ba vụ việc có thật liên quan đến giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức, để thấy rõ thực trạng xét xử của Toàn án hiện nay

LỜI NÓI ĐẦU
Giao dịch dân sự có một quá trình phát triển không ngừng theo trình độ
văn minh của loài người . Đặc biệt, trong nền kinh tế thị trường phát sinh nhiều
loại hình giao dịch mà pháp luật dân sự phải từng bước hệ thống hoá bằng các
quy định cụ thể. Có thể khẳng định rằng, giao dịch dân sự là loại quan hệ có
tính chất phổ biến, được áp dụng rộng rãi nhất trong giao lưu dân sự, xảy ra
hàng ngày và tất cả các chủ thể tiến hành xác lập, thực hiện giao dịch dân sự
được Bộ luật dân sự ghi nhận là căn cứ pháp lý để xác lập quyền và nghĩa vụ
dân sự. Hiện nay, Bộ luật dân sự đã phần nào đáp ứng được yêu cầu của cuộc
sống và thoả mãn các điều kiện vật chất, tinh thần hàng ngày của nhân dân. Tuy
nhiên thực tế đời sống dân sự là rất phức tạp, cho nên không thể tránh khỏi tình
trạng giao dịch dân sự bị vô hiệu, mà trong đó giao dịch dân sự vô hiệu do
không tuân thủ các quy định về hình thức chiếm tỷ lệ không nhỏ.
Vì vậy, nhóm chúng em xin đưa ra ba vụ việc có thật liên quan đến
giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức, để thấy
rõ thực trạng xét xử của Toàn án hiện nay.
1
NỘI DUNG
I. KHÁI QUÁT CHUNG:
1. Giao dịch dân sự:
1.1. Khái niệm
Khái niệm giao dịch dân sự được quy định trong Điều 121 Bộ luật dân sự
2005: “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm
phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.”
1.2. Đặc điểm
- Thứ nhất, phải thể hiện được ý chí của các bên tham gia. Khi tham gia
giao dịch chủ thể đều muốn đạt được mục đích nhất định nhằm thoả mãn nhu
cầu sản xuất, kinh doanh, tiêu dùng. Để đạt được mục đích đó, các chủ thể phải
thể hiện được ý chí của mình.
- Thứ hai, các bên tham gia giao dịch phải tự nguyện. Đây là sự phản ánh
thống nhất ý chí của các bên, vì vậy nó là một nguyên tắc quan trọng để thiết

lập nên giao dịch.
- Thứ ba, chế tài trong giao dịch dân sự mang tính chất bắt buộc nhưng
cũng rất linh hoạt. Phần lớn, các nước trên thế giới hiện nay đều xây dựng các
chế định của giao dịch dân sự dực trên nguyên tắc tự do thoả thuận, tự do cam
kết và xây dựng chế tài. Đây là nguyên tắc cơ bản của luật dân sự nói chung,
của giao dịch dân sự nói riêng.
- Thứ tư, nội dung của giao dịch không được trái pháp luật và đạo đức xã
hội. Bởi lẽ, pháp luật bên cạnh là cơ sở pháp lý, tạo điều kiện cho giao kết trở
thành hiện thực, còn phải đặt ra những quy phạm pháp luật khác bảo vệ lợi ích
chung của xã hội, trong đó có lợi ích của người tham gia.
1.3. Ý nghĩa
Trong nền kinh tế thị trường, giao dịch dân sự có một ý nghĩa quan trọng
trong việc tạo hành lang pháp lý an toàn cho chủ thể tham gia giao địch, là cơ
2
sở pháp lý giải quyết các tranh chấp xảy ra, bảo đảm cho việc kiểm tra của các
cơ quan nhà nước có thẩm quyền, góp phần ổn định quan hệ sở hữu tài sản.
2. Giao dịch dân sự vô hiệu và hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô
hiệu
2.1. Khái niệm giao dịch dân sự vô hiệu
Chỉ những giao dịch hợp pháp mới làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các
bên và được Nhà nước bảo đảm thực hiện. Một giao dịch hợp pháp phải tuân
thủ ba điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự (trong một số trường hợp cụ
thể phải tuân thủ thêm điều kiện về hình thức). Vì vậy, về nguyên tắc giao dịch
không tuân thủ một trong các điều kiện có hiệu lực của giao dịch thì sẽ bị vô
hiệu. Những quy định về sự vô hiệu của giao dịch dân sự có ý nghĩa quan trọng
trong việc thiết lập trật tự kỷ cương xã hội; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp
của cá nhân, pháp nhân và Nhà nước; bảo đảm an toàn pháp lý cho các chủ thê
trong giao lưu dân sự.
2.2. Đặc điểm chung của giao dịch dân sự vô hiệu
Đặc điểm của giao dịch dân sự vô hiệu là không đáp ứng các điều kiện

theo quy định của pháp luật. Khi giao dịch dân sự vô hiệu các bên tham gia phải
gánh chịu hậu quả pháp lý nhất định có thể gây bất lợi về vật chất và tinh thần.
Giao dịch dân sự vô hiệu thường có đặc điểm sau:
- Không đáp ứng một trong các điều kiện quy định của pháp luật đối với
giao dịch có hiệu lực theo Điều 122 Bộ luật dân sự 2005.
- Các bên tham gia giao dịch dân sự phải chịu hậu quả pháp lý nhất định
như khi giao dịch dân sự vô hiệu quay lại trạng thái ban đầu, các bên tham gia
giao dịch hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận. Về mặt lý thuyết thì đó là sự
tổn thất của các bên vì họ đã không đạt được mục đích như đã mong muốn. Tuy
nhiên về mặt thực tế có trường hợp tuyên bố giao dịch vô hiệu có bên được
hưởng lợi, có bên bị thiệt hại. Đây là vấn đề phức tạp khi giải quyết hậu quả
pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu trên thực tế.
3
2.3. Phân loại giao dịch dân sự vô hiệu
Có hai cách phân loại giao dịch dân sự vô hiệu:
 Cách thứ nhất: Căn cứ theo tính chất:
+ Giao dịch dân sự vô hiệu tuyệt đối:
 Là những giao dịch dân sự vi phạm những quy tắc pháp lý có mục
đích bảo vệ quyền và lợi ích chung của cộng đồng.
 Giao dịch dân sự do giả tạo, giao dịch dân sự có nội dung và mục
đích trái với pháp luật và đạo đức xã hội, giao dịch dân sự không tuân theo hình
thức luật định bị coi là giao dịch dân sự vô hiệu tuyệt đối - thời gian yêu cầu
Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không hạn chế.
+ Giao dịch dân sự vô hiệu tương đối:
 Là những giao dịch dân sự vi phạm một trong những quy tắc pháp
lý có mục đích bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của một chủ thể xác định (cá
nhân, pháp nhân,…)
 Giao dịch dân sự được giao kết do nhầm lẫn, đe doạ, lừa dối, do
người chưa thành niên, người bị mất hay hạn chế năng lực hành vi dân sự thiết
lập là giao dịch dân sự vô hiệu tương đối - thời hạn yêu cầu xem xét hiệu lực

của giao dịch dân sự đó là một năm kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập.
 Cách thứ hai: căn cứ theo mức độ vô hiệu:
+ Giao dịch dân sự vô hiệu toàn bộ, trong các trường hợp:
 Do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội.
 Do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự,
người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập
 Do người xác lập giao dịch dân sự không nhận thức được hành vi
của mình.
+ Giao dịch dân sự vô hiệu từng phần:
Chỉ có một hoặc một số phần của giao dịch đó vô hiệu nhưng không
ảnh hưởng đến hiệu lực của các phần còn lại của giao dịch dân sự.
4
2.4. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
Điều 137 BLDS quy định hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:
- Giao dịch dân sự đó không làm phát sinh bất cứ quyền dân sự nào cho
các chủ thể tham gia xác lập giao dịch dân sự.
- Vô hiệu ngay từ thời điểm xác lập giao dịch dân sự đó.
- Khôi phục lại tình trạng tài sản ban đầu:
+ Nếu giao dịch dân sự đó chưa được thực hiện thì các bên không được
thực hiện.
+ Nếu giao dịch dân sự đó đã được thực hiện một phần thì các bên dừng
ngay việc thực hiện, không được tiếp tục thực hiện phần còn lại và phải có
nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những lợi ích vật chất đã nhận được của nhau.
+ Nếu giao dịch dân sự đó đã thực hiện xong thì các bên hoàn trả cho
nhau những lợi ích vật chất mà các bên đã nhận được hoặc trả cho nhau số tiền
tương đương với giá trị lợi ích vật chất mà mình đã nhận được nếu như lợi ích
vật chất đó không còn trên thực tế.
- Phần bồi thường thiệt hại: Bên có lỗi gây ra sự vô hiệu của giao dịch
dân sự phải bồi thường thiệt hại.
II. NHỮNG VỤ VIỆC CÓ THẬT LIÊN QUAN ĐẾN GIAO DỊCH DÂN

SỰ VÔ HIỆU DO KHÔNG TUÂN THỦ QUY ĐỊNH VỀ HÌNH THỨC
1. Vụ việc thứ nhất: Tranh chấp đòi nhà cho ở nhờ và tranh chấp hợp đồng
đặt mua bán nhà giữa bà Trịnh Thị Bích Liên với bà Trịnh Thị Kim Hoa.
1.1. Tóm tắt nội dung vụ việc:
- Vụ việc này xảy ra trên địa bàn quận Hai Bà Trưng, Hà Nội.
- Nội dung vụ việc như sau:
Năm 1975, bà Nguyễn Thị Nhỡ viết giấy bán toàn bộ nhà đất tại số 174 tổ
11C (nay là số 4 ngõ 285) Đông Kim Ngưu, Thanh Lương, hai Bà Trưng, Hà
Nội cho ông Nguyễn Văn Ký.
5
Ngày 10/04/1987, ông Nguyễn Văn Ký viết giấy bán cho ông Nguyễn
Thành Lợi 27,5 m
2
đất.
Năm 1992, ông Nguyễn Thành Lợi kết hôn với bà Trịnh Thị Bích Liên và
chung sống tại nhà đất trên. Năm 1998, vợ chồng ông Lợi kê khai xin cấp giấy
chứng nhận quyền sử hữu nhà và quyền sử dụng đất ở. Ngày 01/07/2002 ông bà
được Uỷ ban nhân dân quận Hai Bà Trưng cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà và quyền sử dụng đất ở.
Do có nhu cầu ở rộng hơn nên vợ chồng ông Lợi có mua một căn nhà số 2
ngõ 285 Đông Kim Ngưu phía ngoài liền kề với căn nhà số 4 ngõ 285 Đông
Kim Ngưu, Hai Bà Trưng, Hà Nội và chuyển sang ở từ tháng 04/2000. Còn căn
nhà số 4 ngõ 285 Đông Kim Ngưu, ông bà Lợi đã cho thuê và đến tháng
02/2003 thì cho bà Trịnh Thị Kim Hoa, là em ruột của bà Liên, cùng chồng là
ông Trương Văn Thái vào ở nhờ. Nay bà Liên đã làm đơn lên tòa có yêu cầu vợ
chồng bà Hoa, ông Thái phải trả lại nhà cho vợ chồng bà.
Ngược lại, vợ chồng bà Hoa ông Thái có lời khai là ở thuê nhà của bà
Trịnh Thị Thu từ tháng 6/2002, hai bên có làm hợp đồng thuê nhà và đã trả lại
nhà cho bà Thu từ tháng 11/2006. Bà Hoa được bà Thu và bố của bà là ông
Trịnh Quang Thình cho biết: bà Thu đã mua lại nhà số 4 ngõ 285 Đông Kim

Ngưu của vợ chồng bà Liên ông Lợi từ cuối năm 1999; chính bố của bà là
người đã trực tiếp mang 78 triệu đồng sang trả cho vợ chồng bà Liên ông Lợi.
Bà Trịnh Thị Thu - người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan khẳng định đã
mua căn nhà này của vợ chồng bà Liên ông Lợi với giá 98 triệu đồng vào cuối
năm 1999 đầu 2000. Ông Thình, bố đẻ của bà, đã đưa trả cho vợ chồng bà Liên
ông Lợi 78 triệu đồng, còn 20 triệu đồng bà Thu đã trực tiếp đưa cho vợ chồng
bà Liên ông Lợi sau 2 ngày. Hai bên đã làm giấy tờ mua bán nhà nhưng không
qua phường xác nhận. Sở dĩ bà nhờ ông Thình mang tiền sang trả hộ vì lý do
duy tâm: bà không được tuổi mua nhà. Vợ chồng bà Liên ông Lợi cam kết khi
nào phường cấp sổ đỏ sẽ làm thủ tục chuyển tên và làm sổ đỏ cho bà. Khi mua
6
xong, bà Thu đã cho 4 người ở thuê trong đó có vợ chồng bà Hoa ông Thái ở
thuê từ tháng 6/2002 đến tháng 11/2006 và từ tháng 8/2008 đến nay, bà cho ông
Trịnh Quang Vinh, là em trai của bà, vào ở thuê. Nhưng sau khi vợ chồng bà
Liên ông Lợi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng
đất ở, đã không giao giấy tờ mua bán và làm thủ tục chuyển nhượng nhà ở cho
bà Thu, mặc dù bà Thu đã yêu cầu nhiều lần. Bà Liên không thực hiện vì bà
không thừa nhận việc mua bán nhà với bà Thu. Ngày 29/8/2005 bà Thu có đơn
yêu cầu độc lập đề nghị Toà án xem xét hợp đồng mua bán nhà giữa bà với vợ
chồng bà Liên ông Lợi.
Tại bản án số 02/DSST ngày 17/6/2008 Toà án nhân dân quận Hai Bà
Trưng đã xử:
+ Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trịnh Thị Bích Liên về việc
yêu cầu bà Trịnh Thị Kim Hoa trả lại nhà ở nhờ đối với ngôi nhà số 4 ngõ 285
Đông Kim Ngưu, Thanh Lương, Hai Bà Trưng, Hà Nội, do : “thời hiệu khởi
kiện đã hết”.
+ Chấp nhận yêu cầu của người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là bà
Trịnh Thị Thu. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền
sử dụng đất giữa bà Trịnh Thị Bích Liên, ông Nguyễn Thành Lợi và bà Trịnh
Thị Thu. Công nhận bà Trịnh Thị Thu có quyền sở hữu căn nhà và quyền sử

dụng 27,47m
2
đất ở đối với căn nhà và diện tích ở tại số 4 ngõ 285 Đông Kim
Ngưu, Thanh Lương, Hai Bà Trưng, Hà Nội.
1.2. Nhận xét của nhóm:
Bản án dân sự sơ thẩm số 02/DSST ngày 17/6/2008 đã xử và xác định
hợp đồng mua bán nhà giữa vợ chồng bà Liên ông Lợi và bà Thu là có căn cứ.
Tuy nhiên án sơ thẩm cho rằng thời hiệu khởi kiện đã hết nên không chấp nhận
yêu cầu khởi kiện của vợ chồng bà Liên ông Lợi, công nhận hợp đồng chuyển
nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở giữa vợ chồng bà Liên ông
7
Lợi với bà Thu, và công nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại số 4
ngõ 485 Đông Kim Ngưu cho bà Thu là thiếu căn cứ bởi:
- Vụ việc xảy ra vào cuối năm 1999 đầu năm 2000 , do vậy áp dụng bộ
luật dân sự năm 1995 để giải quyết.
- Theo khoản 2 điều 145 BLDS 1995 quy định “ Đối với các giao dịch
dân sự được quy định tại điều 137, điều 138 và điều 139 ( do vi phạm về hình
thức ) thì thời hiệu là không bị hạn chế” do vậy việc tòa án nhân dân Quận Hai
Bà Trưng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trịnh Thị Bích về việc yêu
cầu bà Trịnh Thị Thu trả lại nhà ở nhờ đối với ngôi nhà số 4, ngõ 285, phố Đông
Kim Ngưu, Thanh Lương, Hai Bà Trưng , Hà Nội do “ thời hiệu khởi kiện đã
hết” là không có căn cứ. Ngày xác lập hợp đồng dân sự phải là ngày bên mua
và bên bán kí kết hợp đồng mua bán tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền .
Nhưng do không có tài liệu nào xác định ngày xác lập giao dịch dân sự này nên
thời hiệu không bị hạn chế.
- Do là chị em ruột nên các bên khi mua bán căn nhà đã không ra cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền xác nhận là không tuân thủ quy định về hình thức của
hợp đồng mua bán nhà , vi phạm điều 133 BLDS 1995 (điều 450 BLDS 2005):
“.Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở: Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập
thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy

định khác.”
Chính vì vậy, giao dịch mua bán nhà giữa vợ chồng bà Liên ông Lợi bị vô
hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức: điều 139 BLDS 1995 (điều 134
BLDS 2005): “Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình
thức : Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều
kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của
một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định
buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn;
quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu ”
8