Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn kinh doanh bất động sản tại ngân hàng Đông Á - chi nhánh Hà Nội

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt
LỜI CAM ĐOAN
Em xin cam đoan bài viết chuyên đề thực tập tốt nghiệp với đề tài “Hoàn
thiện công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn kinh doanh bất động sản tại ngân
hàng Đông Á - chi nhánh Hà Nội” là công sức do em tự nghiên cứu và viết ra
trong thời gian được thực tập tại chi nhánh ngân hàng Đông Á Hà Nội. Mọi tài liệu
khác chỉ mang tính chất đọc tham khảo.
Sinh viên
Ngô Đức Trọng
SV: Ngô Đức Trọng Lớp: Kinh tế đầu tư 49A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt
MỤC LỤC
DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU
SV: Ngô Đức Trọng Lớp: Kinh tế đầu tư 49A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt
DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS Bất động sản
DongA Bank Ngân hàng thương mại cổ phần Đông Á
NHTM Ngân hàng thương mại
CNH – HĐH Công nghiệp hóa - hiện đại hóa
XHCN Xã hội chủ nghĩa
TSĐB Tài sản đảm bảo
KTXH Kinh tế xã hội
SXKD sản xuất kinh doanh
DNNN Doanh nghiệp Nhà nước
NHNN Ngân hàng Nhà nước
Thuế TNDN Thuế thu nhập doanh nghiệp
NVL Nguyên vật liệu
SV: Ngô Đức Trọng Lớp: Kinh tế đầu tư 49A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU
Sơ đồ 1.1: Cơ cấu tổ chức ngân hàng Đông Á - chi nhánh Hà Nội 4
Sơ đồ 1.2: Quy trình thẩm định dự án đầu tư tại ngân hàng Đông Á 26
chi nhánh Hà Nội 26
Bảng 1.1: Cơ cấu tiền gửi 4
Bảng 1.2: Cơ cấu nợ qua các năm 5
Bảng 1.3: Hoạt động thanh toán quốc tế và kinh doanh ngoại tệ 6
Bảng 1.4: Kết quả hoạt động kinh hoanh 6
Bảng 1.5: Bảng tính hiện tại thuần 47
Bảng 1.6 Dự toán vốn đầu tư 59
Bảng 1.7: Tình hình thẩm định dự án kinh doanh bất động sản 64
SV: Ngô Đức Trọng Lớp: Kinh tế đầu tư 49A
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt
LỜI MỞ ĐẦU
Nền kinh tế Việt Nam đang trên con đường ngày càng phát triển và hội nhập
kinh tế quốc tế, dần khẳng định vị trí của mình trên trường quốc tế. Chính vì vậy,
nhu cầu vốn đầu tư cho phát triển kinh tế xã hội là rất lớn. Trong khi đó một lượng
vốn rất lớn lại được dự trữ trong dân như vàng, USD… Sự lưu chuyển vốn trong
nền kinh tế được thực hiện thông qua các trung gian tài chính và thị trường tài
chính. Tại Việt Nam, thị trường tài chính chưa phát triển đáp ứng được yêu cầu và
chủ yếu nhu cầu vốn vẫn dựa vào các trung gian tài chính. Trong đó, thì ngân hàng
thương mại đóng vai trò vô cùng quan trọng trong việc lưu chuyển các nguồn vốn
trong nền kinh tế Việt Nam bằng các nghiệp vụ chuyên môn của mình. Với phương
châm của các ngân hàng thương mại là “bảo toàn vốn” và kinh doanh “có lãi”, do
vậy ngoài việc thu hút các nguồn vốn thì vấn đề quan trọng khi ngân hàng cho vay
phải thu hồi được vốn gốc và lãi đúng hạn. Vì vậy, công tác thẩm định dự án vay
vốn đầu tư nói chung và dự án kinh doanh BĐS nói riêng ngày được chú trọng tại
các ngân hàng ở Việt Nam.
Trong thời gian được thực tập tại phòng khách hàng doanh nghiệp của chi
nhánh ngân hàng Đông Á Hà Nội. Trong quá trình thực tập, với những gì thu thập

và tìm hiểu được về công tác thẩm định dự án đầu tư tại chi nhánh. Em nhận thấy
công tác thẩm định các dự án kinh doanh BĐS đã được ngân hàng chú ý đến, nhưng
còn đang trong quá trình hoàn thiện. Mà khách hàng vay vốn kinh doanh BĐS là
một khách hàng đầy tiềm năng với các dự án quy mô vốn lớn, lợi nhuận cao. Bên
cạnh đó thị trường BĐS Việt Nam đang trong quá trình phát triển, hoàn thiện nên
rủi ro cũng rất cao. Do đó, công tác thẩm định dự án vay vốn kinh doanh BĐS đối
với ngân hàng rất quan trọng. Chính vì vậy, em đã lựa chọn chuyên đề tốt nghiệp
của mình với đề tài “Hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn kinh
doanh bất động sản tại ngân hàng Đông Á - chi nhánh Hà Nội”. Bài viết được
chia làm hai chương:
Chương 1: Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn kinh
doanh bất động sản tại ngân hàng Đông Á - chi nhánh Hà Nội.
Chương 2: Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư
vay vốn kinh doanh bất động sản tại ngân hàng Đông Á - chi nhánh Hà Nội.
SV: Ngô Đức Trọng Lớp: Kinh tế đầu tư 49A
1
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt
Để hoàn thành được chuyên đề tốt nghiệp, trong suốt thời gian thực tập em đã
nhận được sự hướng dẫn chỉ bảo tận tình của cô giáo PGS.TS Nguyễn Bạch
Nguyệt và sự giúp đỡ của các anh chị trong phòng khách hàng doanh nghiệp chi
nhánh ngân hàng Đông Á Hà Nội.
Trong quá trình thực hiện bài viết của mình, do còn hạn chế về kiến thức và
kinh nghiệm thực tế nên bài viết của em không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất
mong nhận được những nhận xét, đánh giá quý báu của thầy cô để bài viết của em
được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
SV: Ngô Đức Trọng Lớp: Kinh tế đầu tư 49A
2
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt
CHƯƠNG I:

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
VAY VỐN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN
HÀNG ĐÔNG Á - CHI NHÁNH HÀ NỘI
1.1 Giới thiệu chung về ngân hàng Đông Á - chi nhánh Hà Nội
1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của DongA Bank - chi nhánh Hà Nội
Được sự chấp thuận của ngân hàng nhà nước, chi nhánh ngân hàng Đông Á
Hà Nội được thành lập vào ngày 17/09/1993, sau khi thành lập ngân hàng Đông Á
được một năm. Sự ra đời của chi nhánh Hà Nội là một bước ngoặt lớn đánh dấu sự
phát triển của toàn hệ thống ngân hàng thương mại cổ phần Đông Á.
Ngày 17/09/2008 ngân hàng Đông Á - chi nhánh Hà Nội chính thức chuyển
trụ sở về địa điểm mới: số 181 Nguyễn Lương Bằng, quận Đống Đa, Hà Nội và kỷ
niệm 15 năm thành lập và phát triển (17/09/1993 – 17/09/2008). Có mặt tại thành
phố thủ đô từ những ngày đầu mới thành lập ngân hàng, chi nhánh Hà Nội đó
chứng kiến từng bước đi, từng thời khắc vươn mạnh lớn mạnh của Đông Á.
Trong quá trình phát triển, DongA Bank - chi nhánh Hà Nội đã không ngừng
sáng tạo, nâng cao chất lượng các sản phẩm dịch vụ ngân hàng và đáp ứng nhu cầu
khách hàng tại thủ đô nói riêng và khu vực miền Bắc nói chung thông qua những
con số sinh động.
1.1.2 Cơ cấu tổ chức của DongA Bank - chi nhánh Hà Nội
(Ban hành theo quyết định số: 03/QĐ - HĐQT - DAB ngày 20/01/2011 của
Hội đồng quản trị Ngân hàng Đông Á)
SV: Ngô Đức Trọng Lớp: Kinh tế đầu tư 49A
3
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt
Sơ đồ 1.1: Cơ cấu tổ chức ngân hàng Đông Á - chi nhánh Hà Nội
Nguồn: Phòng hành chính tổng hợp ngân hàng Đông Á - chi nhánh Hà Nội
1.1.3 Tổng quan về hoạt động dịch vụ kinh doanh của ngân hàng
1.1.3.1 Hoạt động huy động vốn
Bảng 1.1: Cơ cấu tiền gửi
Đơn vị: triệu đồng

Tiền gửi 2008 2009 2010
Tiền gửi không kỳ hạn 484226.75 391420.6 481447.4
Tiền gửi có kỳ hạn 1245563.875 2424306 2981896
Tiền gửi ký quý 58035.25 53854.13 66240.57
Tiền gửi vốn chuyên dùng 3338 6724.375 8270.981
Tổng 1791163.875 2876305 3537855
Nguồn: Báo cáo tình hình hoạt động kinh doanh ngân hàng Đông Á
chi nhánh Hà Nội
SV: Ngô Đức Trọng Lớp: Kinh tế đầu tư 49A
Phòng hành chính
tổng hợp
Phòng khách hàng
cá nhân
Phòng khách hàng
doanh nghiệp
Phòng
kinh doanh
Phòng
kế toán
Các phòng giao
dịch trực thuộc
PGD. Hà Đông
PGD.ThanhXuân
PGD. Long Biên
PGD. Hồ Gươm
PGD. Minh Khai
PGD. Cầu Giấy
PGD. Ba Đình
PGD. Kim Liên
PGD. Bạch Mai

Phòng kiểm soát
nội bộ
Ban
Giám
đốc

4
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt
Năm 2010, sau những nỗ lực của bản thân mỗi tế bào trong nền kinh tế và cùng với
các giải pháp của chính phủ đã từng bước ngăn chặn được đà suy thoái tài chính, nền kinh
tế đã được phục hồi. Cùng với xu hướng của ngành ngân hàng, lãi suất huy động được
điều chỉnh tăng lên. Do đó, mà tổng vốn huy động của năm 2010 là 3537855 triệu đồng
tăng 23% so với năm 2009 và đạt vượt mức kế hoạch là 19%
Theo bảng số liệu trên ta thấy được: tổng vốn huy động năm 2009 là
2876305 tăng 60.58% so với năm 2008 va năm 2010 tăng 23% so với năm 2009.
Điều này cho thấy tổng nguồn vốn huy động của DongA Bank - chi nhánh Hà Nội
luôn tăng trong những năm gần đây. Mặc dù nền kinh tế còn nhiều khó khăn và sự
cạnh tranh mạnh mẽ của các NHTM khác, nhưng DongA Bank - chi nhánh Hà Nội
với những chính sách linh hoạt và hiệu quả vẫn hoàn thành vượt mức tăng trưởng
đã đặt ra. Đánh dấu sự phát triển đầy tiềm năng trong tương lai
1.1.3.2 Hoạt động tín dụng
Bảng 1.2: Cơ cấu nợ qua các năm
Chỉ tiêu
2008 2009 2010
Tỷ
Đồng
Tỷ
trọng
Tỷ
đồng

Tỷ
trọng
Tỷ
đồng
Tỷ
trọng
Tổng dư nợ 1439.13 100% 2932.88 100% 4335.88 100%
Nợ ngắn hạn 1095.61 76.13% 1829.82 62.39% 2574.21 59.37%
Nợ trung hạn 289.41 20.11% 908.60 30.98% 1021.10 23.55%
Nợ dài hạn 54.11 3.76% 194.45 6.63% 740.57 17.08%
Nguồn: Báo cáo tình hình hoạt động kinh doanh ngân hàng Đông Á
chi nhánh Hà Nội
Theo bảng số liệu ta thấy: tổng dư nợ 31/12/2010 là 4335.88 tỷ đồng tăng 45%
so với năm 2009 và tăng gần gấp ba lần so với năm 2008. Cùng với nhu cầu vốn
của thị trường tăng lên khi có phản ứng tích cực của nền kinh tế và chính sách kích
cầu hỗ trợ lãi suất đã đầy cầu vốn lên. Tỷ trọng cho vay trung và dài hạn đang giảm
dần, vì hiện nay ngân hàng đang hướng đến cho vay ngắn hạn và thận trọng cho vay
dài hạn theo định hướng của ngân hàng trong những năm tới là “ngân hàng bán lẻ”.
Trong thời gian tới, ngân hàng Đông Á - chi nhánh Hà Nội sẽ tập trung vào
các dự án lớn và có hiệu quả đối với tín dụng trung, dài hạn. Ngân hàng đã triển
khai sản phẩm cho vay 24 phút thấu chi qua tài khoản thẻ là sản phẩm dành cho tất
cả mọi người với thủ tục nhanh gọn trong 24 phút mà chưa có ngân hàng nào có
được. Một lần nữa DongA Bank nói chung và DongA Bank - chi nhánh Hà Nội nói
riêng khẳng định hình ảnh “người bạn đồng hành tin cậy”.
1.1.3.3 Hoạt động kinh doanh thẻ
SV: Ngô Đức Trọng Lớp: Kinh tế đầu tư 49A
5
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt
Thẻ là một thế mạnh của ngân hàng Đông Á nói chung và ngân hàng Đông
Á - chi nhánh Hà Nội nói riêng. Theo báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh thì số

lượng thẻ ngân hàng Đông Á chi nhánh Hà Nội phát hành năm 2008: 103478. Năm
2009: 107983 thẻ và năm 2010 là 214285 thẻ. Cho thấy số lượng thẻ phát hành đều
tăng qua các năm gần đây và năm 2010 số lượng thẻ được phát hành tăng gấp đôi so
với năm 2009. Điều đó càng chứng tỏ sự ưa chuộng của khách hàng với các loại thẻ
của ngân hàng và tiềm năng phát triển rất lớn về thẻ.
Ngân hàng Đông Á không ngừng ra các loại thẻ ngày càng nhiều tính năng
và tiện lợi cho người sử dụng. Năm 2010 đã tập trung phát triển thẻ với các chương
trình “100% khách hàng tiết kiệm có thẻ” và chương trình phủ sóng 1km.
1.1.3.4 Hoạt động thanh toán quốc tế và kinh doanh ngoại tệ
Bảng 1.3: Hoạt động thanh toán quốc tế và kinh doanh ngoại tệ
Chỉ tiêu Đơn vị 2008 2009 2010
Kinh doanh ngoại tệ
Doanh số mua - bán USD 283456728 510222110.4 765333166
Chuyển tiền
Doanh số chuyển tiền Tỷ đồng 883 1609.709 3190.44324
Phí thu Tỷ đồng 247 521.911 1036.51525
Thu chi hộ
Tổng doanh số thu chi hộ Tỷ đồng 1132 2106.652 3690.8543
Tổng phí thu Tỷ đồng 500 837.9 1385.8866
Nguồn: Báo cáo tình hình hoạt động kinh doanh ngân hàng Đông Á
chi nhánh Hà Nội
Đáp ứng đủ nhu cầu của khách hàng trong thanh toán quốc tế và đáp ứng kịp
thời cho chi trả kiều hối. Tổng doanh số mua bán các loại ngoại tệ quy USD trong
năm 2010 là 765 triệu USD, tăng 51% so với năm 2009. Năm 2009 tăng 81% so với
năm 2008. Nhìn chung năm 2010, doanh số thanh toán xuất nhập khẩu tăng mạnh
so với năm 2009 bởi lẽ tình hình sản xuất đã khởi sắc và khả quan hơn năm trước.
Xu hướng này sẽ còn đẩy mạnh trong những năm tới.
1.1.3.5 Kết quả hoạt động dịch vụ kinh doanh của ngân hàng
Bảng 1.4: Kết quả hoạt động kinh hoanh
Đơn vị: triệu đồng

SV: Ngô Đức Trọng Lớp: Kinh tế đầu tư 49A
6
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt
THU NHẬP HOẠT ĐỘNG 2008 2009 2010
Thu nhập lãi và các khoản thu nhập
tương tự
171981.5 481652 577982.4
Chi phí lãi và các chi phí tương tự 108118.875 371420.875 445705.05
 Thu nhập lãi thuần 63862.625 110230 132276
Thu nhập từ hoạt động dịch vụ 22593.375 25440.5 30528.6
Chi phí hoạt động dịch vụ 2852.75 6516.5 7819.8
 Lãi thuần từ hoạt động dịch vụ 19744 18924 22708.8
 Lãi thuần từ hoạt động kinh
doanh ngoại hối
2035.625 41670.625 50004.75
 Lãi thuần từ mua bán chứng
khoán kinh doanh
11611.375 1584 1900.8
Thu nhập từ hoạt động khác 7721.5 14160.25 16992.3
Chi phí hoạt động khác 192.125 71.25 85.5
 Lãi thuần từ hoạt động khác 7529.375 14089 16906.8
 Lãi/(lỗ) từ đầu tư mua cổ phần 1848.125 -1613.75 1056.247
TỔNG THU NHẬP HOẠT ĐỘNG 106627.75 184883.875 224853.4
CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG
Chi phí tiền lương 17422.75 26998.375 32398.05
Chi phí khấu hao và khấu trừ 6314.5 10286 12343.2
Chi phí hoạt động khác 19866.75 33429.375 40115.25
TỔNG CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG 43604 70713.75 84856.5
Lợi nhuận trước thuế 63023.75 114170.125 139996.9
Nguồn: Báo cáo tình hình hoạt động kinh doanh ngân hàng Đông Á

chi nhánh Hà Nội
Năm 2010, lợi nhuận trước thuế của DongA Bank – CN Hà Nội đạt
139996.9 triệu đồng, tăng 25826 triệu đồng so với năm 2009 tức là tăng 20% và
tăng gấp đôi so với năm 2008. Trong đó, tồng chi phí và doanh thu đều tăng tương
ứng là 14142 triệu đồng và 39969 triệu đồng.
Một nguyên nhân mà không kể đến đã tạo nên thành quả trên là do các
khoản vay được đảm bảo hơn. Do vậy, chi phí cho dự phòng và tổn thất giảm và
một số trường hợp được bồi hoàn lại. Có thể thấy điều này được phản ánh qua tình
trạng nợ quá hạn của ngân hàng
Trên đây là những kết quả mà ngân hàng Đông Á - chi nhánh Hà Nội đã đạt
được trong năm 2010. Tuy đã có những đánh dấu khả quan, rất đáng khích lệ nhưng
vẫn cần sự cố gắng của toàn thể cán bộ nhân viên để chi nhánh ngày càng có điểm
sáng mạnh mẽ trên lĩnh vực ngân hàng nói riêng và đối với nền kinh tế nói chung.
SV: Ngô Đức Trọng Lớp: Kinh tế đầu tư 49A
7
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt
1.2 Thực trạng công tác thẩm định dự án đầu tư vay vốn kinh doanh bất động
sản tại ngân hàng Đông Á - chi nhánh Hà Nội
1.2.1 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh
bất động sản
Công tác thẩm định dự án bất động sản tại chi nhánh chịu tác động của nhiều
nhân tố như: quy trình, nội dung, phương pháp thẩm định, trình độ chuyên môn của
cán bộ thẩm định, nguồn thông tin,… Vì vậy, có thể chia làm các nhân tố khách
quan và các nhân tố chủ quan.
1.2.1.1 Các nhân tố khách quan:
* Thứ nhất, về các yếu tố kinh tế vI mô: Các yếu tố kinh tế vĩ mô như tốc độ
tăng trưởng kinh tế, tỷ lệ lạm phát, thu nhập, sự thay đổi cung cầu thị trường đều
ảnh hưởng đến các yếu tố đầu vào, giá cả, tổng doanh thu, chi phí… cũng như dòng
tiền của dự án kinh doanh BĐS.
Ví dụ: Khi khủng hoảng kinh tế thế giới năm 2008 và năm 2009 vừa qua trên

toàn thế giới thì tất cả nền kinh tế các nước đều bị ảnh hưởng nhiều hay ít. Khi đó các
khách hàng vay vốn kinh doanh BĐS đều gặp khó khăn. Toàn hệ thống ngân hàng
cũng bị ảnh hưởng, các ngân hàng bé có nguy cơ phá sản nếu không có sự giúp đỡ của
ngân hàng trung ương. Vì vậy, cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu nói chung và kinh tế
Việt Nam nói riêng đã ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS trước
đó, khi mà các khách hàng vay vốn kinh doanh BĐS gặp khó khăn nhiều, dẫn đến gia
tăng các khoản nợ xấu khó đòi ngoài dự tính của ngân hàng.
Năm 2010 dấu hiệu của sự phục hồi kinh tế và đặc biệt năm 2011 này được
các chuyên gia dự báo nền kinh tế thế giới phục hồi nói chung và kinh tế Việt Nam
nói riêng. Mặt khác, Việt Nam đang trên con đường CNH - HĐH đất nước hoàn
thành các mục tiêu phát triển kinh tế đến năm 2015 và hướng tới năm 2020 đưa
nước ta cơ bản trở thành một nước công nghiệp hiện đại và định hướng phát triển
theo con đường XHCN. Đất nước phát triển trong những năm tới tạo điều kiện tốt
cho công tác thẩm định dự án về kinh doanh BĐS vì tạo điều kiện để đào tạo nhân
sự, con người, cơ sở vật chất tốt, kinh tế phát triển ổn định… đều tác động đến công
tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS.
 Từ đó sẽ ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS tại chi
nhánh, làm biến động những dự tính trong quá trình thẩm định. Ảnh hưởng đến việc
tính các chỉ tiêu tài chính vì nhập giá cả biến động…, giá trị TSĐB cũng biến động,
khía cạnh thị trường khi giá sản phẩm thay đổi. Do vậy, cán bộ thẩm định cần nắm
SV: Ngô Đức Trọng Lớp: Kinh tế đầu tư 49A
8
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt
vững hiểu biết kinh tế vĩ mô, nắm vững sự vận động phát triển nền kinh tế thế giới
nói chung và của Việt Nam nói riêng để đưa ra những nhận định về dự án thẩm định
chính xác, hợp lý khi mà dự án kinh doanh BĐS chịu ảnh hưởng biến động rất lớn
của môi trường kinh tế vĩ mô.
* Thứ hai, về hệ thống các chính sách của nhà nước: hệ thống văn bản
pháp luật của nhà nước về ngân hàng, nhất là các văn bản pháp lý liên quan đến lĩnh
vực kinh doanh BĐS chưa hoàn thiện, còn nhiều bất cập như: luật đất đai, vì thị

trường BĐS Việt Nam còn đang trong quá trình phát triển và hoàn thiện. Hơn nữa,
các văn bản được ban hành thường xuyên có sự thay đổi làm cho việc thẩm định
đánh giá dự án gặp khó khăn, dẫn đến ảnh hưởng nhất định đến hiệu quả của dự án
kinh doanh BĐS.
 Do đó, các văn bản pháp luật chính sách của nhà nước đều ảnh hưởng đến
công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS. Vì vậy, ngân hàng thường xuyên phải
cập nhập các văn bản pháp luật hiện hành có liên quan đến công tác thẩm định dự
án kinh doanh BĐS và đào tạo cán bộ thẩm định phải am hiểu về BĐS, đáp ứng
được yêu cầu mới trong quá trình thẩm định dự án kinh doanh BĐS.
Đặc biệt là khi thẩm định các dự án BĐS thì càng phải chú ý đến nền kinh tế
vĩ mô và các quy định chính sách của nhà nước, vì thị trường BĐS chịu ảnh hưởng
của rất nhiều yếu tố.
Ví dụ: Ở Việt Nam hiện nay thì về thị trường BĐS chưa phát triển ổn định,
vẫn đang trên đà phát triển. Như giá đất ở Hà Nội cao hơn giá trị sử dụng của nó rất
nhiều, Giá lên xuống thất thường phụ thuộc vào chính sách phát triển của thành
phố Hà Nội. Ví dụ như: mở con đường 32 thì giá đất tăng vọt. Năm 2008 chỉ
khoảng 24 triệu/m
2
, nhưng đến năm 2010, năm 2011 thì giá đất mặt đường 32 hơn
100 triệu/m
2
. Vì vậy, khi thẩm định các dự án BĐS thì cán bộ thẩm định gặp rất
nhiều khó khăn. Cán bộ thẩm định phải hiểu biết về kinh tế vĩ mô, các chính sách
phát triển của nhà nước… để có quyết định tốt nhất khi thẩm định dự án. Tuy nhiên,
để đòi hỏi một cán bộ hiểu hết tất cả lĩnh vực là một điều rất khó, do vậy đó lại phụ
thuộc vào khả năng lãnh đạo tổ chức bộ máy của ngân hàng sao cho chuyên môn
hóa và đạt kết quả tốt nhất.
* Thứ ba, về phía khách hàng: ngân hàng sẽ gặp trở ngại từ phía khách
hàng vay vốn kinh doanh BĐS. Đó là sự hạn chế về trình độ lập, thẩm định dự án
đầu tư kinh doanh BĐS và sự thiếu trung thực, lành mạnh trong việc cung cấp thông

tin cho cán bộ thẩm định. Trong quá trình thẩm định dự án kinh doanh BĐS thì các
SV: Ngô Đức Trọng Lớp: Kinh tế đầu tư 49A
9
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt
chất lượng thông tin do khách hàng cung cấp rất quan trọng, bao gồm các thông tin
về khả năng tiềm lực của công ty, các thông tin về dự án vay vốn để đầu tư kinh
doanh BĐS … tất cả sẽ tạo điều kiện hay gây khó khăn cho quá trình thẩm định dự
án kinh doanh BĐS.
 Do đó, về phía khách hàng cũng ảnh hưởng rất nhiều đến công tác thẩm
định dự án kinh doanh BĐS của ngân hàng. Dự án kinh doanh BĐS được khách
hàng lập và thẩm định k† càng trước khi phê duyệt sẽ tạo thuận lợi rất lớn cho ngân
hàng trong khâu xét duyệt cho vay. Và tính trung thực của khách hàng về các thông
tin của công ty mình và của dự án cũng ảnh hưởng lớn đến công tác thẩm định dự
án vay vốn kinh doanh BĐS tại ngân hàng. Cán bộ thẩm định cũng nên khuyên các
khách hàng cung cấp thông tin chính xác thì như vậy thẩm định dự án kinh doanh
BĐS mới có độ chính xác cao, hạn chế rủi ro cho cả khách hàng và cả phía ngân
hàng cho vay vì đã có thêm bước thứ hai sau bước lập dự án của khách hàng là
thẩm định của ngân hàng, để đảm bảo tính khả thi chắc chắn hơn của dự án. Đặc
biệt là khi các dự án kinh doanh BĐS đầy rủi ro và biến động thất thường trong giai
đoạn hiện nay.
1.2.1.2 Các nhân tố chủ quan:
* Thứ nhất, về quy trình thẩm định: Một quy trình thẩm định đầy đủ, cụ
thể, ngắn gọn sẽ giúp cho công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS được tiến hành
nhanh chóng và chính xác hơn, làm giảm bớt chi phí và thời gian thẩm định. Như
vậy, nếu có một quy trình thẩm định dự án kinh doanh BĐS khoa học, toàn diện thì
kết quả thẩm định sẽ tốt hơn và sát với thực tế hơn.
 Ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản.
Có rất nhiều khách hàng vay vốn với các mục đích xin vay, các lĩnh vực vay khác
nhau dẫn đến quy mô và loại món vay khác nhau. Vì vậy, không thể áp dụng dập
khuôn một quy trình thẩm định cho mọi loại dự án, làm như vậy sẽ lãng phí thời

gian vào việc thẩm định những nội dung không quan trọng. Cần có một quy trình
thẩm định tổng hợp, toàn diện làm cơ sở chung để từ đó có các quy trình thẩm định
riêng phù hợp với từng loại dự án, ví dụ: các dự án kinh doanh BĐS cần có một quy
trình riêng, dự án về thép cần có một quy trình riêng… như thế sẽ đảm bảo tính
thống nhất và hiệu quả trong công tác thẩm định. Hiện tại ở chi nhánh thì vẫn áp
dụng quy trình thẩm định chung cho tất cả các dự án
* Thứ hai, về các phương pháp thẩm đinh: Có nhiều phương pháp thẩm
SV: Ngô Đức Trọng Lớp: Kinh tế đầu tư 49A
10
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt
định, nhưng tuỳ vào từng dự án lĩnh vực cụ thể mà áp dụng phương pháp thẩm định
cho phù hợp. Ví dụ: các phương pháp thường dùng áp dụng cho những dự án bất
động sản riêng, cho vay doanh nghiệp đầu tư sản xuất lại áp dụng những phương
pháp thẩm định khác… vì mỗi lĩnh vực, mỗi loại dự án có những điểm khác nhau.
 Việc lựa chọn phương pháp phù hợp có ảnh hưởng quan trọng đến công
tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh BĐS. Vì vậy, chi nhánh cần phải có các quy
định về phương pháp thẩm định về từng ngành, từng lĩnh vực cụ thể. Bên cạnh đó
còn yếu tố thứ hai để lựa chọn phương pháp thẩm định phù hơp là cán bộ trực tiếp
thẩm định dự án kinh doanh BĐS vì trong quá trình thẩm định, cán bộ thẩm định
phải nhận thức rõ từng ưu nhược điểm của mỗi phương pháp để vận dụng cho tốt
vào từng loại dự án cụ thể. Như vậy, sự kết hợp tốt giữa ban lãnh đạo ngân hàng là
những người ra quy định cộng với trình độ chuyên môn của cán bộ thẩm định dự án
kinh doanh BĐS thì sẽ lựa chọn được phương pháp thẩm định phù hợp.
* Thứ ba, về nội dung thẩm định: Tương tự các nội dung trong lập dự án thì
trong thẩm định dự án sẽ có các nội dung để thẩm định. Tuy nhiên, ở ngân hàng thì
có cách thức thẩm định cũng có phần khác, mặt khác mỗi ngân hàng đều có những
nội dung thẩm định dự án khác nhau. Ngoài ra, thì còn tuỳ thuộc vào từng loại dự
án, tuỳ từng lĩnh vực cụ thể mà áp dụng các nội dung cần thẩm định khác nhau
Ví dụ: thẩm định các dự án BĐS hay những dự án phức tạp, có vốn đầu tư
lớn như thuỷ điện… thì cần áp dụng thẩm định k†, cẩn thận tất cả các nội dung.

Còn những dự án có quy mô nhỏ, đơn giản thì có thể giảm bớt các nội dung cần
thẩm định để giảm chi phí và thời gian thẩm định, đem lại hiệu quả tốt nhất.
 Như vậy, nội dung thẩm định ảnh hưởng rất lớn đến công tác thẩm định
dự án kinh doanh BĐS. Kết quả thẩm định từng nội dung của dự án kinh doanh
BĐS sẽ có ảnh hưởng trực tiếp đến việc ngân hàng có chấp nhận cho vay vốn hay
không. Vì vậy, ngân hàng cần quy định rõ các nội dung cần thẩm định đối với các dự
án lớn và những dự án nhỏ quy định vốn vay là bao nhiêu thì có thể chỉ cần thẩm định
những nội dung nào. Đối với dự án kinh doanh BĐS cán bộ thẩm định tại chi nhánh
cần thẩm định đầy đủ, chi tiết từng nội dung của dự án để có thể đưa ra kết luận chính
xác nhất, tránh những rủi ro có thể xảy ra.
* Thứ tư, Một số nhân tố ảnh hưởng khác:
- Về chất lượng nguồn nhân lực: Nguồn lực và trình độ chuyên môn của đội
SV: Ngô Đức Trọng Lớp: Kinh tế đầu tư 49A
11
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt
ngũ cán bộ là yếu tố quan trọng quyết định đến sự thành bại của hoạt động ngân hàng,
đặc biệt là trong công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS. Thẩm định dự án đầu tư
kinh doanh BĐS là một công việc hết sức phức tạp, nó không chỉ là việc tính toán theo
những công thức cho sẵn mà đòi hỏi cán bộ thẩm định phải hội tụ được các yếu tố:
kiến thức, kinh nghiệm, năng lực và phẩm chất đạo đức.
Kiến thức là sự am hiểu chuyên sâu về nghiệp vụ chuyên môn và sự hiểu biết
rộng về các lĩnh vực đời sống khoa học - kinh tế - xã hội. Kinh nghiệm của cán bộ
thẩm định cũng có ảnh hưởng rất lớn đến quá trình thẩm định, những tích lu† trong
hoạt động thực tiễn như tiếp xúc với khách hàng, khảo sát nơi hoạt động của doanh
nghiệp, phân tích các báo cáo tài chính… sẽ giúp cho các quyết định của cán bộ thẩm
định chính xác hơn. Năng lực là khả năng nắm bắt và xử lý công việc trên cơ sở kiến
thức và kinh nghiệm. Ngoài ba yếu tố trên, cán bộ thẩm định phải có tính kỷ luật cao,
phẩm chất đạo đức, lòng say mê và khả năng nhạy cảm với công việc. Phẩm chất đạo
đức cũng là yếu tố rất quan trọng vì nếu cán bộ thẩm định cố tình che giấu những điểm
chưa hiêu quả, chưa hợp lý của dự án thì cũng ảnh hưởng nghiêm trọng đến kết quả

thẩm định dự án kinh doanh BĐS.
 Do đó, chất lượng của cán bộ ngân hàng nói chung và đặc biệt chất lượng
cán bộ thẩm định nói riêng ảnh hưởng rất lớn tới công tác thẩm định dự án kinh daonh
BĐS. Cán bộ thẩm định dự án kinh doanh bất động sản yêu cầu một kiến thức chuyên
môn nhất định. Nên không phải cán bộ thẩm định nào cũng có đủ kiến thức và kinh
nghiệm, đạo đức để thẩm định tốt một dự án. Vì vậy, chi nhánh cần có những chính
sách, các chương trình nhằm đào tạo và nâng cao năng lực của nhân viên trong ngân
hàng nói chung và các cán bộ thẩm định kinh doanh BĐS nói riêng. Mặt khác, có các
chính sách tuyển dụng tốt để có thể thu hút được các ứng viên có phẩm chất, năng lực
chuyên môn tốt.
Cán bộ thẩm định trong chi nhánh thẩm định chung được tất cả các dự án.
Tuy nhiên cần nên ngoài những dự án chung thì những lĩnh vực dự án lớn như dự
án kinh doanh BĐS… thì cũng nên phân công cụ thể từng người, từng cán bộ thẩm
định để đào tạo thẩm định tốt những ngành lĩnh vực mình đảm nhân ngoài những
cái chung.
Ví dụ: các dự án của doanh nghiệp vừa và nhỏ, quy mô bé thì tất cả cán bộ
thẩm định có thể phân công ai làm cũng được. Tuy nhiên, đối với các dự án lớn, các
dự án phức tạp từng ngành từng lĩnh vực thì về lĩnh vực ai đảm nhận thì giao cho
SV: Ngô Đức Trọng Lớp: Kinh tế đầu tư 49A
12
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt
người đó: về dự án BĐS thì giao cho cán bộ thẩm định đảm nhận đã được qua các
lớp hiểu biết về lĩnh vực BĐS…
Như vậy, vừa kết hợp được cái chung và vừa tối đa hóa chuyên môn hóa của
tất cả các cán bộ thẩm định hiện có của chi nhánh để đạt được hiệu quả cao nhất.
Hơn nữa, phải chú trọng tuyển dụng đào đạo lớp kế cận  như vậy mới đạt được sự
phát triển cả chiều rộng và chiều sâu của ngân hàng, đó là sự phát triển bền vững.
Được như vậy thì cả lợi ích của cá nhân và lợi ích chung của chi nhánh đều được tối
đa, từ đó chi nhánh ngân hàng Đông Á Hà Nội sẽ có bước phát triển vượt bậc.
- Về nguồn thông tin và chất lượng thông tin thu nhập: Cần thu thập hai

vấn đề thông tin chính: Đó là thông tin về dự án vay vốn và thông tin về khả năng
tiềm lực của khách hàng. Trong thời đại bùng nổ về thông tin như hiện nay, việc thu
thập thông tin về khách hàng cho quá trình thẩm định không phải là vấn đề khó
khăn, mà quan trọng nguồn thông tin thu thập được phải đảm bảo đầy đủ, chính xác
và kịp thời không thì mới là vấn đề quan trọng và cần chú ý.
Đặc biệt là khi thẩm định đối với các dự án về BĐS vì thông tin sẽ khó thu thập
hơn và mức độ chính xác sẽ rất khó khi mà thị trường BĐS của nước ta vẫn còn đang
trong quá trình phát triển và còn phải hoàn thiện rất nhiều các văn hản pháp luật về lĩnh
vực BĐS. Đó là khó khăn về thông tin của dự án kinh doanh BĐS vay vốn và cũng là
khó khăn để thu thập thông tin về khách hàng vay vốn kinh doanh BĐS.
Ví dụ: trong định giá tài sản đảm bảo về lĩnh vực BĐS, khách hàng sở hữu
một tài sản BĐS A rồi đem thế chấp ngân hàng A’, lấy tiền đầu tư mua BĐS B rồi
đem thế chấp ngân hàng B’ để đầu tư mua BĐS C… Như vậy, sẽ gây khó khăn cho
quá trình thẩm định vì thu thập thông tin phải có sự liên lạc giữa các ngân hàng để
biết được khả năng tài chính thật sự của khách hàng để ra quyết định cho vay phù
hợp. Vì ví dụ như: trường hợp trên, nếu thời kỳ kinh tế phát triển ổn định thì không
có vấn đề gì, còn khi khủng hoảng kinh tế thì khách hàng trên khi định lại giá BĐS
lại sụt giảm không đủ tài sản trả ngân hàng, lúc đấy mới vỡ lẽ các ngân hàng biết thì
quá muộn. Cả khách hàng và ngân hàng đều vỡ nợ, ngân hàng chưa chắc đã thu hồi
được vốn gốc cho vay của mình.
 Do vậy, nguồn thông tin và chất lượng nguồn thông tin ảnh hưởng lớn tới
công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS. Các nguồn thông tin để thẩm định dự án
kinh doanh BĐS có thể lấy từ:
SV: Ngô Đức Trọng Lớp: Kinh tế đầu tư 49A
13
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt
+ Từ khách hàng xin vay vốn: thông qua các tài liệu khách hàng cung cấp
như hồ sơ dự án vay vốn, phỏng vấn trực tiếp chủ đầu tư, báo cáo tài chính công ty,
báo cáo khả thi dự án vay vốn, các giấy tờ khác…
+ Từ trung tâm thông tin rủi ro tín dụng của ngân hàng nhà nước CIC.

+ Từ các cơ quan có thẩm quyền và các nguồn thông tin bên ngoài khác như
internet, báo chí…
Chất lượng thông tin phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố: từ các yếu tố vĩ mô, khả
năng của ngân hàng, từ phía khách hàng… Do vậy, Để có được thông tin tốt và hạn
chế rủi ro thì ngân hàng cần có bộ phận thu thập thông tin để hỗ trợ cho công tác
thẩm định (đó là phòng quản trị rủi ro). Vì tại chi nhánh ngân hàng Đông Á Hà Nội
nhìn chung vẫn gộp cả tín dụng, thẩm định và rủi ro là một. Nhưng khi phát triển
trở thành ngân hàng lớn thì nên tách riêng, chuyên môn hóa để đạt hiệu quả cao
nhất cho chi nhánh.
- Về cơ sở vật chất phục vụ cho công tác thẩm định: Để thu thập và xử lý
các thông tin có hiệu quả cần phải có hệ thống trang thiết bị đầy đủ, đồng bộ và
hiện đại như: hệ thống máy tính, các chương trình phần mềm chuyên dụng để phân
tích và đánh giá dự án một cách chính xác. Nếu cơ sở vật chất không tốt thì sẽ làm
chậm tiến độ thẩm định, khó khăn nhiều trong việc thẩm định, tìm kiếm thông tin,
rủi ro tăng …
 Ảnh hưởng lớn đến công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS vì đây là
lĩnh vực cũng phức tạp cần cơ sở hạ vật chất tốt để làm việc. Tại chi nhánh thì đã
được trang bị cơ sở vật chất khá tốt, công nghệ hiện đại tạo điều kiện cho công tác
thẩm định dự án BĐS được chính xác, nhanh chóng và tiết kiệm được thời gian
thẩm định.
- Về thời gian, chi phí, chất lượng cho công tác thẩm định: Nếu thời gian
thẩm định quá lâu có thể làm giảm chất lượng thẩm định và có thể làm nhỡ tiến độ
thực hiện của dự án. Mặt khác, khi chi phí giảm thì có thể thời gian tăng… Nói
chung ba yếu tố thời gian - chi phí - chất lượng cho công tác thẩm định có mối quan
hệ chặt chẽ với nhau. Thông thường không thể đạt được cùng một lúc cả ba yếu tố
trên, mà chỉ được một hoặc hai yếu tố mà phải đánh đổi yếu tố còn lại.
 Ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án BĐS, vì vậy đòi hỏi phải phân
bổ thời gian - chi phí - chất lượng hợp lý tuỳ từng dự án cụ thể mà nên lựa chọn
đánh đổi gì. Tất nhiên là chất lượng là luôn cần tốt, còn chủ yếu là phải phân bổ hợp
SV: Ngô Đức Trọng Lớp: Kinh tế đầu tư 49A

14
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt
lý giữa thời gian và chi phí thẩm định dự án kinh doanh BĐS. Nhờ đó mà công tác
thẩm định dự án kinh doanh BĐS được thực hiện nhanh chóng, thuận lợi và đạt
được yêu cầu đề ra.
* Tóm lại: Công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh BĐS tại chi nhánh
chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố cả yếu tố chủ quan và khách quan. Tuy vậy, thì
tất cả các yếu tố này đều có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Vì vậy, muốn công tác
thẩm định dự án kinh doanh BĐS tại chi nhánh có thể thực hiện tốt thì cần kết hợp
hài hoà hợp lý các nhân tố ảnh hưởng, sao cho đạt được mục tiêu, kết quả tốt nhất.
1.2.2 Đặc điểm của các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có ảnh hưởng
đến công tác thẩm định dự án
* Một số khái niệm cơ bản:
- Bất động sản: là các tài sản bao gồm đất đai, tài sản gắn liền với đất đai
nhà ở, công trình xây dựng và tài sản gắn liền với công trình xây dựng đó.
- Thị trường BĐS: là tổng hòa quan hệ giao dịch về BĐS được thực hiện
thông qua các quan hệ hàng hóa tiền tệ. Định nghĩa này tương đối đầy đủ vì BĐS
đôi khi là hàng hóa ảo nên có thể giao dịch qua internet Vì vậy, chỉ nói về địa
điểm giao dịch thì không đầy đủ.
- Kinh doanh BĐS: là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển
nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho
thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Theo loại hình đầu tư, các dự án đầu tư kinh
doanh BĐS hiện nay bao gồm :
+ Dự án đầu tư xây dựng cao ốc văn phòng cho thuê: là dự án đầu tư xây
dựng mặt bằng, văn phòng, siêu thị, nhà kho để cho thuê.
+ Dự án đầu tư xây dựng trung tâm thương mại, hội nghị, chợ: là dự án đầu
tư kinh doanh các trung tâm thương mại, trung tâm hội nghị, chợ.
+ Dự án xây dựng khu đô thị, khu chung cư, nhà ở: là dự án xây dựng nhà
chung cư, nhà ở tại các khu đô thị, khu dân cư từ khâu đầu tư cơ sở hạ tầng cho đến
khi hoàn tất việc xây dựng nhà để đưa vào kinh doanh.

+ Dự án đầu tư cơ sở hạ tầng khu dân cư, khu đô thị: là dự án đầu tư cho
phần cơ sở hạ tầng tại các khu dân cư, khu đô thị.
+ Dự án xây nhà trên cơ sở hạ tầng có sẵn: là dự án xây dựng nhà ở tại các
khu dân cư, khu đô thị trên cơ sở hạ tầng có sẵn.
SV: Ngô Đức Trọng Lớp: Kinh tế đầu tư 49A
15
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt
+ Dự án đầu tư xây dựng khu du lịch: là dự án đầu tư vào khu nghỉ mát
(resort), xây dựng công viên, các khu kinh doanh dịch vụ, giải trí, đầu tư xây dựng
nhà nghỉ, khách sạn và đầu tư các BĐS kinh doanh khác phục vụ cho hoạt động
kinh doanh du lịch.
+ Dự án kinh doanh BĐS kết hợp với các hình thức kể trên: là dự án kết hợp
ít nhất hai hình thức đầu tư kể trên
* Đặc điểm của các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có ảnh hưởng
đến công tác thẩm định dự án:
Đặc điểm của dự án đầu tư kinh doanh BĐS sẽ có ảnh hưởng lớn đến quy
trình, phương thức và nội dung thẩm định. Vì vậy, cần phải tìm hiểu rõ các đặc
điểm của dự án kinh doanh BĐS để biết được tầm ảnh hưởng của nó đến công tác
thẩm định, từ đó lựa chọn được những phương pháp và nội dung thẩm định cho phù
hợp để đạt kết quả tốt nhất. Cụ thể, bao gồm các đặc điểm cơ bản sau:
- Thứ nhất, các dự án đầu tư kinh doanh BĐS thường có quy mô “vốn
lớn” và “thời gian đầu tư kéo dài”:
Ví dụ: dự án xây dựng trung tâm thương mại năm 2010 là Grand Plaza hiện
đại cạnh tranh với Vimcom và Parkson, dự án Keang Nam xây dựng văn phòng cho
thuê cao cấp cao nhất Hà Nội và cũng là toà nhà cao nhất của Việt Nam…. Đấy là
những dự án lớn và có mức vốn đầu tư rất nhiều, tất nhiên là thời gian hoàn thành
dự án dài. Còn các dự án BĐS khác như xây dựng các khu đô thị chung cư M† Đình
I, M† Đình II… đều có khối lượng vốn đầu tư phải lớn và mất nhiều thời gian hoàn
thành.
Vì vậy, các dự án kinh doanh BĐS thường có vốn đầu tư lớn nên ngoài tiền

của chủ đầu tư ra thì hầu hết tất cả các dự án phải huy động vốn qua các trung gian
tài chính và thị trường vốn. Và nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng hầu như được chủ
đầu tư phải vay khi đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh BĐS.
+ Các dự án kinh doanh BĐS thường có quy mô “vốn lớn”: do yếu tố chủ
yếu cấu thành BĐS là đất đai, mà đất đai lại có giá trị lớn. Mặt khác, nếu là đầu tư
trên cơ sở đã có đất rồi thì yếu tố thứ hai làm cho dự án BĐS cần vốn lớn là chi phí
xây dựng cao. Từ hai nguyên nhân trên dẫn đến các dự án kinh doanh BĐS thường
có số vốn đầu tư lớn.
 Từ đó ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS tại ngân
hàng. Dự án có quy mô vốn lớn nên công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh
BĐS cần chú trọng đến việc thẩm định nội dung khía cạnh tài chính của dự án về
SV: Ngô Đức Trọng Lớp: Kinh tế đầu tư 49A
16
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt
vốn đầu tư: bao gồm tổng vốn đầu tư dự án, nguồn vốn và cả nhu cầu vốn đầu tư
theo tiến độ thực hiện dự án. Cán bộ thẩm định cần sử dụng phương pháp so sánh
đối chiếu các chỉ tiêu so sánh với các văn bản quản lý hiện hành như nghị định 112
chính phủ và thông tư 04 hướng dẫn… Nội dung cần chú ý nữa là định giá TSĐB
tiền vay xem có đủ để bảo đảm cho vốn vay không, áp dụng phương pháp so sánh
đối chiếu các chỉ tiêu để kiểm tra so sánh các giấy tờ liên quan đến TSĐB với văn
bản pháp lý.
+ Các dự án kinh doanh BĐS thường có “thời gian đầu tư kéo dài”: vì dự
án đầu tư về kinh doanh BĐS thường gắn liền với hoạt động xây dựng. Do đó, thời
gian đầu tư xây dựng hoàn thành dự án thường kéo dài tính bằng năm. Cũng vì thế
mà vốn đầu tư cho dự án này thường có tính thanh khoản, linh hoạt không cao vì
thường trong công trình xây dựng dở dang. Vốn trong gian đoạn này chưa sinh lời
và chưa phát huy tác dụng. Bên cạnh đó, sau khi dự án hoàn thành để hoạt động
kinh doanh những năm đầu trả nợ ngân hàng tốt hay không cũng là vấn đề cần lưu
ý. Cần chú ý là là thời gian đầu tư dài thì giá BĐS có thể thay đổi thường xuyên bất
ngờ vì thị trường BĐS của Việt Nam đang trong quá trình phát triển và hoàn thiện

cơ chế chính sách…
 Ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS tại ngân hàng.
Từ đặc điểm này cán bộ thẩm định cần chú ý thẩm định nội dung k† thuật của dự án
để đánh giá tiến độ xây dựng hoàn thành dự án: gồm thẩm định địa điểm dự án,
công nghệ thiết bị dự án lựa chọn, NVL đầu vào dự án, các giải pháp xây dựng,
kiến trúc. Để thẩm định nội dung này cần sử phương phương pháp so sánh đối
chiếu các chỉ tiêu, phương pháp dự báo và thống kê kinh nghiệm. Bên cạnh đó cũng
cần chú ý khía cạnh tài chính vì biến động doanh thu, chi phí, thay đổi các chỉ tiêu
hiệu quả tài chính. Cần sử dụng phương pháp phân tích độ nhạy xem mức độ thay
đổi của các yếu tố ảnh hưởng đến các chỉ tiêu tài chính của dự án kinh doanh BĐS.
- Thứ hai, các dự án kinh doanh BĐS thường có “vị trí cố định” về vị trí
địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được: do các dự án BĐS luôn gắn
liền với đất đai, mà đất thường cố định và không di dời được nên dự án BĐS
thường có đặc điểm cố định về vị trí. Biểu hiện vị trí thể hiện ở khoảng cách và khả
năng tiếp cận. Vị trí của dự án BĐS như địa điểm cụ thể, môi trường kinh tế, chính
trị, xã hội, pháp lý, cảnh quan, kết cấu hạ tầng… ảnh hưởng đến giá trị và giá cả sản
phẩm của dự án. Do vậy người kinh doanh BĐS phải có tầm nhìn, dự đoán về
khoảng cách và khả năng tiếp cận của vị trí thực hiện dự án để đạt hiệu quả tốt
SV: Ngô Đức Trọng Lớp: Kinh tế đầu tư 49A
17
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt
Ví dụ về khả năng sinh lời: toà nhà chung cư ở Vimcom 4-5000$/m
2
, cũng là
một nhà chung cư có tính công năng như thế nhưng ở nơi khác thì chỉ 3000$/m
2
 Ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS. Dự án kinh
doanh BĐS thường có vị trí cố định nên cán bộ thẩm định cần chú ý thẩm định về
địa điểm của dự án xem vị trí dự án có thuận lợi và phù hợp để dự án được thực
hiện hay không, từ đó có quyết định đúng về dự án xem có khả năng thực hiện để

thu hồi vốn và lãi. Khi thẩm định địa điểm (khía cạnh k† thuật dự án) cán bộ thẩm
định cần sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu các chỉ tiêu: so sánh với các văn
bản pháp lý xem dự án có nằm trong quy hoạch phát triển KTXH của địa phương
hay không, so sánh văn bản pháp lý xem chất đất, địa chất vì liên quan đến nền
móng xây dựng dự án…
- Thứ ba, các dự án kinh doanh BĐS thường có “tính dị biệt”: Do sự khác
biệt về vị trí lô đất, về kết cấu xây dựng (tròn, vuông…), về hướng và quanh cảnh
tạo nên tính dị biệt của các dự án kinh doanh BĐS. Do vậy, không một dự án kinh
doanh BĐS nào giống một dự án BĐS nào. Ví dụ: hai phòng diện tích giống nhau,
xây giống nhau, nhưng khác nhau về hướng, quanh cảnh… Vì vậy, người kinh
doanh BĐS phải biết khai thác đặc điểm đó: tốt giữ, xấu bỏ.
 Ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS tại ngân hàng,
liên quan đến nội dung thẩm định định giá tài sản đảm bảo, địa điểm dự án xây
dựng, khía cạnh thị trường sản phẩm dự án. Do đặc điểm này, nên khi thẩm định
cán bộ thẩm định cần chú ý khi áp dụng các phương pháp thẩm định: dự án kinh
doanh BĐS có tính dị biệt nên không thể so sánh một cách dập khuân giữa các dự
án kinh doanh BĐS (đó là khi áp dụng phương pháp so sánh đối chiếu các chỉ tiêu,
nên chú ý so sánh giữa các dự án kinh doanh BĐS chỉ mang tính tương đối). Do
vậy, cán bộ thẩm định phải có độ linh hoạt cao để giải quyết, ứng biến mọi trường
hợp dự án cho phù hợp.
- Thứ tư, các dự án kinh doanh BĐS “mang tính vùng, tính khu vực sâu
sắc” và “mang nặng những yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội”: nguyên
nhân xuất phát từ dự án kinh doanh BĐS có đặc điểm là không thể di dời được, gắn
liền với những điều kiện tự nhiên, KTXH của từng vùng và từng khu vực. Mặt
khác, nhu cầu về sản phẩm dự án kinh doanh BĐS ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia,
mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
Thậm chí còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư đó.
SV: Ngô Đức Trọng Lớp: Kinh tế đầu tư 49A
18
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt

Ví dụ: xây dựng một trung tâm thương mại cao cấp như Vimcom, Parkson…
ở Hà Nội còn được vì người dân Hà Nội có những người thu nhập cao có nhu cầu
và khả năng sử dụng các dịch vụ sản phẩm dự án. Nhưng nếu đầu tư dự án như thế
mà xây dựng ở các tỉnh phía Tây Bắc, hiện tại rất ít người có nhu cầu và có khả
năng sử dụng sản phẩm dự án, như vậy thì dự án không khả thi và thất bại là điều
gần như chắc chắn.
Do vậy, các quan hệ giao dịch BĐS thường chỉ diễn ra từng vùng. Quan hệ
cung cầu giá cả BĐS chỉ ảnh hưởng trong một vùng, một khu vực nhất định, ít ảnh
hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến thị trường BĐS của các vùng, các khu vực
khác.
 Đặc điểm này ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS.
Cán bộ thẩm định hiểu được đặc điểm này từ đó vận dụng vào trong quá trình thẩm
định dự án kinh doanh BĐS: nội dung nghiên cứu thị trường của dự án kinh doanh
BĐS phải đặt chúng trong từng khu vực, gắn chúng với các điều kiện tự nhiên, kinh
tế - chính trị - xã hội của vùng, của khu vực. Phải quan tâm đến tập quán, thị hiếu,
tâm lý xã hội của từng vùng để kiểm tra xem việc lập dự án kinh doanh BĐS của
khách hàng có phù hợp hay không. Bên cạnh đó, cần lưu ý không thể lấy quan hệ
cung cầu hay giá cả BĐS của vùng này, khu vực này mà áp dụng cho vùng khác,
khu vực khác. Khi phân tích nội dung thị trường, cán bộ thẩm định cần sử dụng
phương pháp so sánh đối chiếu các chỉ tiêu và phương pháp dự báo.
- Thứ năm, các dự án kinh doanh BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp
luật, sự quản lý của nhà nước: Sự tham gia của Nhà nước thông qua yếu tố pháp
luật sẽ làm cho thị trường BĐS ổn định hơn và an toàn hơn. Dự án kinh doanh BĐS
liên quan và chịu sự chi phối của nhiều chính sách pháp luật: trực tiếp là luật kinh
doanh BĐS, sau nữa là các luật đất đai, luật đầu tư, luật xây dựng, luật dân sự, và
một loạt hệ thống văn bản, các quy định, hướng dẫn pháp luật có liên quan. Tuy
nhiên, thị trường BĐS ở Việt Nam vẫn đang trên đà phát triển và đang dần hoàn
thiện các quy định, các văn bản pháp luật nên hiện tại thì các văn bản liên quan đến
hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS còn chưa hoàn thiện.
 Từ đó cũng ảnh hưởng đến công tác thẩm định dự án kinh doanh BĐS tại

ngân hàng, ngay cả các tiêu chí để thẩm định về dự án kinh doanh BĐS vẫn còn
nhiều chỗ chưa hợp lý. Đòi hỏi ngân hàng phải thường xuyên cập nhập các quy
định và văn bản pháp luật mới để áp dụng phù hợp với thời điểm thẩm định dự án,
cán bộ thẩm định phải am hiểu luật để có thể thẩm định được dự án. Từ đặc điểm
SV: Ngô Đức Trọng Lớp: Kinh tế đầu tư 49A
19
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt
này cán bộ thẩm định cần sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu các chỉ tiêu. Nội
dung cần thẩm định: thẩm định hồ sơ pháp lý của dự án. Áp dụng các tiêu chuẩn,
quy định pháp luật liên quan để thẩm định khía cạnh thị trường, k† thuật, tổ chức
quản lý, khía cạnh tài chính và KTXH của dự án kinh doanh BĐS và TSĐB tiền
vay.
- Cuối cùng, các dự án kinh doanh BĐS thường có độ rủi ro cao: Nguyên
nhân của đặc điểm này xuất phát từ chính các đặc điểm đã nêu ở trên như: vốn đầu
tư lớn, thời gian đầu tư kéo dài, chịu ảnh hưởng của các biến cố vĩ mô… Tất cả đều
khiến cho dự án kinh doanh BĐS có độ rủi ro rất cao. Bên cạnh những rủi ro có thể
dự báo trước và có cách phòng ngừa, thì có những rủi ro không thể dự báo trước
được (rủi ro bất định). Ví dụ: rủi ro về lạm phát, khủng hoảng kinh tế, thiên tai, rủi
ro biến động về giá cả hàng hóa BĐS, các quy định điều chỉnh của Nhà nước về
BĐS như giá cả đất đai ở từng khu vực…
 Các rủi ro ảnh hưởng rất nhiều đến công tác thẩm định dự án kinh doanh
BĐS tại ngân hàng. Để giảm và hạn chế rủi ro trong quá trình thẩm định thì ngoài
có đội ngũ cán bộ thẩm định tốt, thì ngân hàng cần xây dựng đội ngũ hỗ trợ công
tác thẩm định tốt, đó là phòng quản trị rủi ro và cả các nhân viên tín dụng trong việc
tìm kiếm thông tin khi tiếp xúc trực tiếp với khách hàng…. Từ đặc điểm này, các
phương pháp cần thẩm định: phương pháp thẩm định theo trình tự, phương pháp so
sánh đối chiếu các chỉ tiêu, phương pháp phân tích độ nhạy, phương pháp thống kê
kinh nghiệm và phương pháp triệt tiêu rủi ro. Từ đó, vận dụng vào phân tích thẩm
định tất cả các nội dung bao gồm: thẩm định hồ sơ pháp lý của dự án, thẩm định
khía cạnh thị trường, khía cạnh k† thuật, tổ chức quản lý thực hiện dự án, khía cạnh

tài chính và khía cạnh KTXH của dự án kinh doanh BĐS, TSĐB tiền vay.
* Tóm lại: Các đặc điểm chủ yếu của dự án đầu tư kinh doanh BĐS được
nghiên cứu trình bày ở trên sẽ có ảnh hưởng lớn đến quy trình, phương thức và nội
dung thẩm định tại chi nhánh nói riêng và của hệ thống ngân hàng nói chung. Đặc
biệt là phương pháp và nội dung thẩm định. Vì vậy, cần phải nghiên cứu tìm hiểu rõ
các đặc điểm cốt yếu của dự án kinh doanh BĐS để biết được tầm ảnh hưởng quan
trọng của nó đến công tác thẩm định dự án đầu tư kinh doanh BĐS tại ngân hàng.
Từ đó lựa chọn được những phương pháp và nội dung thẩm định cho phù hợp để
đạt kết quả tốt nhất trong quá trình thẩm định dự án kinh doanh BĐS tại chi nhánh.
Từ nghiên cứu trên, có thể rút ra những phương pháp và nội dung cần thẩm định dự
án kinh doanh BĐS nói chung. Phương pháp cần thẩm định: phương pháp thẩm
SV: Ngô Đức Trọng Lớp: Kinh tế đầu tư 49A
20
Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt
định theo trình tự, phương pháp so sánh đối chiếu các chỉ tiêu, phương pháp dự báo,
phương pháp phân tích độ nhạy, phương pháp thống kê kinh nghiệm và phương
pháp triệt tiêu rủi ro. Nội dung cần thẩm định: thẩm định tất cả các nội dung của dự
án từ thẩm định hồ sơ pháp lý của dự án, đến thẩm định khía cạnh thị trường, khía
cạnh k† thuật, tổ chức quản lý thực hiện dự án, khía cạnh tài chính và khía cạnh
KTXH của dự án kinh doanh BĐS và TSĐB tiền vay.
Đây là phương pháp và nội dung thẩm định nói chung, còn tuỳ thuộc vào mức
độ từng dự án kinh doanh BĐS mà có thể lựa chọn cho phù hợp với yêu cầu để đạt
được kết quả và hiệu quả thẩm định tốt nhất.
1.2.3 Mục đích, yêu cầu và căn cứ thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất
động sản
1.2.3.1 Mục đích thẩm định dự án kinh doanh BĐS
Thẩm định các dự án kinh doanh BĐS cũng như các dự án đầu tư nói chung
tại chi nhánh ngân hàng Đông Á Hà Nội nhằm mục đích là đánh giá tính khả thi của
dự án đầu tư, từ đó xem xét quyết định cho vay vốn dự án có tính khả thi. Tuy
nhiên, về các dự án kinh doanh BĐS có một số đặc điểm riêng biệt như vốn lớn, rủi

ro thường cao… nên khi cho vay vốn nhiều thì ngân hàng cũng thu được lãi cao,
doanh thu cao, nhưng kèm theo đó là các rủi ro cũng cao.
 Do vậy, mục đích thẩm định dự án kinh doanh BĐS là kiểm tra thẩm định
dự án vay vốn: “có khả năng trả nợ” hay “bảo tồn vốn” và “có lãi”. Đây là hai
tiêu chí quan trọng khi thẩm định dự án đầu tư tại ngân hàng. Trong đó nội dung
“bảo tồn vốn” hay “có khả năng trả nợ” là quan trọng nhất. Vì:
- Đối với các dự án kinh doanh BĐS có tính khả thi cao: thì tất nhiên khả năng
khách hàng hoàn vốn đúng hạn cả gốc và lãi là tốt. Như vậy, ngân hàng quyết định giải
ngân cho vay vốn vì hai tiêu chí “bảo tồn vốn” và “có lãi” đều có thể đạt được.
- Tuy nhiên, nếu một dự án có tính khả thi bình thường, có thể tính khả thi
không cao lắm. Nhưng khi thẩm định dự án, ngân hàng ngoài xét tính khả thi dự án
thì vấn đề quan trọng vẫn chủ yếu là hai tiêu chí trên để đảm bảo sự hoạt động kinh
doanh của ngân hàng, chứ không thể vừa thấy các dự án tính khả thi không cao lắm
mà bác bỏ luôn. Do đó, có hai khả năng:
+ Quyết định cho vay: ít nhất tối thiểu phải đạt tiêu chí “bảo tồn vốn”, còn
tiêu chí “có lãi” có khả năng đạt được cao.
Ví dụ: khi thẩm định thấy tính khả thi dự án kinh doanh BĐS không cao lắm,
nhưng phần thẩm định “tài sản đảm bảo” thấy rất tốt. Như vậy, đảm bảo được khả
SV: Ngô Đức Trọng Lớp: Kinh tế đầu tư 49A
21