các vấn đề pháp lý về mua và sở hữu nhà ở của người việt nam định cư ở nước ngoài – lý luận và thực tiễn

MỤC LỤC
51
LỜI MỞ ĐẦU
Nhận thức được xu thế của thời đại là tích cực mở cửa hội nhập kinh tế
quốc tế, để đảm bảo sự phát triển của đất nước theo kịp với khu vực và thế giới,
chúng ta phải không ngừng phát huy sức mạnh nội lực kết hợp với việc thu hút
những nguồn lực từ bên ngoài. Trong xu thế đó, số lượng người Việt Nam định
cư ở nước ngoài trở về nước đầu tư ngày càng nhiều. Để tạo điều kiện thuận lợi
cho đối tượng này được yên tâm đầu tư, làm ăn, sinh sống, Nhà nước ta đã có
chính sách và pháp luật cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua và
sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Nắm bắt tình hình đó, nhiều dự án đầu tư xây dựng
nhà, chung cư được triển khai sẵn sàng phục vụ nhu cầu nhà ở của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài. Tuy nhiên, trên thực tế, số lượng Việt kiều sở hữu
nhà ở tại Việt Nam còn rất khiêm tốn, trái với dự đoán của giới chuyên môn.
Một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng “bất thường” này là những
vướng mắc còn tồn tại trong hệ thống pháp luật. Mặc dù các văn bản pháp luật
được ban hành điều chỉnh vấn đề này là tương đối phong phú, được sửa đổi
1
thường xuyên nhưng hiệu quả điều chỉnh không cao. Trong bối cảnh đó, vấn đề
mua và sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã trở thành đối
tượng của nhiều công trình nghiên cứu nhưng vẫn chưa thực sự có những giải
pháp thiết thực để giải quyết triệt để những vướng mắc đó. Đó chính là lý do mà
em lựa chọn đề tài “Các vấn đề pháp lý về mua và sở hữu nhà ở của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài – Lý luận và thực tiễn” một đề tài không mới nhưng
còn nguyên tính thời sự nóng hổi trong khóa luận tốt nghiệp của mình.
* Ý nghĩa và mục đích nghiên cứu:
Đề tài: “Các vấn đề pháp lý về mua và sở hữu nhà ở của người Việt Nam
định cư ở nước ngoài – Lý luận và thực tiễn” với mục đích:
Đem đến một cái nhìn toàn diện, thực tế hơn về nhu cầu sở hữu nhà ở tại
Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài cũng như thực trạng của
việc giải quyết, đáp ứng nhu cầu trên.

Phân tích để chỉ ra những mặt còn hạn chế, bất cập của các quy định pháp
luật hiện hành về vấn đề này, từ đó tìm ra những phương hướng và giải pháp
thích hợp để giải quyết vấn đề.
* Phạm vi nghiên cứu:
Khóa luận tốt nghiệp nghiên cứu về quá trình xây dựng và hoàn thiện các
quy định của pháp luật về việc cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài
mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam; thực trạng mua bán nhà ở của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam, tìm ra những mặt tích cực và hạn chế
trong các quy định của pháp luật hiện hành xung quanh vấn đề này, từ đó đề ra
những phương hướng nhằm giải quyết vấn đề. Khóa luận tập trung nghiên cứu
các quy định về đối tượng, điều kiện mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với
người Việt Nam định cư ở nước ngoài; trình tự, thủ tục xác lập quyền sở hữu;
các quyền và nghĩa vụ cụ thể của chủ sở hữu nhà ở. Các quy định trên được
2
nghiên cứu trong mối quan hệ thống nhất với các quy định của luật đất đai, luật
kinh doanh bất động sản và các quy định pháp luật khác liên quan.
* Phương pháp nghiên cứu:
Để đạt được mục đích nghiên cứu, bài viết chủ yếu dựa trên phương pháp
luận của triết học Mác – Lênin về chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa
duy vật lịch sử. Ngoài ra, còn sử dụng phương pháp nghiên cứu truyền thống
như: phân tích, thống kê, tổng hợp, so sánh, logic… nhằm làm sáng tỏ các vấn
đề nghiên cứu.
* Bố cục của khóa luận:
Ngoài phần mục lục, tài liệu tham khảo, lời nói đầu và kết luận, khóa luận được
cơ cấu gồm 3 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về việc cho phép người Việt Nam định
cư ở nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam;
Chương 2: Thực trạng các quy định của pháp luật về mua và sở hữu nhà ở
của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam và thực tiễn thi hành;
Chương 3: Hoàn thiện các quy định của pháp luật về mua và sở hữu nhà ở

của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam.
3
CHƯƠNG I. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ VIỆC CHO PHÉP NGƯỜI
VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC NGOÀI MUA VÀ SỞ HỮU NHÀ Ở TẠI
VIỆT NAM
1.1. Các khái niệm cơ bản
1.1.1. Khái niệm “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài”
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là một bộ phận dân cư không nhỏ
trong cộng đồng các dân tộc Việt Nam, là một động lực lớn phát triển kinh tế -
xã hội cho đất nước. Với tư cách là một chủ thể khi tham gia vào các quan hệ
pháp luật, khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài được đề cập tới
trong nhiều văn bản pháp luật và dần được hoàn thiện.
Trước đây, thuật ngữ “người Việt Nam định cư ở nước ngoài” đã được
nhiều văn bản pháp quy của Nhà nước ta sử dụng nhưng chưa có sự thống nhất.
Từ năm 1982 trở về trước, trong các văn bản pháp quy, người ta thường sử dụng
thuật ngữ “Việt kiều”, “người Việt Nam ở nước ngoài”, “người Việt Nam sinh
sống ở nước ngoài”…. Thuật ngữ “người Việt Nam định cư ở nước ngoài” được
sử dụng trong Quyết định số 84 – HĐBT ngày 28/07/1983 của Hội đồng Bộ
trưởng về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Ban Việt kiều trung ương. Từ
đó, thuật ngữ này được sử dụng phổ biến trong các văn bản pháp luật ở nước ta
4
như Chỉ thị số 165-HĐBT ngày 28 tháng 10 năm 1988 của Hội đồng Bộ trưởng
đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài ở các nước xã hội chủ nghĩa,
Quyết định số 567-TTg ngày 18 tháng 11 năm 1993 của Thủ tướng Chính phủ
về việc mời chuyên gia, trí thức người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia
tư vấn, Quyết định số 59-TTg ngày 1 tháng 4 năm 1994 của Thủ tướng Chính
phủ về việc giải quyết cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài hồi hương về
Việt Nam…Tuy nhiên, nội hàm của khái niệm này vẫn chưa được xác định rõ,
nhiều sự giải thích chỉ nằm trong một số văn bản hướng dẫn mà lại thiếu thống
nhất, không chính xác, do đó dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau.

Đến năm 1998, với sự ra đời của Luật quốc tịch Việt Nam thì thuật ngữ
“người Việt Nam định cư ở nước ngoài” mới được giải thích rõ ràng. Theo quy
định tại Khoản 4 Điều 2 Luật Quốc tịch Việt Nam năm 1998, “Người Việt Nam
định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, làm
ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài”.
Thống nhất với quy định của Luật quốc tịch, Nghị định 81/2001/NĐ-CP
của Chính phủ ngày 5/11/2001 quy định về việc Người Việt Nam định cư ở
nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam quy định: “Người Việt Nam định cư ở nước
ngoài theo Nghị định này là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú,
làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài đã được quy định tại Luật quốc tịch Việt
Nam ngày 1/1/1999” (Điều 2)
Sau đó, tại Khoản 1 Điều 65 Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng
09 năm 2006 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở
2005 cũng định nghĩa: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt
Nam hoặc người gốc Việt Nam cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài
theo quy định của Luật Quốc tịch Việt Nam ngày 20/5/1998 (có hiệu lực từ
1/1/1999)”. Trong đó, công dân Việt Nam là người có quốc tịch Việt Nam bao
gồm hai trường hợp họ là những người có quốc tịch Việt Nam làm ăn, sinh sống
5
lâu dài ở nước ngoài và chưa nhập quốc tịch của bất kỳ nước nào hoặc họ là
những người còn giữ quốc tịch Việt Nam nhưng đã nhập quốc tịch nước ngoài;
còn người gốc Việt Nam cư trú, làm ăn, sinh sống lâu dài ở nước ngoài thì chưa
có văn bản hướng dẫn cụ thể.
Khi Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008 ra đời thay thế Luật Quốc tịch
Việt Nam năm 1998, quy định về người Việt Nam định cư ở nước ngoài rõ ràng
và chi tiết hơn. Khoản 3 Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008 kế thừa quy
định của Luật Quốc tịch năm 1998, đồng thời luật mới bổ sung định nghĩa về
người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người đã từng có quốc tịch Việt
Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống
và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.

Như vậy, khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài bao gồm hai
nhóm chủ thể là công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài và người gốc Việt
Nam định cư ở nước ngoài.
1.1.2. Khái niệm “Nhà ở” và “quyền sở hữu về nhà ở của người Việt Nam
định cư ở nước ngoài”
Theo từ điển Tiếng Việt do Nguyễn Như Ý chủ biên, nhà ở được quan
niệm là “Chỗ ở và sinh hoạt của một gia đình”
1

Trên phương diện pháp lý, Điều 1 Luật Nhà ở năm 2005 định nghĩa: nhà
ở là “công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt
của hộ gia đình, cá nhân”
Theo Điều 3 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ về việc quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, nhà ở có các loại sau đây:
- Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần
kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường;
1
Nguyễn Như Ý (chủ biên), Từ điển Tiếng Việt, Nxb. Giáo dục, Hà Nội, 2001, tr.514
6
- Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các
thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53,
Điều 54 của Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP mua, thuê
hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định;
- Nhà ở công vụ là nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng cho các đối tượng
quy định tại Điều 60 của Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-
CP thuê trong thời gian đảm nhiệm chức vụ theo quy định của Luật Nhà ở và
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ;
- Nhà biệt thự tại đô thị là nhà ở riêng biệt (hoặc có nguồn gốc là nhà ở
đang được dùng vào mục đích khác) có sân, vườn, hàng rào và lối ra vào riêng
biệt, có số tầng chính không quá ba tầng (không kể tầng mái che cầu thang, tầng

mái và tầng hầm), có ít nhất ba mặt nhà trông ra sân hoặc vườn, có diện tích xây
dựng không vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất, được xác định là khu chức
năng trong quy hoạch đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
- Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ
thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà
chung cư có phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân,
của chủ đầu tư và phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà
chung cư;
Theo quy định của pháp luật, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có
quyền sở hữu thông qua hình thức mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, đổi nhà ở
hoặc được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển
nhà ở của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (đối với dự án tại các khu
vực phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền theo quy
định của pháp luật đất đai) để mua xây dựng nhà ở cho bản thân và các thành
viên trong gia đình tại Việt Nam.
7
Quyền sở hữu là một trong những tiền đề vật chất cho sự phát triển kinh
tế, vì quyền sở hữu chính là mức độ xử sự mà pháp luật cho phép một chủ thể
được thực hiện trong quá trình, chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản.
Theo
Điều 164 Bộ Luật dân sự 2005:“
Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu,
quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của
pháp luật. Chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác có đủ ba quyền là
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản”.
Như vậy, quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài
là quyền của cá nhân, tổ chức nước ngoài được chiếm hữu, sử dụng, định đoạt
nhà ở đó. Tuy nhiên, những quyền này được biểu hiện như thế nào còn phụ
thuộc rất nhiều vào ý chí nhà nước. Tuỳ vào từng thời kỳ mà Nhà nước có
những chính sách với người Việt Nam định cư ở nước ngoài cho phù hợp, vì thế

một trong ba quyền năng cơ bản của chủ sở hữu có thể tuyệt đối hay bị giới hạn
phụ thuộc vào quy định cụ thể của pháp luật trong từng giai đoạn. Đặc biệt với
tài sản là nhà ở là một tài sản lớn và các chính sách với nhà ở sẽ tác động rất lớn
tới kinh tế - xã hội, thì việc thận trọng khi ban hành các quy định pháp luật là
điều dễ hiểu, bởi vậy quyền sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước
ngoài cụ thể ra sao cũng sẽ được hiểu căn cứ vào những thời kỳ nhất định.
1.2. Cơ sở của việc ban hành các quy định pháp luật cho phép người Việt
Nam định cư ở nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam
1.2.1. Cơ sở lý luận của việc cho phép người Việt Nam định cư ở nước
ngoài; mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam
1.2.1.1. Chính sách đại đoàn kết toàn dân trong thời kì công nghiệp hóa,
hiện đại hóa đất nước
Đoàn kết dân tộc là truyền thống quý báu của dân tộc ta, cũng là tư tưởng
lớn của Chủ tịch Hồ Chí Minh. Trong tư tưởng đại đoàn kết dân tộc, Chủ tịch
Hồ Chí Minh đã dành sự quan tâm đặc biệt đến người Việt Nam định cư ở nước
8
ngoài - những con người sống xa quê hương. Sự quan tâm đó không chỉ thể hiện
ở những định hướng lớn của Người về tổ chức, xây dựng phong trào yêu nước
của kiều bào những ngày đầu cách mạng mà còn ở những công việc cụ thể,
thường xuyên và liên tục trong suốt quá trình phát triển của cách mạng. Kế thừa
tư tưởng đó, trong suốt những năm qua, Đảng và Nhà nước ta luôn coi kiều bào
là bộ phận không thể tách rời và là một nguồn lực của cộng đồng dân tộc Việt
Nam. Đặc biệt trong giai đoạn hiện nay để thực hiện thắng lợi sự nghiệp đổi mới
đất nước cần phải phát huy nội lực, huy động công sức, trí tuệ của mọi người
Việt Nam ở trong nước và ở ngoài nước; đồng thời tranh thủ sự ủng hộ, giúp đỡ
của các nước trên thế giới.
Hiến pháp của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 được
Quốc hội khóa VIII, kỳ họp thứ 11 thông qua ngày 13 tháng 04 năm 1992 và
được sửa đổi, bổ sung theo Nghị quyết số 51/2001/QH10 ngày 25 tháng 12 năm
2001, tại Điều 75 quy định: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là bộ phận

của cộng đồng dân tộc Việt Nam. Nhà nước bảo hộ quyền lợi chính đáng của
người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Nhà nước khuyến khích và tạo điều kiện để người Việt Nam định cư ở
nước ngoài giữ gìn bản sắc dân tộc Việt Nam, giữ quan hệ gắn bó với gia đình
quê hương, góp phần xây dựng quê hương đất nước”.
Việc ghi nhận địa vị pháp lý của người Việt nam định cư ở nước ngoài tại
đạo luật cơ bản của nhà nước, có hiệu lực pháp lý cao nhất trong hệ thống pháp
luật đã khẳng định, Đảng và Nhà nước ta hết sức coi trọng việc giữ gìn mối quan
hệ khăng khít giữa cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài với quê
hương, luôn coi họ là một bộ phận của cộng đồng dân tộc Việt Nam. Tư tưởng
này ngày càng được quán triệt sâu sắc trong đường lối lãnh đạo của Đảng Cộng
sản Việt Nam.
9
Báo cáo Chính trị của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX tại Đại
hội Đại biểu toàn quốc lần thứ X của Đảng có nêu: “Đồng bào định cư ở nước
ngoài là bộ phận không tách rời và là một nguồn lực của cộng đồng dân tộc
Việt Nam, là nhân tố quan trọng góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, hữu
nghị giữa nhân dân ta với nhân dân các nước. Nhà nước tạo điều kiện thuận
lợi và hỗ trợ đồng bào ổn định cuộc sống, chấp hành tốt pháp luật nước sở tại;
bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của đồng bào. Làm tốt công tác thông tin
trong cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài về tình hình trong nước và các
chủ trương, chính sách của Nhà nước. Có chính sách khuyến khích người Việt
Nam, trí thức Việt Nam ở nước ngoài hướng về quê hương, góp phần xây dựng
đất nước, khen thưởng những người có nhiều thành tích đóng góp cho Tổ
quốc”
2
Đặc biệt, Nhà nước ta đã đề ra nhiều chủ trương, chính sách đổi mới công
tác vận động kiều bào và thân nhân hướng về tổ quốc. Nghị quyết 36/NQ–TƯ
ngày 26 tháng 03 năm 2004 của Bộ Chính trị về công tác đối với người Việt
Nam ở nước ngoài đã thể hiện sự quan tâm sâu sắc của Đảng và Nhà nước ta đối

với người Việt Nam ở nước ngoài và khẳng định quan điểm nhất quán của Đảng
ta luôn coi cộng đồng người Việt Nam ở nước ngoài là một bộ phận không thể
tách rời, một nguồn lực của cộng đồng dân tộc Việt Nam; đồng thời góp phần
tăng cường sức mạnh đại đoàn kết dân tộc, khơi dậy lòng yêu nước, tinh thần tự
hào dân tộc trong cộng đồng kiều bào và động viên họ cùng chung sức xây dựng
một nước Việt Nam độc lập, thống nhất, hùng cường. Nghị quyết cũng xác định:
“Công tác đối với người Việt Nam ở nước ngoài là trách nhiệm của toàn
bộ hệ thống chính trị và toàn dân. Các tổ chức Đảng, Nhà nước, Mặt trận Tổ
quốc Việt Nam và các đoàn thể nhân dân, các ngành, các cấp từ Trung ương
đến địa phương, ở trong nước và ngoài nước và toàn dân cần coi đây là nhiệm
2
Đảng Cộng sản Việt Nam, Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, Nhà xuất bản. Chính trị quốc gia, Hà
Nội, 2006
10
vụ quan trọng nhằm phát huy sức mạnh đại đoàn kết dân tộc vì sự nghiệp xây
dựng và bảo vệ Tổ quốc”
Từ đó xác định những nhiệm vụ cụ thể: Nhà nước tạo mọi điều kiện thuận
lợi và hỗ trợ đồng bào ổn định cuộc sống, yên tâm làm ăn sinh sống hội nhập
vào đời sống xã hội nước sở tại, đồng thời duy trì quan hệ gắn bó với quê
hương, đất nước như tạo điều kiện thuận lợi để người Việt Nam ở nước ngoài về
thăm quê hương, thân nhân, thờ cúng tổ tiên; cụ thể hóa và hoàn thiện hơn nữa
các quy định về xuất nhập cảnh, cư trú, đi lại ở trong nước của người Việt Nam
ở nước ngoài theo hướng thông thoáng, thuận tiện và đơn giản thủ tục; giải
quyết thuận lợi, nhanh chóng thủ tục cho người Việt nam ở nước ngoài hồi
hương hoặc về làm ăn sinh sống có thời hạn ở trong nước; tiếp tục giải quyết
những vấn đề tồn tại về mua nhà ở trong nước, thừa kế, hôn nhân gia đình, nhận
nuôi con nuôi…liên quan đến người Việt Nam ở nước ngoài; dành cho người
Việt Nam ở nước ngoài giá dịch vụ như công dân trong nước…
Trên cơ sở tư tưởng đó, Nhà nước ta đã thể chế hóa thành luật, chính sách
đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Luật Quốc tịch năm 1998 quy

định đối với người gốc Việt ở nước ngoài: “1. Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam có chính sách khuyến khích và tạo điều kiện thuận lợi để người
gốc Việt Nam ở nước ngoài giữ quan hệ gắn bó với gia đình và quê hương, đất
nước. 2. Nhà nước có chính sách tạo điều kiện thuận lợi cho người đã mất quốc
tích Việt Nam được trở lại quốc tịch Việt Nam” (Điều 6); đối với công dân Việt
Nam ở nước ngoài: “ Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam có chính
sách để công dân Việt Nam ở nước ngoài có điều kiện hưởng các quyền công
dân và làm các nghĩa vụ công dân của mình phù hợp với hoàn cảnh sống xa đất
nước” (Điều 7). Chính sách này tiếp tục được khẳng định tại Luật Quốc tịch
năm 2008: chính sách miễn thị thực, chính sách một giá dịch vụ, tham quan du
lịch ở trong nước đặc biệt là giải quyết vấn đề nhà ở tại Việt Nam cho người
11
Việt Nam định cư ở nước ngoài. Các chính sách này đã từng bước tạo điều kiện
để bà con kiều bào có được những thuận lợi khi về Việt Nam làm ăn sinh sống,
đồng thời tạo tâm lý yên tâm để họ về đầu tư kinh doanh, góp phần xây dựng
quê hương đất nước.
1.2.1.2. Đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước ta về khuyến khích,
thu hút đầu tư nước ngoài
Khi xu hướng toàn cầu hóa về kinh tế đang trở thành nhân tố chính ảnh
hưởng đến sự phát triển của mọi quốc gia trên thế giới, Nhà nước ta đã đề ra
những biện pháp, chủ trương, chính sách để phát huy có hiệu quả các lợi thế sẵn
có trong nước, đồng thời phải có chiến lược nhằm thu hút đầu tư nước ngoài vào
Việt Nam.
Nhà nước ta đã ban hành nhiều văn bản nhằm khuyến khích đầu tư nước
ngoài: Luật Đầu tư nước ngoài năm 1996, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của
Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam năm 2000… đặc biệt là Luật Đầu tư năm
2005 đã tạo ra một hành lang pháp lý tương đối thống nhất và bình đẳng giữa
các nhà đầu tư trong nước và đầu tư nước ngoài, tăng thêm sức hấp dẫn cho môi
trường đầu tư tại Việt Nam.
Để động viên, khuyến khích kiều bào đầu tư về Việt Nam, Nhà nước đã

dành ưu đãi cho Việt kiều. Ngay từ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật §ầu
tư nước ngoài năm 2000 cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài hưởng
thuế suất chuyển lợi nhuận ra nước ngoài ở mức thấp nhất là 3% thay cho mức
5% được quy định trong Luật §ầu tư nước ngoài năm 1996 (Điều 44). Bên cạnh
đó, nhà nước áp dụng chế độ một giá cho Việt kiều giống như người trong nước,
nên đã thu hút được nhiều Việt kiều tích cực về nước tìm hiểu cơ hội đầu tư.
Quyết định 114/2000/QĐ-TTg quy định: “Tất cả người Việt Nam ở nước ngoài
cùng thân nhân của họ khi về nước đều được hưởng giá các loại dịch vụ, giá vé
đi lại trên các phương tiện giao thông vận tải như công dân trong nước”. Các
12
chính sách thu hút người Việt Nam ở nước ngoài hoạt động đầu tư, kinh doanh ở
trong nước được xây dựng mới và ngày càng hoàn chỉnh thể hiện sự coi trọng các
hình thức đầu tư, kinh doanh quy mô vừa và nhỏ do người Việt Nam ở nước ngoài
trực tiếp thực hiện hoặc thông qua người thân trong nước thực hiện. Mở rộng và tạo
thuận lợi hơn nữa chính sách kiều hối. Phát huy khả năng của người Việt Nam ở
nước ngoài làm dịch vụ, thiết lập và mở rộng kênh tiêu thụ hàng hóa Việt Nam, các
quan hệ hợp tác và đầu tư với các doanh nghiệp, các tổ chức và cá nhân nước
ngoài. Các chính sách này đã từng bước tạo điều kiện để bà con Kiều bào có được
những điều kiện thuận lợi khi về Việt Nam làm ăn, sinh sống, đồng thời tạo tâm lý
yên tâm để họ đầu tư kinh doanh, góp phần xây dựng quê hương đất nước.
1.2.1.3. Đường lối, chính sách đối ngoại độc lập, tự chủ và chủ động từng
bước hội nhập vào nền kinh tế toàn cầu của nhà nước ta.
Trước yêu cầu của quá trình hội nhập toàn cầu hóa về kinh tế thì việc ban
hành một chính sách đối ngoại đúng đắn, phù hợp là rất cần thiết. Kể từ Đại hội
Đảng toàn quốc lần VI đến nay, Đảng và Nhà nước luôn xác định chính sách đối
ngoại độc lập, tự chủ là cơ sở để thực hiện chiến lược mở cửa ra thế giới. Văn
kiện đại hội Đảng lần thứ X khẳng định: “ Việt Nam là bạn, đối tác tin cậy của
các nước trong cộng đồng quốc tế, tham gia tích cực vào tiến trình hợp tác quốc
tế và khu vực.”
3

Thực hiện đường lối đối ngoại độc lập, tự chủ, Việt Nam mở
rộng và thiết lập quan hệ song phương và đa phương với các nước bạn bè truyền
thống và với các nước đang phát triển; đồng thời thúc đẩy quan hệ với các nước
phát triển. Tuy nhiên, việc mở rộng quan hệ hợp tác đối ngoại được Đảng ta xác
định dựa trên nguyên tắc độc lập, chủ quyền và toàn vẹn lãnh thổ, không can
thiệp vào công việc nội bộ của nhau, không dùng vũ lực hoặc đe dọa dùng vũ
lực, bình đẳng và cùng có lợi. Để thực hiện đường lối đó cần có sự phối hợp
chặt chẽ giữa hoạt động ngoại giao của Nhà nước với hoạt động đối ngoại của
3
Đảng Cộng sản Việt Nam, Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, Nhà xuất bản. Chính trị quốc gia, Hà
Nội, 2006
13
Đảng và hoạt động đối ngoại nhân dân. Bên cạnh đó, cần tiếp tục mở rộng quan
hệ kinh tế đối ngoại theo hướng đa phương hóa, đa dạng hóa, chủ động hội nhập
kinh tế quốc tế và khu vực theo tinh thần phát huy tối đa nội lực, nâng cao hiệu
quả hợp tác quốc tế, đảm bảo độc lập tự chủ, giữ gìn bản sắc văn hóa dân tộc.
Hiện nay, Việt Nam đã trở thành thành viên chính thức của các tổ chức khu vực
và quốc tế như ASEAN, APEC, AFTA, WTO. Việc gia nhập các tổ chức quốc
tế này đã từng bước nâng cao vị thế của Việt Nam trên trường quốc tế. Trong
các quốc gia mà Việt Nam thiết lập quan hệ ngoại giao hầu hết đều có người
Việt Nam định cư, sinh sống ở đó. Việc ký kết các hiệp định song phương và đa
phương đều nhằm một trong những mục đích: khuyến khích người Việt Nam
định cư ở nước ngoài về đầu tư kinh doanh. Cụ thể: khi hiệp định thương mại
Việt Nam – Hoa Kỳ được hai nước thông qua năm 2001 đã tạo điều kiện thuận
lợi thu hút ngày càng nhiều vốn đầu tư của cộng đồng người Việt Nam định cư
tại Hoa Kỳ.
Nghị quyết số 36/NQ-TƯ đã khẳng định:“ Người Việt Nam ở nước ngoài
là bộ phận không tách rời và là nguồn động lực của cộng đồng dân tộc Việt
Nam, là nhân tố quan trọng góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, hữu nghị
giữa nước ta với các nước”. Do đó Đảng và Nhà nước đã xác định chủ trương

và phương hướng công tác đối với người Việt Nam ở nước ngoài trong thời gian
tới là: Nhà nước có trách nhiệm thỏa thuận với các nước hữu quan về khuôn khổ
pháp lý để đồng bào ổn định cuộc sống và bảo vệ quyền lợi chính đáng của cộng
đồng người Việt Nam ở nước ngoài theo luật pháp, công ước và thông lệ quốc
tế. Và thông qua hoạt động ngoại giao tích cực vận động chính quyền nước sở
tại tạo thuận lợi cho kiều bào có điều kiện làm ăn, sinh sống bình thường, chủ
động tiến hành đàm phán và ký kết các hiệp định cần thiết, trong đó có các hiệp
định lãnh sự, hiệp định tư pháp.
14
1.2.2. Cơ sở thực tiễn của việc cho phép người Việt Nam định cư ở nước
ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam
1.2.2.1. Vai trò của người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với sự phát
triển đất nước.
Thông tin từ Hội Liên lạc với người Việt Nam ở nước ngoài Thành phố
Hồ Chí Minh, cho biết hiện có gần 4 triệu người Việt Nam định cư tại hơn 100
quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới (70% vẫn còn giữ quốc tịch Việt Nam,
30% gốc Việt Nam). Trong đó, Thành phố Hồ Chí Minh đang có hơn 2 triệu
Việt kiều, đa số ở các nước phát triển như Mỹ, Canada, Anh, Pháp, Đức, Úc…
4
.
Kiều bào có một tiềm năng to lớn về tài lực và trí lực. Nhà nước Việt Nam luôn
xác định Người Việt Nam ở nước ngoài là một bộ phận không thể tách rời của
cộng đồng các dân tộc Việt Nam bởi trong số họ vẫn có nhiều người còn giữ
quốc tịch Việt Nam và cả một bộ phận nếu không còn giữ quốc tịch Việt Nam
nữa thì họ vẫn mang trong mình cội nguồn, gốc gác là con cháu đất Việt, dù ở
bất cứ nơi đâu họ vẫn hướng về quê hương mình, vẫn hướng về những giá trị
văn hóa truyền thống của người Việt. Đặc biệt trong thời gian qua, cùng với tác
động của những thành tựu trong công cuộc đổi mới cũng như trên lĩnh vực đối
ngoại, xu hướng trở về nguồn ngày càng phát triển trong kiều bào, ngày càng có
nhiều Việt kiều về thăm đất nước, hồi hương, hoặc về tìm cơ hội kinh doanh,

đầu tư, hợp tác khoa học kỹ thuật.
Nếu như mục tiêu của người nước ngoài khi tới Việt Nam chủ yếu là tìm
cơ hội đầu tư kinh doanh, hợp tác các bên, tìm kiếm lợi nhuận thì Người Việt
Nam định cư ở nước ngoài lại đóng góp công sức mình với mục tiêu xây dựng
đất nước quê hương mình ngày càng tươi đẹp và phát triển hơn.
Trong lĩnh vực đầu tư, kể từ khi đất nước thực hiện đổi mới đến nay, cộng
đồng người Việt Nam ở nước ngoài có nhiều tiềm lực về khoa học, kinh tế,
4
/>nuoc/147/3939054.epi
15
chuyên môn kỹ thuật, quản lý đã đầu tư về trong nước dưới nhiều hình thức
khác nhau. Trong giai đoạn 1988 - 2007, cộng đồng người Việt Nam ở nước
ngoài đã đầu tư vào Việt Nam khoảng 177 dự án đầu tư theo Luật Đầu tư nước
ngoài với số vốn là 796 triệu đô la Mỹ. Việt kiều từ các quốc gia và vùng lãnh thổ
khác nhau đã có dự án đầu tư tại Việt Nam, trong đó đầu tư nhiều nhất là Việt
kiều tại các nước như: Hoa Kỳ với 45 dự án, tổng vốn đầu tư là 205,3 triệu USD;
Australia với 21 dự án, tổng vốn đầu tư là 74,4 triệu USD; Thụy Sỹ có 3 dự án,
tổng vốn đầu tư 69,2 triệu USD; Việt kiều từ Ba Lan và Liên bang Nga đã đầu tư
6 dự án với tổng vốn đầu tư 123,2 triệu USD.
5
Gần đây, đầu tư của Việt kiều đang
có xu hướng chuyển dịch sang nhiều lĩnh vực khác, có quy mô lớn hơn và thông
qua các hình thức đầu tư trực tiếp và gián tiếp đa dạng hơn, như: dược phẩm, hóa
chất, y tế, giáo dục, công nghệ thông tin, xây lắp cao cấp, tài chính - ngân hàng,
đặc biệt là lĩnh vực công nghệ cao, công nghệ phần mềm Ngoài ra, trên thực tế,
một phần không nhỏ đầu tư của Việt kiều được thực hiện dưới hình thức góp vốn
liên doanh hay thông qua thân nhân trong nước.
Các dự án đầu tư của Việt kiều có ý nghĩa quan trọng về mặt xã hội, chính
trị, trực tiếp góp phần xóa đói giảm nghèo, giải quyết công ăn việc làm và phát
triển đất nước; đồng thời, khẳng định chính sách đối ngoại đúng đắn của Nhà

nước Việt Nam và thắt chặt sợi dây tình cảm của đồng bào xa xứ với quê hương.
Tiêu biểu cho ý nghĩa đó là dự án Làng Việt kiều châu Âu ở Hà Đông, với chủ
đầu tư là Công ty TSQ Việt Nam, một thành viên của Tập đoàn tài chính TSQ,
do người Việt định cư ở Ba Lan sáng lập ra, có trụ sở chính tại Warszawa, Cộng
hòa Ba Lan. Dự án xây dựng làng Việt kiều châu Âu nhằm đáp ứng nhu cầu nhà
ở tại Việt Nam của gần 300 gia đình Việt kiều tại Châu Âu, đặc biệt là Việt kiều
quê Hà Tây, về nước sinh sống và đầu tư phát triển kinh tế quê hương
6
5
/>6
/>16
Một số cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn có quan hệ
với nhiều doanh nghiệp, tổ chức kinh tế quốc tế, có khả năng tìm kiếm đối tác và
làm cầu nối giữa họ với các doanh nghiệp, tổ chức trong nước. Những thương
hiệu Việt như Cà phê Trung Nguyên, đậu phộng Tân Tân, nước mắm Liên
Thành, đã vào được hệ thống siêu thị lớn thứ 2 của Mỹ - Albersons qua công ty
Việt kiều TDA. Ở Cộng hòa Liên bang Đức, Cộng hòa Séc, Ba Lan, Liên bang
Nga, Ucraina , Việt kiều cũng tham gia đắc lực các hoạt động xúc tiến thương
mại và hỗ trợ kinh doanh, như xây dựng các trung tâm thương mại chuyên về
hàng Việt, hay xây dựng “Nhà Việt Nam”, thành lập các hiệp hội doanh nghiệp
Việt kiều ở nước sở tại (các doanh nghiệp của người Việt ở nước ngoài đang góp
phần thúc đẩy hoạt động xuất nhập khẩu giữa Việt Nam với Nga và các nước
Đông Âu. Tổng giá trị xuất khẩu của Việt Nam theo con đường này mỗi năm lên
tới trên 200 triệu USD).
7
Các doanh nghiệp làm hàng xuất khẩu Việt Nam cũng
đã thông qua kiều bào để được cập nhật những thông tin về sự thay đổi thị hiếu,
mẫu mã, chất lượng, số lượng của khách hàng. Sử dụng kiều bào ta làm đại diện
tại nước ngoài có hiệu quả hơn so với việc đưa người từ trong nước sang mở văn
phòng đại diện. Bởi xét cho cùng không ai thông hiểu thị trường “bên đó” và

cung cách làm ăn “bên này” như Việt kiều. Họ chính là “chìa khóa” để mở mọi
cánh cửa thị trường cho hàng Việt Nam một cách nhanh chóng và có hiệu quả
nhất.
Về kiều hối, với những chính sách thông thoáng của Nhà nước như cho
phép thân nhân trong nước được nhận tiền gửi của Kiều bào ở nước ngoài bằng
ngoại tệ thay vì chỉ được nhận bằng tiền đồng Việt Nam đã tạo sự hấp dẫn
khuyến khích sự gia tăng kiều hối chuyển về Việt Nam. Theo số liệu của Ngân
hàng Nhà nước, kiều hối năm 2002 đạt 2,2 tỷ USD( tăng 14% so với năm 2001
và tăng gấp đôi so với năm 1999), năm 2003 đạt 2,7 tỷ USD và tăng lên mức
7
/>17
4,428 tỷ USD năm 2005, riêng năm 2007 đạt khoảng 8-10 tỷ USD, năm 2010
đạt trên 7 tỷ USD. Số liệu này chưa bao gồm lượng tiền do bà con trực tiếp
mang theo trong những chuyến về thăm quê. Kiều bào còn tham gia đầu tư
thông qua người thân ở trong nước với tổng số vốn ước tính hàng tỷ USD
8

Trong lĩnh vực khoa học và giáo dục, với lợi thế luôn nắm bắt và tiếp cận
được với những công nghệ mới nhất, trí thức Việt kiều đã có nhiều đóng góp
trong suốt quá trình phát triển của đất nước, trên nhiều lĩnh vực như: tham gia
giảng dạy, nghiên cứu khoa học, chuyển giao công nghệ, tư vấn quản lý kinh tế,
hợp tác đầu tư, cung cấp thông tin KH&CN, tạo lập các mối quan hệ cho các cơ
quan khoa học để mở rộng hợp tác nghiên cứu và đạo tạo… Hằng năm, có
khoảng 200 lượt trí thức kiều bào từ các nước Đức, Pháp, Nhật Bản, O-xtrây-li-a,
Mỹ về nước làm việc với các trường đại học, viện nghiên cứu. Ngoài ra, còn có
hàng trăm lượt chuyên gia và doanh nhân kiều bào về nước nghiên cứu, giảng
dạy, hợp tác, trao đổi kinh nghiệm, tham gia các hội thảo với các trường đại học,
viện nghiên cứu. Đã có nhiều hội, đoàn và các tổ chức nghề nghiệp của người
Việt, đặc biệt là ở các nước phát triển về quê hương để thực hiện các hoạt động,
dự án hợp tác khoa học, công nghệ và các hoạt động mang tính nhân đạo để trợ

giúp đồng bào trong nước
9
. Sự đóng góp của trí thức Việt kiều là một phần quan
trọng, không thể thiếu trong việc phát triển nói chung và trong khi xây dựng
phương hướng phát triển khoa học và công nghệ nói riêng của Việt Nam.
Bên cạnh đó, những người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn có những
hình thức đóng góp tích cực cho đất nước và giúp đỡ gia đình, thân nhân mình tại
Việt Nam. Ví dụ, Hội Trợ giúp người khuyết tật Việt Nam (VNAH) - một tổ chức
thiện nguyện của cộng đồng người Việt ở Mỹ thực hiện dự án trợ giúp người
khuyết tật, nạn nhân chiến tranh có nhu cầu chân tay giả, dụng cụ chỉnh hình; TS.
8
/>9
/>18
Dũng kiều bào Nhật Bản áp dụng mô hình đào tạo mới, với chương trình “Học
trước, trả sau” cho trên 5.000 học viên có hoàn cảnh khó khăn, rồi giới thiệu việc
làm tại các khu công nghiệp trong và ngoài thành phố
10

Từ năm 2002 đến nay, số tiền do kiều bào gửi về nước giúp đỡ đồng bào
các vùng bị lũ lụt, thiên tai lên tới hàng tỷ đồng mỗi năm. Hàng trăm triệu
đồng khác được Việt kiều quyên góp trong "ngày vì người nghèo" do Mặt trận
Tổ quốc phát động. Việt kiều cũng giúp đỡ kinh phí xây dựng trường học, trạm
thủy lợi ở nhiều địa phương; cung cấp thiết bị y tế, thuốc men trị giá hàng
chục nghìn USD cho một số bệnh viện lớn và trạm y tế xã; thực hiện nhiều dự
án hỗ trợ cựu chiến binh, trẻ em khuyết tật, có hoàn cảnh khó khăn
Từ những phân tích trên có thể khẳng định, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài đã và đang là những chủ thể đóng góp tích cực vào sự phát triển của
đất nước. Nhà nước Việt Nam cần có những chính sách cũng như cơ chế thuận
lợi hơn để những chủ thể này tiếp tục phát huy sức mạnh vốn có của mình, góp
phần xây dựng đất nước ngày càng phát triển.

1.2.2.2. Nhu cầu về nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài tại
Việt Nam
Trước đây, thị trường mua bán nhà ở dường như chỉ dành cho các tổ chức, cá
nhân Việt Nam ở trong nước. Nền kinh tế Việt Nam đang phát triển, mở cửa ngày
càng rộng rãi, các quy định thông thoáng về đầu tư, cơ chế “một cửa” trong các
quy định về thủ tục hành chính cũng như nhu cầu về giáo dục, hợp tác trên các
mặt hoạt động xã hội khác của Việt Nam đang ngày càng thu hút đông đảo nhiều
người nước ngoài vào Việt Nam sinh sống và làm ăn.
Đối với đại đa số kiều bào ta ở nước ngoài thì việc sở hữu một căn nhà tại
nơi chôn rau cắt rốn luôn là mong muốn thiết tha của họ không chỉ là muốn quay
10
/>19
về định cư tại Việt Nam mà còn muốn đóng góp rất nhiều vào sự phát triển kinh
tế của đất nước. Theo kết quả khảo sát nhanh về nhu cầu sở hữu căn hộ cao cấp
và bất động sản tại Việt Nam, do NovaLand và Hội Liên lạc với người Việt
Nam ở nước ngoài thực hiện trong chương trình gặp gỡ kiều bào đầu xuân 2010,
diễn ra ngày 3 tháng 3 tại Thành phố Hồ Chí Minh thì có trên 60% số kiều bào
được hỏi có nhu cầu mua nhà trong nước
11
. Như vậy nhu cầu sở hữu nhà ở và
bất động sản trong nước của các kiều bào là rất lớn.
Mặc dù hiện nay chúng ta đã và đang có nhiều chính sách thông thoáng
hơn trong việc sở hữu nhà ở cho đối tượng là Việt kiều như Luật Đất đai năm
2003, Luật Nhà ở năm 2005, Luật số 34 sửa đổi Điều 126 Luật Nhà ở và Điều
121 Luật Đất đai nhưng lượng Việt kiều về nước mua nhà vẫn còn là quá ít so
với nhu cầu thực sự của họ. Cũng như người nước ngoài, phần đông người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, khi về nước đều phải thuê khách sạn hoặc thuê nhà
ở của tư nhân để giải quyết nhu cầu về chỗ ở. Tuy nhiên, việc thuê nhà cũng
mang lại cho Kiều bào không ít khó khăn: Thứ nhất, về mặt tài chính, khi không
được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam, hàng năm các đối tượng này phải dành ra

một khoản tiền khá lớn để thuê nhà ở. Theo các chuyên gia địa ốc, hiện nay mức
giá căn phòng khoảng 100m2 cho người nước ngoài thuê dao động trong khoảng
5 đến 20 triệu đồng/tháng, tùy độ đẹp và tiện nghi. Tại khu vực trung tâm, giá
thuê nhà 2-3 năm đã có thể mua một căn hộ đẹp ở các thành phố lớn của Việt
Nam. Thứ hai, việc thuê nhà tạo tâm lý không ổn định cho người thuê. Nhiều
Việt kiều về Việt Nam nhiều lần trong năm tuy nhiên mỗi lần về chỉ trong
khoảng thời gian ngắn, do đó, việc thuê nhà ổn định, lâu dài là rất khó, mỗi lần
về Việt Nam như vậy họ đều phải tìm thuê nhà tốn kém nhiều thời gian và công
sức. Chính điều này đã góp phần tạo ra tâm lý e ngại cho các nhà đầu tư khi đến
Việt Nam. Thứ ba, việc thuê nhà trong thời gian qua của các đối tượng trên chủ
11
/>nuoc/147/3939054.epi
20
yếu thông qua “kênh nhà ở tư nhân”, trong khi đó, nhà ở tư nhân còn hạn chế ở
một số mặt như: cơ sở hạn tầng thiếu đồng bộ, cảnh quan, môi trường, đặc biệt
là hạ tầng văn hóa chưa tốt, tiện nghi sinh hoạt chưa đảm bảo, an ninh hạn chế,
thiếu sự kiểm soát, quản lý chặt chẽ của nhà nước; yếu tố “áp giá, nâng giá” hầu
như mang tính tự phát không có sự điều chỉnh, kiểm soát của cơ quan có thẩm
quyền… chính vì vậy, loại nhà này nói riêng và nhà cho thuê nói chung chưa thể
đáp ứng được nhu cầu về mặt thị hiếu, sở thích của các đối tượng này, hay nói
cách khác là còn kém sức hấp dẫn. Điều này cũng là một trở ngại đối với người
Việt Nam định cư ở nước ngoài về nhà ở tại Việt Nam. Chính những khó khăn
từ nhu cầu nhà ở đã làm cho sự đóng góp của kiều bào với đất nước còn ở mức
khiêm tốn so với tiềm năng to lớn của họ.
Từ mong muốn chính đáng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, Nhà nước cần tạo các chính sách pháp luật về
nhà ở phù hợp và thông thoáng hơn để tạo điều kiện cho họ yên tâm đầu tư, học
tập cũng như đóng góp cho đất nước.
1.3. Sơ lược quá trình phát triển các quy định cho phép người Việt Nam
định cư ở nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

1.3.1. Giai đoạn trước năm 1993
Thực hiện đổi mới của Đảng trong việc hoàn thiện chính sách đất đai, ngày
29 tháng 12 năm 1987 Quốc hội khóa VIII kỳ họp thứ hai đã thông qua Luật Đất
đai đầu tiên của nước ta. Đây là một trong những đạo luật đầu tiên thể chế hóa
đường lối đổi mới của Đảng. Luật này chủ yếu quy định chế độ pháp lý và sử dụng
đất đai đối với tổ chức, cá nhân trong nước và dường như chưa quan tâm đến việc
sử dụng đất và nhà ở của cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Tiếp đó, ngày 10 tháng 11 năm 1990, Hội đồng Bộ trưởng ban hành Nghị
định 389/HĐBT về quy chế cho thuê nhà và thuê lao động đối với người nước
ngoài, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài lưu trú tại Việt Nam. Theo
21
Nghị định này, thì người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài lưu trú tại Việt
Nam có thể thuê nhà của Nhà nước hoặc tư nhân để ở và làm việc nếu có Giấy
phép tạm trú tại Việt Nam do Bộ Nội vụ cấp. Điều này có nghĩa là, ngoài các đối
tượng Việt kiều thuê nhà để đặt văn phòng đại diện, còn các đối tượng Việt kiều
khác thuê nhà để ở thì bắt buộc họ phải về tạm trú tại Việt Nam.
Như vậy, trước năm 1993, người Việt Nam định cư ở nước ngoài về sinh
sống hoặc làm việc tại Việt Nam thì họ chỉ được phép thuê nhà để ở mà chưa có
quyền mua nhà ở.
1.3.2. Giai đoạn từ năm 1993 đến trước năm 2003
Tiếp tục thể chế hóa chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai trong
thời kỳ đổi mới toàm diện đất nước, ngày 14 tháng 07 năm 1993, Quốc hội khóa
IX kỳ họp thứ 3 thông qua Luật Đất đai 1993. Luật đã cho phép người Việt Nam
định cư ở nước ngoài được thuê đất tại Việt Nam. Tiếp theo Pháp lệnh về quyền
và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam ngày 14
tháng 10 năm 1994 của Ủy ban thường vụ Quốc hội đã quy định cụ thể về việc
cho phép Việt Kiều được thuê đất và được sở hữu công trình xây dựng, trong đó
có nhà ở do mình xây dựng trong thời hạn thuê đất. Tuy nhiên, Pháp lệnh này
cũng chỉ bổ sung thêm quy định cho thuê đất mà lại chưa đề cập đên việc cho
Việt Kiều được mua nhà ở tại Việt Nam.

Đến khi chính sách đầu tư của Việt Nam được sửa đổi thông thoáng hơn,
nhiều Kiều bào muốn về quê hương để đầu tư nhưng họ lại e ngại vì chưa được
phép mua nhà ở tại Việt Nam. Nhằm đáp ứng nhu cầu và nguyện vọng của bà
con Kiều bào, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành một số chính sách đối với cộng
đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài, theo đó: “Người Việt Nam định cư
ở nước ngoài hồi hương về nước, nếu mang hộ chiếu Việt Nam còn thời hạn giá
trị thì được mua, thuê nhà ở như đối với người Việt Nam ở trong nước” (Điều 3
Quyết định số 767/TTg ngày 17 tháng 9 năm 1997). Chính sách cho phép người
Việt Nam định cư ở nước ngoài lần đầu tiên được quy định tại Luật sửa đổi bổ
22
sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001:“ Trong trường hợp người Việt
Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài có nhu cầu về nhà ở trong thời
gian đầu tư tại Việt Nam; những người có công với đất nước, những nhà khoa
học có nhu cầu hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp
xây dựng đất nước; những người có nhu cầu sống ổn định tại Việt Nam thì được
mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất ở” (Điều 80). Để kịp thời có những
hướng dẫn cho Việt Kiều thực hiện việc mua nhà ở tại Việt Nam một cách
nhanh chóng, thuận tiện, ngày 5 tháng 11 năm 2001, Chính phủ đã ban hành
Nghị định 81/2001/NĐ-CP về việc cho phép người Việt Nam định cư ở nước
ngoài mua nhà ở tại Việt Nam. Sự ra đời của Nghị định này đã mở ra một cơ hội
mới thuận lợi cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở tại
Việt Nam. Lần đầu tiên, Luật Đất đai khẳng định và bảo hộ quyền của Việt kiều
được mua nhà ở tại Việt Nam.
1.3.3. Giai đoạn từ năm 2003 đến nay
Mặc dù Nghị định 81/2001/NĐ-CP được ban hành đã nhận được sự ủng
hộ của đông đảo Việt Kiều nhưng Nghị định này quy định các đối tượng Việt
kiều được phép mua nhà ở tại Việt Nam còn hạn chế, chưa đáp ứng được nhu
cầu của Kiều bào ở nước ngoài. Nhằm khắc phục những tồn tại này và nâng cao
hiệu lực pháp lý của các quy định cho phép Việt kiều được mua nhà ở tại Việt
Nam, Điều 121 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 126 Luật Nhà ở năm 2005 đã

“luật hóa” các quy định của Nghị định 81/2001/NĐ-CP.
Để thống nhất các quy định của Luật Đất đai năm 2003 và Luật Nhà ở
năm 2005 về việc cho phép các đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, Luật số 34/2009/QH12 về sửa đổi, bổ sung
Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật §ất đai và Nghị định
71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở được ban
hành tiếp tục mở rộng thêm đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài
được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
23
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ MUA
VÀ SỞ HỮU NHÀ Ở CỦA NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC
NGOÀI TẠI VIỆT NAM VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH
2.1. Thực trạng quy định pháp luật về mua và sở hữu nhà ở của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài tại Việt Nam
2.1. 1. Đối tượng và điều kiện
2.1.1.1. Đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua và sở
hữu nhà ở tại Việt Nam
Trước khi Luật số 34/2009/QH12 về sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật
Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai có hiệu lực, pháp luật nước ta đã có nhiều
văn bản đề cập tới các đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
phép mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam:
Khoản 3 Điều 80 Luật đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2001 là văn bản pháp
luật đầu tiên cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở: “Trong trường hợp người Việt Nam định cư ở
nước ngoài về đầu tư có nhu cầu về nhà ở trong thời gian đầu tư tại Việt Nam;
những người có công đóng góp với đất nước; những nhà văn hóa, nhà khoa học
có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp
xây dựng đất nước; những người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam thì
được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ”.
Trên cơ sở đó, Nghị định số 81/2001/NĐ-CP của Chính phủ ngày 05

tháng 11 năm 2001 về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại
Việt Nam đã đánh dấu một bước phát triển quan trọng trong việc hiện thực hóa
chủ trương tạo điều kiện thuận lợi cũng như thu hút tiềm lực của người Việt
Nam định cư ở nước ngoài đóng góp vào sự phát triển của đất nước. Theo đó,
24
đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với
quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam được quy định thống nhất với Luật đất đai sửa
đổi, bổ sung năm 2001, bao gồm bốn nhóm đối tượng:
- Người về đầu tư lâu dài tại Việt Nam;
- Người có công đóng góp với đất nước;
- Nhà văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại
Việt Nam;
- Người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam.
Việc quy định bốn nhóm đối tượng này đã mở ra nhiều cơ hội cho người
Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam. Tuy nhiên, trên
thực tế số lượng người thuộc một trong các đối tượng trên không nhiều. Một
trong những lý do có thể nhận thấy đó là nhóm đối tượng người Việt Nam định
cư ở nước ngoài mà Nhà nước ta hướng tới chủ yếu là các nhà đầu tư về đầu tư
lâu dài, các nhà văn hóa, các nhà khoa học có khả năng đóng góp cho sự phát
triển của đất nước.
Theo Điều 121 Luật Đất đai năm 2003, các đối tượng người Việt Nam
định cư ở nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam đã được mở rộng bao gồm:
- Người về đầu tư lâu dài có nhu cầu nhà ở trong thời gian đầu tư tại Việt Nam;
- Người có công đóng góp với đất nước;
- Những nhà hoạt động văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động
thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước;
- Người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam;
- Các đối tượng khác theo quy định của Ủy ban thường vụ Quốc hội
Như vậy, ngoài các đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo
Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung năm 2001 và Nghị định số 81/2001/NĐ-CP thì các

đối tượng theo quy định của Ủy ban Thường vụ Quốc hội cũng được phép mua
và sở hữu nhà tại Việt Nam.
25