Đánh giá công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Phường Kinh Bắc – thành phố Bắc Ninh – tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015 – 6–2017 (Khóa luận tốt nghiệp)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
------------------

ĐỖ THỊ THU UYÊN
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG KINH BẮC – THÀNH PHỐ
BẮC NINH - TỈNH BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2015 – 6/2017

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý Đất đai

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Khóa học

: 2014 – 2018

Thái Nguyên, năm 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
------------------

ĐỖ THỊ THU UYÊN
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG KINH BẮC – THÀNH PHỐ
BẮC NINH - TỈNH BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2015 – 6/2017

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Quản lý Đất đai

Khoa

: Quản lý Tài nguyên

Lớp

: K46 – QLĐĐ – N02

Khóa học

: 2014 – 2018

Giảng viên hướng dẫn

: ThS. Dương Thị Thanh Hà

Thái Nguyên, năm 2018


i
LỜI CẢM ƠN
Trên thực tế không có sự thành công nào mà không gắn liền với những
hỗ trợ, giúp đỡ dù ít hay nhiều, dù trực tiếp hay gián tiếp của người khác.
Trong suốt thời gian từ khi bắt đầu học tập ở giảng đường đại học đến nay,
em đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, giúp đỡ của quý thầy cô, gia đình và
bạn bè.
Sau thời gian học tập nghiên cứu tại trường, được sự phân công của
Khoa Quản Lý Tài Nguyên – Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Em
thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất trên địa bàn Phường Kinh Bắc – thành phố Bắc Ninh – tỉnh Bắc Ninh
giai đoạn 2015 – 6/2017” tại Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh. Để
hoàn thành báo cáo tốt nghiệp em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới sự quan
tâm của nhà trường và Ban Chủ nhiệm khoa, đặc biệt sự giúp đỡ tận tình của
cô giáo – ThS. Dương Thị Thanh Hà, các thầy cô trong khoa và cùng các
cán bộ Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh. Em kính chúc các thầy cô
giáo, các cô, các chú, anh chị luôn mạnh khoẻ hạnh phúc.
Do điều kiện về nhận thức cũng như trình độ chuyên môn còn hạn chế
nên trong khóa luận tốt nghiệp của em không tránh khỏi những thiếu sót, kính
mong được sự chỉ bảo, đóng góp ý kiến của các thầy cô giáo để khóa luận tốt
nghiệp của em hoàn thiện hơn. Đây sẽ là kiến thức bổ ích cho công việc của

em sau này.
Một lần nữa em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 05 tháng 06 năm 2018
SINH VIÊN

Đỗ Thị Thu Uyên


ii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Tình hình dân số, lao động của Phường Kinh Bắc - thành phố Bắc
Ninh - tỉnh Bắc Ninh ....................................................................................... 39
Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất của Phường Kinh Bắc – thành phố Bắc
Ninh – tỉnh Bắc Ninh năm 2017 ..................................................................... 48
Bảng 4.3: Kết quả cấp GCNQSDĐ của Phường Kinh Bắc năm 2015 ........... 50
Bảng 4.4: Kết quả cấp GCNQSDĐ của Phường Kinh Bắc năm 2016 ........... 51
Bảng 4.5: Kết quả cấp GCNQSDĐ của Phường Kinh Bắc tháng 6/ 2017 ..... 52
Bảng 4.6: Kết quả cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
Phường Kinh Bắc giai đoạn 2015 – 6/ 2017 ................................................... 53
Bảng 4.7: Kết quả cấp GCNQSDĐ cho tổ chức trên địa bàn Phường Kinh
Bắc giai đoạn 2015 – 6/2017........................................................................... 54
Bảng 4.8: Tổng hợp kết quả cấp GCNQSD đất nông nghiệp của Phường Kinh
Bắc theo từng năm giai đoạn 2015 – 6/2017 .................................................. 55
Bảng 4.9: Tổng hợp kết quả chưa được cấp GCNQSD đất nông nghiệp của
Phường Kinh Bắc theo từng năm giai đoạn 2015 – 6/2017 ............................ 56
Bảng 4.10: Tổng hợp kết quả cấp GCNQSD đất ở trên địa bàn Phường Kinh
Bắc theo từng năm giai đoạn 2015 – 6/2017 .................................................. 57
Bảng 4.11: Tổng hợp kết quả chưa được cấp GCNQSD đất ở theo từng năm
giai đoạn 2015 – 6/2017 .................................................................................. 58
Bảng 4.12: Kết quả đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ qua ý kiến người dân

trên địa bàn Phường Kinh Bắc ........................................................................ 60


iii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 2.1: Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Quyết định số
24/2004/QĐ - BTNMT ngày 01/11/2004 và Quyết định số 08/2006/QĐ –
BTNMT).......................................................................................................... 13
Hình 2.2: Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Quyết định số
24/2004/QĐ - BTNMT ngày 01/11/2004 và Quyết định số 08/2006/QĐ BTNMT).......................................................................................................... 13
Hình 2.3: Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất (Thông tư số 23/2014/TT - BTNMT ngày
19/05/2014). .................................................................................................... 14
Hình 2.4: Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất (Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày
19/05/2014). .................................................................................................... 14
Hình 4.1: Vị trí Phường Kinh Bắc - thành phố Bắc Ninh – tỉnh Bắc Ninh .... 36


iv

DANH MỤC CÁC KÍ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Ý nghĩa của chữ viết tắt

BTC

Bộ Tài chính

BTNMT

Bộ Tài nguyên Môi trường

CP

Chính phủ

CT – TTg

Chỉ thị Thủ tướng

ĐKĐĐ

Đăng ký đất đai

ĐKTK

Đăng ký thống kê

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSD

Giấy chứng nhận quyền sử dụng

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

KL

Kết luận

NĐ

Nghị định

NQ

Nghị quyết

QĐ

Quyết định

QH

Quốc hội

TT

Thông tư

TU

Tỉnh ủy

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân


v

MỤC LỤC
PHẦN 1 MỞ ĐẦU ............................................................................................ 1
1.1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................... 2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát .................................................................................. 2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................ 3
1.3. Yêu cầu của đề tài ...................................................................................... 3
1.4.1. Đối với việc học tập và nghiên cứu khoa học ......................................... 3
1.4.2. Đối với thực tiễn...................................................................................... 4
PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................. 5
2.1. Cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý của công tác ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ .... 5
2.1.1. Cơ sở khoa học ........................................................................................ 5
2.1.2. Cơ sở pháp lý .......................................................................................... 9
2.2. Khái quát về công tác cấp GCNQSDĐ .................................................. 21
2.2.1. Những vấn đề cơ bản về cấp GCNQSDĐ .......................................... 21
2.2.2. Những trường hợp được cấp GCNQSDĐ ............................................. 22
2.2.3. Những trường hợp không được cấp GCNQSDĐ .................................. 23
2.2.4. Cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử

dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất ....................................................... 24
2.2.5. Cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không
có giấy tờ về quyền sử dụng đất ...................................................................... 25
2.2.6. Cấp GCNQSDĐ cho tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất ........... 26
2.2.7. Xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao ..................... 27
2.2.8. Thẩm quyền cấp GCNQSDĐ và trình tự thủ tục hành chính cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ......... 29
2.2.9. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp........................................ 31


vi
2.3. Tình hình cấp GCNQSDĐ trên cả nước, của thành phố Bắc Ninh, tỉnh
Bắc Ninh .......................................................................................................... 32
2.3.1. Tình hình cấp GCNQSDĐ trên cả nước ............................................... 32
2.3.2. Tình hình công tác cấp GCNQSDĐ của thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc
Ninh ................................................................................................................. 33
PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 34
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ............................................................... 34
3.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 34
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Phường Kinh Bắc ................. 34
3.3.2. Vài nét về công tác quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất trên địa
bàn Phường Kinh Bắc – thành phố Bắc Ninh – tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015
– 6/ 2017 .......................................................................................................... 34
3.3.3. Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ của Phường Kinh Bắc giai đoạn
2015 – 6/2017 .................................................................................................. 34
3.3.4. Những thuận lợi và khó khăn trong công tác cấp GCNQSDĐ ............. 35
3.3.5. Những giải pháp khắc phục những khó khăn tồn đọng trong công tác
cấp GCNQSDĐ của Phường Kinh Bắc giai đoạn 2015- 6/2017 .................... 35
3.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 35

3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp, nghiên cứu các tài liệu
có liên quan đến công tác cấp GCNQSDĐ ..................................................... 35
3.4.2. Phương pháp đối chiếu các văn bản quy định về cấp GCNQSDĐ ....... 35
3.4.3. Phương pháp phỏng vấn ........................................................................ 35
3.4.4. Phương pháp so sánh, phân tích số liệu ................................................ 35
3.4.5. Phương pháp tổng hợp, xử lý số liệu .................................................... 35
PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .............................. 36
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của Phường Kinh Bắc ..................... 36
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 36


vii
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 39
4.1.3. Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ............................. 42
4.2. Vài nét về công tác quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn
Phường Kinh Bắc –thành phố Bắc Ninh – tỉnh Bắc Ninh .............................. 43
4.2.1. Vài nét về công tác quản lý đất đai trên địa bàn Phường Kinh Bắc –
thành phố Bắc Ninh – tỉnh Bắc Ninh .............................................................. 43
4.2.2. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn Phường Kinh Bắc –thành phố Bắc
Ninh – tỉnh Bắc Ninh năm 2017 ..................................................................... 48
4.3. Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ của Phường Kinh Bắc giai đoạn 2015
– 6/2017 ........................................................................................................... 50
4.3.1. Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ của Phường Kinh Bắc theo thời gian . 50
4.3.2. Đánh giá kết quả cấp GCNQSDĐ của Phường Kinh Bắc theo đối tượng
sử dụng giai đoạn 2015 – 6/2017 .................................................................... 53
4.3.3. Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ của Phường Kinh Bắc theo mục
đích sử dụng giai đoạn 2015 – 6/2017 ............................................................ 55
4.3.4. Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ qua ý kiến người dân .................... 59
4.4. Những thuận lợi và khó khăn trong công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn
Phường Kinh Bắc – thành phố Bắc Ninh – tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015 – 6/

2017 ................................................................................................................. 61
4.5. Những giải pháp khắc phục những khó khăn tồn đọng trong công tác
cấp GCNQSDĐ của Phường Kinh Bắc – thành phố Bắc Ninh giai đoạn
2015 – 6/2017 ................................................................................................. 63
PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ .............................................................. 64
5.1. Kết luận .................................................................................................... 64
5.2. Đề nghị ..................................................................................................... 64
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 66


PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên ban tặng cho
mỗi quốc gia và cho con người, là điều kiện tồn tại và phát triển cho mọi sự
sống trên trái đất, là tư liệu sản xuất đặc biệt quan trọng hàng đầu của môi
trường sống, là địa bàn phân bố của các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh
tế, văn hóa, an ninh, quốc phòng. Xã hội ngày càng phát triển thì đất đai ngày
càng có vị trí quan trọng, bất kỳ một ngành sản xuất nào thì đất đai luôn là tư
liệu sản xuất đặc biệt và không thể thay thế được. Đối với nước ta, một nước
nông nghiệp thì vị trí của đất đai lại càng quan trọng và có ý nghĩa hơn.
Ở nước ta khi dân số không ngừng tăng lên thì nhu cầu đất đai cũng tăng
theo, tuy nhiên diện tích đất đai có hạn, đặc biệt là các nhu cầu về đất ở và
canh tác. Những năm gần đây, công cuộc hội nhập quốc tế việc mở cửa kinh
tế đã đẩy nhanh công cuộc công nghiệp hóa, đô thị hóa làm cho việc xây dựng
các cơ sở hạ tầng diễn ra ồ ạt. Kéo theo nó là các nhu cầu về kinh doanh, dịch
vụ, nhà ở làm cho diện tích quỹ đất nông nghiệp ngày càng thu hẹp về diện
tích. Ngoài ra, việc tăng dân số cũng đòi hỏi nhu cầu về lương thực ngày càng
tăng tạo áp lực cho các nhà quản lý đất đai đồng thời làm cho giá trị về quyền
sử dụng đất tăng lên nhanh chóng. Dù đã có nhiều cố gắng trong công tác

quản lý nhà nước về đất đai, nhưng những hành vi vi phạm pháp luật đất đai,
những vụ tranh chấp, khiếu nại vẫn xảy ra. Đây là vấn đề nhức nhối làm đau
đầu nhiều nhà chức trách trong bộ máy quản lý đất đai.
Vấn đề đặt ra cho công tác quản lý nhà nước về đất đai là phải có biện
pháp quản lý chặt chẽ và có hiệu quả. Nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất
đồng thời tránh những tranh chấp về đất đất đai gây ra mất trật tự xã hội.


Một nội dung quan trọng trong 15 nội dung của quản lý nhà nước về đất
đai là: “ Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Ý
nghĩa của nội dung này được thể hiện qua việc xác lập được mối quan hệ hợp
pháp giữa nhà nước và người sử dụng, là căn cứ quan trọng, chứng từ pháp lý
và là cơ sở để người sử dụng đất được đảm bảo khi thực hiện các hoạt động
khai thác, sử dụng, bảo vệ và đầu tư kinh doanh vào đất.
Trên thực tế, quá trình tổ chức thực hiện công tác cấp GCNQSDĐ còn
chậm và không đồng đều, ở những vùng khác nhau thì tiến độ thực hiện cũng
khác nhau. Việc đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ của Phường Kinh Bắc
trong thời gian vừa qua tuy có nhiều thành tựu đáng kể, song gặp không ít
những khó khăn do nhiều nguyên nhân tác động và thách thức cần phải giải
quyết. Để có thể giải quyết hiệu quả và thích hợp các khó khăn, thách thức
trên đòi hỏi chúng ta phải nhìn lại công tác đăng ký đất đai và cấp
GCNQSDĐ từ cấp xã. Từ đó tìm ra cách giải quyết đúng đắn và triệt để đối
với tình hình của địa phương.
Nhận thức được thực tiễn và tầm quan trọng của việc cấp GCNQSDĐ
với vai trò là một sinh viên đang thực tập tốt nghiệp, được sự đồng ý, nhất trí
của Ban Giám Hiệu Nhà trường, Ban Chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên và với sự hướng dẫn của giảng viên
– ThS. Dương Thị Thanh Hà, em tiến hành xây dựng và thực hiện đề tài:
“Đánh giá công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
Phường Kinh Bắc – thành phố Bắc Ninh – tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015 –

6/2017”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Tìm hiểu đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn Phường Kinh
Bắc – thành phố Bắc Ninh. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn từ đó tìm ra


những nguyên nhân và những biện pháp đẩy nhanh tốc độ cấp GCNQSDĐ,
với mong muốn đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ tại tỉnh Bắc Ninh tốt hơn
trong hiện tại cũng như trong tương lai.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội.
- Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn Phường Kinh Bắc –
thành phố Bắc Ninh – tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015 – 6/2017.
- Đánh giá những thuận lợi, khó khăn của công tác đăng ký đất đai và
cấp GCNQSDĐ trên địa bàn Phường Kinh Bắc – thành phố Bắc Ninh – tỉnh
Bắc Ninh giai đoạn 2015 – 6/2017.
- Đề xuất những giải pháp khắc phục những khó khăn, tồn đọng và ảnh
hưởng đến tiến độ của công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn Phường Kinh
Bắc – thành phố Bắc Ninh – tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015 – 6/2017.
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Nắm vững các quy định trong Luật Đất đai và các văn bản dưới luật về
công tác đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ.
- Thu thập đầy đủ tài liệu và số liệu về việc giao đất, cấp GCNQSDĐ tại
địa phương.
- Các số liệu thu thập, điều tra phải chính xác, phản ánh trung thực
khách quan.
- Phân tích, so sánh, đánh giá lấy các quy định trong văn bản pháp luật
đất đai của các cấp, các ngành làm chuẩn.
- Kiến nghị và đề xuất đưa ra phải có tính khả thi, phù hợp với thực trạng

và điều kiện của địa phương.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
1.4.1. Đối với việc học tập và nghiên cứu khoa học
Việc hoàn thiện đề tài là cơ hội cho sinh viên củng cố kiến thức đã học
trên ghế nhà trường, đồng thời là cơ hội cho sinh viên bước đầu tiếp cận thực


tế nghề nghiệp trong tương lai đồng thời trong công tác cấp GCNQSDĐ trong
thực tế.
1.4.2. Đối với thực tiễn
Đề tài đánh giá, phân tích những thuận lợi, khó khăn trong công tác cấp
GCNQSDĐ, từ đó đưa ra những đề xuất, giải pháp phù hợp với thực tiễn của
địa phương góp phần đẩy nhanh công tác cấp GCNQSDĐ trong thời gian tới.


PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý của công tác ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ
2.1.1. Cơ sở khoa học
2.1.1.1. Khái niệm về đăng ký đất đai
Công việc đầu tiên để cấp Giấy chứng nhận đó là đăng ký đất đai: Đăng
ký đất đai thực chất là đăng ký quyền sử dụng đất, đây là một thủ tục hành
chính do cơ quan nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia
đình cá nhân sử dụng đất.
Tại khoản 1 Điều 95, Luật Đất đai 2013 [1] quy định: “Đăng ký đất đai
là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng
ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu
của chủ sở hữu”.
Theo khoản 15 Điều 3, Luật Đất đai 2013 [1] quy định rõ và cụ thể như
sau: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và

ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản
khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ
sơ địa chính”.
2.1.1.2. Khái niệm về GCNQSDĐ
Tại khoản 20 Điều 4, Luật Đất đai 2013 [1] quy định: “Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử
dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”.
Theo khoản 16 Điều 3, Luật Đất đai 2013 [1] quy định rõ như sau: “Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.


2.1.1.3. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai
Công tác đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ là một trong những nội
dung quản lý nhà nước về đất đai đã được quy định tại Điều 22 Luật Đất đai 2013.
Điều 22, Luật Đất đai 2013 [1] quy định 15 nội dung quản lý nhà nước
về đất đai bao gồm:
1. Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và
tổ chức thực hiện văn bản đó.
2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính.
3. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất
và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây
dựng giá đất.
4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
6. Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
7. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
8. Thống kê, kiểm kê đất đai.
9. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
10. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
11. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất.
12. Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy
định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
13. Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
14. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong
quản lý và sử dụng đất đai.
15. Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.


2.1.1.4. Sơ lược về hồ sơ địa chính
* Khái niệm
Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng
và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền
với đất để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin
của các tổ chức, cá nhân có liên quan. (Thông tư số 24/2014/TT–BTNMT) [7]
* Thành phần hồ sơ địa chính, nguyên tắc và trách nhiệm lập, cập nhật,
chỉnh lý hồ sơ địa chính:
Thông tư số 24/2014/TT–BTNMT [7] quy định như sau:
Điều 4. Thành phần hồ sơ địa chính
1. Địa phương xây dựng, vận hành cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa
chính được lập dưới dạng số và lưu trong cơ sở dữ liệu đất đai gồm:
a) Tài liệu điều tra đo đạc địa chính gồm bản đồ địa chính và sổ mục kê;
b) Sổ địa chính;
c) Bản lưu Giấy chứng nhận.
2. Địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính, hồ sơ địa chính gồm:

a) Các tài liệu quy định tại Điểm a và Điểm c Khoản 1 Điều này lập dưới
dạng giấy và dạng số (nếu có);
b) Tài liệu quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều này được lập dưới dạng
giấy hoặc dạng số;
c) Sổ theo dõi biến động đất đai lập dưới dạng giấy.
Điều 5. Nguyên tắc lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính
1. Hồ sơ địa chính được lập theo từng đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn.
2. Việc lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính phải theo đúng trình tự,
thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật đất đai.
3. Nội dung thông tin trong hồ sơ địa chính phải bảo đảm thống nhất với
Giấy chứng nhận được cấp (nếu có) và phù hợp với hiện trạng quản lý, sử
dụng đất.


Điều 6. Trách nhiệm lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính
1. Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Tổ chức thực hiện việc đo đạc lập bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai;
b) Chỉ đạo thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến động bản đồ địa chính, sổ
mục kê đất đai; lập, cập nhật và chỉnh lý biến động thường xuyên sổ địa chính
và các tài liệu khác của hồ sơ địa chính ở địa phương.
2. Văn phòng đăng ký đất đai chịu trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Thực hiện chỉnh lý biến động thường xuyên đối với bản đồ địa chính,
sổ mục kê đất đai;
b) Tổ chức lập, cập nhật, chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính ngoài các tài
liệu quy định tại Điểm a Khoản này;
c) Cung cấp bản sao bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai
(dạng số hoặc dạng giấy) cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây
gọi là Ủy ban nhân dân cấp xã) sử dụng.
3. Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc quy
định tại Khoản 2 Điều này đối với các đối tượng sử dụng đất, được Nhà nước

giao quản lý đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất thuộc thẩm quyền giải quyết
thủ tục đăng ký.
4. Địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất các cấp thực hiện các công việc theo quy định như sau:
a) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và
Môi trường (sau đây gọi là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh)
chủ trì tổ chức việc lập sổ địa chính; cung cấp tài liệu đo đạc địa chính, sổ địa
chính, sổ mục kê đất đai cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực
thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường (sau đây gọi là Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất cấp huyện); thực hiện cập nhật, chỉnh lý các tài liệu hồ sơ
địa chính quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 2 Điều này đối với các thửa
đất của các tổ chức, cơ sở tôn giáo, cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài


có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người
Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư;
b) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thực hiện cập nhật,
chỉnh lý các tài liệu hồ sơ địa chính quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 2
Điều này đối với các thửa đất của các hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư
và người Việt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam; cung
cấp bản sao bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai cho Ủy
ban nhân dân cấp xã sử dụng.
5. Ủy ban nhân dân cấp xã cập nhật, chỉnh lý bản sao tài liệu đo đạc địa
chính, sổ địa chính, sổ mục kê đất đai đang quản lý theo quy định tại Thông
tư này để sử dụng phục vụ cho yêu cầu quản lý đất đai ở địa phương.
2.1.2. Cơ sở pháp lý
2.1.2.1. Những văn bản pháp lý
* Văn bản sau Luật đất đai 2003 có hiệu lực:
- Luật Đất đai 2003.
- Chỉ thị số 05/2006/CT - TTg ngày 22/2/2006 của Thủ tướng Chính phủ

về việc khắc phục yếu kém, sai phạm tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành Luật
Đất đai.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính
phủ về thi hành Luật Đất đai 2003.
- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về việc lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính.
- Quyết định số 08/2006/QĐ - BTNMT ngày 21 tháng 7 năm 2006 của
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành về cấp GCNQSD đất.
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 ban
hành về quy định sử dụng đất.
* Văn bản sau Luật đất đai 2013 có hiệu lực:
- Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành vào ngày
01/07/2014.


- Bộ Luật Dân sự ngày 24 tháng 11 năm 2015.
- Nghị định 43/2014/NĐ - CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định về
việc Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định 44/2014/NĐ - CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định về
giá đất.
- Nghị định 45/2014/NĐ - CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 về thu tiền sử
dụng đất.
- Nghị định 47/2014/NĐ - CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà Nước thu hồi đất.
- Nghị định 102/2014/NĐ - CP ngày 10 tháng 11 năm 2014 của Chính
phủ về việc xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Thông tư 24/2014/TT - BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường về hồ sơ địa chính.
- Thông tư số 23/2014/TT - BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy
chứng nhận).
- Thông tư 76/2014/TT - BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng
Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.
* Đánh giá chung: Chính phủ, các Bộ, ngành ở Trung ương đã khẩn
trương xây dựng các văn bản cụ thể hóa và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai,
trong đó quy định khá chi tiết, rõ ràng, tạo cở sở pháp lý thuận lợi cho các địa
phương tổ chức cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất được tốt hơn, đẩy nhanh tiến độ cấp GCN .
2.1.2.2. Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo một mẫu thống nhất trong
cả nước đối với mọi loại đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành.


GCN được cấp theo từng thửa đất gồm 2 bản, trong đó một bản cấp cho người
sử dụng đất, một bản lưu tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Giấy chứng nhận hiện nay đang tồn tại 5 loại:
Loại thứ nhất: GCN được cấp theo Luật Đất đai năm 1988 do Tổng Cục
Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) phát hành theo mẫu quy định
tại Quyết định 201/QĐ/ĐKTK ngày 14/07/1989 của Tổng cục quản lý ruộng
đất để cấp cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở nông thôn có màu đỏ.
Loại thứ hai: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
đất ở tại đô thị do Bộ Xây dựng phát hành theo mẫu quy định tại Nghị định số
60/NĐ-CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ và theo Luật Đất đai năm
1993.GCN có 2 màu: màu hồng giao cho chủ sử dụng đất và màu xanh lưu tại
Sở địa chính (nay là sở Tài nguyên và Môi trường) trực thuộc.
Loại thứ ba: Giấy chứng nhận được lập theo các quy định của Luật đất
đai năm 2003, mẫu giấy theo Quyết định số 24/2004/QĐ–BTNMT ngày
01/11/2004 và Quyết định số 08/2006/QĐ–BTNMT ngày 21/07/2006 sửa đổi

Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT. Giấy có hai màu: màu đỏ giao cho chủ
sử dụng đất và màu trắng lưu tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cùng cấp.
Loại thứ tư: GCN, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
do bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành, mẫu giấy theo Nghị định số
88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ và Thông tư số 17/2009/TTBTNMT ngày 21/10/2009. Giấy chứng nhận có màu hồng cánh sen và có 01 bản.
Loại thứ năm: Hiện nay cả nước sử dụng một loại Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được
quy định tại Điều 3, Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 [6]
quy định:
1. Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một
mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất,
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04
trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy


chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x
265mm; bao gồm các nội dung theo quy định như sau:
a) Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in
màu đỏ; mục "I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất" và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng
Việt và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
b) Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây
dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng
năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp
Giấy chứng nhận;
c) Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";
d) Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những

thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được
cấp Giấy chứng nhận; mã vạch;
đ) Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ
"Trang bổ sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng
nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp
Giấy chứng nhận" như trang 4 của Giấy chứng nhận;
e) Nội dung của Giấy chứng nhận quy định tại các Điểm a, b, c, d và đ Khoản
này do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai
hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (đối với nơi chưa thành lập Văn
phòng đăng ký đất đai) tự in, viết khi chuẩn bị hồ sơ trình cơ quan có thẩm
quyền cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.
2. Nội dung và hình thức cụ thể của Giấy chứng nhận quy định tại các
Điểm a, b, c, d và đ Khoản 1 Điều này được thể hiện theo Mẫu ban hành kèm
theo Thông tư này.


Hình 2.1: Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Quyết định số
24/2004/QĐ - BTNMT ngày 01/11/2004 và Quyết định số 08/2006/QĐ –
BTNMT).

Hình 2.2: Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Quyết định số
24/2004/QĐ - BTNMT ngày 01/11/2004 và Quyết định số 08/2006/QĐ BTNMT).


Hình 2.3: Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất (Thông tư số 23/2014/TT - BTNMT ngày
19/05/2014).

Hình 2.4: Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất (Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày

19/05/2014).


2.1.2.3. Khái quát về đăng ký quyền sử dụng đất
* Các đối tượng đăng ký quyền sử dụng đất
Điều 5 và Điều 169, Luật Đất đai 2013 [1] các đối tượng đăng ký quyền
sử dụng đất bao gồm:
- Các tổ chức trong nước.
- Hộ gia đình, cá nhân trong nước.
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất (đối với đất nông nghiệp và công
trình tín ngưỡng).
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về
quốc tịch.
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh,
doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập,
mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
* Người chịu trách nhiệm việc đăng ký
Thực hiện quy định tại khoản 1 Điều 39, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP
[3], người chịu trách nhiệm thực hiện việc đăng ký bao gồm:
- Người đứng đầu của tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài sử dụng đất.
- Thủ trưởng đơn vị quốc phòng, an ninh.
- Chủ tịch UBND cấp xã đối với đất do UBND cấp xã sử dụng.
- Chủ hộ gia đình sử dụng đất.
- Cá nhân, người Việt định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng đất.
- Người đại diện cộng đồng dân cư sử dụng đất do UBND cấp xã chứng thực.
- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo sử dụng đất.
- Người đại diện cho những người sử dụng đất chung thửa đất.
Những người chịu trách nhiệm đăng ký đều có thể ủy quyền cho người
khác theo quy định của pháp luật.
2.1.2.4. Hồ sơ đăng ký đất đai, xin cấp GCNQSDĐ

Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 [4] quy định hồ sơ đăng ký gồm:


1. Đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất: 02 bản, nộp tại UBND xã,
phường nơi có đất (gọi chung là UBND cấp xã); UBND cấp xã giữ một bản
cho người sử dụng đất nơi có đất, người đó cầm tờ đơn tới cơ quan TN&MT.
2. Quyết định giao đất hoặc cho thuê đất: 01 bản (bản sao có công
chứng).
3. Bản đồ địa chính khu đất được giao hoặc thuê: 01 bản (có xác nhận
của Sở tài nguyên và Môi trường).
4. Hợp đồng thuê đất: 01 bản (đối với tổ chức thuê đất, bản sao có
công chứng).
5. Tờ khai sử dụng đất (đối với tổ chức trong nước chuyển sang thuê đất,
đã khai theo Chỉ thị 245-TTg).
Sau khi nhận đủ hồ sơ, trong thời hạn 5 ngày UBND cấp xã, phường
phải hoàn thành việc xem xét và đăng ký vào sổ địa chính tại phường, xã cập
nhật những biến động trên bản đồ, sổ sách, xác nhận đã đăng ký đất đai vào
đơn đăng ký quyền sử dụng đất (phần ý kiến của UBND xã) thu lệ phí theo
quy định và phải trả lại chủ sử dụng một tờ đơn để nộp Sở TN&MT hoặc
Phòng TN&MT để được cấp GCNQSD đất. Cán bộ Địa chính xã báo cáo
phòng TN&MT, sở TN&MT để cập nhật những thay đổi vào hồ sơ địa chính
lưu ở từng cấp.
2.1.2.5. Các quy định về trình tự thủ tục tiến hành cấp GCNQSDĐ trong các
văn bản dưới luật
Theo quy định tại Điều 70, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014
[4] trình tự, thủ tục thực hiện như sau:
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký.
2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất
đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền