Đánh giá quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam về vấn đề sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

MỤC LỤC
Trang
MỞ ĐẦU 2
NỘI DUNG 2
1. Các khái niệm 2
1.1. Khái niệm người Việt Nam định cư ở nước
ngoài
2
1.2. Khái niệm quyền sở hữu nhà ở tại Việt
Nam
3
2. Sự cần thiết cho phép người Việt Nam định cư
ở nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở tại Việt nam
3
3. Các quy định hiện hành của pháp luật Việt
Nam về vấn đề sở hữu nhà ở tại Việt Nam của
người Việt Nam định cư ở nước ngoài và đánh
giá.
5
3.1. Các quy định hiện hành của pháp luật
Việt nam về vấn đề sở hữu nhà ở tại Việt Nam
của người Việt Nam định cư ở nước ngoài
5
3.2. Đánh giá các quy định hiện hành của
pháp luật Việt nam về vấn đề sở hữu nhà ở tại
Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước
ngoài
6
KẾT LUẬN 8
PHỤ LỤC 9
1

MỞ ĐẦU
Xã hội ngày càng phát triển thì nhu cầu hội nhập với
thế giới ngày càng được nâng cao, các tổ chức, cá nhân
người nước ngoài, đặc biệt là nhóm người Việt Nam định
cư ở nước ngoài có nhu cầu về nước làm ăn, sinh sống,
đầu tư phát triển hoặc lập gia đình tại Việt nam. Tư pháp
quốc tế phát triển đã mở rộng các quyền và nghĩa vụ của
nhóm đối tượng này tại Việt Nam hơn trong đó có quyền
sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Khác với người nước ngoài,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài mang trong mình
quốc tịch Việt Nam hoặc nguồn gốc Việt Nam, Việt Nam
vẫn là nhà, là quê hương của họ. Việc sở hữu một căn nhà
để thường xuyên đi lại giữa Việt Nam và nước họ sinh
sống là mong muốn hầu hết của những đồng bào Việt
2
Kiều xa xứ. Trong bài tập nhóm số 1 này, nhóm chúng em
xin tìm hiểu đề bài “Đánh giá quy định hiện hành của
pháp luật Việt Nam về vấn đề sở hữu nhà ở tại Việt
Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài” để
có những cái nhìn rõ nét hơn về vấn đề này.
NỘI DUNG
1. Các khái niệm
1.1. Khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo
pháp luật Việt Nam được hiểu tương đối thống nhất theo
Khoản 3 Điều 3 Nghị định số 138/2006/NĐ-CP quy định:
“Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là người có quốc
tịch Việt Nam và người gốc Việt Nam đang cư trú, làm ăn,
sinh sống lâu dài ở nước ngoài”.
Khái niệm này được khẳng định lại tại khoản 3 Điều 3

Luật quốc tịch năm 2008 như sau: “Người Việt Nam định
cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt
Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài”.
3
Như vậy, cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước
ngoài bao gồm 2 loại:
Một là, Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài,
theo Khoản 4 Điều 3 Luật Quốc tịch 2008 thì người gốc
Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng
có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ
được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu
của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.
Hai là, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn quốc
tịch Việt Nam tức là vẫn là công dân Việt Nam. Ở đây,
theo Điều 13 Luật quốc tịch năm 2008 cũng có quy định
rằng: Người có quốc tịch Việt Nam bao gồm người đang
có quốc tịch Việt Nam cho đến ngày Luật này có hiệu lực
và người có quốc tịch Việt Nam theo quy định của Luật
này. Người Việt Nam định định cư ở nước ngoài mà chưa
mất quốc tịch Việt Nam theo quy định của pháp luật Việt
Nam trước ngày Luật này có hiệu lực thì vẫn còn quốc
tịch Việt Nam và trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày Luật
4
này có hiệu lực, phải đăng ký với cơ quan đại diện Việt
Nam ở nước ngoài để giữ quốc tịch Việt Nam. Chính phủ
quy định trình tự, thủ tục đăng ký giữ quốc tịch Việt Nam.
1.2. Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Theo Điều 164 Bộ luật Dân sự năm 2005: "Quyền sở
hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền
định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp

luật".
Quyền sở hữu nhà ở là một quyền phát sinh từ quyền
sở hữu. Nhà ở thuộc loại tài sản bất động sản (theo Điều
174 BLDS) nên nhà ở là khách thể của quyền sở hữu.
Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ, chiếm đoạt và
quản lý đối với tài sản của mình.
Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản thuộc sở hữu của mình. Ví dụ:
Một người có một chiếc xe đạp thì anh ta đương nhiên
được sử dụng chiếc xe đạp đó.
5
Quyền định đoạt là quyền quyết định về số phận của
tài sản đó.Ví dụ: chủ căn nhà có quyền bán hoặc cho thuê
căn nhà đó.
Có thể hiểu rằng quyền sở hữu nhà ở là tổng hợp
quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt của chủ sở hữu
đối với tài sản là nhà ở thuộc sở hữu của mình.
2. Sự cần thiết cho phép người Việt Nam định cư ở
nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Pháp luật Việt Nam đã có những quy định khá chi tiết
về vấn đề sở hữu nhà ở Việt Nam của người Việt Nam
định cư ở nước ngoài trong một số các văn bản pháp luật
như: Luật Nhà ở 2005, Luật 34/2009/QH12 sửa đổi, bổ
sung điều 126 của Luật Nhà ở và điều 121 của Luật Đất
đai, Luật Đất đai 2013,
Hiện nay những quy định hướng dẫn của Chính phủ
về việc cho phép Việt kiều được quyền mua nhà đang
ngày càng có xu hướng thuận lợi và mở rộng hơn cho
nhiều đối tượng. Song, một số quy định về quyền sở hữu
6

nhà đất vẫn chưa thực sự rõ ràng. Theo đó, Việt kiều có
quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất nhưng
nhiều địa phương chưa dám duyệt. Theo thống kê của
Cục Đăng ký và thống kê (Tổng cục quản lý đất đai - Bộ
Tài nguyên & Môi trường), tính đến ngày 1/2/2013, cả
nước mới có 427 người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
Việt Kiều và người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam.
Trong đó chỉ có 64 trường hợp người nước ngoài đứng tên
sở hữu. Một con số quá khiêm tốn trong tổng số hơn
80.000 người nước ngoài đang sinh sống và làm việc trên
địa bàn cả nước. Thực tế, có rất nhiều người nước ngoài
sẵn sàng bỏ ra hàng tỷ, thậm chí hàng chục tỷ đồng để sở
hữu một căn hộ theo ý muốn của họ tại các đô thị lớn. Tuy
nhiên, sau khi nghe tư vấn về các điều kiện để được sở
hữu nhà, nhiều người trong số này đã bỏ ý định mua nhà,
số khác thì nhờ họ hàng, bạn bè người Việt Nam đứng tên
trên bất động sản.
Tiến sĩ Lương Bạch Vân, chủ tịch Hội Liên lạc với
người Việt Nam ở nước ngoài cho biết có đến 80% người
7
nước ngoài phải nhập tịch. Sau một thời gian, kiều bào lại
có nguyện vọng muốn nhập tịch và mua nhà tại Việt Nam
để hướng đến cuộc sống lâu dài. Thực tế, việc sở hữu nhà
của Việt kiều vẫn phải bị lệ thuộc vào người khác và
không danh chính ngôn thuận. Sở dĩ có tình trạng trên là
do quy định cho phép Việt Kiều mua nhà tại Việt Nam còn
quá mới. Trong khi đó, quy định trên vẫn chưa có nghị
định hướng dẫn cụ thể thủ tục, trình tự rõ ràng. Vì lẽ đó
mà nhiều Việt Kiều có nhu cầu mua nhà vẫn chưa thể sở
hữu được nhà ở Việt Nam.

Hàng năm, người Việt Nam định cư ở nước ngoài về
nước làm ăn, sinh sống ngày một nhiều hơn, theo đó, nhu
cầu về nhà ở cũng tăng lên đáng kể. Mọi người dân nói
chung và người Việt Nam định cư ở nước ngoài nói riêng,
dù sinh sống ở Việt Nam một thời gian ngắn hay dài thì
họ đều muốn được sở hữu một ngôi nhà ở tại Việt Nam.
Hơn nữa, đồng bào Việt Nam định cư ở nước ngoài giữ
một vị trí quan trọng, là nhân tố góp phần tăng cường
8
quan hệ hợp tác, hữu nghị giữa Việt Nam và nhân dân các
nước khác.
Trên thực tế, chính sách của Nhà nước đã cho phép
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua và sở hữu
nhà tại Việt Nam nhưng chỉ đáp ứng được cho một số ít
người, không thỏa mãn được nhu cầu của phần lớn Việt
Kiều. Đông đảo người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi
trở về Việt Nam nếu không thuộc diện được sở hữu nhà lại
phải thuê nhà, vừa không ổn định, vừa tốn một chi phí rất
lớn. Có thể thấy nhu cầu nhà ở là một nhu cầu thực tế
của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, vấn đề này cần
được các nhà làm luật tại Việt Nam xem xét và hoàn thiện
hơn, đảm bảo cho lợi ích của người Việt Nam định cư ở
nước ngoài và lợi ích của Nhà nước Việt Nam.
3. Các quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam
về vấn đề sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài và đánh giá:
9
3.1. Các quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam về
vấn đề sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam
định cư ở nước ngoài.

Hiện nay, nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế, thu hút
sự đầu tư của người Việt Nam định cư tại nước ngoài về
Việt Nam, Nhà nước đã tạo nhiều điều kiện thuận lợi,
trong đó có việc cho phép người Việt Nam định cư ở nước
ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam. Điều 1 Luật sửa đổi,
bổ sung Điều 126 của Luật nhà ở và Điều 121 của Luật
Đất đai năm 2009 quy định người Việt Nam định cư ở
nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam như sau:
1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối
tượng sau đây được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam
cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có
quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong
gia đình sinh sống tại Việt Nam:
a) Người có quốc tịch Việt Nam;
b) Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực
tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công
10
đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hoá, người
có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có
nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc
chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.
2. Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy
định tại điểm b khoản 1 Điều này được cơ quan có thẩm
quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và được phép
cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở
hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt
Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh
sống tại Việt Nam.
Ngoài ra, theo khoản 2 Điều 65 Nghị định
71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định

chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở thì Tổ chức, cá
nhân nước ngoài khi thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở tại
Việt Nam theo pháp luật về đầu tư thì được sở hữu nhà ở
theo quy định của Luật Nhà ở. Trường hợp mua nhà ở tại
Việt Nam thì được sở hữu nhà ở theo quy định của Nghị
quyết số 19/2008/QH12 ngày 5/6/2008 của Quốc hội về
11
việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua
và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu
Nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật hiện hành
cần có giấy tờ để chứng minh theo quy định tại khoản 1
Điều 66 Nghị định 71/2010/NĐ-CP. Giữa những nhóm
người Việt Nam định cư ở nước ngoài khác nhau cũng có
những quy định khác nhau về số lượng và loại nhà được
sở hữu. Các đối tượng quy định tại khoản 2 Điều này được
quyền sở hữu nhà ở không hạn chế số lượng, ngược lại,
đối tượng thuộc khoản 3 Điều này chỉ được sở hữu một
nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam.
Khi đã được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định
của pháp luật hiện hành, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài có quyền và nghĩa vụ tương đương như công dân
Việt Nam trong nước theo Điều 21, 22 Luật Nhà ở 2005
nhưng phải tuân theo các quy định tại Điều 129 Luật Nhà
ở 2005. Nếu người Việt Nam định cư ở nước ngoài vi
phạm quy định về việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì bị xử
12
lý theo pháp luật xử lý vi phạm hành chính quy định tại
Điều 69 Nghị định 71/2010/NĐ-CP.
3.2. Đánh giá các quy định hiện hành của pháp luật Việt

Nam về vấn đề sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài.
Về đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam,
Điều 126 – Luật Nhà ở đã được sửa đổi bổ sung
năm 2009 đã giải quyết được nhiều hạn chế so với Điều
126 – Luật Nhà ở năm 2005. Theo quy định tại luật cũ,
có nhiều kiều bào có kĩ năng, chuyên môn đặc biệt trở về
Việt Nam làm việc theo diện chuyên gia dài hạn hoặc
ngắn hạn có thời gian dưới 6 tháng hoặc có nhiều người là
công dân Việt Nam đang làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước
ngoài,…mong muốn được sở hữu nhà ở tại Việt Nam
nhưng do không thuộc đối tương quy định nên không
được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Sự hạn chế này không
khuyến khích người Việt Nam định cư ở nước ngoài trở về
Việt Nam làm việc, cũng như không công bằng giữa
những người Việt Nam luôn muốn giữ quốc tich Việt Nam
13
để làm công dân Việt Nam với những người khác đã từ bỏ
quốc tịch Việt Nam để chỉ còn “gốc Việt Nam”. Chính vì
thế, quy định mới tại Điều 126 – Luật Nhà ở được sửa
đổi bổ sung đã bảo đảm quyền bình đẳng giữa công dân
Việt Nam với nhau, không phân biệt nơi cư trú trong hay
ngoài nước, mặt khác vẫn tạo điều kiện cho nhưng người
nước ngoài có gốc Việt Nam được có cơ hội sở hữu nhà tại
Việt Nam.
Về điều kiện được sở hữu nhà ở, Điều 126 –
Luật Nhà ở năm 2005 (chưa sửa đổi) chưa rõ ràng gây
nhiều khó khăn cho các cơ quan hữu quan trong việc cấp
nhà. Điều đó dẫn đến tình trạng, để có nhà ở Việt Nam,
nhiều người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã nhờ người

thân, bạn bè mua và đứng tên hộ quyền sở hữu nhà ở
hoặc mua bán trao tay, không làm các thủ tục theo quy
định, nên vừa ảnh hưởng đến nguồn thu của Nhà nước từ
các giao dịch về nhà ở, vừa là nguyên nhân làm phát sinh
các tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở giữa các bên. Sau
khi được sửa đổi, Điều 126 Luật Nhà ở hiện hành tạo
14
điều kiện hơn cho những người nước ngoài có gốc Việt
Nam sở hữu nhà với một số điều kiện nhất định. Luật đã
phân biệt rạch ròi giữa công dân Việt Nam và người có
gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài. Theo đó, người có
quốc tịch Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ có quyền sở
hữu nhà tại Việt Nam như công dân Việt Nam trong nước,
không cần thêm bất cứ điều kiện nào khác.
Thêm nữa, người gốc Việt Nam định cử ở nước ngoài
chỉ cần có giấy tờ chứng minh được phép cư trú tại Việt
Nam theo quy định là đủ điều kiện về cư trú để được
quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, không yêu cầu phải có
thời gian cư trú thực tế từ đủ 3 tháng trở lên mới được sở
hữu nhà ở (theo Điều 66, 67 Nghị định số
71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành
Luật Nhà ở; Điều 19 Thông tư 16/2010/TT-BXD quy
định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của
Nghị định 71/2010/NĐ-CP)
Bên cạnh đó, người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được tặng cho, được thừa kế nhà ở mà không thuộc diện
15
và không đủ điều kiện được sở hữu nhà tại Việt Nam thì
được quyền tặng cho, trực tiếp bán hoặc ủy quyền cho tổ
chức, cá nhân theo quy định của pháp luật về dân sự

(theo Điều 68 Nghị định 90/2006/NĐ-CP, Điều 72
Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; Điều 19 Thông
tư số 16/2010/TT-BXD).
Tuy nhiên, nhóm cho rằng, quy định của Pháp luật
hiện hành vẫn còn có vấn đề cần phải sửa đổi. Đó là
không cần phải quy định về đối tượng người Việt Nam
định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam. Theo Điều
49 Hiến pháp năm 1992 “công dân Việt Nam là người
có quốc tịch Việt Nam”. Do đó, người có quốc tịch Việt
Nam đều là công dân Việt Nam dù họ đang định cư ở
trong nước hay ở nước ngoài. Những người Việt Nam định
cư ở nước ngoài mà có quốc tịch Việt Nam thì mặc nhiên
trở thành chủ thể trong nhóm “công dân Việt Nam” ở các
quy định chung của Luật Nhà ở năm 2005. Như vậy, Điều
16
126 chỉ còn lại đối tượng điều chỉnh duy nhất là “người
gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài”.
Ngoài ra, hệ thống pháp luật Việt Nam hiện nay khi
quy định về 1 vấn đề lại có nhiều văn bản điều chỉnh.
Giữa các văn bản pháp luật này lại không có sự thống
nhất. Nhóm đối tượng người gốc Việt Nam (không còn
mang quốc tịch Việt Nam) có thể sở hữu nhà trên tư cách
là cá nhân, tổ chức nước ngoài đầu tư tại Việt Nam theo
quy định của Luật Nhà ở. Pháp luật Việt Nam cần có
những quy định rõ ràng hơn về quyền sở hữu nhà ở của
nhóm đối tượng người có quốc tịch Việt Nam và người gốc
Việt Nam không còn quốc tịch Việt Nam định cư ở nước
ngoài.
KẾT LUẬN

Như chúng ta đã thấy, pháp luật Việt Nam đã và
đang được sửa đổi theo hướng chú trọng đến việc mở
rộng việc hưởng các quyền lợi cho người Việt Nam định cư
ở nước ngoài. Chính điều này khiến cho việc có quốc tịch
Việt Nam càng có ý nghĩa đối với cộng đồng người Việt
17
Nam định cư ở nước ngoài, làm cho họ tuy sống xa Tổ
quốc nhưng vẫn gắn bó với quê hương đất nước và mong
muốn đóng góp ngày càng nhiều hơn vào công cuộc xây
dựng và bảo vệ Tổ quốc.
Qua việc tìm hiểu các quy định hiện hành của pháp
luật Việt Nam về quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, nhóm đã rút ra được
những điểm tích cực và hạn chế của pháp luật. Trong quá
trình làm việc không tránh khỏi những thiếu sót, kính
mong thầy cô xem xét và hướng dẫn để nhóm hoàn thiện
bài làm hơn.

PHỤ LỤC
Danh mục tài liệu tham khảo
1. Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình tư pháp quốc tế, Nxb.
Công an Nhân dân, Hà Nội, 2009.
2. TS.GVC Nguyễn Hồng Bắc, Hỏi – đáp những quy định của tư
18
pháp quốc tế Việt Nam về người nước ngoài, người Việt Nam định cư
ở nước ngoài, Nxb. Tư pháp, Hà Nội, 2011.
3. Bộ luật Dân sự 2005
4. Luật nhà ở năm 2005.
5. Nghị quyết của Quốc hội số 19/2008/QH12 ngày 3/06/2008 về việc
thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại

Việt Nam.
6. Nghị định của Chính phủ số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/06/2010 quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
7. Thông tư của Bộ xây dựng số 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010 quy
định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định
só 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ
8. />nha-o can-o.aspx
19