tình huống mua bán đất không hợp pháp

A/ĐẶT VẤN ĐỀ
Theo thống kê thì Việt Nam là một quốc gia có thu nhập thấp trên thế giới,
thu nhập bình quân của Việt Nam chỉ đạt khoảng 1000 USD/người (năm
2010) và thoát khỏi danh sách những quốc gia nghèo nhất thế giới. Nhưng
có một nghịch lý là giá đất của Việt Nam lại rất cao, là một trong những
nước có giá đất trên thị trường cao nhất thế giới. Chính vì “tấc đất tấc vàng”
nên tình trạng mua bán đất không hợp pháp, sai quy định của Nhà nước diễn
ra phổ biến. Trong bài tập lớn học kỳ này, em xin làm rõ một tình huống cụ
thể trong bài tập số 7 đã nêu trên từ đó tìm ra phương án giải quyết cho tình
huống được giao.
B/GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ
1. Anh (chị ) hãy bình luận việc làm của anh X?
Đầu tiên phải khẳng định rằng anh X làm vậy là sai. Anh X đã ký kết hợp
đồng chuyển quyền sử dụng đất với ông Y và đã được Phòng công chứng số
1 thành phố Hạ Long chứng thực thì hợp đồng đó đã có hiệu lực pháp lý nên
anh X không có quyền tiếp tục ký hợp đồng đặt cọc với anh C được. Như
vậy thì hợp đồng đặt cọc đó hoàn toàn vô giá trị. Anh X là người đứng tên
chủ sử dụng hợp pháp đối với mảnh đất nên anh X có quyền chuyển nhượng
khu đất của mình . Việc anh X còn tìm đến anh C để ký kết hợp đồng đặt cọc
có lý do là ông Y chỉ đưa 1,5 tỷ đồng mà trong hợp đồng là 3 tỷ đồng và nói
là ông Y chưa chắc chắn mua khu đất này và anh X thì muốn nhanh chóng
bán được khu đất trên. Đây là sai lầm của ông Y vì hợp đồng đã ký kết và
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứng thực thì ông Y phải có nghĩa
vụ trả đủ tiền cho anh X và nếu ông Y không mua khu đất nữa thì sẽ phải bồi
thường cho anh X vì đã hủy hợp đồng. Chính vì vậy, để đúng với pháp luật
anh X phải yêu cầu ông Y trả nốt số tiền còn lại và hoàn thành hồ sơ chuyển
quyền sử dụng đất cho ông Y theo đúng quy định của pháp luật. Việc anh X
ký hợp đồng đặt cọc với anh C là trái pháp luật và hợp đồng đặt cọc đó vô
hiệu theo Điều 122 bộ Luật Dân sự năm 2005 và Điều 128 của Luật Dân sự
năm 2005.
2. Vụ việc này cần phải giải quyết như thế nào? Cơ quan nào có thẩm quyền

giải quyết? Vì sao?
Vụ việc trên cần phải giải quyết như sau:
Đầu tiên anh X phải hủy hợp đồng đặt cọc với anh C và trả lại cho anh C
200 triệu đồng mà anh X không phải bồi thường cho anh C bởi lẽ hợp đồng
đặt cọc đó là vô giá trị vì trước đó anh X đã ký hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất cho ông Y và hợp đồng đó đã được chứng thực, được
công nhận về mặt pháp lý. Vì vậy hợp đồng đặt cọc giữa anh X với anh C là
vô hiệu. Căn cứ vào Điều 122 Luật Dân sự năm 2005 Điều kiện có hiệu lực
của giao dịch dân sự:
“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các hiệu lực sau đây:
a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
b) Mục đích và nội dung giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật,
không trái đạo đức xã hội;
c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.
2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong
trường hợp pháp luật có quy định.”
Và điều 128 của Luật Dân sự cũng chỉ rõ:
“ Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép
chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.”
Căn cứ vào quy định trên thì X sai do đã ký hợp đồng với ông Y trước
nhưng vẫn tiếp tục ký hợp đồng với anh C nên hợp đồng đặt cọc với anh C
là vô hiệu. Bên cạnh đó anh C cũng sai vì biết là mảnh đất đó anh X chưa có
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà vẫn ký kết hợp đồng đặt cọc và chưa
có sự công chứng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên hợp đồng đó
chưa phát sinh hiệu lực pháp lý. Hơn nữa việc anh C có biết anh X đã ký
hợp đồng với ông Y hay không thì đó cũng là một sai lầm của anh C. Ngoài
ra việc anh C đưa đơn kiện lên UBND thành phố Hạ Long yêu cầu không
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh X là sai. Anh C hoàn toàn
không có quyền làm như vậy. Anh C chỉ có quyền nộp đơn lên UBND thành
phố Hạ Long yêu cầu anh X trả lại số tiền 200 triệu đồng cho mình mà

thôi.Và anh X cũng không phải bồi thường cho anh C bởi vì trong trường
hợp này cả hai người đều sai nên căn cứ vào Điểm d, Mục 1, Phần I Nghị
quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án
nhân dân Tối cao, trong trường hợp cả hai bên đều có lỗi thì không chịu phạt
cọc : “d. Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a và c mục 1
này, nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả
kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.”
Chính vì vậy trong vụ việc trên anh X cần trả lại 200 triệu đồng mà anh C
đã đưa cho anh X để đặt cọc ngoài ra không cần phải bổi thường.
Vụ việc trên sẽ do UBND thành phố Hạ Long giải quyết căn cứ vào Khoản
2 Điều 136 luật Đất đai năm 2003 về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất
đai :
“2.Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có giấy chứng nhận
quyền quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại quy định tại các
khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật này được giải quyết như sau:
a)Trường hợp Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố
thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng
ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân
dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết; quyết định của Chủ
tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là quyết định
giải quyết cuối cùng.”
Và theo Khoản 1 Điều 160 Nghị định số 181/2004/ NĐ-CP ngày 29 -10-
2009 của Chính phủ về thi hành luật Đất đai :
“1. Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải
quyết đối với tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư
với nhau.”
Bởi vì mảnh đất 2500m2 mà anh X đứng tên chủ sử dụng hợp pháp chưa có
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên sẽ căn cứ vào các Điều khoản nêu
trên để cơ quan có thẩm quyền là Ủy ban nhân dân thành phố Hạ Long giải
quyết.

3.Anh X phải làm gì để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?
Căn cứ vào Điều 49 Luật Đất Đai năm 2003 Các trường hợp được cấp
GCNQSDĐ và Khoản 1 Điều 50 Luật Đất Đai năm 2003 quy định: “ hộ gia
đình cá nhân đang sử dụng đất ổn định , được UBND xã phường thị trấn xác
nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ hợp lệ thì được
cấp GCNQSDĐ.”
Trong trường hợp đã cho, anh X là người đứng tên chủ sử dụng hợp pháp
đối với mảnh đất 2500m2 thì anh có quyền đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đối với mảnh đất 2500m2 của mình. Tuy nhiên việc anh
C làm đơn đề nghị Ủy ban nhân dân thành phố Hạ Long không cấp giấy
chứng nhận cho mảnh đất của anh X nên để được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất anh X cần phải hòa giải với anh C, trả lại cho anh C 200
triệu như đã nêu ở trên và yêu cầu anh C rút đơn về. Sau đó anh X tiếp tục
làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gửi lên Ủy ban nhân
dân thành phố Hạ Long thì sẽ được cấp giấy theo trình tự thủ tục của Điều
136 Nghị ngày 29 định số 181/2004/ NĐ-CP -10-2009 của Chính phủ về thi
hành luật Đất đai . Sau đó tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển quyền sử dụng
đất với ông Y để kết thúc hợp đồng đã ký kết trước đó và yêu cầu ông Y trả
nốt số tiền 1,5 tỷ đồng còn lại.
C/ KẾT THÚC VẤN ĐỀ

Như vậy, trong thực tế cuộc sống các vấn đề về đất đai luôn nóng bỏng đặc
biệt trong tình trạng giá đất tăng cao như hiện nay “tấc đất tấc vàng” thì các
vụ tranh chấp về đất đai ngày càng nhiều và phức tạp. Tình huống trên chỉ là
một vụ việc nhỏ nhưng cũng tiêu biểu cho tình trạng tranh chấp đất đai. Điều
này đòi hỏi các quy phạm pháp luật đất đai cần có độ chính xác, chặt chẽ,
phù hợp và có tính định hướng để các vụ việc liên quan tới đất đai được giải
quyết nhanh chóng và hợp lý tránh gây tình trạng quan liêu làm ảnh hưởng
tới quyền lợi của nhân dân và của các tổ chức sử dụng đất khác.