Đánh giá hiệu quả về mặt tài chính của dự án đầu tư" khu đo thị cao cấp công ty Sao mai"

ĐẠI HỌC AN GIANG
KHOA KINH TẾ - QUẢN TRỊ KINH DOANH



PHẠM THỊ THU HỒNG


ĐÁNH GIÁ LẠI HIỆU QUẢ VỀ MẶT TÀI CHÍNH CỦA
DỰ ÁN ĐẦU TƯ: “ KHU ĐÔ THỊ CAO CẤP CÔNG TY
SAO MAI - PHƯỜNG BÌNH KHÁNH - TP.LONG
XUYÊN - TỈNH AN GIANG ” TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN
ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG SAO MAI TỈNH AN GIANG


Chuyên ngành : Tài chính doanh nghiệp



KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC







Long Xuyên, ngày 24 tháng 05 năm 2010

ĐẠI HỌC AN GIANG
KHOA KINH TẾ - QUẢN TRỊ KINH DOANH

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC


ĐÁNH GIÁ LẠI HIỆU QUẢ VỀ MẶT TÀI CHÍNH CỦA
DỰ ÁN ĐẦU TƯ: “KHU ĐÔ THỊ CAO CẤP CÔNG TY
SAO MAI - PHƯỜNG BÌNH KHÁNH - TP.LONG
XUYÊN - TỈNH AN GIANG” TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN
ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG SAO MAI TỈNH AN GIANG

Chuyên ngành : Tài chính doanh nghiệp

SVTH: PHẠM THỊ THU HỒNG
MSSV: DTC062274
-
LỚP: DH7TC
GVHD: NGUYỄN THỊ NGỌC DIỆP







Long Xuyên, ngày 24 tháng 05 năm 2010

LỜI CẢM ƠN



Bài khóa luận của tôi được hoàn thành không chỉ là thành quả của
bản thân mà còn có sự giúp đỡ của rất nhiều người. Vì thế, tôi xin chân
thành cám ơn tất cả mọi người đã giúp đỡ tôi trong thời gian qua.
Trước tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Ban Giám Hiệu
trường đại học An Giang, những thầy cô khoa Kinh tế - Quản trị kinh
doanh đã truyền đạt cho tôi những kiến thức bổ ích.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến cô Nguyễn Thị Ngọc
Diệp. Trong suốt quá trình thực hiện đề tài khóa luận cô đã nhiệt tình
hướng dẫn, chỉ bảo để tôi có thể hoàn thành tốt đề tài.
Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn đến toàn thể ban lãnh đạo và các anh
chị nhân viên tại Công ty cổ phần Đầu Tư và Xây Dựng Sao Mai tỉnh An
Giang đã nhiệt tình giúp đỡ tôi.
Cuối cùng tôi xin gửi lời cám ơn đến tất cả những người đã luôn
đồng hành và động viên giúp đỡ tôi trong suốt thời gian qua.
Tôi xin gửi tới mọi người lời chúc sức khỏe, thành công trong công
việc và cuộc sống.

Long Xuyên, ngày 24 tháng 05, năm 2010

Sinh viên thực hiện

TÓM TẮT
Công ty cổ phần đầu tư & xây dựng Sao Mai được thành lập theo Quyết định số
000450/GP/TLDN-03 ngày 05/03/1997 của Ủy ban nhân dân tỉnh An Giang. Công Ty luôn
tự hào là một trong những công ty có bề dày kinh nghiệm về lĩnh vực xây dựng và kinh
doanh bất động sản. Cùng với đội ngũ cán bộ có trình độ chuyên môn giỏi, công nhân lành
nghề, công ty đã từng thi công nhiều công trình có giá trị lớn và thực hiện thành công các
dự án khu đô thị, khu dân cư. Tuy nhiên sau khi thực hiện một dự án đầu tư thì việc đánh
giá lại hiệu quả về mặt tài chính của dự án đó là một trong những vấn đề rất đáng quan
tâm. Việc đánh giá lại hiệu quả về mặt tài chính sẽ giúp cho công ty thấy được hoạt động
đầu tư đó đã đạt được những kết quả gì, những gì chưa làm được để có thể rút ra những bài
học kinh nghiệm cũng như giải pháp để ngày càng hoàn thiện.Vậy đối với hoạt động đầu tư
vào dự án: “Khu đô thị cao cấp Công ty Sao Mai phường Bình Khánh – Thành phố Long
Xuyên – Tỉnh An Giang” của công ty đã được những thành quả gì về mặt tài chính cũng
như những khó khăn có thể gặp phải tất cả sẽ được trình bày trong bài khóa luận này. Đề
tài gồm 6 chương

Chương 1: Tổng quan
Trong chương 1 đề tài nêu lên cơ sở hình thành đề tài, mục tiêu, phạm vi và
phương pháp nghiên cứu và cuối cùng là ý nghĩa của việc đánh giá lại hiệu quả về mặt tài
chính của hoạt động đầu tư.
Chương 2 : Cơ sở lý thuyết
Với mục tiêu là đánh giá lại hiệu quả về mặt tài chính của hoạt động đầu tư, nên
chương này tập trung giới thiệu khái quát về nội dung của một dự án đầu tư cùng với các
chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư để đạt được mục tiêu.
Chương 3: Giới thiệu công ty cổ phần Đầu Tư và Xây Dựng Sao Mai tỉnh An Giang

Nội dung của chương này là khái quát về công ty cổ phần Đầu Tư và Xây Dựng
Sao Mai tỉnh An Giang như quá trình hình thành và phát triển, vị thế, chiến lược phát triển,
cơ cấu tổ chức và bộ máy quản lý của công ty.
Chương 4: Đánh giá lại hiệu quả về mặt tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao
Mai phường Bình Khánh – TP. LX – Tỉnh AG”.
Đây là chương quan trọng của đề tài. Toàn bộ chương này tập trung vào đánh giá
lại tiến độ thực hiện việc bán nền cũng như đánh giá lại các chỉ tiêu về mặt tài chính của
hoạt động đầu tư trên thực tế so với dự trù trong dự án.Bên cạnh đó cũng tiến hành đánh
giá lại giá trị của những nền công ty chưa bán được để từ đó đưa ra một số giải pháp.
Chương 5: Giải pháp
Trong chương này sẽ tập trung đưa ra một số giải pháp đối với những khó khăn mà
công ty đã và có thể gặp phải.
Chương 6: Kết luận
Đây là chương cuối của đề tài. Nội dung chương này tổng hợp lại những kết quả đã
phân tích tại các phần trên.
i

MỤC LỤC
TÓM TẮT............................................................................................................................... i
MỤC LỤC.............................................................................................................................. ii
DANH MỤC BẢNG – HÌNH - BIỂU ĐỒ ........................................................................... iv
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ...................................................................................... vi
Chương 1: TỔNG QUAN.................................................................................................... 1
1.Lý do chọn đề tài............................................................................................................. 1
2.Mục tiêu nghiên cứu........................................................................................................ 1
3.Phương pháp nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu........................................................... 2
4.Ý nghĩa nghiên cứu ......................................................................................................... 2
Chương 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT........................................................................................ 3
1. Dự án đầu tư................................................................................................................... 3
1.1. Định nghĩa............................................................................................................... 3

1.2. Công trình xây dựng................................................................................................ 3
2. Tính khả thi của một dự án đầu tư ................................................................................. 3
3. Vai trò của dự án đầu tư................................................................................................. 4
3.1. Dự án đầu tư và phát triển....................................................................................... 4
3.2. Vai trò của dự án trong quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa. ........................ 4
4. Hiệu quả của hoạt động đầu tư....................................................................................... 5
4.1. Khái niệm và phân loại hiệu quả của hoạt động đầu tư .......................................... 5
4.2. Hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư................................................................. 5
4.2.1 Khái niệm.......................................................................................................... 5
4.2.2. Khối lượng vốn đầu tư thực hiện ..................................................................... 6
5. Đánh giá hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư ......................................................... 7
5.1. Giá trị theo thời gian của dòng tiền......................................................................... 7
5.1.1. Vì sao phải nghiên cứu vần đề giá trị theo thời gian của dòng tiền? ............... 7
5.1.2. Giá trị tương đương.......................................................................................... 7
5.1.3. Chi phí cơ hội của đồng tiền ............................................................................ 8
5.1.4. Chi phí cơ hội trong phân tích dự án................................................................ 8
5.1.5. Công thức cơ bản để tính hiện giá dòng tiển tệ................................................ 8
5.1.6. Tỷ suất chiết khấu tài chính của dự án............................................................. 8
5.2. Hệ thống các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư.............. 10
5.2.1 Thời gian hoàn vốn T...................................................................................... 10
5.2.2. Hiện giá thu hồi thuần NPV........................................................................... 10
5.2.3. Suất thu hồi nội bộ IRR.................................................................................. 11
Chương 3: GIỚI THIỆU CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG SAO MAI
TỈNH AN GIANG ............................................................................................................. 13
1. Lịch sử hoạt động của Công ty .................................................................................... 13
1.1. Những sự kiện quan trọng..................................................................................... 13
1.2. Quá trình phát triển Công ty ................................................................................. 13
1.3. Định hướng phát triển ........................................................................................... 14
2. Những tiến bộ công ty đã đạt được.............................................................................. 15
3. Tổ chức và nhân sự ...................................................................................................... 16

ii

Chương 4: ĐÁNH GIÁ LẠI HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ KHU
ĐÔ THỊ CAO CẤP SAO MAI PHƯỜNG BÌNH KHÁNH........................................... 18
1. Giới thiệu dự án : “Điều chỉnh và mở rộng hạ tầng kỹ thuật khu đô thị cao cấp Sao Mai
phường Bình Khánh – Thành phố Long Xuyên – Tỉnh An Giang”................................. 18
2. Đánh giá lại hiệu quả về mặt tài chính hoạt động đầu tư khu đô thị cao cấp Sao Mai
phường Bình Khánh – Thành phố Long Xuyên – Tỉnh An Giang .................................. 22
2.1. Một số chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư........................ 22
2.1.1 Hệ số chiết khấu.............................................................................................. 22
2.1.2. Hiệu quả về mặt tài chính theo dự trù............................................................ 23
2.1.3. Hiệu quả về mặt tài chính theo thực tế........................................................... 26
2.1.4. So sánh hiệu quả về mặt tài chính giữa thực tế và kế hoạch.......................... 28
2.2. Tổng hợp doanh thu – chi phí theo thực tế và theo dự trù của dự án.................... 29
2.2.1. Tiến độ bán nền.............................................................................................. 29
2.2.2. Doanh thu....................................................................................................... 29
2.2.3. Chi phí............................................................................................................ 45
2.3. Đánh giá những nền nhà chưa bán được............................................................... 54
2.3.1. Đánh giá theo giá kỳ vọng của công ty.......................................................... 54
2.3.2. Đánh giá theo giá Nhà nước........................................................................... 56
Chương 5: GIẢI PHÁP ..................................................................................................... 60
1. Những khó khăn........................................................................................................... 60
2. Giải pháp...................................................................................................................... 60
2.1. Về phía công ty ..................................................................................................... 60
2.2. Về phía khách hàng............................................................................................... 61
2.3. Về phía chính quyền địa phương .......................................................................... 61
2.4. Về phía Nhà nước ................................................................................................. 61
Chương 6: KẾT LUẬN...................................................................................................... 63
TÀI LIỆU THAM KHẢO.................................................................................................... 64
PHỤ LỤC............................................................................................................................. 65

iii

DANH SÁCH BẢNG - HÌNH - BIỂU ĐỒ
BẢNG
Bảng 4.0. Chi phí sử dụng vốn............................................................................................. 22
Bảng 4.1. Thời gian hoàn vốn.............................................................................................. 23
Bảng 4.2. Hiện giá thu hồi thuần NPV ................................................................................ 23
Bảng 4.3. Suất thu hồi nội bộ IRR ....................................................................................... 24
Bảng 4.4. Thời gian hoàn vốn T theo thực tế....................................................................... 26
Bảng 4.5. Hiện giá thu hồi thuần NPV theo thực tế............................................................. 26
Bảng 4.6. Suất thu hồi nội bộ IRR theo thực tế ................................................................... 27
Bảng 4.7. Tổng hợp NPV, IRR của thực tế và dự trù .......................................................... 28
Bảng 4.8: Tiến độ bán nền theo dự án và theo thực tế......................................................... 29
Bảng 4.9. Đơn giá bán nền sau thuế..................................................................................... 29
Bảng 4.10. Doanh thu bán nền và sang nhượng đất CTCC ................................................. 30
Bảng 4.11. Đơn giá trung bình sau thuế............................................................................... 30
Bảng 4.12. Doanh thu .......................................................................................................... 31
Bảng 4.13. Tổng hợp giá bán theo dự trù và thực tế............................................................ 31
Bảng 4.14. Tổng hợp doanh thu theo dự trù và thực tế........................................................ 32
Bảng 4.15. Tổng hợp giá bán nền thực tế từ năm 2004 - 2009............................................ 37
Bảng 4.16. Tổng hợp doanh thu thực tế từ năm 2004 - 2009 .............................................. 37
Bảng 4.17. Tổng hợp chi phí theo dự án.............................................................................. 45
Bảng 4.18. Tổng hợp chi phí theo thực tế............................................................................ 45
Bảng 4.19. Tổng hợp chi phí theo thực tế và dự trù ............................................................ 46
Bảng 4.20. Biến động vốn đầu tư......................................................................................... 47
Bảng 4.21. Khái toán kinh phí đầu tư giai đoạn III.............................................................. 49
Bảng 4.22. Biến động chi phí khác ...................................................................................... 50
Bảng 4.23. Biến động chi phí thực tế giữa các năm............................................................. 51
Bảng 4.24. Số nền nhà còn lại.............................................................................................. 54
Bảng 4.25. Giá bán nền kỳ vọng của công ty....................................................................... 54

Bảng 4.26. Doanh thu theo giá bán kỳ vọng của công ty..................................................... 55
Bảng 4.27. NPV theo giá kỳ vọng ....................................................................................... 56
Bảng 4.28. Giá bán nền theo quy định của Nhà nước.......................................................... 56
Bảng 4.29. Doanh thu theo giá Nhà nước............................................................................ 57
Bảng 4.30. NPV theo giá Nhà nước..................................................................................... 57
Bảng 4.31. NPV ................................................................................................................... 58
HÌNH
Hình 4.1. Đồ thị về suất thu hồi nội bộ kế hoạch (IRR) ...................................................... 25
Hình 4.2. Đồ thị về suất thu hồi nội bộ thực tế (IRR).......................................................... 28
BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 4.1 : So sánh doanh thu năm 2004, 2005 giữa thực tế với dự trù.......................... 32
Biểu đồ 4.2 : So sánh giá bán nền năm 2004, 2005 giữa thực tế với dự trù ........................ 33
Biểu đồ 4.3 : So sánh doanh thu năm 2006 giữa thực tế với dự trù..................................... 33
Biểu đồ 4.4 : So sánh giá bán nền năm 2006 giữa thực tế với dự trù .................................. 34
Biểu đồ 4.5 : So sánh doanh thu năm 2007 giữa thực tế với dự trù..................................... 34
iv

Biểu đồ 4.6 : So sánh giá bán nền năm 2007giữa thực tế với dự trù ................................... 35
Biểu đồ 4.7 : So sánh doanh thu năm 2008 giữa thực tế với dự trù..................................... 35
Biểu đồ 4.8 : So sánh giá bán nền năm 2008 giữa thực tế với dự trù .................................. 35
Biểu đồ 4.9: So sánh doanh thu năm 2009 giữa thực tế với dự trù...................................... 36
Biểu đồ 4.10 : So sánh giá bán nền năm 2009 giữa thực tế với dự trù ................................ 36
Biểu đồ 4.11 : So sánh doanh thu thực tế giữa năm 2004 và 2005..................................... 38
Biểu đồ 4.12 : So sánh giá bán nền thực tế giữa năm 2004 và 2005 .................................. 38
Biểu đồ 4.13 : So sánh doanh thu thực tế giữa năm 2005 và 2006..................................... 38
Biểu đồ 4.14 : So sánh giá bán nền thực tế giữa năm 2005 và 2006 .................................. 39
Biểu đồ 4.15 : So sánh doanh thu thực tế giữa năm 2006 và 2007..................................... 39
Biểu đồ 4.16 : So sánh giá bán nền thực tế giữa năm 2006 và 2007 .................................. 40
Biểu đồ 4.17 : So sánh doanh thu thực tế giữa năm 2007 và 2008..................................... 41
Biểu đồ 4.18 : So sánh giá bán nền thực tế giữa năm 2007 và 2008 .................................. 41

Biểu đồ 4.19 : So sánh doanh thu thực tế giữa năm 2008 và 2009...................................... 42
Biểu đồ 4.20 : So sánh giá bán nền thực tế giữa năm 2008 và 2009 .................................. 42
Biểu đồ 4.21. So sánh doanh thu giữa thực tế với dự trù..................................................... 43
Biểu đồ 4.22. So sánh chi phí giữa thực tế với dự trù.......................................................... 46
Biểu đồ 4.23. So sánh vốn đầu tư giữa thực tế với dự trù.................................................... 47
Biểu đồ 4.24. So sánh chi phí khác giữa thực tế với dự trù ................................................. 50
Biểu đồ 4.25. Chênh lệch chi phí thực tế giữa các năm....................................................... 51
v

vi
VIẾT TẮT
AG: An Giang
BĐS: bất động sản
CB – CNV: cán bộ công nhân viên
CQSDĐ: chuyển quyền sử dụng đất
CTCC: công trình công cộng
CP BH : chi phí bán hàng
CP QLDN : chi phí quản lý doanh nghiệp
CP TC : chi phí tài chính
CP XD : chi phí xây dựng
DA :dự án
DT: doanh thu
ĐHCĐ : đại hội cổ đông
HĐQT: Hội đồng quản trị
HSCK: hệ số chiết khấu
LN: lợi nhuận
LNST : lợi nhuận sau thuế
NH: ngân hàng
QLDN: quản lý doanh nghiệp
TG: thời gian

TPLX: thành phố Long Xyên
Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh
SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 1
Chương 1: TỔNG QUAN
1. Lý do chọn đề tài
Việc gia nhập WTO đã mang đến cho Việt Nam nhiều cơ hội cũng như thách thức
trong nhiều lĩnh vực trong đó có lĩnh vực đầu tư bất động sản. Sau khi Việt Nam chính
thức là thành viên của WTO, các tập đoàn bán lẻ thế giới không ngừng quan tâm, đầu tư
vào lĩnh vực này khiến cho nhu cầu về các công trình, dịch vụ thương mại, siêu thị tăng
mạnh. Nhu cầu về phát triển khu kinh tế và khu công nghiệp tập trung, khu công nghệ cao
cũng đang rất “nóng”.
Tuy trong năm 2008, diễn biến bất lợi của lạm phát đã buộc ngân hàng Nhà nước phải
thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ. Điều này đã khiến cho thị trường bất động sản tụt
dốc trước những biến động bất lợi như vậy. Nhưng với việc Việt Nam hiện đang bắt đầu
tiếp cận với giai đoạn phát triển với tỷ lệ đô thị hóa 28% và dự kiến sẽ đạt đến 45% vào
năm 2025
1
cùng với việc nếu chỉ tính riêng nhu cầu nhà ở đô thị, trung bình mỗi năm Việt
Nam cần phải tăng thêm 35 triệu m
2
nhà để phấn đấu đạt 20m
2
nhà ở/ người tại đô thị vào
năm 2020, nhu cầu về văn phòng, căn hộ cho thuê, khách sạn và công trình thương mại
cũng đang tăng nhanh thì thị trường bất động sản Việt Nam có tiềm năng rất lớn và sẽ còn
phát triển mạnh trong tương lai. Chính vì điều đó cùng với mức sinh lời cao đã thu hút
nhiều nhà đầu tư, trong đó có Công Ty Cổ Phần Đầu Tư và Xây Dựng Sao Mai Tỉnh An
Giang - luôn tự hào là một trong những công ty có bề dày kinh nghiệm về lĩnh vực xây
dựng và kinh doanh bất động sản. Cùng với đội ngũ cán bộ có trình độ chuyên môn giỏi,
công nhân lành nghề, công ty đã từng thi công nhiều công trình có giá trị lớn và thực hiện

thành công các dự án khu đô thị, khu dân cư trong đó có dự án: “Khu đô thị cao cấp Công
ty Sao Mai phường Bình Khánh – TPLX – Tỉnh AG”. Vậy đến nay thì hoạt động đầu tư có
đạt được hiệu quả về mặt tài chính hay không? Đó là một trong những vấn đề rất đáng
quan tâm. Việc đánh giá lại hiệu quả về mặt tài chính sẽ giúp cho công ty thấy được hoạt
động đầu tư đó đã đạt được những kết quả gì, đã thực hiện được bao nhiêu phần trăm so
với những mục tiêu trong dự án và thấy được những gì chưa làm được để từ đó có thể rút
ra những bài học kinh nghiệm cũng như giải pháp để ngày càng hoàn thiện.
Với lý do đó cùng với điều kiện được tiếp xúc thực tế tại Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Và
Xây Dựng Sao Mai Tỉnh An Giang, sinh viên chọn nghiên cứu đề tài: “Đánh giá lại hiệu
quả về mặt tài chính của hoạt động đầu tư “Khu đô thị cao cấp Công ty Sao Mai phường
Bình Khánh – TPLX – Tỉnh AG” tại công ty Cổ Phần Đầu Tư Và Xây Dựng Sao Mai Tỉnh
An Giang”. Mong rằng bằng sự nỗ lực của người nghiên cứu thì đề tài này sẽ là nguồn
thông tin tham khảo, góp phần hỗ trợ cho công ty phát triển trong thời gian tới.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá lại hiệu quả về mặt tài chính của hoạt động đầu tư vào khu đô thị cao cấp
Công ty Sao Mai phường Bình Khánh – TPLX – Tỉnh AG. So sánh các chỉ tiêu về hiệu quả
tài chính giữa dự trù của công ty với thực tế, đồng thời tìm hiểu nguyên nhân của sự khác
biệt giữa các chỉ tiêu.
- Đánh giá giá trị của những nền chưa bán được.

1
Theo chiến lược phát triển đô thị của Việt Nam
Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh
- Đưa ra một số giải pháp đối với những khó khăn công ty có thể gặp phải.
3. Phương pháp nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu
a) Phương pháp nghiên cứu
- Dùng phương pháp phân tích dữ liệu, tổng hợp thống kê so sánh, các phương pháp
này được dùng một cách riêng lẽ hoặc kết hợp để có thể làm rõ các mục tiêu nghiên cứu đề
tài.
- Nguồn dữ liệu thứ cấp được thu thập từ công ty Cổ Phần Đầu Tư Và Xây Dựng Sao

Mai Tỉnh An Giang.
b) Phạm vi nghiên cứu
Đánh giá lại hiệu quả về mặt tài chính của hoạt động đầu tư giai đoạn I, II, III của dự
án khu đô thị cao cấp Công ty Sao Mai phường Bình Khánh – TPLX – Tỉnh AG” tại công
ty Cổ Phần Đầu Tư Và Xây Dựng Sao Mai Tỉnh An Giang.
4. Ý nghĩa nghiên cứu
Bằng việc đánh giá lại hiệu quả về mặt tài chính của hoạt động đầu tư của dự án:“ Khu
đô thị cao cấp Công ty Sao Mai phường Bình Khánh – TPLX – Tỉnh AG” của đề tài có
thể phần nào giúp công ty thấy được những kết quả đã đạt được của dự án đồng thời thấy
được những khó khăn có thể gặp phải đối với những nền chưa bán được, từ đó có những
giải pháp thích hợp.
SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 2
Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh
SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 3
Chương 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT

1. Dự án đầu tư
2

1.1. Định nghĩa
“ Dự án đầu tư ” là tập hợp những đề xuất về việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng hoặc
cải tạo những đối tượng nhất định nhằm đạt được sự tăng trưởng về số lượng, cải tiến hoặc
nâng cao chất lượng của sản phẩm hay dịch vụ nào đó trong một khoảng thời gian nhất
định.
“ Dự án đầu tư ” là tổng thể các chính sách, hoạt động và chi phí liên quan đến nhau
được hoạch định nhằm đạt được những mục tiêu nào đó trong thời gian nhất định.
Cho dù có nhiều cách tiếp cận khác nhau, việc xác định một dự án cũng phải trên
một số đặc trưng nhất định đó là:
- Mục tiêu: Dự án có mục đích, mục tiêu rõ ràng.
- Thời gian: Dự án có chu kỳ phát triển riêng và thời gian tồn tại hữu hạn.

- Đặc thù: Sản phẩm của dự án mang tính đơn chiếc, độc đáo.
- Tác động đến môi trường: Khi dự án ra đời sẽ ảnh hưởng đến môi trường tự nhiên,
kinh tế, xã hội một cách trực tiếp hoặc gián tiếp ở các mức độ khác nhau. Tuy nhiên đây là
sự tác động qua lại. Dự án tác động đến môi trường và môi trường cũng tác động đến dự
án.
- Tính bất định và độ rủi ro: Các dự án đều ít nhiều có tính bất định và những rủi ro
có thể xảy ra trong tương lai.
1.2. Công trình xây dựng
* Định nghĩa: Công trình xây dựng là sản phẩm của công nghệ xây lắp gắn liền với
đất (bao gồm cả mặt nước, mặt biển và thềm lục địa) được tạo thành bằng vật liệu xây
dựng, thiết bị và lao động.
* Đặc điểm: Công trình xây dựng bao gồm một hạng mục hoặc nhiều hạng mục
công trình, nằm trong dây chuyền công nghệ đồng bộ, hoàn chỉnh (có tính đến việc hợp tác
sản xuất) để làm ra sản phẩm hay dịch vụ cuối cùng nêu trong dự án.
2. Tính khả thi của một dự án đầu tư
3

Một dự án đầu tư được gọi là khả thi nếu hội đủ các tính chất sau đây:
a) Hợp pháp
Tính hợp pháp thể hiện ở các điểm chính sau:
- Phù hợp với luật pháp bao gồm cả các văn bản, các quy định dưới luật.
- Có đủ các căn cứ pháp lý: tư cách pháp nhân của các đối tác, giấy phép hành
nghề, khả năng tài chính…


2
TS. Nguyễn Xuân Thủy.NXB Chính trị quốc gia Hà Nội 1999. Quản trị dự án đầu tư
3
T S. Nguyễn Xuân Thủy.NXB Chính trị quốc gia Hà Nội 1999. Quản trị dự án đầu tư
Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh

SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 4
b) Hợp lý
- Phù hợp với đường lối, chủ trương, chính sách phát triển kinh tế xã hội của đất
nước, của các ngành kinh tế, vùng kinh tế cũng như của các địa phương.
- Các số liệu phải có đủ căn cứ, nguồn cung cấp phải có đủ tư cách pháp nhân.
- Các phương pháp tính toán phải có đủ cơ sở khoa học.
- Các phương án lựa chọn phải phù hợp với các điều kiện cụ thể của dự án, phù hợp
với đặc điểm, thể trạng của người Việt Nam, phù hợp với truyền thống, tập quán của cư
dân.
- Nội dung, hình thức trình bày phải phù hợp với các quy định, hướng dẫn của các
cơ quan có trách nhiệm.
c) Có thể thực hiện được
Mọi phương án, giải pháp được lựa chọn phải phù hợp với thực tế, có tính hiện
thực, có khả năng thực hiện được trong điều kiện cụ thể của nước ta, của từng địa phương.
d) Khả năng mang lại hiệu quả là rõ rệt
Trong dự án cần để một phần quan trọng để chứng minh hiệu quả của dự án về mặt
tài chính cũng như về mặt kinh tế - xã hội, thể hiện bằng các chỉ tiêu cụ thể. Ngoài ra cần
xem xét thêm các chỉ tiêu về an toàn đầu tư, khả năng trả nợ, độ nhạy của dự án.
Như vậy để một dự án đạt được tính khả thi, cần phải có một quá trình nghiên cứu
tỷ mỷ, cẩn thận. Do đó đối với các dự án lớn, phức tạp phải tiến hành theo hai bước: nghiên
cứu tiền khả thi và nghiên cứu khả thi.
Nội dung chủ yếu của của giai đoạn tiền đầu tư là việc xây dựng dự án đầu tư.
3. Vai trò của dự án đầu tư
4

3.1. Dự án đầu tư và phát triển
Lý thuyết phát triển cho rằng, khả năng phát triển của một quốc gia được hình thành
bởi các nguồn lực về: vốn, công nghệ, lao động và tài nguyên thiên nhiên. Đó là hệ thống
các mối liên hệ phụ thuộc lẫn nhau rất chặt chẽ, được biểu diễn bởi phương trình dưới đây:
D = f ( C, T, L, R )

Trong đó: D : khả năng phát triển của một quốc gia
C : khả năng về vốn
T : khả năng về công nghệ
L : khả năng về lao động (con người)
R : khả năng về tài nguyên thiên nhiên
- Tất cả các yếu tố phát triển nêu trên cũng chính là các nhân tố được huy động để
thực hiện dự án đầu tư.

4
Vũ – Công – Tuấn. NXB TP.HCM 1999. Thẩm định dự án đầu tư
Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh
SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 5
- Trong các nhân tố trên nhân tố con người là quyết định.
3.2. Vai trò của dự án trong quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa.
- Dự án đầu tư là phương tiện để chuyển dịch và phát triển cơ cấu kinh tế.
- Dự án đầu tư giải quyết quan hệ cung – cầu về vốn trong phát triển.
- Dự án đầu tư góp phần xây dựng cơ sở vật chất – kỹ thuật, nguồn lực mới cho phát
triển.
- Dự án đầu tư giải quyết quan hệ cung – cầu về sản phẩm, dịch vụ trên thị trường,
cân đối quan hệ giữa sản xuất và tiêu dùng trong xã hội.
- Dự án đầu tư góp phần không ngừng nâng cao đời sống vật chất, tinh thần cho
nhân dân, cải tiến bộ mặt kinh tế - xã hội của đất nước.
4. Hiệu quả của hoạt động đầu tư
5

4.1. Khái niệm và phân loại hiệu quả của hoạt động đầu tư
* Khái niệm
Hiệu quả đầu tư là phạm trù kinh tế biểu hiện quan hệ so sánh giữa các kết quả kinh
tế -xã hội đạt được của hoạt động đầu tư với các chi phí phải bỏ ra để có các kết quả đó
trong một thời kỳ nhất định.

* Phân loại hiệu quả đầu tư
Để đáp ứng yêu cầu của công tác quản lý và nghiên cứu kinh tế, các nhà kinh tế đã
phân loại hiệu quả đầu tư đầu tư theo các tiêu chí sau:
- Theo lĩnh vực hoạt động của xã hội có hiệu quả kinh tế, hiệu quả kỹ thuật, hiệu
quả xã hội, hiệu quả quốc phòng.
- Theo phạm vi tác dụng của hiệu quả , có hiệu quả đầu tư của từng dự án, từng
doanh nghiệp, từng ngành, địa phương và toàn bộ nền kinh tế quốc dân.
- Theo phạm vi lợi ích có hiệu quả tài chính và hiệu quả kinh tế - xã hội.
4.2. Hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư
4.2.1. Khái niệm
Hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư là mức độ đáp ứng nhu cầu phát triển hoạt
động sản xuất kinh doanh dịch vụ và nâng cao đời sống của người lao động trong các cơ sở
sản xuất, kinh doanh dịch vụ trên cơ sở số vốn đầu tư mà cơ sở đã sử dụng so với các kỳ
khác, các cơ sở khác hoặc so với định mức chung.
Để phản ánh hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư người ta phải sử dụng một hệ
thống các chỉ tiêu. Mỗi chỉ tiêu phản ánh một khía cạnh của hiệu quả và được sử dụng
trong những điều kiện nhất định.
4.2.2. Khối lượng vốn đầu tư thực hiện

5
PGS. TS. Nguyễn Bạch Nguyệt – TS. Từ Quang Phương. NXB Thống kê Hà Nội 2004. Giáo trình kinh tế
đầu tư
Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh
Khối lượng vốn đầu tư thực hiện là tổng số tiền đã chi để tiến hành các hoạt
động của các công cuộc đầu tư bao gồm các chi phí cho công tác xây lắp, chi phí cho công
tác mua sắm thiết bị và các chi phí khác theo quy định của thiết kế dự toán và được ghi
trong dự án đầu tư được duyệt.
* Chi phí xây lắp bao gồm:
- Chi phí phá và tháo dỡ các vật kiến trúc cũ (có tình đến giá trị vật tư, vật
liệu được thu hồi (nếu có) để giảm vốn đầu tư.

- Chi phí san lắp mặt bằng xây dựng.
- Chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công
(đường thi công, điện, nước…)
- Chi phí xây dựng các hạng mục công trình.
- Chi phí lắp đặt thiết bị.
- Chi phí di chuyển lớn thiết bị thi công và lực lượng xây dựng (trong
trường hợp chỉ định thầu nếu có).
* Chi phí thiết bị bao gồm:
- Chi phí mua sắm thiết bị công nghệ, các trang thiết bị khác phục vụ sản
xuất, làm việc, sinh hoạt của công trình.
- Chi phí vận chuyển từ cảng và nơi mua đến công trình, chi phí lưu kho,
lưu bãi…
- Thuế và chi phí bảo hiểm thiết bị công trình.
* Chi phí khác bao gồm:
- Ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư:
+ Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi, báo cáo nghiên cứu khả
thi đối với dự án nói chung và các dự án chỉ thực hiện lập báo cáo đầu tư.
+ Chi phí tuyên truyền, quảng cáo (nếu có).
+ Chi phí nghiên cứu khoa học, công nghệ có liên quan.
+ Chi phí và lệ phí thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án đầu
tư.
- Ở giai đọan thực hiện đầu tư
+ Chi phí khởi công công trình (nếu có).
+ Chi phí đền bù và tổ chức thực hiện trong quá trình đền bù đất đai,
hoa màu, di chuyển dân cư và các công trình trên mặt bằng xây dựng, chi phí cho công tác
tái định cư và phục hồi.
+ Tiền thuê đất hoặc tiền chuyển quyền sử dụng đất.
SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 6
Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh
SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 7

+ Chi phí khảo sát xây dựng, thiết kế công trình, chi phí lập hồ sơ mời
thầu, chi phí cho việc phân tích đánh giá kết quả đấu thầu xây lắp, mua sắm vật tư, thiết bị,
chi phí giám sát thi công xây dựng và lắp đặt thiết bị…
+ Chi phí ban quản lý dự án.
+ Chi phí bảo vệ an toàn, bảo vệ môi trường trong quá trình xây dựng
(nếu có).
+ Chi phí kiểm định vật liệu ( nếu có).
+ Chi phí lập, thẩm tra đơn giá dự toán, chi phí quản lý, chi phí xây
dựng công trình.
+ Chi phí bảo hiểm công trình.
+ Lệ phí địa chính.
+ Chi phí và lệ phí thẩm định thiết kế mỹ thuật hoặc thiết kế kỹ thuật thi
công, tổng dự toán công trình.
- Ở giai đoạn kết thúc xây dựng đưa dự án vào sử dụng:
+ Chi phí thực hiện việc quy đổi vốn, thẩm tra và phê duyệt quyết toán
vốn đầu tư công trình.
+ Chi phí tháo dỡ công trình tạm, công trình phụ trợ, nhà tạm (trừ giá trị
thu hồi)..
+ Chi phí thu dọn vệ sinh công trình, tổ chức nghiệm thu, khánh thành
và bàn giao.
+ Chi phí đào tạo công nhân kỹ thuật và cán bộ quản lý sản xuất.
+ Chi phí nguyên vật liệu, năng lượng và nhân lực cho quá trình chạy
thử..
+ Chi phí dự phòng các khoản phát sinh không dự kiến trước được.
5. Đánh giá hiệu quả tài chính của hoạt động đầu tư
6

5.1. Giá trị theo thời gian của dòng tiền
5.1.1. Vì sao phải nghiên cứu vần đề giá trị theo thời gian của dòng
tiền?

Khi lập dự án đầu tư ta phải xử lý với nhiều khoản tiền thu và chi, xuất
hiện tại các thời điểm khác nhau trong suốt thời hạn đầu tư. Để có thể tính toán được các
chỉ tiêu hiệu quả, so sánh được các phương án, các dự án đầu tư, ta cần phải chuyển đổi các
khoản tiền đó về một thời điểm tính toán.
Nhưng đồng tiền có giá trị thay đổi theo thời gian dưới tác động của lãi
suất. Vì vậy để có thể thực hiện việc chuyển đổi nói trên, trước hết ta cần phải nghiên cứu
quy luật thay đổi giá trị của đồng tiền theo thời gian.

6
TS. Nguyễn Xuân Thủy.NXB Chính trị quốc gia Hà Nội 1999. Quản trị dự án đầu tư
Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh
5.1.2. Giá trị tương đương
Nếu hôm nay ta đầu tư 1 triệu đồng, với lãi suất 12% năm thì một năm
sau ta có được 1,12 triệu đồng. Ta nói rằng đồng tiền có giá trị thay đổi theo thời gian dưới
tác động của lãi suất.
Khái niệm giá trị tương đương giúp ta có thể quy đổi các khoản tiền xuất
hiện tại các thời điểm bất kỳ về thời điểm tính toán.
5.1.3. Chi phí cơ hội của đồng tiền
* Định nghĩa: chi phí cơ hội của đồng tiền là giá trị mất đi do không sử
dụng đồng tiền vào mục đích sinh lời mong muốn của nhà đầu tư.
* Đơn vị tính: chi phí cơ hội được tính theo tỷ suất chiết khấu %.
5.1.4. Chi phí cơ hội trong phân tích dự án
- Trên thị trường vốn của nền kinh tế thị trường, các cơ hội sinh lời rất đa
dạng. Do đó có nhiều chi phí cơ hội của đồng tiền khác nhau, như: lãi suất vay dài hạn,
trung hạn, ngắn hạn, lãi suất tín phiếu, kỳ phiếu, trái phiếu, lợi tức cổ phần…
- Trong thời gian thực hiện dự án, có phát sinh các lợi ích và chi phí tài
chính tại các thời điểm từ hiện tại đến tương lai, ví dụ từ năm t
1
t
2

, t
3
…đến t
n
, hình thành
các dòng tiền tệ.
- Việc phân tích dự án theo phương án chiết khấu là quá trình phân tích
“động”, được thực hiện bằng việc chuyển đổi giá trị của lợi ích và chi phí tài chánh phát
sinh tại các thời điểm trong tương lai về thời điểm hiện tại, tạo ra “hiện giá dòng tiền tệ”.
5.1.5. Công thức cơ bản để tính hiện giá dòng tiển tệ
Định nghĩa: Hiện giá dòng tiền tệ là tổng các giá trị hiện tại của các giá trị đồng
tiền phát sinh tại các thời điểm trong tương lai được chiết khấu về hiện tại.
Giá trị hiện tại thường được gọi tắt là hiện giá, viết tắt là PV hoặc P. Giá
trị tương lai viết tắt là FV hoặc F
Công thức cơ bản được lập như sau:
PV = FV ( 1+ i)
–n

Trong đó: PV: giá trị hiện tại của một khoản tiền
FV: giá trị tương lai
i: lãi suất thực %năm
n: số năm tình toán
5.1.6. Tỷ suất chiết khấu tài chính của dự án
* Định nghĩa: tỷ suất chiết khấu tài chánh của dự án là chi phí cơ hội ( hay còn gọi
là chi phí sử dụng vốn) bình quân, phụ thuộc vào cơ cấu sử dụng vốn đầu tư của dự án.
* Phương pháp xác định tỷ suất chiết khấu của dự án

- Phương pháp 1: Phương pháp lãi suất vay vốn
SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 8
Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh

i i
lt
≥
Trong đó:
i : tỷ suất chiết khấu tài chánh của dự án, %.
i
lt
: Lãi suất vay dài hạn để đầu tư trên thị trường vốn,%.
- Phương pháp 2: Phương pháp cơ cấu vốn
(L
lt
x i
lt
) + (L
mt
x i
mt
) + …..+ ( E x i
e
)
i =
L
lt
+ L
mt
+……+ E
Trong đó:
L
lt
: Vốn vay dài hạn để đầu tư, giá trị.

L
mt
: Vốn vay trung hạn để đầu tư, giá trị.
E : vốn riêng ( tự huy động) để đầu tư, giá trị.
i
lt
: Lãi suất vay dài hạn, %năm.
i
mt
: Lãi suất vay trung hạn, % năm.
i
e
: Lợi tức mong muốn của vốn riêng, %năm.
- Phương pháp 3: Phương pháp tỷ lệ nguồn vốn
i = (r
lt
x i
lt
) + (r
mt
x i
mt
) + ….+ (r
e
x i
e
).
Trong đó:
i
lt,

i
mt,
i
e
: đã giải thích ở phần trên.
r
lt
: tỷ lệ vốn vay dài hạn trong tổng vốn đầu tư %.

r
mt
: tỷ lệ vốn vay trung hạn trong tổng vốn đầu tư %.

r
e
: tỷ lệ vốn riêng trong tổng vốn đầu tư %.
* Ý nghĩa của tỷ suất chiết khấu trong dự án:

- Về khả năng sinh lời: tỷ suất chiết khấu của dự án biểu thị tỷ lệ sinh lời (chi phí cơ
hội) mong muốn của nhà đầu tư.
- Về khả năng thanh toán: tỷ suất chiết khấu của dự án biểu thị mức lãi vay có khả
năng thanh toán theo nguồn vốn.
Chú thích: tỷ lệ sinh lời mong muốn của nhà đầu tư được lấy căn cứ vào các chi phí
cơ hội phát sinh trên thị trường vốn, phụ thuộc vào ngành, sản phẩm kinh tế- kỹ thuật và
vùng lãnh thổ, địa phương.
SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 9
Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh
5.2. Hệ thống các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính hoạt động đầu tư
5.2.1 Thời gian hoàn vốn T
* Khái niệm:

Thời gian hoàn vốn là thời gian cần thiết để có thể hoàn trả lại đủ vốn đầu tư đã
bỏ ra, tức là thời gian cần thiết để cho tổng hiện giá thu hồi vừa bằng tổng hiện giá vốn đầu
tư.
∑∑
=
−
=
−
+=+
T
t
t
t
T
t
t
t
iCiR
00
)1()1(
Trong đó: R
t
: thu hồi tại năm t
C
t
: đầu tư thực hiện tại năm t
i : lãi suất chiết khấu (% năm)
* Ưu khuyết điểm của chỉ tiêu thời gian hoàn vốn T

- Ưu điểm:

+ Dễ xác định
+ Độ tin cậy tương đối cao. Vì thời gian hoàn vốn là những năm đầu khai thác, mức độ bất
trắc ít hơn những năm sau. Các số liệu dự báo đối với các năm đầu có độ tin cậy cao hơn
các năm sau.
+ Chỉ tiêu này giúp các nhà đầu tư thấy được đến bao giờ thì vốn có thể thu hồi về đủ, trên
quan điểm hiện giá, do đó họ có thể sơ bộ quyết định có nên đầu tư hay không.
- Khuyết điểm
+ Không cho biết thu nhập to lớn sau khi hoàn vốn. Đôi khi một phương án có thời gian
hoàn vốn dài nhưng lại có thu nhập về sau cao thì vẫn có thể là một phương án tốt. Do đó
không dựa vào thời gian hoàn vốn để kết luận rằng phương án này tốt hơn phương án kia.
Để bổ sung khuyết điểm này ta cần tính chỉ tiêu hiện giá thu hồi thuần.
5.2.2. Hiện giá thu hồi thuần NPV
* Khái niệm:
Hiện giá thu hồi thuần là hiệu số của tổng hiện giá thu hồi, tính cho cả thời hạn
đầu tư, trừ đi tổng hiện giá vốn đầu tư, tức là tổng hiện giá tiền lời sau khi đã hoàn đủ vốn.
∑∑
=
−
=
−
+−+=
n
t
t
t
n
t
t
t
iCiRNPV

00
)1()1(

n: thời hạn đầu tư ( năm )
* Ý nghĩa của NPV

- Hiện giá thu nhập thuần NPV cho biết, với một chi phí cơ hội mong muốn
nhất định của nhà đầu tư, hiện giá lợi ích có lớn hơn hiện giá chi phí hay không? Với yêu
SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 10
Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh
cầu hiện giá lợi ích phải lớn hơn hiện giá chi phí để thu được lợi nhuận.
- Hiện giá thu nhập thuần NPV biểu hiện mối quan hệ so sánh giá trị tuyệt
đối giữa hiện giá lợi ích và hiện giá chi phí.
* Ưu khuyết điểm của chỉ tiêu NPV

- Ưu điểm:
+ Chỉ tiêu NPV cho ta biết được tổng hiện giá của tiền lời, sau khi đã hoàn
đủ vốn. Như vậy chỉ tiêu NPV đã khắc phục được khuyết điểm của chỉ tiêu thời gian hoàn
vốn T.
+ Nếu NPV > 0 thì dự án có lời
+ Nếu NPV < 0 thì dự án lỗ
+ Nếu NPV = 0 thì dự án không lời không lỗ, tức là thu hồi chỉ vừa đủ trả
vốn, tính trên quan điểm hiện giá.
- Khuyết điểm
+ NPV chỉ cho ta biết dự án lời hay lỗ và số tiền lời lỗ bằng bao nhiêu,
nhưng chưa cho ta biết mức độ sinh lợi của bản thân dự án. Do đó đôi khi dự án tuy có lời
nhưng vẫn chưa nên đầu tư vì mức sinh lợi thấp.
+ NPV phụ thuộc vào lãi suất chiết khấu i. Nếu i thay đổi thì NPV sẽ thay
đổi theo.
Để khắc phục khuyết điểm đầu của NPV ta cần tính tiếp chỉ tiêu suất thu hồi nội bộ.

5.2.3. Suất thu hồi nội bộ IRR
* Khái niệm
Suất thu hồi nội bộ của một dự án đầu tư là suất thu hồi do bản thân dự án có thể
tạo ra được, nó cho ta biết tỷ lệ sinh lời hoặc khả năng sinh lời của bản thân dự án đang xét.
∑∑
=
−
=
−
+=+
n
t
t
t
n
t
t
t
iCiR
00
)1()1(
* Phương pháp xác định:

- Phương pháp 1: Phương pháp đồ thị
Quy trình vẽ đồ thị:
+ Bước 1: vẽ trục hoành, biểu thị tỷ suất chiết khấu, i%.
+ Bước 2: vẽ trục tung, biểu thị hiện giá thu nhập thuần NPV.
+ Bước 3: xác định điểm ứng với i
1
và NPV

1
.
+ Bước 4: xác định điểm ứng với i
2
( giả định, được lấy theo phương pháp
thử dần, sao cho NPV
2
âm)
+ Bước 5: nối 2 điểm A và B bằng đường thẳng. Điểm cắt của đường thẳng
với trục hoành biểu thị i chính là trị số của IRR cần tìm.
SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 11
Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh
Phương pháp thử dần để xác định i giả định:
+ Từ công thức tính IRR cho thấy về thực chất tỷ suất thu hồi vốn nội bộ
IRR là một trị số đặc biệt của tỷ suất chiết khấu i, nếu i càng lớn thì giá trị NPV càng giảm.
+ Với i đủ lớn, sẽ làm cho giá trị NPV = 0 nghĩa là i giả định lúc này chính
bằng IRR.
- Phương pháp 2: Phương pháp nội suy
IRR =
⎥
⎥
⎦
⎤
⎢
⎢
⎣
⎡
+
−+
21

1
)12(1
NPVNPV
NPV
xiii
Trong đó:
IRR: tỷ suất thu hồi vốn nội bộ, %.
i1: tỷ suất chiết khấu ban đầu để tính NPV1.
i2: tỷ suất chiết khấu giả định để tính NPV2, với yêu cầu tạo ra giá trị âm
cho NPV2.
NPV1 > 0 : Hiện giá thu nhập thuần của dự án được chiết khấu với i1.
NPV2 < 0 : Hiện giá thu nhập thuần của dự án được chiết khấu với i2.
* Ý nghĩa

IRR = r% chính là suất thu hồi mà bản thân dự án có thể tạo ra được, cũng tức là
suất thu lợi của cơ hội đầu tư mà dự án đề xuất. Chính vì vậy ta có thể đem nó so sánh với
các suất thu lợi khác có liên quan để xác định xem có nên đầu tư hay không.
- So với lãi suất vay. Trong đầu tư thường có vốn vay. Gọi i% là lãi suất vay
+ Nếu IRR < i : dự án sẽ không đủ tiền để trả nợ.
+ Nếu IRR = i : dự án chỉ đủ sức trả nợ, nhà đầu tư không có lợi gì.
+ Nếu IRR > i : đủ tiền trả nợ và nhà đầu tư có lời
- So sánh các phương án hoặc các dự án. Phương án nào có maxIRR là tốt nhất.
Ý nghĩa:
- Về khả năng sinh lời: tỷ suất thu hồi vốn nội bộ IRR biểu thị tỷ lệ sinh lời
(chi phí cơ hội) lớn nhất mà bản thân dự án đạt được (tỷ lệ sinh lời nội sinh của dự
án), phụ thuộc vào đặc điểm phát sinh dòng lợi ích và dòng chi phí trong toàn bộ
thời gian thực hiện dự án.
- Về khả năng thanh toán: tỷ suất thu hồi vốn nội bộ IRR biểu thị mức lãi
vay cao nhất mà dự án có khả năng thanh toán.
SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 12

Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh
Chương 3: GIỚI THIỆU CÔNG TY

1. Lịch sử hoạt động của Công ty
1.1. Những sự kiện quan trọng
Công ty cổ phần đầu tư & xây dựng Sao Mai được thành lập theo Quyết định số
000450/GP/TLDN-03 ngày 05/03/1997 của Ủy ban nhân dân tỉnh An Giang. Tiền thân của
Công ty là “Công ty liên doanh kiến trúc” trực thuộc Ủy ban nhân dân tỉnh An Giang;
Ngày 15/03/1997 Công ty cổ phần đầu tư & xây dựng Sao Mai chính thức đi vào
hoạt động với số vốn điều lệ ban đầu là: 905.066.000 đồng, theo Giấy chứng nhận đăng ký
kinh doanh số 5203000036 ngày 05/03/1997 do sở Kế hoạch và đầu tư tỉnh An Giang cấp;
Tháng 12/2007, sau khi phát hành cổ phiếu ra công chúng lần đầu tiên Công ty tăng
vốn điều lệ lên 49.563.000.000 đồng (theo Giấy chứng nhận phát hành số 188/UBCK-GCN
ngày 09 tháng 10 năm 2007 của Ủy ban chứng khoán nhà nước và được tổ chức đấu giá tại
Sở giao dịch chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh);
Hiện tại, tổng số lượng cổ phiếu đang lưu hành của Công ty cổ phần đầu tư & xây
dựng Sao Mai là 4.956.300 cổ phiếu với tổng giá trị chứng khoán là 49.563.000.000 đồng.
Giới thiệu về công ty
Tên đầy đủ: Công ty cổ phần đầu tư & xây dựng Sao Mai
Tên giao dịch Quốc tế: Sao Mai Construction Corporation
Tên viết tắt: SAOMAI CONSCORP
Địa chỉ: 326 Hùng Vương, Phường Mỹ Long, Thành phố Long Xuyên, An Giang
Điện thoại: 076.3840138
Fax: 076.3840139
Website: www.saomaiconscorp.com – www.saomaiag.com
Email:
Mã số thuế: 16001690241
1.2. Quá trình phát triển Công ty
- Ngành nghề kinh doanh:
Xây dựng công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, đường ống cấp thoát nước;

San lấp mặt bằng; Kinh doanh bất động sản; Kinh doanh dịch vụ khách sạn, nhà hàng; Sản
xuất bột ma tít; Sản xuất và mua bán vật liệu xây dựng; Mua bán thuốc lá điếu, xì gà; Khai
thác cát, sỏi; Xây dựng công trình thủy lợi; Kinh doanh phòng hát Karaoke, dịch vụ
massage; Kinh doanh dịch vụ ăn uống, giải khát và các dịch vụ du lịch; Lắp đặt hệ thống
điều hòa không khí, làm lạnh, kho lạnh, điều hòa trung tâm, thang máy, cầu thang, băng
chuyền tự động, bơm, ống nước, điều hòa không khí; Mua bán thiết bị điều hòa nhiệt độ,
thiết bị vệ sinh (là sưởi kim loại, hệ thống sưởi bằng nước nóng, nước lạnh); Mua bán linh
kiện điện tử, viễn thông và điều khiển; Xây dựng công trình ngầm dưới nước; Nuôi trồng
SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 13
Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh
và chế biến thủy sản; Kinh doanh nhà nghỉ dưỡng lão; Sản xuất và mau bán tràm xây dựng;
Lắp đặt các thiết bị lạnh, cơ điện lạnh và kho lạnh nhà máy thủy sản; Xây lắp điện, nước;
Dịch vụ kinh doanh điện năng; Đại lý đổi ngoại tệ; Đào tạo nghề và đưa người lao động
sang nước ngoài làm việc; Mua bán cá và thủy sản.
- Tình hình hoạt động:
Hơn 10 năm hoạt động và phát triển, Công ty luôn tự hào là một trong những doanh
nghiệp có bề dày kinh nghiệm về lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản. Hoạt động
sản xuất kinh doanh chủ yếu của Công ty cổ phần đầu tư & xây dựng Sao Mai là thi công
các công trình dân dụng, công nghiệp có qui mô lớn; Qui hoạch dự án khu dân cư, khu đô
thị và kinh doanh nhà hàng, khách sạn và nhà cho thuê.
Cùng với đội ngũ cán bộ có trình độ chuyên môn giỏi, công nhân lành nghề, công ty
đã từng thi công nhiều công trình có giá trị lớn như: Hạ tầng kỹ thuật Cụm công nghiệp
Vàm Cống, nhà máy chế biến thủy sản số 1 và các công trình phụ trợ của nhà máy tại xã
Bình Thành, huyện Lấp Vò, Đồng Tháp với tổng giá trị trên 100 tỷ đồng; Công trình Nhà
máy bột cá Kiên Hùng tỉnh Kiên Giang tổng giá trị gần 12 tỷ đồng; Khu du lịch Hòn Trẹm
Kiên Giang, Chợ Gia Nghĩa tỉnh Đắc Nông, Chợ Kiến Đức tỉnh Đắc Lắc, Trụ sở Công An
tỉnh An Giang và Ngân hàng Ngoại thương tỉnh Đồng Tháp… các công trình đều đảm bảo
tiến độ, chất lượng theo yêu cầu của chủ đầu tư. Ngoài ra, công ty cũng đã thực hiện thành
công các dự án khu đô thị, khu dân cư có quy mô lớn như: Khu đô thị cao cấp Sao Mai
Khóm Bình Khánh 3; Khu dân cư phường 7 thị xã Bến Tre…

Trong những năm vừa qua công ty luôn hoàn thành tốt nghĩa vụ nộp ngân sách Nhà
nước và được Cục thuế Tỉnh An Giang cấp Giấy khen. Bên cạnh đó công ty còn được Ủy
ban nhân dân tỉnh An Giang tặng bằng khen cho thành tích đóng góp xuất sắc vào nhiệm vụ
phát triển kinh tế xá hội tỉnh nhà.
1.3. Định hướng phát triển
- Mục tiêu của công ty trong thời gian tới:
+ Phát triển công ty thành một tập đoàn lớn, hoạt động sản xuất kinh doanh đa
ngành nghề;
+ Tiếp tục kinh doanh đúng ngành nghề, đúng pháp luật, có hiệu quả và có uy tín.
Nâng cao chất lượng sản phẩm làm ra, bảo toàn và phát triển vốn cho các cổ đông đã đầu tư
vào Công ty. Phấn đấu hoàn thành các nghĩa vụ và chỉ tiêu kế hoạch đã được Đại hội đồng
cổ đông thông qua. Đồng thời, ban hành các quy chế về quản lý chi phí chặt chẽ hơn tránh
lãng phí nhằm tối đa hóa lợi nhuận trong hoạt động sản xuất kinh doanh của Công ty.
- Chiến lược phát triển trung và dài hạn:
+ Tiến tới nắm giữ trên 50% vốn điều lệ của Công ty cổ phần đầu tư & phát triển
Đa Quốc Gia (IDI) để phát triển công ty theo mô hình Công ty mẹ - Công ty con. Hiện nay
Sao Mai đang nắm giữ 8.164.389 cổ phiếu cong ty IDI, chiếm 35.79% vốn điều lệ.
SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 14
Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh
2. Những tiến bộ công ty đã đạt được
- Những cải tiến về cơ cấu tổ chức, chính sách, quản lý
+ Về cơ cấu tổ chức:
•

Hoàn thiện bộ máy phòng ban công ty gồm 10 phòng, ban chức năng gồm: Tổ
chức hành chính; Kế hoạch – đầu tư; Kinh doanh; Kế toán – Tài chính; Thanh tra
pháp chế; Khoa học và Công nghệ; Phòng Makerting; Ban quản lý dự án; Ban tài
chính; Ban khen thưởng kỹ luật;
•

Xây dựng và hoàn thiên cơ cấu tổ chức của xí nghiệp, Ban quản lý dự án và đội
xây dựng trực thuộc công ty.
+ Về chính sách quản lý:
•

Có sự phân công công việc rõ ràng trong công tác quản lý của Ban điều hành
công ty và các phòng ban chuyên môn;
•

Ban hành các quy chế quản lý như: Quản lý tài chính; Quản lý chất lượng, giá
thành các dự án đầu tư, sản phẩm xây dựng và dịch vụ; Quản lý tiền lương và chế
độ chính sách đối với người lao động.
- Các biện pháp kiểm soát.
•

Kiểm soát chất lượng sản phẩm: Công ty có bộ phận kiểm tra chất lượng các dự
án đầu tư trực thuộc Phòng đầu tư, bộ phận này thường xuyên giám sát quá trình
thi công của các nhà thầu, đồng thời kiểm tra, nghiệm thu chất lượng tất cả các
công trình công ty thi công, cũng như máy móc thiết bị công ty mua sắm nhằm
đảm bảo yêu cầu và phục vụ tốt cho sản xuất;
•

Kiểm soát tài chính: Đây là việc làm rất cần thiết và quan trọng, ý thức được điều
này trong năm qua Ban giám đốc công ty đã chỉ đạo cho Phòng kế toán chủ trì
phối hợp với các phòng ban liên quan, hàng tháng kiểm tra đối chiếu các khoản
chi phí và công nợ phát sinh nhằm phân tích, đánh giá tình hình tài chính, kinh
doanh để có biện pháp quản lý chặt chẽ hạn chế thất thoát làm ảnh hưởng đến lợi
nhuận của Công ty. Ngoài ra, Hội đồng quản trị công ty còn thành lập Ban tài
chính, nhiệm vụ của Ban tài chính giúp Hội đồng quản trị kiểm tra, giám sát,
hoạch định và khai thác các nguồn tài chính đáp ứng kịp thời nhu cầu sản xuất

kinh doanh của công ty.
•

Kiểm soát việc thực hiện chế độ chính sách đối với người lao động; Tất cả các
chế độ chính sách liên quan đến quyền lợi và nghĩa vụ của người lao động đều
được kiểm tra thường xuyên theo đúng qui định luật pháp hiện hành và quy chế
của công ty. Việc kiểm soát này do Phòng tổ chức hành chánh và Phòng thanh
tra pháp chế chủ trì phối hợp với công đoàn và các phòng ban liên quan của công
ty thực hiện.
SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 15
Đánh giá lại hiệu quả tài chính của dự án khu đô thị cao cấp Sao Mai – phường Bình Khánh
3. Tổ chức và nhân sự
•

Cơ cấu tổ chức của công ty










PHÒNG
KHOA
HỌC
CÔNG
NGHỆ

PHÒNG
TÀI
CHÍNH
KẾ TOÁN
PHÁP
PHÒNG
THANH
TRA CHẾ
PHÒNG
KẾ
HOẠCH
ĐẦU TƯ
PHÒNG
KINH
DOANH

PHÒNG
TIẾP THỊ

PHÒNG
HÀNH
CHÁNH
TỔ CHỨC
CÁC BAN
QUẢN LÝ
DỰ ÁN
TỔNG GIÁM ĐỐC
CÁC PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC
BAN TÀI CHÍNH
ĐẠI HỘI ĐỒNG CỔ ĐÔNG

HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ
BAN KIỂM SOÁT
BAN THI ĐUA KHEN THƯỞNG
•

Chức năng nhiệm vụ các phòng ban trong công ty
Do nội dung của đề tài liên quan đến hoạt động đầu tư bất động sản của công ty nên
trong phần này tập trung giới thiệu các phòng ban sau:
Phòng Kế hoạch Đầu tư:
- Lập và báo cáo đầu tư, quản lý và điều hành các dự án đầu tư từ khâu khảo sát
thiết kế đến khâu nghiệm thu.
- Lập ra kế hoạch dài hạn và ngắn hạn để từ đó hoạch định chiến lược kinh donah
phù hợp với tình hình của công ty.
Phòng Kinh doanh – Quản lý tài sản nhà đất và trước bạ:
- Tổ chức bán hàng, tiêu thụ sản phẩm dịch vụ của công ty.
- Phản hồi các thông tin từ khách hàng lên Ban giám đốc để điều chỉnh chính sách
thích hợp.
- Thực hiện thống kê hàng hóa tồn kho, quản lý toàn bộ tài sản của công ty trước và
sau khi đầu tư.
- Nghiên cứu và hoạch định các chiến lược, các loại hình kinh doanh.
- Thực hiện các thủ tục về nhà đất và bất động sản cho khách hàng, tổ chức bán
hàng và thu hồi công nợ công ty.
- Phối hợp thực hiện thủ tục đầu tư các dự án, thanh và quyết toán các hợp đồng
kinh tế, hợp đồng liên doanh của công ty.
- Tham mưu cho Tổng giám đốc về các chính sách đất đai.
Phòng tiếp thị và Chăm sóc khách hàng:
SVTH: Phạm Thị Thu Hồng GVHD: Nguyễn Thị Ngọc Diệp 16