Thẩm định giá tài sản thế chấp phục vụ cho hoạt động tín dụng Ngân hàng tại Công ty CP Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam Thực trạng và giải pháp

Chuyên đề tốt nghiệp
MỤC LỤC
Tổng 46
Liên hệ chị Dung, ĐT: 0904500600 49
CHƯƠNG 3 62
MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO CÔNG TÁC THẨM
ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP PHỤC VỤ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG TẠI CÔNG
TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM 62
3.1. Định hướng phát triển dịch vụ thẩm định giá của Việt Nam trong thời gian tới: 62
3.3.2 Đẩy mạnh công tác thiết lập kho giá 63
3.4. Kiến nghị với cơ quan có thẩm quyền các biện pháp nhằm tăng tính hiệu quả cho
công tác thẩm định giá trong thời gian tới 64
3.4.1 Hoàn thiện khung pháp lý về thẩm định giá: 64
3.4.2 Thắt chặt quản lý đối với thông tin thị trường, phát triển lành mạnh thị trường.64
3.4.3 Tăng cường đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá, cấp thẻ thẩm định viên
65
SV: Nguyễn Minh Thao Lớp: Thẩm định giá K50
Chuyên đề tốt nghiệp
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS : Bất động sản
DCF : Phương pháp dòng tiền chiết khấn
IVSC : Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế
QSD : Quyền sử dụng
VVFC : Công ty cổ phần định giá và dịch vụ tài chính Việt Nam
TNHH : Trách nhiệm hữu hạn
CP : Cổ phần
TS : Tài sản
UBND : Ủy ban nhân dân
TSSS : Tài sản so sánh
TSTĐ : Tài sản thẩm định giá
BĐS SS : Bất động sản so sánh

XDCB : Xây dựng cơ bản
SV: Nguyễn Minh Thao Lớp: Thẩm định giá K50
Chuyên đề tốt nghiệp
DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU
Sơ đồ 1.1: Tổ chức bộ máy công ty Error: Reference source not found
Sơ đồ 2.1: Quy trình cho vay thế chấp tài sản Error: Reference source not found
Bảng 2.2: Mô tả hiện trạng công trình xây dựng thẩm định giá. Error: Reference source not
found
Bảng 2.3: Xác định giá trị còn lại của CTXD Error: Reference source not found
Bảng 2.4: Phân tích tính toán chất lượng còn lại của công trình Error: Reference source not
found
Bảng 2.5: Xác định giá trị công trình xây dựng cần thẩm định giá. .Error: Reference source
not found
Bảng 2.6: Bảng tính chất lượng còn lại theo phương pháp kinh tế kỹ thuật Error: Reference
source not found
Bảng 2.7: Bảng thông tin so sánh Error: Reference source not found
Bảng 2.8: Bảng điều chỉnh yếu tố so sánh Error: Reference source not found
Bảng 2.9: Bảng mô tả tổng hợp các tài sản so sánh với tài sản thẩm định giá Error:
Reference source not found
Bảng 2.10: Bảng xác định tỷ trọng và chất lượng còn lại của từng bộ phậnError: Reference
source not found
Bảng 2.11: Bảng điều chỉnh các yếu tố so sánh Error: Reference source not found
Sơ đồ 2.11: Mô tả tốc độ tăng trưởng của nguồn nhân lực Error: Reference source not
found
SV: Nguyễn Minh Thao Lớp: Thẩm định giá K50
Chuyên đề tốt nghiệp
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài:
Trong các hoạt động tín dụng ngân hàng, việc thẩm định giá tài sản thế chấp
và cầm cố đóng một vai trò rất quan trọng. Từ năm 2003, Ngân Hàng Nhà Nước đã

yêu cầu các ngân hàng ban hành các hướng dẫn thực hiện các quy định về bảo lãnh
tín dụng trong hệ thống của mình. Đến nay, hoạt động thẩm định giá tài sản thế
chấp đã được triển khai khá bài bản tại nhiều ngân hàng. Nhưng với nhiều ngân
hàng, đặc biệt là các ngân hàng thương mại cổ phần, việc thẩm định giá chủ yếu do
cán bộ tín dụng kiêm nhiệm, chưa có bộ phận chuyên môn về thẩm định giá tài sản
thế chấp và cầm cố nên hiệu quả của hoạt động này còn chưa cao. Rất nhiều trường
hợp tiêu cực đã xảy ra khi khách hàng tìm cách thoả thuận với cán bộ tín dụng về
giá trị tài sản nhằm đạt được mức tiền vay mong muốn.
Những vướng mắc trong khâu thẩm thẩm định giá tài sản thế chấp và cầm cố
cũng gây ra nhiều khó khăn cho cả bên vay và cho vay. Về phía các cá nhân, doanh
nghiệp, việc thẩm định giá tài sản quá thấp gây ra thiệt thòi khiến họ không vay
được đủ lượng vốn mà họ cần. Về phía các ngân hàng, số liệu mà các khách hàng
cung cấp không đầy đủ và minh bạch trong khi họ lại không có điều kiện kiểm tra
chứng thực thông tin này khiến cho công tác thẩm định giá gặp nhiều trở ngại và
chất lượng chưa cao.
Trong nhiều trường hợp các ngân hàng không đủ điều kiện và năng lực để
thẩm định giá tài sản thế chấp, cầm cố hoặc khách hàng muốn có một bản báo cáo
định giá khoa học và thuyết phục khi đem tài sản đi vay vốn. Khi đó sự tham gia
của các tổ chức, công ty thẩm định giá chuyên nghiệp là rất cần thiết để xác định giá
trị tài sản nói chung và bất động sản nói riêng một cách khoa học và khách quan.
Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam (VVFC) là một trong
những công ty đầu tiên hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá tài sản có đầy đủ
điều kiện theo quy định của luật pháp hiện hành trong lĩnh vực này. Khách hàng
chủ yếu của công ty là các ngân hàng, các doanh nghiệp có nhu cầu thẩm định giá
tài sản phục vụ hoạt động vay và cho vay, còn đối tượng thẩm định giá phần lớn là
bất động sản và dây chuyền máy móc.
Từ thực tế công tác thẩm định giá tài sản thế chấp, cầm cố ở nước ta và quá
trình thực tập tại công ty VVFC em chọn đề tài báo cáo thực tập tốt nghiệp là
“Thẩm định giá tài sản thế chấp phục vụ cho hoạt động tín dụng Ngân hàng tại
Công ty CP Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam: Thực trạng và giải pháp”.

SV: Nguyễn Minh Thao Lớp: Thẩm định giá K50
1
Chuyên đề tốt nghiệp
2. Mục đích nghiên cứu:
Nghiên cứu cơ sở khoa học về thẩm định giá tài sản thế chấp là bất động
sản và dây chuyền máy móc; đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá tài sản thế
chấp và cầm cố tại công ty VVFC; đưa ra một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn
thiện hoạt động thẩm định giá tài sản thế chấp tại công ty VVFC cũng như hoạt
động thẩm định giá tài sản thế chấp ở nước ta.
3. Phương pháp nghiên cứu:
Phân tích, tổng hợp, so sánh và thống kê và có tiến hành phỏng vấn xin ý
kiến cán bộ của phòng thẩm định giá công ty VVFC
4. Phạm vi nghiên cứu:
Các tài sản (bất động sản và động sản) thẩm định giá cho mục đích thế chấp,
cầm cố tại công ty CP Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam
5. Kết cấu đề tài:
Ngoài phần mục lục, danh mục bảng các từ viết tắt, lời mở đầu và kết luận
đề tài gồm 03 chương:
Chương 1: Giới thiệu về Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài chính
Việt Nam
Chương 2: Thực trạng thẩm định giá tài sản thế chấp cầm cố phục vụ
cho hoạt động tín dụng Ngân hàng tại Công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ
Tài chính Việt Nam
Chương 3: Một số giải pháp kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng công
tác thẩm định giá tài sản thế chấp phục vụ hoạt động tín dụng Ngân hàng tại
công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam
Em xin chân thành cám ơn sự giúp đỡ của Th.s Nguyễn Thị Minh Phương và
các anh chị cán bộ phòng thẩm định giá công ty VVFC đã giúp em hoàn thành
chuyên đề thực tập này.
SV: Nguyễn Minh Thao Lớp: Thẩm định giá K50

2
Chuyên đề tốt nghiệp
CHƯƠNG 1
GIỚI THIỆU VỀ CÔNG TY CP ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH
VIỆT NAM (VVFC)
1.1. Giới thiệu tổng quan về công ty
Công ty CP Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam (VVFC) được chuyển
đổi từ Trung tâm Thẩm định giá - Bộ Tài chính, với hơn 13 năm kinh nghiệm hoạt
động và là đơn vị Thẩm định giá đầu tiên được thành lập và hoạt động có uy tín
nhất với số lượng Thẩm định viên về giá nhiều nhất tại Việt Nam.
Tên giao dịch bằng
tiếng Việt
: CÔNG TY ĐỊNH GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH
VIỆT NAM
Tên giao dịch bằng
tiếng Anh
: VIET NAM VALUATION AND FINANCE
CONSULTANCY JOINT STOCK COMPANY (VVFC)
Địa chỉ trụ sở chính : Số 3 Thụy Khuê - Quận Tây Hồ - Hà Nội
Điện thoại : 080.44186, 080.43139, 04.38432171, 04.22424092
Fax : 04.38472271 (Văn phòng)/ 04.37281550 (Phòng Nghiệp
vụ)
Mã số thuế : 0102576353
Tài khoản : : 102010000030997, Ngân hàng Thương mại Cổ phần Công
thương Việt Nam – Chi nhánh Thành phố Hà Nội
1.2 Quá trình hình thành và phát triển của công ty
Được sự đồng ý của Thủ tướng Chính phủ và Ban Tổ chức Chính Phủ, tháng
02 năm 1998 Trưởng ban Ban Vật giá Chính Phủ ký Quyết định số 14/1998-QĐ-
BVGCP thành lập Trung tâm Thẩm định giá trực thuộc Ban Vật giá Chính phủ.
Ngày 19 tháng 9 năm 2002, Thủ tướng Chính phủ có Quyết định

số122/2002/QĐ-TTg sát nhập Ban Vật giá Chính phủ vào Bộ Tài chính. Ngày 25
tháng 7 năm 2003, Bộ trưởng Bộ Tài chính đã ký Quyết định số 112/2003/QĐ-BTC
xác nhận Trung tâm Thẩm định giá thành đơn vị trực thuộc Bộ Tài chính.
Thực hiện Nghị định 101/2005/NĐ-CP về Thẩm định giá và văn bản chỉ đạo
của Thủ tường Chính phủ, tháng 12/2007 Trung tâm Thẩm định giá - Bộ Tài chính
chính thức chuyển đổi thành Công ty cổ phần Định giá và Dịch vụ tài chính Việt
Nam (VVFC) theo Quyết định số 3004/2007/QĐ-BTC ngày 6/9/2007 của Bộ
SV: Nguyễn Minh Thao Lớp: Thẩm định giá K50
3
Chuyên đề tốt nghiệp
trưởng Bộ Tài chính và Giấy Chứng nhận Đăng kí kinh doanh số 0103021238 ngày
10/12/2007 do Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.Hà Nội cấp.
Hệ thống các Chi nhánh và Văn phòng Đại diện :
Hệ thống các Chi nhánh do Bộ Tài chính công nhận được ký trực tiếp và phát
hành Báo cáo và Chứng thư thẩm định giá
- Trung tâm Thẩm định giá và Đấu giá Quốc gia - VVFC
Địa chỉ: Số 40/1 Nguyễn Thị Định, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân-
TP. Hà Nội
Điện thoại/Fax: 04.35561817
- Chi nhánh Khu vực miền Nam - VVFC:
Địa chỉ: Lầu 7, 49 Pasteur, quận 1, Tp Hồ Chí Minh
Điện thoại: 08.38218874, 08.39142930. Fax: 08.38218901
- Chi nhánh Khu vực Hải Phòng - VVFC:
Địa chỉ: 25 Nguyên Hồng, phường Lam Sơn, quận Lê Chân, TP Hải Phòng.
Điện thoại: 031.3715127. Fax: 031.3715129
- Chi nhánh Khu vực Miền Trung và Tây Nguyên- VVFC:
Địa chỉ 1: Số 6/1 Nguyễn Thiện Thuật, TP. Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa
Điện thoại: 058. 6250999/ 058. 6250279, Fax 058. 6252108
Địa chỉ 2: Số 280 Hoàng Diệu, phường Thành Công, TP. Buôn Ma Thuột, tỉnh Đắc
Lắc.

Điện thoại: 0500.3843.383. Fax : 0500.3843.382
- Chi nhánh Khu vực Việt Bắc - VVFC:
Địa chỉ: 9B Phan Đình Phùng, TP. Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
Điện thoại: 0280.3655285. Fax: 0280.3655284
- Chi nhánh tại Thanh Hóa - VVFC
Địa chỉ: Tầng 4, Tòa Nhà VCCI, 597 Nguyễn Chí Thanh, TP. Thanh Hóa, tỉnh
Thanh Hóa
Điện thoại: 0373.720.628. Fax: 0373.720.618
SV: Nguyễn Minh Thao Lớp: Thẩm định giá K50
4
Chuyên đề tốt nghiệp
- Chi nhánh tại Phú Thọ -VVFC
Địa chỉ: Số 36 đường Kim Đồng, phường Gia Cẩm, TP. Việt Trì, tỉnh Phú Thọ
Điện thoại: 0210.3842215 Fax: 0210.384221
- Sàn giao dịch Bất động sản VVFC Land
Địa chỉ: Số 40/1 Nguyễn Thị Định, phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân-
TP. Hà Nội
Điện thoại/Fax: 04.35561817
B. Hệ thống Văn phòng Đại diện của VVFC tại các tỉnh
- Văn phòng Đại diện Khu vực Tây Bắc:
Địa chỉ: Sở Tài chính Điện Biên, Phường Mường Thanh,TP. Điện Biên, tỉnh
Điện Biên
Điện thoại: 023.3831615 Fax: 023.3831615
- Văn phòng Đại diện tại Quảng Ninh:
Địa chỉ: 10 ngõ 35, đường Nguyễn Văn Cừ, tổ 10, khu 3, phường Hồng Hà, TP.
Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh
Điện thoại/ fax : 033.3820358
- Văn phòng Đại diện tại Yên Bái:
Địa chỉ: Số 254 Đinh Tiên Hoàng – Phường Đồng Tâm – TP. Yên Bái, tỉnh Yên
Bái

Điện thoại/ fax : 029.3852847
- Văn phòng Đại diện tại Lạng Sơn :
Địa chỉ: Số 26, đường Lý Thái Tổ, phường Đông Kinh, TP. Lạng Sơn, tỉnh Lạng
Sơn.
Điện thoại/ fax : 025.3719993/ 025.3719992
- Văn phòng Đại diện tại Sơn La
Địa chỉ: Số 116 Chu Văn Thịnh, TP. Sơn La, tỉnh Sơn La.
Điện thoại: 022.3857 039 Fax : 022.3750 777
- Văn phòng Đại diện tại Lào Cai
Địa chỉ: Số 94 Duyên Hà, Phường Duyên Hải, TP. Lào Cai, tỉnh Lào Cai.
Điện thoại/ fax : 020. 3826 149
- Văn phòng Đại diện tại Quảng Bình
Địa chỉ: 3 Nguyễn Trãi, TP. Đồng Hới, Tỉnh Quảng Bình
Điện thoại/fax : 052.6500550/052.6273772
SV: Nguyễn Minh Thao Lớp: Thẩm định giá K50
5
Chuyên đề tốt nghiệp
- Văn phòng Đại diện tại Đà Nẵng:
Địa chỉ: 249 Đường Trần Phú, Phường Phước Ninh, Quận Hải Châu, TP. Đà
Nẵng
Điện thoại: 0511.3565045 Fax: 0511.3565045
- Văn phòng Đại diện tại Phú Yên
Địa chỉ : Số 68 Trần Phú, Phường 2, TP.Tuy Hòa, tỉnh Phú Yên.
Điện thoại/ fax : 057.3836 944
- Văn phòng Đại diện tại Vũng Tàu
Địa chỉ: Số A1117 - 36 Nguyễn Thái Học, Phường 7, Thành phố Vũng Tàu,
Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, Việt Nam.
Điện thoại/fax : 064.3586542
VVFC đang tiếp tục mở rộng mạng lưới hoạt động, phát triển thông qua việc
xúc tiến thành lập các Chi nhánh, Văn phòng Đại diện tại các địa phương khác.

Các lĩnh vực hoạt động chính:
- Định giá (thẩm định giá) các tài sản, hàng hoá và dự án (động sản, bất động
sản) của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước;
- Đánh giá uy tín doanh nghiệp;
- Định giá giá trị tài sản vô hình, giá trị thương hiệu, lợi thế kinh doanh;
- Xác định giá trị doanh nghiệp;
- Bán đấu giá tài sản, hàng hoá theo yêu cầu của khách hàng;
- Kinh doanh, môi giới kinh doanh tài sản (động sản, doanh nghiệp);
- Tổ chức điều tra (trừ lĩnh vực Nhà nước cấm điều tra), nghiên cứu ứng
dụng, hội thảo khoa học về xã hội, thị trường giá cả, định giá, kinh tế tài chính theo
quy định của pháp luật;
- Xây dựng phương án xác định giá trị doanh nghiệp, tư vấn cổ phần hoá;
- Tư vấn đầu tư, kinh doanh, mua – bán doanh nghiệp (không bao gồm tư vấn
pháp luật và tài chính);
- Tư vấn đấu giá tài sản;
- Tư vấn marketing;
- Xuất nhập khẩu các mặt hàng công ty kinh doanh.
- Dịch vụ Giám định hàng hóa tài sản là Động sản, Bất động sản;
- Dịch vụ tư vấn đấu thầu; tư vấn dự án và lập dự án đầu tư;
- Tổ chức lớp bồi dưỡng kiến thức và đào tạo nhân lực trong lĩnh vực xây dựng;
- Kinh doanh Bất động sản;
SV: Nguyễn Minh Thao Lớp: Thẩm định giá K50
6
Chuyên đề tốt nghiệp
- Dịch vụ Tư vấn, môi giới, quản lý Bất động sản;
- Dịch vụ sàn giao dịch Bất động sản.
1.3 Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của công ty
Sơ đồ 1.1: Tổ chức bộ máy công ty

Nguồn: Công ty VVFC

Chức năng của các phòng ban:
 Ban Giám đốc: Tổng Giám đốc và Phó Tổng Giám đốc Công ty
- Quản lý và điều hành các hoạt động của công ty.
 Phòng nghiệp vụ 1 (Thẩm định giá Bất động sản)
- Tham mưu cho lãnh đạo về công tác thẩm định giá bất động sản
SV: Nguyễn Minh Thao Lớp: Thẩm định giá K50
7
PHÓ TỔNG GIÁM
ĐỐC
PHÓ TỔNG GIÁM
ĐỐC
PHÓ TỔNG GIÁM
ĐỐC
BAN KIỂM SOÁT
TỔNG GIÁM ĐỐC
HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ
TT
ĐẤU GIÁ
PHÒNG
KHTH
PHÒNG
NV3
PHÒNG
NV2
PHÒNG
NV1
TÀI
CHÍNH
KẾ
TOÁN

VĂN
PHÒNG
CÁC
PHÒNG
KHÁC
CÁC CHI NHÁNH
CÁC VĂN PHÒNG ĐẠI
DIỆN
Chuyên đề tốt nghiệp
- Tổ chức thực hiện thẩm định giá, cung cấp thông tin giá mua bán, cho thuê
đối với bất động sản là quyền sử dụng đất, công trình kiến trúc…cho các tổ chức, cá
nhân trong và ngoài nước có nhu cầu.
- Mở rộng quan hệ hợp tác với các tổ chức cá nhân trong và ngoài nước.
 Phòng nghiệp vụ 2 (Thẩm định giá Động sản, tài sản vô hình…)
- Tham mưu cho Giám đốc về công tác thẩm định giá động sản.
- Tổ chức thực hiện thẩm định giá, cung cấp thông tin giá đối với động sản
cho các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước có nhu cầu.
- Mở rộng quan hệ hợp tác với các tổ chức cá nhân trong và ngoài nước
nhằm không ngừng phát triển hoạt động tư vấn thẩm định giá động sản, tài sản vô
hình.
 Phòng nghiệp vụ 3 (Xác định giá trị doanh nghiệp)
- Tham mưu cho Giám đốc về công tác xác định giá trị doanh nghiệp, lợi thế
kinh doanh, định giá uy tín doanh nghiệp và thẩm định giá.
- Tư vấn cổ phần hóa và thực hiện dịch vụ xác định giá trị doanh nghiệp, tư
vấn tài chính doanh nghiệp.
- Tư vấn bán đấu giá cổ phần, tư vấn đầu tư, kinh doanh mua bán doanh
nghiệp.
 Trung tâm Bất động sản và Đấu giá Quốc gia
- Tổ chức đấu giá tài sản của nhà nước, các doanh nghiệp, các tổ chức xã
hội…

- Cung cấp các thông tin về các cuộc đấu giá và mức giá giao dịch.
- Tư vấn đấu thầu, đấu giá, tư vấn dự án và lập dự án đầu tư.
- Quản lý, điều hành sàn giao dịch Bất động sản và môi giới bất động sản.
- Kinh doanh bất động sản và quản lý bất động sản.
- Dịch vụ quảng cáo bất động sản.
Ngoài ra các Chi nhánh và Văn phòng đại diện của Công ty trên cả nước có 60
nhân viên cũng được phép thực hiện các chức năng và nhiệm vụ của VVFC.
1.4 Các đối tác của công ty Cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt Nam
Với bề dày kinh nghiệm, Công ty đã thiết lập được một hệ thống đối tác lớn và
tin cậy như Tổng công ty xăng dầu Pextrolimex Việt Nam, Văn phòng Chính Phủ,
Sở tài chính các Tỉnh và công ty cũng thường xuyên tiếp nhận các yêu cầu định
giá tài sản thế chấp từ chi nhánh các ngân hàng như
SV: Nguyễn Minh Thao Lớp: Thẩm định giá K50
8
Chuyên đề tốt nghiệp
- Ngân hàng quốc tế Citibank
- Ngân hàng công thương Việt Nam I
- Ngân hàng ngoại thương Việt Nam
- Ngân hàng đầu tư và phát triển Việt Nam BIDV
- Ngân hàng TMCP kỹ thương Việt Nam Techcombank
- Ngân hàng liên doanh VID Public bank (liên doanh giữa ngân hàng Public
Bank Berhad của Malaysia và ngân hàng BIDV)
1.5 Thành tích tiêu biểu của công ty CP Định giá và Dịch vụ Tài Chính Việt
Nam
Công ty Định giá VVFC đã được Tổ chức Chứng nhận Chất lượng quốc tế của
Vương quốc Anh (UKAS) cấp chứng nhận Hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu
chuẩn quốc tế ISO 9001 : 2008. VVFC là đơn vị tư vấn tài chính duy nhất nhận danh
hiệu “Cúp vàng chất lượng ISO” năm 2008 do Bộ Khoa học và Công nghệ cấp. Năm
2009, VVFC được nhận cúp vàng “Doanh nghiệp tiêu biểu Việt Nam”, cúp vàng
“Lãnh đạo xuất sắc”, Bằng khen “Doanh nghiệp Việt Nam tiêu biểu ” của VCCI.

Với sự phấn đấu không ngừng của VVFC trong hơn 13 năm qua, VVFC tự
hào và vinh dự nhận được nhiều phần thưởng cao quý của Nhà nước, Chính phủ và
Bộ Tài chính như :
- 02 Huân chương Lao động hạng III của Chủ tịch nước ;
- 16 Bằng khen của Thủ tướng Chính phủ cho tập thể và cá nhân xuất sắc
của VVFC ;
- 01 Cờ Thi đua của Chính phủ
- 01 Cờ Thi đua của Bộ trưởng Bộ Tài chính
- 35 Danh hiệu Chiến sỹ thi đua ngành Tài chính
- Rất nhiều Bằng khen của Bộ trưởng Bộ Tài chính và Liên đoàn Lao động
Việt Nam, Hội Liên hiệp Phụ nữ Việt Nam
SV: Nguyễn Minh Thao Lớp: Thẩm định giá K50
9
Chuyên đề tốt nghiệp
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN THẾ CHẤP NHẰM PHỤC
VỤ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG TẠI CÔNG TY CP ĐỊNH
GIÁ VÀ DỊCH VỤ TÀI CHÍNH VIỆT NAM
2.1 Cơ sở lý luận về tài sản thế chấp, cầm cố.
2.1.1 Khái niệm tài sản thế chấp và cầm cố.
2.1.1.1 Tài sản thế chấp
Khái niệm: Thế chấp tài sản là việc bên đi vay dùng tài sản là bất động sản
thuộc sở hữu của mình hoặc giá trị quyền sử dụng đất hợp pháp để bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ đối với bên cho vay. Theo quy định của Luật dân sự và Luật đất đai
có hai loại thế chấp: bất động sản và giá trị quyền sử dụng đất.
a. Bất động sản
Điều 181- Bộ luật dân sự Việt Nam năm 1995 đưa ra khái niệm về bất động sản:
“Bất động sản là các tài sản không di dời được, bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà ở, các công trình xây dựng gắn kiền với đất đai, kể cả các tài sản gắn

liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.”
Bất động sản là tài sản lớn đối với mỗi quốc gia, thường chiếm tỉ trọng trên
dưới 40% lượng của cải vật chất của các quốc gia. Một vật được coi là bất động sản
khi nó thoả mãn năm điều kiện:
Thứ nhất, phải là tài sản, tức phải là của cải vật chất, có thực và có ích cho
con người.
Thứ hai, không thể di dời, hoặc việc di dời rất khó khăn, có thể gây ảnh
hưởng đến tính chất, công năng và hình thái của nó
Thứ ba, nó phải tồn tại lâu dài
Thứ tư, nó phải được chiếm giữ bởi cá nhân hay cộng đồng người
Thứ năm, nó có thể đo lường được bằng giá trị
SV: Nguyễn Minh Thao Lớp: Thẩm định giá K50
10
Chuyên đề tốt nghiệp
Tuy nhiên trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng, người ta thường coi
bất động sản là những tài sản không thể di dời được. Vậy bất động sản thế chấp có
thể là nhà ở, các cơ sở sản xuất kinh doanh như nhà máy, khách sạn, cửa hàng, nhà
kho… và các tài sản khác gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở,
công trình xây dựng (đất đai là thuộc sở hữu toàn dân, vì vậy chỉ thế chấp giá trị
quyền sử dụng đất). Ngoài ra còn bao gồm cả hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm
và các khoản tiền phát sinh từ bất động sản thế chấp
b. Giá trị quyền sử dụng đất
Quyền sử dụng đất là quyền khai thác những công dụng hữu ích của tài sản,
quyền được hưởng lợi ích mà nó mang lại. Do đó giá trị quyền sử dụng là một tài
sản hay được thế chấp để vay vốn trong ngân hàng
2.1.1.2 Tài sản cầm cố
Khái niệm: Cầm cố tài sản là viêc bên vay giao tài sản là động sản thuộc sở
hữu của mìmh cho bên vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ; nếu tài sản cầm

cố đăng ký quyền sở hữu thì các bên có thể thoả thuận bên cầm cố vẫn giữ tài sản
cầm cố hoặc giao cho bên thứ ba giữ.
Theo quy định của ngân hàng, tài sản cầm cố là động sản bao gồm:
- Tài sản thực (vật có thực) như xe cộ, máy móc thiết bị, hàng hoá, vàng, tàu
biển, máy bay, các loại khác.
- Tiền gồm tiền mặt, tiền trên tài khoản.
- Giấy tờ gồm giấy tờ có giá (giấy tờ có giá trị bằng tiền) như cổ phiếu, hối
phiếu, trái phiếu
- Quyền tài sản phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền
đòi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm, các quyền tài sản khác Lợi tức và các
quyền phát sinh từ tài sản cầm cố.
Căn cứ vào tính chất quản lý, tài sản cầm cố được chia ra làm hai loại: có
đăng ký quỳên sở hữu và không đăng ký quyền sở hữu. Đối với tài sản không đăng
ký quyền sở hữu, tài sản cầm cố phải được chuyển giao cho bên vay, ngược lại đối
với tài sản có đăng ký quyền sở hữu thì tài sản có thể do bên vay, đi vay hoặc bên
thứ bao giữ theo thoả thuận của bên chi vay và bên đi vay. Hiện nay, trong cho vay
SV: Nguyễn Minh Thao Lớp: Thẩm định giá K50
11
Chuyên đề tốt nghiệp
kinh doanh, các doanh nghiệp chủ yếu thế chấp tài sản, máy móc nhà xưởng và cầm
cố máy móc thiết bị
a. Máy móc thiết bị
Theo tiêu chuẩn Thẩm Định Giá quốc tế (IVSC): Máy móc thiết bị bao gồm
các thiết bị phụ tùng của tài sản có thể bao gồm các máy móc thiết bị không cố
định, và những máy nhỏ hoặc tập hợp các máy riêng lẻ. Một máy cụ thể là một máy
sử dụng hoặc áp dụng năng lực máy móc, có vài phụ tùng với chức năng cụ thể và
thực hiện một loại công việc nhất định
Còn theo tiêu chuẩn Thẩm định giá khu vực (AVA): Máy móc thiết bị là một
tài sản bao gồm cả nhà xưởng, dây chuyền sản xuất, máy móc và thiết bị:
- Nhà xưởng, dây chuyền sản xuất bao gồm một dây chuyền các loại tài sản

mà trong đó có thể bao gồm các nhà xưởng không vĩnh cửu có thể di dời, máy móc
và thiết bị.
- Máy móc bao gồm những máy riêng biệt hoặc cả một cụm máy móc, một
cái máy là một chủng loại thiết bị sử dụng năng lực máy móc, nó có một số chi tiết
hay phụ tùng tạo thành để thực hiện một loại công việc nhất định.
- Thiết bị phụ trợ là những tài sản phụ tùng được sử dụng để trợ giúp thực
hiện các chức năng của doanh nghiệp
Với định nghĩa này, máy móc thiết bị được hiểu là bao gồm nhà xưởng, dây
chuyền sản xuất, máy móc (và cả nhóm máy) và thiết bị phụ giúp sản xuất
Máy móc thiết bị nhìn chung được chia thành hai loại là máy móc chuyên
dụng và máy móc không chuyên dụng. Máy móc thiết bị chuyên dụng là các loại máy
móc có thể dễ dàng được nhân diện ở thị trường đã sẵn có và có chỉ dẫn về giá trị.
Còn với máy móc không chuyên dụng, việc áp dụng hay sử dụng không được thay
đổi như thông lệ ở những thị trường sẵn có do các đặc tính riêng biệt của chúng.
2.1.2 Các hình thức thế chấp và cầm cố tài sản
- Thế chấp pháp lý và thế chấp công bằng
Thế chấp pháp lý là hình thức thế chấp mà trong đó người đi vay (người thế
chấp) thoả thuận chuyển quyền sở hữu cho ngân hàng khi không thực hiện được
nghĩa vụ trả nợ.
SV: Nguyễn Minh Thao Lớp: Thẩm định giá K50
12
Chuyên đề tốt nghiệp
Thế chấp công bằng (thế chấp thông thường) là hình thức thế chấp mà trong
đó ngân hàng chỉ nắm giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc sở hữu tài sản
để đảm bảo cho món vay. Khi người đi vay không thực hiện được nghĩa vụ theo
hợp đồng, việc xử lý tài sản phải dựa trên cơ sở thoả thuận giữa người vay và người
đi vay hoặc phải nhờ đến sự can thiệp của toà án nếu có tranh chấp.
- Thế chấp thứ nhất và thế chấp thứ hai
Thế chấp thứ nhất là thế chấp tài sản để đảm bảo cho món nợ thứ nhất. Điều
này nghĩa là người đi vay sử dụng nhiều tài sản để đảm bảo cho nhiều khoản vay và

thế chấp cho khoản vay đầu tiên đang tồn tại là thế chấp thứ nhất.
Thế chấp thứ hai là hình thức thế chấp, trong đó người đi vay sử dụng phần
giá trị chênh lệch giữa giá trị tài sản thế chấp và khoản nợ thứ nhất được đảm bảo
bằng tài sản đó để đảm bảo cho khoản nợ thứ hai.
- Thế chấp trực tiếp và thế chấp gián tiếp
Thế chấp trực tiếp là hình thức thế chấp mà tài sản thế chấp do chính vốn vay
tạo nên, còn thế chấp gián tiếp là hình thức thế chấp mà trong đó tài sản thế chấp và
tài sản dùng vốn vay để mua là hai tài sản khác nhau.
- Thế chấp toàn bộ và thế chấp một phần bất động sản
Người đi vay có thể thế chấp toàn bộ hoặc một phần bất động sản.
Cầm cố tài sản cũng bao gồm cầm cố công bằng và pháp lý, cầm cố thứ nhất
và thứ hai, cầm cố trực tiếp và gián tiếp. Nội dung các loại cầm cố này cũng tương
tự thế chấp.
2.1.3. Các quy định của ngân hàng về thế chấp và cầm cố
2.1.3.1 Tiêu chuẩn tài sản thế chấp cầm cố
Không phải tài sản nào cũng có đủ điều kiện để có thể mang đi thế chấp mà
nó phải thoả mãn các điều kiện sau đây:
a. Tài sản phải thuộc quyền sở hữu của hoặc quyền sử dụng, phân loại của
khách hàng vay, cụ thể.
- Đối với giá trị quyền sử dụng đất, đất phải thuộc quyền sử dụng hợp pháp
của khách hàng vay, và được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Đối với tài sản của doanh nghiệp Nhà Nước, thì tài sản phải do Nhà Nước
giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm tiền vay theo
SV: Nguyễn Minh Thao Lớp: Thẩm định giá K50
13
Chuyên đề tốt nghiệp
quy định của pháp luật về doanh nghiệp Nhà Nước, phải được phép của cơ quan ra
quyết định thành lập cho phép đối với máy móc hoặc dây chuyền sản xuất chính.
- Đối với tài sản khác, thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay
Trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, thì khách

hàng vay phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.
b. Tài sản được phép giao dịch tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc
không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo
lãnh và các giao dịch khác.
c. Tài sản phải không có tranh chấp tức là tài sản không có tranh chấp về
quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại
thời điểm ký hợp đồng bảo đảm.
Với một số tài sản mà pháp luật quy định thì khách hàng vay phải mua bảo
hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay. Ngân hàng có trách nhiệm kiểm tra
điều kiện tài sản bảo đảm tiền vay còn khách hàng vay phải chịu trách nhiệm về
tính hợp pháp của tài sản bảo đảm tiền vay.
2.1.3.2. Quy trình cho vay thế chấp tài sản
Cho vay có bảo đảm và không có bảo đảm đều có những điểm giống nhau
trong quy trình tài trợ tín dụng. Tuy nhiên, trong vay thế chấp cầm cố tài sản, quy
trình cho vay trên còn liên quan đến tài sản thế chấp cầm cố cũng như mối quan hệ
giữa những tài sản này với các yếu tố của khoản cho vay. Quy trình này có thể được
khái quát trong sơ đồ 2.1 sau:
SV: Nguyễn Minh Thao Lớp: Thẩm định giá K50
14
Chuyên đề tốt nghiệp
Sơ đồ 2.1: Quy trình cho vay thế chấp tài sản
Nguồn: Ngân hàng techcombank
Có thể thấy một trong những điểm khác biệt chủ yếu của cho vay thế chấp
cầm cố tài sản chính là các khâu: giám định về pháp lý tài sản thế chấp, thẩm định
giá tài sản thế chấp và tái thẩm định giá tài sản thế chấp.
Giám định tính chất pháp lý về quyền sở hữu tài sản hoặc quyền sử
dụng đất
Việc xác định tính chất pháp lý về quyền sở hữu tài sản hoặc quyền sử dụng
đất không phải là vấn đề phức tạp, nhưng trong điều kiện Việt Nam lại xảy ra nhiều
rủi ro liên quan đến thủ tục pháp lý, do các nguyên nhân sau đây:

- Nhiều loại tài sản chưa thực hiện đăng ký tài sản và cấp giấy chứng nhận về
quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng đất như nhà ở vùng nông thôn, các cơ sở sản
xuất kinh doanh. Riêng với doanh nghiệp nhà nước, việc thế chấp chỉ dựa trên xác
nhận của cơ quan quản lý vốn nhà nước.
- Các cơ quan quản lý nhà nước chưa quản lý hết toàn bộ tài sản có đăng ký
hoặc phân tán ở nhiều đơn vị. Từ đó khó xác định một cách chắc chắn các giấy tờ
hợp pháp về sở hữu tài sản. Ví dụ như trường hợp cá nhân có hai giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và sử dụng nó để thế chấp hai ngân hàng.
SV: Nguyễn Minh Thao Lớp: Thẩm định giá K50
Thẩm định
giá tài sản
thế chấp
Quyết định
tỷ lệ cho
vay so với
tài sản thế
chấp
Đến
hạn trả
nợ
Giải
chấp
Xử lý tài
sản thế
chấp để
thu nợ
Tái thẩm
định giá
tài sản
thế chấp

Xử lý tài
sản sau
tái thẩm
định giá
Thanh toán
Không
thanh toán
15
Giám
định về
pháp lý
tài sản
thế chấp
Chuyên đề tốt nghiệp
- Đất đã giao cho cá nhân và tổ chức sử dụng nhưng chưa cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Sự thiếu đồng bộ này sẽ dẫn đến tranh chấp về quyền sử
dụng đất và tài sản gắn liền với đất trong các hợp đồng thế chấp.
Để hạn chế rủi ro liên quan đến thủ tục pháp lý, bên cạnh việc xem xét các
giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu tài sản, nhân viên giám định tài
sản cần khai thác thêm các nguồn thông tin khác như tham khảo ý kiến của trung
tâm phòng ngừa rủi ro, các người cư trú gắn với tài sản thế chấp.
Thẩm Định giá tài sản thế chấp cầm cố
Về nguyên tắc, thẩm định giá tài sản thế chấp cầm cố phải theo giá trị thị
trường. Nếu thẩm định giá cao hơn sẽ dẫn đến thiệt hại cho ngân hàng và tăng tính
rủi ro của khoản vay, còn thẩm định giá thấp hơn giá trị thị trường sẽ ảnh hưởng
đến việc đáp ứng nhu cầu vốn của khách hàng và giảm tính cạnh tranh của ngân
hàng. Định giá tài sản thế chấp cầm cố là một vấn đề phức tạp. Vì vậy để thẩm định
giá được chính xác cần phải tổ chức theo hướng chuyên môn hoá về nghiệp vụ định
giá tài sản thế chấp.
Tái thẩm định giá tài sản thế chấp cầm cố

Tuỳ theo quy định của mỗi ngân hàng, khi tài sản thế chấp cầm cố có giá trị
lớn hoặc cấu thành giá trị phức tạp, sẽ tiến hành thẩm định lần hai, gọi là tái định
giá. Các ngân hàng thường có một bộ phận là phòng Tái thẩm định để giải quyết
vấn đề này, hoặc khi tài sản quá phức tạp cần thiết phải thuê các tổ chức tư vấn và
định giá bên ngoài.
2.2. Cơ sở lý luận về thẩm định giá tài sản thế chấp.
2.2.1 Khái niệm và vai trò thẩm định giá tài sản thế chấp
2.2.1.1 Khái niệm thẩm định giá
Ở các nước, người ta thường sử dụng hai từ tiếng Anh là Appraisal và
Valuation để nói đến thẩm định giá. Nguồn gốc từ ngữ của cả hai thuật ngữ này là
từ tiếng Pháp. Valuation xuất hiện vào năm 1529 còn Appraisal từ năm 1817. Hai
thuật ngữ đều có chung ý nghĩa, đó là sự ước tính, đánh giá và có hàm ý là cho ý
kiến của một nhà chuyên môn về giá trị của một vật phẩm nhất định.
Khi nghiên cứu về thẩm định giá, giới nghiên cứu học thuật trên thế giới đã
đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau:
SV: Nguyễn Minh Thao Lớp: Thẩm định giá K50
16
Chuyên đề tốt nghiệp
 Theo tự điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của
một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh
doanh”.
 Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh:
“Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”.
 Theo Ông Fred Peter Marrone - Giám đốc Marketing của AVO, Úc
“Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính
đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định
giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập
được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để
hình thành giá trị của chúng”.

 Theo Gs. Lim Lan Yuan - Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật
hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại
một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét
tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.”
 Theo Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 của Việt Nam,
trong thẩm định giá được định nghĩa như sau:
Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp
với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam
hoặc thông lệ quốc tế
Nhìn chung, các khái niệm trên đây khi đề cập đến thẩm định giá đều có
chung một số yếu tố là:
+ Sự ước tính giá trị hiện tại.
+ Tính bằng tiền tệ
+ Về tài sản, bất động sản hoặc các quyền sở hữu đối với tài sản, bất động sản.
+ Theo yêu cầu, mục đích nhất định.
+ Ở địa điểm, thời điểm, thời gian cụ thể.
+ Trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu tố của thị trường.
Do vậy chúng ta có thể hiểu khái niệm về thẩm định giá như sau:
“Thẩm định giá là một nghệ thuật hay một khoa học về ước tính giá trị của
tài sản ( quyền tài sản) phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định,
cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những
thông lệ quốc tế hoặc quốc gia”.
2.2.1.2 Vai trò của thẩm định giá tài sản thế chấp trong hoạt động tín dụng
SV: Nguyễn Minh Thao Lớp: Thẩm định giá K50
17
Chuyên đề tốt nghiệp
Trong hoạt động kinh doanh, rủi ro tín dụng (rủi ro sai hẹn và rủi ro phá sản)
là loại rủi ro dẫn đến tổn thất lớn nhất cho các ngân hàng. Vì vậy hiện nay, cùng với
sự phát triển của nền kinh tế cũng như hệ thống tín dụng, hoạt động vay vốn sử dụng
tài sản thế chấp cầm cố đang ngày càng trở nên phổ biến. Hoạt động định giá tài sản

thế chấp cũng trở nên quan trọng vì nếu được thực hiện tốt, nó sẽ có hai tác dụng:
Thứ nhất, giảm bớt tổn thất cho ngân hàng khi khách hàng vì một lý do nào
đó không thanh toán được nợ cho ngân hàng
Thứ hai, làm động lực thúc đẩy khách hàng thực hiện nghĩa vụ trả nợ.
Sở dĩ như vậy là vì nguyên tắc hoạt động thẩm định giá tài sản thế chấp cầm
cố chính là việc tuân theo giá thị trường. Công tác thẩm định giá được đánh giá là
tốt nếu tìm ra giá trị của tài sản sát nhất với giá thị trường và đảm bảo hai mục tiêu
của hoạt động bảo đảm tín dụng. Còn thẩm định giá tài sản thấp hơn hay cao hơn
giá trị thị trường đều là chưa đạt yêu cầu vì nó sẽ ảnh hưởng tới lợi ích của cả hai
bên vay và cho vay. Nếu thẩm định giá cao hơn giá thị trường có thể dẫn đến khi
phát mại tài sản thế chấp (hoặc chuyển quyền sở hữu tài sản cho ngân hàng) trong
trường hợp khách hàng không trả được nợ sẽ không thu hồi được nợ gốc, lãi và các
chi phí khác. Còn nếu thẩm định giá thấp hơn giá trị thị trường sẽ ảnh hưởng đến
việc đáp ứng nhu cầu vốn của khách hàng và làm suy yếu tính cạnh tranh trong việc
thu hút khách hàng. Chính vì vậy, việc thẩm định giá tại các ngân hàng phải được
thực hiện một cách khách quan, khoa học, theo hướng chuyên môn hoá cao. Trong
trường hợp quá phức tạp mà các ngân hàng không có khả năng thực hiện tốt thì phải
thuê các tổ chức tư vấn hoặc các công ty thẩm định giá chuyên nghiệp thực hiện.
2.2.2 Cơ sở giá trị thẩm định giá trị tài sản thế chấp
 Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá
Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên
thị trường vào thời điểm thẩm định giá và được xác định giữa một bên là người mua
sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán; trong một giao dịch mua bán
khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường
 Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá
Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo
những căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo
các mức giá không phản ánh giá trị thị trường như: giá trị tài sản trong sử dụng, giá
trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc
SV: Nguyễn Minh Thao Lớp: Thẩm định giá K50

18
Chuyên đề tốt nghiệp
phải bán, giá trị doanh nghiệp, giá trị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị
trường hạn chế, giá trị để tính thuế…
2.2.3 Các nguyên tắc thẩm định giá tài sản thế chấp
Bản chất của thẩm định giá tài sản là sự phân tích các yếu tố tác động đến
quá trình hình giá trị tài sản cụ thể do đó khi tiến hành thẩm định giá cần tuân thủ
các nguyên tắc nhất định bao gồm:
- Nguyên tắc sủ dụng cao nhất và tốt nhất
- Nguyên tắc thay thế
- Nguyên tắc dự báo
- Nguyên tắc cung –cầu
- Nguyên tắc dự kiến tương lai
- Nguyên tắc đóng góp
- Nguyên tắc tăng giảm thu nhập
- Nguyên tắc cân bằng
- Nguyên tắc tuân thủ
2.2.3.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
a) Khái niệm
Sử dụng cao nhất và tốt nhất là cách sử dụng tốt nhất một tài sản có thể thực
hiện được về mặt vật chất, được pháp luật chấp nhận, khả thi về tài chính và mang
lại giá trị cao nhất cho tài sản.
Nói cách khác, việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là đạt được mức
hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho
phép về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản.
Khái niệm sử dụng cao nhất và tốt nhất là một phần cơ bản không thể thiếu
được của sự ước tính giá trị thị trường
b) Ðánh giá việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản
- Việc sử dụng không được pháp luật chấp nhận hay không thể thực hiện
được về mặt vật chất không được xem là sử dụng cao nhất và tốt nhất. Tuy nhiên,

ngay cả việc sử dụng có thể thực hiện về mặt vật chất và luật pháp cho phép cũng
cần phải có sự đánh giá thích đáng cuả thẩm định viên về tính hợp lý của việc sử
dụng hiện tại.
- Đặc điểm cuả thị trường là luôn biến động và mất cân bằng giữa cung và
cầu nên việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của một tài sản có thể phục vụ cho mục
SV: Nguyễn Minh Thao Lớp: Thẩm định giá K50
19
Chuyên đề tốt nghiệp
đích sử dụng trong tương lai; vì khi việc sử dụng tài sản đang trong tình trạng có sự
thay đổi thì việc sử dụng trước mắt cao nhất và tốt nhất có thể chỉ là việc sử dụng
tạm thời.
Trong một số trường hợp, khi có nhiều loại sử dụng cao nhất và tốt nhất tiềm
năng, thì thẩm định viên phải trình bày các cách sử dụng thay thế nhau và ước tính
các khoản chi phí và thu nhập tương lai từ đó xác định việc sử dụng cao nhất và tốt
nhất của tài sản .
c) Yêu cầu của nguyên tắc
Nguyên tắc này đòi hỏi khi thẩm định giá tài sản phải đặt tài sản trong tình
huống sử dụng cao nhất và tốt nhất, chứ không phải dựa trên sự sử dụng hiện tại
nếu như sự sử dụng hiện tại chưa phải là cao nhất và tốt nhất, đặc biệt là đối với bất
động sản. Bởi vì việc sử dụng cao nhất và tốt nhất quyết định giá trị thị trường của
tài sản
2.2.3.2 Nguyên tắc thay thế
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp
nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước.
Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí tạo ra
hoặc mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự
chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế
Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí tạo ra hoặc mua một
tài sản thay thế trong cùng một thị trường và cùng một thời điểm
Hệ quả của nguyên tắc: giá trị của một tài sản có thể được đo bằng chi phí

tạo ra hoặc mua một tài sản có tính hữu ích tương tự
2.2.3.3 Nguyên tắc dự báo
Với nguyên tắc này, trong thẩm định giá tài sản cần dự báo trước các tình
huống về kinh tế, chính trị, môi trường…có thể xảy ra trong tương lai có tác động
đến giá trị của tài sản thẩm định giá. Bởi vì khác với kế toán, thẩm định giá luôn
luôn dựa trên triển vọng tương lai hơn là sự thực hiện trong quá khứ, nhất là đối với
bất động sản.
2.2.3.4 Nguyên tắc cung - cầu
Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu của tài
sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và
cầu của tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với
cung của tài sản.
SV: Nguyễn Minh Thao Lớp: Thẩm định giá K50
20
Chuyên đề tốt nghiệp
Do vậy khi thẩm định giá phải phân tích và đánh giá cẩn thận về sự tác động
của các lực lượng thị trường đến cung cầu.
Khi phân tích các thông tin thị trường cần thiết phải cân nhắc đến tình trạng
cung cầu trên thị trường trước khi thực hiện các điều chỉnh.
2.2.3.5 Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi
trong tương lai. Do đó, việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển
vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua.
2.2.3.6 Nguyên tắc đóng góp
Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ
tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó.
Nguyên tắc này dùng để xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài
sản khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và hiệu quả nhất.
2.2.3.7 Nguyên tắc phù hợp
Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời

tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất; do đó phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù
hợp với môi trường hay không khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu
quả nhất
2.2.3.8 Các nguyên tắc khác
Ngoài các nguyên tắc cơ bản trên chi phối đến việc thẩm định giá của tất cả
các loại tài sản; khi thẩm định giá các loại tài sản cụ thể còn có các nguyên tắc gắn
liền với đặc điểm của loại tài sản đó
2.2.4 Các phương pháp thẩm định giá tài sản thế chấp
Trong hoạt động thẩm định giá trên thế giới ngày nay có ba cách tiếp cận cơ bản:
- Cách tiếp cận giá bán
- Cách tiếp cận chi phí
- Cách tiếp cận thu nhập
Từ các cách tiếp cận cơ bản nêu trên chúng ta có các phương pháp thẩm định
giá cụ thể.
2.2.4.1 Phương pháp so sánh thị trường
a. Khái niệm
Đó là phương pháp thẩm định giá tài sản dựa trên cơ sở sử dụng các số liệu
phản ánh các giao dịch mua bán của tài sản tương tự trên thị trường; là cách ước
SV: Nguyễn Minh Thao Lớp: Thẩm định giá K50
21
Chuyên đề tốt nghiệp
tính giá trị của tài sản cần thẩm định giá thông qua so sánh với mức giá của các tài
sản tương tự trên thị trường đã được mua bán.
b. Cơ sở của phương pháp
Giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá có quan hệ mật thiết với giá
trị của các tài sản tương tự đã hoặc đang giao dịch trên thị trường
c. Nguyên tắc ứng dụng
- Nguyên tắc thay thế: Một nhà đầu tư có lý trí sẽ không trả giá cho một tài
sản nhiều hơn số tiền mua một tài sản tương tự có cùng sự hữu ích.
- Nguyên tắc đóng góp: Quá trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sản phải dựa

trên cơ sở có sự tham gia đóng góp của các yếu tố hình thành nên giá trị của tài sản
d. Điều kiện thực hiện
- Phải thu thập được những thông tin liên quan của các tài sản tương tự được
mua bán trên thị trường và phải so sánh được với tài sản thẩm định giá.
- Chất lượng thông tin cao: phù hợp, chính xác, kiểm tra được.
- Thị trường phải ổn định.
e. Các bước tiến hành
Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết
hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cần
thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường.
Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài
sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá đã
giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩm
định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá.
Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh
đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn.
Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài
sản cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sự
khác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉ
dẫn cho mỗi tài sản so sánh.
Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ra
mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định.
+ Công thức tính
Không có công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của
các giao dịch mua bán trên thị trường.
SV: Nguyễn Minh Thao Lớp: Thẩm định giá K50
22