Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hoàng Mai thành phố Hà Nội - thực trạng và giải pháp

Trường Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành vài viết chuyên đề thực tập với đề tài: “Công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hoàng Mai thành phố Hà Nội –
thực trạng và giả pháp” em đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình của các quý thầy cô
khoa Môi trường và Đô thị cùng toàn thể các cô chú,anh chị trong phòng tài
nguyên và môi trường quận Hoàng Mai.
Lời đầu tiên, em xin gửi lời cảm ơn trân thành nhất đến Thạc sỹ Nguyễn Thị
Thanh Huyền- người đã tận tình giúp đỡ và chỉ bảo để em có thể hoàn thành
chuyên đề.
Cho em xin gửi lời cảm ơn tới các thầy cô trong bộ môn Kinh tế và quản lý đô
thị các thầy cô không những đã trang bị cho em kiến thức mà còn truyền đạt cho em
những kinh nghiệm quý báu để trở thành người có ích.
Cuối cùng, em xin chân thành cảm ơn các chú, bác và các anh chị trong
phòng tài nguyên và môi trường quận Hoàng Mai đã hết lòng giúp đỡ em trong thời
gian em thực tập tại phòng.
Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày 15 tháng 12 năm 2011
Sinh viên thực hiện
Hoàng Văn Tuân
SV: Hoàng Văn Tuân Lớp: Kinh tế và Quản lý Đô thị K50
Trường Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập
MỤC LỤC
PHỤ LỤC
SV: Hoàng Văn Tuân Lớp: Kinh tế và Quản lý Đô thị K50
Trường Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập
DANH MỤC BẢNG
Biểu 1: Tình hình giáo dục đào tạo trên địa bàn Quận Hoàng Mai. . Error: Reference
source not found
Biểu 2: Kết quả xét duyệt hồ sơ của các phường tại quận Hoàng Mai từ năm 2008 -
2010 Error: Reference source not found

Biểu 3: công tác xét duyệt hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại các
phường Error: Reference source not found
Biểu 4: Kết quả xét duyệt hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm
2008 – 2010 tại quận Hoàng Mai Error: Reference source not found
Biểu 5: Hồ sơ vướng mắc sau khi xét duyệt tại quận Hoàng Mai Error: Reference
source not found
Biểu 6: Kết quả giao trả giấy chứng nhận QSDĐ trên địa bàn Quận 43
SV: Hoàng Văn Tuân Lớp: Kinh tế và Quản lý Đô thị K50
Trường Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Luật đất đai năm 1993 của nước CHXHCN Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài
nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan
trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng
các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng.”
Hiện nay, khi xã hội ngày càng phát triển, đất đai càng trở thành một nguồn
lực quan trọng của mỗi quốc gia, nó giữ vai trò nền tảng cho mọi hoạt động phát
triển kinh tế- xã hội, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là yếu tố không thể thiếu trong quá
trình sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, đất đai là một nguồn tài nguyên có hạn. Quá
trình công nghiệp hoá- hiện đại hoá kèm theo đô thị hoá diễn ra mạnh mẽ ở các đô
thị hiện nay kéo theo nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng đã đặt ra vấn đề sử dụng
đất một cách tiết kiệm hợp lý như là một nhu cầu cấp thiết hàng đầu.
Mặt khác, sự bùng nổ của thị trường bất động sản tại các thành phố lớn, đặc
biệt là thủ đô Hà Nội cũng đòi hỏi ngày càng cao tính thống nhất, công bằng,
nghiêm minh và chính xác của công tác quản lý đất đai.
Việc cấp giấy chứng nhận quyềnsử dụng đất ở là một trong những cơ sở pháp
lý quan trọng nhằm đảm bảo cho việc quản lý của Nhà nước về quỹ đất ở, quỹ nhà
ở được tiến hành một cách khoa học và thuận lợi . Tuy nhiên tình hình cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở đang gặp nhiều khó khăn và tiến độ thực hiện công
tác này còn chậm. Do vậy, việc đánh giá đúng thực trạng của công tác này và qua

đó tìm ra các giải pháp tháo gỡ các khó khăn là vấn đề cấp thiết trong công tác quản
lý đất đai nói riêng và quản lý đô thị nói chung.
Xuất phát từ thực trạng này, với vai trò là sinh viên khoa Môi trường và Đô thị,
tôi quyết định lựa chọn đề tài: Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn quận Hoàng Mai thành phố Hà Nội - thực trạng và giải pháp.
2. Mục đích nghiên cứu
Trên cơ sở lý luận về đất đai, cơ sở khoa học của việc chứng nhận quyền
sử dụng đất …, sử dụng những phương pháp thích hợp để phân tích, đánh giá
thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở quận Hoàng Mai – thành
SV: Hoàng Văn Tuân Lớp: Kinh tế và Quản lý Đô thị K50
1
Trường Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập
phố Hà Nội. Từ đó nêu ra các mặt thuận lợi và khó khăn để đề xuất một số giải
pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
quận Hoàng Mai.
3. Phạm vi nghiên cứu
Về không gian lãnh thổ: Địa bàn nghiên cứu là quận Hoàng Mai thành phố
Hà Nội.
Về không gian nghiên cứu: Nguồn số liệu được tập hợp thông qua các chương
trình nghiên cứu, các website, các cơ quan… và từ nghiên cứu thực tế.
4. Phương pháp nghiên cứu
Các phương pháp được vận dụng trong đề tài gồm: phương pháp phân tích, so
sánh, thống kê và điều tra thực tế trên địa bàn quận Hoàng Mai…
5. Kết cấu đề tài
Ngoài phần mở đầu và kết luận, đề tài gồm có ba chương:
Chương I: Cơ sở khoa học của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Chương II: Thực trạng công tác chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
quận Hoàng Mai
Chương III: Phương hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hoàng Mai.

SV: Hoàng Văn Tuân Lớp: Kinh tế và Quản lý Đô thị K50
2
Trường Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập
CHƯƠNG I :
CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1 Một số vấn đề lý luận chung về đất
1.1.1 Khái niệm
Luật đất đai năm 2003 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam có
ghi: “đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng các cơ sở kinh tế văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng”.
1.1.2 Đặc điểm
Đất đai là một tài sản đặc biệt vì thế tài sản đất đai có nhiều đặc điểm khác
với nhiều loại tài sản khác đó là:
- Đặc tính không thể sinh sản và có khả năng tái tạo của đất đai:
Đất đai có vị trí cố định không thể di dời được, với diện tích có hạn trên
phạm vi toàn cầu và mỗi quốc gia. Vị trí của đất đai có ý nghĩa lớn về mặt kinh tế -
xã hội trong quá trình khai thác sử dụng đất.
Đất đai chỉ có thể tái tạo một phần nhờ được khai thác hợp lý, sử dụng có
hiệu quả và được cải tạo tốt. Khả năng phục hồi và tái tạo của đất đai chính là khả
năng phục hồi tái tạo độ phì nhiêu thông qua tác động của tự nhiên hoặc tác động
của con người.
- Đất đai là một tư liệu sản xuất đặc biệt gắn liền với hoạt động của con
người: trong quá trình sản xuất, đất đai trở thành tư liệu không thể thiếu được.
Con người tác động vào đất đai bằng các biện pháp trực tiếp hoặc gián tiếp nhằm
khai thác triệt để nguồn tài nguyên quý báu này, phục vụ một cách tốt nhất cho lợi
ích của mình.
- Đặc điểm về sự chiếm hữu và sở hữu đất đai: Nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam quy định : “đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất

quản lý”. Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn
định lâu dài theo mục đích quy định. Người sử dụng đất phải đóng thuế cho Nhà
SV: Hoàng Văn Tuân Lớp: Kinh tế và Quản lý Đô thị K50
3
Trường Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập
nước. Nhà nước cho thuê đất và người thuê đất phải trả tiền thuê đất theo thời hạn
thuê, trên cơ sở mục đích sử dụng đất, vị trí mảnh đất….
- Tính đa dạng và phong phú của đất đai: tính đa dạng và phong phú của đất
đai trước hết do dặc tính tự nhiên của đất đai và sự phân bố cố định trên từng vùng
lãnh thổ nhất định, gắn liền với điều kiện hình thành đất đai quyết định. Mặt khác,
nó còn do yêu cầu và đặc điểm, mục đích sử dụng các loại đất khác nhau, một loại
đất có thể được sử dụng với nhiều mục đích khác nhau.
- Đất đai có giá trị lớn và khả năng sinh lời cao: khi so sánh với các loại hàng
hóa khác, khi mua bán quyền sử dụng đất đai đòi hỏi phải có khoản kinh phí lớn.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ mất rất nhiều thời gian bởi nó đòi hỏi
phải điều tra xác minh các chi tiết về quyền sử dụng đất và một số vấn đề phức tạp
khác để thiết lập quyền sử dụng cho tất cả nhữn người có liên quan đến tài sản đất
đai. Kết quả là là chi phí trong chuyển nhượng tài sản đất tương đối cao.
1.1.3 Vai trò
Đất có vai trò đặc biệt quan trọng đối với đời sống xã hội. Mặc dù đối với mỗi
ngành kinh tế, đất đai có vai trò khác nhau, tùy vào mục đích sử dụng đất.
• Đối với ngành công nghiệp chế tạo, chế biến…,đất đai đóng vai trò là cơ sở
không gian, là nền tảng, là vị trí để thực hiện quá trình sản xuất.
• Đối với ngành khai khoáng, ngoài vai trò là cơ sở không gian, đất còn là kho
tàng tư liệu quý giá cho con người.
• Đối với ngành kinh doanh và dịch vụ: vị trí của đất là vô cùng quan trọng.
Chất lượng của quá trình kinh doanh phụ thuộc trước hết vào chính địa thế của đất.
• Đối với ngành nông, lâm, ngư nghiệp thì vai trò của đất lại càng quan trọng,
nó không đơn thuần chỉ là cơ sở không gian, là điều kiện vật chất cần cho sự tồn tại
của ngành sản xuất này mà còn phụ thuộc nhiều vào độ phì nhiêu, đặc tính sinh hóa

hay tính chất vật lý của đất,nhất là trong sản xuất nông nghiệp:
- Đất là đối tượng chịu tác động trực tiếp của con người trong quá trình
sản xuất.
- Đất tham gia tích cực vào quá trình sản xuất, cung cấp nước, các chất dinh
dưỡng cần thiết cho cây trồng sinh trưởng và phát triển.
SV: Hoàng Văn Tuân Lớp: Kinh tế và Quản lý Đô thị K50
4
Trường Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập
• Đối với ngành sản xuất kinh doanh, vị trí vai trò của đất đai là vô cùng
quan trọng, nó gắn liền với sự thành đạt nhanh hay chậm của doanh nghiệp. nó
phụ thuộc vào nhiều yếu tố: gần đường giao thong, gần thị trường tiêu thụ, gần
ga tàu hay bến cảng. nói tóm lại nếu có vị trí thuận lợi thì sẽ tỷ lệ thuận với giá
trị và giá trị sử dụng.
• Đối với đời sống, đất là nơi để xây dựng nhà cửa, xây dựng các công trình
công nghiệp, các công trình công cộng… và tiến hành các hoạt động văn hóa ;đất là
nơi phân bố các vùng kinh tế các khu dân cư.
Kết luận: “Đất đai là tài sản có tuổi thọ cao của con người, là điều kiện không
thể thiếu được của mọi quá trình sản xuất kinh doanh, là tư liệu sản xuất cơ bản
trong nông, lâm, ngư nghiệp”.
1.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.2.1 Quyền sở hữu và sử dụng đất
1.2.1.1 Quyền sở hữu
Theo Bộ luật dân sự nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thì quyền sở
hữu đối với tài sản là tập hợp của ba quyền năng đối với tài sản đó, và người có
quyền sở hữu tài sản chính là chủ sở hữu tài sản. Ba quyền năng được tập hợp để trở
thành quyền sở hữu là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản.
Trong đó:
+ Quyền chiếm hữu tài sản: là quyền nắm giữ toàn bộ tài sản đó không hạn chế
về mặt không gian, thời gian.
+ Quyền sử dụng tài sản: là quyền lợi dụng các tính năng của tài sản để phục

vụ cho mục đích kinh tế hoặc đời sống của chủ tài sản.
+ Quyền định đoạt: là quyền quyết định số phận pháp lý của tài sản như cho,
bán, tặng, để thừa kế, cho thuê cho người khác, thậm chí huỷ bỏ tài sản nếu không
vi phạm pháp luật.
1.2.1.2 Quyền sử dụng
Điều 6, Luật đất đai 2003 quy định : “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai. Nhà
nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng thông qua hình thức giao đất, cho
thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy
SV: Hoàng Văn Tuân Lớp: Kinh tế và Quản lý Đô thị K50
5
Trường Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập
định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”. Như vậy,Nhà nước là người đại
diện chủ sở hữu, có quyền chiếm hữu và quyền định đoạt đối với đất đai, còn nhân
dân thì có quyền sử dụng thông qua quá trình giao hay cho thuê đất của Nhà nước.
Sở dĩ nước ta vừa phân định rõ ràng quyền sở hữu và quyền sử dụng, lại vừa có sự
thống nhất hai quyền này là do các yêu cầu sau đây:
+ Quỹ đất đai bao gồm cả số lượng và chất lượng đất đai ngày nay có được là
thành quả đấu tranh cách mạng của bao thế hệ hy sinh xương máu, nhân dân ta bao
đời nay đã tốn nhiều công sức để khai phá, cải tạo, bảo vệ đất đai. Đất đai lại là
nguồn lực hữu hạn nhưng vô giá, và đặc biệt cần thiết cho sự tồn tại và phát triển
của đời sống con người. Vì vậy đất đai không thể là của riêng cá nhân nào, mà phải
là tài sản chung của toàn xã hội. Nhà nước - với tư cách là người đại diện cho nhân
dân có quyền sở hữu để thống nhất quản lý đất đai.
+ Các quan hệ đất đai phải phù hợp với chế độ kinh tế xã hội. Ở nước ta đang
chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường có sự điều
tiết của Nhà nước theo định hướngi xã hội chủ nghĩa thì đòi hỏi quan hệ đất đai
cũng phải phù hợp.Với việc phát triển đa dạng hoá các thành phần kinh tế và nhu
cầu sử dụng đất gia tăng, đặc biệt ở thành phần kinh tế tư nhân không cho phép việc
Nhà nước chỉ tồn tại duy nhất hình thức sử dụng đất của Nhà nước, mà đòi hỏi Nhà

nước phải giao quyền sử dụng triệt để về đất đai cho các đối tượng sử dụng đất để
phục vụ tốt nhất cho hoạt động sản xuất kinh doanh cũng như đời sống của họ. Do
vậy, phải phân tách quyền sử dụng nhưng sự phân tách này vẫn đảm bảo chịu sự
quản lý cao nhất của Nhà nước.
+ Đất đai phải được sử dụng tiết kiệm, hợp lý và đạt hiệu quả cao. Để tránh
tình trạng đất bị bỏ hoang vô chủ, sử dụng lãng phí, Nhà nước giao quyền sử dụng
cho các tổ chức, cá nhân để đảm bảo đất đai có chủ quản lýcụ thể và hiệu quả.
+ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý còn đảm bảo
cho việc thay đổi mục đích sử dụng đất, thu hồi đất đai một cách thuận tiện và có
căn cứ pháp lý để phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế, cơ sở hạ tầng, đời sống xã
hội, vì lợi ích quốc gia và nhân dân.
Như vậy chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu
toàn dân về đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng
SV: Hoàng Văn Tuân Lớp: Kinh tế và Quản lý Đô thị K50
6
Trường Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập
và có quyền sử dụng. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nước ta đã
đưa ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó là Hiến pháp nước
CHXHCN Việt Nam năm 1980 (điều 19), Hiến pháp 1992 (điều 17,18,84), là Luật
Đất đai năm 1993, luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật đất đai năm 1998, năm
2001 quy định về quyền sử hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất
đai thống nhất của Nhà nước cũng như quy định rõ quyền hạn trách nhiệm, các
công tác quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của người sử dụng đất. Để cụ thể
hoá các chính sách trên Chính phủ còn ban hành nhiều văn bản dưới luật, các nghị
định, nghị quyết … về việc quản lý và sử dụng đất như:
♦Nghị định số 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ và bản quy định kèm
theo quy định về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn
định lâu dài vào mục đích nông nghiệp.
♦Nghị định số 02/CP ngày 15/01/1994 và mới đây là Nghị định số 163/CP
ngày 16/11/1999 kèm theo bản quy định thay thế cho Nghị định 02/CP trên về việc

giao đất, cho thuê đất lâm nghiệp cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng lâu
dài vào mục đích lâm nghiệp.
♦Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở tại đô thị.
♦Nghị định số 88/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về quản lý và sử dụng
đất đô thị.
♦Chỉ thị số 364-Ttg ngày 5/7/1994 của Thủ tướng Chính phủ về việc tổ chức
thực hiện các Nghị định của Chính phủ về "quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
đất ở tại đô thị" và "mua bán kinh doanh nhà ở".
♦Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất ngày 14/10/1994.
♦Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại
Việt nam ngày 14/10/1994.
Tóm lại, quyền sử dụng đất đai chỉ là một bộ phận của quyền sở hữu về đất
đai, nó quy định người sử dụng đất vào mục đích gì? sản xuất, kinh doanh hay để ở.
SV: Hoàng Văn Tuân Lớp: Kinh tế và Quản lý Đô thị K50
7
Trường Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập
1.2.2 Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.2.2.1 Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại
diên chủ sở hữu, Nhà nước trao quyền sử dụng cho người dân và quyền sử dụng đó
được thừa nhận trên cơ sở pháp lý. Để chứng nhận cho người sử dụng đất là họ
được quyền khai thác, sử dụng mảnh đất và cũng phục vụ cho công tác quản lý Nhà
nước mà GCN QSDĐ ra đời .
Theo luật đất đai 2003 thì:”Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng
nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ
quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất “.
Ta có thể hiểu rằng: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý
xác nhận quyền sử dụng đất một cách hợp pháp, xác lập mối quan hệ giữa Nhà

nước và người sử dụng đất để Nhà nước nắm chắc quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất
và bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất, để người sử dụng đất có thể yên tâm đầu
tư cải tạo và sử dụng đất”.
1.2.2.2 Vai trò của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Dân số nước ta ngày một gia tăng trong khi đó tài nguyên đất đai gần như
không thay đổi và còn có thể giảm đi do biến đổi khí hậu (sự xâm thực củanước
biển ngày càng tăng, sa mạc hóa…). Do đó, yêu cầu bức thiết đặt ra là làm sao để
sử dụng đất có hiệu quả cao nhất.Vì thế, vai trò của việc đăng ký sử dụng đất có ý
nghĩa quyết định trong việc quản lý và sử dụng đất đai.
• Đối với Nhà nước:
- Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đảm bảo cho Nhà nước
quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ, đảm bảo cho đất đai được
sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả.
+ Đối tượng quản lý Nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất trong
phạm vi toàn lãnh thổ của các cấp hành chính. Vì vậy Nhà nước muốn quản lý chặt
chẽ toàn bộ quỹ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin về tình hình theo
yêu cầu quản lý.
+ Các thông tin về đất đai mà Nhà nước đã giao quyền sử dụng đó là: tên chủ
sử dụng, các thông tin về chủ sử dụng, hạng đất, vị trí, hình thể, kích thước, diện
SV: Hoàng Văn Tuân Lớp: Kinh tế và Quản lý Đô thị K50
8
Trường Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập
tích, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng,
những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý.
+ Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần biết gồm: vị trí, hình
thể, diện tích, loại đất. Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng
thửa đất. Đây là đơn vị nhỏ nhất chứa đựng các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh
tế - xã hội và pháp lý của đất theo yêu cầu quản lý của Nhà nước về đất đai. Qua các
thông tin về đất đai mà công dân đăng ký, từ đó Nhà nước mới thực sự quản lý chặt
chẽ tình hình đất đai trên phạm vi hành chính, lãnh thổ các cấp qua việc đăng ký

ban đầu và đăng ký biến động đất đai và những biến đổi trong quá trình sử dụng,
chuyển đổi, chuyển nhượng… đồng thời Nhà nước phát hiện những trường hợp sử
dụng đất đai trái pháp luật và có biện pháp xử lý, có cở sở để giải quyết các tranh
chấp, khiếu kiện về đất đai.
- Đảm bảo cho nguồn thu ngân sách Nhà nước: thu các loại thuế, phí liên quan
đến đất đai.
- Thông qua việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lợi ích của
Nhà nước sẽ được đảm bảo: thu thế sử dụng đất, thu thuế tài sản, thuế chuyển
nhượng…. đồng thời phục vụ cho các chương trình cải cách đất đai quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất….nhằm đạt hiệu quả cao nhất trong việc sử dụng đất.
• Đối với người sử dụng đất:
Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử đụng đất là công cụ bảo vệ lợi ích của
người sử dụng đất.
Đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, người
được đăng ký đất chỉ có quyền sử dụng đất được giao, đồng thời phải có nghĩa vụ
đối với Nhà nước trong việc sử dụng đất được giao.
Thông qua việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lợi ích của Nhà
nước sẽ được đảm bảo đồng thời người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có
trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ trong việc sử dụng đất theo các quy định của pháp
luật; được tăng cường độ an toàn trong việc sử dụng đất, người dân nào đăng ký
quyền sử dụng đất sẽ được Nhà nước bảo vệ khi có tranh chấp về đất đai; tạo lòng
tin cho người dân trong việc đầu tư vào đất đai. Đăng ký quyền sử dụng đất cũng hỗ
trợ các giao dịch về đất đai được thuận lợi, nhanh chóng và tuân thủ đúng pháp luật,
có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người dân dễ dàng tham gia vào các giao
SV: Hoàng Văn Tuân Lớp: Kinh tế và Quản lý Đô thị K50
9
Trường Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập
dịch liên quan đến đất đai hơn. Có sự đăng ký quyền sử dụng đất giúp giảm các
tranh chấp, khiếu nại chủ yếu là về đất đai, vì vậy đăng ký quyền sử dụng đất giúp
xác lập quyền của người sử dụng cũng như ngăn cấm những hành vi phạm pháp

trong việc sử dụng đất.
Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở bảo vệ chế độ sở hữu
toàn dân về đất đai.
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp
của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa vụ sử
dụng nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung của toàn xã hội trong
việc sử dụng đất.
Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về quản lý đất đai và
sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật về đất đai. Hồ sơ địa chính và giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp
lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ khi bị
tranh chấp xâm hại, cũng như xác định nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải
tuân thủ theo pháp luật như nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ
và sử dụng đất đai có hiệu quả nhất…
• Đối với các đối tượng khác:
- Đốí với các tổ chức tín dụng: giấy chứng nhận là căn cứ pháp lý cho phép
các tổ chức tín dụng này thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai với chủ sử
dụng đất cho vay vốn dưới hình thức: thế chấp quyền sử dụng đất, hoặc thế chấp tài
sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Thông qua hình thức vay vốn này sẽ đồng thời
đảm bảo cho các bên tham gia đều được hưởng các lợi ích: chủ sử dụng đất vẫn có
quyền sử dụng khai thác các lợi ích từ đất đai, còn các tổ chức tín dụng thì thu lãi
suất từ việc vay vốn đó. Và giấy chứng nhận đó đảm bảo cho các tổ chức tín dụng
có thể thu hồi lại vốn đã cho chủ sử dụng đất vay trong trường hợp chủ sử dụng đất
không có khả năng trả nợ cho các tổ chức tín dụng đó.
- Đối với doanh nghiệp: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chủ sử
dụng đất có thể đem góp vốn kinh doanh bẳng quyền sử dụng đất để đầu tư nhằm
thu lợi nhuận.
-
SV: Hoàng Văn Tuân Lớp: Kinh tế và Quản lý Đô thị K50

10
Trường Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập
1.2.2.3 Đối tượng và điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Điều 49, 50 của Luật đất đai 2003 quy định đối tượng và điều kiện cấp GCN
QSDĐ cụ thể đối với đất ở như sau :
Điều 49 :
1. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông
nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường , thị trấn ;
2. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trước
ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp GCN QSDĐ;
3. Người đang sử dụng đất theo quy định tại điều 50, 51 của Luật này mà chưa
được cấp GCN QSDĐ;
4. Người được chuyển đổi, nhận chyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng là pháp nhân mới được hình thành
do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
5. Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà án nhân dân,
quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh
chấp đất đai của cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành ;
6. Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án sử dụng đất;
7. Người mua nhà ở gắn liền với đất ở ;
8. Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở .
Điều 50: cấp GCN QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử
dụng đất .
1.Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được UBND xã, phường, thị
trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ hợp pháp được
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định thì được cấp GCN QSDĐ và
không phải nộp tiền sử dụng đất .
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ theo
quy định tại Khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy
tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ kí của các bên có liên quan, nhưng đến

trước ngày luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được UBND xã phường, thị trấn xác
SV: Hoàng Văn Tuân Lớp: Kinh tế và Quản lý Đô thị K50
11
Trường Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập
nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp GCN QSDĐ và không phải nộp tiền
sử dụng đất .
3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ theo quy
định tại Khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử đụng ổn định trước ngày
15/10/1993 nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh
chấp, phù hợp với quy hoạch sö dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi có quy
hoạch sử dụng đất thì được cấp GCN QSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất.
4. Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà
án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết
tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được
cấp GCN QSDĐ và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp luật.
5. Hộ gia đình, các nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ theo quy
định tại Khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993
đến trước ngày luật này có hiệu lực thi hành, nay được UBND xã, phường, thị trấn
xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã dược
xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp GCN QSDĐ và phải
nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật .
6. Hộ gia đình ,cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao ®Êt, cho thuê
từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp
GCN QSDĐ thì được cấp GCN QSDĐ. Trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài
chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
7. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất mà có các công trình là đình, đền,
miếu, am, từ đường, nhà thờ họ được cấp GCN QSDĐ khi có các điều kiện sau:
a. Có đơn đề nghị cấp GCN QSDĐ.
b. Được UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho

cộng đồng dân cư và không có tranh chấp .
1.2.2.4 Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm:
+ Tờ khai đăng ký đất trong đó sơ đồ thửa đất được chủ sử dụng đất tự vẽ và
các chủ liền kề ký (theo mẫu).
SV: Hoàng Văn Tuân Lớp: Kinh tế và Quản lý Đô thị K50
12
Trường Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập
+ Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở theo mẫu). Gồm một
trong các loại giấy tờ sau:
- Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 do cơ quan
có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt
Nam dân chủ cộng hòa và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính.
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất giấy tờ giao, tặng nhà tình nghĩa gắn liền với đất.
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất
trước ngày 15/10/1993, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận đã sử dụng
ổn định trước ngày 15/10/1993.
- Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất đai theo quy định của
pháp luật .
- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
- Giấy tờ mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê theo quy
định tại nghị định 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về mua bán kinh doanh nhà ở.
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân được cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền giao đất để xây dựng nhà ở, đã thực hiện nộp tiền sử dụng đất.
- Giấy tờ về nhà, đất của hộ gia đình, cá nhân do tổ chức phân giao khi được
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất và đã thực hiện nộp tiền sử dụng đất để
xây dựng nhà ở cho cán bộ, công nhân viên.

- Giấy tờ mua bán nhà ở, đất ở của các đối tượng chính sách; giấy tờ mua bán
nhà ở, đất ở của các tổ chức kinh doanh nhà, sau khi người mua đã thực hiện nộp
tiền mua nhà ở, đất ở.
- Quyết định giao đất theo kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất, quyết định
giao đất tái định cư giải phóng mặt bằng đã thực hiện nộp tiền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật.
- Có xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn là hợp pháp với quy hoạch sử
dụng đất và đất đó sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993.
SV: Hoàng Văn Tuân Lớp: Kinh tế và Quản lý Đô thị K50
13
Trường Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập
+ Bản sao các giấy tờ có liên quan về đất ở.
+ Bản sao hộ khẩu.
+ Văn bản ủy quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu là
trường hợp ủy quyền).
1.2.2.5 Quy trình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Thực hiện Nghị định 60/CP ngày 05/7/1994, Nghị định 45/CP ngày 03/6/1996,
Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 của chính phủ, Chỉ thị 18/1999/CT-TTg
và Công văn số 830/Cp-NN ngày 10/8/1999 của Thủ tướng Chính phủ về kê khai
đăng ký, xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tiếp tục cải cách thủ tục hành
chính nhằm đảm bảo đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
đồng thời xác định rõ trách nhiệm của các ngành và các cấp chính quyền, Sở Địa
Chính-Nhà đất hướng dẫn quy trình thực hiện theo từng bước sau:
- Bước 1: Thực hiện kê khai đăng ký
+ UBND cấp phường phát mẫu đơn kê khai, hướng dẫn và tổ chức cho nhân
dân thực hiện kê khai đăng ký nhà ở, đất ở.
+ Chủ sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở thực hiện kê khai đầy đủ, rõ ràng nội
dung theo mẫu quy định, sao chụp các giấy tờ có liên quan về nhà, đất và nộp hồ sơ
tại UBND phường, thị trấn. Hồ sơ kê khai được lập thành 3 bộ để quản lý ở 3 cấp.
+ UBND cấp phường tiếp nhận hồ sơ kê khai đăng ký của các chủ sở hữu nhà

ở và sử dụng đất ở, kiểm tra nội dung kê khai và vào sổ kê khai đăng ký để thực
hiện công tác quản lý.
- Bước 2: Phân loại hồ sơ
Hội đồng đăng ký nhà ở, đất ở cấp phường phân loại các hồ sơ như sau:
+ Hồ sơ có đủ các điều kiện cấp đổi ngay Giấy chứng nhận cho dân: nhà ở
chính chủ đang quản lý có đủ giấy tờ hợp pháp, hợp lệ theo quy định tại điều 4 của
Quyết định 69/ 1999/ QĐ-UB ; nhà ở của cán bộ công nhân viên tự xây dựng trên
đất được cơ quan, đơn vị phân theo quyết định giao đất của cấp có thẩm quyền để
xây dựng nhà ở cho CBCNV; nhà ở mua của các đơn vị có tư cách pháp nhân được
cơ quan có thẩm quyền giao đất để xây dựng nhà ở bán. UBND phường (thị trấn) có
trách nhiệm xác nhận hồ sơ kê khai đăng ký với các nội dung sau:
SV: Hoàng Văn Tuân Lớp: Kinh tế và Quản lý Đô thị K50
14
Trường Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập
 Khuôn viên diện tích nhà ở, đất ở thực tế đang sử dụng (m
2
); không có tranh
chấp khiếu kiện.
 Sau khi xác nhận, UBND phường có thể trả lại cho chủ nhà để tự nộp đơn
xin cấp đổi Giấy chứng nhận tại Sở Địa chính - Nhà đất đề nghị cấp đổi Giấy chứng
nhận.
Chú ý không xác nhận nhiều lần cho một hồ sơ.
+ Hồ sơ tương tự như trên nhưng không phải chính chủ đang quản lý sử dụng
(gồm các trường hợp mua bán chuyển nhượng, chia cho thừa kế… chưa đăng ký
sang tên trước bạ tại cơ quan quản lý nhà đất của Thành phố hoặc chưa được xác
nhận tại phường), Hội đồng kê khai đăng ký phường xem xét từng trường hợp cụ
thể phân loại và xác nhận:
 Khuôn viên diện tích nhà ở, đất ở thực tế đang sử dụng; không có tranh
chấp, khiếu kiện.
 Phần diện tích đất, nhà tăng thêm (nếu có) ngoài diện tích trong giấy tờ hợp

pháp, sẽ xác nhận như mục 3 dưới đây.
 Sau khi xác nhận UBND phường lập biên bản phân loại hồ sơ, lập trích
ngang hồ sơ kê khai cho các hộ đồng thời lập tờ trình Hội đồng xét cấp Giấy chứng
nhận của quận, huyện xét duyệt.
+ Hồ sơ không có giấy tờ hợp lệ về nhà ở, đất ở, Hội đồng kê khai đăng ký cấp
phường xem xét từng trường hợp cụ thể phân loại và xác nhận.
 Khuôn viên diện tích nhà ở, đất ở thực tế đang sử dụng ổn định,không có
tranh chấp, khiếu kiện.
 Thời gian chủ nhà thực tế sử dụng thửa đất (trước 18/ 12/ 1980 đến 14/ 10/
1993, từ 15/ 10/ 1993 đến nay).
 Sau khi xác nhận UBND phường lập biên bản phân loại hồ sơ, lập trích
ngang hồ sơ kê khai cho các hộ đồng thời lập tờ trình Hội đồng xét cấp Giấy chứng
nhận của quận, huyện xét duyệt.
+ UBND cấp phường công khai kết quả phân loại hồ sơ của Hội đồng kê khai
đăng ký cấp phường trong thời gian 10 ngày tại các tổ dân phố để nhân dân đóng
góp ý kiến, nếu không có khiếu nại UBND phường lập tờ trình kèm theo danh sách
SV: Hoàng Văn Tuân Lớp: Kinh tế và Quản lý Đô thị K50
15
Trường Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập
trích ngang, hồ sơ kỹ thuật thửa đất và hồ sơ kê khai đăng ký chuyển lên quận,
huyện xét duyệt.
+ Các hồ sơ có vướng mắc hoặc khiếu kiện sẽ được phân loại tương tự như trên
và chỉ xét sau khi đã được các cơ quan chức năng có thẩm quyền sử lý hoặc sau khi
đã rút lại khiếu nại.
- Bước 3: Xét duyệt hồ sơ cấp quận, huyện
+ Phòng Địa chính- Nhà đất cấp quận, huyện có trách nhiệm tổng hợp, kiểm
tra hồ sơ kỹ thuật đất và hồ sơ kê khai đăng ký do UBND cấp phường chuyển lên để
thẩm định, kiến nghị việc cấp hay chưa đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận, kiến
nghị các khoản nộp theo quy định được ghi nợ để được cấp Giấy chứng nhận.
+ Các trường hợp đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận, phòng Địa chính- Nhà

đất lập danh sách đề nghị cấp Giấy chứng nhận (phụ lục 3), tờ trình (phụ lục số 2),
và bản thảo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyến sử dụng đất ở phụ lục
4) để Chủ tịch UBND quận ký trình Thành phố.
+ Các trường hợp có vướng mắc cần xử lý, phòng Địa chính - Nhà đất tập hợp
hồ sơ báo cáo Hội đồng xét cấp Giấy chứng nhận cấp quận xem xét và quyết định
từng trường hợp cụ thể. Sau khi xét duyệt Hội đồng lập biên bản (phụ lục 1) kiến
nghị trường hợp nào được cấp, trường hợp nào để lại bổ sung hồ sơ và trường hợp
nào không cấp Giấy chứng nhận. Các trường hợp được Hội đồng thông qua, phòng
Địa chính-Nhà đất lập danh sách đề nghị cấp Giấy chứng nhận (phụ lục 3), tờ trình
(phụ lục 2) và bản thảo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất
ở (phụ lục 4) để Chủ tịch UBND quận ký trình Thành phố.
+ Phòng Địa chính- Nhà đất cấp quận có trách nhiệm chuyển toàn bộ hồ sơ kê
khai đăng ký, biên bản xét duyệt tờ trình, bản thảo Giấy chứng nhận của các trường
hợp được đề nghị cấp cho Sở Địa chính - Nhà đất để thẩm định và hoàn tất thủ tục
trình UBND Thành phố phê duyệt cấp Giấy chứng nhận.
+ Riêng những trường hợp chủ sở hữu đất, sở hữu nhà có nhu cầu sớm được
cấp Giấy chứng nhận mà không phải chờ theo đợt phân loại và xem xét của Hội
đồng cấp phường có thể nộp hồ sơ trực tiếp tại phòng Địa chính - Nhà đất quận,
huyện nhưng các hộ phải cam kết thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước
theo quy định. Phòng Địa chính -Nhà đất quận, huyện đối với UBND quận, huyện
trình UBND Thành phố cấp Giấy chứng nhận theo cách thức như trên.
SV: Hoàng Văn Tuân Lớp: Kinh tế và Quản lý Đô thị K50
16
Trường Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập
- Bước 4: Trình UBND Thành phố ký Giấy chứng nhận
+ Sở Địa chính - Nhà đất thẩm định hồ sơ kê khai đăng ký và xét duyệt do
quận, huyện chuyển lên và trình UBND Thành phố phê duyệt cấp Giấy chứng nhận.
Những trường hợp không đủ điều kiện sẽ trả lại quận, huyện thông báo rõ ràng
những nội dung cần sửa đổi bổ sung để hoàn thiện hồ sơ và thời gian thực hiện.
+ Đối với những trường hợp có đầy đủ giấy tờ hợp lệ xin cấp đổi Giấy chứng

nhận Sở Địa chính - Nhà đất trực tiếp thẩm định và làm thủ tục trình UBND Thành
phố ký cấp Giấy chứng nhận.
+ Sở Địa chính- Nhà đất có trách nhiệm lưu trữ và quản lý toàn bộ các hồ sơ
xin cấp Giấy chứng nhận và bảo lưu Giấy chứng nhận đã được ký.
- Bước 5: Phương thức giao Giấy chứng nhận:
+ Các trường hợp hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận sẽ được Sở Địa chính- Nhà
đất giao giấy chứng nhận cho chủ nhà ngay tại Văn phòng Sở.
Trường hợp chủ nhà nộp ngay các khoản thu theo quy định, Sở Địa chính- Nhà
đất sẽ có thông báo chuyển Cục Thuế Thành phố để chủ nhà đi nộp sau khi có biên
lai, Sở Địa chính - Nhà đất sẽ thu lại giấy tờ gốc và giao Giấy chứng nhận cho chủ
nhà. Chủ nhà được thực hiện các quyền theo luật định.
Trường hợp chủ nhà có đơn xin chậm nộp, Sở Địa chính - Nhà đất sẽ đóng dấu
"
chưa hoàn thành các nghĩa vụ tài chính, khi thực hiện các quyền theo luật phải nộp
đủ theo quy định
"
vào Giấy chứng nhận. Chủ nhà phải có trách nhiệm nộp khi thực
hiện các quyền theo luật định. Sau khi nộp, chủ nhà tới Sở Địa chính - Nhà đất để
đăng ký xác nhận
"
đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính
"
vào Giấy chứng nhận và
đăng ký quản lý.
+ Đối với các trường hợp do UBND quận, huyện trình, sau khi Giấy chứng
nhận được UBND Thành phố ký, Sở Địa chính - Nhà đất vào sổ đăng ký tại Sở,
đóng dấu
"
chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, khi thực hiện các quyền theo luật
phải nộp đủ theo quy định

"
đối với các trường hợp phải nộp các khoản thu theo quy
định vào Giấy chứng nhận (cả bản giao cho chủ nhà và bản lưu) và chuyển trả Giấy
chứng nhận (bản cấp cho chủ nhà) cho UBND quận, huyện. UBND quận, huyện có
trách nhiệm tổ chức việc trao Giấy chứng nhận cho người được cấp vào sổ theo dõi.
SV: Hoàng Văn Tuân Lớp: Kinh tế và Quản lý Đô thị K50
17
Trường Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập
Trường hợp chủ nhà muốn nộp ngay, UBND quận, huyện phối hợp với Cục
thuế Hà Nội và Kho bạc Nhà nước Thành phố tổ chức cho các hộ nộp các khoản thu
theo quy định tại địa điểm thuận tiện cho người dân trên địa bàn quận. Sau khi nộp,
chủ nhà tới Sở Địa chính - Nhà đất để đăng ký xác nhận
"
đã hoàn thành các nghĩa
vụ tài chính
"
vào Giấy chứng nhận và sổ đăng ký quản lý.
+ Sở Địa chính - Nhà đất, phòng Địa chính - Nhà đất quận, huyện và UBND
cấp phường có trách nhiệm lập hồ sơ địa chính gồm: bản đồ địa chính, sổ mục kê,
sổ địa chính, sổ cấp Giấy chứng nhận và theo dõi biến động nhà, đất theo mẫu quy
định, đồng thời tổ chức nghiệm thu để đưa vào quản lý.
1.2.2.6 Thời gian giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận
Tại Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất quy định:
"Điều 12. Thời gian giải quyết thủ tục cấp Giấy chứng nhận
Thời gian thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận kể từ ngày nhận đủ hồ sơ
hợp lệ được quy định như sau:
1. Không quá năm mươi (50) ngày làm việc đối với trường hợp cấp Giấy
chứng nhận lần đầu.
2. Không quá ba mươi (30) ngày làm việc đối với trường hợp cấp đổi Giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất mà có nhu cầu bổ sung chứng nhận quyền sở hữu tài
sản gắn liền với đất hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
3. Không quá hai mươi (20) ngày làm việc đối với trường hợp cấp đổi Giấy
chứng nhận không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
4. Thời gian quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này không kể thời gian
công khai kết quả thẩm tra, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính, thời gian trích đo
địa chính thửa đất.
5. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể thời gian thực hiện các thủ tục cấp
Giấy chứng nhận quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này."
Tại Quyết định 117/2009/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội về "cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất,
đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với
đất với đất cho hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở
SV: Hoàng Văn Tuân Lớp: Kinh tế và Quản lý Đô thị K50
18
Trường Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập
nước ngoài, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất ở
Việt Nam trên địa bàn thành phố Hà Nội" có quy định cụ thể về thời gian cấp "sổ
đỏ" như sau:
Điểm b), khoản 2, Điều 24. Hồ sơ và trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho
người đang sử dụng đất quy định tại Điều 14 bản Quy định này
b) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận, huyện, thị xã thực hiện các
công việc sau:
- Kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ
điều kiện hay không đủ điều kiện được chứng nhận về quyền sử dụng đất, chứng
nhận quyền sở hữu tài sản và xác nhận vào đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; Thời
gian giải quyết không quá mười (10) ngày làm việc;
- Trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì chuẩn bị hồ sơ kèm theo
trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất (đối với nơi chưa có bản
đồ địa chính), viết Giấy chứng nhận và gửi Phòng Tài nguyên và Môi trường thẩm

định; đồng thời gửi số liệu địa chính và tài sản gắn liền với đất đến cơ quan thuế để
xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp người sử dụng đất phải thực hiện
nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Trường hợp không đủ điều kiện cấp
Giấy chứng nhận làm thông báo gửi UBND phường, xã, thị trấn để thông báo cho
người xin cấp Giấy chứng nhận biết; Thời gian giải quyết không quá bảy (07) ngày
làm việc;
Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận được phiếu
gửi số liệu địa chính và tài sản gắn liền với đất, cơ quan Thuế có trách nhiệm xác
định nghĩa vụ tài chính gửi lại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;
Trường hợp người xin cấp Giấy chứng nhận đề nghị ghi nợ tiền sử dụng đất thì
thực hiện theo quy định tại Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT. Khi người được cấp
Giấy chứng nhận trả nợ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa
chính và tài sản gắn liền với đất đến cơ quan Thuế để xác định nghĩa vụ tài chính và
thực hiện xóa nợ theo quy định.
c) Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện, thị xã thực hiện các công
việc sau:
SV: Hoàng Văn Tuân Lớp: Kinh tế và Quản lý Đô thị K50
19
Trường Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập
Trong thời hạn không quá bảy (07) ngày làm việc, Phòng Tài nguyên và Môi
trường thẩm định hồ sơ, nếu đủ điều kiện trình Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã
cấp Giấy chứng nhận và ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất.
d) Sau khi cấp Giấy chứng nhận, trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm
việc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện căn cứ thông báo thuế của cơ
quan thuế có trách nhiệm thông báo cho Ủy ban nhân dân phường, xã, thị trấn và
người được cấp Giấy chứng nhận nộp nghĩa vụ tài chính (thời gian người xin cấp
Giấy chứng nhận thực hiện nghĩa vụ tài chính không tính vào thời gian giải quyết
thủ tục cấp Giấy chứng nhận);
đ) Trong thời hạn không quá một (01) ngày làm việc sau khi người được cấp
Giấy chứng nhận nộp đủ chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký

quyền sử dụng đất có trách nhiệm thu giấy tờ gốc về đất, tài sản gắn liền với đất,
vào sổ cấp Giấy chứng nhận và trao Giấy chứng nhận cho người được cấp.
1.2.2.7 Các nhân tố ảnh hưởng đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Nhân tố về vị trí địa lý: vị trí địa lý của mảnh đất có ảnh hưởng rất lớn đến
tiến trình và tiến độ của việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bởi nếu một
mảnh đất có vị trí địa lý thuận lợi thì cán bộ địa chính phường -người chịu trách
nhiệm chuyên môn về đo đạc, xác định vị trí, diện tích, loại đất….sẽ thuận tiện hơn
trong việc thẩm tra các thông tin mà chủ đất kê khai đăng ký ban đầu. Điều này dẫn
đến việc phân loại hồ sơ diễn ra nhanh chóng, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất. Ngược lại nếu mảnh đất nằm ở một vị trí kém thuận lợi,
địa hình dốc, không bằng phẳng, gây khó khăn trong quá trình thẩm tra xác minh
các thông tin thì thời gian thẩm tra, phân loại hồ sơ lâu hơn ảnh hưởng đến tiến độ
caaso giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Nhân tố về kinh tế - xã hội:
+ khi đất nước chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường thì vai trò và giá trị của
đất đai ngày càng quan trọng hơn: các doanh nghiệp cần đất để xây dựng văn
phòng, nhà xưởng; người dân cần đất để xây dựng nhà ở, cải thiện điều kiện sống;
các cơ quan đơn vị hành chính cần được tu sửa khang trang hơn có vị trí thuận lợi
để phục vụ cho nhu cầu của người dân hơn… Do đó nhu cầu về đất đai ngày càng
cấp bách. Cùng với qua trình phát triển kinh tế là quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh
chóng, với xu thế chuyển dịch cơ cấu từ sản xuất nông nghiệp sang công nghiệp,
SV: Hoàng Văn Tuân Lớp: Kinh tế và Quản lý Đô thị K50
20
Trường Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập
thương mại - dịch vụ. Bởi vậy, đất đai cũng được chuyển từ mục đích sử dụng này
sang mục đích sử dụng khác theo hướng giảm tỷ trọng đất nông nghiệp, tăng tỷ
trọng đất chuyên dụng và đất ở.
+ với tốc độ tăng dân số tương đối cao của nước ta trong những năm gần đây
cùng với thực tế là dân số thuộc vào hàng ngũ những nước đông nhất thế giới nên
nguồn đất sử dụng cho đất ở ngày càng tăng. Điều này dẫn đến việc người dân tự ý

chuyển đổi mục đích sử dụng đất; mặt khác, nhiều hộ gia đình trước đây cùng sống
trong một mái nhà, nay có nhu cầu tách hộ ra ở riêng nên họ muốn có một mảnh đất
thuộc quyền sử dụng của riêng mình.
Tóm lại, điều kiện kinh tế xã hội ngày càng phát triển làm cho sự biến dộng về
đất đai tăng lên, đòi hỏi phải thực hiện đăng ký biến động đất đai. Việc xác minh
tính pháp lý của mảnh đất ngày càng trở lên phức tạp và cần nhiều thời gian cho nên
công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng khó khăn hơn.
- Nhân tố về khoa học công nghệ: khi thẩm tra, xác minh thông tin về vị trí,
diện tích, ranh giới sử dụng đất cần phải cử cán bộ địa chính xuống kiểm tra đo đạc;
mặt khác phải có bản đồ quy hoạch sử dụng đất, bản đồ giải thửa. Việc đo đạc xác
minh các thông tin, thành lập bản đồ đòi hỏi phải có các công cụ và máy móc phục
vụ cho công tác đo vẽ. Nếu công cụ đo vẽ hiện đại thì công tác đo vẽ tiến hành dễ
dàng và nhanh chóng, thòi gian thẩm định ngắn nên tiến độ cấp giấy chứng nhận
nhanh; ngược lại nếu các máy móc thiết bị lạc hậu thì công tác đo vẽ tốn nhiều thời
gian, tiến độ cấp giấy chứng nhận chậm chạp.
- Nhân tố về đội ngũ cán bộ: việc xác minh tính pháp lý của đất đai để cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày càng trở lên khó khăn vì vậy đòi hỏi đội
ngũ cán bộ chuyên trách phải có chuyên môn, nghiệp vụ. Ngoài ra cán bộ địa chính
phải có đủ năng lực để giải quyết nhanh chóng các công việc với độ chính xác cao,
nhất là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu cán bộ địa chính không được
đào tạo bài bản về chuyên môn thì việc xử lý công việc sẽ rất lúng túng, mất nhiều
thời gian, ảnh hưởng đến tiến độ công việc đề ra. Ngoài ra cần có đội ngũ cán bộ có
đạo đức tốt và bản lĩnh vững vàng để tránh tình trạng cậy chức cậy quyền để tham
ô, tham nhũng gây mất uy tín của chính quyền Nhà nước.
SV: Hoàng Văn Tuân Lớp: Kinh tế và Quản lý Đô thị K50
21
Trường Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên đề thực tập
Như vậy, nhân lực có ảnh hưởng rất lớn đến công tác quản lý đất đai nói chung
và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đât nói riêng. Nếu sử dụng đúng người
đúng chỗ thì công việc hoàn thành nhanh chóng, ngược lại thì ảnh hưởng rất lớn

đến tiến độ công việc, khó hoàn thành các chỉ tiêu đề ra và gây mất lòng tin của
người dân vào Đảng, vào chính quyền.
Kết luận: việc nghiên cứu thủ tục, quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho chúng ta một cái nhìn bao quát và hiểu rõ những quy định cần phải
thực hiện để hoàn chỉnh hồ sơ xin cấp gấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm
tránh sự lãng phí về thời gian tiền bạc; và qua đó cơ quan quản lý về đất đai cũng có
thể phát hiện những thủ tục còn rườm rà gây thách thức với người xin cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất.
SV: Hoàng Văn Tuân Lớp: Kinh tế và Quản lý Đô thị K50
22