Một số vấn đề về qui hoạch sử dụng đất ở đô thị việt nam và giải pháp

1

Phần mở đầu

Đất đai có vai trò nền tảng cho mọi hoạt động phát triển kinh tế- xã
hội, nó là t liệu sản xuất đặc biệt, là yếu tố không thể thiếu trong quá trình
sản xuất kinh doanh.
Đất đai nói chung và đất đô thị nói riêng do diện tích có hạn, hiện nay
trong quá trình công nghiệp hoá- hiện đại hoá sẽ kèm theo đô thị hoá diễn ra
mạnh các đô thị phát triển ngày càng mở rộng. Cùng với sự phát triển kinh
tế đô thị, nhu cầu sử dụng đất đô thị ngày càng tăng do nhu cầu về: xây
dựng cơ sở hạ tầng, khu dân c đô thị, xây dựng cơ sở kinh tế, khu công
nghiệp ...Việc sử dụng đất một cách tiết kiệm hợp lý có hiệu quả là một yêu
cầu hàng đầu, vì vậy việc qui hoạch sử dụng đất đô thị là việc cấp thiết phải
thực hiện. Hơn thế nữa, qui hoạch tại các khu vực cũ của đô thị thông qua
hoạt động phá bỏ, di chuyển, cải tạo, nâng cấp để cải biến kết cấu sử dụng
đất đô thị làm cho bộ mặt kiến trúc đô thị ngày càng văn minh- hiện đại
văn hoá mang đậm bản sắc dân tộc, đòi hỏi phải có qui hoạch hợp lý có hiệu
quả.
Đô thị là bộ mặt chính dể đánh giá sự phát triển của xã hội, vì vậy qui
hoạch sử dụng đất đô thị ra đời giúp cho việc sử dụng, quản lý đất đai đô thị
đi vào nề nếp, qui hoạch đề ra những phơng án, mô hình...đợc thực hiện
trong tơng lai để sử dụng nguồn lực tiết kiệm hợp lý có hiệu quả phát triển
một cách cân đối phù hợp với sự phát triển của đất nớc cả trong trớc mắt
và lâu dài.
Đề tài: Một số vấn đề về qui hoạch sử dụng đất ở đô thị việt nam và
giải pháp

Đợc sự chỉ bảo hớng dẫn của thầy Nguyễn Hữu Đoàn Thầy giáo
bộ môn Quản lý đô thị, em đã hoàn thành đề án này.
Em xin chân thành cảm ơn thầy !

THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
2

Phần I
Cơ sở khoa học của việc quy hoạch sử dụng
đất đai đô thị .

I. Khái niệm và phân loại đất đô thị.
1. Khái niệm:
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quí giá, là t liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trờng sống, là địa bàn
phân bố các khu đất đai dân c xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội,
an ninh quốc phòng.
Theo luật đất đai 1993 và điều I nghị định 88/cp ngày 17/8/1994 của
chính phủ quản lí đất đai đô thị "Đất đô thị là đất nội thành, nội thị xã thị
trấn đợc xây dựng nhà ở, trụ sở cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh
doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ công cộng, an ninh quốc phòng và các mục
đích khác. Đất ngoại thành ngoại thị xã đã đợc quy hoạch do cơ quan Nhà
nớc có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị cũng là đất đô thị và đợc
sử dụng nh đất đô thị."
Khi xác định đất đai theo ranh giới hành chính thì đất đô thị bao gồm
nội thành, nội thị một cách hữu cơ về chức năng cơ sở hạ tầng và cơ cấu
không gian qui hoạch đô thị, các vùng đất sẽ đợc đô thị hoá nằm trong
phạm vi ranh giới qui hoạch xây dựng đô thị đã đợc cơ quan nhà nớc có
thẩm quyền phê duyệt.

Vậy đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của
loài ngời. Cùng với các điều kiện tự nhiên- kinh tế- xã hội khác đất đai là
một trong những cơ sở quan trọng nhất để hình thành vùng kinh tế của cả
nớc nhằm khai thác và sử dụng có hiệu quả tiềm năng tự nhiên- kinh tế- xã
hội của mỗi vùng đất nớc.
Đất đô thị theo nghĩa hẹp là sự biến sử dụng đất nông nghiệp, lâm
nghiệp thành đất sử dụng công nghiệp, thơng nghiệp, giao thông, văn
hoáTheo hình thức phát triển đất của khu vực mới ngoài ra còn cải tạo khu
vực đất cũ. Đất cuẩ khu vực mối mở rộng diện tích sử dụng đất đô thị là để
gia tăng cung cấp kinh tế của đất đô thị đô thị . Nội dung của nó gồm hai
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
3
mặt: Một là tiến hành trng dụng đất, chuyển phơng hớng sử dụng đất từ
đất nông lâm nghiệp thành đất chuyên dùng để phát triển đô thị. Hai là, tiến
hành đầu t xây dựng kết cấu hạ tầng kĩ thuật để chuyển đất nông lâm trở
thành đất đô thị .
Phát triển đất của khu vực cũ là một con đờng chủ yếu khác để tăng
cung cấp kinh tế của đất đô thị . Nội dung cơ bản của nó là thông qua các
hoạt động phá bỏ, di chuyển và cải tạo, nâng cấp để cải biến kết cấu sử dụng
đất các khu vực cũ nhằm nâng cao trình độ tập trung, tiết kiệm trong việc sử
dụng đất đô thị .
Cơ sở đầu tiên của dự án phát triển đô thị là qui hoạch chi tiết sử dụng
mặt bằng đất đai nhất định để phát triển đô thị. Trong đó, xác dịnh địa giới
và mục đích sử dụng của mặt bằng đất đai vạch mạng lới đờng xá, phân
chia mặt bằng đất đai thành những lô đất đề ra yêu cầu về qui hoạch và kiến
trúc đối với các công trình xây dựng trên đó.
1.1 Đặc điểm:
Đặc điểm của đất đai là tính cố hữu, t liệu sản xuất gắn với hoạt
động của con ngời nhng đất đô thị có những đặc trng chủ yếu để phân
biệt với các loại đất khác:

- Có nguồn gốc từ đất tự nhiên hoặc đất nông nghiệp đợc trang bị cơ
sở hạ tầng công cộng khi chuyển mục đích sử dụng .
-Việc sử dụng đất đô thị phải căn cứ vào qui hoạch và dự án đầu t
đợc phê duyệt.
- Khi ngời sử dụng đất có yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng
đang sử dụng thì phải đợc UBND tỉnh thành phố cho phép.
- Từng lô đất trong đô thị có vị trí cố định, mỗi vị trí có đặc thù riêng
không giống với bất kì vị trí nào.
- Ngoài ra đất đô thị cũng là tài sản đặc biệt có giá trị cao hơn so với
các loại đất khác bởi vị trí và cơ sở hạ tầng trên đất.
- Có sự mất cân đối giữa cung và cầu, do quá trình đô thị hoá diễn ra
nhanh chóng trong những năm gần đây làm cho dân số đô thị tăng nhanh
(về cơ học) cầu tăng nhanh nhng cung bị hạn chế mất cân đối.
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
4
Nó là công cụ cho việc thực hiện và quản lý sử dụng đất một cách
khoa học của nhà nớc, bởi vì khi thực hiện qui hoạch sử dụng đất đai nhằm
phục vụ cho nhu cầu sử dụng đất đai và quyền lợi của toàn xã hội góp phần
giải quyết tốt các mối quan hệ trong quản lý và sử dụng đất để sử dụng một
cách có hiệu quả bảo vệ đất và nâng cao hiệu quả.
1.2 Phân loại:
1.2.1 Ngày 17/8/1994 chính phủ đã ra nghị định 88 CP qui định về
đất đô thị dựa trên điều 55 luật Đất đai. Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ
yếu thì đất đô thị đợc phân thành các loại sau :
Đất nông ng nghiệp đô thị gồm diện tích hồ nuôi trồng thuỷ sản, khu
vực trồng cây xanh, trồng hoa, cây cảnh, các phố vờn, . . .
Đất chuyên dùng: Xây dựng trờng học, bệnh viện các cônh trình văn
hoá vui chơi giải trí, các công sở và khu vợc hành chính, cơ sổ sản xuất
kinh doanh, trung tâm thơng mại . . .
Đất ở bao gồm cả diện tích đất dùng để xây dựng nhà, các trơng

trình phục vụ sinh hoạt và không gian theo quy định về thiết kế và xây dựng
nhà ở.
Đất giành cho các công trình xây dựng công cộng: Đờng giao thông,
nhà ga, bến bãi, đờng dây điện, thông tin liên lạc, công trình cấp thoát nớc.
Đất dùng vào mục đích an ninh quốc phòng, các cơ quan ngoại giao
và các khu vực hành chính đặc biệt.
Đất cha đợc sử dụng là đất đợc quy hoạch để phát triển đô thị
nhng cha sử dụng.
Khi lập kế hoạch thiết kế đất đai xây dựng đô thị ngời ta phải căn cứ
vào dự kiến quy mô dân số đô thị để tính quy mô diện tích mỗi loại theo các
tiêu chuẩn thiết kế sau :
Các loại đất
Diện tích bình
quân (m
2
/ngời)
Cơ cấu
(%)
Đất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp 10 12 10 12
Đất kho tàng 2 3 2 3
Đất các khu ở 40 50 46 50
Đất trung tâm đô thị khu đô thị 3 5 3 5
Đất cây xanh 15-22 15-22
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
5
Đất giao thông 10-13 12-14
Tổng cộng đất có chức năng đô thị 80-100 100
1.2.2 Căn cứ vào mục đích qui hoạch xây dựng đô thị đất đô thị
bao gồm
- Đất dân dụng: Bao gồm đất để xây dựng các khu nhà ở, các khu

trung tâm phục vụ công cộng, cây xanh, giao thông, cơ sở hạ tầng kĩ thuật.
- Đất ngoài khu dân dụng bao gồm đất xây dựng khu công nghiệp kho
tàng, các trung tâm chuyên nghành, an ninh quốc phòng, cơ quan ngoài đô
thị và các loại đất khác.
1.2.3. Căn cứ vào nghĩa vụ tài chính của ngời sử dụng đất tuỳ theo mục
đích sử dụng gồm:
- Giao đất sử dụng có thời hạn: Đất cho thuê, chủ yếu để xây dựng
các công trình sản xuất kinh doanh
- Giao đất không thời hạn: Giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao
đất không thu tiền sử dụng đất.
1.3 Mục đích của việc đánh giá đất đô thị
Việc đánh giá đúng đắn đất đô thị là cần thiết khách quan và là một
đòi hỏi cấp bách. Trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nớc là
ngời đại diện quyền sở hữu đó càng đặt ra tính cấp bách hơn để tránh sử
dụng tuỳ tiện, lãng phí.
Mục đích của việc đánh giá đất đô thị là nhằm:
- Làm cơ sở cho việc qui hoạch lâu dài đất đô thị và sự phát triển đô
thị, đồng thời bảo đảm kế hoạch sử dụng đất đô thị hợp lý trong từng thời kỳ
và hàng năm.
- Làm cơ sở cho việc tính giá đất để giao quyền cho các cơ quan, tổ
chức, cá nhân sử dụng đất theo đúng mục đích. đồng thời làm cơ sở cho việc
tính giá thuê đất kể cả cho ngời nớc ngoài thuê.
- Là một phơng pháp hữu hiệu giúp cho việc quản lý đất đô thị một
cách khoa học và chặt chẽ.
2. Vai trò của đất đô thị:
Theo hớng phát triển kinh tế hàng hoá nhiều thành phần có sự quản
lý của nhà nớc và sự nghiệp công nghiệp hoá- hiện đại hoá đất nớc thì các
đô thị sẽ trong thành các trung tâm công nghiệp, thơng mại và các loại dịch
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
6

vụ khác, là đầu mối giao thông, quan hệ kinh tế quan trọng, giữa các vùng
các địa phơng trong cả nớc. Đất đai là nền tảng của mọi quan hệ đó, nó
tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế- xã hội . Đó là vai trò
chung của đất đai nhng khi đợc qui định là đô thị thì giá trị của nó đợc
tăng lên nhiều lần bởi vai trò của đô thị đối với cuộc sống và bên cạnh đó
cầu đô thị có xu hớng ngày càng tăng do qui mô và tốc độ tăng nhanh
chóng của quá trình đô thị hoá, mà đất đai là tài nguyên có hạn, do đó đất
đô thị có vai trò quan trọng đối với đời sống kinh tế-xã hội. Ngoài ra đất đô
thị còn làm thoả mãn nhu cầu để mở rộng sản xuất, lập văn phòng giao dịch,
trung tâm t vấn, cửa hàng dịch vụ ...Với vai trò là t liệu sản xuất không
thể thiếu đợc, đất luôn có mặt trong các ý tởng kinh doanh của mọi nhà
kinh doanh.
II. Qui hoạch đô thị.
1. Khái niệm
Qui hoạch chung xây dựng đô thị còn đợc gọi là qui hoạch tổng thể
xây dựng đô thị. Nó xác định phơng hớng nhiệm vụ cải tạo và xây dựng
đô thị về phát triển không gian, cơ sở hạ tầng và tạo lập môi trờng sống
thích hợp.
2.Vai trò của qui hoạch đô thị trong nền kinh tế thị trờng.
Vai trò của công tác qui hoạch xây dựng đô thị đối với sự nghiệp
CNH-HĐH đất nớc. Văn kiện đại hội IX đã nên rõ: Phát huy vai trò của
trung tâm hành chính, kinh tế, văn hoá, trên toàn vùng và địa phơng, đi
nhanh trong quá trình CNH-HĐH phát triển mạnh công nghiệp dịch vụ, đi
đầu trong việc phát triển kinh tế tri thức. Tạo vành đai nông nghiệp hiện đại
ở các thành phố lớn. Qui hoạch mạng lới đô thị với một số ít thành phố lớn,
nhiều thành phố vừa và nhỏ phân bổ hợp lý giữa các vùng, chú trọng đô thị ở
miền núi. Hiện đại hoá các thành phố lớn, thúc đẩy quá trình đô thị hoá
nông thôn. Không tập chung quá nhiều cơ sở công nghiệp và dân c vào các
đô thị lớn. Khắc phục tình trạng ùn tắc giao thông và ô nhiễm môi trờng.
Trong quá trình đổi mới, chuyển sang kinh tế thị trờng chức năng

nhiệm vụ qui hoạch đô thị cần đợc mở rộng:
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
7
+ qui hoạch đô thị xác định những chỉ số về không gian kiến trúc làm
cơ sở cho việc thực hiện các dự án sử dụng đất , phát triển cơ sở hạ tầng, cải
tạo xây dựng đô thị mới.
+ qui hoạch đô thị là công cụ không chỉ để thực hiện mà còn hớng
dẫn đầu t phát triển đô thị trên cơ sở phản ánh đúng chính xác kinh tế xã
hội và xu hớng phát triển thực tế.
+ qui hoạch đô thị có tác dụng kích thích hệ thống cơ chế bảo đảm
cung cấp đầy đủ, bền vững và quản lý tốt cơ sở hạ tầng và dịch vụ công
cộng, trên cơ sở thơng mại hoá các dịch vụ này.
+ qui hoạch đô thị giúp quản lý có hiệu quả việc sử dụng, điều chỉnh,
mua bán và đầu t phát triển đất đai cho mọi mục đích xây dựng đô thị.
Nh vậy qui hoạch đô thị có nhiều chức năng mà chức năng tạo lập
không gian kiến trúc chỉ là một chức năng mang tính vật thể. Còn những
chức năng khác mang tính kinh tế- xã hội rộng lớn. Chính những chức năng
phi vật thể này mới là linh hồn quyết định chiều hớng phát triển đô thị mà
kiến trúc là hình thái biểu hiện bên ngoài.
3. Cơ sở chi phối cách làm qui hoạch đô thị trong nền kinh tế thị
trờng.
Những cơ sở chi phối cách làm qui hoạch đô thị trong nền kinh tế thị
trờng khác hẳn với nền tảng của phơng pháp làm qui hoạch theo kiểu cũ
(của Liên Xô) trớc đây:
+ Vốn đầu t cho phát triển đô thị không chỉ của nhà nớc mà còn
của nhiều thành phần kinh tế khác, đặc biệt là của t nhân. Với đờng lối
mở cửa và hội nhập quốc tế thì vốn của t nhân nớc ngoài sẽ chiếm tỉ trọng
rất lớn vốn của t nhân trong nớc cũng ngày càng tăng.
+ Luật đất đai cho phép t nhân đợc mua bán chuyển nhợng quyền
sử dụng đất và nhà nớc không còn là chủ đất duy nhất trong đô thị nh

trớc đây.
+ Việc cung cấp cơ sở hạ tầng các dịch vụ tổ chức thực hiện thi công
xây dựng đô thị cũng không phải chỉ do những doanh nghiệp nhà nớc đảm
nhận mà khu vực t nhân ngày càng đóng vai trò quan trọng và năng động
hơn.
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
8
* Tiến trình CNH-HĐH ở Việt Nam càng nhanh thì công tác qui
hoạch xây dựng đô thị càng đóng vai trò quan trọng, bởi lẽ công tác qui
hoạch bao giờ cũng đi trớc một bớc, nó hoạch định chiến lợc phát triển
không gian kinh tế của một địa phơng, một vùng và nó vẽ lên bức tranh
toàn cảnh cho đất nớc. Phát triển đô thị ở nớc ta hiện nay là một trong
những vấn đề trọng tâm quyết định sự đi lên của đất nớc. Vì vậy, vấn đề
đặt ra cho công tác qui hoạch xây dựng đô thị là phải có chiến lợc khung
quốc gia về đô thị, phải xây dựng luật lệ để tạo cho các đô thị và khu dân c
thực hiện theo qui hoạch. Hơn nữa, việc thực hiện quá trình công tác kế
hoạch hoá bắt đầu từ chiến lợc đến qui hoạch, rồi cụ thể hoắbng kế hoạch 5
năm và hàng năm.

III. Cơ sở qui hoạch sử dụng đất đô thị .
1. Cơ sở:
1.1 Khái niệm.
Qui hoạch sử dụng đất đô thị là việc bố trí, sắp xếp đất đai đô thị, là
hệ thống các biện pháp kinh tế kĩ thuật, là các phơng án khai thác sử dụng
triệt để nguồn tài nguyên đất đai đô thị để thoả mãn những nhu cầu mới của
con ngời, xã hội phục vụ tốt nhất cho chiến lợc phát triển kinh tế xã hội
của đất nớc.
Trong kinh tế đô thị, mức độ hợp lý của việc tổ chức sử dụng đất đô
thị tác động đến tỉ suất sử dụng đất, tỉ suất sinh sản đất và hiệu suất lao
động. Vì vậy tổ chức sử dụng hợp lí đất đô thị là vấn đề hạt nhân của qui

hoạch sử dụng đất đô thị. Xoay quanh hạt nhân này, nhiệm vụ chủ yếu của
việc sử dụng đất đô thị là phân phối hợp lí quĩ đất đô thị và điều chỉnh kết
cấu sử dụng đất đô thị theo yêu cầu phát triển kinh tế- xã hội của đô thị.
Qui hoạch sử dụng đất đô thị bao gồm qui hoạch tổng thể sử dụng đất
đô thị, qui hoạch chi tiết sử dụng đất đô thị của các doanh nghiệp và các đơn
vị sự nghiệp. Qui hoạch tổng thể qui định mục tiêu, phơng hớng vầ khung
cơ bản cuẩ việc sử dụng đất đô thị. Qui hoạch chi tiết là bộ phận cấu thành
hữu cơ của qui hoạch tổng thể sử dụng đất đô thị, là sự biểu hiện cụ thể của
việc sử dụng đất đô thị của các nghành, các tiểu khu, qui hoạch sử dụng đất
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
9
của các doanh nghiệp, các đơn vị sự nghiệp là cơ sở vi mô cuẩ qui hoạch
tổng thể của sử dụng đất đô thị.
1.2 Cơ sở hình thành sử dụng đất đai đô thị .
Trong thực tế của quá trình đô thị hoá hiện nay xác định về mật độ thì
dân số đô thị tăng nhanh gấp nhiều lần so với sự mở rộng của đô thị đã làm
cho cung cầu mất cân đối. Và còn do đất đai là địa bàn khu dân c, xây
dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá- xã hội, an ninh quốc phòng là thành phần
không thể thiếu, không thể thay thế.Trong quá trình phát triển kinh tế hiên
nay vấn đề sử dụng đất đòi hỏi phải hợp lí có hiệu quả đúng mục đích tiết
kiệm không làm tổn hại đến môi trờng, đi đúng hớng phù hợp với sự phát
triển kinh tế- xã hội của đô thị. Từ những lí do trên, cho thấy vần đề qui
hoạch sử dụng đất đô thị mang ý nghĩa cấp thiết không thể thiếu trong quá
trình phát triển kinh tế xã hội .
1.3 Nguyên tắc cơ bản của việc xây dựng qui hoạch sử dụng đất đô thị
Nguyên tắc phân công khu vực: căn cứ vào tính chất tự nhiên và vị trí
địa lí cuẩ khoảnh đất để phơng hớng và phơng thức sử dụng mỗi khoảnh
đất đó, đảm bảo phát huy u thế tuyệt đối và tơng đối của nó nhằm nâng
cao hiệu quả kinh tế của việc sử dụng đất đô thị.
Nguyên tắc lựa chọn vị trí khu vực: trong một thời kì nhất định, qui

mô sử dụng đất đô thị cần duy trì tỉ lệ hợp lí với sự phát triển kinh tế và nhân
khẩu của đô thị đảm bảo đạt hiệu quả kinh tế lớn trong việc sử dụng đất đô
thị.
Nguyên tắc hiệu quẩ tổng hợp: trong quá trình xây dựng qui hoạch sử
dụng đất đô thị, đồng thời với viẹc dảm bảo hiệu quả kinh tế, cần coi trọng
hiệu quả sinh thái và hiệu quẩ xã hội.
1.4 Vai trò.
Theo điều2 NĐ 91/CP và điều12 NĐ 88/CP ngày 17/8/1994:
Đô thị phải đợc xây dựng phát triển theo qui hoạch và các qui định
cuẩ pháp luật nhằm phục vụ cho mục tiêu chính tri- kinh tế- xã hội và an
ninh quốc phòng.
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
10
Việc quản lí sử dụng đất đô thị phải theo đúng qui hoạch xây dựng đô
thị kế hoạch sử dụng đất đai đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền phê
duyệt.
Tầm quan trọng của công tác qui hoạch đợc thể hiện rõ trong việc
phát triển đô thị lầ công tác không thể thiếu trong quản lí về đất đai và nhà ở
của đất nớc.
Việc lập qui hoạch sử dụng đất có ý nghĩa không chỉ ở giai đoạn trớc
mắt mà cả lâu dài, là định hớng việc sử dụng đất trên địa bàn lãnh thổ,
tránh tình trạng chồng chéo trong qui hoạch, xác lập sự ổn định về mặt pháp
lí cho công tác quản lí nhà nớc về đất đai, làm cơ sở tién hành giao đất, cho
thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đáp ứng cho nhu cầu đất đai phát
triển kinh tế- xã hội của đất nớc.
2. Mục tiêu, căn cứ.
2.1 Mục tiêu qui hoạch sử dụng đất là sử dụng đất đai đô thị tốt
nhất với đồ án qui hoạch sử dụng đất đô thị:
Mục tiêu hiệu quả: thông qua việc qui hoạch để sử dụng đất đai vầ
nguồn lực một cách hiệu quả về mặt kinh tế phù hợp với chiến lợc phát

triển và đợc xã hội chấp nhận.
Mục tiêu công bằng: thực hiện sử dụng đất nh tái định c, phân phối
đất đai để làm giảm sự không công bằng, sự sai lệch trong sử dụng đất đai
đô thị.
Mục tiêu khác phải tăng cơng tham gia của dân trong việc quyết
định qui hoạch sử dụng đất đô thị, điều đó có thể thực hiện ở từng giai đoạn
khác nhau của quá trình qui hoạch.
Qui hoạch sử dụng đất đô thị giúp giải quyết những mâu thuẫn đất đai
bằng việc công khai các quyết định sử dụng đất đai đô thị.
2.2 Căn cứ
Việc qui hoạch sử dụng đất đô thị cần xác định những đối tợng cần
nghiên cứu, những yếu tố cấu thành và hiêu quả quyết định đến mọi hoạt
động kinh tế- kĩ thuật và xã hội xẽ sảy ra trên khu đất.
* Yêú tố khách quan: mối quan hệ giữa khu đất với môi trơng xung
quanh:
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
11
-Điều kiện địa lí và tài nguyên thiên nhiên: là yếu tố tác động trực
tiếp đến qui hoạch sử dụng đất và qui hoạch đô thị vì nó là sức mạnh và lợi
thế của vùng trong qui hoạch phải dựa vào điều kiện địa lí để phân bố các
đơn vị chức năng của đô thị cho phù hợp, đồng thời sử dụng hợp lí hiệu quả
nguồn tài nguyên sẵn có( khí hậu, đia hình, địa chất, thuỷ văn, ...)
Tình hình sử dụng đất: nó gắn liền với tình trạng pháp lí và đời sống
hiện tại của dân c. Khi qui hoạch do tính chất tổng thể đòi hỏi sự thay đổi
nhất định về vị trí mục đích sử dụng đất do vậy ảnh hởng đến đời sống dân
c.
Tình hình quĩ đất hiện có: hiện nay nớc ta có khoảng 600 đô thị
trong đó có 4 đô thị trực thuộc trung ơng, 84 thành phố, thị xã trực thuộc
tỉnh và trên 500 thị trấn với tổng diện tích đất đai đô thị khoảng 100413 ha
chiếm 0,35% đất tự nhiên so với năm 1994 chiếm tỉ lệ 0,2% (S=63300) và

dự kiến đến năm 2020 sẽ chiếm 1,4% diện tích đất tự nhiên của cả nớc.
Cần phải bố trí diện tích nh thế nào đối với từng loại đất đô thị, bố trí sắp
xếp đặt nó ở đâu cho hợp lí để phù hợp với phát triển kinh tế xã hội trớc
mắt và lâu dài.
Hệ thống cơ sở vật chất hạ tầng: nghiên cứu nhằm đánh giá tình trạng
thực tế của những chơng trình, cơ sở vật chất hiện có để có thể bổ xung, cải
tạo, sửa chữa hoặc xác định đền bù qui hoạch giải phóng mặt bằng.
Tình hình dân c và tốc độ tăng trởng dân số ảnh hởng rất nhiều
đến qui hoạch đô thị vì dân c đô thị là đối tợng sử dụng đất nhiều nhất.
Ngoài xây dựng nhà ở, đô thị còn phải có những công trình công cộng, giao
thông giải trí ... phục vụ đời sống dân c.
* Những hoạt động kinh tế kĩ thuật- xã hội .
- Kinh tế và tăng trởng kinh tế là động lực thúc đẩy quá trình đô thị
hoá dựa vào chiến lợc phát triển kinh tế xã hội an ninh quốc phòng của đất
nớc trong từng thời kì để lập nên những vùng dành cho công nghiệp,
thơng mại dịch vụ, khu chế suất ...Bố trí một cách hợp lí nhằm sử dụng
hiệu quả nhất tiềm năng kinh tế và boả vệ đợc trật tự xã hội, an ninh quốc
gia.
- Văn hoá xã hội là yếu tố của xã hội nói chung và của đô thị nói
riêng. Nó gắn liền với các công trình văn hoá, lịch sử tôn giáo phản ảnh đời
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN
12
sống nhân dân đô thị. Việc qui hoạch phải chú ý đến vấn đề này để làm sao
phù hợp với nhu cầu văn hoá tín ngỡng của dân c và có thể qui hoạch
ngành dịch vụ du lịch có hiêu quả dựa trên yếu tố văn hoá này. Phải căn cứ
vào yêu cầu bảo vệ môi trờng, yêu cầu bảo vệ tôn tạo di tích lịch sử văn
hoá danh lam thắng cảnh.
* Mục tiêu của đồ án là căn cứ quan trọng nhất trong quá trình qui
hoạch sử dụng đất nhằm làm rõ đợc những chức năng cơ bản của các ô đất
đến cấp đơn vị ở, phù hợp với các dự báo của tổng thể cho khu vực.

- Định mức sử dụng đất ch từng mục dích sử dụng trong đô thị là một
căn cứ không thể thiếu.
- Qui hoạch phát triển đô thị trong đó có qui hoạch tổng thể phát triển
đô thị nó quyết định mục tiêu, phơng hớng cơ bản của việc sử dụng đất đô
thị và qui hoạch chi tiết là biện pháp cấu thành hữu cơ của qui hoạch tổng
thể là biểu hiện cụ thể của việc sử dụng đất đô thị.
- Kết quả thực hiện qui hoạch, kế hoạch sử dụng đất kì trớc nó cũng
ảnh hởng rất nhiều đến qui hoạch lần sau. Từ đây rút ra đợc những kinh
nghiệm quí báu để làm qui hoạch, hơn nữa lại nắm đợc hiện trạng nên việc
qui hoạch đợc thực hiện rễ dàng hơn.
2.3 Nhiệm vụ của qui hoạch chi tiết sử dụng đất
Bố cục các khu chức năng, cơ cấu sử dụng đất: các loại đất , thông
qua việc xác định hìng thức phân bố, vị trí, danh giới từng khu đất hoặc lô
đất theo tính chất, chức năng sử dụng đất và quyền sử dụng đất với các đất
xây dựng nhà ở, công trình công cộng, khu cây xanh, đờng giao thông.
3. Nội dung của qui hoạch sử dụng đất đô thị.
3.1 Việc khoanh định các loại đất đợc thực hiện nh sau :

Để tiến hành qui hoạch, cần xác định những yếu tố cấu thành và ảnh
hởng quyết định đến mọi hoạt động kinh tế-xã hội-kĩ thuật sẽ sảy ra trên
khu đất. Điều tra những đặc điểm về hiện trạng của khu đất là yêu cầu
không thể thiếu đợc của qui hoạch chi tiết. việc chuẩn bị kĩ thuật thông tin
về khu đất là cơ sở của toàn bộ mọi giải pháp qui hoạch đợc nghiên cứu.
Công tác này bao gồm điều tra các yếu tố mang tính qui mô vùng liên quan
đến khu đất, các điều kiện tự nhiên, kinh tế, kĩ thuật, dân c, xã hội...có ảnh
THệ VIEN ẹIEN Tệ TRệẽC TUYEN