Chuyên đề về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thu hồi đất, trưng dụng đất

CHUYÊN ĐỀ
VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG
ĐẤT; THU HỒI ĐẤT, TRƯNG DỤNG ĐẤT
I. VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT, CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT
1. Cơ sở đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định của Luật Đất đai 2003 và
các văn bản hướng dẫn thi hành Luật này về giao đất, cho thuê đất, chuyên
mục đích sử dụng đất:
1.1. Cần có quy định phù hợp để giải quyết vướng mắc, bất cập và
nguyên nhân
1
a) Vướng mắc, bất cập
- Quy định về thời hạn, hạn mức sử dụng đất nông nghiệp còn làm hạn
chế đến việc tích tụ đất đai để đầu tư phát triển sản xuất nông nghiệp hàng hóa
trên quy mô lớn, chưa tạo động lực để ổn định và phát triển nông nghiệp.
- Tình trạng giao đất, cho thuê đất tràn lan, chủ đầu tư bao chiếm, găm giữ
đất, bỏ hoang gây lãng phí còn xảy ra khá phổ biến.
- Việc thu hồi, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng
đất còn bộc lộ nhiều bất cập; đặc biệt là trong việc quyết định thu hồi đất, giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất lâm
nghiệp có rừng, giao đất, cho thuê đất tại các khu vực nhạy cảm, vùng biên giới,
gây bức xúc trong dư luận.
- Quy định nhà đầu tư nước ngoài được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền
hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, còn nhà đầu tư
trong nước chỉ được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc giao đất
có thu tiền sử dụng đất có thời hạn đã tạo ra sự bất bình đẳng giữa nhà đầu tư
nước ngoài và nhà đầu tư trong nước.
- Việc giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất,
đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa được triển khai thực hiện nghiêm túc, trên
thực tế chủ yếu là giao đất, cho thuê đất theo hình thức chỉ định.
- Tình trạng sử dụng đất không đúng mục đích được giao, cho thuê, sử
dụng đất chậm so với tiến độ còn khá phổ biến ở các các địa phương, mặc dù

pháp luật về đất đai đã có quy định thu hồi đất nhưng chưa thực hiện được nhiều.
- Thực tế phát sinh một số trường hợp xin sử dụng đất để đầu tư xây dựng
1
Xem: Báo cáo Tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2003 của Bộ Tài nguyên và môi trường
công trình ngầm, đầu tư xây dựng nghĩa trang, nghĩa địa để kinh doanh, nhưng
Luật Đất đai chưa có quy định điều chỉnh.
b) Nguyên nhân
- Quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
(Điều 31) chưa sàng lọc được nhà đầu tư kém năng lực, chưa kiểm soát được
tình trạng một nhà đầu tư nhưng xin giao đất, thuê đất để thực hiện nhiều công
trình, dự án khác nhau, dẫn đến tình trạng chủ đầu tư bao chiếm, găm giữ đất,
chậm đưa vào sử dụng, bỏ hoang lãng phí. Ngoài ra, việc định giá đất để tính thu
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị
trường, đặc biệt là giá cho thuê đất quá thấp cũng là một trong những nguyên
nhân chính dẫn đến tình trạng nhiều nhà đầu tư ôm đất để trục lợi.
- Việc phân cấp mạnh thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 37 của Luật Đất đai cùng với quy
định phân cấp mạnh thẩm quyền quyết định đầu tư của pháp luật về đầu tư trên
thực tế đã bộc lộ nhiều bất cập đặc biệt là trong việc quyết định việc chuyển đổi
mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất lâm nghiệp có rừng và sử dụng
đất tại các khu vực nhạy cảm vùng biên giới.
- Trình tự, thủ tục về giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều 122 của
Luật Đất đai chưa gắn với thủ tục thu hồi đất và chưa quy định rõ về trình tự và
thời điểm tính thu nghĩa vụ tài chính.
- Nhiều địa phương còn phát triển đô thị, khu công nghiệp, cụm công
nghiệp ồ ạt, dàn trải, thiếu sự phối hợp thống nhất trên quy mô liên vùng, liên
tỉnh; sử dụng nhiều vào diện tích đất lúa; chưa xem xét đồng bộ với điều kiện hạ
tầng kinh tế - xã hội, khả năng và thực tế lấp đầy các khu công nghiệp đã có theo
quy định của Nghị định số 29/2008/NĐ-CP ngày 14 tháng 3 năm 2008 của
Chính phủ và Quyết định số 105/2009/QĐ-TTg ngày thnags năm 2009 của Thủ

tướng Chính phủ.
- Việc dự báo nhu cầu sử dụng đất cho các dự án đầu tư để đưa vào quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các địa phương chưa tính toán khoa học, chưa
sát với chiến lược phát triển kinh tế - xã hội và thị trường bất động sản. Mặt
khác có những địa phương đã tính trong kế hoạch sử dụng đất nhưng thực hiện
sớm hơn tiến độ. Một số địa phương chưa đánh giá hết năng lực các nhà đầu tư
khi giao đất, cho thuê đất.
- Quy định giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng
đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa được nhiều địa phương nghiêm túc thực
hiện; nhiều địa phương chưa bố trí được kinh phí để giao cho Tổ chức phát triển
quỹ đất thực hiện thu hồi đất, giải phóng mặt bằng nhằm tạo quỹ “đất sạch” để
tổ chức đấu giá.
2
- Việc kiểm tra, xử lý vi phạm sau khi giao đất, cho thuê đất chưa được
tiến hành một cách thường xuyên.
1.2. Tổng kết chung và định hướng đổi mới
2

a) Tổng kết chung
Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất đã góp phần quan trọng trong phát
triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư và bước đầu phát huy nguồn lực của đất đai
trong phát triển của đất nước
(3)
.
Việc phân cấp mạnh về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đã bộc lộ nhiều
bất cập, nhất là trong việc phân cấp cho cấp huyện.
Quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất chưa sàng lọc được nhà đầu tư
kém năng lực, chưa kiểm soát được tình trạng một nhà đầu tư được giao đất,
thuê đất để thực hiện nhiều dự án nhưng găm giữ đất, chậm đưa vào sử dụng
hoặc chuyển nhượng dự án.

Quy định Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần
cho cả thời gian thuê đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, Nhà nước
cho thuê đất trả tiền hàng năm hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với tổ
chức kinh tế trong nước, dẫn đến sự không thống nhất giữa nhà đầu tư trong
nước, nhà đầu tư nước ngoài và chưa gắn với mục đích sử dụng đất.
Quy định giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất,
đấu thầu dự án có sử dụng đất chưa được nhiều địa phương nghiêm túc thực
hiện. Nhiều địa phương chạy theo nhà đầu tư trong việc phát triển các dự án đô
thị nhỏ lẻ, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, thiếu sự phối hợp thống nhất trên
quy mô liên vùng, liên tỉnh; chưa xem xét đồng bộ với điều kiện hạ tầng kỹ
thuật, xã hội, khả năng và thực tế lấp đầy các khu công nghiệp. Một số địa
phương chưa đánh giá hết năng lực các nhà đầu tư khi giao đất, cho thuê đất.
Việc kiểm tra, xử lý vi phạm sau khi giao đất, cho thuê đất chưa được
tiến hành một cách thường xuyên. Chưa thống nhất các thủ tục về đầu tư, xây dựng
và đất đai trong việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất, hồ sơ còn phức tạp, thời gian thực hiện còn kéo dài.
2
Xem: tài liệu Tổng kết Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 12 tháng 3 năm 2003 của Hội nghị lần thứ 7 của Ban
Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh
công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước – Bộ Tài nguyên và Môi trường
3
Tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao cho các đối tượng sử dụng là 24.996 nghìn ha, chiếm 75,53% tổng diện
tích tự nhiên cả nước; trong đó, Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng 14.878 nghìn ha chiếm 59,52% tổng diện tích đã
giao, trong đó diện tích đất nông nghiệp 13.915 nghìn ha, chiếm 93,53% diện tích đất nông nghiệp Nhà nước đã
giao cho các đối tượng sử dụng; các tổ chức trong nước sử dụng 9.735 nghìn ha chiếm 38,95 % tổng diện tích đã
giao, cho thuê; trong đó diện tích đất phi nông nghiệp 1.021 nghìn ha, chiếm 59,50% diện tích đất phi nông nghiệp
Nhà nước đã giao cho các đối tượng sử dụng; tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê sử dụng 56 nghìn ha (chỉ
chiếm 0,22%), trong đó đất nông nghiệp 30 nghìn ha (53,57%), đất phi nông nghiệp 26 ha (46,43%); cộng đồng
dân cư được giao 325 nghìn ha (1,30%), trong đó đất nông nghiệp 274 nghìn ha (1,10%), đất phi nông nghiệp 6
nghìn ha (0,20%).

3
b) Định hướng đổi mới
Thu hẹp các đối tượng được giao đất và mở rộng đối tượng được thuê đất.
Việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế, xã hội chủ
yếu thực hiện thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng
đất.
Tiếp tục thực hiện giao đất, cho thuê đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá
nhân có thời hạn theo hướng kéo dài hơn quy định hiện hành để khuyến khích
nông dân gắn bó hơn với đất đai và yên tâm đầu tư sản xuất. Đồng thời, mở rộng
hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp phù hợp với điều kiện cụ
thể từng vùng, để tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình tích tụ, tập trung đất đai,
từng bước hình thành những vùng sản xuất hàng hoá lớn trong nông nghiệp.
Sớm có giải pháp đáp ứng nhu cầu đất sản xuất và việc làm cho bộ phận đồng
bào dân tộc thiểu số đang không có đất sản xuất. Nhà nước có chính sách phù
hợp để đất sản xuất nông nghiệp được người trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử
dụng với hiệu quả cao nhất.
Tập trung rà soát, xử lý dứt điểm đất đã giao cho các cơ quan hành chính,
đơn vị sự nghiệp, tổ chức đoàn thể mà không sử dụng hoặc sử dụng sai mục
đích, trái pháp luật. Kiên quyết thu hồi đất đối với các trường hợp vi phạm theo
quy định của pháp luật đất đai, tổ chức đấu giá khi sắp xếp, xử lý trụ sở, cơ sở
làm việc mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu Nhà nước để tăng nguồn thu
cho ngân sách, nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Quy định cụ thể điều kiện để nhà đầu tư được giao đất, cho thuê đất thực
hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội; đồng thời có chế tài để xử lý nghiêm các
trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng sử dụng lãng phí,
không đúng mục đích, đầu cơ đất, chậm đưa đất vào sử dụng; không bồi thường
về đất, tài sản gắn liền với đất, giá trị đã đầu tư vào đất đối với các trường hợp bị
thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai.
2. Quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyên mục đích sử dụng đất
2.1. Quy định về các trường hợp giao đất, cho thuê đất

So với quy định của pháp luật hiện hành, Luật Đất đai năm 2013 quy định
thu hẹp các trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất
không thu tiền sử dụng đất và chuyển sang thuê đất. Quy định này nhằm đảm
bảo sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai của các thành phần kinh tế, đặc
biệt là giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, đảm bảo sử dụng
đất tiết kiệm, hiệu quả, cụ thể thông qua các quy định mới như:
a) Giao đất có thu tiền sử dụng đất
- Bổ sung quy định doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài cũng thuộc
4
đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án
đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê (khoản 3 Điều 55
Luật Đất đai năm 2013)
- Bổ sung quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất thực hiện dự
án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất
gắn với hạ tầng thì thuộc trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất (khoản 4
Điều 55 Luật Đất đai năm 2013):
“Điều 55. Giao đất có thu tiền sử dụng đất
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
…………………………
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán
hoặc để bán kết hợp cho thuê
4. Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa
trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng”.
b) Cho thuê đất
- Bổ sung quy định tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước cũng
được quyền lựa chọn thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê (khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai năm 2013).
- Bổ sung quy định tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài
chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước

ngoài đều thuộc đối tượng được Nhà nước cho thuê đất để xây dựng công trình
sự nghiệp (điểm e khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai năm 2013)
“Điều 1. Cho thuê đất
1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt
hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;
c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho
hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở
sản xuất phi nông nghiệp;
d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có
mục đích kinh doanh;
5
đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi
nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất
để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;
e) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử
dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng
trụ sở làm việc”.
…….
2.2. Quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất
Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể việc giao đất, cho thuê
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất căn cứ vào Kế hoạch sử dụng đất

hàng năm cấp huyện, thay cho các căn cứ chung Quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn
như quy định của Luật Đất đai năm 2003, cụ thể như sau:
“Điều 2. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất
1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất,
thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất”.
So với quy định của pháp luật hiện hành, quy định mới này góp phần
quản lý chặt chẽ hơn việc Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giao
đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Đồng thời, với quy
định mới này nhằm nâng cao vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên
cơ sở nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đặc biệt là kế hoạch
sử dụng đất hàng năm cấp huyện.
Chính vì vậy, khoản 4 Điều 40 Luật Đất đai năm 2013 đã quy định cụ thể
nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện và sẽ được quy định chi tiết
trong Nghị định của Chính phủ và hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường
nhằm đảm bảo đủ căn cứ để thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích
sử dụng đất.
6
“Điều 3. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện
………………………………….
4. Nội dung kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện bao gồm:
a) Phân tích, đánh giá kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất năm trước;
b) Xác định diện tích các loại đất đã được phân bổ trong kế hoạch sử
dụng đất cấp tỉnh và diện tích các loại đất theo nhu cầu sử dụng đất của cấp
huyện, cấp xã trong năm kế hoạch;
c) Xác định vị trí, diện tích đất phải thu hồi để thực hiện công trình, dự án
sử dụng đất vào mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này trong

năm kế hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp xã.
Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư
nông thôn thì phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ
cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ,
sản xuất, kinh doanh;
d) Xác định diện tích các loại đất cần chuyển mục đích sử dụng đối với
các loại đất phải xin phép quy định tại các điểm a, b, c, d và e khoản 1 Điều 57
của Luật này trong năm kế hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp xã;
đ) Lập bản đồ kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
g) Giải pháp thực hiện kế hoạch sử dụng đất”.
2.3. Quy định về điều kiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất
Để khắc phục tình trạng nhiều dự án đầu tư sau khi được giao đất, cho
thuê đất nhưng không sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng, gây lãng phí đất đai
đã xảy ra khá phổ biến tại các địa phương trong giai đoạn vừa qua, Luật Đất đai
2013 bổ sung các quy định để kiểm soát chặt chẽ việc giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất như:
- Bổ sung Điều 58 quy định về điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Trong đó quy định hai
loại điều kiện: Điều kiện thứ nhất áp dụng đối với cơ quan có thẩm quyền trong
việc quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (khoản 1 và
khoản 2), nhằm đảm bảo an ninh, quốc phòng, bảo vệ nghiêm ngặt đất trồng lúa,
đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc, đảm bảo an ninh lương thực quốc gia và bảo vệ
môi trường sinh thái, thích ứng với biến đổi khí hậu. Điều kiện thứ hai áp dụng
đối với chủ đầu tư xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất như có
năng lực tài chính, có ký quỹ, không vi phạm pháp luật (khoản 3), nhằm khắc
phục tình trạng nhiều địa phương đã giao đất, cho thuê đất nhưng các chủ đầu tư
7
không sử dụng đất, chậm đưa đất vào sử dụng, dẫn đến lãng phí đất đai, gây bức
xúc trong nhân dân.

“Điều 58. Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư
1. Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng
đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội
quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà
nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:
a) Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp
chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất
rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;
b) Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển
mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng
hộ, đất rừng đặc dụng.
2. Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven
biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn
bản của các bộ, ngành có liên quan.
3. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây:
a) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự
án đầu tư;
b) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;
c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp
đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư
khác.
4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này”.
Để khắc phục tình trạng nhiều dự án đầu tư sau khi được giao đất, cho
thuê đất nhưng không sử dụng, chậm đưa đất vào sử dụng, gây lãng phí đất đai
đã xảy ra khá phổ biến tại các địa phương trong giai đoạn vừa qua, Điều 58 của
Luật Đất đai 2013 đã quy định các điều kiện giao đất, thuê đất, chuyển mục đích

sử dụng đất. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP tiếp tục quy định rõ hơn về các điều
kiện này tại Điều 13 và 14 như sau
“Điều 13. Lấy ý kiến các Bộ đối với dự án sử dụng đất tại đảo và
xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển
8
1. Đối với dự án có vốn đầu tư trực tiếp của nhà đầu tư nước ngoài tại
đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển không thuộc trường hợp Quốc
hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư thì trước khi xem xét
chấp thuận chủ trương đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi văn bản xin ý kiến
của các Bộ theo quy định sau đây:
a) Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ Ngoại giao đối với khu đất sử dụng
tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới;
b) Bộ Quốc phòng đối với khu đất sử dụng tại xã, phường, thị trấn ven
biển liền kề với khu đất sử dụng vào mục đích quốc phòng trừ trường hợp đã
xác định khu vực cấm theo quy định;
c) Bộ Công an đối với khu đất sử dụng tại xã, phường, thị trấn ven biển
liền kề với khu đất sử dụng vào mục đích an ninh.
2. Trong thời hạn không quá 20 ngày kể từ ngày nhận được văn bản xin ý
kiến, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ Ngoại giao có ý kiến bằng văn bản gửi
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
3. Trường hợp dự án quy định tại Khoản 1 Điều này có sử dụng đất trồng
lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng thì việc xin ý kiến các Bộ, ngành
được thực hiện trước khi trình Thủ tướng Chính phủ theo quy định tại Điểm a
Khoản 1 Điều 58 của Luật Đất đai.
Điều 14. Quy định chi tiết về điều kiện đối với người được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu
tư
1. Dự án phải áp dụng điều kiện quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật
Đất đai gồm:
a) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để cho thuê hoặc để bán kết

hợp cho thuê theo quy định của pháp luật về nhà ở;
b) Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo
quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
c) Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước.
2. Điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến
độ của dự án đầu tư được quy định như sau:
a) Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20%
tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không
thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc
ta trở lên;
b) Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng,
9
chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.
3. Việc xác định người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không vi phạm quy định
của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao
đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác xác định theo các căn cứ sau
đây:
a) Kết quả xử lý vi phạm pháp luật đất đai lưu trữ tại Sở Tài nguyên và
Môi trường đối với các dự án tại địa phương;
b) Nội dung công bố về tình trạng vi phạm pháp luật đất đai và kết quả
xử lý vi phạm pháp luật đất đai trên trang thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên
và Môi trường, Tổng cục Quản lý đất đai đối với các dự án thuộc địa phương
khác.
4. Thời điểm thẩm định các điều kiện quy định tại Điều này được thực
hiện đồng thời với việc thẩm định nhu cầu sử dụng đất của chủ đầu tư khi cấp
Giấy chứng nhận đầu tư, thẩm định dự án đầu tư, lập báo cáo kinh tế - kỹ
thuật hoặc chấp thuận đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng
đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử
dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp đấu giá quyền sử dụng

đất thì thời điểm thẩm định được thực hiện trước khi tổ chức phiên đấu giá
quyền sử dụng đất”.
- Bổ sung trường hợp chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử
dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh
phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại,
dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp
sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp cũng bắt buộc phải xin phép cơ quan có
thẩm quyền tại điểm g khoản 1 Điều 57 của Luật Đất đai như sau:
“Điều 4. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
…………………………
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích
công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp
không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất
thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất
phi nông nghiệp”.
- Bổ sung quy định trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích
10
thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có thêm văn bản
chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi Ủy ban nhân dân cấp huyện
quyết định theo thẩm quyền tại điểm a khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai như
sau:
“ Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất
…………
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với

hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại,
dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định”.
2.4. Quy định về thẩm quyền về giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất
Điều 59 của Luật Đất đai quy định cụ thể như sau:
”Điều 5. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối
với tổ chức;
b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;
c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp
có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;
d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1
Điều 56 của Luật này;
đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với
hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại,
11
dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;
b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử

dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này
không được ủy quyền”.
2.5. Quy định về trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất
Để thực hiện chủ trương cải cách thủ tục hành chính, Luật Đất đai quy
định một số nguyên tắc và giao cho Chính phủ quy định cụ thể như sau:
”Điều 6. Các thủ tục hành chính về đất đai
1. Các thủ tục hành chính về đất đai bao gồm:
a) Thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất;
………………
2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 7. Công khai thủ tục hành chính về đất đai
1. Nội dung công khai thủ tục hành chính về đất đai bao gồm:
a) Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả;
b) Thời gian giải quyết đối với mỗi thủ tục hành chính;
c) Thành phần hồ sơ đối với từng thủ tục hành chính;
d) Quy trình và trách nhiệm giải quyết từng loại thủ tục hành chính;
đ) Nghĩa vụ tài chính, phí và lệ phí phải nộp đối với từng thủ tục hành
chính.
2. Việc công khai về các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này thực
hiện bằng hình thức niêm yết thường xuyên tại trụ sở cơ quan tiếp nhận hồ sơ
và trả kết quả; đăng trên trang thông tin điện tử cơ sở dữ liệu quốc gia về thủ
tục hành chính, trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban
nhân dân cấp huyện.
Điều 8. Thực hiện thủ tục hành chính về đất đai
1. Bộ, ngành theo chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách
nhiệm phối hợp trong chỉ đạo, hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện thủ tục hành
12

chính về đất đai, bảo đảm thống nhất giữa thủ tục hành chính về đất đai với các
thủ tục hành chính khác có liên quan.
2. Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm chỉ đạo, hướng dẫn, kiểm tra
và tổ chức thực hiện thủ tục hành chính tại địa phương; quy định việc phối hợp
giữa các cơ quan có liên quan ở địa phương để giải quyết thủ tục hành chính về
đất đai và các thủ tục hành chính khác có liên quan.
3. Cơ quan có thẩm quyền giải quyết thủ tục hành chính về đất đai phải
thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định.
4. Người sử dụng đất và người khác có liên quan có trách nhiệm thực
hiện đầy đủ trình tự, thủ tục hành chính về đất đai và các nghĩa vụ tài chính
theo quy định của pháp luật”.
Trên cơ sở đó, Chính phủ quy định cụ thể tại Điều 60, 61, 62, 63, 64 Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP như sau:
“Điều 60. Nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai
1. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục giao đất, thuê
đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:
a) Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với tổ
chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đề
nghị được giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; hộ gia đình, cá
nhân đề nghị được thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp
quy định tại Khoản 1 Điều 59 của Luật Đất đai;
b) Phòng Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả đối với
hộ gia đình, cá nhân đề nghị được giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất trong các trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai.
……………………………………
3. Địa phương đã tổ chức bộ phận “một cửa” để thực hiện việc tiếp nhận
hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của Chính phủ
thì các cơ quan quy định tại các Khoản 1 và 2 Điều này thực hiện việc tiếp nhận
hồ sơ và trả kết quả thông qua bộ phận một cửa theo Quyết định của Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh.

…………………………
5. Việc trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính được thực hiện như sau:
a) Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sử dụng đất,
chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không quá 03 ngày làm việc
kể từ ngày có kết quả giải quyết, trừ trường hợp quy định tại Điểm b Khoản
này;
13
b) Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục
hành chính thì việc trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện sau khi người sử dụng đất, chủ
sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo
quy định; trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm thì trả kết quả sau khi người sử
dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất; trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính liên
quan đến thủ tục hành chính thì trả kết quả sau khi nhận được văn bản của cơ
quan có thẩm quyền xác định được miễn nghĩa vụ tài chính;
c) Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết thì cơ quan nhận hồ
sơ quy định tại các Khoản 1 và 2 Điều này có trách nhiệm trả lại hồ sơ và thông
báo rõ lý do không đủ điều kiện giải quyết.
Điều 61. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai
1. Thời gian thực hiện thủ tục giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất được quy định như sau:
a) Giao đất, thuê đất là không quá 20 ngày không kể thời gian giải phóng
mặt bằng;
b) Chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày.
……………………………
4. Thời gian quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này được tính kể từ
ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không bao gồm thời gian thực hiện
nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường
hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối

đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người
nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.
Đối với các xã miền núi, hải đảo vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện
khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này
được tăng thêm 15 ngày.
Điều 62. Trách nhiệm quy định hồ sơ, thời gian thực hiện và trình tự,
thủ tục hành chính về đất đai
1. Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về mẫu hồ sơ, thành
phần hồ sơ thực hiện thủ tục hành chính về đất đai quy định tại Khoản 1 Điều
195 của Luật Đất đai.
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể cơ quan tiếp nhận, giải
quyết thủ tục; thời gian các bước thực hiện thủ tục của từng cơ quan, đơn vị có
liên quan và việc giải quyết liên thông giữa các cơ quan có liên quan theo cơ
14
chế “một cửa” cho phù hợp với điều kiện cụ thể tại địa phương nhưng không
quá tổng thời gian quy định cho từng loại thủ tục quy định tại Nghị định này.
Đối với địa phương thuộc khu vực miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa thì thời
gian thực hiện thủ tục hành chính trong quản lý, sử dụng đất đai có thể được
tăng thêm nhưng không quá 10 ngày làm việc đối với mỗi thủ tục.
Điều 63. Việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trong
thực hiện thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất đai
1. Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai
và lệ phí trước bạ (sau đây gọi là nghĩa vụ tài chính) do cơ quan thuế xác định.
Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Văn
phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin địa chính cho cơ quan thuế đối với
các trường hợp đủ điều kiện và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
2. Cơ quan thuế có trách nhiệm thông báo việc thực hiện nghĩa vụ tài
chính cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định
của pháp luật trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được
số liệu địa chính.

Cơ quan có thẩm quyền ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp người sử dụng
đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không phải nộp, được nợ nghĩa vụ tài
chính hoặc đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải nộp nghĩa
vụ tài chính hoặc có quyết định miễn nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp
luật.
3. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ xác định phí và lệ phí có liên quan đến quản
lý, sử dụng đất đai, trừ lệ phí trước bạ quy định tại Khoản 1 Điều này mà người
sử dụng đất phải nộp khi thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất;
thông báo và hướng dẫn cho người sử dụng đất nộp theo quy định của pháp
luật”.
Điều 68, 69 của Nghị định số 43/2014/ND-CP quy định cụ thể trình tự, thủ tục
giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
“Điều 68. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào
mục đích khác
1. Trình tự, thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện
giao đất, thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như
sau:
a) Người xin giao đất, thuê đất, xin phép chuyển mục đích sử dụng đất
nộp hồ sơ thẩm định tại cơ quan tài nguyên và môi trường;
15
Đối với dự án đầu tư đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư
hoặc Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì không phải thực
hiện thủ tục thẩm định quy định tại Khoản này.
b) Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ
quan tài nguyên và môi trường có văn bản thẩm định gửi đến chủ đầu tư để lập
hồ sơ xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Thời hạn quy định tại điểm này không bao gồm thời gian làm thủ tục cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc

dụng để thực hiện dự án đầu tư quy định tại Khoản 2 Điều này.
c) Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về thẩm định nhu cầu sử
dụng đất, thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất.
2. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất
rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng để thực hiện dự án đầu tư được quy định như
sau:
a) Cơ quan tài nguyên và môi trường chịu trách nhiệm tổng hợp nhu cầu
chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng và đất rừng phòng
hộ để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn trình Ủy ban nhân dân cùng cấp để
báo cáo Ủy ban nhân dân cấp trên hoặc Bộ Tài nguyên và Môi trường.
b) Trong thời hạn không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ
hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chủ trì thẩm định trình Hội
đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua trước khi Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền quyết định việc chuyển mục đích sử dụng đất; Bộ Tài nguyên và Môi
trường có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông
thôn thẩm định trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chuyển mục đích sử dụng
đất trước khi Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc chuyển mục
đích sử dụng đất.
c) Sau khi Thủ tướng Chính phủ có văn bản chấp thuận chuyển mục đích
sử dụng đất, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có Nghị quyết về việc chuyển mục đích
sử dụng đất, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thực hiện việc thu hồi đất,
giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp giao đất,
cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất được quy
định như sau:
a) Cơ quan tài nguyên và môi trường hướng dẫn chủ đầu tư lập hồ sơ xin
giao đất, thuê đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất; ký
16

hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất;
b) Người được giao đất, cho thuê đất nộp tiền sử dụng đất đối với trường
hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, nộp tiền thuê đất đối với trường hợp cho
thuê đất;
c) Cơ quan tài nguyên và môi trường trình cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất; tổ chức giao đất trên thực địa và trao Giấy chứng nhận
cho người được giao đất, cho thuê đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu
địa chính, hồ sơ địa chính.
4. Trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá
quyền sử dụng đất để thực hiện dự án quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật
Đất đai thì một số bước công việc chuẩn bị giao đất, cho thuê đất được thực
hiện đồng thời với trình tự, thủ tục thu hồi đất theo quy định như sau:
a) Trong thời gian thực hiện Kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo
đạc, kiểm đếm thì chủ đầu tư được tiến hành khảo sát, đo đạc để lập dự án đầu
tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng; cơ quan có thẩm quyền
thực hiện thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất của chủ đầu tư, thẩm định điều
kiện giao đất, cho thuê đất;
b) Trong thời gian thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
đã được phê duyệt thì chủ đầu tư được nộp hồ sơ xin giao đất, thuê đất mà
không phải chờ đến khi hoàn thành việc giải phóng mặt bằng.
5. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đã giải phóng mặt bằng đối với
trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng
đất được quy định như sau:
a) Căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được
phê duyệt, cơ quan tài nguyên và môi trường chỉ đạo lập phương án đấu giá
quyền sử dụng đất trình Ủy ban nhân dân cùng cấp phê duyệt;
b) Tổ chức được lựa chọn thực hiện đấu giá theo phương án đấu giá
quyền sử dụng đất đã được phê duyệt tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất;
c) Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định công nhận

kết quả trúng đấu giá;
d) Sau khi người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cơ quan
tài nguyên và môi trường trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận, ký
hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; tổ chức giao đất trên thực địa và
trao Giấy chứng nhận; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ
địa chính.
17
Trường hợp người trúng đấu giá không nộp đủ tiền theo đúng yêu cầu đối
với người trúng đấu giá quyền sử dụng đất thì cơ quan tài nguyên và môi
trường trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ban hành quyết định hủy
quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá.
6. Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp quy
định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất,
cho thuê đất.
Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm
theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác
minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn
người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;
trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích
sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ
người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất.
3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định”.
II. THU HỒI ĐẤT
1. Cơ sở đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định Luật Đất đai 2003 và các
văn bản hướng dẫn thi hành Luật này về thu hồi đất:

1.1. Cần có quy định phù hợp để giải quyết vướng mắc, bất cập và
nguyên nhân
4
a) Vướng mắc, bất cập
Việc thu hồi đất để thực hiện các dự án vẫn là một trong những vấn đề nổi
cộm ở nhiều địa phương, làm chậm tiến độ triển khai nhiều dự án đầu tư, gây
bức xúc cho cả người sử dụng đất, nhà đầu tư và chính quyền nơi có đất thu hồi
do các vướng mắc sau:
- Giới thiệu địa điểm dự án đầu tư, tiến độ thực hiện bồi thường, giải
phóng mặt bằng còn kéo dài đối với một số dự án lớn, công trình theo tuyến sử
dụng đất liên quan đến nhiều địa phương.
4
Xem: Báo cáo Tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2003 của Bộ Tài nguyên và môi trường
18
- Việc đo đạc, kiểm đếm, xác định nguồn gốc đất, loại đất để lập phương
án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi có quyết định thu hồi đất khó thực
hiện trong thực tế, tình trạng người bị thu hồi đất không hợp tác để thực hiện đo
đạc, kiểm đếm.
- Việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng còn bất cập, chưa có cơ
chế giải quyết một cách rõ ràng, minh bạch, hài hòa về lợi ích giữa Nhà nước,
người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư.
- Việc thực hiện các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thiếu
thống nhất giữa các dự án thu hồi đất giữa các địa phương có đất thu hồi với
nhau, dẫn đến tình trạng người dân so bì, khiếu nại đông người. Trong khi đó,
quy định về cơ chế tự thỏa thuận giữa nhà đầu tư với người sử dụng đất để thực
hiện dự án phát triển kinh tế đã giảm sức ép từ các cơ quan hành chính trong
việc thu hồi đất nhưng cũng bộc lộ những hạn chế do giá thoả thuận thường cao
hơn giá bồi thường, dẫn đến khó khăn cho công tác thu hồi đất; một số dự án đã
thoả thuận được trên 90% diện tích đất nhưng diện tích còn lại không đạt được
thoả thuận do chưa có cơ chế xử lý.

- Một số khu tái định cư chất lượng các công trình kết cấu hạ tầng còn
thấp, chưa đồng bộ, chưa đảm bảo nguyên tắc phải có điều kiện phát triển bằng
hoặc tốt hơn nơi ở cũ mà Luật Đất đai đã quy định. Nhiều địa phương chưa lập
khu tái định cư chung cho các dự án tại địa bàn nên nhiều dự án chưa có khu tái
định cư đã thực hiện thu hồi đất ở, thậm chí có những dự án mà người có đất bị
thu hồi phải đi thuê nhà ở nhiều năm nay mà vẫn chưa được bố trí vào khu tái
định cư.
- Việc giải quyết việc làm cho người có đất bị thu hồi chưa đáp ứng được
yêu cầu, chưa xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa người sử dụng đất, Nhà
nước và nhà đầu tư.
- Việc thu hồi đất đã giao cho nhà đầu tư nhưng không sử dụng, chậm đưa
vào sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, sử dụng không có hiệu quả để giao lại
cho các nhà đầu tư có năng lực chưa được các địa phương thực hiện tốt dẫn đến
còn tình trạng lãng phía đất đai và gây bất bình trong dư luận.
Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn là một bất cập lớn
hiện nay, dẫn đến tình trạng khiếu kiện đông người, kéo dài thời hạn giải phóng
mặt bằng, làm chậm tiến độ thực hiện các dự án đầu tư, trong đó có các dự án,
công trình trọng điểm của Nhà nước, làm tăng chi phí đầu vào của quá trình sản
xuất, ảnh hưởng đến môi trường đầu tư.
b) Nguyên nhân
- Việc quy định cho phép nhà đầu tư thỏa thuận để nhận chuyển nhượng,
19
thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều 40 của
Luật Đất đai có mặt tích cực nhưng cũng bộc lộ những mặt hạn chế như nhà đầu
tư không thỏa thuận đủ diện tích đất để thực hiện dự án, thời gian thường kéo
dài, nhất là tạo ra cơ chế 02 giá đất, đẩy giá đất khu vực thu hồi đất lên cao, ảnh
hưởng tới công tác thu hồi đất để thực hiện các dự án khác ở địa phương.
- Các quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thường xuyên thay đổi
dẫn tới tình trạng so bì khiếu nại của người có đất bị thu hồi qua các dự án hoặc
trong một dự án nhưng thực hiện thu hồi đất qua nhiều năm.

- Luật Đất đai thiếu quy định làm cơ sở thực hiện đo đạc, kiểm đếm để lập
phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi có quyết định thu hồi đất.
- Luật Đất đai đã quy định các trường hợp không sử dụng, chậm sử dụng
hoặc sử dụng đất không đúng mục đích thì Nhà nước thu hồi và không bồi
thường về đất, nhưng được bồi thường đối với tài sản đã đầu tư gắn liền với đất.
Quy định này đã gây khó khăn cho Nhà nước trong việc thu hồi đất trong các
trường hợp trên (xác định chi phí đã đầu tư, kinh phí để bồi thường), đồng thời
làm cho việc thực thi pháp luật về đất đai của nhà đầu tư thiếu nghiêm minh.
- Việc chuẩn bị phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa được các
cấp chính quyền quan tâm đúng mức, nhất là phương án giải quyết việc làm cho
người bị thu hồi đất. Nhiều địa phương chưa coi trọng việc lập khu tái định cư
chung cho các dự án tại địa bàn, một số khu tái định cư đã được lập nhưng
không đồng bộ về hạ tầng, không bảo đảm điều kiện tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ.
- Một số địa phương thiếu sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành;
chưa làm tốt công tác tuyên truyền, vận động, giải thích cho nhân dân hiểu rõ
quy định của pháp luật hoặc né tránh, thiếu cương quyết, không giải quyết dứt
điểm, làm cho việc giải phóng mặt bằng bị kéo dài nhiều năm. Năng lực của đội
ngũ cán bộ làm công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng còn hạn chế và thiếu
chuyên nghiệp. Trong khi đó, Tổ chức Phát triển quỹ đất chưa được quan tâm
đầu tư đúng mức về kinh phí và nhân lực để thực hiện thu hồi đất theo quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt, tạo quỹ "đất sạch" triển khai khi
có dự án đầu tư.
- Tình trạng một số người bị thu hồi đất không hợp tác để thực hiện đo
đạc, kiểm đếm để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi có
quyết định thu hồi đất khá phổ biến, song pháp luật còn thiếu chế tài xử lý.
- Chưa quy định việc sử dụng tư vấn giá đất, giải quyết khiếu nại về giá đất.
1.2. Tổng kết chung và định hướng đổi mới
5

5

Xem: tài liệu Tổng kết Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 12 tháng 3 năm 2003 của Hội nghị lần thứ 7 của Ban
Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh
công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước – Bộ Tài nguyên và Môi trường
20
a) Tổng kết chung
Thu hồi đất được thực hiện theo hai hình thức: (1) Nhà nước thu hồi đất
để sử dụng vào các mục đích, an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng và phát triển kinh tế; (2) người có đất và nhà đầu tư tự thỏa thuận đối với
các trường hợp sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh. Tuy nhiên, việc
thực hiện đồng thời cơ chế thu hồi đất và cơ chế tự thỏa thuận để thực hiện dự
án phát triển kinh tế cũng bộc lộ những hạn chế như đã tạo ra sự chênh lệch lớn
về giá đất trong cùng khu vực, thời gian triển khai dự án sử dụng đất do Nhà
nước thu hồi đất thường bị kéo dài.
Việc thu hồi đất nhìn chung được thực hiện theo đúng quy định của pháp
luật và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt; trình tự, thủ tục thu
hồi đất ngày càng rõ ràng, hoàn thiện hơn
(6)
.
Công tác thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai đã có những tiến bộ
so với thời gian trước đây
(7)
.
Cơ chế tạo "đất sạch" để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất do Tổ chức
phát triển quỹ đất thực hiện tại một số địa phương bước đầu đã phát huy hiệu
quả, góp phần nâng cao giá trị, hiệu quả sử dụng đất, đồng thời minh bạch hóa
công tác giao đất, cho thuê đất.
b) Định hướng đổi mới:
Nhà nước chủ động thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để
tạo quỹ đất. Quy định rõ ràng và cụ thể hơn các trường hợp Nhà nước thực hiện
việc thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ lợi

ích quốc gia, lợi ích công cộng và các dự án phát triển kinh tế, xã hội. Các dự án
sản xuất kinh doanh mà phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì hộ gia đình, cá
nhân đang sử dụng đất được chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất với nhà đầu tư để thực hiện dự án.
Việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thuộc trách nhiệm của Ủy
ban nhân dân các cấp và có sự tham gia của cả hệ thống chính trị. Kiện toàn,
nâng cao năng lực của tổ chức có chức năng phát triển quỹ đất để bảo đảm thực
thi nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng, đấu giá quyền sử dụng đất.
Việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải đảm
bảo dân chủ, công khai, khách quan, công bằng và đúng quy định của pháp luật.
Người sử dụng đất được bồi thường theo mục đích đang sử dụng mà không bồi
thường theo mục đích ghi trong quy hoạch sử dụng đất. Tổ chức thực hiện có
6
Tổng diện tích đất đã thu hồi là 1.320 nghìn ha (trong đó có 504 nghìn ha đất nông nghiệp) của 269.162 hộ gia đình,
cá nhân để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế.
7
Một số địa phương đã làm tốt công tác thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai như: Bình Phước 6.070 ha, Phú
Yên 5.813 ha, Đắk Nông 5.791 ha, Quảng Nam 5.217 ha, Gia Lai 2.719 ha, Quảng Ninh 2.245 ha, Khánh Hòa 604 ha.
21
hiệu quả phương án đào tạo nghề, tạo việc làm, tổ chức lại sản xuất và đảm bảo
đời sống của nhân dân ở khu vực có đất bị thu hồi.
Hoàn thiện cơ chế tạo quỹ đất, huy động nguồn vốn để chủ động xây
dựng các khu tái định cư trước khi thu hồi đất. Việc xây dựng các khu tái định
cư theo hướng đa dạng hóa các loại hình nhà ở phù hợp với điều kiện, phong
tuc, tập quán của từng vùng, miền.
2. Quy định về thu hồi đất trong Luật Đất đai 2013 và Nghị định số
43/2014/NĐ-CP:
2.1. Về các trường hợp thu hồi đất
Từ 12 trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 38 của Luật Đất đai năm
2003, Luật Đất đai năm 2013 bổ sung trường hợp thu hồi đất do có nguy cơ đe

dọa tính mạng con người để chia thành 4 nhóm để có quy định riêng về cơ chế xử
lý đất thu hồi, tài sản trên đất thu hồi phù hợp với tính chất của từng nhóm, gồm:
- Nhóm 1: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh quy định cụ thể
tại Điều 61 của Luật Đất đai như sau:
”Điều 9. Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh
Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh trong các trường
hợp sau đây:
1. Làm nơi đóng quân, trụ sở làm việc;
2. Xây dựng căn cứ quân sự;
3. Xây dựng công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và công trình đặc
biệt về quốc phòng, an ninh;
4. Xây dựng ga, cảng quân sự;
5. Xây dựng công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ, văn hóa, thể
thao phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh;
6. Xây dựng kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân;
7. Làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi hủy vũ khí;
8. Xây dựng cơ sở đào tạo, trung tâm huấn luyện, bệnh viện, nhà an
dưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân;
9. Xây dựng nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân;
10. Xây dựng cơ sở giam giữ, cơ sở giáo dục do Bộ Quốc phòng, Bộ
Công an quản lý.
- Nhóm 2: Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia,
công cộng quy định tại Điều 62 của Luật Đất đai như sau:
22
”Điều 10. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia,
công cộng
Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia,
công cộng trong các trường hợp sau đây:
1. Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ
trương đầu tư mà phải thu hồi đất;

2. Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định
đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm:
a) Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao,
khu kinh tế; khu đô thị mới; dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển
chính thức (ODA);
b) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức
chính trị - xã hội ở trung ương; trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng
ngoại giao; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp
hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp
công cấp quốc gia;
c) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông,
thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa
xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;
3. Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà
phải thu hồi đất bao gồm:
a) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức
chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh
được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình
sự nghiệp công cấp địa phương;
b) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao
thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô
thị; công trình thu gom, xử lý chất thải;
c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng
dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây
dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục
vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
d) Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh
trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến
nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng
hộ, rừng đặc dụng;

23
đ) Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép,
trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than
bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác
tận thu khoáng sản”.
- Nhóm 3: Thu hồi đất do vi phạm pháp luật (Điều 64 của Luật Đất đai);
đặc biệt đối với trường hợp không đưa đất đã được giao, cho thuê vào sử dụng
hoặc chậm đưa đất vào sử dụng, Luật Đất đai năm 2013 quy định chế tài mạnh
để xử lý đối với các trường hợp này; cụ thể Luật quy định: ”Đất được Nhà nước
giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn
12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi
trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào
sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử
dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời
gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử
dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền
với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng” (điểm i khoản 1 Điều 64 của Luật
Đất đai)
”Điều 11. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai
1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:
a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê,
công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử
dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;
b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng
thẩm quyền;
d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này
mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;
đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;

e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này
mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;
g) Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị
xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;
h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng
liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên
tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;
24
i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không
được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24
tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên
thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì
chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản
tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm
tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ
đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi
thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
2. Việc thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai phải căn cứ vào văn
bản, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hành vi vi phạm
pháp luật về đất đai.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này”.
Trên cơ sở điểm mới của Luật Đất đai năm 2013 về thu hồi đất do không
đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng đất (điểm i khoản 1 Điều 64), Điều 15
của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP tiếp tục quy định rõ hơn về các trường hợp
bất khả kháng được áp dụng để không thu hồi đất, về cách tính thời điểm gia hạn
sử dụng đất do không đưa đất vào sử dụng, chậm tiến độ sử dụng đất, về trách
nhiệm rà soát, xử lý các trường hợp sử dụng đất do không đưa đất vào sử dụng,
chậm tiến độ sử dụng đất.
- Nhóm 4: Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự
nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người tại Điều 65 của Luật

Đất đai như sau:.
”Điều 12. Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự
nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người
1. Các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp
luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người bao gồm:
a) Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân
sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu
cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm
bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng
đất;
b) Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
c) Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;
d) Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;
25