chuyên đề quản lý kỹ thuật tòa nhà

CHUYÊN ĐỀ
QUẢN LÝ KỸ THUẬT TÒA NHÀ
(TÀI LIỆU THAM KHẢO)
Quản Lý Kỹ Thuật Tòa Nhà ?

Quản lý kỹ thuật tòa nhà nhằm đảm bảo cho tất cả các hoạt động của
các máy móc, thiết bị trong tòa nhà có hiệu quả.
Thực hiện bảo trì thường xuyên, sữa chữa và theo dõi các hoạt động
trang trí nội thất của khách thuê và tất cả các công việc diễn ra hằng
ngày trong tòa nhà.
Công Tác Bảo Trì Tòa Nhà ?

Bảo trì được định nghĩa là sự liên tục bảo quản , xem xét đánh giá hiện
trạng phần kết cấu, hệ thống kỹ thuật hỗ trợ của một tòa nhà cụ thể nào
đó.
Mục Tiêu Công Tác Bảo Trì Tòa Nhà :

1. Hoạt động bảo trì có thể làm kéo dài thời gian sử dụng các thiết bị
trong tòa nhà, vì vậy giá trị tòa nhà sẽ gia tăng theo thời gian.
2. Giúp tòa nhà vận hành hiệu quả, đúng chức năng và giảm thiểu
tiêu thụ năng lượng.
3. Ngăn chặn sự cố của các hệ thống trong tòa nhà làm ảnh hưởng
đến công việc của khách thuê và phân phối dịch vụ công cộng.
4. Duy trì môi trường làm việc an toàn và bảo đảm sức khỏe bằng
cách giữ cho các thiết bị và hệ thống trong tòa nhà trong tình
trạng hoạt động tốt.
5. Kế hoạch bảo trì có thể ngăn ngừa mọi sự cố về thiết bị và hệ
thống từ nhỏ đến lớn, không làm tốn nhiều chi phí sửa chữa.
Phân Loại Công Tác Bảo Trì :

Công tác bảo trì

Bảo trì sửa chữa
là công việc cần
thiết để xây dựng
tiêu chuẩn có thể
chấp nhận được
cho tòa nhà
(thường là kế
hoạch bảo tồn
được đề xuất
trước) như xử lý
ẩm mốc từ chân
tường

Bảo trì sửa chữa
khần cấp là công
việc phải thực
hiện ngay lập tức
nhằm đảm bảo
cho sức khỏe, an
toàn và an ninh
trong tòa nhà
hoặc điều này có
thể dẫn đến cấu
trúc hay kết cấu
nếu không thực
hiện ngay.

Bảo trì kế hoạch
là công việc ngăn
chặn sự cố biết

trước xảy ra
trong suốt thời
gian tồn tại của
tòa nhà, như làm
sạch cống, rãnh
nước hay sơn.

Các Công Tác Quản Lý Kỹ Thuật Tòa Nhà:

 Hệ thống cấp thoát nước
(Water supply and water drainage system)
 Thiết bị PCCC
Fire Fighting equipment
 Hệ thống cấp điện
Power Supply system
 Hệ thống điều hòa nhiệt độ
Air conditioning system
 Máy phát điện khẩn cấp
Emergency Back up Generator
 Thang máy
Elevators
 Hệ thống loa phát thanh tự động
Internal Phone system
 Hệ thống truyền hình
Television system
 Hệ thống loa phát thanh nội bộ
Public address system
 Hồ bơi
Swimming Pool
 Cấu trúc tòa nhà

Building Structure

QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG KỸ THUẬT TÒA NHÀ

I. Hệ thống cấp thoát nước
Nhân viên kỹ thuật phải thường xuyên kiểm tra và bảo trì hệ thống cấp,
thoát nước.
1) Nước sinh hoạt và máy bơm nước nước thải.
Quy trình bảo trì bao gồm: kiểm tra các khu vực xung quanh, sửa chữa và
tra dầu mỡ.
a) Bảo trì hàng tháng
 Kiểm tra chức năng của máy, tiếng ồn và độ rung không bình thường
trong quá trình hoạt động của máy bơm.
 Kiểm tra rỉ nước và sửa chữa kịp thời.
 Kiểm tra và làm sạch đầu lọc máy bơm.
 Kiểm tra bất ký hoạt động bất thường nào xảy ra trong quá trình
hoạt động.
QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG KỸ THUẬT TÒA NHÀ

I. Hệ thống cấp thoát nước
b) Bảo trì hàng quý
 Kiểm tra hoạt động của các thiết bị an toàn, bao gồm: đồng hồ kiểm
soát mức nước tối thiểu, đồng hồ báo động mực nước tối đa, rơ-le
điện báo quá tải, đồng hồ và hệ thống báo động……
 Kiểm tra tình trạng hoạt động của cống thoát nước.
 Kiểm tra vệ sinh của bể nước dự trữ.
c) Bảo trì hàng năm
 Kiểm tra thường xuyên các mạch điều khiển.
 Đảm bảo mọi hoạt động đang diễn ra bình thường.
 Kiểm soát hoạt động bằng tay/tự động.

 Hệ thống kiểm tra mực nước tối thiểu, kiểm tra thiết bị rơ-le trên các
thiết bị hư, hệ thống báo máy hư khẩn cấp, đèn thí điểm, đồng hộ và
hệ thống báo động.
 Kiểm tra ống cống, rãnh và tình trạng hoạt động.



QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG KỸ THUẬT TÒA NHÀ

I. Hệ thống cấp thoát nước
c) Bảo trì hàng năm
 Sử dụng dầu chống mòn để bôi trơn máy bơm nước.
 Đo thủy lực và lưu lượng nước để đảm bảo đúng như các thông số
tiêu chuẩn nhà sản xuất qui định.
 Kiểm tra hệ thống thoát nước.
2) Hệ thống cống rãnh
a. Bảo trì định kỳ
 Kiểm tra tình trạng của các lỗ thoát nước và dọn sạch rác nghẽn.
 Làm sạch rác bẩn trong các rãnh thoát nước.
 Kiểm tra xem thử có bất kỳ rò rỉ nào trong đường ống thoát nước
không.
 Sử dụng vòi phuc áp lực làm sạch cặn bã bị kẹt trong các cống rãnh.
 Kiểm tra cống rãnh định kỳ để hạn chế vi sinh trùng gây bệnh.



QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG KỸ THUẬT TÒA NHÀ

I. Hệ thống cấp thoát nước
2) Hệ thống cống rãnh

b. Bảo trì hàng năm
 Kiểm tra và xem xét tình trạng của hệ thống thoát nước.
 Dùng dầu chống xói mòn bôi trơn toàn bộ bên ngoài đường ống.
 Thay mới các đường ống hư hỏng.
 Làm sạch kỹ lưỡng toàn bộ đường ống và lỗ thoát nước.




QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG KỸ THUẬT TÒA NHÀ

II. Thiết bị phòng cháy chữa cháy
1) Bảo trì thường xuyên
Đội bảo trì phải thường xuyên tuần tra để phát hiện ra các lỗi sau
đây có thề xảy ra:
 Kiểm tra nút cao su của bình cứu hỏa, đường ống, vòi cứu hỏa có bị
mòn không.
 Kiểm tra độ sói mòn của máy bơm nước, bể nước ngầm dự trữ cho
công tác chữa cháy.
 Kiểm tra đầu báo khói và các thiết bị kiểm soát PCCC xem có hư
hỏng gì không.
 Vệ sinh các tủ phân phối điện để làm sạch bụi bẩn, rác và hạn chế
ẩm ướt.




QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG KỸ THUẬT TÒA NHÀ

II. Thiết bị phòng cháy chữa cháy

2) Bảo trì hàng năm
 Toàn bộ hệ thống PCCC phải được kiểm tra định kỷ hàng năm bởi
các kỹ sư hợp đồng từ dịch vụ bên ngoài. Ghi chép tất cả các dụng
cụ, thiết bị hiện có và chứng nhận do các kỹ sư ban hành, ghi lại
ngày kiểm tra, thử nghiệm và tình trạng hoạt động của hệ thống.
 Các hệ thống báo cháy phải được kiểm tra hàng tuần và ghi chú vào
sổ theo dõi PCCC.
 Cần kích hoạt luân phiên từng điểm báo cháy để tạo ra báo động
giả, nếu phát hiện ra bất kỳ lỗi nào phải thông báo ngay cho các kỹ
sư hợp đồng từ dịch vụ bên ngoài đến sửa chữa.




QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG KỸ THUẬT TÒA NHÀ

III. Hệ thống cấp điện
1) Bảo trì hàng tháng
 Kiểm tra các tủ điện chính, máng điện, dây cáp, dây điện, đường dây
dẫn điện chính vào tòa nhà ……
 Kiểm tra hệ thống phân phối điện, so sánh với các tiêu chuẩn thiết
kế ban đầu đảm bảo không có bổ sung thêm hay thay đổi mạch điện,
dẫn đến quá tải hệ thống có thể gây ra hỏa hoạn.
 Đảm bảo tất cả phòng cấp điện luôn sạch sẽ mọi lúc, không có rác
bẩn, bụi hay bị ẩm ướt.
 Kiểm tra hoạt động các thiết bị vệ sinh, thiết bị bảo trì bằng điện,
như máy hút bụi, máy khoan, máy đánh bóng sàn ……
 Làm sạch bên trong bảng phân phối điện, tránh để bám bụi và ẩm
ướt.

QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG KỸ THUẬT TÒA NHÀ

IV. Hệ thống điều hòa nhiệt độ
Kiểm tra thường xuyên
 Kiểm tra dầu trong máy compressor, nếu dầu không đủ để hoạt động
liên tục suốt ba đến bốn giờ, lưu ý phải kiểm tra dầu 30 phút 1 lần.
Còn nếu dầu trong bình hết thì phải châm dầu vào ngay.
 Nếu sử dụng máy compressor áp lực cao, nên kiểm tra áp suất dầu
thường xuyên, thông thường áp suất dầu phải cao hơn áp suất đưa
vào.
 Nếu cần thiết, tắt máy compressor và kiểm tra thử trục máy có bị rỉ
dầu không. Nếu dầu bị rỉ, sử dụng thiết bị kiểm tra rò rỉ để kiểm tra
các trục máy.
 Kiểm tra bộ phận lọc khí của máy điều hòa nhiệt độ. Nếu bụi bẩn, vệ
sinh lại hoặc thay mới.
 Kiểm tra bất cứ hoạt động bất thường nào trong hệ thống. Cho toàn
bộ hệ thống hoạt động trong 30 phút, sau đó kiểm tra kỹ các đường
ống, nếu xảy ra sự cố phải sửa chữa kịp thời.




QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG KỸ THUẬT TÒA NHÀ

V. Máy phát điện khẩn cấp
 Điều chỉnh máy phát điện theo thông số chỉ định của nhà sản xuất.
 Kiểm tra bộ lọc khí và nhiên liệu, vệ sinh lại hoặc thay mới nếu cần

thiết.
 Kiểm tra bình nhiên liệu thường xuyên, châm thêm nhiên liệu vào
bình trước khi hết cạn.
 Mọi hư hỏng trong máy đều phải do nhà thầu chỉ định sửa chữa theo
hướng dẫn của nhà sản xuất.




QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG KỸ THUẬT TÒA NHÀ

VI. Thang máy
 Các thang máy chỉ được bảo trì do các kỹ sư hợp đồng hàng tháng
từ dịch vụ bên ngoài thực hiện.
 Tuy nhiên, đội bảo trì phải hỗ trợ trong trường hợp khẩn cấp khi có
người bị kẹt trong thang máy. Do đó đội ngũ bảo trì phải nắm rõ quy
trình hoạt động đưa thang máy xuống tầng trệt và mở cửa thang ra.
 Đội bảo trì cũng phải đảm bảo tất cả các hồ sơ dịch vụ luôn cập
nhật và tuân theo các quy định an toàn của thang máy.




QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG KỸ THUẬT TÒA NHÀ

VII. Hệ thống loa phát thanh nội bộ
 Mọi sửa chữa, hư hỏng đều do nhà thầu chỉ định thực hiện.
 Nhân viên bảo trì phải biết thành thạo hoạt động của hệ thống và
làm quen với lập trình lại đường dây, thêm vào hoặc tháo ra bớt và
có thể đổi số nếu cần thiết.

QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG KỸ THUẬT TÒA NHÀ

VIII. Hệ thống truyền hình
 Đội bảo trì phải nắm rõ hoạt động của hệ thống, thay đổi kênh, lập
trình lại, điều chỉnh TV theo yêu cầu của khách hàng.
 Mọi sửa chữa, hư hỏng đều do nhà thầu chỉ định thực hiện.





QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG KỸ THUẬT TÒA NHÀ

IX. Hệ thống loa phát thanh nội bộ
 Mọi sửa chữa, hư hỏng đều do nhà thầu chỉ định thực hiện.
 Công việc lập trình, điều chỉnh lại hệ thống phải do đội bảo trì tòa
nhà thực hiện.





QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG KỸ THUẬT TÒA NHÀ

X. Hồ bơi
a) Vệ sinh

 Thực hiện 02 lần 01 tuần.
 Dùng lưới vớt tất cả rác vụn nổi trên mặt nước.
 Sử dụng máy lau hồ để làm sạch phần đáy hồ.
b) Hệ thống lọc nước và hóa chất
 Sử dụng 200 – 300 gr Chlorine 03 ngày 01 lần, đổ vào bình nước tại
tầng Lửng. Không đổ trực tiếp vào bể bơi.
 Chỉ được sử dụng Soda nếu nước bị vẩn đục. Khối lượng tối đa cho
vào làm sạch nước là 300 gr.
 Chỉ được cho hóa chất vào hồ bơi vào buổi tối khi không còn
khách trong hồ. Khởi động máy lọc khi cho hóa chất vào hồ.
 Nhân viên bảo trì phải nắm rõ hoạt động của máy lọc nước, máy
bơm và có thể tiến hành điều chỉnh, thay mới hoặc bôi trơn máy.
 Mọi sửa chữa, hư hỏng đều do nhà thầu chỉ định thực hiện.





QUY TRÌNH BẢO TRÌ HỆ THỐNG KỸ THUẬT TÒA NHÀ

XI. Cấu trúc tòa nhà
Đội bảo trì tòa nhà có trách nhiệm kiểm tra toàn bộ tòa nhà, nếu phát
hiện ra bất kỳ sự cố về cấu trúc tòa nhà phải báo ngay cho Quản lý tòa
nhà biết.
Kiểm tra thường xuyên
 Kiểm tra tầng trệt và bên trong tòa nhà xem có bất kỳ hư hỏng nào
không.
 Kiểm tra bên ngoài tòa nhà, các bảng hiệu quảng cáo đặt tại đúng
nơi quy định chưa.
 Kiểm tra những khu vực vỉa hè bị trũng hay lõm xuống có bị đọng

nước sau trời mưa không.
 Kiểm tra độ giãn nở, co lại giữa các chỗ nối có bị hư hỏng/sói mòn
không, đặc biệt khu vực xung quanh cửa sổ và cửa ra vào.
 Kiểm tra tầng mái hay ống nước có bị rỉ nước không.
 Kiểm tra cửa thoát hiểm, đèn chiếu sáng trong trường hợp khẩn cấp
và các thiết bị lắp đặt có liên quan khác.
 Kiểm tra các mối nguy hiểm có thể ảnh hưởng đến an toàn và súc
khỏe như khu vực vỉa hè bị nổi lên, sàn nhà bị ướt, thảm trải sàn bị
lỏng, an toàn về điện ……