PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH TRONG GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI

bài làm
Góp phần thực hiện chính sách đại đoàn kết toàn dân và chính sách thu hút đâu
tư nước ngoài, trong những năm qua Nhà nước ta luôn dành nhiều ưu đãi cho bà con
Kiều bào nhằm xóa dần sự phân biệt đối xử giữa họ với công dân Việt Nam như giá
vé máy bay, tàu lửa...giờ chỉ còn một giá chung. Đặc biệt trong lĩnh vực đất đai, bên
cạnh việc mở rộng các quyền sử dụng đất, hình thức sử dụng đất...chính sách nhà ở,
đất ở đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài ngày càng được hoàn thiện hơn.
Tuy nhiên, trên thực tế ta vẫn thấy những điểm bất cập của Pháp luật Việt Nam hiện
hành trong việc quy định vấn đề này. Vì vậy, đề này em xin chọn đề tài “Đánh giá
những điểm bất cập của Pháp luật Việt Nam hiện hành trong giải quyết vấn đề sở hữu
nhà ở của người Việt Nam đang định cư ở nước ngoài. Từ đó đưa ra giải pháp hoàn
thiện PL Việt Nam trong lĩnh vực này”.
I: NHỮNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH TRONG
GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở
NƯỚC NGOÀI (ĐC)
Trước năm 2001, vấn đề quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của ĐC chưa có một
văn bản nào quy định chính thức. Tới Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2001, lần đầu
tiên nhà nước ta cho phép ĐC được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại
Việt Nam. Cụ thể hóa quy định đó, Nghị định số 81/2001/NĐ – CP ngày 05/11/2001
của Chính phủ về việc ĐC mua nhà ở tại Việt Nam ra đời, quy định cụ thể điều kiện,
quyền và nghĩa vụ của ĐC mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Một vấn đề vừa mới và lớn – chính sách nhà ở, đất ở đối với người Việt Nam định cư
ở nước ngoài trong khi chỉ có Nghị định số 81/2001/NĐ – CP ngày 05/11/2001 của
Chính phủ điều chỉnh, phần nào hạn chế tính khả thi của quy định. Luật đất đai năm
2003 trên cơ sở kế thừa, có sửa đổi bổ sung đã luật hóa các quy định trong Nghị định
số 81/2001/NĐ – CP, chính thức xác định các trường hợp được phép mua nhà và
quyền, nghĩa vụ của ĐC khi mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam.
Sau đó, luật nhà ở sửa đổi, bổ sung năm 2009 đã mở rộng các trường hợp ĐC được sở
hữu nhà ở Việt Nam, điều kiện cũng như các thủ tục để được ĐC được sở hữu nhà ở
Việt Nam cũng được quy định chặt chẽ hơn.
1. Khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài (ĐC):

Căn cứ vào khoản 3 Điều 3 Luật quốc tịch Việt Nam năm 2008 thì ĐC được
hiểu: “là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước
ngoài”. Để hiểu khái niệm “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài” một cách đầy đủ
dựa trên tinh thần của văn bản trên thì chúng ta có thể chia ĐC theo các nhóm sau:
Nhóm 1: ĐC là công dân Việt Nam cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước
ngoài. Đây là những người Việt Nam ở nước ngoài vẫn mang quốc tịch Việt Nam.
Trong quá trình cư trú, sinh sống, làm ăn ở nước ngoài họ có thể nhập quốc tịch của
một nước khác hoặc chưa nhập quốc tịch của bất kỳ quốc gia nào.
Nhóm 2: ĐC là người gốc Việt Nam cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước
ngoài. Đây là nhóm người đã thôi quốc tịch Việt Nam. Hiện nay, họ có thể đã có quốc
tịch của một quốc gia khác hoặc chưa có quốc tịch của bất kỳ quốc gia nào (người
không quốc tịch) song họ vẫn là “người gốc Việt Nam”. Thuật ngữ “người gốc Việt
Nam định cư ở nước ngoài” theo khoản 4 Điều 3 Luật quốc tịch Việt Nam năm 2008
được quy định “là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra
quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang
cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài”.
Với phân tích trên, cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài là một bộ phận
dân cư không nhỏ. Chúng ta cần phải đánh giá đúng vai trò của họ. Thứ trưởng Bộ Kế
hoạch và Đầu tư Trương Văn Đoan khẳng định “Cộng đồng Việt kiều là một động lực
lớn phát triển kinh tế - xã hội cho đất nước. Với họ, dân tộc là trên hết. Do vậy, chúng
ta cần quan tâm hơn nữa đến bộ phận dân cư Việt Nam này”.
2. Đối tượng ĐC có quyền sở hữu nhà ở Việt Nam:
2.1. Phạm vi đối tượng ĐC có quyền sở hữu nhà ở Việt Nam:
Theo quy định tại Điều 126 Luật Nhà ở được sửa đổi, bổ sung năm 2009 thì:
ĐC thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép
cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và thành
viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam:
a. Người có quốc tịch Việt Nam.
b. Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo
pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn

hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang
làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở
trong nước.
Người gốc Việt Nam không thuộc diện nêu trên, nhưng nếu được cơ quan có
thẩm quyền của Việt Nam cấp giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ
ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ, hoặc một căn hộ chung cư tại
Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam.
Ngoài ra, theo khoản 2 Điều 65 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010
của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở thì Tổ chức, cá
nhân nước ngoài khi thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở tại Việt Nam theo pháp luật về
đầu tư thì được sở hữu nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở. Trường hợp mua nhà ở
tại Việt Nam thì được sở hữu nhà ở theo quy định của Nghị quyết số 19/2008/QH12
ngày 03 tháng 6 năm 2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước
ngoài được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam và các văn bản hướng dẫn thi hành
Nghị quyết này. Thời hạn sở hữu nhà ở của ĐC là lâu dài và ổn định.
2.2. Giấy tờ chứng minh đối tượng ĐC được sở hữu nhà ở Việt Nam (theo
khoản 1 Điều 66 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở):
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo
quy định tại Điều1 của Luật số 34/2009/QH12 về sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật
Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai phải có các giấy tờ sau đây để chứng minh về đối
tượng:
Đối với người có quốc tịch Việt Nam thì phải có hộ chiếu Việt Nam còn giá trị;
trong trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải có một trong các giấy tờ chứng
minh còn quốc tịch Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch;
Đối với người gốc Việt Nam thì phải có hộ chiếu nước ngoài kèm theo giấy tờ
xác nhận là người gốc Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp để
chứng minh có gốc Việt Nam.
- ĐC có quyền sở hữu nhà ở không hạn chế số lượng nhà ở tại Việt Nam:
Quyền sở hữu không hạn chế số lượng nhà ở thông qua hình thức mua, nhận

tặng cho, nhận thừa kế, đổi nhà ở hoặc được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
ở trong dự án phát triển nhà ở của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (đối với
dự án tại các khu vực được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức
bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai) để người mua xây dựng nhà ở cho bản
thân và các thành viên trong gia đình tại Việt Nam được áp dụng đối với ĐC là một
quy định mới được thi hành nhằm đáp ứng nhu cầu cần nhà ở của ĐC. Tuy nhiên, đối
tượng ĐC có được quyền này cũng hạn chế, phạm vi đối tượng này được quy định tại
khoản 2 Điều 66 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở. Cụ thể bao gồm:
Các đối tượng quy định tại điểm a khoản 1 Điều 66 Nghị định 71/2010/NĐ-CP
ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
Các đối tượng quy định tại điểm b khoản 1 Điều này nhưng phải thuộc một
trong các diện:
- Người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư có Giấy
chứng nhận đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh do cơ quan có thẩm
quyền của Việt Nam cấp.
- Người có công đóng góp với đất nước, bao gồm: người được hưởng chế độ ưu
đãi theo quy định của Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng có giấy tờ
chứng minh được hưởng chế độ ưu đãi do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp.
Người có thành tích đóng góp trong sự nghiệp giải phóng dân tộc, xây dựng đất nước
được Chủ tịch nước tặng thưởng Huân chương, Huy chương, được Thủ tướng Chính
phủ tặng Bằng khen; người tham gia vào Ban Chấp hành các tổ chức chính trị - xã hội
của Việt Nam; của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam từ cấp tỉnh trở lên được các tổ chức
này xác nhận; người được bầu vào Ban Chấp hành Trung ương hội, người là nòng cốt
các phong trào, tổ chức của kiều bào có quan hệ với trong nước và người có những
đóng góp, giúp đỡ tích cực cho các cơ quan đại diện hoặc các hoạt động đối ngoại của
Việt Nam ở nước ngoài được Ủy ban Nhà nước về người Việt Nam ở nước ngoài
hoặc cơ quan đại diện ngoại giao của Việt Nam ở nước ngoài xác nhận.
- Nhà văn hóa, nhà khoa học, bao gồm: người được phong học hàm, học vị về
khoa học, giáo dục, văn hóa – nghệ thuật, thể dục – thể thao của Việt Nam hoặc của

nước ngoài, các chuyên gia trong lĩnh vực kinh tế - x. hội đang làm việc tại Việt Nam.
Các đối tượng này phải được lĩnh đạo Đảng, Nhà nước, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ
quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Thủ
trưởng các trường đại học, cao đẳng, học viện, viện nghiên cứu của Việt Nam mời về
làm chuyên gia, cộng tác viên, giảng dạy và có xác nhận của cơ quan, tổ chức mời về
việc đối tượng này đang làm việc tại cơ quan, tổ chức đó;
- Người có chuyên môn, kỹ năng đặc biệt có giấy xác nhận về chuyên môn, kỹ
năng của hiệp hội, hội nghề nghiệp Việt Nam hoặc của cơ quan cấp Bộ phụ trách lĩnh
vực chuyên môn, kỹ năng kèm theo giấy phép hành nghề chuyên môn tại Việt Nam
do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp (đối với trường hợp pháp luật yêu cầu
phải có giấy phép hành nghề) hoặc Giấy phép lao động do cơ quan có thẩm quyền của
Việt Nam cấp (đối với trường hợp pháp luật không yêu cầu phải có giấy phép hành
nghề).
- Người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước có
giấy tờ chứng nhận kết hôn do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam hoặc của nước
ngoài cấp kèm theo hộ khẩu thường trú và giấy chứng minh nhân dân của một bên vợ
hoặc chồng là công dân Việt Nam ở trong nước.
Đối với trường hợp có các giấy tờ do nước ngoài cấp thì phải dịch ra Tiếng Việt
và có chứng nhận của cơ quan công chứng của Việt Nam.
2.3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài gốc Việt Nam nhưng không thuộc
các đối tượng quy định tại điểm b khoản 2 Điều 66 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày
23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở nếu có
giấy tờ quy định tại điểm b khoản 1 Điều 66 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày
23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở và Giấy
miễn thị thực do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp thì có quyền sở hữu một
nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam. Trường hợp đối tượng này
đang có sở hữu nhà ở tại Việt Nam mà được thừa kế hoặc được tặng cho nhà ở khác
thì chỉ được chọn sở hữu một nhà ở; đối với nhà ở còn lại thì được quyền tặng cho
hoặc bán cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để hưởng giá
trị theo quy định tại Điều 72 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của

Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
3. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là ĐC được sở hữu nhà ở Việt
Nam:
Căn cứ vào Điều 121 Luật đất đai được sửa đổi, bổ sung năm 2009 quy định cụ
thể quyền và nghĩa vụ của ĐC khi sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Trước hết, ĐC thuộc các đối tượng quy định tại Điều 126 của Luật nhà ở sửa
đổi, bổ sung năm 2009 có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại
Việt Nam. Quyền năng này của ĐC được pháp luật Việt Nam bảo hộ. Khi đó, họ sẽ có
những quyền của người sử dụng đất như: chuyển quyền sử dụng đất ở khi bán, tặng
cho, để thừa kế, đổi nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để ở; tặng cho nhà ở gắn liền
với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư; thế chấp nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam...
Theo đó, ĐC được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại
Việt Nam có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật đất đai sửa
đổi, bổ sung năm 2009.
Chuyển quyền sử dụng đất ở khi bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà ở cho tổ
chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở
hữu nhà ở tại Việt Nam để ở; tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho
Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa theo quy định tại điểm c khoản
2 Điều 110 của Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2009. Trường hợp tặng cho, để thừa
kế cho đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này
chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở. Giao dịch về nhà ở
ĐC được quy định tại khoản 1, 2 Điều 19 Thông tư 16/2010 quy định cụ thể và hướng
dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của
Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
Thế chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại tổ chức tín dụng được phép
hoạt động tại Việt Nam.
Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật

Việt Nam.
Cho thuê, ủy quyền quản lý nhà ở trong thời gian không sử dụng.
II: ĐÁNH GIÁ ĐIỂM BẤT CẬP:
Nhìn chung, trong thời điểm nền kinh tế nước ta đang dần hòa nhập cùng nền
kinh tế trên thế giới thì các quy định của pháp luật trước đây đều không còn phù hợp.
Cùng với đó là chế độ được sở hữu nhà ở dành cho ĐC cũng cần phải thay đổi. Luật
nhà ở sửa đổi, bổ sung năm 2009 đã khắc phục được những điểm thiếu sót và không
phù hợp của các văn bản pháp luật trước đó. Tuy nhiên, dù mới sửa đổi nhưng Luật
nhà ở sửa đổi, bổ sung năm 2009 và các văn bản pháp luật cùng quy định vấn đề này
như Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Thông tư 16 của Bộ Xây dựng hướng dẫn chi tiết
thực hiện NĐ 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ (ngày 23-6-2010) về thi hành Luật Nhà
ở...vẫn còn tồn tại những vấn đề bất cập. Cụ thể:
Theo tinh thần của luật nhà ở sửa đổi bổ sung lần này là quy định quyền sở hữu
nhà ở của ĐC bình đẳng như công dân Việt Nam, như vậy thiết nghĩ chúng ta không
cần phải quy định thêm về quyền được sở hữu nhà của người Việt Nam định cư ở
nước ngoài "có quốc tịch Việt Nam" trong Điều 126 Luật Nhà ở sửa đổi, bổ sung năm
2009. Bên cạnh đó, theo quy định của Điều 49 Hiến pháp năm 1992, "công dân Việt
Nam là người có quốc tịch Việt Nam". Như vậy, tất cả những người nào có quốc tịch
Việt Nam đều là công dân Việt Nam, dù họ đang định cư trong nước hay ở nước
ngoài.
Hầu hết các văn bản pháp luật hiện hành trong giải quyết vấn đề sở hữu nhà ở
của ĐC đều không quy định cụ thể thủ tục cấp giấy tờ sở hữu nhà ở cho ĐC. Mặc dù,
thủ tục cấp giấy tờ đã được đơn giản hóa hơn. Tuy nhiên, trình tự thủ tục như thế nào,
thực hiện ở đâu không được quy định cụ thể, rõ ràng đối với từng đối tượng đã được
nêu ra tại Điều 126 Luật Nhà ở được sửa đổi, bổ sung năm 2009. Điều này khiến cho
tình trạng kiều bào nước ngoài rất lúng túng, Anh Trung, Việt kiều Canada, mua một