THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI VÀ NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP

THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI VÀ NHÀ Ở
TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP
Nhóm 7:
Nguyễn Thị Phương Thảo
Nguyễn Thị Hồng Nhung
Phạm Kiều Chinh
Nguyễn Thị Huệ
MỤC LỤC
I. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI VÀ NHÀ Ở.
1.Thị trường đất đai và nhà ở
Thị trường đất đai và nhà ở là nơi diễn ra các quan hệ kinh tế giữa các chủ thể khác
nhau có liên quan đến vấn đề đất đai và nhà ở.
Đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất đai là những
loại hàng hoá chủ yếu của thị trường này.
2.Vai trò thị trường đất đai và nhà ở.
Thị trường đất đai và nhà ở có vai trò to lớn trong đời sống kinh tế- xã hội của
người dân.
- Thị trường đất đai và nhà ở góp phần nâng cao hiệu quả sử dụng đất của xã hội.
Nhờ có thị trường này mà Nhà nước quản lý được nguồn quỹ đất chặt chẽ hơn, vì thế
Nhà nước sẽ có được những chính sách sử dụng quỹ đất hợp lý, sử dụng tiết kiệm,
tránh lãng phí nguồn tài nguyên quý giá này.
- Thị trường đất đai và nhà ở là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho
các nhà kinh doanh nhà đất.
- Thị trường đất đai và nhà ở là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây dựng,
mua bán nhà, và mua bán quyền sử dụng đất.
- Thúc đẩy ứng dụng khoa học kỹ thuật, cải tiến công nghệ, nâng cao chất lượng
nhà ở, bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất.
- Hoạt động của thị trường đất đai và nhà ở góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới
quản lý đất đai, nhà ở các công trình công cộng và các cơ sở kinh tế khác.
- Phát triển thị trường đất đai và nhà ở góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng

cao trình độ xã hội hoá trong sản xuất kinh doanh.
3. Đặc điểm cơ bản của thị trường đất đai và nhà ở
Thị trường đất đai và nhà ở là một bộ phận chủ yếu của thị trường bất động sản, vì
thế thị trường này mang đặc điểm như thị trường bất động sản:
- Mang tính chất không tập trung, trải rộng trên tất cả các vùng trên đất nước.
1
- Là một dạng thị trường không hoàn hảo do sự không đồng nhất về thông tin và
các yếu tố cấu thành các thị trường.
- Cung trong thị trường đất đai và nhà ở không thể phản ứng nhanh chóng tương
ứng với sự thay đổi của cầu do đất đai và nhà ở là tài sản có giá trị lớn, trong ngắn hạn
cung trong thị trường này không thay đổi.
- Tính không công khai của thị trường làm cho các thông tin về giá cả rất khó thu
thập, độ tin cậy kém, tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thị trường.
- Đặc điểm không thể tách rời thị trường đất đai và nhà ở là tổng cung đất đai cho
tất cả các ý định và mục tiêu là cố định.
4. Các yếu tố của thị trường đất đai và nhà ở.
Thị trường đất đai và nhà ở bao gồm 3 yếu tố chính: cung – cầu về đất đai và nhà ở
và các chủ thể tham gia vào thị trường này.
- Cầu đất đai và nhà ở là khối lượng nhà và đất mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp
nhận và có khả năng thanh toán với 1 mức giá nhất định để nhận được khối lượng nhà
đất đó trên thị trường.
- Cung đất đai và nhà ở là khối lượng nhà và đất sẵn sàng đưa ra thị trường để trao
đổi tại một thời điểm nào đó với 1 mức giá nhất định. Điều kiện để đất đai và nhà ở trở
thành nguồn cung trên thị trường là hàng hóa có thể sẵn sàng mang ra lưu thông, mua
bán trao đổi trên thị trường; đất đai và nhà ở đưa ra trao đổi phải đạt tiêu chuẩn và yêu
cầu của thị trường hiện thời đáp ứng được yêu cầu sử dụng và được thị trường chấp
nhận; và điều quan trọng quyết định việc hàng hóa này có được đưa ra trao đổi và
thành nguồn cung trên thị trường hay không là nó phải có sự phù hợp về giá cả giữa
người mua và người bán.
- Các chủ thể tham gia vào thị trường đất đai và nhà ở gồm có 3 chủ thể là: nhà

nước, các tổ chức sử dụng đất, các cá nhân hoặc gia đình người dân đô thị
5. Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường đất đai và nhà ở.
Có nhiều nhân tố ảnh hưởng trực tiếp cũng như gián tiếp đến thị trường đất đai và
nhà ở hiện nay. Nó bao gồm những yếu tố về chính sách của nhà nước, ảnh hưởng của
kinh tế- xã hội, tâm lý người dân. Đó là những yếu tố có thể góp phần thúc đẩy thị
trường đất đai và nhà ở phát triển, nhưng cũng có thể ảnh hưởng gây khó khăn cho hoạt
động của thị trường này.
2
Chính sách, pháp luật của nhà nước: chính là khung pháp lý bắt buộc các chủ
thể tham gia vào thị trường đất đai và nhà ở phải tuân theo. Chính sách pháp luật Nhà
nước đưa hoạt động của thị trường này vào khuôn khổ nhất định để Nhà nước dễ dàng
quản lý, đưa thị trường phát triển theo đúng hướng. Nhưng yếu tố này có thể là rào cản
của thị trường khi những chính sách, pháp luật mà Nhà nước đưa ra không phù hợp,
thiếu tính cụ thể, không sát với tình hình thực tế. Các quy định về quyền sở hữu, sử
dụng, thuê hay chuyển nhượng cùng các chính sách liên quan đến các nghĩa vụ tài
chính khác, sự thay đổi quy định trong từng thời kỳ sẽ tác động đến giá nhà đất trên thị
trường.
Đô thị hóa là quá trình tất yếu của mọi quốc gia. Đô thị hóa mang lại sự tăng
trưởng và phát triển kinh tế- xã hội nhanh chóng, nhu cầu sử dụng đất tăng cao trong
khi quỹ đất đô thị thì có hạn. Để phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế, cơ cấu sử
dụng đất đã có sự chuyển đổi lớn từ đất nông nghiệp sang đất phục vụ cho công
nghiệp, dịch vụ.
Quy hoạch đô thị có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường đất đô thị. Quy hoạch đô thị
là định hướng phát triển của thị trường đất đai và nhà ở. Một số điểm mới hay sự thay
đổi của bản đồ quy hoạch có thể tạo ra các cơ hội và cả những thách thức cho quá trình
đầu tư, xây dựng nhà ở và thị trường bất động sản.
Thị trường tài chính: các doanh nghiệp muốn tham gia vào thị trường nhà đất đòi
hỏi phải có nguồn vốn vững mạnh, kế hoạch tài chính dài hạn. Đây là nhân tố quyết
định doanh nghiệp có tham gia vào thị trường này hay không, và cũng là nhân tố quan
trọng ảnh hưởng đến nguồn cung trên thị trường.

Thu nhập của người dân: Thu nhập tăng, nhu cầu sống nâng cao, nhu cầu nhà ở
cao cấp, khu chung cư hiện đại, biệt thự tăng…Với những người có thu nhập thấp có
nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp, nhà cho thuê.
Yếu tố tâm lý, phong tục, tập quán… ảnh hưởng đến cầu về đất đai và nhà ở.
Người Việt Nam ta từ lâu đời đã có phong tục xem phong thủy nhà ở, tâm lý sống quần
cư vì vậy yếu tố phong tục, tập quán chi phối rất lớn đến nhu cầu nhà ở.
6. Những nhân tố ảnh hưởng đến giá đất ở và nhà ở.
- Vị trí: đất đai có vị trí càng thuận lợi, có khả năng mang lại thu nhập cho chủ sở
hữu hoặc chủ sử dụng càng cao thì giá của nó càng lớn
3
- Tính chất pháp lý của đất (có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?
Khẳng định chủ quyền về mặt sử dụng của mảnh đất được pháp luật bảo vệ về quyền
và lợi ích hợp pháp). Mảnh đất có sổ đỏ sẽ được Nhà nước bảo vệ, đảm bảo quyền và
lợi ích hợp pháp về đất đai trước pháp luật.
- Đặc điểm địa chất của đất: có ảnh hưởng đến chi phí xây dựng nhà, với mảnh đất
có đất nền vững chắc thì chi phí cho việc làm móng thấp hơn so với mảnh đất có nền
trước kia là ao, hồ…
- Giá đất phụ thuộc rất lớn vào tình trạng giao thông và kết cấu hạ tầng cùng với
mức độ phát triển kinh tế xã hội của khu vực quanh đó. Với mảnh đất ở những khu gần
trung tâm, giao thông thuận thuận lợi, giá đất thường cao. Đặc biệt với những mảnh đất
có đường giao thông đi qua, trở thành mặt đường thì giá trị của đất thường tăng gấp
nhiều lần.
- Giá đất còn liên hệ với diện tích, kích thước… của mảnh đất; giá trị của các mảnh
đất liền kề. Ví dụ như: theo như tâm lý của người dân, giữa những mảnh đất có diện
tích như nhau, nhưng có hình dáng khác nhau thì mảnh đất có hình dáng vuông vức,
hay nở hậu thì thường có giá trị cao hơn.
- Giá đất phụ thuộc quan hệ cung cầu trên thị trường, sự biến động của các điều
kiện kinh tế xã hội.
7.Phát triển thị trường đất đai và nhà ở.
Được hiểu là việc mở rộng quy mô và nâng cao chất lượng thị trường.

- Mở rộng quy mô thị trường biểu hiện bằng việc gia tăng số lượng cung ứng và
giao dịch nhà đất trên thị trường
- Nâng cao chất lượng thị trường bằng cách minh bạch thông tin, gia tăng số lượng
các cuộc giao dịch thành công.
8. Ý nghĩa của việc phát triển thị trường đất đai và nhà ở
- Khai thác sử dụng hợp lý,có hiệu quả tài nguyên đất để phát triển KT-XH.
- Góp phần giải quyết vấn đề nhà ở, đem lại lợi ích cho người dân, các doanh
nghiệp và chính quyền đô thị.
- Góp phần giải quyết vấn đề giao thông đô thị (mua nhà ở đâu, vì sao).
- Gắn với đô thị hóa, quản lý đô thị hóa.
4
II. THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI VÀ NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
1. Quỹ đất
1.1. Tình trạng quỹ đất
- Trước khi mở rộng địa giới hành chính, diện tích Hà Nội là 921 km2,quỹ đất Hà
Nội gần như không còn. Để phục vụ cho đô thị hoá với tốc độ cao, hầu hết đất nông
nghiệp đã được chuyển đổi mục đích sử dung, đất dành cho hành lang xanh, phát triển
giao thông, xây dựng cơ sở hạ tầng là không có.
- Ngày 1/8/2010, Hà Nội chính thức mở rộng. Với diện tích tăng lên hơn 3 lần lên
3.324km2, quỹ đất Hà Nội cũng tăng lên nhưng với hơn 755 đồ án quy hoạch, dự án
đầu tư quy mô 62.108 ha, thì 75% đất nông nghiệp không còn, 25% đất xen kẽ còn lại
cũng không làm nông nghiệp được nữa. Như vậy đất nông nghiệp Hà Nội đã gần như
không còn.
1.2. Giá đất
Giá đất luôn có sự biến động, khó có thể xác định khung giá đất cố định. Giá đất
Hà Nội cũng vậy, đặc biệt trong giai đoạn 2005-2010 có nhiều sự biến động cả về kinh
tế và xã hội.
- Do sát nhập Hà Nội với Hà Tây, Vĩnh Phúc
- Do công tác quy hoạch có nhiều thay đổi

Hiện nay, giá đất Hà Nội vẫn được đánh giá là cao nhất cả nước và có sự khác biệt
lớn giữa các vị trí, các quận,… Sau khi mở rộng, từ cuối năm 2009 đến tháng 8/2010 ,
giá đất đã tăng liên tục tại hầu hết các dự án phát triển khu đô thị mới, dự án phát triển
nhà ở tại tất cả các khu vực của thành phố Hà Nội, báo cáo cho biết.
Theo đó, giá tăng mạnh nhất ở khu vực phía tây thành phố, các dự án khu vực quận
Hà Đông có giá chuyển nhượng trong tháng Năm tăng trung bình 40% so với tháng
12/2009từ 25-30 triệu đồng/m2 lên mức 40-60 triệu đồng/m2. Các dự án dọc đường
Lê Trọng Tấn kéo dài hiện đang chào bán trên thị trường tự do từ 40 - 60 triệu
đồng/m2; đất nền dự án Văn Khê, Mỗ Lao từ 60 -70 triệu đồng/m2; khu vực An
Khánh (Hoài Đức) từ 35 - 40 triệu đồng/m2; tại Quốc Oai khoảng 20 - 30 triệu
đồng/m2. Tại dự án Geleximco khu C, D trên đường Lê Trọng Tấn mới (đang chuẩn
bị thông xe), giá đất đã tăng từ 42 triệu đồng lên 65-70 triệu đồng/m2 ở vị trí mặt
đường chính. Khu Bắc An Khánh, giá đất nền tăng 1-1,4 tỷ đồng/lô. Khu vực gần Đài
5
phát thanh xã Trung Văn, cách đây hai tháng giá chỉ 45 triệu đồng/m2, nay vọt lên 80
triệu đồng/m2; đất nhà vườn (diện tích 140m2, đang xây thô) của Hapulico tại quận
Thanh Xuân cũng lên tới 140-150 triệu đồng/m2. 19/05/2010 Qua khảo sát tại khu
vực Ba Vì, đất mặt đường liên xã có giá dao động từ 2 – 2,5 triệu đồng/m2, đất mặt
đường nhựa có giá khoảng 3 triệu đồng/m2, đất thổ cư trong các khu vực nhỏ lẻ dân
cư cũng tăng giá trên 900.000 đồng/m2. Tại khu vực Dương Nội, cuối tháng Ba, đất ở
khu vực này dao động 26-28 triệu đồng/m2 nhưng nay đã lên khoảng 35 triệu
đồng/m2. Từ cuối thang 8 đến nay, Giá đất nền dự án phía Tây gần như là đi ngang,
không có biến động, một số khu vực giá chào bán giảm nhẹ so với lúc đỉnh của cơn
sốt. Thị trường đất đai tương đối trầm lắng.
Giá đất không chỉ nóng ở khu vực phía Tây mà cả những khu vực xưa nay bị
cho là kém hấp dẫn bởi cơ sở hạ tầng kém, mức độ ô nhiễm cao như huyện Thanh Trì
hay khu vực Lĩnh Nam (quận Hoàng Mai).
Cùng với đà tăng này, các địa bàn khác như Gia Lâm cũng có mức giá tăng
từ khoảng 25-30 triệu đồng/m2 (năm 2009) lên 30-40 triệu đồng/m2, các khu đô thị
mới như Việt Hưng, Sài Đồng cũng tương tự, bình quân đã tăng khoảng 30% chỉ

trong vòng 1 năm, thậm chí chưa tới 1 năm Nhìn tổng thể thì giá đất tăng cao nhất
khoảng 40%.
Tại địa bàn quận Tây Hồ, giá đất ở khu đô thị mới Xuân La có giá 130 triệu
đồng/m2, nay tăng lên 150 triệu đồng/m2; tại khu đô thị Ciputra giá cũng tăng rất
mạnh, hiện gần chạm mức 100 triệu đồng/m2.
Đất khu vực Gia Lâm tuy đang rẻ hơn nhiều nơi khác nhưng mức tăng giá cũng
không kém phần chóng mặt, từ 15-18 triệu đồng lên 25-27 triệu đồng/m2 tùy vị trí.
Đất liền kề tại khu đô thị mới Sài Đồng (quận Long Biên) rao bán trên 40 triệu
đồng/m2; đất tái định cư phục vụ dự án đường 5 kéo dài cũng có giá 40-45 triệu
đồng/m2.
Tại khu vực Pháp Vân, Ngọc Hồi, gần chợ Lĩnh Nam hay xa Hà Nội hơn nữa là
Mê Linh, giá đất cũng đang “nóng” theo thời tiết. Hiện đất ở Pháp Vân đã tăng từ 18
triệu lên 25-30 triệu đồng/m2, đất Ngọc Hồi tăng từ 15 triệu lên 21 triệu đồng/m2.
Trước đây, mỗi m2 đất vườn tại Mê Linh có giá không đến 5 triệu đồng, nay đã
vọt lên 11-16 triệu đồng/m2 đất liền kề, còn đất biệt thự là 9,5-12 triệu đồng/m2. Trong
năm 2010, giá đất ở hầu hết các khu vực của Hà Nội đều tăng cao chóng mặt nhưng thị
trường giao dịch khá trầm lắng.
6
2. Thị trường nhà ở
2.1. Cung nhà ở
- Thị trường Hà Nội dự kiến chào đón khoảng 3.000 căn hộ vào quý 4/2010, nâng
tổng nguồn cung năm 2010 lên 16.000 căn.
- Tháng 9 năm 2010, khu nhà ở xã hội cho thuê đầu tiên của Hà Nội đã được khánh thành tại
Việt Hưng (quận Long Biên). Mỗi căn hộ hiện đại sẽ có giá thuê 600.000 đến 1,2 triệu đồng
mỗi tháng. Dự án gồm 515 căn hộ trên diện tích hơn 24.500 m2. Trong đó loại diện tích 36 m2
có 120 căn, loại 52 m2 có 300 căn và loại 63 m2 có 95 căn. Tùy diện tích mà căn hộ có từ một
đến 3 phòng ngủ, tủ bếp, khu vệ sinh. Các căn hộ nằm trong 9 tòa nhà cao 6 tầng, không có
thang máy. Trong dự án nhà ở xã hội còn có nhà mẫu giáo, cửa hàng thương mại, phòng họp
cho dân cư, vườn hoa…giá thuê nhà không quá 20% thu nhập của hộ gia đình. Theo đó, ước
tính giá cho thuê mỗi căn hộ rộng 36 m2 là 600.000 đồng; căn hộ rộng 63m2 giá từ 1,1 đến 1,2

triệu đồng mỗi tháng. Nhà xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách chỉ giải quyết cho
các hộ gia đình có ít nhất một người là cán bộ, công chức, viên chức, quân nhân chuyên
nghiệp đang hưởng lương từ ngân sách nhà nước, hoặc những hộ đã trả lại nhà công vụ thuộc
thành phố Hà Nội. Những người thuê nhà đều thuộc diện chưa có nhà thuộc sở hữu hoặc có
nhà ở với diện tích trung bình dưới 5 m2 một người. Ngoài ra, đó phải là người không phải
nộp thuế thu nhập cá nhân.
- Đến năm 2015, Hà Nội phấn đấu có khoảng 25.000 căn hộ nhà ở xã hội và nhà thu
nhập thấp, đáp ứng phần nào nhu cầu bức thiết về nhà ở của người dân hiện nay.
- Theo đề án xây dựng các khu đô thị tái định cư giai đoạn năm 2011 - 2020,
Thành phố có 3 - 5 khu đô thị, dự kiến xây dựng khoảng 50.000 căn hộ.
- Trong đó, giai đoạn năm 2011 - 2015 xây dựng 20.000 căn hộ, tương đương 1,6 triệu
m2 sàn với kinh phí 13.000 tỷ đồng; giai đoạn 2015 - 2020 xây dựng 30.000 căn hộ,
tương đương 2,4 triệu m2 sàn, với kinh phí 18.000 tỷ đồng (chưa kể kinh phí xây dựng
hạ tầng kỹ thuật - xã hội).
2.2. Cầu nhà ở
- Nhu cầu nhà ở Hà Nội luôn ở mức cao. Hà Nội có diện tích nhà ở bình quân đầu
người thấp nhất cả nước (7 - 7,5 m2/ người) trong khi bình quân diện tích nhà ở tính
theo đầu người trên toàn quốc đạt khoảng 17,2 m2/người.
- Dân số Hà Nội hiện nay là 6,452 triệu người. Dự báo dân số Thủ đô Hà Nội đến
năm 2030 khoảng 9,4 triệu người. Dân số tăng, trong đó thành thị có khoảng 6,4 triệu
7
và nông thôn khoảng 3 triệu người. Tỷ lệ đô thị hoá ước tính khoảng 68,8% kéo theo
nhu cầu về nhà ở, văn phòng làm việc, cơ sở kinh doanh cũng tăng nhanh. Do đó,
phục vụ cho quá trình phát triển đô thị là bài toán sử dụng đất được dự báo đến năm
2030 là: Quỹ đất xây dựng tăng khoảng 125.500ha (chiếm 37,5% tổng diện tích đất tự
nhiên toàn TP). Trong đó, đất xây dựng mới khoảng 113 triệu m2 nhà ở (vì đến 2030,
nhà ở đô thị phấn đấu đạt 18m2/người và nhà ở nông thôn đạt 15m2/người).
- Nhu cầu nhà ở trung cấp vẫn ở mức cao. Trong tương lai phân khúc căn hộ cao cấp có
xu hướng tăng do nhu cầu ở của người dân ngày càng cao khi thu nhập được điều
chỉnh. Với loại căn hộ có giá từ 1.500 USD/m

2
trở lên có nhu cầu thấp, một số dự án
căn hộ cao cấp được chào bán trong quý trước đã được chào bán lại trong quý này do
tiến độ bán chậm. Tiền đồng mất giá so với USD khiến cho căn hộchào bán bằng USD
trở nên đắt đỏ hơn. Trong tương lai phân khúc căn hộ cao cấp vẫn được giao dịch mạnh
do nhu cầu ở của người dân ngày càng cao khi thu nhập được điều chỉnh.
- Phân khúc nhà ở cho người thu nhập thấp tăng nhanh với nhiều dự án được khởi công
xây dựng nhằm đáp ứng nhu cầu đang tăng lên từng ngày hiện nay. Cầu về căn hộ đã
được điều chỉnh bởi nhiều yếu tố và sự nở rộ của các “chung cư mini” cũng như nhà xã
hội dành cho người có thu nhập thấp có thể giúp làm dịu nhu cầu cao về căn hộ trong
hiện tại cũng như tương lai gần. hiện nhu cầu căn hộ có giá dưới 1.000 USD/m
2
đang
có nhu cầu cao, và trên thị trường sơ cấp loại căn hộ này chiếm tới 73% tổng nguồn
cung được chào bán.
2.3. Giá nhà ở
- Giá nhà phụ thuộc chủ yếu vào giá đất
- Ngoài ra, còn phụ thuộc vào diện tích nhà, cấu trúc nhà, số lượng phòng, số tầng,
tuổi công trình….
- Đối với nhà ở chung cư còn phụ thuộc căn hộ ở tầng nào, có thang máy hay ko,
chất lượng cơ sở hạ tầng liên quan( tầng hầm, khu vui chơi, siêu thị….)
- Chính sách của Nhà nước cũng có ảnh hưởng đến giá nhà ở hiện nay. Sau gần 3
tháng chững lại từ cơn sốt giá đầu tháng 4 năm 2010, thị trường bất động sản Hà Nội
có dấu hiệu tăng nhiệt nhờ thông tin người nước ngoài được mua nhà Việt Nam và
nhiều người ngoại tỉnh được nhập hộ khẩu thành phố.
8
3. Những nhân tố ảnh hưởng đến thị trường đất đai và nhà ở Hà Nội.
3.1. Chính sách, pháp luật của Nhà nước, quy định của UBND TP. Hà Nội
Thị trường đất đai và nhà ở Hà Nội là một bộ phận của thị trường nhà đất Việt
Nam. Vì vậy, thị trường đất đai và nhà ở cũng chịu sự kiểm soát, chị phối của các hành

lang pháp lý do Nhà nước quy định. Các chủ thể muốn hoạt động trên thị trường phải
tuân theo những quy định của pháp luật.
Thị trường nhà ở trên địa bàn Hà Nội trầm lắng và ít giao dịch hơn với khoảng
1.950 căn chào bán trong quí 3, chưa đạt 50% số lượng căn hộ chào bán trong quí 2-
2010. Nguyên nhân sụt giảm chủ yếu do Nghị định 71/2010/NĐ- CP của Chính phủ về
Luật Nhà ở chính thức có hiệu lực từ ngày 8-8-2010. Nghị định này hạn chế tối đa 20%
số căn hộ trong một dự án được bán thông qua hình thức hợp đồng góp vốn.
3.2. Quy hoạch của thành phố
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất. Đồ án Quy
hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn 2050 còn đang ở trên bàn cân, thế
nhưng “hậu quả’ của nó là cơn sốt đất đùng đùng ở Sơn Tây, Ba Vì, Đan Phượng…Giá
đất tại khu vực phía Tây tăng lên nhanh chóng, trung bình khoảng 40%. Chỉ một một
sự thay đổi nhỏ của của bản quy hoạch này có thể ảnh hưởng lớn đến các cơ hội và cả
những thách thức cho quá trình đầu tư, xây dựng nhà ở và thị trường bất động sản.
3.3. Đô thị hoá
- Dân số Hà Nội tăng nhanh, chủ yếu do di cư từ ngoại thành và các tỉnh lân cận.
Nhu cầu về đất ở và nhà ở tăng cao
- Yêu cầu phát triển kinh tế, cở sở hạ tầng tạo áp lực lên đất đô thị vốn đã có diện
tích hạn chế.
- Năm 2008, Hà Nội đã mở rộng địa giới hành chính, nhiều dự án đầu tư được phê
duyệt, cơ cấu sử dụng đất đặc biệt ở Hà Tây cũ có sự thay đổi lớn. Đất nông nghiệp
được chuyển đổi mục đích sang đất dành cho công nghiệp và dịch vụ… 75% diện tích
đất nông nghiệp đã được quy hoạch sử dụng cho các dự án.
3.4. Xây dựng cơ sở hạ tầng, đặc biệt là giao thông
Sau khi dự án cầu Vĩnh Tuy chính thức thông xe ngày 26/9/2010, giá đất tại các
khu vực lân cận như Thạch Bàn, Sài Đồng, Giang Biên, đã tăng khoảng 5 - 10% so
với vài tháng trước và khoảng 30-40% so với 3 năm về trước
9
Khu đô thị Sài Đồng nằm ngay chân cầu Vĩnh Tuy Giá đất liền kề những năm
trước đây chỉ khoảng 10 - 12 triệu đồng/m2, nhưng hiện được rao bán tới 35 - 45 triệu

đồng/m2
Trục đường Lê Văn Lương tại khu đô thị An Hưng đất liền kề đường nhỏ nhất
là 11m đến đường trung bình là 20-30m đã dao động từ trên 50 triệu đồng đến 70 triệu
đồng/m tùy vị trí; đường to nhất của khu đô thị là 40m thì giá đất lên tới khoảng 80
triệu đồng/m2
3.5.Yếu tố xã hội, phong tục tập quán: Phong thuỷ, tập quán sống quần cư, nhà
riêng hơn chung cư, của người dân
3.6.Thu nhập, mức sống tăng: tăng nhu cầu về nhà ở cao cấp, biệt thự tăng.
4. Những vấn đề bất cập trong công tác quản lý thị trường đất đai và nhà ở
- Công tác quản lý nói chung còn nhiều yếu kém: trình độ cán bộ chưa cao, vấn đề
đạo đức nghề nghiệp…
- Hệ thống văn bản pháp luật, chính sách về thị truờng đất đai và nhà ở chưa hoàn
thiện
- Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Nhận thức của cán bộ ,nhân dân chưa
đầy đủ.
- Công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch chưa được thực hiện hiệu quả.
- Sử dụng đất kém hiệu quả, lãng phí
- Thông tin trên thị trường không trung thực, minh bạch làm hạn chế sự phát triển
của thị trường.
- Khung giá đất Hà Nội quy định chưa sát với giá thị trường:
Mặc dù đã có sự điều chỉnh, Khung giá đất năm 2010 vẫn chưa sát với thực tế. Mức giá
đất ở tối đa sẽ tăng từ 67 triệu đồng/m2 lên 81 triệu đồng/m2.
Theo đề nghị của UBND TP, tại 9 quận nội thành cũ giá đất tại vị trímặt đường tại một
số đường phố có khả năng sinh lợi cao nhất (ví dụ như Hàng Ngang, Hàng Đào) sẽ
điều chỉnh tăng 21%, bằng mức vượt khung tối đa do Chính phủ quy định là 81 triệu
đồng/m2.
10
- Hiện tượng đầu cơ trong thị trường đất đai và nhà ở.
Thị trường đất phía Tây Hà Nội thời gian qua tăng trưởng nóng không phải hoàn
toàn là do quy hoạch thành phố. Nguyên nhân cũng xuất phát từ các nhà đầu cơ lợi

dụng thông tin để làm giá trên thị trường
Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, lượng giao dịch và giá chuyển nhượng được chào
bán trên thị trường tự do (gồm các loại đất thổ cư, đất cây lâu năm đã có sổ đỏ tại nhiều
địa bàn, trong đó có các địa điểm đang được xem xét quy hoạch Thủ đô) đã tăng mạnh
trong quý 1 và đầu quý 2 năm 2010.
Tuy nhiên, chủ yếu là việc mua đi bán lại giữa những người đầu cơ với nhau. Đã
xuất hiện tình trạng "làm giá", tung tin đồn, giao dịch ảo để đẩy giá lên cao, nhất là tại
Thạch Thất, Ba Vì.
- Giao dịch đất đai và nhà ở qua các sàn giao dịch còn kém phát triển.
Thời gian qua, số lượng các sàn giao dịch tăng lên, tuy nhiên chỉ mang tính hình
thức, hoạt động không hiệu quả
Hoạt động môi giới nhà đất tư nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn. Các văn
phòng nhà đất, trung tâm nhà đất mọc lên ở khắp nơi nhất là khi có sốt đất. Hầu hết
những hoạt động này không đăng ký kinh doanh, cũng không thực hiện nghĩa vụ tài
chính với nhà nước.
Theo ước tính có tới 70 – 80% lượng giao dịch trên thị trường đất đai và nhà ở diễn
ra dưới dạng các quan hệ ngầm với phương thức mua bán trao tay.
- Chất lượng nhà ở:
Trong thời gian qua, vụ cháy ở khu chung cư 18 tầng hay tình trạng lụt lội tại
các khu chung cư mới xây dựng… đã đặt ra câu hỏi về chất lượng nhà ở cao tầng tại
HN. Các cơ quan quản lý vẫn chưa thể trả lời cho chất lượng của các công trình nhà
ở hiện nay.
11
III. GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI VÀ NHÀ Ở HÀ NỘI
A. Từ lý thuyết
1. Tăng cường công tác quản lý đất đai và nhà ở.
- Hoàn thiện cơ chế, chính sách pháp luật về thị trường đất đai và nhà ở.
- Tăng cường đào tạo đội ngũ cán bộ, nâng cao năng lực phẩm chất của cán bộ
nhà nước.
- Xử lý kiên quyết và nghiêm minh các vi phạm chính sách và luật pháp về quản

lý đất đai và quản lý thị trường đất đai bất kỳ đối tượng vi phạm là tổ chức hay cá nhân
nào.
- Tăng cường công tác giám sát và kiểm tra, kiểm soát việc thực hiện các chính
sách và luật pháp của Nhà nước về quản lý nguồn tài nguyên đất đai, đồng thời xây
dựng cơ chế để xã hội hoá công tác giám sát và kiểm tra, kiểm soát này.
- Khuyến khích giao dịch trên các sàn giao dịch, tích cực làm minh bạch thị
trường.
- Tổ chức tuyên truyền, nâng cao nhận thức của cán bộ, nhân dân về công tác cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Nhanh chóng hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ
chức, hộ gia đình và cá nhân theo các quy định của pháp luật.
- Công tác quy hoạch cần được quan tâm đầu tư. Cần có sự tham gia của
những người có chuyên môn ở nhiều lĩnh vực cũng như cần có sự tham khảo ý kiến
của các nhà đầu tư. Việc quản lý thực hiện cũng cần phải chặt chẽ hơn và cần đặc
biệt quan tâm.
2. Tích cực chống đầu cơ:
- Công khai rộng rãi quy hoạch sử dụng đất, nhất là quy hoạch sử dụng đất đô thị
và các vùng ven đô để mọi người dân đều hiểu rõ những nội dung quy hoạch mà họ
quan tâm.
- Xây dựng khung giá đất sát với giá thị trường
- Quy định rõ hạn mức sử dụng đất ở tại các đô thị và đánh thuế cao đất ở, đất xây
dựng công trình, đất nông nghiệp có chủ nhưng không sử dụng, đồng thời kiên quyết
thu hồi các loại đất không sử dụng quá thời hạn quy định.
12
- Quy định thu thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập về bds, một người nếu mua
đi bán lại bds nhiều lần trong khoảng thời gian nhất định sẽ bị đánh thuế.
- Đánh thuế lũy tiến với người sở hữu nhiều nhà đất cao hơn hẳn người sử dụng
bất động sản. Còn với người đã có nhà, mỗi khu đất, nhà mua sau đó sẽ bị đánh thuế
càng cao.
3. Dự trữ đất để kinh doanh đô thị

Tạo quỹ đất sẵn có để kêu gọi đầu tư và điều tiết thị trường khi cần thiết.
- Tạo quỹ đất đô thị là một giải pháp được đưa ra để hạn chế tình trạng "làm giá"
trên thị trường bất động sản.
- Cơ chế dự trữ đất sẽ tạo điều kiện cho chính quyền đô thị điều hành được thị
trường đất đô thị, chứ không chạy theo phục vụ thị trường như hiện nay.
- Điều này cũng tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý và thực hiện quy hoạch đô thị.
- Việc áp dụng biện pháp này sẽ tránh được tình trạng giá đất bồi thường, đền bù
giải phóng mặt bằng năm sau luôn cao hơn năm trước, trong khi vẫn không làm hài
lòng người dân mất đất.
4. Quản lý nhà nước với các sàn giao dịch về đất đai và nhà ở:
Quản lý về số lượng, diện tích chào bán, số lượng giao dịch thành công. Ban hành
các chính sách điều tiết. Đẩy mạnh việc đấu giá đất, thành lập các trung tâm đấu giá
đất. Ban hành cơ chế khuyến khích các giao dịch chính thức đi đôi với chế tài đủ mạnh
để hạn chế các giao dịch “ngầm”. Điều này cùng với việc tăng cường kiểm tra, giám
sát, xác định giá trị thực của đất đai sẽ khiến thị trường bất động sản minh bạch hơn
5. Chính sách về đầu tư xây dựng:
Khuyến khích mọi thành phần tham gia kinh doanh phát triển nhà ở theo đúng
pháp luật và có chính sách ưu đãi, tạo điều kiện thuận lợi (về thuế, lệ phí, tín dụng, hạ
tầng, thưởng…) để các doanh nghiệp đổi mới kỹ thuật, phương pháp xây dựng nhà ở
với chi phí thấp hơn.
6. Quản lý quảng cáo và cung cấp thông tin trung thực
Tinh giảm thủ tục quảng cáo. Kiểm tra các thông tin trước khi quảng cáo.Có biện
pháp xử phạt nghiêm khi vi phạm.
13
7. Đào tạo nhân lực (nghiệp vụ, chuyên môn) cho thị trường nhà đất, phát triển
nghề môi giới, định giá nhà đất, những nhà tư vấn, những nhà hoạch định chính sách…
Cùng với đó là tăng cường hiểu biết cho người dân về pháp luật về đất đai, nhà ở.
B. Từ thực tế Hà Nội:
- Tập trung hoàn chỉnh Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm
nhìn đến năm 2050, công khai quy hoạch được duyệt, xây dựng lộ trình, bước đi cụ thể

tổ chức triển khai thực hiện và xây dựng cơ chế chính sách phát triển thị trường ổn
định, bền vững.
- Cần hình thành các hình thức tín dụng phát triển nhà ở như quỹ tiết kiệm để hỗ
trợ cho người lao động có điều kiện mua nhà hoặc quỹ đầu tư để tạo thêm nguồn cung
cấp vốn cho thị trường
- Phát triển thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp, để giải quyết vấn đề nóng
hiện nay là thiếu nhà ở cho người dân.
- Dỡ bỏ các khu nhà cũ đã xuống cấp.
- Tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm trong quản lý, khai thác sử dụng đất đai của
các đơn vị, tổ chức, cá nhân, nhất là trong việc chuyển nhượng trái pháp luật; sử dụng
không đúng mục đích; lấn chiếm đất công. Những cơ quan, doanh nghiệp được giao
đất mà không sử dụng phải bị thu hồi.
- Xây dựng khung giá đất sát với thực tế. Địa phương nào có giá đất tăng trên thị
trường thì khung giá mới cần phải điều chỉnh theo để đảm bảo công bằng cho người
dân trong quá trình đền bù giải phóng mặt bằng.
- Có cơ chế phát triển quỹ đất, tạo quỹ đất để kêu gọi đầu tư và điều tiết thị trường
khi cần thiết.
- Khi thu hồi đất để xây dựng hạ tầng, nhất là đường giao thông và các tuyến phố
mới ở các đô thị, giá trị của các diện tích đất liền kề tăng lên nhiều lần do trở thành vị
trí mặt đường có thể tiến hành các hoạt động kinh doanh.
- Để đảm bảo sự công bằng và tạo thuận lợi cho việc giải phóng mặt bằng, chính
quyền thành phố có thể thông qua việc thu hồi cả những diện tích liền kề để xây dựng
các cao ốc, trong đó các tầng thấp bán theo giá thị trường hay cho thuê kinh doanh để
bù đắp một phần kinh phí giải phóng mặt bằng, các tầng trên để đền bù cho các hộ dân
phải di dời cũng như hạn chế đầu cơ.
14