tình huống quy hoạch thu hồi đất

Dàn ý
I. Mở bài.
II. Tìm hiểu vấn đề
1. Tại sao nhà thuộc diện quy hoạch lại không bị thu hồi, gia đình ông X
vẫn được ở mà không được phép xây dựng?
2. Nếu khu vực nhà ông X bị quy hoạch thì ông có những quyền và nghĩa
vụ gì?
3. Trường hợp đất đã bị quy hoạch mà sau một thời gian không thực
hiện dự án thì cần phải giải quyết như thế nào ?
4. Việc từ chối của UBND phường đúng hay sai? Vì sao ?
5. Trong trường hợp này, ông X có được xây dựng nhà mới không? Vì
sao ?
III. Kết luận
Bài làm
I. Mở bài.
Trong thực tế, việc quy hoạch đất đai có ý nghĩa rất to lớn trong công tác quản lý và
sử dụng đất. Bởi việc quy hoạch đất đai là sự tính toán, phân bổ đất đai cụ thể về số
lượng, chất lượng, vị trí, không gian cho các mục tiêu kinh tế - xã hội, bảo đảm cơ
sở khoa học và thực tế của các mục tiêu kinh tế - xã hội để việc sử dụng đất phù hợp
với các điều kiện về đất đai, khí hậu, thổ nhưỡng và từng ngành sản xuất. Sau đây là
tình huống liên quan đến vấn đề quy hoạch đất đai: Gia đình ông X trú tại phường C
thành phố H. Do nhà đã quá cũ và bị lún nặng nên ông có ý định phá đi xây lại,
nhưng khi ông xin phép UBND phường để xây dựng thì UBND phường không đồng ý
và giải thích là khu nhà ông ở thuộc diện quy hoạch , không được phép xây dựng.
II. Tìm hiểu vấn đề
1. Tại sao nhà thuộc diện quy hoạch lại không bị thu hồi, gia đình ông X vẫn
được ở mà không được phép xây dựng?
Thứ nhất, nhóm chúng tôi khẳng định không phải là nhà thuộc diện quy hoạch
không bị thu hồi mà chỉ là chưa thu hồi mà thôi. Giải thích nguyên nhân trên, chúng
tôi cho rằng đây chính là một trong những bất cập của việc quy hoach đất đai, mà
người ta thường gọi đó là các dự án “quy hoạch treo”. Tức là các quy hoạch được

lập và xây dựng nhưng khi đi vào thực tế thì lại không có tính khả thi. Nguyên nhân
của tình trạng trên có thể giải thích trên nhiều khía cạnh khác nhau nhưng ở góc độ
quy hoạch thì đó là: Khi lập quy hoạch chúng ta chưa tính toán đầy đủ các điều kiện
tự nhiên, kinh tế-xã hội, hiện trạng sử dụng đất và vấn đề vay vốn,… nên nhiều dự
án đã bị chậm trễ hoặc thậm chí là đổ vỡ vì những nguyên nhân ấy. Đó là những
nguyên nhân khiến cho nhà ông X thuộc diện quy hoạch nhưng lại chưa bị thu hồi.
Để khắc phục tình trạng trên Khoản 1 Điều 29 Luật Đất đai năm 2003 đã quy định
rằng: “Chính phủ tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
của cả nước; kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương.
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, quận, thị xã, thành
phố thuộc tỉnh tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của
địa phương; kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương
cấp dưới trực tiếp”.
Với cơ chế trên đã ràng buộc các cấp chính quyền vào cuộc trong chỉ đạo và thực
hiện quy hoạch để xử lý và ngăn chặn kịp thời các hành vi sử dụng đất trái với quy
hoạch và kế hoạch đã công bố.
Thứ hai, vấn đề nhà ông X vẫn được ở nhưng không được phép xây dựng thì
Khoản 2 Điều 29 Luật đất đai 2003 có quy định: “Trường hợp quy hoạch, kế hoạch
2
sử dụng đất đã được công bố có diện tích đất phải thu hồi mà Nhà nước chưa thực
hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng thì người sử dụng đất được
tiếp tục sử dụng theo mục đích đã xác định trước khi công bố quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất; nếu người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước thu hồi
đất và bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy định của pháp luật.
Nhà nước nghiêm cấm mọi hoạt động tự ý xây dựng, đầu tư bất động sản trong khu
vực đất phải thu hồi để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Trường hợp có
nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình gắn liền với đất phải thu hồi mà làm thay
đổi quy mô, cấp công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cho phép”.

Đó là nguyên nhân khiến cho ông X vẫn được ở nhưng không có quyền được tự ý
xây dựng. Sở dĩ có quy định như trên là bởi vì tránh tình trạng khi nhà nước công bố
quy hoạch thì nhưng gia đình có đất thuộc vùng quy hoạch lại thi nhau xây dựng
trên vùng đất đó để được đền bù với giá trị lớn. Như vậy thì Nhà nước phải mất một
khoản lớn để bồi thường cho nhân dân. Đây là một quy định rất cụ thể, xác thực và
hữu ích của các nhà làm luật.
2. Nếu khu vực nhà ông X bị quy hoạch thì ông có những quyền và nghĩa vụ gì?
* Trường hợp 1 : Nhà nước chưa công bố quy hoạch,kế hoạch sử dụng đất trước
UBND xã,phường,thị trấn và trên các phương tiện thông tin đại chúng trước ngày
ông A đến UBND phường thì ông X được tiếp tục sử dụng đất theo mục đích đã xác
định trước khi công bố quy hoạch căn cứ theo Điều 28 về Công bố quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất và khoản 2 ,khoản 3 Điều 29 Luật đất đai 2003 .
+ Căn cứ vào Điều 29 Luật đất đai 2003 quy định thì ông X có quyền :
“…2. Trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố có diện tích đất
phải thu hồi mà Nhà nước chưa thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng
mặt bằng thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng theo mục đích đã xác định
trước khi công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; ...”
Còn nếu ông X ko còn nhu cầu sử dụng đất thì “Nhà nước thu hồi đất và bồi
thường hoặc hỗ trợ theo quy định của pháp luật ” (khoản 2 điều 29 luật đất đai
2003 )
+ Căn cứ vào khoản 2 Điều 29 Luật đất đai 2003 “Nhà nước nghiêm cấm mọi hoạt
động tự ý xây dựng, đầu tư bất động sản trong khu vực đất phải thu hồi để thực hiện
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Trường hợp có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở,
công trình gắn liền với đất thu hồi mà làm thay đổi quy mô, cấp công trình hiện có thì
phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép”,thì ông X có nghĩa vụ không
được tự ý xây dựng, đầu tư bất động sản trái với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đã
được công bố.
* Trường hợp 2 : Nhà nước đã công bố quy hoạch,kế hoạch sử dụng đất trước
UBND xã,phường,thị trấn và trên các phương tiện thông tin đại chúng trước ngày
3

ông A đến UBND phường thì ông A có nghĩa vụ giao đất cho Nhà nước và có quyền
được Nhà nước bồi thường theo điều 42 Luật đất đai 2003 :
+ Điều 42. Bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi :
“1. Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất mà người bị thu hồi đất có giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 của Luật này thì người bị thu hồi đất
được bồi thường, trừ các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10,
11 và 12 Điều 38 và các điểm b, c, d, đ và g khoản 1 Điều 43 của Luật này.
2. Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng
mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị
quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi.
3. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập và thực hiện các dự án
tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu
hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở. Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều
dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở
cũ.”
Như vậy,khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất theo quy hoạch,gia đình ông X sẽ được
Nhà nước bồi thường hoặc được giao đất mới với mục đích sử dụng đất là để ở.
Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng
tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước đối với khu
vực đô thị; bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn, trường hợp giá trị
quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thì người bị thu hồi
đất được bồi thường bằng tiền đối với phần chênh lệch đó.
+ Căn cứ vào khoản 3 Điều 39 Luật đất đai năm 2003 :“ Sau khi có quyết định thu
hồi đất và phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, được công bố công khai, có hiệu lực thi hành,
người bị thu hồi đất phải chấp hành quyết định thu hồi đất. Trường hợp người bị thu
hồi đất không chấp hành quyết định thu hồi đất thì Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm
quyền quyết định thu hồi đất ra quyết định cưỡng chế. Người bị cưỡng chế thu hồi
đất phải chấp hành quyết định cưỡng chế và có quyền khiếu nại.” và khoản 7 điều

107 Luật đất đai 2003 “Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi
hết thời hạn sử dụng đất ” thì khi Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất , ông X phải
giao đất cho Nhà nước để thực hiện việc giải phóng mặt bằng, triển khai dự án.
3. Trường hợp đất đã bị quy hoạch mà sau một thời gian không thực hiện dự án
thì cần phải giải quyết như thế nào ?
Thực tế hiện nay có nhiều những dự án treo (quy hoạch, kế hoạch không có tính
chất khả thi ) gây lãng phí đất, có những nơi sau 5 năm hoặc 7 năm hay thậm chí là
10 năm sau vẫn chưa triển khai dự án, làm người sử dụng trong vùng quy hoạch
không cải tạo sửa chữa nhà cửa, cuộc sống không ổn định gây nhiều bức xúc.
Trường hợp này thì ta căn cứ vào khoản 3 Điều 29 của Luật Đất Đai năm 2003 và
4
căn cứ vào Điều 29 Nghị định số 181/2004/ NĐ-CP của Chính phủ về vấn đề giải
quyết vấn đề đất đã được quy hoạch một thời gian nhưng không thực hiện dự án mà
cụ thể là sau 3 năm mà không thực hiện dự án thì:
Căn cứ vào khoàn 3 Điều 29 Luật Đất đai 2003:
“Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất đã được công bố phải thu hồi để thực
hiện dự án, công trình hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau ba năm không
được thực hiện theo kế hoạch thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt kế hoạch
sử dụng phải điều chỉnh hoặc hủy bỏ và công bố”
Hay theo Điều 29 của Nghị định 181/2004/ NĐ-CP thì diện tích đất đã được quy
hoạch đó mà không thực hiện dự án thì sẽ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét
duyện kế hoạch sử dụng đó phải có sự xem xét để điều chỉnh dự án đó hay là có các
quyết định hủy bỏ dự án và phải công bố với người dân.
Với những quy định này đã góp phần khắc phục tình trạng quy hoạch không mang
tính khả thi ở nhiều địa phương, hạn chế tình trạng “quy hoạch treo” đảm bảo đầy
đủ mọi quyền lợi của người dân, trả lại cho người sử dụng đất niềm tin vào quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước.
Và muốn hạn chế được tình trạng quy hoạch đất đai bừa bãi tại một số địa phương
thì các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về xét duyệt đất đai cần phải có xự xem
xét kỹ lưỡng hơn, trước khi phê duyệt thì cần phải tìm hiểu xem có thật sự cần thiết

phải quy hoạch diện tích đất đó không, thường xuyên thanh tra, khảo sát tiến độ thực
hiện dự án tại các khu đã có quy hoạch.
4. Việc từ chối của UBND phường đúng hay sai? Vì sao ?
Việc từ chối của UBND phường là hợp lý vì theo khoản 1 Điều 29 Luật Đất đai
2003 đã quy định :“Chính phủ tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất của cả nước; kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, quận, thị xã, thành
phố thuộc tỉnh tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của
địa phương; kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương
cấp dưới trực tiếp.
Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn tổ chức, chỉ đạo thực hiện quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất của địa phương; phát hiện, ngăn chặn các hành vi sử dụng đất trái với
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố” và khoản 2 Điều 28 (về quản lý
quy hoạch sử dụng đất) nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/4/2004 của Chính phủ
về thi hành luật Đất đai quy định “Ủy ban nhân dân xã phường, thị trấn có trách
nhiệm theo dõi việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương. Khi
phát hiện những trường hợp sử dụng đất không đúng quy hoạch, kế hoạch đã được
công bố thì xử lý theo thẩm quyền hoặc đề nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền
để xử lý. Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm chính về
việc không ngăn chặn, không xử lí kịp thời, để xảy ra trường hợp sử dụng đất không
5