kinh doanh bất động sản đánh giá tình hình nhà ở cho sinh viên hiện nay

Trường ĐH Thương Mại
Bộ môn Quản trị tài chính
SẢN PHẨM TỰ HỌC VÀ THẢO LUẬN NHÓM
Học phần: Tài chính Kinh doanh Bất động sản
Nhóm:12 Lớp: 1301FMGM1011
GVHD :
Kết quả đánh giá các thành viên trong nhóm:
STT Họ tên Lớp Mã Sv Xếp loại Ký nhận
1 Đinh Văn Trường 46H4 10D180259
2 Phạm Văn Tú 46H4 10D180261
3 Nguyễn Thị Trâm
4 Phạm Đình Tuyến
5 Nguyễn Minh Tuấn 46H1 10D180053
6 Bùi Tùng 46H1 10D180054
7 Vũ Thị Trang 46H4
8 Nguyễn Anh Tuấn
9 Bùi Thanh Toàn 44H6 08D180388
Trưởng nhóm
TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Khoa: Tài chính Ngân hàng Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
***
BIÊN BẢN HỌP NHÓM 12
- Lần 1-
1. Thời gian họp: 9h30 – 10h20, ngày 02 – 3 - 2013
2. Điạ điểm: Sân thư viện - Trường ĐH Thương Mại
3. Thành phần:
- Nhóm trưởng: Đinh Văn Trường
- Thư kí: Nguyễn Thị Trâm
- Tổng số thành viên: 9
- Vắng: 0
4. Nội dung họp:

- Nhóm trưởng họp mặt các thành viên
- Nhóm cũng nghiên cứu, phân tích đề tài chính.
- Phân chia công việc cho các thành viên, hẹn thời gian, địa điểm họp lần 2.
5. Nhận xét, đánh giá:
- Các thành viên có mặt đúng giờ, tích cực tham gia họp, đảm nhận công việc được giao.
Nhóm trưởng Thư kí
Đinh Văn Trường Nguyễn Thị Trâm
TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Khoa: Tài chính Ngân hàng Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
***
BIÊN BẢN HỌP NHÓM 12
- Lần 2 -
1. Thời gian họp: 09h30 – 10h30, ngày 07 – 03 -2013
2. Điạ điểm: Sân thư viện - Trường ĐH Thương Mại
3. Thành phần:
- Nhóm trưởng: Đinh Văn Trường
- Thư kí: Nguyễn Thị Trâm
- Tổng số thành viên: 9
- Vắng: 0
4. Nội dung họp:
- Nhóm nộp và sửa bài cá nhân của các thành viên.
- Làm slide , hẹn thời gian, địa điểm họp lần 3.
5. Nhận xét, đánh giá:
- Các thành viên có mặt đúng giờ, tích cực tham gia họp, đảm nhận công việc được giao.

Nhóm trưởng

Thư kí

Đinh Văn Trường Nguyễn Thị Trâm

TRƯỜNG ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Khoa: Tài chính Ngân hàng Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
***
BIÊN BẢN HỌP NHÓM 12
- Lần 3 -
1. Thời gian họp: 09h30 – 10h15’, ngày 20 -3 -2013
2. Điạ điểm: Sân thư viện- Trường ĐH Thương Mại
3. Thành phần:
- Nhóm trưởng: Đinh Văn Trường
- Thư kí: Nguyễn Thị Trâm
- Tổng số thành viên: 9
- Vắng: 0
4. Nội dung họp:
- Nhóm sửa bài, luyện tập thuyết trình và hoàn thiện slide.
- Đánh giá công việc của các thành viên.
5. Nhận xét, đánh giá:
- Các thành viên có mặt đúng giờ, tích cực tham gia họp, đảm nhận công việc được giao.
Nhóm trưởng Thư kí
Đinh Văn Trường Nguyễn Thị Trâm

I. Lý thuyết: Nghiên cứu thị trường
1/Tình hình bất động sản trong thời gian vừa qua 2009 – 2012
Năm 2009:
Thị trường BĐS Việt Nam trong 2009 đã “trưởng thành” hơn những năm trước về
nhiều mặt. Mặc dù không phải là lĩnh vực đầu tư hấp dẫn của các nhà đầu tư nước
ngoài từ trước tới nay nhưng năm 2009, thị trường BĐS Việt Nam đã vươn lên
hàng thứ hai trong tháp biểu thu hút vốn đầu tư nước ngoài với tổng số vốn 7,6 tỷ
USD, chỉ thấp hơn 1,2 tỷ USD so với lĩnh vực hấp dẫn nhất là dịch vụ lưu trú và ăn
uống.

Thị trường chứng khoán năm 2009 cũng đã để lại ấn tượng mạnh mẽ bởi sắc xanh
phủ kín hầu hết các cổ phiếu BĐS tại các phiên giao dịch, đặc biệt trong những
tháng cuối năm. Cổ phiếu BĐS tựa như thỏi nam châm đã “thôi miên” những dòng
đầu tư tài chính quay ngược trở lại thị trường chứng khoán, đem lại những khoản
lợi nhuận khổng lồ cho các nhà đầu tư. Sự kiện điển hình là mã cổ phiếu NTL từ
điểm đáy vào tháng 2/2009 là 24.620đ/cp đã lên đến 171.000đ/cp vào tháng
11/2009, tăng gần 6 lần. Một số mã khác cũng tăng khá ngoạn mục như LCG tăng
425%, mã SJS tăng 411%
Vai trò quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực BĐS đã có thêm những động thái
quan trọng. Tại kỳ họp thứ 6 Quốc hội khóa XII, bản dự thảo Luật thuế nhà đất
mới do Bộ Tài chính chủ trì soạn thảo đã được đưa ra Quốc hội thảo luận và cho ý
kiến. Dự kiến trong kỳ họp tới, bản dự Luật này sẽ được thông qua, đánh dấu một
bước tiến quan trọng trong việc quản lý Nhà nước tại lĩnh vực này. Nhiều người hy
vọng rằng với bộ luật mới, thị trường BĐS nước nhà trong những năm tới sẽ phát
triển lành mạnh hơn, “đỡ thất thường và đỏng đảnh” hơn.
Sau nhiều năm với nhiều quan điểm và nhiều cách triển khai khác nhau cùng nhiều
loại giấy tờ có “màu sắc” khác nhau, đến cuối năm 2009, Nghị định 88/2009/NĐ-
CP về cấp giấy chứng nhận sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất chính thức có hiệu lực. Kể từ nay, nhà và đất được thống nhất trong
mẫu giấy chứng nhận mới. Người dân sẽ trút được một mớ bòng bong trong những
thủ tục hành chính trên thị trường BĐS. Bộ máy quản lý Nhà nước cũng sẽ nhẹ
gánh hơn trong việc theo dõi biến động, lưu trữ hồ sơ, tra cứu, đánh giá…về thị
trường này.
Văn hóa chung cư được quan tâm và chấn chỉnh cũng là một việc đáng ghi nhận
trong năm 2009. Việc Bộ Xây dựng yêu cầu kiểm tra, rà soát và chấn chỉnh kịp
thời các trường hợp sử dụng căn hộ chung cư làm văn phòng làm việc là một trong
những bước đi cần thiết để dần hình thành một nền nếp văn hóa cần thiết cho các
khu chung cư. Mặc dù quyết định này có gây xôn xao dư luận trong khối doanh
nghiệp vừa và nhỏ nhưng về lâu dài, tất cả các bên liên quan đều nhất trí rằng hai
thứ văn hóa chung cư và văn phòng làm việc không thể chung làm một.

Năm 2010:
Tiếp đà của năm 2009, BĐS năm 2010 tiếp tục hồi phục và có tín hiệu phát triển.
Bước vào năm 2010, thị trường bất động sản vẫn giữ được đà phục hồi của năm
2009 cùng với tăng trưởng trở lại của nền kinh tế mặc dù vẫn còn ảnh hưởng của
cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới bắt đầu từ giữa năm 2007.

Cơ cấu hàng hoá của thị trường BĐS đã có sự thay đổi, các nhà đầu tư đã chuyển
hướng đầu tư vào phân khúc thị trường nhà ở có mức giá trung bình, diện tích nhỏ
để đáp ứng nhu cầu thật của thị trường, tăng tính thanh khoản của nguồn vốn đầu
tư, bắt đầu chuyển hướng phát triển nhà giá thấp, mức giá trên dưới 1 tỷ đồng.

Bên cạnh đó như cầu về nhà ở tại các khu đô thị, nhà giá thấp, nhu cầu về bất động
sản thương mại, vẫn tăng mạnh. Theo thống kê của Bộ Xây dựng có khoảng 7
triệu người có nhu cầu thuê, thuê mua nhà xã hội tại khu vực đô thị tương ứng với
khoảng 150 triệu m2 sàn, trong đó Hà Nội khoảng 5,5 triệu m2 và TP.HCM khoảng
5 triệu m2.
Năm 2011:
Các hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) dự án, doanh nghiệp, dòng vốn FDI
sụt giảm mạnh, thị trường căn hộ ế ẩm, Đó là bức tranh của thị trường bất động
sản năm 2011 vừa qua. Năm 2011 khép lại với nhiều biến động về kinh tế như:
Lạm phát hơn 18%, lãi suất cho vay còn ở mức cao trong khi trần lãi suất huy động
chỉ có 14%, thị trường chứng khoán tuột dốc, thị trường vàng biến động bất
thường, thị trường bất động sản chưa có dấu hiệu khởi sắc bởi hầu hết các doanh
nghiệp bất động sản đều rơi vào tình trạng thiếu vốn. Trước tình hình đó, nhiều
doanh nghiệp địa ốc trong nước đã tìm các đối tác nước ngoài có thương hiệu, kinh
nghiệm và tiềm lực tài chính. Vì thế các hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A)
dự án, doanh nghiệp trong nước đã diễn ra khá sôi động trong năm 2011. Theo các
chuyên gia phân tích, hoạt động M&A có thể tiếp tục gia tăng trong năm 2012 vì
thị trường bất động sản vẫn gặp khó khăn do kinh tề vĩ mô chưa có tín hiệu lạc
quan. Thị trường căn hộ năm 2011 vẫn chưa có tín hiệu lạc quan, người mua với

tâm lý chờ giá tiếp tục giảm sâu khiến các chủ đầu tư lâm vào tình cảnh khó khăn.
Phân khúc căn hộ cao cấp gần như điêu đứng, chỉ có giao dịch ở phân khúc căn hộ
trung bình và bình dân nhưng số lượng công không nhiều. Theo nhận định của các
chuyên gia, mặc dù các doanh nghiệp địa ốc đã thực hiện các chương trình khuyến
mãi, giảm giá nhưng giá bán căn hộ hiện vẫn vượt khả năng tài chính của người
tiêu dùng.
Năm 2012:
Ông Lê Xuân Trường, giám đốc điều hành Batdongsan.com.vn và Công ty Bất
động sản B.D.S cho rằng, thị trường bất động sản trong năm 2012, bên cạnh những
khó khăn thì vẫn có nhiều yếu tố lạc quan và nhiều cơ hội tốt dành cho các nhà đầu
tư cũng như người mua có nhu cầu thực về nhà ở.
Theo ông Trường, trong ngắn hạn, thị trường còn khó khăn do nền kinh tế thế giới
vẫn tiếp tục bất ổn, tình hình kinh tế vĩ mô trong nước tăng trưởng thấp, lạm phát ở
mức cao, chính sách tiền tệ vẫn bị thắt chặt, tâm lý bi quan và đứng ngoài thị
trường… Đây sẽ là những yếu tố có tác động tiêu cực tới thị trường bất động sản
trong năm 2012.
Theo đó, xu hướng giảm giá bất động sản sẽ còn tiếp diễn, có những phân khúc
hoặc khu vực mức giảm có thể xuống tiếp tới một vài chục phần trăm trong vòng
1-2 năm tới. Không chỉ các nhà đầu tư lướt sóng phải bán tháo bất động sản với giá
rẻ, mà ngay cả các doanh nghiệp, chủ đầu tư cũng phải hạ giá bán, thậm chí phải
bán lại dự án để thu hồi vốn nếu không muốn lâm vào tình cảnh bị phá sản.
Ảnh minh họa
Sau một thời gian tăng nóng, thị trường bất động sản tại Hà Nội và nhiều tỉnh,
thành khác đang bước vào giai đoạn sàng lọc, điều chỉnh và nối gót thị trường bất
động sản Tp.HCM cách đây 2-3 năm. Cho đến nay, thị trường Tp.HCM vẫn chưa
có dấu hiệu “đi lên” thì chắc chắn thị trường Hà Nội sẽ phải cần nhiều thời gian
hơn mới có thể khởi sắc trở lại. Tại Việt Nam, trong vòng 3 năm tới sẽ khó có hiện
tượng tăng giá mạnh, “sốt nóng” trên diện rộng như thường xảy ra ở những năm
trước. Nếu có thì tại mỗi tỉnh/thành chỉ có thể “sốt” cục bộ ở một số khu vực, chủ
yếu tại các nơi có giá nhà đất còn thấp, chưa tăng ảo nhiều do các yếu tố đầu cơ,

hoặc tại những nơi có nhiều thay đổi về quy hoạch, hạ tầng kinh tế xã hội.
Tuy nhiên, xét trên nhiều khía cạnh, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có nhiều
yếu tố để thúc đẩy sự phát triển như: Gia tăng dân số, mức độ đô thị hóa, thu nhập
tăng và sự xuống cấp của các khu nhà ở cũ… Nhiều người ở thành phố lớn như Hà
Nội, Tp.HCM vẫn chưa có nhà ở, chủ yếu phải ở nhà thuê, mà nhà cho thuê đa số
lại mang tính tạm bợ, không đáp ứng được nhu cầu cuộc sống của người dân.
Trong khi đó, Việt Nam là nước có dân số trẻ, lượng cầu về nhà ở sẽ còn tiếp tục
tăng mạnh.
2/Đánh giá tình hình nhà ở cho sinh viên hiện nay
a/ Nhu cầu nhà ở của sinh viên và khả năng đáp ứng của thị trường nhà ở
sinh viên
- Số sv ngoại tỉnh trên địa bàn khu vực HN
HS, SV ngoại tỉnh chiếm 3,9% dân số Hà Nội : Trong đó số hộ, nhân khẩu
cư trú tại nơi đăng ký thường trú (KT1) là 1.562.842 hộ, 5.915.796 nhân khẩu,
chiếm tỷ lệ 85,6% dân số; số hộ, nhân khẩu đăng ký thường trú ở phường, xã, thị
trấn khác thuộc thành phố Hà Nội đến cư trú ổn định tại địa bàn (KT2) là 94.658
hộ, 375.457 nhân khẩu, chiếm tỷ lệ 5,43% dân số; số hộ, nhân khẩu đăng ký
thường trú ở tỉnh, thành phố khác đến tạm trú có nơi cư trú ổn định (KT3) là
23.079 hộ, 98.654 nhân khẩu, chiếm tỷ lệ 1,4%;
Số nhân khẩu đăng ký thường trú ở các tỉnh, thành phố khác đến tạm trú có
nơi cư trú không ổn định, làm ăn theo thời vụ (KT4) là 18.900 hộ, 232.640 nhân
khẩu, chiếm tỷ lệ 3,3% dân số; học sinh, sinh viên đăng ký thường trú ở tỉnh, thành
phố khác tạm trú tại Hà Nội để học tập là 266.327 nhân khẩu, chiếm tỷ lệ 3,9% dân
số; số hộ, nhân khẩu gốc Hà Nội nhưng chưa đăng ký thường trú là 260 hộ, 4.942
nhân khẩu, chiếm tỷ lệ 0,07% dân số; số hộ, nhân khẩu là người nước ngoài, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài tạm trú trên địa bàn thành phố là 2.482 hộ, 17.803
nhân khẩu, chiếm tỷ lệ 0,26% dân số.
Căn cứ vào số liệu điều tra cho thấy, dân số Hà Nội tiếp tục tăng với thành phần
dân cư đa dạng, phức tạp, tập trung chủ yếu ở các quận nội thành cũ; trong đó
người nước ngoài, người Việt Nam định cư tại nước ngoài tạm trú trên địa bàn

thành phố ngày càng tăng (so với năm 2009 tăng 6.429 nhân khẩu).
- Khả năng đáp ứng cho thuê của thị trường hiện nay
Mặc dù cũng có những sự cố gắng quan tâm đến đời sống sinh viên đặc biệt
là vấn đề nhà ở cho sinh viên nhưng thực tế do nhu cầu sinh viên quá lớn, nên các
trường Đại học, Cao đẳng trên địa bàn nghiên cứu chỉ có thể đáp ứng được lượng
nhỏ nhu cầu chỗ ở cho các sinh viên đang theo học tại trường. Đa số còn lại là
trách nhiệm của dân gần trường và một số khu vực khác.
Trường đại học Bách Khoa có 50.000 học sinh sinh viên đang theo học các
bậc đào tạo. Khánh thành vào tháng 3/2008, Ký túc xá Đại học Bách Khoa Có 307
phòng dành cho sinh viên Việt Nam, tổng sức chứa là 2.456 người. Ngoài ra, ký
túc xá còn có 20 phòng ở tầng 11 dành cho sinh viên nước ngoài với sức chứa là 80
người, đầy đủ tiện nghi. Như vậy cũng giải quyêt được khoảng 5% chỗ ở trong
tổng số sinh viên của trường.
Theo số liệu của Cục quản lý nhà (bộ Xây dựng), mỗi năm diện tích nhà ở tăng
thêm khoảng 30 triệu m
2
, riêng trong năm 2008 con số này là 50 triệu m
2
. Tuy
nhiên, thị trường nhà ở chỉ chú trọng vào nhóm nhà ở cao cấp, chưa đáp ứng được
nhu cầu ở của những người đang có mức số thấp, trong khi nhu cầu nhà ở của
người dân ngày càng tăng. Chỉ tính riêng khối sinh viên, trong khoảng 600 trường
đại học và cao đẳng, dự kiến đến năm 2015, tổng số sinh viên có thể lên đến con số
gần 3 triệu.
Nhận thức được vai trò cũng như thực trạng và nhu cầu nhà ở của sinh viên
hiện nay. Chính vì thế, Quyết định của Chính phủ lần này sẽ tập trung đẩy mạnh
xây nhà cho sinh viên thuê theo hướng xây dựng tập trung thành các cụm công
trình. Dự kiến ở Hà Nội sẽ xây dựng ở Hà Đông, và ở TP.HCM xây dựng phía Tây
Bắc. Nguồn vốn xây dựng sẽ huy động từ trái phiếu Chính phủ, ngân sách hàng
năm của các địa phương, ngân sách địa phương trích từ tiền sử dụng đất, tiền thuê

đất.
Trong 2 năm 2009-2011, Nhà nước sẽ đầu tư xây khoảng 200.000 chỗ ở cho sinh
viên thuê, đến năm 2015 có thể đáp ứng được 60% chỗ ở cho sinh viên. Chính phủ
vừa ban hành Nghị Quyết số 18/NQ-CP ngày 20/4/2009 về cơ chế, chính sách cho
chương trình nhà ở cho sinh viên, công nhân và người thu nhập thấp, cùng với ban
hành Quyết định số 65/QĐ-TTg ngày 24/9/2009 về phát triển nhà ở cho sinh viên.
Quỹ đất xây dựng nhà ở cho sinh viên được xác định thông qua việc rà soát, điều
chỉnh, bổ sung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và được xây tập trung thành một
khu, cụm các trường Đại học, Cao đẳng phù hợp với quy hoạch. Có thể sử dụng
quỹ đất 20% tại các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để xây nhà cho sinh viên
nếu hợp quy hoạch. Nhưng đến năm 2015 cũng có thể đáp ứng được 60% chỗ ở
cho sinh viên.
Về phía sinh viên: Qua khảo sát ý kiến của sinh viên chúng tôi thấy rằng hiện
nay nhu cầu nhà ở đang trở nên bức thiết đối với sinh viên, nó phản ánh chính nhu
cầu của họ chính vì thế họ rất quan tâm đến vấn đề này có 92.9% sinh viên trong
mẫu nghiên cứu quan tâm đến nhu cầu nhà ở của họ và có 79.4% trong số họ cho
rằng nhu cầu nhà ở của sinh viên rất cao. Ngoài ra, họ còn cho rằng thực tế xã hội
(nhà trường, địa phương, các đơn vị chức năng…) chưa có sự quan tâm đúng đắn
cũng như chua đáp ứng được nhu cầu của họ. Qua khỏa sát ý kiến của sinh viên thì
có 80% sinh viên cho rằng xã hội chưa đáp ứng đủ cũng như chưa quan tâm đúng
mức đến vấn đề nhà ở của họ.
Như vậy chúng ta có thể thấy rằng hiên nay nhu cầu nhà ở của sinh viên rất cao.
Tuy nhiên nhà nước, các cơ quan chức năng, các đơn vị trường học chưa có sự
quan tâm đúng mức đến vấn đề này. Chính vì thế mà chưa thể đáp ứng được nhu
cầu nhà ở của sinh viên
b/ khu vực mỹ đình 2 có thuận lợi và khó khăn gì để xây dựng nhà ở cho sinh
viên trong giai đoạn 2009-2012
1.Thuận lợi:
-Hiện trạng sử dụng đất: Tổng diện tích quy hoạch của dự án là 16900 m
2

. Diện
tích quy hoạch của dự án hoàn toàn là đất trống, chưa có công trình kiến trúc nào
đáng kể trên diện tích dự án. Tình hình hiện trạng khu đất trong khu vực quy hoạch
cho thấy việc lựa chọn khu vực này để xây dựng khu nhà ở cho học sinh, sinh viên
là rất hợp lý.
-Vị trí: Đây là khu vực tập trung rất nhiều các trường Đại học, Cao đẳng trên phạm
vi thành phố nên việc lựa chọn khu vực này để xây khu nhà ở cho sinh viên là rất
phù hợp với quy hoạch đô thị của thành phố và thuận tiện cho các bạn học sinh
sinh viên trong việc đi lại, học tập.
-Hiện trạng dân cư: Trong phạm vi quy hoạch của dự án chủ yếu là các khu đất đã
được quy hoạch thuộc khu đô thị mới Mỹ Đình II, do ban quản lý khu đô thị Mỹ
Đình quản lý chung. Dân cư đang sinh sống xung quanh khu vực dự án hầu như
không có.
-Hiện trạng hạ tầng cơ sở kĩ thuật: Cơ sở hạ tầng khu vực quy hoạch tương đối
phát triển. Xung quanh khu vực thực hiện dự án đều có hệ thống đường nhựa. Khu
đát nghiên cứu quy hoạch có hiện trạng nền chủ yếu là đất bằng phẳng và đã được
ban quản lý khu đô thị Mỹ Đình san nền từ trước.Hiện khu đất để thực hiện dự án
đã có đường điện hạ áp 0,4KV đặt ngầm dưới đất chạy qua.Trong phạm vi quy
hoạch của dự án đã có đường ống cấp nước sạch. Xung quanh lô đất thực hiện dự
án đã được xây dựng hệ thống thoát nước hoàn chỉnh.
2.Khó khăn:
- Vốn: Tổng kinh phí dự kiến của dự án xây dựng nhà ở cho học sinh sinh viên tại
khu vực Mỹ Đình II là 978.495 triệu đồng, kinh phí chuẩn bị đầu tư tạm tính là
1.291 triệu đồng. Đây là một số vốn khá lớn trong điều kiện ngân sách của thành
phố còn hạn chế nên việc tiếp cận các nguồn vốn của chủ đầu tư sẽ tương đối khó
khăn, việc quản lý nguồn vốn tránh lãng phí, thất thoát cũng là một vấn đề đáng
được quan tâm.
- Cơ sở hạ tầng, điều kiện công nghệ: Cơ sở hạ tầng tương đối đầy đủ nhưng vẫn
còn nhiều hạn chế cùng với điều kiện công nghệ vẫn còn nhiều hạn chế gây ảnh
hưởng tới tiến độ chung của dự án.

Bảng điều tra trực tiếp tình hình giá thuê phòng trọ khu vực Cầu Giấy:
STT Khu vực Giá thuê nhà Bình quân/ m
2
1 Hoa Bằng,Yên Hòa 2,2trđ / 25m
2
88.000/m
2
2 Hồ Tùng Mậu 2.0trd/22m
2
90.900/m
2
3 Nguyễn Ngọc Vũ 2.6trd/27m
2
96.296/m
2
4 Hoàng Quốc Việt 3.0trd/35m
2
85.714/m
2
5 Trần Thái Tông 2.4trd/22 m
2
109.090/m
2
6 Nguyễn Phong Sắc 2.5trd/26m
2
96.154/m
2
7 Trần Duy Hưng 2.7trd/22m
2
122.728/m

2
8 Doãn Kế Thiện 2.0trd/23m
2
86.956/m
2
9 Nguyễn Khang,Yên Hòa 2.6trd/30m
2
86.666/m
2
10 Dương Quảng Hàm 2.2trd/25m
2
88.000/m
2
11 Phạm Văn Đồng 1.8trd/20m
2
90.000/m
2
12 Trần Duy Hưng 2.5trd/22m
2
113.636/m
2
13 Doãn Kế Thiện 2.6trd/24m
2
108.333/m
2
14 Nguyễn Khánh Toàn 2.4trd/25m
2
96000/m
2
15 Phạm Văn Đồng 3.2trd/26m

2
123.076/m
2
16 Hoàng Quốc Việt 2.7trd/24m
2
112.500/m
2
17 Bigc – Trần Duy Hưng 2.5trd/22m
2
113.636/m
2
18 Nguyễn Ngọc Vũ 2.2trd/20m
2
110000/m
2
19 Trần Duy Hưng 2.5tr/18m
2
138.888/m
2
20 Hoàng Quốc Việt 2.5trd/20m
2
125.000/m
2
21 Doãn Kế Thiện 2.2trd/24m
2
91.666/m
2
22 Nguyễn Khang, Yên Hòa 1.6trd/19m
2
84.210/m

2
23 Phạm Văn Đồng 3.0trd/31m
2
96.774/m
2
24 Trần Thái Tông 1.8trd/20m
2
90000/m
2
25 Trần Duy Hưng 2.2trd/25m
2
88000/m
2
26 Hoàng Quốc Việt 1.6trd/15m
2
106.666/m
2
27 Nguyễn Khánh Toàn 2.5trd/22m
2
113.636/m
2
28 Nguyễn Phong Sắc 2.8trd/30m
2
93.333trd/m
2
29 Hoàng Quốc Việt 2.7trd/29m
2
93.103/m
2
30 Doãn Kế Thiện 24trd/30m

2
80.000/m
2
31 Xuân Thủy 3.3trd/30m
2
110.000/m
2
32 Dương Quảng Hàm 1.8trd/15m
2
120.000/m
2
33 Nguyễn Khánh Toàn 1.8trd/16m
2
112.500/m
2
34 Khu tập thể DH Nông nghiệp 2.2trd/19m
2
115.789/m
2
35 Nguyễn Khang,Yên Hòa 1.6trd/18m
2
88.888/m
2
36 BigC – Trung Hòa 3.0trd/27m
2
111.111/m
2
37 Trần Duy Hưng 2.6trd/27m
2
96.296/m

2
38 Đình làng Hậu, Trần Thái Tông 1.7trd/18m
2
94.444/m
2
39 Nguyễn Khang 1.8trd/20m
2
90.000/m
2
40 Hồ Tùng Mậu 1.0trd/16m
2
62.500/m
2
41 Lạc long Quân 1.8trd/17m
2
105.882/m
2
42 Trần Cung 5.2trd/48m
2
108.333/m
2
43 Cầu Mai Dịch 1.6trd/18m
2
88.888/m
2
44 Nguyễn Khang, Yên Hòa 1.1trd/13m
2
84.615/m
2
45 Hoàng Quốc Việt 2trd/20m

2
100.000/m
2
46 Trung Hòa, Nhân Chính 3.5trd/3m
2
116.667/m
2
47 Phạm Văn Đồng 2,2trd/18m
2
122.222/m
2
48 Quan Hoa, Phạm Văn Đồng 1.6trd/18m
2
88.888/m
2
49 Dịch Vọng Hậu 1trd/12m
2
83.333/m
2
50 Hồ Tùng Mậu 2.3trđ/20m
2
115.000/m
2
Giá thuê bình quân 100.686d/m
2
II. Phân tích tài chính khả thi.
Một công ty chuyên kinh doanh bất động sản của Mỹ đang có kế hoạch đầu tư vào
các Bất động sản là nhà ở cho học sinh sinh viên tại Hà Nội. Công ty này đang rất
quan tâm tớidự án Nhà ở cho học sinh, sinh viên tại khu đô thị Mỹ Đình II,
huyện Từ Liêm. Dự án là tổ hợp công trình có tầng cao dự kiến khoảng 17 tầng

(bao gồm phần đế có quy mô từ 1 đến 2 tầng với chức năng là các không gian dịch
vụ công cộng và phần thân với chức năng là các phòng ở). Diện tích đất nghiên
cứu dự kiến là 16.900m
2
; diện tích xây dựng dự kiến 7.256m
2
; Tổng diện tích sàn
dự kiến khoảng 109.848m
2
. Công ty dự định mua toàn bộ phần diện tích nhà ở
(97.000 m
2
) để thực hiện hoạt động cho học sinh sinh viên thuê vào năm 2011.
Nếu nhóm các bạn được làm việc tại công ty trên và được giao nhiệm vụ tư vấn
cho công ty có nên thực hiện việc M&A toàn bộ số 97.000 m
2
diện tích nhà ở tại
dự án trên không? Giá mua cao nhất mà công ty này có thể chấp nhận trả là bao
nhiêu? Hãy làm báo cáo đánh giá và tư vấn cho công ty về hoạt động đầu tư này.
Giả sử: Chủ sở hữu hiện thời của dự án trên chấp thuận bán toàn bộ 97.000 m
2
với
giá 1.000 USD/m
2
. Dự án sẽ đi vào khai thác từ năm 2011 và giá cho thuê tương
đương với mặt bằng giá nhà ở cho sinh viên thuê tại Quân Cầu Giấy vào năm
2010.
Công ty này có thể được vay tối đa 80% giá trị mua với lãi suất 9%/năm, hoàn trả
phân hạn hàng tháng trong vòng 25 năm (không phạt trả trước hạn), nếu công ty
đảm bảo được yêu cầu về tỷ lệ đảm bảo nợ (tối thiểu) là 1,2 và tỷ suất bình quân

tổn thất lãi (tối đa) là 85%.
Công ty dự kiến tỷ lệ tổn thất không gian hàng năm tính trên thu nhập thực là 6%
và chi phí kinh doanh nhà ở mà công ty phải bỏ ra hàng năm là 50USD/m
2
. Chủ sở
hữu của công ty yêu cầu phải đạt được mức sinh lợi tối thiểu của vốn chủ sở hữu là
5%/năm.
Đối với người đi vay tức là công ty kinh doanh BĐS của Mỹ ta áp dụng phương
pháp cửa trước:
ST
T
Chỉ tiêu Giá trị
1 Giá thành bán 97.000.000
2 Tỷ lệ vay ( tính trên tổng vốn đầu tư ) 80%
3 Giá trị khoản vay tối đa (1×2) 77.600.000
4 Hệ số hoàn trả (tháng) (tra bảng C4) 0,008392
5 Hệ số hoàn trả (năm) (4×12 tháng) 0,100704
6 Số tiền phải trả tối đa cho khoản vay hàng năm (3×5) 7.814.630,40
Đối với vốn chủ sở hữu
ST
T
Chỉ tiêu Giá trị
7 Tỷ lệ vốn chủ sở hữu (tính trên tổng vốn đầu tư) 20%
8 Giá trị vốn chủ sở hữu đầu tư (tối thiểu) (1×7) 19.400.000
9 Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (tối thiểu) 5%
10 Lượng tiền lãi vốn yêu cầu của chủ sở hữu(8×9) 970.000
ST
T
Chỉ tiêu Giá trị
11 Thu nhập thực doanh (6+10) 8784630,4

12 Phí KD (USD/m2) (dung để trang trải các chi phí
duy tu, thay thế …)
50
13 Diện tích KD (m2) 7256
14 Tổng phí KD (12×13) 362800
15 Tổng thu nhập thực tế (11×14) 9.147.430,4
16 Tỷ lệ tổn thất không gian 6%
17 Tổng thu nhập tiềm năng (15/(1- tỷ lệ tổn thất không
gian))
9.731.308,936
18 Giá cho thuê tối thiểu (17/13) (USD/m
2
) 1341,1396
19 Tỷ suất bình quân tổn thất lãi ((4+6)/17) 84%
20 Hệ số đảm bảo trả nợ (11/6) 1,12
Qua tính toán ta thấy : Hệ số đảm bảo trả nợ là 1,12 < 1,2 (tỷ lệ đảm bảo trả nợ yêu
cầu) . Như vậy với chỉ tiêu 19 cho thấy nếu công ty đầu tư vào hoạt động này sẽ
thu được lãi khá lớn nhưng chỉ tiêu 20 cho thấy tiềm ẩn nhiều rủi ro
Do kết quả tính toán theo phương pháp phân tích khả thi cửa trước chỉ thỏa mãn
được yêu cầu của người đầu tư (đóng góp phần vốn chủ sở hữu) chứ không thỏa
mãn được yêu cầu của người cho vay, nên ta cần xét các hạng mục trên từ góc độ
của người cho vay bằng phương pháp phân tích khả thi cửa sau:
2. Phương pháp cửa sau (sử dụng phù hợp với người cho vay)
Qua quá trình khảo sát giá thuê nhà trọ bình quân của sinh viên ở khu vực Cầu
Giấy năm 2010, nhóm đã tổng hợp và đưa ra mức giá thuê bình quân là :100.686
VND/m
2
/tháng tương đương với 100.686/20.828 = 4,8342 USD/m
2
/tháng hay

58,01 USD/m
2
/năm.
Tính toán cụ thể:
STT Chi tiêu Giá trị
1 Tổng thu nhập dự kiến (giá thuê bình quân × diện tích
kinh doanh) (58,01×97.000)
5.626.970
2 Tỷ lệ tổn thất không gian 6%
3 Tổng thu nhập thực dự kiến (1×(1-6%)) 5.289.351,8
4 Tổng phí kinh doanh (50×97.000) 4.850.000
5 Thu nhập thực kinh doanh dự kiến (3 - 4) 439.351,8
Đối với khoản vay:
STT Chỉ tiêu Giá trị
6 Hệ số đảm bảo nợ vay (tối thiểu) 1,2
7 Số tiền trả nợ (năm) (có thể chi tối đa) 5/6 366.126,5
8 Hệ số trả nợ (tháng) ( tra bảng C4) 0,008392
9 Hệ số trả nợ (năm) (8× 12 tháng) 0,100704
10 Lượng tiền vay (vốn gốc tối đa) (7/9) 3.635.669,884
Đối với khoản đầu tư của chủ sở hữu:
STT Chỉ tiêu Giá trị
11 Lượng tiền mặt thu nhập mà vốn chủ sở hữu
được hưởng (tối thiểu) (5-7)
73.225,3
12 Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (tối thiểu) 5%
13 Lượng vốn mà CSH có thể đầu tư tối đa (11/12) 1.464.506
14 Tổng số tiền đầu tư tối đa cho BĐS (giá BĐS
mà nhà đầu tư có thể mua cao nhất) 13 + 10
5.100.175,884
15 Tỷ trọng vốn vay trong giá trị BĐS đầu tư 10/14 71,29 % < 80%

16 Tỷ suất bình quân tổn thất lãi (4+7)/1 92,7% > 85%
17 Hệ số đảm bảo trả nợ (5/7) 1,2 = 1,2

Có thể thấy rằng tỷ suất bình quân tổn thất lãi là 92,7% > mức tối đa là 85%. Như
vậy neus theo phương pháp phân tích khả thi cửa sau thì phương án đầu tư trên là
không khả thi.
Kết Luận
Nhận thấy giá cho thuê tối thiểu của công ty chuyên kinh doanh BĐS của Mỹ là
1341,1396 USD/m2/năm. Trong khi đó giá cho thuê bình quân trên thị trường năm
2010 là 58,01 USD/m2/năm. Như vậy không đáp ứng được nhu cầu tối thiểu của
công ty Mỹ để đầu tư vào dự án “ Nhà ở cho học sinh , sinh viên tại khu đô thị Mỹ
Đình II, huyện Từ Liêm.
Bên cạnh đó thì tổng thu nhập thực tế= 9.174.430,4 . Tổng thu nhập tiềm năng =
9.731.308,936. Cho thấy khả năng công ty thu được lợi nhuận trong tương lai.
Theo những thông tin tìm hiểu và dựa trên khả năng phân tích tài chính khả thi của
dự án thì công ty không nên đầu tư vào dự án này vì lợi nhuận là không cao mà
tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Nếu công ty vẫn muốn đầu tư thì giá mua cao nhất mà công ty có thể chấp nhận trả
là : 5.100.175,884 USD