Tìm hiểu thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính tại xã Đặng Xá, huyện Gia Lâm, Thành phố Hà Nội

PHẦN I. ĐẶT VẤN ĐỀ
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Thế giới đang ngày càng phát triển, dân số tăng lên nhanh chóng. Các
đô thị, khu dân cư, khu công nghiệp mọc lên ngày càng nhiều. Cùng với xu
hướng chung đó, Việt Nam cũng thực hiện công nghiệp hoá, đô thị hoá. Quá
trình này đang diễn ra một cách nhanh chóng và bên cạch những tích cực thì
nó cũng thể hiện những tiêu cực nhất định. Trong đó vấn đề sử dụng quỹ đất
một cách hợp lý là vấn đề mang tính cấp bách. Trong khi đất đai thì có hạn
mà nhu cầu sử dụng đất thì vô hạn, vậy làm thế nào để đáp ứng được nhu cầu
sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực để tạo điều kiện cho đất nước phát triển?
Điều này dẫn đến sự ra đời của công tác quản lý Nhà nước về đất đai,
nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng một cách tiết kiệm, hiệu quả. Công tác
đăng ký đất đai (ĐKĐĐ), cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(GCNQSDĐ) và lập hồ sơ địa chính là một trong 13 nội dung của quản lý
Nhà nước về đất đai được quy định trong Luật Đất đai 2003.
Công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ địa chính thực chất là
thủ tục hành chính bắt buộc nhằm thiết lập một hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp
GCNQSDĐ cho chủ sử dụng đất phù hợp, nhằm hoàn thiện một hệ thống hồ
sơ đầy đủ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý,
nắm chắc toàn bộ quỹ đất trong cả nước theo quy định của pháp luật. Đồng
thời việc cấp GCNQSDĐ có thể bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người
sử dụng đất giúp họ đất yên tâm đầu tư và sản xuất trên mảnh đất đó. Ngoài
ra, nó cũng giúp Nhà nước giám sát việc thực hiện các nghĩa vụ sử dụng đất
theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của toàn
xã hội trong việc sử dụng đất.
Hiện nay, công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ địa chính ở
mỗi địa phương là khác nhau do điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội của từng
vùng. Tại xã Đặng Xá, huyện Gia Lâm, Thành phố Hà Nội, việc thực hiện
công tác này vẫn còn nhiều bất cập, hạn chế. Tìm hiều thực trạng công tác
1
ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ địa chính trên địa bàn xã Đặng Xá nhằm

đề xuất một số giải pháp thích hợp để giải quyết khó khăn, hạn chế và thúc
đẩy nhanh quá trình thực hiện công tác này là cần thiết. Do vậy, em tiến hành
nghiên cứu đề tài: “Tìm hiểu thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính tại xã Đặng Xá,
huyện Gia Lâm, Thành phố Hà Nội”.
1.2. Mục đích- yêu cầu
1.2.1. Mục đích
- Tìm hiểu những quy định của pháp luật đất đai về đăng ký đất đai,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính.
- Tìm hiểu công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và lập hồ sơ địa chính trên địa bàn xã Đặng Xá- Gia Lâm-Hà Nội.
- Đề xuất giải pháp nhằm thực hiện tốt hơn công tác đăng ký đất đai,
cấp giấy chứng nhận và lập hồ sơ địa chính trên địa bàn xã, góp phần hoàn
thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
1.2.2. Yêu cầu
- Nắm được những quy định pháp luật đất đai hiện hành và các quyết
định của UBND thành phố và huyện có liên quan.
- Xác định được những thuận lợi, khó khăn và đưa ra những kiến nghị
có tính khả thi và phù hợp với điều kiện thực tế địa phương.
2
PHẦN II. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.1. Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai
(ĐKĐĐ), cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) và lập hồ
sơ địa chính
2.1.1. Cơ sở lý luận của công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ địa
chính
Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất đai
ngày càng gắn liền chặt chẽ với nhau. Đất trở thành nguồn của cải vô tận của
con người, con người dựa vào đó để tạo nên sản phẩm nuôi sống mình. Đất
đai luôn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Không có

đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, không một quá trình lao
động nào diễn ra và cũng không thể có sự tồn tại của xã hội loài người.
Đất đai là địa điểm, là cơ sở của thành phố, làng mạc, các công trình
công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, các công trình phúc lợi khác, các cánh đồng
để con người trồng trọt chăn nuôi…
Luật đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam
có ghi: “ Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn
phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc
phòng…”
Khi dân số ngày càng tăng, nhu cầu về lương thực đáp ứng cho con
người ngày càng nhiều hơn. Quá trình phát triển kinh tế xã hội, quá trình đô
thị hoá thì nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng, cơ sở hạ tầng đòi hỏi ngày càng
nhiều và đồng bộ. Do vậy, nhu cầu về đất đai ngày càng lớn trong khi đó đất
đai lại không thể sản sinh ra được. Từ đó, một đòi hỏi bức thiết được đặt ra là
phải quản lý và sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất đai đảm bảo cho nhu cầu
lương thực, đảm bảo cho an ninh lương thực quốc gia đồng thời đáp ứng nhu
cầu sử dụng đất cho phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội.
3
Đất đai được coi là sử dụng hợp pháp khi người sử dụng đất được cơ
quan nhà nước giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một cách
hợp lệ, sử dụng và khai thác đúng mục đích được giao của mảnh đất.
ĐKĐĐ là thủ tục hành chính bắt buộc do cơ quan Nhà nước thực hiện
với tất cả các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. ĐKĐĐ là công việc
để thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ nhất cho tất cả các loại đất
trong phạm vi địa giới hành chính để thực hiện cấp GCNQDĐ cho các đối
tượng đủ điều kiện làm cơ sở để Nhà nước quản chặt, nắm chắc đến từng thửa
đất.
GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp
pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo và nâng cao hiệu

quả sử dụng đất.
Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách chứa đựng
những thông tin cần thiết về mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất đai
được thiết lập trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính, ĐKĐĐ và câp
GCNQSDĐ.
2.1.2. Căn cứ pháp lý của công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ
địa chính
a. Các văn bản do Quốc hội, Uỷ ban thường vụ Quốc hội ban hành
Hiến pháp năm 1992 ra đời đã khẳng định: Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân.
Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội khoá XI thông qua ngày
26/11/2003, có hiệu lực thi hành ngày 01/07/2004. Trong đó có quy định các
vấn đề mang tính nguyên tắc về ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ địa
chính.
Nghị quyết 775/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02/04/2005 của Uỷ ban
thường vụ Quốc hội quy định giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về
nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách
cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01/07/1991 làm cơ sở xác định điều kiện
4
cấp GCN đối với các trường hợp đang sử dụng nhà, đất thuộc diện thực hiện
các chính sách quy định tại Điều 2 của Nghị quyết số 23/2003/QH11 nhưng
đến nay cơ quan Nhà nước chưa có văn bản quản lý, hoặc đã có văn bản quản
lý nhưng thực tế Nhà nước chưa quản lý, chưa bố trí sử dụng nhà đất đó.
Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 ngày 27/07/2006 của Uỷ
ban thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày
01/07/1991 có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia làm cơ sở xác
định đối tượng được cấp GCN trong các trường hợp có tranh chấp.
b. Các văn bản thuộc thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tướng Chính
phủ ban hành
Nghị định số 47/2003/NĐ-CP ngày 12/05/2003 sửa đổi, bổ sung một

số điều của Nghị định 176/1999/NĐ-CP về lệ phí trước bạ.
Nghị định số 164/2003/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2003, trong đó có quy định việc
thu thuế thu nhập đối với tổ chức chuyển quyền sử dụng đất.
Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng Chính
phủ về việc triển khai thi hành Luật Đất đai năm 2003, trong đó có chỉ đạo
các địa phương đẩy mạnh hoàn thành cơ bản việc cấp GCNQSDĐ trong năm
2005.
Nghị định số 152/2004/NĐ-CP ngày 06/08/2004 của Chính phủ về
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 164/2003/NĐ-CP.
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành
Luật Đất đai 2003 do Chính phủ ban hành.
Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng
đất, trong đó có quy định cụ thể hoá Luật Đất đai về việc thu tiền sử dụng đất
khi cấp GCN.
Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất,
thuê mặt nước, trong đó có quy định cụ thể hoá Luật Đất đai về việc thu tiền
thuê đất khi cấp GCN.
5
Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sung
một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định
số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần.
Trong đó có sửa đổi bổ sung một số quy định về việc thu tiền sử dụng đất khi
cấp GCN, việc xác nhập hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê quyền
sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong khu
công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao.
Chỉ thị số 05/2006/CT-TTg ngày 22/06/2006 của Thủ tướng Chính
phủ về việc khắc phục yếu kém, sại phạm, tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành
Luật Đất đai, trong đó chỉ đạo các địa phương đẩy mạnh để hoàn thành cơ bản
việc cấp GCN trong năm 2006.

Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng
đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
và giải quyết khiếu nại về đất đai.
Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp GCNQSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Nghị định 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 về sửa đổi, bổ sung một
số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ
về thu tiền sử dụng đất.
Nghị định số 38/2011/NĐ-CP ngày 26/05/2011 sửa đổi, bổ sung một
số điều quy định về thủ tục hành chính của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP
ngày 29/10/2004, Nghị định số 149/2004/NĐ-CP ngày 27/07/2004 và Nghị
định số 160/2005/NĐ-CP ngày 27/12/2005.
c. Các văn bản thuộc thẩm quyền của các Bộ, ngành ở Trung ương
ban hành
Thông tư số 03/2003/TTLT-BTC-BTNMT ngày 04/07/2003 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về trình tự, thủ tục đăng
6
ký và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất.
Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ.
Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của
Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT-BTNMT-BNV ngày 31/12/2004
của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ hướng dẫn về chức năng, nhiệm
vụ, quyền hạn và tổ chức của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và tổ

chức phát triển quỹ đất.
Thông tư 01/2005/TT—BTNMT ngày 13/04/2005 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai,
trong đó hướng dẫn một số vấn đề khi cấp GCNQSDĐ như việc xác định thời
hạn sử dụng đất, việc cấp GCN cho cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất nông
nghiệp.
Thông tư 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18/04/2005 của liên Bộ
Tài chính và Bộ Tài Nguyên và Môi trường về hướng dẫn việc luân chuyển
hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Thông tư 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT thay thế cho Thông tư số
03/2003/TTLT-BTP-BTNMT ngày 24/07/2003.
Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ thay thế cho Quyết định số
24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004.
Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/06/2007 hướng dẫn thực
hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 05/05/2007.
7
Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
2.2. Sự cần thiết của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính
2.2.1. Với nhà nước
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu, thống nhất quản lý. Việc ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ địa chính
giúp Nhà nước nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, cụ thể:
- Là cơ sở để quản lý đất đai đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất
và tài sản gắn liền với đất.
- Là cơ sở để bảo vệ quyền sở hữu đất đai cho từng đối tượng sở hữu.
- Là nền tảng quản lý việc tạo lập các tài sản của chủ sở hữu gắn liền

với đất.
- Tạo công bằng trong quá trình quản lý với các đối tượng sử dụng
đất.
- Tăng nguồn thu từ tài nguyên đất cho ngân sách nhà nước thông qua:
công nhận quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền sử dụng đất, tài sản gắn
liền với đất như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh.
- Cơ sở để thực hiện công tác quản lý đất đai chi tiết khác như: bồi
thường giải phóng mặt bằng, quy hoạch…
2.1.2. Với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản và xã hội
- Là chứng thư pháp lý xác lập và bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản, để họ có thể yên tâm sử dụng và đầu tư
vào đất đai một cách hợp lý và hiệu quả.
- Là cơ sở cho việc thực hiện các quyền: chuyển nhượng, thừa kế, thế
chấp, cho thuê quyền sử dụng đất, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
một cách thuận tiện.
8
- Là cơ sở để người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các
nghĩa vụ đối với Nhà nước, như: Nộp thuế trước bạ, thuế sử dụng đất, thuế
chuyển quyền sử dụng đất…
2.1.3. Với các đối tượng khác
- Hệ thống thông tin đất đai được xây dựng từ kết quả cấp
GCNQSDĐ, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cung cấp thông tin một cách
nhanh chóng, thuận tiện cho cá nhân, tổ chức, …, nâng cao hiệu quả hoạt
động xã hội.
- Giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và minh bạch.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là căn
cứ để các ngân hàng, tổ chức tín dụng ra quyết định cho vay vốn đối với
người sử dụng đất thông qua hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất, là căn cứ
để xác nhận vốn góp bằng quyền sử dụng đất đối với các doanh nghiệp, công

ty cổ phần.
- Cung cấp các thông tin chính xác về thửa đất cho cá nhân, tổ chức
khi tham gia mua bán quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản.
2.3. Tình hình thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính
2.3.1. Tình hình thực hiện công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ
địa chính trên cả nước Việt Nam
a. Thời kỳ trước năm 1945
Ở Việt Nam, công tác ĐKĐĐ có từ thế kỷ thứ VI và nổi bật nhất là:
- Thời kỳ Gia Long với sổ địa bạ được lập cho từng xã phân biệt rõ
đất công điền và đất tư điền của mỗi xã. Và trong đó ghi rõ của ai, diện tích,
tứ cận, đẳng hạ để tính thuế. Sổ Địa bạ được lập cho 18.000 xã từ Mục Nam
Quan đến mũi Cà Mau, bao gồm 10.044 tập và có 3 bộ được lưu ở 3 cấp: bản
Giáp được lưu ở bộ Hộ, bản Bính ở dinh Bố Chánh, bản Đinh ở xã sở tại.
Theo quy định cứ 5 năm phải đại tu, hằng năm phải tiểu tu.
9
- Thời Minh Mạn: sổ Địa bộ được lập tới từng xã. Sổ này tiến bộ hơn
sổ thời Gia Long vì nó được lập trên cơ sở đạc điền với sự chứng kiến của các
chức sắc giúp việc trong làng. Các viên chức trong làng lập sổ mô tả ghi các
thửa đất, ruộng kèm theo sổ Địa bộ có ghi diện tích, loại đất. Quan Kinh Phái
và viên Thơ Lại có nhiệm vụ ký xác nhận vào sổ mô tả. Quan phủ căn cứ vào
đơn thỉnh cầu của điền chủ khi cần thừa kế, cho, bán hoặc từ bỏ quyền phải
xem xét ngay tại chỗ sau đó trình lên quan Bố Chánh và ghi vào sổ Địa bộ.
- Thời kỳ Pháp thuộc: chế độ này tồn tại nhiều chế độ điền địa khác
nhau:
+ Chế độ điền thổ tại Nam Kỳ: Pháp đã xây dựng được hệ thống bản
đồ giải thửa được đo đạc chính xác và lập sổ điền thổ. Trong sổ điền thổ, mỗi
trang sổ thể hiện cho một lô đất của mỗi chủ sử dụng trong đó ghi rõ: diện
tích, nơi toạ lạc, giáp ranh và các vấn đề liên quan đến sở hữu và sử dụng.
+ Chế độ quản thủ địa chính tại Trung Kỳ: đã tiến hành đo đạc bản đồ

giải thửa, sổ địa bộ, sổ điền chủ, tải chủ bộ.
+ Chế độ điền thổ và quản thủ địa chính tại Bắc Kỳ: do đặc thù đất đai
ở miền Bắc manh mún, phức tạp nên mới chỉ đo đạc được các lược đồ đơn
giản và lập được hệ thống sổ địa chính. Sổ địa chính được lập theo thứ tự thửa
đất ghi diện tích, loại đất, tên chủ. Ngoài ra còn lập các sổ sách khác như sổ
điền chủ, sổ khai báo…
Nói chung thời kỳ này áp dụng nhiều chế độ quản lý, nhiều loại hồ sơ
khác nhau để vừa phù hợp với điều kiện ngoại cảnh vừa phù hợp với mục tiêu
lâu dài là xây dựng được một hệ thống hồ sơ thống nhất. Tuy nhiên, trong các
chế độ quản lý này thì hệ thống hồ sơ được thiết lập cũng chỉ gồm hai nhóm
tài liệu: nhóm lập theo thứ tự thửa đất và nhóm lập theo chủ đất để tra cứu.
b. Thời kỳ Mỹ Nguỵ tạm chiếm miền Nam (1954-1975)
Thời kỳ này tồn tại hai chính sách ruộng đất: một chính sách ruộng đất
của chính quyền Cách mạng và một chính sách ruộng đất của chính quyền
Nguỵ.
10
- Tân chế độ điền thổ: theo sắc lệnh 1925 miền Nam Việt Nam sử
dụng chế độ điền thổ. Đây là chế độ được đánh giá chặt chẽ có hiệu quả nhất
trong thời kỳ Pháp thuộc. hệ thống hồ sơ được thiết lập theo chế độ này gồm:
bản đồ giải thửa kế thừa từ thời Pháp; sổ điền thổ lập theo lô đất trong đó có
ghi rõ: diện tích, nơi toạ lạc, giáp ranh, biến động, tên chủ sở hữu; sổ mục lục
lập theo tên chủ ghi số liệu tất cả các thửa đất của mỗi chủ. Hệ thống hồ sơ
trên được lập thành hai bộ lưu trữ tại Ty Điền địa và xã sở tại.
- Chế độ quản thủ điền địa cũng tiếp tục được duy trì từ thời Pháp
thuộc. theo chế độ này phương pháp đo đạc rất đơn giản, các xã có thể đo vẽ
lược đồ. Và hệ thống hồ sơ gồm: sổ địa bộ được lập theo thứ tự thửa đất (mỗi
trang lập cho 5 thửa), sổ điền chủ lập theo chủ sử dụng (mỗi chủ một trang),
sổ mục lục ghi tên chủ để tra cứu.
- Giai đoạn 1960-1975: thiết lập Nha Tổng Địa. nha này có 11 nhiệm
vụ trong đó có 3 nhiệm vụ chính là: xây dựng tài liệu nghiên cứu, tổ chức và

điều hành tam giác đạc, lập bản đồ và đo đạc thiết lập bản đồ, sơ đồ và các
văn kiện phụ thuộc.
c. thời kỳ Việt Nam Dân chủ cộng hoà và Cộng hoà xã hội chủ nghĩa
Việt Nam
-Thời kỳ tháng 8/1945-1979: sau Cách mạng tháng Tám năm 1945,
đặc biệt là sau cải cách ruộng đất năm 1957, Nhà nước đã tịch thu ruộng đất
của địa chủ chia cho dân cày nghèo. Đến năm 1960 hưởng ứng phong trào
hợp tác hoá sản xuất đại bộ phận nhân dân đã góp ruộng và hợp tác xã làm
cho hiện trạng sử dụng đất có nhiều biến động. thêm vào đó là điều kiện đất
nước khó khăn có nhiều hệ thống hồ sơ địa chính giai đoạn đó chưa được
hoàn chỉnh cũng như độ chính xác thấp do vậy không thể sử dụng được vào
những năm tiếp theo. Trước tình hình đó, ngày 03/07/1958, Chính phủ đã ban
hành Chỉ thị số 344/1958/CT-TTg cho tái lập hệ thống Địa chính trong Bộ
Tài chính. Hệ thống tài liệu đất đai trong thời kỳ này chủ yếu là bản đồ giải
thửa đo đạc thủ công bằng thước dây, bàn đạc cải tiến và sổ mục kê ruộng đất.
11
ngày 09/11/1979, Chính phủ đã ban hành Nghị định 404/1979/NĐ-CP về việc
thành lập tổ chức quản lý ruộng đất trực thuộc Hội đồng Bộ trưởng thống nhất
quản lý Nhà nước đối với toàn bộ ruộng đất trên toàn bộ lãnh thổ.
- Thời kỳ từ năm 1980-1988: Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định:
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Nhà nước
quan tâm đến công tác quản lý đất đai để quản chặt và nắm chắc quỹ đất trong
cả nước. tuy nhiên, trong giai đoạn này, hệ thống quản lý đất đai của toàn
quốc còn nhiều hạn chế và chưa có biện pháp cụ thể để quản lý toàn bộ đất
đai. Nhà nước mới chỉ quan tâm đến việc quản lý đất nông nghiệp cho nên
mới xảy ra tình trạng giao đất, sử dụng đất tuỳ tiện đối với các loại đất khác.
Từ thực tế đó, Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều Quyết định, Thông tư,
Chỉ thị như: Quyết định số 201/1986/QĐ-CP ngày 01/07/1986 về công tác
quản lý đất đai trong cả nước; Chỉ thị số 299/1980/CT-TTg ngày 10/11/1980
của Thủ tướng Chính phủ về việc triển khai thực hiện công tác đo đạc,

ĐKĐĐ, thống kê đất đai, phan hạng đất; Quyết định số 56/1981/QĐ-ĐKTK
ngày 05/11/1981 về việc điều tra đo đạc, kê khai đăng ký và lập hồ sơ ĐKĐĐ,
cấp GCNQSDĐ để đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai.
Tuy nhiên, trong giai đoạn này việc xét duyệt chưa được thực hiện
nghiêm túc do đó độ chính xác chưa cao. Hầu hết các trường hợp vi phạm
không bị xử lý mà vẫn còn được kê khai. Có thể nói, hệ thống hồ sơ địa chính
cũng như trình tự thủ tục quản lý khá chặt chẽ nhưng trong quá trình thực
hiện chúng lại không chặt chẽ. Do vậy, hệ thống hồ sơ này vẫn mang tính chất
điều tra, phản ánh hiện trạng sử dụng đất. trong quá trình thiết lập hệ thống hồ
sơ thì tình trạng sai sót vẫn chiếm tỷ lệ khá cao (trên 10%, có nơi trên 30%).
Công tác cấp GCNQSDĐ chưa được thực hiện.
Công tác quản lý đất đai giai đoạn này thiếu đồng bộ cũng như độ
chính xác là do pháp luật chưa chặt chẽ, trình độ chuyên môn nghiệp vụ của
cán bộ cũng như nhận thức của người dân giai đoạn này chưa cao.
12
- Thời kỳ từ năm 1988-1993: Năm 1988, Luật Đất đai lần đầu tiên
được ban hành nhằm đưa công tác quản lý đất đai vào nề nếp. giai đoạn này
thì công tác cấp GCNQSDĐ và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính là một
nhiệm vụ bắt buộc và bức thiết của công tác quản lý, là cơ sở cho việc tổ chức
thực hiện Luật Đất đi. Do yêu cầu thực tế, để đáp ứng yêu cầu công việc và
thừa kế sản phẩm theo Chỉ thị số 299/1980/CT-TTg ngày 10/11/1980, Tổng
cục quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201/1989/QĐ-ĐKTK ngày
14/07/1989 về việc ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ và Thông tư số 302/1989/TT-
ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành Quyết định số 201/1989/QĐ-
ĐKTK. Chính việc ban hành các văn bản này mà công tác quản lý đất đai đã
có bước phát triển mới, công tác ĐKĐĐ có thay đổi mạnh mẽ và chúng được
thực hiện đồng loạt vào những năm tiếp theo trên phạm vi cả nước.
Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện có những vướng mắc cần phải
giải quyết đó là vấn đề chất lượng hồ sơ, tài liệu đã thiết lập theo Chỉ thị số
299 cũng như vấn đề về chính sách đất đai trong giai đoạn hoàn thiện. trong

quá trình triển khai theo Luật Đất đai 1988, Nhà nước đã ban hành chính sách
khoán100 và khoán 10 theo Chỉ thị số 100/CT-TW làm cho hiện trạng sử
dụng đất có nhiều thay đổi do đó công tác ĐKĐĐ gặp nhiều khó khăn cùng
với việc chưa có một hệ thống văn bản hoàn chỉnh chặt chẽ làm cho công tác
quản lý đất đai giai đoạn này kém hiệu quả.
Chính vì những lý do trên mà công tác quản lý đất đai cũng như việc
lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ giai đoạn này chưa đạt kết quả cao.
Đến năm 1993, cả nước mới cấp được khoảng 1.600.000 GCNQSDĐ cho các
hộ nông dân tại khoảng 1.500 xã, tập trung chủ yếu tại các vùng đồng bằng
sông Cửu Long (ĐBSCL). Đặc biệt do chính sách đất đai chưa ổn định nên
giấy chứng nhận giai đoạn này chủ yếu là giấy chứng nhận tạm thời (theo
mẫu của tỉnh) chủ yếu các xã tự kê khai. Năm 1994, toàn quốc cấp được
khoảng 1.050.000 giấy chứng nhận. loại giấy này có độ chính xác thấp cùng
với việc cấp đồng loạt do đó dẫn đến sai sót cao trong quá trình cấp.
13
- Thời kỳ từ khi Luật Đất đai 1993 ra đời đến trước khi Luật Đất đai
2003 ra đời: Luật đất đai đầu tiên ra đời năm 1988 cùng với nó là sự thành
công của Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị đã khẳng định đường lối, chủ trương
hoàn toàn đúng đắn của Đảng. Nó tạo điều kiện cho Luật Đất đai 1993 ra đời
nhằm quản lý đất đai chặt chẽ hơn để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của người
dân. Nhà nước khẳng định đất đai có giá trị và người dân có các quyền sau:
chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp,…
Nhận thấy được tính cấp thiết của vấn đề cấp GCNQSDĐ cho người
dân, cơ quan các cấp, các địa phương đã tập trung chỉ đạo công tác cấp
GCNQSDĐ và coi nó là vấn đề quan trọng nhất trong quản lý đất đai giai
đoạn này. Tuy nhiên, công tác cấp GCNQSDĐ vẫn còn nhiều trong vướng
mắc và đã không hoàn thành theo yêu cầu của Chỉ thị 10/1998/CT-TTg và
Chỉ thị 18/1999/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về hoàn thành cấp
GCNQSDĐ cho nông thôn vào năm 2000 và thành thị vào năm 2001.
Để hỗ trợ cho Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ban hành một số văn

bản dưới luật như sau: Tổng cục Địa chính đã ra Quyết định số 499/1995/QĐ-
TCĐC ngày 27/07/1995 quy định mẫu hồ sơ địa chính thống nhất trong cả
nước và Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/03/1998 về việc hướng
dẫn thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập hồ sơ địa chính. Đến năm 2001,
Tổng cục Địa chính ban hành Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày
31/11/2001 hướng dẫn các thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ địa
chính trong cả nước. từ khi ban hành Luật Đất đai 1993 trong quá trình thực
hiện, bên cạnh những tích cực cũng bộc lộ không ít hạn chế, chưa thật phù
hợp, chưa đủ cụ thể để xử lý những vấn đề mới phát sinh, nhất là trong việc
chuyển quyền sử dụng đất, làm cho quan hệ đất đai trong xã hội rất phức tạp.
Do vậy, Luật Đất đai 1993 đã có nhiều lần sửa chữa, bổ sung vào các năm
1998 và 2001 để kịp thời điều chỉnh những vấn đề mới phát sinh.
Nói chung, trong 10 năm thực hiện Luật Đất đai đã tạo ra sự ổn định
tương đối trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Công tác cấp
14
GCNQSDĐ và hệ thống hồ sơ địa chính cũng hoàn thành. Nhưng Luật Đất
đai 1993 và Luật sửa đổi bổ sung năm 1998 và 2001 vẫn bộc lộ những vấn đề
mới phát sinh mà chưa có định hướng giải quyết cụ thể. Do vậy, Luật Đất đai
2003 ra đời để đáp ứng nhu cầu của thực tế, tạo cơ sở để quản lý đất đai chặt
chẽ hơn trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
- Thời kỳ từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời đến nay: ngày 16/11/2003,
Luật Đất đai 2003 được ban hành và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004. Luật Đất
đai 2003 đã nhanh chóng đi vào đời sống và góp phần giải quyết những khó
khăn, vướng mắc mà Luật Đất đai giai đoạn trước chưa giải quyết được. Sau
khi Luật Đất đai 2003 ra đời, Nhà nước đã ban hành các văn bản dưới luật để
cụ thể hoá trong quá trình thực hiện:
Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng Chính
phủ về việc các địa phương phải hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ trong năm
2005;
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn việc thi

hành Luật Đất đai 2003 do Chính phủ ban hành;
Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ;
Thông tư số 29/2002/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa
chính;
Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ thay thế cho Quyết định số
24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004;
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy
định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng
đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
và giải quyết khiếu nại về đất đai;
15
Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 15/06/2007 hướng dẫn thực
hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 05/05/2007;
Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Ngoài ra, để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, trong thời gian qua, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành hai Chỉ thị gồm:
Chỉ thị số 1474/CT-TTg ngày 24/8/2011 và Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày
04/4/2013 đôn đốc, chỉ đạo các địa phương thực hiện những giải pháp đẩy
mạnh cấp giấy chứng nhận.
Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường lên Ủy ban Thường
vụ Quốc hội về quản lý nhà nước trong lĩnh vực tài nguyên và môi trường
ngày 15/08/2013: Tính đến ngày 30/6/2013, cả nước đã cấp được 36,000 triệu
giấy chứng nhận với tổng diện tích 20,12 triệu ha, đạt 83,2% diện tích cần cấp
giấy chứng nhận của cả nước, tăng 2,0% so với năm 2012. Đến nay, cả nước
có 11 tỉnh cơ bản hoàn thành cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho các loại đất
chính (đạt từ 85-100 % diện tích) gồm Bình Dương, Long An, Bến Tre, Đồng

Tháp, An Giang, Vĩnh Long, Bạc Liêu, Đồng Nai, Quảng Trị, Hậu Giang, Cần
Thơ; ngoài ra còn có 10 tỉnh khác cơ bản hoàn thành ở hầu hết các loại đất
chính gồm Lạng Sơn, Hải Dương, Hà Nam, Hưng Yên, Quảng Bình, Đà Nẵng,
Trà Vinh, Kiên Giang, Sóc Trăng, Bà Rịa - Vũng Tàu. Song cũng còn nhiều
tỉnh, thành phố có kết quả cấp giấy chứng nhận ở nhiều loại đất chính còn đạt
thấp (dưới 70% diện tích cần cấp), đặc biệt là các tỉnh Điện Biên, Lai Châu,
Tuyên Quang, Bắc Cạn, Thừa Thiên Huế, Phú Yên, Gia Lai, Đăk Nông. Về
tình hình cấp giấy chứng nhận các loại đất chính như sau:
- Về đất ở đô thị: Cả nước đã cấp được 4.211.800 giấy với diện tích
106.200 ha, đạt 80,3%. Đã có 34 tỉnh đạt trên 85%; còn 29 tỉnh đạt dưới 85%,
trong đó 10 tỉnh đạt thấp dưới 70%.
- Về đất ở nông thôn: Cả nước đã cấp được 11.510.000 giấy với diện
16
tích 465.900 ha, đạt 85,0%. Có 35 tỉnh đạt trên 85%, còn 28 tỉnh đạt dưới
85%; trong đó có 9 tỉnh đạt thấp dưới 70%.
- Về đất chuyên dùng: Cả nước đã cấp được 182.131 giấy với diện tích
483.730 ha, đạt 64,0%. Có 19 tỉnh đạt trên 85%; còn 44 tỉnh đạt dưới 85%;
trong đó có 16 tỉnh đạt dưới 50%.
- Về đất sản xuất nông nghiệp: Cả nước đã cấp được 17.367.400 giấy
với diện tích 8.147.100 ha, đạt 82,9%. Còn 33 tỉnh đạt trên 85%, có 30 tỉnh
đạt dưới 85%; trong đó có 12 tỉnh đạt dưới 70%.
- Về đất lâm nghiệp: Cả nước đã cấp được 1.709.900 giấy với diện
tích 10.357.400 ha, đạt 86,1%. Có 20 tỉnh đạt trên 85%, có 41 tỉnh cấp đạt
dưới 85%; trong đó có 25 tỉnh đạt dưới 70%.
Hiện có gần 5,4 triệu thửa đất còn tồn đọng, chưa được cấp GCN,
tương đương 2,1 triệu ha. Hai thành phố là Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh có tồn
đọng lớn cả đối với thửa đất và đối với các căn hộ thuộc các dự án phát triển
nhà ở. Trong đó Hà Nội là 168.000 thửa đất và khoảng 500 nghìn căn hộ;
TP.Hồ Chí Minh là 311.000 thửa đất và căn hộ. Đã xây dựng cơ sở dữ liệu đất
đai tại 49 tỉnh, thành phố và 90 quận, huyện; một số tỉnh, huyện cơ bản đã

hoàn thành và đưa vào khai thác sử dụng, phát huy hiệu quả, tích cực cho
công tác quản lý đất đai.
Nhìn chung tiến độ cấp GCN ở nước ta chưa đạt kế hoạch mục tiêu đề
ra, nguyên nhân dẫn đến tiến độ cấp GCN ở các mục đích sử dụng đất còn
chậm là do nhân lực thiếu, nhiều địa phương hiểu không đúng và không đầy
đủ những quy định của Luật cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành, dẫn
tới việc vận dụng không đúng khi cấp GCN. Mặc dù trong những năm gần
đây, Nhà nước đã có chủ trương khuyến khích mọi người dân tiến hành làm
thủ tục để được cấp GCN theo phương châm đơn giản hoá các thủ tục, giải
quyết nhanh gọn, đúng luật, đúng trình tự, hạn chế tối đa việc đi lại của người
dân. Nhưng hiện tại đa phần người dân làm thủ tục xin cấp GCN chủ yếu là
do nhu cầu thiết yếu như: để thế chấp vay vốn; mua bán; cho tặng; thừa kế…
17
Còn lại những trường hợp khác không có nhu cầu xử lý vì chưa có
tiền nộp các khoản thu theo quy định của Nhà nước.
2.3.2. Tình hình thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính trên địa bàn thành phố Hà Nội
Thành phố Hà Nội có vị trí quan trọng, có xu thế đặc biệt so với các
tỉnh trong cả nước. Nghị quyết 15/NQ-TW, ngày 15/12/2008 của Bộ Chính trị
đã xác định “ Hà Nội là trái tim của cả nước, đầu não chính trị, hành chính
quốc gia, trung tâm lớn về văn hoá, khoa học, giáo dục, kinh tế và giao dịch
quốc tế”.
Thời gian qua, UBND TP chỉ đạo thực hiện nhiều giải pháp để đẩy
mạnh việc cấp giấy CNQSDĐ theo Chỉ thị số 1474/CT-TTg ngày 24/8/2011
của Thủ tướng Chính phủ về việc thực hiện một số nhiệm vụ, giải pháp cấp
bách để chấn chỉnh việc cấp giấy CNQSDĐ và xây dựng cơ sở dữ liệu đất
đai.
Với mục tiêu cơ bản hoàn thành cấp giấy CNQSDĐ vào năm 2013
theo Nghị quyết số 30/2012/QH13 của Quốc hội, ngày 10/12/2012, UBND
TP có Quyết định số 5699/QĐ-UBND giao chỉ tiêu kế hoạch kinh tế, xã hội;

dự toán thu, chi ngân sách của thành phố năm 2013, trong đó chỉ tiêu kế
hoạch cấp giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
năm 2013 cho hộ gia đình, cá nhân là 86.420 giấy chứng nhận.
Để hoàn thành chỉ tiêu cấp giấy chứng nhận, Sở Tài nguyên và Môi
trường Hà Nội thường xuyên tổ chức họp giao ban tháo gỡ khó khăn vướng
mắc và có văn bản hướng dẫn đôn đốc UBND các quận, huyện, thị xã tập
trung chỉ đạo, thực hiện đồng bộ các giải pháp đẩy mạnh việc thực hiện ở địa
phương theo đúng chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ. UBND TP đã ban Văn
bản số 2841/UBND-TNMT ngày 22/4/2013 chỉ đạo các sở, ngành, UBND
quận, huyện, thị xã theo chức năng, nhiệm vụ và thẩm quyền quy định của
pháp luật tập trung thực hiện Chỉ thị của Thủ tướng Chính phủ và chỉ đạo,
hướng dẫn Bộ Tài nguyên và Môi trường. Cụ thể, UBND các quận, huyện, thị
18
xã tập trung chỉ đạo các phòng, ban chuyên môn và UBND các phường, xã,
thị trấn thực hiện một số giải pháp để sớm hoàn thành việc cấp giấy
CNQSDĐ. Theo đó, các quận, huyện, thị xã căn cứ chỉ tiêu cấp giấy chứng
nhận đã được UBND TP giao, tập trung rà soát kết quả thực hiện so kế hoạch
để giao chỉ tiêu cho từng xã, phường, thị trấn thực hiện trong năm. Phân công
rõ trách nhiệm cho lãnh đạo phòng ban chuyên môn tập trung đôn đốc, kiểm
tra tiến độ. Với các trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trong
khu dân cư cũ đủ điều kiện, hộ gia đình được tái định cư theo quy định triển
khai ngay việc cấp giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với
đất. Với hồ sơ chưa đủ điều kiện cấp giấy thì phân loại, xác định nguyên nhân
để đề xuất biện pháp tháo gỡ theo thẩm quyền
Cùng với thực hiện các nhiệm vụ trên, các địa phương cần rà soát,
đánh giá tình hình tài liệu đo đạc, bản đồ đang quản lý để sử dụng tối đa cho
việc cấp giấy chứng nhận và chỉnh lý cho phù hợp với hiện trạng sử dụng của
người sử dụng đất. Với địa phương thực hiện đo đạc bản đồ mới theo dự án
VLAP, nếu đã thực hiện xong thì sử dụng ngay để cấp giấy chứng nhận mới,
hoặc cấp đổi. Nơi nào chưa có bản đồ thì đo đạc địa chính cho riêng từng thửa

hoặc cả khu vực để phục vụ cấp giấy CNQSDĐ…
Theo báo cáo của các địa phương, riêng 5 tháng đầu năm 2013,
UBND các quận, huyện, thị xã đã cấp được 30.767 giấy chứng nhận. Tính luỹ
kế, đến nay, toàn thành phố đã cấp được 1.088.394 giấy CNQSDĐ ở cho các
hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất, đối với các trường hợp đủ điều kiện,
đạt trên 96,6%. Đối với tổ chức, đã cấp được 7.588/19.247 thửa đất cần kê
khai, cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, đạt 39,4% số thửa đất
đủ điều kiện (riêng 5 tháng đầu năm 2013 đã cấp được 259 giấy chứng nhận).
Tuy nhiên, việc cấp giấy CNQSDĐ lần đầu tại các quận, huyện, thị xã
còn nhiều vướng mắc. Theo kết quả quả rà soát tại các quận, huyện, thị xã,
hiện nay, trên địa bàn thành phố Hà Nội có 125.000 trường hợp sử dụng đất
còn tồn đọng. Khó khăn, vướng mắc do các nguyên nhân như tranh chấp,
19
khiếu kiện; vi phạm pháp luật đất đai; lấn, chiếm; chuyển mục đích sử dụng
đất trái phép; giao đất trái thẩm quyền; các trường hợp vi phạm pháp luật đất
đai đã bị Tòa án có quyết định xử lý hoặc có kháng nghị của Viện Kiểm sát,
cơ quan Công an, Thanh tra và chính quyền các cấp kết luận xử lý, nhưng đến
nay chưa xử lý được; sử dụng đất không phù hợp quy hoạch… nên chưa thực
hiện cấp giấy chứng nhận.
Việc cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà tại một số dự án nhà ở
còn nhiều vướng mắc như: Vi phạm về quy hoạch, thiết kế xây dựng đã được
duyệt; chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý về đất đai xong đã xây dựng và bán
nhà ở; một số trường hợp giấy tờ về quyền sử dụng đất (giấy chứng nhận hoặc
quyết định giao đất) đứng tên công ty mẹ hoặc chủ đầu tư cấp I, nhưng việc
ký hợp đồng bán nhà lại do công ty con, nhà đầu tư thứ phát thực hiện (không
ký dưới hình thức ủy quyền mà ký bán nhà trực tiếp, hoặc công ty mẹ phê
duyệt nhiệm vụ thực hiện dự án cho công ty con) đã xuất hóa đơn giá trị gia
tăng, chưa phù hợp với quy định của pháp luật đất đai; chưa xác định đối
tượng sử dụng đất để thu và truy thu nghĩa vụ tài chính liên quan đến chuyển
nhượng bất động sản; chủ đầu tư đã xây dựng và bán xong nhà ở cho người

mua nhà nhưng chủ đầu tư chưa nộp xong tiền sử dụng đất cho nhà nước
Trong tháng 5/2013, Sở Tài nguyên và Môi trường đã tổ chức họp,
đồng thời có văn bản xin ý kiến Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư
pháp,Văn phòng Chính phủ, Tổng cục Quản lý đất đai thống nhất nguyên tắc
thực hiện một số giải pháp để thực hiện cấp giấy chứng nhận cho các dạng sử
dụng đất có nguồn gốc vi phạm pháp luật đất đai, còn tồn đọng chưa thực
hiện và cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà tại một số dự án phát triển
nhà ở và kiến nghị Thủ tướng Chính phủ các giải pháp để cấp giấy chứng
nhận cho người mua nhà tại các dự án, hiện nay còn vướng mắc.
2.3.3. Tình hình thực hiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Gia Lâm
20
Từ năm 2011 trở về trước huyện Gia Lâm đã hoàn tất việc cấp
GCNQSDĐ nông nghiệp, đất ở và đất chuyên dùng.
Năm 2012, huyện tập trung cấp GCN cho những thửa đất chưa được
cấp. Tính đến ngày 31/12/2012, huyện Gia Lâm đã cấp được tổng số 45033
giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân. Trong đó:
- Đất ở đô thị: Thị trấn Yên Viên đã đạt kết quả công nhận quyền sử
dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân cao hơn so với thị trấn Trâu Quỳ, tỷ lệ
GCN giao cho các hộ đạt 94,54%.
- Đất ở nông thôn: 20 xã trên địa bàn huyện đều đạt tỷ lệ GCN giao
cho các hộ trên 90,0%.
Hiện nay còn một số hộ chưa được cấp do nhiều nguyên nhân khác
nhau như quá trình cấp chưa đúng quy trình theo quy định của pháp luật, hồ
sơ chưa đầy đủ, đất đang có tranh chấp, lấn chiếm hoặc đang trong giai đoạn
xét duyệt.
Giấy chứng nhận cấp theo Nghị định 61/CP ngày 05/07/1994 trong
năm 2012 là 811 trường hợp, trong đó:
- Nguồn gốc do cơ quan tự quản phân nhà là 121 trường hợp
- Nguồn gốc do cơ quan tự quản phân đất, thanh lý là 677 trường hợp.

Năm 2012, huyện Gia Lâm còn 200 hồ sơ bán nhà theo Nghị định
61/CP đã thẩm định, duyệt giá còn tồn đọng chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính,
trong đó khoảng 150 hồ sơ đã ký hợp đồng mua bán, 50 hồ sơ đã gửi giấy mời
nhiều lần nhưng các hộ chưa đến nộp tiền vì khó khăn tài chính.
Trong năm 2012, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đã tiếp nhận
1491 GCN cần cấp đổi và chỉnh lý biến động. Kết quả đã thực hiện chỉnh lý
được 1370 GCNQSDĐ ở. Còn lại 34 GCN chưa chỉnh lý.
Trên địa bàn huyện cơ bản đã đo đạc xong toàn bộ diện tích của 22 xã,
thị trấn với tổng số tờ là 93 tờ, diện tích đo đạc được là 6433.80 ha. Trong đó
tỷ lệ bản đồ được thành lập 1/2000 đối với các xã: Kim Lan, Văn Đức, Kiêu
Kỵ, Kim Sơn, Phú Thị, Dương Quang, Yên Viên, Yên Thường, Lệ Chi,
21
Trung Mầu, Cổ Bi, Phù Đổng. Tỷ lệ bản đồ 1/5000 với các xã còn lại trong
huyện.
Hồ sơ lập theo mẫu Thông tư 09/2007/TT-BTNMT, năm 2012 huyện
đã lập được 32 quyển sổ mục kê với 100.456 thửa được lập, có 56 quyển sổ
địa chính với 1.578 lần đăng ký biến động, có 22 quyển sổ cấp GCN. Như
vậy, số lượng sổ cũng như chất lượng sổ theo Thông tư 09/2007/TT-BTNMT
đã được cập nhật kịp thời, chính xác hơn và kết quả tốt hơn so với những năm
trước.
2.4. Những quy định về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và lập hồ sơ địa chính
2.4.1. Đăng ký đất đai
Đăng ký đất đai là cơ sở giúp Nhà nước nắm đầy đủ thông tin về thửa
đất và chủ sử dụng đất. Từ đó Nhà nước thực hiện việc thống nhất QLĐĐ
theo quy hoạch và pháp luật đảm bảo sử dụng đất công bằng, hiệu quả. Bao
gồm:
- Đăng ký ban đầu: thực hiện với các trường hợp được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất đang sử dụng đất nhưng chưa đăng
ký kê khai quyền sử dụng đất và chưa được cấp GCNQSDĐ.

- Đăng ký biến động: thực hiện với người sử dụng đất đã được cấp
GCNQSDĐ mà có biến đổi về quyền sử dụng đất với các trường hợp chuyển
đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn; được
phép đổi tên; thay đổi hình dạng, kích thước thửa đất; chuyển mục đích sử
dụng đất; thay đổi thời hạn sử dụng đất; chuyển từ hình thức giao đất có thu
tiền sang thuê đất và ngược lại.
2.4.2. Về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GCNQSDĐ là căn cứ pháp lý giữa Nhà nước và chủ sử dụng đất, theo
Điều 2 Luật Đất đai 2003: “ Người sử dụng đất ổn định được UBND cấp xã,
phường, thị trấn xác nhận thì được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất”.
22
a. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Mẫu GCNQSDĐ do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành và sử
dụng thống nhất trong cả nước.
Theo Quyết định sơ 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất áp dụng trong
phạm vi cả nước và đối với mọi loại đất. GCNQSDĐ là một tờ có 4 trang,
mỗi trang có kích thước: 190 mm x 256mm. Trang 1 là trang bìa, đối với bản
cấp cho người sử dụng đất thì trang bìa màu đỏ gồm Quốc huy và dòng chữ:
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” màu vàng, số phát hành của giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất màu đen, dấu nổi của Bộ Tài Nguyên và Môi
trường; đối với bản lưu thì trang bìa màu trắng.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất gồm
2 bản, một bản cấp cho người sử dụng đất và một bản lưu tại Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất của cơ quan Tài nguyên và Môi trường trực thuộc
UBND cấp có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ.
b. Thẩm quyền cấp GCN
- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp GCNQSDĐ cho tổ
chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân

nước ngoài, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân cộng đồng dân cư, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
- UNBD huyện, quận,thị xã, thành phố thuộc cấp tỉnh cấp GCNQSDĐ
cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương được uỷ quyền cho cơ
quan quản lý đất đai cùng cấp. Chính phủ quy định điều kiện được uỷ quyền
cấp GNCQSDĐ.
23
2.4.3. Lập và quản lý hồ sơ địa chính
Hồ sơ địa chính là hồ sơ phục vụ quản lý nhà nước về sử dụng đất,
gồm: Bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động
đất đai và bản lưu GCNQSDĐ.
Bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến
động đất đai có nội dung được lập và quản lý trên máy tính dưới dạng số (sau
đây gọi là cơ sở dữ liệu địa chính) để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp tỉnh,
cập huyện và được in trên giấy để phục vụ cho công tác quản lý đất đai ở cấp
xã.
Nội dung hồ sơ địa chính bao gồm các thông tin về thửa đất; các thông
tin về tài sản gắn liền với đất; về quyền- hạn chế về quyền của người sử dụng
đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; về biến động trong quá trình sử dụng
đất.
Hồ sơ địa chính được lập chi tiết đến từng thửa đất, lập theo đơn vị
hành chính cấp xã.
Trách nhiệm lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính:
- UBND cấp tỉnh có trách nhiệm đầu tư và chỉ đạo việc lập, chỉnh lý
hồ sơ địa chính
- Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc
đo vẽ bản đồ địa chính và chỉ đạo việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, lập
và chỉnh lý hồ sơ địa chính ở địa phương.

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc sở Tài nguyên và Môi
trường chịu trách nhiêm thực hiện các công việc sau đây:
+ Tổ chức xây dựng, quản lý và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính;
+ Chỉnh lý dữ liệu bản đồ địa chính và cập nhật, chỉnh lý dữ liệu thuộc
tính địa chính đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền cấp, chỉnh lý GCN
của cấp tỉnh;
+ In bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai cấp cho UBND
cấp xã sử dụng.
24
Trong thời gian chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu địa chính thì thực
hiện việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính trên giấy và sao hai (02) bộ,
một (01) bộ gửi Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài
nguyên và Môi trường, một (01) bộ gửi UBND cấp xã để phục vụ yêu cầu
quản lý đất đai địa phương.
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và
Môi trường chịu trách nhiệm thực hiện các công việc sau đây:
+ Cập nhật, chỉnh lý bản đồ địa chính và dữ liệu thuộc tính địa chính
đối với các trường hợp thuộc thẩm quyền cấp mới hoặc chỉnh lý GCN của cấp
huyện;
+ Trong thời gian chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu địa chính thì thực
hiện việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính trên giấy theo quy định.
- UBND cấp xã chịu trách nhiệm cập nhật, chỉnh lý vào hồ sơ địa
chính trên giấy đang quản lý đối với tất cả các trường hợp biến động về sử
dụng đất.
- Các cơ quan có trách nhiệm thực hiện việc đo đạc lập bản đồ địa
chính và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính được phép thuê dịch vụ tư vấn để
thực hiện các nhiệm vụ được giao.
25