các qui định của pháp luật về vấn đề đặt cọc

LỜI MỞ ĐẦU
Nhu cầu sử dụng đất là một nhu cầu tất yếu của con người. Hiện nay, hoạt
động về đất đai ngày càng gia tăng, thị trường bất động sản cũng theo đó phát
triển mạnh mẽ hơn, trong khi đó thì hệ thống pháp luật điều chỉnh lĩnh vực này
không phát triển kịp với nhu cầu thực tế và hầu như luôn đi sau một bước. Xã
hội phát triển, con người dù tiến bộ, cuộc sống dù có văn minh nhưng khi quyền
và lợi ích bị xâm phạm thì tranh chấp sẽ xảy ra. Một trong những tranh chấp về
đất đai là tranh chấp về đặt cọc trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Hiện
nay việc giải quyết tiền đặt cọc trong các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất của Tòa án còn chưa thống nhất, có trường hợp xác định không chính
xác khoản tiền nào là tiền đặt cọc hoặc không đúng quy định về phạt cọc. Vì vậy,
nhóm chúng em xin đưa ra một số vụ việc có tranh chấp về tài sản đặt cọc trong
quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và một số ý kiến của nhóm về vấn đề
này nhằm làm rõ hơn các qui định của pháp luật về vấn đề đặt cọc.
I. Lí luận chung về “Đặt cọc – Biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự”
Điều 358. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí
quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời
hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.
2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản
đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;
nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt
cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực
1
hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản
tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Dựa vào nội dung Điều 358 BLDS 2005, ta có thể thấy đặt cọc là một giao
dịch dân sự thể hiện sự thỏa thuận giữa các bên. Theo đó, một bên giao cho bên
kia một tài sản trong một thời hạn nhất định nhằm xác nhận rằng các bên đã
thống nhất sẽ giao kết một hợp đồng hoặc đã giao kết một hợp đồng. Lúc này, kể

từ thời điểm bên nhận đặt cọc nhận được tài sản đặt cọc thì các bên đều có nghĩa
vụ thực hiện những điều mà họ đã thỏa thuận khi đặt cọc. Nghĩa vụ đó có thể là
nghĩa vụ giao kết hợp đồng hoặc nghĩa vụ thực hiện hợp đồng và cũng có thể
phải thực hiện cả hai nghĩa vụ đó.
Đối tượng của đặt cọc là tiền, những vật có giá trị như kim khí quí, đá quý
hoặc vật có giá trị khác mà bên đặt cọc sẽ giao trực tiếp cho bên nhận đặt cọc.
Đối tượng của đặt cọc ở đây vừa mang chức năng bảo đảm, vừa mang chức năng
thanh toán, vì vậy việc đặt cọc phải được lập thành văn bản, trong đó phải xác
định rõ số tiền đặt cọc, số tài sản đặt cọc…
Về hình thức của đặt cọc: Đặt cọc có thể được thực hiện bằng một văn bản
riêng, nhưng cũng có thể được thể hiện bằng một điều khoản trong hợp đồng
mua bán hoặc hợp đồng dịch vụ với nhiệm vụ để đảm bảo cho một giao kết, thỏa
thuận hoặc việc thực hiện hợp đồng dân sự.
Về nội dung: Đặt cọc nhằm mục đích bảo đảm cho sự giao kết hoặc thực
hiện hợp đồng dân sự nên tài sản đặt cọc không phải là tài sản để thực hiện nghĩa
vụ của một bên trong hợp đồng dân sự. Do đó, khi hợp đồng dân sự được giao
kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để
thực hiện nghĩa vụ trả tiền khi thực hiện hợp đồng dân sự. Nếu bên đặt cọc từ
chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt
cọc. Ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, không thực hiện hợp đồng
2
thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương với
giá trị của tài sản đặt cọc (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác).
II.Thực tiễn về việc tranh chấp tài sản đặt cọc trong quan hệ chuyển
nhượng quyền sử dụng đất.
1. Vụ việc thứ nhất: Về việc tranh chấp chấp hợp đồng đặt cọc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Phan Thị Hải Yến (Đống Đa – Hà Nội) và
Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long (Hoài Đức, Hà Nội).
1.1. Nội dung vụ việc:
Ngày 07/4/2008, Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long và bà Phan Thị

Hải Yến có kí kết hợp đồng đặt cọc nhắm đảm bảo thực hiện hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với thửa đất diện tích 5440m
2
tại
xã Kim Chung Hoài Đức. Thửa đất này được UBND tỉnh Hà Tây (cũ) cấp giấy
chứng nhận số 479120, ngày 01/11/2000. Theo hợp đồng, bà Yến đã đặt cọc cho
Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long là 3.000.000.000đ (3 tỷ đồng) và công ty
giao cho bà Yến giấy chứng nhận QSDĐ. Theo thòa thuận thì thời hạn đặt cọc
tối đa là 60 ngày tính từ ngày kí hợp đồng. Trong thời hạn trên đến ngày thứ 16,
hai bên sẽ thực hiện việc chuyển nhượng. Đến ngày 04/6/2008, hai bên kí phụ
lục hợp đồng với nội dung ra hạn thời gian đặt cọc thêm 30 ngày.
Theo bà Yến thì trong thời hạn nêu trên, bà đã nhiều lần đôn đốc Công
ty TNHH bánh kẹo Thăng Long hoàn tất thủ tục cần thiết để thực hiện hợp đồng,
và Công ty đều thông báo đang triển khai. Đến ngày 04/7/2008, sau khi hết hạn
hợp đồng bà có gửi văn bản yêu cầu nhưng phía công ty Thăng Long không trả
lời tiến độ thực hiện hợp đồng dặt cọc đã kí. Do Công ty TNHH bánh kẹo Thăng
Long không thực hiện nghĩa vụ của mình theo hợp đồng dẫn đến mục đích đặt
cọc không đặt được đã gây thiệt hại về tài chính và đầu tư của bà. Nay bà yêu
cầu Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long phải hoàn trả bà 3 tỷ đồng tiền đặt cọc
và 3 tỷ đông tiền phạt đặt cọc do không thực hiện đúng cam kết và số lãi suất
3
ngân hàng là 700.000.000đ hoặc công ty tiếp tục thực hiện hợp đồng đã ký, hoàn
tất theo thủ tục theo quy đinh của pháp luật để thực hiện hợp đồng chuyển
nhượng.
Phía Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long cho rằng sau khi ký hợp
đồng đặt cọc Công ty đã yêu cầu bà Yến ký hợp đồng chuyển nhượng và thanh
toán tiền cho công ty theo thỏa thuận và các bên cùng tiến hành làm thủ tục
chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật
nhưng bà Yến không thực hiện hợp đồng ký kết, sau đó bà Yến cũng không yêu
cầu công ty ký kết hợp đồng chuyển nhượng và không đưa cho công ty giấy tờ

cần thiết để làm thủ tục xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Do vậy theo
yêu cầu đặt cọc 07/4/2008 và phụ lục hợp đông ký 04/6/2008 thì bà Yến đã vi
phạm thỏa thuận tại Điều 2.2 của hợp đồng. Bà Yến từ chối giao kết và không
thực hiện nghĩa vụ dân sự thì bà Yến bị mất tài sản đặt cọc.
Vụ việc đã được Tòa án nhân dân huyện Hoài Đức giải quyết. Tại bản án
dân sự sơ thẩm số 05/2009/DSST ngày 10/6/2009 Tòa án nhân dân huyện Hoài
Đức đã xử:
1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Bà Phan Thị Hải Yến.
2. Tuyên bố hợp đồng đã đặt cọc ngày 07/4/2008 giữa Phan thị Hải
Yến và Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long là vô hiệu.
3. Buộc Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long trả lại bà Yến số tiền 3 tỷ
đồng và 158.280.500 tiền bồi thường thiệt hại. Tổng số tiền Công ty TNHH bánh
kẹo Thăng Long phải trả cho bà Phan thị Hải Yến là 3.158.280.500đ.
4. Bà Phan Thị Hải Yến phải trả cho Công ty TNHH bánh kẹo Thăng
Long giấy chứng nhận QSDĐ số 479120 ngày 01/11/2000.
Bác yêu cầu khác của các bên đương sự.
4
Sau khi xử sơ thẩm, ngày 22/6/2009 Bà Yến có đơn kháng cáo đề
nghị xác định hợp đồng đặt cọc giữa bà và Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long
là có hiệu lực và buộc Công ty bồi thường cho bà 3 tỷ đồng tiền phạt đặt cọc.
Tại bản án dân sự phúc thẩm số 295/2009/DSPT ngày 12/11/2009 Tòa
án nhân dân Thành phố Hà Nội đã xử:
1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Bà Phan Thị Hải Yến.
2. Tuyên bố hợp đồng đã đặt cọc ngày 07/4/2008 giữa Phan Thị Hải
Yến và Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long là vô hiệu.
3. Buộc Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long trả lại bà Yến số tiền 3 tỷ
đồng và 158.280.500đ tiền bồi thường thiệt hại. Tổng số tiền Công ty TNHH bánh
kẹo Thăng Long phải trả cho bà Phan thị Hải Yến là 3.158.280.500đ.
4. Bà Phan Thị Hải Yến phải trả cho Công ty TNHH bánh kẹo Thăng
Long giấy chứng nhận QSDĐ số 479120 ngày 01/11/2000.

Việc chuyển giao tiền và giấy chứng nhận QSDĐ cùng một thời điểm.
1.2. Nhận xét của nhóm:
Dựa vào nội dung vụ việc ta có thể thấy: Tòa án các cấp đều xác định hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Yến và Công ty TNHH bánh
kẹo Thăng Long là vô hiệu. Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long phải trả lại số
tiền đặt cọc là 3.000.000.000đ cho bà Yến đồng thời phải bồi thường thiệt hại
cho bà Yến với số tiền là 158.280.500đ. Bà Yến phải trả cho Công ty TNHH
bánh kẹo Thăng Long giấy chứng nhận QSDĐ số 479120 ngày 01/11/2000 là
chính xác. Theo hợp đồng thuê đất số 28 ngày 07/8/2000 giữa Công ty TNHH
bánh kẹo Thăng Long và UBND tỉnh Hà Tây thì thửa đất mà các bên ký kết hợp
đồng được nhà nước cho Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long thuê 30 năm.
Theo quy định tại Điều 111 Luật Đất đai năm 2003 thì phía Công ty không có
quyền chuyển nhượng QSDĐ thửa đất trên mà chỉ có quyền chuyển nhượng tài
sản trên đất và việc chuyển giao khu đất thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm
5
quyền cho phép. Song Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long chưa được cơ quan
có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng đã ký kết hợp đồng đặt cọc với Bà Yến
là vi phạm tại hợp đồng thuê đất giữa Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long và
UBND tỉnh Hà Tây.
Theo quy định của pháp luật thì bên nhận chuyển nhượng đất thuê phải
có đủ điều kiện như giấy phép kinh doanh, dự án đầu tư. Tại phiên tòa phúc thẩm
bà Yến xuất trình giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh của Công ty cổ phần đầu
tư thương mại Minh Quang cử bà Yến là giám đốc để khẳng định bà Yến đủ điều
kiện nhận chuyển nhượng. Tuy nhiên việc kí kết hợp đồng đặt cọc của bà Yến
với phía công ty là với tư cách cá nhân chứ không phải đại diện cho công ty đầu
tư thương mại Minh Quang. Trong thời gian đặt cọc phía bà Yến cũng không có
tài liệu chứng minh đã đưa cho Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long tài liệu để
khẳng định bà có đủ điều kiện nhận chuyển nhượng. Và hết thời hạn đặt cọc các
bên không ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Do vậy Tòa án các cấp đã xác định
hợp đồng đặt cọc giữa bà Yến và Công ty TNHH bánh kẹo Thăng Long vô hiệu

và áp dụng Điều 137 BLDS buộc các bên phải trả lại cho nhau nhưng gì đã nhận.
Do lỗi dẫn đến giao dịch dân sự vô hiệu thuộc về cả hai bên nên Tòa đã xác định
tỷ lệ lỗi của hai bên là 50/50 là hoàn toàn chính xác.
2. Vụ việc thứ hai: Về việc tranh chấp về tài sản đặt cọc trong chuyển
nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Phạm Văn Triển (Xóm 1, thôn Đại Lan,
xã Duyên Hà, huyện Thanh Trì, Hà Nội) và Anh Đặng Xuân Bằng (Xóm 2,
thôn Đại Lan, xã Duyên Hà, Huyện Thanh Trì, Hà Nội).
2.1 Nội dung vụ việc
Ngày 27/3/ 2002 anh Đặng Xuân Bằng đã thỏa thuận chuyển nhượng thửa
đất 112,5m2 tọa lạc tại đội 5, thôn Đại Lan, xã Duyên Hà, Thanh Trì, Hà Nội
cho ônh Phạm Văn Triển với số tiền 30.000.000 đồng, ông Triển đã trả trước
6