Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư trong lĩnh vực bất động sản tại Ngân hàng TMCP phát triển nhà Tp HCM - PGD Hà Đông

Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độclập - Tự do - Hạnhphúc
o0o
BẢN CAM ĐOAN
Sinh viên : Nguyễn Tiến Hưng
Mã sinh viên : CQ501224
Lớp : Kinh tế Đầu tư 50B
Khoa : Đầu tư
Trường : Đại học Kinh tế Quốc dân
Sau giai đoạn thực tập tốt nghiệp tại ngân hàng em đã hoàn thành đề tài
“Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư trong lĩnh vực bất động sản tại
Ngân hàng TMCP phát triển nhà Tp HCM - PGD Hà Đông”. Đó là kết quả của
quá trình nghiên cứu và tìm hiểu thực tiễn hoạt động của cơ sở thực tập.
Em xin cam đoan rằng chuyên đề này:
- Không sao chép từ bất kỳ tài liệu nào mà không có trích dẫn.
- Mọi số liệu trong chuyên đề đưa ra đều được sự cho phép của cơ sở thực tập.
- Nếu có nội dung sai phạm trong chuyên đề em xin chịu hoàn toàn trách
nhiệm trước khoa và nhà trường.
Hà Nội, ngày 19 tháng 05 năm 2012.
Chữ ký sinh viên
Nguyễn Tiến Hưng
SV: Nguyễn Tiến Hưng Lớp: Kinh tế Đầu tư 50B
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt
MỤC LỤC
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
1.1.2.1 Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban 3
Ban lãnh đạo 3
Phòng giao dịch 3
SV: Nguyễn Tiến Hưng Lớp: Kinh tế Đầu tư 50B
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
NHTM : Ngân hàng thương mại
NHNN : Ngân hàng Nhà Nước
H Dbank : Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam
TCTD : Tổ chức tín dụng
QHKH : Quan hệ khách hàng
TSĐB : Tài sản đảm bảo
HMTD : Hạn mức tín dụng
VCSH : Vốn chủ sở hữu
NV : Nguồn vốn
BĐS : Bất động sản
TSCĐ : Tài sản cố định
PCCC : Phòng cháy chữa cháy
GPMB : Giải phóng mặt bằng
SV: Nguyễn Tiến Hưng Lớp: Kinh tế Đầu tư 50B
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt
DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1.1.Cơ cấu tổ chức phòng giao dịch HD Bank Hà Đông. .Error: Reference source not
found
Sơ đồ 1.2: Sơ đồ quy trình thẩm đinh Error: Reference source not found
SV: Nguyễn Tiến Hưng Lớp: Kinh tế Đầu tư 50B
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt
LỜI MỞ ĐẦU
Thị trường Bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền
kinh tế vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về
quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Tỷ
trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường
chiếm tỷ lệ trên dưới 40%. Tuy nhiên, ở Việt Nam việc cho vay BĐS chứa đựng
nhiều rủi ro xuất phát từ tính tự phát, thiếu minh bạch…của thị trường BĐS. Do
vậy, song song với việc đẩy mạnh cho vay BĐS, ngân hàng, các TCTD cần thận

trọng, cân nhắc cho vay phù hợp với mỗi giai đoạn của nền kinh tế và quan trọng
hơn đó là quản lý tốt chất lượng cho vay BĐS.
Quá trình thẩm định sẽ giúp cho ngân hàng có một cái nhìn chính xác, tỉ mỉ
với các dự án kinh doanh bất động sản để đưa ra những quyết định hợp lý, để
vừa không bỏ qua cơ hội, vừa có thể đạt hiệu quả cho vay cao.
Chi nhánh HD Bank Hà Đông cần đẩy mạnh nâng cao chất lượng công tác
thẩm định dự án BĐS, chọn ra những dự án có tính khả thi nhất, đem lại hiệu
quả cao nhất góp phần phát triển thị trường BĐS cũng như cả nền kinh tế. Vậy,
sau thời gian thực tập tại phòng Tín dụng của PGD HD Bank Hà Đông em đã lựa
chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư trong lĩnh vực bất
động sản tại Ngân hàng TMCP phát triển nhà Tp HCM - PGD Hà Đông”cho
chuyên đề thực tập của mình. Bài viết gồm 2 chương:
CHƯƠNG I: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN VAY VỐN
ĐẦU TƯ TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PGD HDBANK HÀ ĐÔNG
CHƯƠNG II: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC
THẨM ĐỊNH DỰ ÁN
Em xin gửi lời cảm ơn tới cô giáo đã tận tình hướng dẫn để em hoàn thành
bài viết, và xin cảm ơn đến các cán bộ Chi nhánh HD Bank Hà Đông, đặc biệt là
cán bộ Phòng Tín dụng đã tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ em trong quá trình
thực tập. Do còn hạn chế về thời gian thực tập cũng như kinh nghiệm thực tế nên
bài viết của em không tránh khỏi những thiếu sót, rất mong thầy cô và bạn đọc
đóng góp ý kiến để bài viết được hoàn chỉnh hơn nữa.
SV: Nguyễn Tiến Hưng Lớp: Kinh tế Đầu tư 50B
1
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt
Em xin chân thành cảm ơn!
CHƯƠNG I
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN VAY VỐN ĐẦU TƯ
TRONG LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PGD HDBANK HÀ ĐÔNG
1.1.Giới thiệu về phòng giao dịch Hà Đông

1.1.1. Quá trình hình thành và phát triển của phòng giao dịch HDBank Hà
Đông
Chi nhánh Hà Hội là đơn vị hạch toán phụ thuộc của ngân hàng TMCP phát
triển nhà tp HCM được thành lập theo quyết định số 1300 QĐ- NHNN ngày
27/06/2006 của ngân hàng Nhà nước Việt Nam, có con dấu và có nhiệm vụ thực
hiện các hoạt động theo quy định của ngân hàng. Phòng giao dịch Hà Đông trực
thuộc chi nhanh Hà Nội được đặt tại số 127 Quang Trung Hà Đông,
Phòng giao dịch Hà Đông được thành lập nhằm cung cấp các dịch vụ kinh
doanh tiền tệ, tín dụng, dịch vụ ngân hàng và dịch vụ khác, nhằm đáp ứng yêu
cầu phát triển hoạt động kinh doanh và yêu cầu mở rộng mạng lưới chi nhánh
của HD Bank tại các tỉnh, thành phố ngoài địa bàn tp HCM, đồng thời tạo điều
kiện thuận lợi trong việc cung cấp các dịch vụ của HD Bank đến khách hàng.
1.1.2. Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của các phòng ban
Phòng giao dịch Hà Đông có các ban nghiệp vụ sau:
 Phòng giao dịch
 Phòng tín dụng
SV: Nguyễn Tiến Hưng Lớp: Kinh tế Đầu tư 50B
2
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt
Sơ đồ 1.1.Cơ cấu tổ chức phòng giao dịch HD Bank Hà Đông
1.1.2.1 Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban.
Ban lãnh đạo
• Giám đốc phòng giao dịch được bổ nhiệm theo quyết định của Tổng giám đốc
HD Bank
• Trưởng phòng tín dụng được bổ nhiệm theo quyết định của giám đốc chi nhánh
HD Bank Hà Nội
• Trưởng phòng giao dịch được bổ nhiệm theo quyết định của giám đốc chi nhánh
HD Bank Hà Nội
Phòng giao dịch
- Thực hiện các nghiệp vụ huy động nguồn vốn, thanh toán bằng đồng Việt

Nam, ngoại tệ của mọi thành phần kinh tế,thực hiện các hoạt động dịch vụ như:
chuyển tiền…
- Thực hiện nghiệp vụ chi trả kiều hối, thu hồi ngoại tệ theo giấy phép của
Ngân hàng nhà nước.
- Thực hiện đảm bảo an toàn trong giao dịch, kho quỹ, điều kiện chuyển
tiền
SV: Nguyễn Tiến Hưng Lớp: Kinh tế Đầu tư 50B
3
Giám đốc chi nhánh
Trưởng phòng giao dịch
Trưởng phòng tín dụng
Chuyên viên
thẩm định
Chuyên viên
tín dụng
Giao dịch
viên
Kế toán
viên
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt
Phòng tín dụng
- Tìm kiếm, tiếp cận khách hàng mới để mở rộng cho vay; khai thác các
dịch vụ thu hút nguồn vốn.
- Đảm nhiệm các nghiệp vụ tín dụng phát sinh và thực hiện các chủ
trương, cơ chế về công tác tín dụng.
- Trực tiếp đi thẩm định các dự án có quy mô vừa và nhỏ, thu thập các
thông tin từ đó phân tích tham mưu cho Giám đốc để đưa ra quyết định cho vay
hay không cho vay. Cố vấn cho Ban giám đốc trong quá trình ra quyết định đối
với các dự án vượt thẩm quyền.
Mối quan hệ giữa các bộ phận

Các bộ phận trong phòng giao dịch Hà Đông ngân hàng phát triển nhà
HCM hoạt động trong mối quan hệ chặt chẽ, gắn bó, hoạt động của phòng ban
này ảnh hưởng không những đến hoạt động mà cả thu nhập của các phòng ban
khác. Đứng đầu phòng giao dịch là giám đốc. Giám đốc cùng với các trưởng
phòng là những người có kinh nghiệm, trình độ chuyên môn cao, thực hiện đúng
chức trách, nhiệm vụ của mình, có thể điều hành cũng như quản lý các hoạt động
của ngân hàng thích ứng tốt với những biến động của thị trường.
Phòng tín dụng, dịch vụ khách hàng, là bộ phận trực tiếp tạo ra thu nhập,
thông qua việc tiến hành các nghiệp vụ huy động và cho vay, trao đổi mua bán
ngoại tệ, cung cấp những sản phẩm dịch vụ ngân hàng tới các khách hàng. Đây
là phòng trực tiếp thực hiện giao dịch với khách hàng, tiếp thị hình ảnh của ngân
hàng và chi nhánh đến khách hàng và đem lại thu nhập trực tiếp cho chi nhánh.
Phòng giao dịch thực hiện các nhiệm vụ như huy động vốn, thanh toán,
chuyển tiền, hạch toán sổ sách, chứng từ giao dịch hỗ trợ cho hoạt động của
phòng tín dụng.
Như vậy, mỗi phòng ban đều làm đúng chức năng, nhiệm vụ của mình và
phối hợp với nhau từ việc quản lý nhân sự, thông tin, quản lý việc huy động vốn,
tài sản, giao dịch với khách hàng… để đảm bảo hoạt động kinh doanh của phòng
giao dịch.
SV: Nguyễn Tiến Hưng Lớp: Kinh tế Đầu tư 50B
4
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt
1.1.3. Tổng quan về hoạt động kinh doanh của phòng giao
dịch HDBank Hà Đông
1.1.3.1. Hoạt động huy động vốn
Bảng 1.1 .Tình hình huy động vốn (đv: Triệu đồng)
ST
T
Chỉ tiêu
Năm

2006 (6
tháng
cuối
năm)
2007 2008 2009 2010
1 Tiền gửi 71,525 359,857 283,384 362,874 547,178
2 Tiền vay 4,585 8.863 7,184 7,564 10,092
3 Phát hành GT
CG
0 0 0 0 0
4 Tiền ký quỹ 4,776 7,561 5,250 6,145 8,632
Tổng số 80,886 376,281 295,818 376,583 565,902
Qua bảng dữ liệu trên ta thấy rằng, tổng vốn huy động của chi nhánh tăng
qua các năm tuy nhiên vào năm 2008 có thì giảm nhẹ. Sau khi thành lập từ
tháng 6 năm 2006, mặc dù chỉ mới hoạt động được hơn nửa năm, tổng huy động
của chi nhánh đã đạt 80,886 triệu đồng. Đến cuối năm 2008, tổng huy động đạt
tới 295,818 triệu đồng. Năm 2008 với môi trường kinh tế có nhiều biến động,
khiến cho tổng vốn huy động giảm. Tuy nhiên lại tăng đều lại từ năm 2009 đạt
376,583, năm 2010 đạt 565,902. Nguồn vốn huy động tăng chủ yếu là do nguồn
tiền gửi tăng cả về quy mô lẫn tỷ trọng, nguồn tiền gửi luôn ở mức cao từ, từ 95-
98% trên tổng nguồn vốn huy động. Trong khi đó, tỷ trọng của nguồn đi vay và
ký quĩ rất nhỏ và ngày càng giảm trong cơ cấu nguồn vốn của chi nhánh.
SV: Nguyễn Tiến Hưng Lớp: Kinh tế Đầu tư 50B
5
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt
• Tình hình huy động theo kỳ hạn
Bảng 1.2 . Tình hình huy động vốn theo kỳ hạn
Năm
2006 2007 2008 2009 2010
Huy

động
(triệu
đ)
Tỷ
trọng
%
Huy
động
(triệu đ)
Tỷ
trọng
%
Huy động
(triệu đ)
Tỷ
trọng
%
Huy động
(triệu đ)
Tỷ
trọng
%
Huy động
(triệu đ)
Tỷ
trọng
%
Có kỳ
hạn
51,224 89.44 348,173 92.53 265,437 89.73 343,556 91.23 523,459 92.5

Không
kỳ hạn
9,662 10.56 28,108 7.47 30,381 10.27 33,027 8.77 42,443 7.5
Tổng 80,886 100 376,281 100 295,818 100 376,583 100 565,902 100
(Nguồn phòng giao dịch)
Tiền gửi tại chi nhánh chủ yếu là tiền gửi có kỳ hạn, trong đó tiền gửi từ
các tổ chức tín dụng chiếm tỷ lệ áp đảo. Điều này là do chi nhánh mới thành lập
nên chưa thực sự tạo được uy tín trong khách hàng. Nguồn vốn đến từ các tổ
chức tín dụng chiếm gần 80%, đặc biệt là nguồn vốn có kỳ hạn giúp cho chi
nhánh có được nguồn vốn ổn định và an toàn trong điều kiện thị trường tài chính
khó khăn hiện nay. Tuy nhiên, năm 2008 huy động vốn không kỳ hạn tăng nhẹ,
cả về số lượng lẫn tỷ trọng so với năm 2007. Điều này xảy ra là chịu ảnh hưởng
lớn từ nguyên nhân khách quan, khi mà năm 2008 lãi suất tiền gửi liên tục tăng
cao; điều này khiến không ít khách hàng có động thái rút sổ tiết kiệm cũ và gửi
lại với lãi suất mới nhằm hưởng lãi suất cao hơn. Tuy nhiên sang năm 2009,
2010 thì tỷ trọng lượng tiền gửi có kỳ hạn lại tăng trở lại đạt 91.23% vào 2009
và 92.5% năm 2010.
SV: Nguyễn Tiến Hưng Lớp: Kinh tế Đầu tư 50B
6
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt
1.1.3.2. Hoạt động cho vay
Bảng 1.3 .Tình hình tín dụng
STT Chỉ
tiêu
Năm 2006 (6
tháng cuối năm)
Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010
Số tiền
Tỷ
trọng

Số tiền
(triệu đ)
Tỷ
trọng
%
Số tiền
(triệu đ)
Tỷ trọng
%
Số tiền
(triệu đ)
Tỷ trọng
%
Số tiền
(triệu đ)
Tỷ trọng
%
1. Vay
CK
GTCG
23,196 57,16 161,161 66.27 29,788 23.46 79,464 26.77 90,137 24.45
2. Vay
bổ
sung
VLD
7,588 18.7 32,879 13.52 52,706 41.51 111,701 37.63 150,597 40.85
3 Vay
XNK
4,318 10.64 21,303 8.76 20,404 16.07 49,869 16.8 64,515 17.5
4 Vay

khác
5,479 13.5 27,846 11.45 24,075 18.96 55,807 18.8 63,410 17.2
Tổng
dư nợ
40,581 100 243,189 100 126,973 100 296,841 100 368,659 100
Nguồn: Báo cáo tổng hợp tình hình dư nợ.
SV: Nguyễn Tiến Hưng Lớp: Kinh tế Đầu tư 50B
7
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt
Đặc điểm của hoạt động tín dụng phòng giao dịch HDB Hà Đông là trong
cơ cấu tín dụng của phòng giao dịch, hoạt động cho vay chiết khấu chứng từ có
giá chiếm tỷ trọng rất lớn so với loại hình cho vay truyền thống của ngân hàng.
Biểu đồ 1.1. cơ cấu dư nợ giai đoạn 2006 – 2010:
Qua bảng ta thấy, cơ cấu cho vay của phòng giao dịch trong thời gian qua có
những biến đổi đáng kể. Trong 2 năm đầu hoạt động, cho vay chiết khấu chiếm
tỷ lệ khá lớn trong tổng dư nợ, luôn lớn hơn 60% tổng dư nợ, sau đó là cho vay
bổ sung vốn lưu động và các loại hình khác. Tuy nhiên, đến năm 2008, cơ cấu
cho vay có những thay đổi đáng kể. Tỷ trọng cho vay chiết khấu giảm mạnh, từ
hơn 60% trong năm 2007 xuống chỉ còn gần 25% năm 2008. Thay vào đó, năm
2008 tỷ trọng cho vay bổ sung VLD tăng đáng kể, từ hơn 13% lên 42% trong cơ
cấu cho vay. Mặc dù tổng dư nợ năm 2008 giảm xuống, dư nợ cho vay VLD vẫn
tăng lên gần 2 lần lên đến hơn 25 tỷ đồng. Sang năm 2009, 2010 tỷ trọng cho
SV: Nguyễn Tiến Hưng Lớp: Kinh tế Đầu tư 50B
8
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt
vay bổ sung VLD vẫn cao, tuy nhiên tỷ trọng cho vay chiết khấu đã được phục
hồi. Tỷ trọng cho vay XNK và cho vay khác cũng được cải thiện đáng kể.
Một điều đáng chú ý là dư nợ trong năm 2008 của phòng giao dịch đã
giảm xuống đáng kể. Đây là điều không thể tránh khỏi trong điều kiện một
trường khắc nghiệt như năm 2008 vừa qua khiến chi nhánh phải thận trọng hơn

khi cho vay khách hàng. Năm 2008 cũng là năm mà lãi suất huy động tăng cao,
do đó chi phí vốn tăng đẩy lãi suất cho vay của các ngân hàng tăng cao. Điều này
cũng khiến khách hàng dè dặt hơn trong việc quyết định vay vốn. Hơn nữa, do
phòng giao dịch chỉ mới thành lập nên chưa thiết lập được mối quan hệ làm ăn
lâu dài, thân thiết với khách hàng, điều này cũng là một nguyên nhân khiến dự
nợ tín dụng giảm đáng kể. Tính đến cuối năm 2008, dư nợ của chi nhánh còn
126,973 triệu đồng, giảm 38.72% so với năm 2007. Hoạt động tín dụng thu hẹp
trong khi chi phí vốn tăng cao đã ảnh hưởng không nhỏ đến thu nhập cũng như
hiệu quả hoạt động của phòng giao dịch trong thời gian này. Tuy nhiên, sang đến
năm 2009, 2010 dư nợ của HDB Hà Đông đã tăng lên khả quan. Năm 2009 dư
nợ là 296,841 triệu đồng tăng 133,7% so với năm 2008. Năm 2010 là 368,659
triệu đồng tăng 24.2% so với năm 2009.
1.1.3.3. Hoạt động kinh doanh tiền tệ và kinh doanh vốn
Trong năm 2007, các hoạt động chiếm dụng nguồn vốn chủ yếu tại phòng
giao dịch là dư nợ chiếm 51.33% tổng tài sản và đầu tư chứng khoán chiếm
25.44%. Trong khi đó, thu thuần từ hoạt động tín dụng là 2,782 triệu, chỉ chiếm
khoảng gần 10% tổng thu nhập, trong đó thu lãi từ đầu tư chứng khoán là 87,776
triệu. Một hoạt động đáng chú ý đem lại nguồn thu lớn cho chi nhánh là hoạt
động dịch vụ, đặc biệt là nghiệp vụ chiết khấu. Như đã phân tích, hoạt động chiết
khấu của ngân hàng chiếm hơn 50% tổng dư nợ, do đó ngoài lãi suất còn đem lại
phí hoa hồng đáng kể cho chi nhánh. Thu thuần từ hoạt động dịch vụ năm 2007
là 32,060 triệu, chiếm tới 90% tổng thu của phòng giao dịch, trong đó thu từ
nghiệp vụ chiết khấu chiếm tới hơn 90% tổng thu hoạt động dịch vụ.
Tuy nhiên, đến năm 2008, do hoạt động tín dụng thu hẹp và chất lượng tín
dụng bị ảnh hưởng bởi môi trường kinh doanh tiêu cực, thu thuần từ hoạt động
tín dụng giảm đáng kể. Thu và chi cho lãi năm 2008 giảm nhẹ, khoảng 15%, tuy
SV: Nguyễn Tiến Hưng Lớp: Kinh tế Đầu tư 50B
9
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt
nhiên thu thuần từ hoạt động tín dụng cũng giảm. Năm 2008, thu thuần từ hoạt

động tín dụng là 2,098 triệu. Thu từ tín dụng giảm có một phần nguyên nhân từ
việc thu hẹp hoạt động tín dụng của phòng giao dịch, cũng như tỷ lệ nợ xấu và
nợ quá hạn tăng đáng kể. Ngoài ra, năm 2008 thu từ hoạt động dịch vụ cũng
giảm đáng kể. Nhìn vào cơ cấu nợ năm 2008, ta nhận thấy một thay đổi lớn
trong cơ cấu nợ, tỷ trọng cho vay chiết khấu, một hoạt động mang lại nguồn thu
phí cho ngân hàng giảm đáng kể. Sang đến 2 năm 2009 và 2010 hoạt động tín
dụng được phục hồi. Năm 2010 thu thuần từ hoạt động tín dụng tăng đáng kể
chiếm 17.4% tổng thu nhập, thu lãi từ đầu tư chứng khoán chỉ chiếm 11% và
71.6% thu nhập là từ hoạt động dịch vụ của phòng giao dịch.
• Cơ cấu các nhóm nợ của phòng giao dịch
Bảng Tình hình cơ cấu các nhóm nợ
STT Chỉ tiêu
Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010
Số tiền
(triệu đ)
Tỷ
trọng
%
Số tiền
(triệu
đ)
Tỷ
trọng
%
Số tiền
Tỷ
trọng
Số tiền
Tỷ
trọng

1 Nợ đủ
tiêu
chuẩn
235,164 96.7 121,729 95.87 285,561 96.2 357,599 97
2 Nợ cần
chú ý
3,526 1.45 1,828 1.44 4,453 1.5 5,087 1.38
3 Nợ dưới
chuẩn
2,943 1.21 1,371 1.08 3,681 1.24 4,055 1.1
4 Nợ nghi
ngờ
1,313 0.54 940 0.74 1,929 0.65 1,843 0.5
5 Nợ có
KN mất
vốn
243 0.1 1,105 0.87 1,217 0.41 75 0.02
Tổng
dư nợ
243,189 100 126,973 100 296,841 100 368,659 100
Nguồn: Báo cáo tổng hợp phân loại nợ.
Từ số liệu năm 2007 ta thấy, sau một năm cho vay ồ ạt, dư nợ cuối năm đã
có những dấu hiệu bất ổn khi nợ xấu tăng lên. Nợ quá hạn chiếm gần 2% tổng dư
nợ, tuy vẫn trong phạm vi cho phép nhưng đã báo hiệu những nguy hiểm tiềm ẩn
trong năm tiếp theo. Tuy nhiên, đến năm 2008, môi trường kinh tế tài chính khó
SV: Nguyễn Tiến Hưng Lớp: Kinh tế Đầu tư 50B
10
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt
khăn khiến ngân hàng tuy đã thu hẹp hoạt động cho vay, nợ quá hạn và nợ xấu
đều tăng về dư nợ cũng như tỷ trọng, nợ quá hạn chiếm gần 3% tổng dư nợ,

trong đó nợ xấu chiếm khoảng 2.5%.
Nợ nhóm 4 và nhóm 5 mặc dù giảm về số tuyệt đối nhưng lại tăng về tỷ
trọng. Tỷ lệ nợ có khả năng mất vốn tại chi nhánh tăng từ 0.1% lên 0.87%, nợ
nghi ngờ tăng từ 0.54% lên 0.74%, điều này ngoài nguyên nhân khách quan từ
phía khách hàng và môi trường kinh doanh, còn do nguyên nhân chủ quan từ
phía ngân hàng. Mục tiêu muốn mở rộng quan hệ khách hàng, thiếu cẩn trọng và
đội ngũ cán bộ trẻ tuổi, thiếu kinh nghiệm cũng là nguyên nhân dẫn đến những
khoản nợ quá hạn của phòng giao dịch.
Ngoài ra, cần chú ý đến nguyên nhân từ thay đổi cơ cấu cho vay. Năm
2008, chi nhánh thu hẹp hoạt động cho vay chiết khấu xuống chỉ còn 25%
tổng dư nợ, giảm mạnh so với năm 2007. Năm 2007, hơn 60% tổng dư nợ
thuộc về chiết khấu giấy từ có giá. Đây là một hoạt động hầu như không
mang lại rủi ro cho phòng giao dịch, khi mà phần lớn giấy tờ được nhận
chiết khấu là sổ tiết kiệm. Tuy nhiên, đến năm 2008, khi mà tỷ trọng của
hoạt động ít đem lại rủi ro và nợ quá hạn này giảm xuống, tỷ lệ nợ quá hạn
và nợ xấu tăng lên là điều dễ hiểu.
Sang năm 2009 nền kinh tế đang trên đà phục hồi, tỷ trọng cho vay bổ sung
vốn lưu động vẫn chiếm tỷ lệ lớn, tuy nhiên tỷ trọng nợ xấu giảm dần, nợ quá
hạn chiếm 2.3% tổng dư nợ, sang năm 2010 giảm xuống chỉ còn hơn 1%. Điều
này cho thấy ngoài nguyên nhân khách quan, phòng giao dịch đã có những điều
chỉnh phù hợp, đội ngũ cán bộ có thêm kinh nghiệm và độ cẩn trọng.
Hoạt động quản lý rủi ro:
- Với sự hội nhập và toàn cầu hóa, nền kinh tế ngày càng phát triển mang
lại nhiều cơ hội cho các định chế tài chính song đi đôi với nó cũng là những thử
thách và rủi ro lớn hơn. Vì vậy quản lý rủi ro trở nên quan trọng hơn bao giờ hết.
Công tác quản lý rủi ro tại phòng giao dịch HD Bank Hà Đông cũng được quan
tâm và ngày càng hoàn thiện hơn. Phòng giao dịch áp dụng mô hình quản lý rủi
ro tín dụng dạng phân tán. Đây là mô hình chưa có sự tách bạch giữa chức năng
quản lý rủi ro, kinh doanh và tác nghiệp. Trong đó phòng tín dụng của ngân hàng
SV: Nguyễn Tiến Hưng Lớp: Kinh tế Đầu tư 50B

11
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt
thực hiện đầy đủ ba chức năng và chịu trách nhiệm đối với mọi khâu chuẩn bị
cho một khoản vay. Điểm mạnh của mô hình này là gọn nhẹ, cơ cấu tổ chức đơn
giản, phù hợp với hoạt động của một phòng giao dịch.
- Hiện nay phòng giao dịch HD Bank Hà Đông tập trung quản lý một số rủi
ro sau: rủi ro tín dụng, rủi ro thị trường và rủi ro hoạt động.
1.2.Tình hình thẩm định dự án vay vốn trong lĩnh vực bất động sản tại
phòng giao dịch HDBank Hà Đông
1.2.1. Đặc điểm của các dự án đầu tư bất động sản và yêu cầu đặt ra cho công
tác thẩm định các dự án đầu tư bất động sản
Khái niệm BĐS: khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và được quy định cụ thể
bằng pháp luật của mỗi nước, có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi
quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục động sản. Ở Việt Nam Bộ luật Dân sự
năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy
định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền
với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài
sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”
Các nhà đầu tư cá nhân, doanh nghiệp được phép kinh doanh bất động sản theo
đó họ có thể việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê
mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua
nhằm mục đích sinh lợi. Những loại hình dự án bất động sản được họ đầu tư
nhằm mục đích kinh doanh là:
- Dự án xây dựng mặt bằng văn phòng, siêu thị, nhà kho… cho thuê;
- Dự án xây nhà trên cơ sở hạ tầng có sẵn;
- Dự án xây dựng khu đô thị, khu dân cư, nhà ở;
- Dự án đầu tư cơ sở hạ tầng khu dân cư, khu đô thị, khu công nghiệp;
- Dự án đầu tư xây dựng khu du lịch (khu nghỉ mát (resort), công viên, các
khu kinh doanh dịch vụ, giải trí, nhà nghỉ, khách sạn và các bất động sản kinh
doanh khác phục vụ cho hoạt động kinh doanh du lịch)

- Dự án đầu tư trung tâm thương mại, hội nghị, chợ.
SV: Nguyễn Tiến Hưng Lớp: Kinh tế Đầu tư 50B
12
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt
- Dự án bất động sản kết hợp các hình thức đầu tư trên
Đặc điểm của dự án đầu tư lĩnh vực BĐS: xuất phát từ đặc điểm của dự án
đầu tư và của sản phẩm BĐS mà các dự án đầu tư lĩnh vực BĐS không chỉ có
những chung của các dự án đầu tư nhưng cũng có những nét đặc thù riêng. Một
số đặc điểm của dự án BĐS có thể kể đến ở đây là:
- Thứ nhất, các dự án đầu tư BĐS cần nhu cầu vốn lớn. Điển hình cho dự
án BĐS là các dự án xây dựng khu đô thị, khu nghỉ dưỡng, căn hộ, khu công
nghiệp,… Để đầu tư vào các loại dự án này thì vốn đầu tư bỏ ra lên đến hàng
trăm tỷ. Với đặc điểm này thì khi thẩm định tổng mức đầu tư CBTĐ cần thận
trọng tính toán chính xác và đầy đủ các chi phí cấu thành để tránh việc khi thực
hiện, mức đầu tư tăng lên hoặc giảm đi quá lớn so với dự kiến ban đầu, dẫn đến
việc không cân đối được nguồn vốn, ảnh hưởng đến hiệu quả và khả năng trả
nợ của dự án hoặc phải trình cấp có thẩm quyền phê duyệt lại. CBTĐ cũng cần
chú ý khi thẩm định tính khả thi từ các nguồn huy động vốn. Vì vậy khi thẩm
định khi thẩm định nội dung này CBTĐ cần sử dụng phương pháp so sánh đối
chiếu với các dự án tương tự để tránh tình trạng tính tổng mức đầu tư quá cao
hoặc quá thấp.
- Thứ hai, các dự án BĐS thường có thời gian thực hiện đầu tư kéo dài.
Theo phân tích của các chuyên gia BĐS, quá trình hình thành một dự án đòi hỏi
trung bình từ 5 năm trở lên, vì vậy cán bộ thẩm định cần phải xem xét, đánh giá
về tiến độ thực hiện dự án và nhu cầu vốn cho từng giai đoạn có hợp lý hay
không, khả năng đáp ứng nhu cầu vốn trong từng giai đoạn. Kế hoạch phân bổ
vốn hợp lý giúp tránh tình trạng ứ đọng vốn hoặc thiếu vốn cục bộ tại một thời
điểm nhất định có thể là nguyên nhân làm chậm tiến độ dự án. Do đó, khi tiến
hành thẩm định dự án CBTĐ cần tập trung xem xét việc phân bổ nguồn vốn đầu
tư theo tiến độ thực hiện đầu tư. Công việc này nhằm mục đích tránh tình trạng ứ

đọng vốn hoặc thiếu vốn cục bộ tại một thời điểm nhất định, ảnh hưởng tới tiến
độ thi công của toàn dự án. Từ hai đặc điểm nêu trên khi thẩm định dự án BĐS
cần tập trung vào thẩm định hiệu quả tài chính, hiệu quả sử dụng vốn, thời gian
thu hồi vốn, khả năng tài trợ của dự án.
SV: Nguyễn Tiến Hưng Lớp: Kinh tế Đầu tư 50B
13
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt
- Thứ ba, dự án BĐS tiểm ẩn nhiều rủi ro. Nguyên nhân thường xuất phát
từ hai đặc điểm trên. Dự án BĐS có vốn lớn, thời gian thực hiện đầu tư lại dài
khiến lượng vốn này kém linh hoạt, bị ứ đọng dẫn đến những rủi ro như rủi ro về
cơ chế chính sách, rủi ro về xây dựng, rủi ro đầu vào Thêm vào đó là những
rủi ro tiềm ẩn vốn có của thị trường BĐS, thị trường BĐS một khi bị đóng băng
thì các dự án BĐS khó có khả năng trả nợ do không bán được hàng, không thu
được lợi nhuận. Đối với ngân hàng, rủi ro lại được nhân đôi khi cho vay dự án
BĐS vì tài sản đảm bảo thường là tài sản hình thành từ vốn vay. Tài sản đảm bảo
của một dự án BĐS lại là BĐS nên nếu gặp rủi ro thì rủi ro sẽ mang tính dây
chuyền- dễ làm phát sinh rủi ro đối với tài sản đảm bảo cụ thể là khó phát mãi để
xử lý thu hồi nợ. Xuất phát từ đặc điểm này CBTĐ cần tập trung phân tích độ
nhạy của dự án, sử dụng phương pháp dự báo về thị trường và khả năng tiêu thụ
sản phẩm của dự án trong tương lai, đồng thời thẩm định định về tư cách, năng
lực pháp lý của chủ đầu tư.
Thứ tư, dự án BĐS có đặc điểm của sản phẩm BĐS là “tính cố định và tính
cá biệt”. Sản phẩm của dự án BĐS không thể di dời được, cũng không thể đem
trưng bày như các loại sản phẩm khác và đặc biệt không có một BĐS nào giống
nhau chúng ít nhất khác nhau về hướng và vị trí. Chính do tính cố định và tính cá
biệt mà sản phẩm của dự án BĐS có thể giống nhau nhưng địa điểm, vị trí khác
nhau thì giá trị khác nhau. Chính vì thế CBTĐ cần thẩm định kỹ lưỡng địa điểm
của dự án. CBTĐ cần sử dụng phương pháp thẩm định theo trình tự, phương pháp
so sánh đối chiếu với bản đồ địa điểm dự án để làm rõ các vấn đề như: địa điểm
dự án có đầy đủ các văn bản pháp lý hay không, có nằm trong quy hoạch của vùng

hay không, có thuận tiện giao thông hay không…Một dự án có vị trí đẹp: gần khu
dân cư, ở ngã tư, giao thông thuận tiện…thì chắc chắn tính khả thi của dự án cao
hơn. Đặc biệt với những dự án xây chung cư, nếu có một vị trí thuận lợi, giá bán
và khả năng tiêu thụ hết sản phẩm của dự án là rất cao. Như vậy giá bán BĐS
phụ thuộc rất nhiều vào địa điểm dự án, ảnh hưởng tới trực tiếp tới doanh thu
của dự án. Thẩm định địa điểm là một nội dung quan trọng. Nếu đánh giá được
địa điểm của dự án, CBTĐ sẽ có cái nhìn chính xác và sát thực hơn, tránh tình
trạng doanh nghiệp khi lập dự án đẩy giá bán lên cao để tăng thêm doanh thu
cho dự án.
SV: Nguyễn Tiến Hưng Lớp: Kinh tế Đầu tư 50B
14
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt
- Thứ năm, sản phẩm dự án BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố tập quán,
thị hiếu và tâm lí xã hội mạnh hơn các sản phẩm hàng hóa thông thường khác.
Hơn nữa, thị trường chính tiêu thụ sản phẩm của dự án BĐS thường là người dân
xung quanh địa điểm xây dựng dự án. Hay nói cách khác nhu cầu về sản phẩm
dự án là khác nhau ở mỗi vùng, mỗi khu vực và phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán,
có khi cả vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh… của người dân sinh sống nơi
đó. Do vậy quan tâm đến yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội là cần thiết khi
thẩm định dự án đầu tư BĐS. Cán bộ thẩm định cần thẩm định xem sản phẩm
của dự án có phù hợp tập quán, tín ngưỡng, mức sống, thị hiếu người dân vùng
đó không, mức độ ảnh hưởng của yếu tố này đến cầu sản phẩm dự án cũng như
doanh thu dự kiến.
- Cuối cùng, sản phẩm của dự án BĐS gắn liền với đất đai, phụ thuộc vào
vị trí địa lí, điều kiện tự nhiên, xã hội của địa phương nơi dự án hoạt động. Các
cơ quan chức năng luôn đòi hỏi các công trình thuộc dự án phải đảm bảo phù
hợp với môi trường, cảnh quan, quy hoạch chung của địa phương. Chính vì thế
khi thẩm định dự án CBTĐ cần chú trọng thẩm định căn cứ pháp lý của dự án,
xem xét sự phù hợp của dự án với quy hoạch và định hướng phát triển của Nhà
nước hay không. CBTĐ nên sử dụng phưong pháp so sánh, đối chiếu với các văn

bản pháp lý, chủ trương của cơ quan Nhà nước khi thẩm định các nội dung pháp
lý của của dự án. Tuy nhiên thì các bộ luật quy định cho ngành này chưa được
thống nhất và rõ ràng, vẫn phải chỉnh sửa bổ sung nhiều, do đó gây khó khăn
không ít tới công tác thẩm định.
1.2.2 Quy trình thẩm định
Cũng như bao ngân hàng khác, quy trình thẩm định của phòng giao dịch
HD Bank Hà Đông cũng tuân theo trình tự chung như sau:
SV: Nguyễn Tiến Hưng Lớp: Kinh tế Đầu tư 50B
15
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt
Sơ đồ 1.2: Sơ đồ quy trình thẩm đinh
Đầy đủ
Không đạt
- Khách hàng nộp hồ sơ vay vốn: Cán bộ của HD Bank Hà Đông gặp gỡ
với khách hàng có nhu cầu vay vốn , sau đó hướng dẫn khách hàng nộp hồ sơ
vay vốn và các loại giấy tờ có liên quan khác.
- Tiếp nhận hồ sơ vay và kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ, hợp pháp của hồ sơ.
- Cán bộ tín dụng thực hiện công tác thẩm định đối với những hồ sơ của
khách hàng, xem xét kiểm tra tính chính xác của những hồ sơ đó.
- Sau khi thẩm định xong, cán bộ thẩm định tổng kết lại, lập ra tờ trình
thẩm định, trong đó có ghi rõ ý kiến về tính khả thi của dự án, về món vay, bảo
lãnh và cả hạn mức tín dụng. Sau đó trình lên người có thẩm quyền phê duyệt
- Sau khi xem xét tờ trình mà cán bộ tín dụng trình lên, người có thẩm
quyền sẽ quyết định cho vay hay không cho vay đối với khách hàng.
SV: Nguyễn Tiến Hưng Lớp: Kinh tế Đầu tư 50B
16
Yêu cầu bổ sung
Khách
hàng
nộp hồ

sơ vay
vốn
Cán bộ
thẩm
định
tiếp
nhận hồ
sơ
Kiểm
tra, xem
xét tính
đầy đủ,
hợp lệ
của hồ
sơ
Tiến
hành
thẩm
định
Lập
tờ
trình
thẩm
định
Hoàn
tất hồ
sơ và
giải
ngân
Ban tín dụng hoặc

hội đồng tín dụng ra
quyết định cho vay
Trưởng phòng tín dụng
đánh giá, xem xét lại và
cho ý kiến đề xuất
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt
1.2.3 Nội dung thẩm định
Trong quá trình thẩm định để tài trợ vốn cho dự án, ngân hàng đã thẩm định
những nội dung sau:
oThẩm định khách hàng vay vốn
oThẩm định dự án đầu tư
oThẩm định tài sản bảo đảm tiền vay
Nhưng ở chuyên đề này em xin đi sâu hơn vào thẩm định dự án đầu tư.
1.2.3.1 Thẩm định về khách hàng vay vốn
Tư cách, năng lực pháp lý, năng lực điều hành và quản lý sản xuất kinh doanh
của chủ đầu tư là nội dung đầu tiên cán bộ thẩm định phải xem xét. Đây là nội
dung không thể coi nhẹ hay bỏ qua khi thẩm định khách hàng bởi đã có không ít
dự án BĐS phải ngừng hoạt động do chủ đầu tư không đủ năng lực kinh doanh.
Khi thẩm định nội dung khách hàng vay vốn CBTĐ chủ yếu sử dụng các phương
pháp thẩm định theo trình tự, phương pháp so sánh đối chiếu với các văn bản để
kiểm tra tính xác thực, chính xác. Nội dung thẩm định gồm:
- Đánh giá về lịch sử hoạt động của khách hàng vay vốn
Việc tìm hiểu về lịch sử hoạt động của khách hàng vay vốn giúp cán bộ
thẩm định có thể đánh giá chung về khả năng hiện tại cũng như tính cạnh tranh
của doanh nghiệp trong tương lai. Đây là điều cần thiết để biết liệu doanh
nghiệp có thể đứng vững trước những thay đổi bên ngoài cũng như khả năng
mở rộng hoạt động. CBTĐ sử dụng phương pháp thẩm định theo trình tự và so
sánh đối chiếu để đánh giá tìm hiểu chi tiết về lịch sử công ty xem xét xem
doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực BĐS từ khi nào, những thay đổi về vốn
góp, những thay đổi trong cơ chế quản lý, những thay đổi về công nghệ hoặc

thiết bị, những thay đổi về sản phẩm, lịch sử về các quá trình liên kết, hợp tác,
giải thể, loại hình kinh doanh của công ty hiện nay là gì, khía cạnh chính trị và
xã hội đằng sau các hoạt động kinh doanh.
- Đánh giá tư cách và năng lực pháp lý
Đủ tư cách, năng lực pháp lý là điều kiện tiên quyết để ngân hàng xem xét
cho vay bởi chủ đầu tư phải có đủ tư cách pháp nhân, hoạt động một cách hợp
pháp mới có thể đảm bảo lợi ích của doanh nghiệp mình và từ đó mới có thể trả
các khoản vay của ngân hàng. Để thẩm định tư cách pháp lý của khách hàng
SV: Nguyễn Tiến Hưng Lớp: Kinh tế Đầu tư 50B
17
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt
CBTĐ sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu một số văn bản của chủ đầu tư
với các quy định của luật doanh nghiệp 2005 và các luật liên quan để đánh giá
liệu chủ đầu tư có đủ năng lực hành vi dân sự hay không, có hoạt động tuân
theo pháp luật không; điều lệ, quy chế tổ chức đã thể hiện rõ về phương thức tổ
chức, quản trị điều hành chưa; giấy phép đầu tư, giấy phép hành nghề còn hiệu
lực không….
- Mô hình tổ chức, bố trí lao động của doanh nghiệp
Con người là chủ thể hành động và là yếu tố cốt lõi quyết định đến sự thành
công của mọi dự án đầu tư trong đó có dự án BĐS. Doanh nghiệp chỉ có thể hoạt
động hiệu quả nếu có có mô hình tổ chức, bố trí lao động hợp lý.
Để đánh giá mô hình tổ chức, bố trí lao động cán bộ thẩm định đã xem xét
quy mô hoạt động của doanh nghiệp, số lượng lao động, trình độ lao động, cơ
cấu lao động trực tiếp và gián tiếp, trình độ kỹ thuật, trình độ học vấn, kinh
nghiệm và lĩnh vực của các kỹ sư chính trong doanh nghiệp…Ngoài ra cần xem
xét mức thu nhập trung bình, chính sách và kết quả tuyển dụng, chính sách tăng
lương, thưởng, hiệu quả sản suất và tình hình đầu tư vào công tác nghiên cứu và
phát triển về sản phẩm mới, công nghệ, thiết bị…Từ đó cán bộ thẩm định đưa ra
nhận xét: mô hình tổ chức, bố trí lao động đã hợp lý chưa có phù hợp với quy
mô, xu thế của thị trường không; trình độ kỹ năng của đội ngũ lao động có đủ

khả năng đảm nhiệm công việc của dự án không…
- Quản trị điều hành của Ban lãnh đạo
Một doanh nghiệp dù có quy mô hợp lý, đội ngũ lao động trình độ cao
nhưng ban lãnh dạo thiếu thiếu trình độ,kinh nghiệm đưa ra những chiến
lược kế hoạch sai lầm, kém nhạy bén, linh hoạt trước những biến động thị
trường thì cũng không thể phát triển và khả năng thành công của dự án sẽ
giảm đi. Dự án BĐS thường rất phức tạp về mặt kỹ thuật, quản lý đòi hỏi
năng lực điều hành của ban lãnh đạo cao.
Năng lực điều hành được thể hiện thông qua trình độ chuyên môn, kinh
nghiệm, cách thức quản lý, đạo đức, khả năng nắm bắt thị trường, uy tín của
ban lãnh đạo. Thêm vào đó, cán bộ thẩm định còn xem xét các vấn đề khác
như ai là người quyết định thực sự trong doanh nghiệp, quyết định có dựa
SV: Nguyễn Tiến Hưng Lớp: Kinh tế Đầu tư 50B
18
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt
vào các thông tin tài chính không, sự đoàn kết trong lãnh đạo cũng như sự
biến động về nhân sự lãnh đạo.
Sau khi tìm hiểu, phân tích cán bộ thẩm định đã kết luận về tư cách, năng
lực pháp lý, năng lực điều hành và quản lý kinh doanh của khách hàng. Nếu
khách hàng được kết luận là đủ tư cách, năng lực chịu trách nhiệm trước pháp
luật, đủ năng lực điều hành và hoàn thiện hồ sơ pháp lý theo đúng quy định thì
cán bộ thẩm định sẽ chuyển sang thẩm định nội dung khác.
 Đánh giá, phân tích tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh và khả năng
tài chính của doanh nghiệp.
Hiện tại trong thời điểm vay vốn doanh nghiệp hoạt động ra sao có ảnh
hưởng tới triển vọng doanh thu, lợi nhuận hay khả năng trả nợ trong tương lai.
Do đó việc phân tích đánh giá tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của
doanh nghiệp là rất quan trọng. Tuy nhiên trước hết cán bộ thẩm định đã kiểm
tra sự phù hợp về ngành nghề ghi trong đăng ký kinh doanh với ngành nghề kinh
doanh hiện tại và phù hợp với dự án dự kiến vay vốn, sự phù hợp của sản phẩm

dự án với quy hoạch, xu hướng phát triển của ngành của vùng, chính sách, hạn
mức tín dụng của HD Bank với lĩnh vực dự án, chiến lược kinh doanh của doanh
nghiệp…Sau đó, CBTĐ sử dụng phương pháp thẩm định theo trình tự và
phương pháp so sánh, đối chiếu phân tích các nội dung sau:
- Năng lực sản xuất và các vấn đề liên quan
Đánh giá năng lực sản xuất là đánh giá thực trạng của máy móc thiết bị, kỹ
thuật công nghệ, xem xét những thay đổi về khả năng sản xuất, cung cấp sản
phẩm dịch vụ, những thay đổi và các yếu tố ảnh hưởng đến về đầu ra như tăng,
giảm cầu, biến động giá, những thay đổi về hiệu quả sản xuất như chi phí, số giờ
lao động và cuối cùng cũng là yếu tố thể hiện rõ nhất năng lực sản xuất là chất
lượng sản phẩm. Ngoài ra, cần đánh giá sơ bộ tình hình cung cấp nguyên vật liệu
và các yếu tố đầu vào, chính sách bán hàng, quảng cáo, khuyến mại …để thấy
được tính khả quan về tình hình sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
SV: Nguyễn Tiến Hưng Lớp: Kinh tế Đầu tư 50B
19
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt
- Sản lượng và doanh thu:
Tình hình sản xuất và kinh doanh của doanh nghiệp thể hiện rõ nét nhất qua
sản lượng và doanh thu. Do vậy, muốn đánh giá được tình hình hoạt động sản xuất
kinh doanh của doanh nghiệp không thể thiếu việc tìm hiểu về sản lượng và doanh
thu của từng loại sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án BĐS.
Khả năng tài chính của doanh nghiệp được cán bộ thẩm định đánh giá thông
qua Báo cáo kết quả kinh doanh, bảng cân đối kế toán, chủ yếu bằng các chỉ tiêu tài
chính sau: Vòng quay vốn lưu động bình quân, Hệ số tự chủ tài chính (VCSH/NV),
Khả năng thanh toán chung, Hệ số Nợ/Tài Sản, Hệ số vay trung dài hạn/VCSH.
 Sản phẩm,dịch vụ đầu ra của dự án BĐS
Khi thẩm định về sản phẩm, dịch vụ đầu ra của dự án BĐS, sử dụng chủ
yếu phương pháp so sánh đối chiếu đặc tính, thương hiệu, giá cả, hình thức
khuyến mại đi kèm để thấy được điểm mạnh, điểm yếu so với các đối thủ cạnh
tranh. Mặt khác cán bộ thẩm định còn sử dụng phương pháp dự báo để đánh giá

xu hướng sản phẩm trong tương lai để thấy được với chất lượng như vậy sản
phẩm, dịch vụ của doanh nghiệp đáp ứng đúng nhu cầu, xu thế tiêu dùng, đảm
bảo khả năng tiêu thụ không.
- Kênh phân phối
Kênh phân phối đóng góp không nhỏ trong quá trình tiêu thụ sản phẩm, dịch
vụ của doanh nghiệp. Muốn đánh giá được triển vọng về kênh phân phối của
doanh nghiệp cán bộ thẩm định tìm hiểu xem doanh nghiệp triển khai loại hình và
cơ cấu phân phối nào, mạng lưới phân phối sản phẩm đã được xác lập chưa có phù
hợp với đặc điểm của thị trường tiêu thụ sản phẩm không, phương thức giao dịch
và điều kiện thanh toán có đảm bảo thuận lợi cho người tiêu dùng không.
Từ những phân tích trên cán bộ thẩm định sẽ đánh giá ngắn gọn theo các
cấp độ Rất tốt, Tốt, Trung bình và Không tốt về triển vọng phát triển của doanh
nghiệp trong ngắn hạn và dài hạn.
 Tình hình quan hệ với các TCTD
Khi đầu tư vào dự án BĐS hầu hết các chủ đầu tư đếu không có đủ năng lực
tài chính, do đó việc vay vốn các TCTD là tất yếu. Tình hình quan hệ với các
SV: Nguyễn Tiến Hưng Lớp: Kinh tế Đầu tư 50B
20
Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt
TCTD của doanh nghiệp rất quan trọng, nó giúp ngân hàng đánh giá mức độ tin
tưởng đối với doanh nghiệp. Đã có không ít doanh nghiệp hoạt động kinh doanh
tốt, có lãi nhưng không trả nợ đúng hạn mà lại ưu tiên chi tiêu cho mục đích khác,
tạo mối quan hệ xấu với ngân hàng. Hoạt động cho vay đối với những doanh
nghiệp này cần phải xem xét kỹ lưỡng và có những quy định khắt khe hơn.
Nội dung đánh giá tình hình quan hệ với các TCTD gồm có tình hình quan
hệ của doanh nghiệp với HD Bank, với các TCTD khác và tình hình quan hệ của
nhóm khách hàng liên quan (doanh nghiệp mà ta có quan hệ điều hành hoặc góp
vốn vào). Đối với tình hình quan hệ với HD Bank CBTĐ đã dựa vào các bảng
cân đối kế toán và kết quả hoạt động kinh doanh đồng thời sử dụng phương
pháp thẩm định theo trình tự và phương pháp so sánh đối chiếu để kiểm tra tính

hợp lệ của hồ sơ tài chính sâu hơn trước hết là xem xét quá trình giao dịch của
doanh nghiệp với HD Bank về mức độ sử dụng HMTD, số dư hiện tại, số dư và
doanh số bình quân so với HMTD…. Sau đó đánh giá lợi ích của mối quan hệ
này, lợi nhuận mà HD Bank thu được và cuối cùng là tiềm năng, cơ hội với
khách hàng trong thời gian tới. Nếu trong quá khứ doanh nghiệp đã từng có quan
hệ giao dịch với HD Bank và là doanh nghiệp cung cấp thông tin một cách trung
thực, đầy đủ theo yêu cầu của HD Bank, luôn chấp hành điều khoản trong hợp
đồng vay vốn, trả nợ gốc và lãi đúng hạn, HD Bank trong thời gian tài trợ vốn
cho dự án cũng thu được lợi ích nhất định, hơn nữa triển vọng của doanh nghiệp
đạt mức trên trung bình thì nên tiếp tục tài trợ vốn cho dự án này.
Sau khi thẩm định khách hàng nhận thấy khách hàng thỏa mãn các nội dung
trên cán bộ thẩm định tiến hành thẩm định dự án để đưa ra ý kiến cuối cùng.
1.2.3.2 Thẩm định về dự án đầu tư
o Sự cần thiết phải đầu tư
Thẩm định sự cần thiết phải đầu tư giúp CBTĐ xem xét dự án có phù hợp
với chiến lược, quy hoạch phát triển của Nhà nước hay không. Khi thẩm định
nội dung này CBTĐ sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu với các chiến lược,
quy hoạch…Cụ thể CBTĐ đã đối chiếu với một số văn bản như: định hướng phát
triển thị trường bất động sản, chiến lược phát triển nhà ở tới năm 2020 của Bộ
Xây Dựng, Luật kinh doanh BĐS, các chủ trương quy hoạch BĐS của Nhà nước
và địa phương nơi dự án được đầu tư…
SV: Nguyễn Tiến Hưng Lớp: Kinh tế Đầu tư 50B
21