Vài nét về tình hình ruộng đất ở Bình Dương nửa đầu thế kỷ XIX (Qua việc nghiên cứu địa bạ tỉnh Giai Định lập năm 1836)

Đại học quốc gia Hà Nội
Trường Đại học khoa học xã hội và nhân văn
Khoa lịch sử

Tiểu Luận
Đề tài:
Vài nét về tình hình ruộng đất ở Bình Dương <Gia Định> nửa đầu thế kỷ
XIX (Qua việc nghiên cứu địa bạ tỉnh Giai Định lập năm 1836)


LỜI MỞ ĐẦU
Trải qua mấy ngàn năm, nước ta vẫn là một xứ nông nghiệp và lấy xã
thôn làm đơn vị cơ sở. Cho nên, hai vấn đề nông nghiệp và xã thôn là vô cùng
quan trọng đối với sự tồn vong và lớn mạnh của dân tộc ta. Chúng ta cần tìm
hiểu những vấn đề ấy một cách sâu sắc và tồn diện, khơng chỉ để ơn cố tri ân,
mà cịn nhằm mục đích góp phần xây dựng một chiến lược phát triển hài hòa
cho khắp nước và mỗi người dân, từ thể chất đến tinh thần, từ thành thị đến thôn
quê.
Dựa trên nguồn tư liệu địa bạ đồ sộ hàng triệu trang trong kho tàng di sản
văn hóa và lịch sử Hán Nơm cịn lưu lại đến ngày nay thì đây chính là những cứ
liệu để các nhà nghiên cứu tiếp tục tiến hành những cơng trình tìm hiểu đất nước
và con người Việt Nam. Mục đích quan trọng hơn, chúng ta sẽ lưu giữ được
những tư liệu quý giá về địa bạ, không để chúng bị thất lạc, hủy hoại, đánh cắp,
mối mọt…vì đây là những tư liệu viết tay, không in ấn, nếu mất là mất hẳn.
Trong thời gian mấy chục năm gần đây, với việc coi địa bạ là một nguồn
tư liệu nghiên cứu nhiều giá trị đã khiến cho việc khai thác kho tư liệu này đạt
nhiều thành tựu quan trọng: về đặc điểm của nền nơng nghiệp cổ truyền Việt
Nam, sự phân hóa xã hội ở nông thôn, kết cấu xã hội và các giai tầng trong làng
xã, chế độ sở hữu ruộng đất với nhiều hình thái sở hữu…
Nguyễn Đình Đầu là người đi đầu trong việc khai thác kho tư liệu địa bạ
cực kỳ phong phú này. Trong bao tháng ngày lăn lộn miệt mài trên hàng trăm

cây số, với vô vàn những con số khô khan, ông đã cho ra mắt cơng trình nghiên
cứu cơng phu, tỉ mỉ của mình: Nghiên cứu địa bạ triều Nguyễn trên nhiều địa
phương khác nhau. Đó được coi là một trong những cơng trình lớn nhất về khoa
học lịch sử ở cuối thế kỷ XIX của chúng ta. Nhiều tên tuổi khác thường xuyên
xuất hiện trên các tạp chí nghiên cứu lịch sử, đầu sách về địa bạ như: Nguyễn
Đức Nghinh, Phan Huy Lê, Phan Đại Doãn, Trương Hữu Quýnh, Vũ Minh
Giang, Vũ Văn Quân, Phan Phương Thảo…với nhiều bài viết, chuyên luận
nghiên cứu sâu về nhiều phương diện của địa bạ.
Việc nghiên cứu các vấn đề nông thôn trong lịch sử dựa trên nguồn địa bạ


là một vấn đề rất rộng và phức tạp, đòi hỏi nhà nghiên cứu phải đi sâu tìm hiểu,
thống kê, mơ tả rồi phân tích. Với một kho tư liệu đồ sộ hiện có, có thể nói các
nhà nghiên cứu đang phải “bơi” trong đó. Chỉ một vấn đề nhỏ thơi, chỉ một thơn,
một xã, huyện nào đó cũng cần tới bàn tay của nhà nghiên cứu thống kê để đưa
ra được những kết luận chính xác nhất.
Với nguồn tư liệu sưu tầm được, trong khuôn khổ một bài tiểu luận về vấn
đề ruộng đất trong lịch sử và xã hội Việt Nam, tác giả bài viết muốn được quan
tâm, làm rõ về tình hình ruộng đất trên địa bàn một huyện trong hệ thống làng xã
Việt Nam: huyện Bình Dương (tỉnh Gia Định) hồi nửa đầu thế kỷ XIX. Với bài
viết này, tác giả hy vọng sẽ làm phong phú thêm bức tranh nông thôn Việt Nam
thời kỳ đầu nhà Nguyễn.


GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ
CHƯƠNG I: HUYỆN BÌNH DƯƠNG
1. Vị trí địa lý
Bình Dương xưa nằm trên địa bàn tỉnh Gia Định – nay là thành phố Hồ
Chí Minh, tỉnh Tây Ninh, Long An và một phần tỉnh Tiền Giang. Phía đơng của
huyện đến cửa biển Cần Giờ; phía tây vượt qua chằm gị, tiếp giáp miền thượng;

phía nam đến ngã ba Thị Phổ và tổng Tân Phong huyện Tân Long rồi ngược
dòng Rạch Ong nhỏ (Quận 8) thẳng lên cửa cống chợ Tân Kiểng đến hồ Lão
Nhơng (Hóc Mơn); phía đông nam giáp tổng Lộc Thành huyện Phước Lộc (Cần
Giuộc); phía tây nam giáp tổng Bình Cách huyện Thuận An.
2. Cơ cấu đơn vị hành chính
Trước là tổng, nay cải làm huyện gồm: 6 tổng, 95 làng, 27 thơn,
trong đó:
Dương Hịa Hạ (8 thơn)

Bình Trị Hạ (26 làng)

Dương Hịa Trung (21 làng)

Bình Trị Trung (21 làng)

Dương Hịa Thượng ( 19 thơn)

Bình Trị Thượng (27 làng)

3. Tiến trình lịch sử của huyện Bình Dương
Từ gần 200 năm qua, chúng ta đã chứng kiến một q trình đơ thị hóa với
tốc độ rất cao ở Bình Dương. Nghiên cứu kỹ lưỡng sưu tập địa bạ tỉnh Gia Định,
chúng ta mới hiểu được những giai đoạn phát triển cực kỳ nhanh chóng của dải
đất nằm giữa sông Bến Nghé và sông Vàm Cỏ Đơng mà hiện nay Bình Dương
đã trở thành một khu cơng nghiệp hàng đầu cả nước.
Bình Dương cho đến trước khi lập địa bạ năm 1836 là 1 trong 4 huyện của
phủ Tân Bình thuộc trấn Phiên An . Lãnh 2 tổng, 150 xã, thơn, phường, lân, ấp.
Trong đó, tổng Bình Trị (có 76 xã, thơn, phường, lân, ấp) và tổng Dương Hịa
(có 74 xã, thơn, phường, lân, ấp). Năm 1832, đổi trấn ra tỉnh, đổi thành Gia Định
làm thành Phiên An (khơng cịn tên Gia Định nữa). Huyện Bình Dương vẫn

thuộc phủ Tân Bình thuộc quyền thống trị của tỉnh Phiên An. Năm 1836, cải tỉnh
Phiên An làm tỉnh Gia Định. Bình Dương trở thành 1 huyện nằm trong phủ Tân
Bình của tỉnh Gia Định.


Dưới thời Pháp thống trị:
Năm 1862: huyện Bình Dương phủ Tân Bình thuộc lỵ sở Sài Gịn có 6
tổng , 72 làng, trong đó:
Bình Trị Thượng (14 làng)
Trung (8 làng)
Bình Trị Hạ (11 làng)

Dương Hịa Thượng (11làng)

Bình Trị

Dương Hịa Trung (13 làng)
Dương Hịa Hạ (15 làng)

Năm 1867: huyện bình Dương thuộc hạt Sài Gịn có 6 tổng, 85 làng, trong
đó:
Bình Trị Thượng (16 làng)
Trung (14 làng)
Bình Trị Hạ (10 làng)

Dương Hịa Thượng (13làng)

Bình Trị

Dương Hịa Trung (9 làng)

Dương Hịa Hạ (23 làng)

Năm 1972: huyện Bình Dương là 1 trong 3 huyện (Bình Dương, Bình
Long, Ngãi An) của hạt Sài Gịn có 7 tổng với 103 làng, trong đó:
Bình Trị Thượng (16 làng)
Bình Trị Trung (18 làng)
Bình Trị Hạ (13 làng)

Dương

Hịa

Thượng

(15làng)

Dương Hòa Trung (9 làng)
Dương Hòa Hạ (27 làng)

Cần Giờ (5 làng)
Năm 1889, bãi bỏ cấp khu vực hành chính và quân sự, đổi tên địa hạt ra
tỉnh Trên địa bàn tỉnh Gia Định xưa (1836) nay có thành phố Sài Gịn (một phần
huyện Bình Dương).
Năm 1910,tỉnh Gia Định chia ra 18 tổng, khơng cịn thấy xuất hiện tên gọi
Bình Dương.
Trong 30 năm 1945 – 1975 dưới chế độ Sài Gòn, huyện Bình Dương đã
có nhiều thay đổi trong các đơn vị hành chính theo tình hình diễn biến chung
của tồn tỉnh. Tổng hết còn là đơn vị trung gian, quận là cấp hành chính giữa
huyện với xã, bỏ danh xưng huyện. Bình Dương được thành lập thành một tỉnh
mới.

Tỉnh Bình Dương được thành lập từ năm 1956, đến ngày giải phóng thì bị
bãi bỏ. Trong thời gian gần 20 năm đó, ranh giới và đơn vị hành chính của tỉnh
đã có nhiều lần thay đổi. Song ở thời điểm 1970, tỉnh Gia Định có 1 trong 6


quận tên là quận Phú Hòa, nay thuộc địa bàn thành phố. Quận này cũng được
tách từ quận Hóc Mơn tỉnh Gia Định, gồm 2 tổng Long Tuy Trung và Bình
Thạnh Trung trước kia (trước thời thuộc Pháp, các tổng Bình Thạnh và Long
Tuy hợp thành huyện Bình Long). 5 quận còn lại xưa thuộc tỉnh Biên Hòa
(1836), nay thuộc tỉnh Sơng Bé. Sau giải phóng, quận Phú Hịa của tỉnh Bình
Dương hợp với quận Củ Chi của tỉnh Hậu Nghĩa thành huyện Củ Chi thuộc
Thành Phố Hồ Chí Minh.
Đến năm 1994, Bình Dương thuộc quận Phú Hịa thành phố Hồ Chí Minh.
Và hiện nay Bình Dương là 1 tỉnh độc lập, là 1 trong những khu công nghiệp
phát triển nhất cả nước.


CHƯƠNG II: HUYỆN BÌNH DƯƠNG QUA TƯ LIỆU ĐỊA BẠN GIA
ĐỊNH LẬP NĂM 1836
I. Địa bạ Bình Dương trong kho địa bạ cổ
1. Địa bạ cổ Việt Nam
Địa bạ là một nguồn tư liệu vô cùng phong phú để nghiên cứu về nông
thôn Việt Nam trên nhiều phương diện, đúng như định nghĩa về nó trong địa bạ
Hà Đơng : “Địa bạ là văn bản chính thức và địa giới và diện tích các loại ruộng
đất, các loại hình sinh hoạt ruộng đất của làng xã, được lập trên sự khám được
và xác nhận của chính quyền, dùng làm cơ sở cho việc quản lý ruộng đất và thu
tô thuế của Nhà nước”. Có thể tổng kết một cách tổng quát về địa bạ như vậy,
tuy mỗi thời và mỗi nơi, tên gọi và quy cách địa bạ có khác nhau. Cịn theo nhà
nghiên cứu Nguyễn Đình Đầu: địa bạ là sổ mô tả và ghi nhận quyền sở hữu từng
mảnh ruộng đất, được làm một lần khi đo đạc. Diện tích ruộng đất được ghi theo

mẫu, sào, thước, tấc.
Trong lịch sử Việt Nam, lần đầu tiên Nhà nước tiến hành lập sổ địa bạ là
vào năm 1092 dưới triều Lý, bây giờ gọi là điền tịch. Thời Lê Sơ, ngay sau
kháng chiến chống Minh thắng lợi, năm 1428 Lê Lợi đã ra lệnh cho các địa
phương tiến hành điều tra, khám xét tình hình ruộng đất và canh tác ruộng đất,
lập lại địa bạ trong 1 năm. Các thế kỷ về sau, công việc lập và tu bổ lại địa bạ
được tiến hành rải rác trong nhiều năm.
Nhà Nguyễn sau khi bình định xong cả nước (1802) đã ý thức ngay được
tầm quan trọng của việc lập địa bạ. Năm 1803, một năm sau khi lên ngôi, Gia
Long đã sai lập địa bạ các trấn thuộc Bắc Hà tức vùng Đàng Ngoài thuộc quyền
cai trị của chúa Trịnh trước đây. Cơng việc căn bản được hồn thành năm Gia
Long 4 (1805). Đến năm Gia Long 9 (1810) quyết định triển khai cơng việc ở
các tỉnh từ Quảng Bình trở vào đến cực Nam Trung Bộ. Tuy nhiên việc lập địa
bạ ở những tỉnh này tiến hành có vẻ chậm chạp nên phải tới những năm cuối
thời Minh Mệnh mới xong. Năm 1836, Minh Mệnh thực hiện một quyết định
lớn: đo đạc lại toàn bộ ruộng đất Nam kỳ và lập sổ địa bạ cho các làng xã ở đây.
Kế hoạch được triển khai nhanh, triệt để và đạt kết quả tốt.


Như vậy, cho đến hết thời Minh Mệnh, nhà Nguyễn về cơ bản đã lập xong
sổ địa bạ trên toàn quốc. Từ thời Thiệu Trị (1841) cho đến hết thời Bảo Đại
(1945) cơng việc cịn lại chỉ là bổ sung thêm địa bạ của một số địa phương vì lý
do này hay lý do khác mà trong những đợt làm địa bạ lớn chưa thực hiện được.
Vì thế, trong tổng số 18.519 đơn vị địa bạ còn lưu giữ được tại hai kho địa bạ
lớn nhất nước ta hiện nay là Viện nghiên cứu Hán Nôm và Cục lưu trữ Nhà nước
thì số địa bạ có niên đại Gia Long và Minh Mệnh lên tới 17.604 đơn vị địa bạ,
chiếm tỷ lệ 95,6%
Địa bạ hiện phân bố không đều giữa các miền, các tỉnh, nói chung tập
trung chủ yếu ở vùng đồng bằng, trong đó:
Địa bạ Bắc kỳ gồm 4.296 tập với 8.704 địa bạ của 162 huyện đương thời.

Địa bạ Trung kỳ gồm 5.264 tập với 6.465 địa bạ.
Địa bạ Nam kỳ gồm 484 tập với 1.715 địa bạ của 26 huyện thuộc 6 tỉnh
Nam kỳ thời Nguyễn. Địa bạ này tập trung chủ yếu vào niên đại 1836 (chiếm tới
95,6%). Đó là năm triều Nguyễn lập địa bạ trên quy mơ lớn tồn Nam kỳ.
Với một kho tư liệu địa bạ đồ sộ và vô cùng quý giá trên sẽ giúp ích rất
lớn cho các nhà nghiên cứu lịch sử nông thôn Việt Nam trên nhiều phương diện.
2. Địa bạ huyện Bình Dương năm 1836
Theo đơn vị hành chính năm 1836, huyện Bình Dương là một huyện năm
trong phủ Tân Bình thuộc tỉnh Gia Định. Lúc đó tỉnh Gia Định vừa được đổi từ
tỉnh Phiên An sang.
Địa bạ Bình Dương nằm trong bộ sưu tập địa bạ tỉnh Gia Định có 122
quyển cho 122 làng. Sau khi xếp đặt lại theo đúng hệ thống hành chính, từ xã,
thơn tới tổng rồi huyện, phủ, tỉnh và nghiên cứu tứ cận của mỗi xã thôn, chúng
ta khám phá ra huyện Bình Dương mất 1 địa bạ.
Cơng cuộc đạc điền lập địa bạ cho Nam kỳ lục tỉnh vào năm 1836 là lần
đầu tiên và cũng là lần sau chót của triều Nguyễn. Mục đích chính của việc này
là làm cho mỗi người dân có một tổ chức xã thơn làm quê hương và một số
ruộng đất để nuôi thân.
Địa bạ huyện Bình Dương cũng như các địa bạ khác thời Minh Mệnh,


được trình bày theo cùng khn khổ giống nhau:
Phần đầu tiên của địa bạ ghi rất rõ đây là địa bàn huyện Bình Dương,
thuộc phủ Tân Bình tỉnh Gia Định. Tiếp theo là mô tả ranh giới của huyện, rồi
đến những số liệu tổng quát về ruộng đất bao gồm tổng ruộng đất cơng tư (tổng
diện tích cơng tư điền thổ), trong đó có bao nhiêu ruộng đất canh tác (thực
trưng), bao nhiêu ruộng đất bỏ hoang (lưu hoang). Trong từng loại tư điền, tư
thổ cũng phân chia rất rõ ràng gồm bao nhiêu là thực trưng, bao nhiêu lưu hoang
và cụ thể trong từng loại ruộng hay đất đó thì chất lượng ra sao (sơn điền, thảo
điền). Tiếp theo là các loại ruộng đất khác như là quan điền, quan thổ viên…

Phần tiếp theo và cũng là phần chính của địa bạ, miêu tả cụ thể từng thửa ruộng,
rồi đến đất tư hữu với các thơng tin: diện tích, vị trí, giáp giới bốn phía đơng,
tây, nam, bắc, họ tên người chủ sở hữu thửa ruộng đó, đồng thời ghi rõ người
chủ sở hữu đó thuộc loại phân canh hay phụ canh. Phần cuối cùng là các thủ tục
hành chính của địa bạ.
II. Một số đặc điểm kinh tế - xã hội của huyện Bình Dương qua phân
tích tư liệu địa bạ Gia Định lập năm 1836
1. Những số liệu tổng quát trong địa bạ và đặc điểm sở hữu ruộng đất
Trước khi lập địa bạ, hầu như tư điền chưa được xác định rõ ràng, ít nhất
về mặt pháp lý và chính thức ghi vào sổ bạ. Trương Đăng Quế nói rõ về quan
điểm này : “ Nam kỳ chứa chất tệ hại đã lâu, cường hào cậy mạnh bá chiếm,
người nghèo khơng đất cắm dùi. Có kẻ biệt xã chiếm ruộng đất xã khác, mà
người sở tại lại phải tá ngụ để cày cấy và ở. Có nơi ruộng chỉ khai một thửa , tô
thuế nguyên trưng không quá ba, bốn hộc, nay đã chia làm sáu, bảy thửa bán cho
người khác, mà các người mua ấy đều phải nộp thóc gấp bội cho chủ nguyên
trưng thu riêng; lại cịn nhiều nỗi sách nhiễu khơng kể xiết! Nay khám đạc lại thì
mọi người cứ chiếm phần mình cày cấy, nộp thuế, không bị cường hào ức hiếp”.
Nguyên tắc xác lập quyền sở hữu như trên rất quan trọng vừa hợp tình, vừa hợp
lý. Nhà nước chống lại tệ nạn bá chiếm : Ai đang cày cấy thửa ruộng nào thì “Sở
hữu” thửa ruộng đó.
Theo số liệu của địa bạ huyện Bình Dương năm 1836, các loại ruộng đất


được phân bố như sau:
Bảng 1: Sự phân bố các loại ruộng đất của huyện Bình Dương
TT
1

Loại ruộng
Thực trưng

* Thực canh

Diện tích
4198.4.4.2
3193.1.8.2

Tỷ lệ (%)
99,30%
75,52%

2516.2.9.8

59,51%

+ Tư điền

2317.8.3.8

54,82%

+ Cơng điền

198.4.6.0

4,69%

676.8.8.4

16,00%

+ Tư thổ

636.4.6.9

15,05%

+ Công thổ

40.4.1.5

0,95%

1005.2.6.0

23,78%

- Tịch điền

3.0.0.0

0,07%

- Quan dụng

360.0.10.0

8,52%

- Dân cư thổ

642.1.6.0

15,19%

- Điền thực canh

- Thổ thực canh

* Sử dụng vào việc khác

2

Lưu hoang
29.5.7.5
0.70%
Tổng cộng
4227.9.11.7
100.00%
* Ghi chú: Cột tỷ lệ trong bảng trên được tính so với tổng diện tích ruộng

đất của cả huyện.
- Số liệu thống kê trên cho thấy: Sở hữu tư nhân (bao gồm cả tư điền và tư
thổ) lên tới 69,87% tổng diện tích ruộng đất, chiếm hơn 2/3 diện tích ruộng đất
của cả huyện.
- Một điểm đáng lưu ý trong sự phân bố ruộng đất của huyện Bình Dương
năm 1836 là hầu như chỉ có tư điền, tư thổ; cơng điền thổ chiếm tỷ lệ rất ít
(5,64% tổng diện tích ruộng đất của huyện), quan dụng chiếm 8,52% tổng diện
tích ruộng đất của huyện.
- Ruộng đất lưu hoang của Bình Dương chiếm 0,70% tổng diện tích ruộng
đất cả huyện.

Trong khi đó, ruộng đất cả tỉnh Gia Định cũng vào thời điểm lập năm địa


bạ 1836 được phân bố như sau :
- So sánh với tỷ lệ ruộng tư của cả tỉnh Gia Định cùng thời điểm thì mức
độ sở hữu tư nhân về ruộng đất của Bình Dương thấp hơn (69,87% - 91,97%).
Tổng số tư điền, tư thổ của Gia Định là 156645.2.7.0, trong đó :
+ Tư điền là 155664.8.3.8 thì huyện Bình Dương chiếm 1,488% của tỉnh.
Số ruộng tư điền của huyện Bình Dương là thấp nhất trong cả tỉnh. Trong tỉnh
Gia Định, huyện Tân Hịa có diện tích tư điền lớn nhất, gấp gần 30 lần diện tích
tư điền huyện Bình Dương.
+ Tư thổ của toàn tỉnh Gia Định là 980.3.13.7. Bình Dương là một trong
hai huyện của Gia Định có tư thổ với diện tích 636.4.6.9.
Nói chung, diện tích tư thổ rất ít đối với tư điền. Tư thổ chiếm 21,54%
trong khi tư điền chiếm 78,46% toàn huyện. Trong tư thổ thì đất trồng cau (tức
viên lang thổ) chiếm tới q nửa diện tích và tập trung trong tổng Bình Trị Hạ,
huyện Bình Dương đặc biệt là thơn Hanh Phú và xã Hanh Thơng thuộc tổng
Bình Trị Hạ (trong quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh nay).
Bảng 2: Sự phân bố ruộng đất của tỉnh Gia Định
(theo số liệu địa bạ của Gia Định lập năm 1836)
TT
1

Loại ruộng
Thực trưng
* Thực canh

Diện tích
169325.8.8.6
162955.3.12.7

Tỷ lệ (%)
99,41%
95,67%

161903.7.11.0

95,05%

+ Tư điền

155664.8.8.3

91,39%

+ Cơng điền

6238.9.2.7

3,66%

- Thổ thực canh

1051.6.1.7

0,62%

980.3.13.7

0,58%

- Điền thực canh

+ Tư thổ

+ Công thổ
71.2.3.0
* Sử dụng vào việc

0,04%
3,742%

khác

3.0.0.0

0,002%

- Tịch điền

360.0.10.0

0,21%

- Quan dụng

6007.4.0.9

3,53%

- Dân cư thổ


2

Lưu hoang
1008.3.8.7
0,59%
Tổng cộng
170334.2.2.3
100.00%
* Ghi chú: Cột tỷ lệ trong bảng trên được tính so với tổng diện tích ruộng

đất của cả tỉnh.
- Tồn tỉnh Gia Định có 3,70% tổng diện tích ruộng đất là cơng điền thổ,
thấp hơn so với tỷ lệ ruộng đất cơng điền thổ của huyện Bình Dương là 5,64%.
- Xét riêng điền thực canh, huyện Bình Dương có 59,51%, nhưng tỷ lệ
loại đất này của Gia Định tới 95,05%, gần gấp đơi Bình Dương.
- Ngược lại, thổ thực canh của huyện Bình Dương là 16,00%, nhưng tỷ lệ
loại đất này của Gia Định chỉ có 0,62% (tỷ lệ 1 / 2,58).
- Tỷ lệ ruộng đất lưu hoang của Bình Dương cũng tương đương so với
tồn tỉnh Gia Định (0,70% - 0,59%).
2. Tình trạng sở hữu ruộng đất tư
Với quy mô sở hữu ruộng đất tư ở Bình Dương chúng ta có thể đi sâu
xem xét cụ thể mức độ phân bố ruộng đất của các chủ sở hữu :
Bảng 3 : Quy mô sở hữu ruộng đất tư của huyện Bình Dương
Quy mơ sở hữu
Dưới 1 mẫu

Số chủ

476 = 50,91%

Diện tích sở hữu
164.8.4.6 = 5,58%

1 – 5 mẫu

305 = 32,62%

692.8.0.3 = 23,45%

5 – 10 mẫu

80 = 8,56%

541.3.5.8 = 18,32%

10 – 20 mẫu

46 = 4,92%

644.0.2.5 = 21,80%

20 – 50 mẫu

23 = 2,46%

602.5.8.0 = 20,40%

50 – 70 mẫu

Tổng cộng

5 = 0,53%
935 = 100.00%

308.6.9.5 = 10,45%
2954.3.0.7 = 100.00%

Từ bảng 3, chúng ta nhận thấy:
- Cộng chung tư điền tư thổ của huyện Bình Dương có 2954.3.0.7
(2317.8.3.8 + 636.4.6.9) nếu chia bình quân cho 935 chủ điền, thì mỗi người sẽ
có 3.1.8.9. Như vậy, 703 chủ sở hữu có dưới mức trung bình (476 + 151 + 76)
và 232 chủ có số ruộng đất trên mức trung bình. Nếu tính 13 chủ có trên 30 mẫu
thì cộng chung sẽ có 620.4.2.5 ruộng đất, tức 1,39% số chủ chiếm tới 21% tổng
số ruộng đất tư của cả huyện Bình Dương. Tuy nhiên, nói chung huyện Bình


Dương vẫn là vùng tiểu nông. ( Người sở hữu ruộng đất ít nhất có 0.0.4.5, người
sở hữu nhiều ruộng nhất có 68.8.12.0 ).
Trong khi đó, so với thơn Bình Ân thuộc tổng Hòa Lạc huyện Tân Hòa
phủ Tân An, nếu cộng chung diện tích của 11 chủ điền có nhiều ruộng nhất ta sẽ
thấy số đó nhiều hơn cả diện tích của 935 chủ điền ở huyện Bình Dương cộng
lại, tức 2989.3.4.6 đối với 2954.2.10.7.
- Có tới 476 chủ ở Bình Dương có mức sở hữu ruộng đất dưới 1 mẫu. Và
vì vậy, mặc dù số lượng chủ này chiếm 50,91% tổng số chủ song tổng diện tích
ruộng đất họ sở hữu thì lại quá nhỏ (5,58%).
- Bên cạnh đa số những người nơng dân tự canh có sở hữu nhỏ thì cũng
tồn tại một số ít chủ có mức sở hữu tương đối lớn ( 5 chủ sở hữu 308.6.9.5
chiếm 10,45% toàn huyện).
3. Chất lượng ruộng

Trước kia, điền canh hay ruộng lúa chia làm thứ hạng (nhất, nhì, ba) và có
những tên như ruộng Điền tơ, ruộng Điền mẫu, ruộng Thiên Mụ, ruộng Cảnh
Dương (không hiểu là thứ hạng tốt xấu để tính thuế hay tên địa phương để nộp
thuế vào kho có tên ấy). Khi làm địa bạ năm 1836, Nhà nước chia đơn giản ra
hai loại tốt xấu để đánh thuế, gọi là thảo điền và sơn điền. Như Minh Mạng chỉ
thị : “nay bỏ các đẳng hạng mà chỉ còn phân biệt thảo điền và sơn điền. Phàm
những tên gọi là Điền tô, Điền mẫu…không dùng nữa”. Tuy nhiên, địa bạ cịn
giữ lại “Điền tơ điền”
- Gia Định xưa có:
+Thảo điền (kể cả Điền tơ điền) là 133962.7.8.0 chiếm 82,742%.
+ Sơn điền (kể cả ruộng mới khẩn) là 27940.9.3.0 chiếm 17,258%.
Nói chung, Gia Định có 82/100 thảo điền, tức ruộng tốt, nhưng cá biệt
như huyện Bình Dương lại có tỷ lệ Sơn điền > Thảo điền : 1559.7.10.3 –
956.4.14.3 với tỷ lệ 61,99% - 38,01%.
- So với tồn tỉnh, huyện Bình Dương có diện tích 2516.2.9.8 chiếm
1,554% tỉnh. Trong đó :
+ Thảo điền : 956.4.14.3 chiếm 0,713% của thảo điền tỉnh.


+ Sơn điền : 1559.7.10.5 chiếm 5,582% của sơn điền tỉnh.


Sơ đồ tỷ lệ diện tích sơn điền và thảo điền của huyện Bình Dương

38.01%

61.99%

- Huyện Bình Dương là địa bàn có diện tích điền thấp nhất trong tồn tỉnh
(cả về sơn điền, thảo điền).

+ Diện tích sơn điền chỉ bằng 1/7 diện tích sơn điền của huyện Tân Hịa là
huyện có diện tích sơn điền lớn nhất tỉnh.
+ Diện tích thảo điền gần 1/66 diện tích thảo điền của huyện Tân Hịa là
huyện có diện tích thảo điền lớn nhất tỉnh.
4. Tình hình sở hữu ruộng đất của chức dịch các cấp
Ta đã thống kê được đầy đủ tình hình quan chức và hương chức có tư điền
tư thổ, đồng thời cũng lên danh mục hương chức vô sản “khơng đất cắm dùi”
của huyện Bình Dương. Theo đó, Bình Dương có 368 quan chức và hương chức,
chia ra :
1 chánh đội trưởng có 2.0.0.0 ruộng đất
95 hương chức có ruộng đất
272 hương chức khơng có ruộng đất.
Như vậy, quan chức có tư điền chỉ thấy có 1 người, và số hương chức vô
sản chiếm tới hơn 74% của tổng số hương chức là 368 người. Số hương chức
hữu sản chưa tới 26% tổng số. Số 95 hương chức có ruộng đất chia ra ta có bảng
số liệu sau :
Bảng 4 : Quy mô sở hữu ruộng đất của chức dịch huyện Bình Dương


Quy mô sở hữu
Dưới 1 mẫu

Số chức dịch
33 = 34,74%

Diện tích sở hữu
6.4.8.5 = 1,68%

1 – 5 mẫu

38 = 40,00%

73.7.6.5 = 19,10%

5 – 10 mẫu

15 = 15,79%

95.8.6.2 = 24,82%

10 – 20 mẫu

7 = 7,37%

99.7.7.5 = 25,84%

20 – 50 mẫu

1 = 1,05%

48.5.0.0 = 12,56%

50 – 70 mẫu
Tổng cộng

1 = 1,05%
95 = 100.00%

61.7.7.5 = 16,00%
386.1.6.2 = 100.00%

Cộng chung số sở hữu ruộng đất của 95 hương chức là 402.1.8.2 chiếm
13,61% tổng số ruộng đất tư của cả huyện Bình Dương (2954.2.10.7). Một quan
chức là Chánh đội trưởng chỉ có 2 mẫu ruộng đất, nghĩa là cịn kém cả thơn
trưởng Bình Khánh (huyện Cần Giờ nay) có tới trên 61 mẫu. Có điều đáng chú ý
nữa là 1 đội trưởng và tất cả 6 cai tổng của huyện Bình Dương đều khơng có
“đất cắm dùi”.
5. Phân bố sở hữu theo các dòng họ
Vấn đề dòng họ, thân tộc là một trong những trọng tâm được nhiều nhà
nghiên cứu quan tâm khi nghiên cứu về nông thôn Việt Nam. Qua nghiên cứu
địa bạ trên tồn lục tỉnh, ta có thể gặp nhiều trường hợp cha mẹ phân chia ruộng
đất cho con. Phần của mỗi người, khơng phân biệt gái hay trai, hầu như hồn
tồn bình đẳng: chỉ riêng người con trưởng được nhận thêm một phần gọi là
ruộng hương hỏa. Làng ở Nam Kỳ xưa ít khi gồm người cùng họ. Làng có nhiều
họ khác nhau và có người ngồi làng tới phụ canh, làng sẽ trở thành cởi mở, đỡ
bảo thủ, dễ canh tân nhờ các cuộc hôn nhân khác họ và các cuộc giao lưu
thường trực.
Chúng ta có danh tính của tất cả điền chủ và hương chức của huyện Bình
Dương. Bình Dương là một huyện nhỏ về mặt diện tích, song quan trọng nhất về
cơng nghiệp, văn hóa, chính trị trong 5 huyện của tỉnh Gia Định xưa. Theo
thống kê, trong huyện Bình Dương có tên 45 họ như sau (trong dấu ngoặc là số
người cùng mang tên họ):


1

Bùi (24)

16

Huỳnh (65)

31 Phùng (6)

2

Cao (11)

17

Hưng(1)

32 Sử (1)

3

Chiêm (1)

18

Kiều (1)

33 Tạ (4)

4

Chu (2)

19

Lai (1)

34 Thái (2)

5

Dư (4)

20

Lại (1)

35 Thân (2)

6

Dữ (3)

21

Lâm (3)

36 Tô (2)

7

Dương (17)

22

Lê (135)

37 Trà (1)

8

Đàm (1)

23

Lương (3)

38 Trần (126)

9

Đào (8)

24

Lưu (1)

39 Trình (1)

1

Đặng (20)

25

Lý (2)

40 Trịnh (9 )

0

Đinh (9)

26

Mai (8)

41 Trương (28)

11 Đồn (13)

27

Ngơ (4)

42 Văn (3)

12 Đỗ (27)

28

Nguyễn (478)

43 Võ (51)

13 Hà (5)

29

Phạm (46)

44 Vương (1)

14 Hồ (38)

30

Phan (39)

15
Còn 9 họ nữa là họ Bảo (1), Cù (1), Du (1), Khổng (1), Lượng (1), Ma(1),
Sầm (1), Tống (1), Trang (1) là những họ của các chủ điền cũ đã quá vãng. Như
vậy tất cả là 53 họ. Trong số 44 họ trên gồm 935 chủ điền và 272 hương chức vô
sản. Những họ nhiều người nhất là :
Nguyễn

478 người

Võ

51 người

Lê

135 người

Phạm

46 người

Trần

126 người

Phan

39 người

Huỳnh

65 người

Hồ

38 người

8 họ này đã có tổng cộng 978 người, tức đã chiếm trên 81% số người của
cả 44 họ. Có 11 họ (khơng kể 9 họ tuyệt tự) chỉ có một người mỗi họ. Có 4 họ
chỉ có 2 người mỗi họ. Riêng người họ Nguyễn chiếm tới gần 40% số người của
cả 44 họ. Tất nhiên, các họ Nguyễn, Lê, Trần… chia ra nhiều chi phái khác


nhau.
So với thơn Bình Ân (nay thuộc Gị Cơng tỉnh Tiền Giang) có 15 họ với
63

điền chủ. Tất cả 15 họ trên đều hiện diện trong số 53 họ của huyện Bình
Dương. Có lẽ số họ trong tồn tỉnh Gia Định cũng chỉ tới 70, 80 họ là
cùng.
Như vậy, số họ của huyện Bình Dương chiếm hơn một nửa tổng số họ của
cả tỉnh Gia Định.
Diện tích sở hữu theo từng họ, tồn huyện Bình Dương chia ra (tên họ,
diện
tích, tỷ lệ đối với tổng số điền thổ tư hữu) thể hiện qua bảng số liệu sau :
Bảng 5: Sự phân bố ruộng đất của các dòng họ
TT
Họ
1
Bảo

Số chủ
1 = 0,08 %

Diện tích sở hữu
Khơng cịn

2

Cù

1 = 0,08

Khơng cịn

3

Du

1 = 0,08

Khơng cịn

4

Đàm

1 = 0,08

Khơng cịn

5

Khổng

1 = 0,08

Khơng cịn

6

Lai

1 = 0,08

Khơng cịn

7

Lượng

1 = 0,08

Khơng cịn

8

Ma

1 = 0,08

Khơng cịn

9

Sầm

1 = 0,08

Khơng cịn

10

Tống

1 = 0,08

Khơng cịn

11

Trạng

1 = 0,08

Khơng cịn

12

Văn

3 = 0,25

Khơng cịn

13

Kiều

1 = 0,08

0.0.9.0

14

Hưng

1 = 0,08

0.1.3.0

15

Lâm

3 = 0,25

0.1.7.5

16

Chiêm

1 = 0,08

0.1.12.0

17

Vương

1 = 0,08

0.2.6.0 = 0,0006%


18

Lưu

1 = 0,08

0.3.7.5 = 0,0010

19

Tơ

2 = 0,16

0.7.9.0 = 0,0023

20

Trình

1 = 0,08

1.0.0.0 = 0,0030

21

Mai

8 = 0,66

1.5.4.5 = 0,0050

22

Dữ

3 = 0,25

1.6.0.0 = 0,0054

23

Lại

1 = 0,08

1.7.12.0 = 0,0057

24

Lý

2 = 0,16

2.0.0.0 = 0,0067

25

Thân

2 = 0,16

2.2.0.0 = 0,0074

26

Tạ

4 = 0,33

2.3.6.0 = 0,0077

27

Sử

1 = 0,08

2.4.0.0 = 0,0081

28

Lương

3 = 0,25

3.2.0.0 = 0,0108

29

Trà

1 = 0,08

3.5.3.0 = 0,0119

30

Chu

2 = 0,16

5.2.7.6 = 0,0176

31

Phùng

6 = 0,50

7.9.7.5 = 0,0267

32

Cao

11 = 0,91

8.4.13.5 = 0,0284

33

Hà

5 = 0,41

8.6.6.0 = 0,0291

34

Trịnh

9 = 0,74

9.1.10.5 = 0,0308

35

Dư

4 = 0,33

9.3.3.0 = 0,0314

36

Đoàn

13 = 1,08

15.2.6.0 = 0,0514

37

Đỗ

27 = 2,24

18.7.7.0 = 0,0632

38

Đào

8 = 0,66

21.5.0.3 = 0,0772

39

Ngô

4 = 0,33

23.7.7.5 = 0,0802

40

Đặng

20 = 1,66

26.0.0.0 = 0,0880

41

Đinh

9 = 0,74

29.2.7.5 = 0,0988

42

Dương

17 = 1,41

30.2.13.5 = 1,0222

43

Thái

2 = 0,16

37.8.0.0 = 1,2795

44

Phan

39 = 3,23

47.7.6.9 = 1,6146

45

Bùi

24 = 1,99

50.1.10.5 = 1,6958

46

Phạm

46 = 3,81

51.8.5.4 = 1,7534

47

Trương

28 = 2,32

55.5.6.9 = 1,8786

48

Võ

51 = 4,22

116.2.7.3 = 3,9933

49

Hồ

38 = 3,15

133.3.0.0 = 4,5122

50

Huỳnh

65 = 5,38

161.6.9.9 = 5,4701

51

Trần

126 = 10,44

258.6.6.3 = 8,7536

52

Lê

135 = 11,18

399.3.6.0 = 13,5183

53

Nguyễn
Tổng cộng

478 = 39,60
1207 người = 100.00%

1252.7.14.2 = 42,40
2800.7.42.8 = 100.00%

- Qua bảng số liệu cho thấy ở huyện Bình Dương xưa, các họ Nguyễn, Lê,
Trần, Huỳnh, Hồ, Võ,…là những họ vừa có đơng người vừa sở hữu nhiều ruộng
đất nhất.
- Trung bình mỗi họ có 22,8 người / họ; mỗi họ có diện tích sở hữu ruộng
đất 52,83 mẫu /họ; mỗi người có diện tích sở hữu ruộng đất 2,32 mẫu / người.

KẾT LUẬN
Địa bạ là nguồn tư liệu vơ cùng phong phú và q báu góp phần giúp

chúng ta có thể nghiên cứu về nơng thơn cũng như một số đơ thị Việt Nam dưới
nhiều góc độ khác nhau.
Bình Dương là một trong số các huyện của Gia Định có địa bạ lập năm
1836, tức là trước khi thi hành chính sách quân điền của Minh Mệnh 1839.
Sau khi trích dẫn, thống kê và phân tích địa bạ huyện Bình Dương ta có
thể hiểu biết thêm về tình hình ruộng đất, bức tranh tồn cảnh về đặc điểm của
chế độ sở hữu ruộng đất, cũng như một số đặc điểm về kinh tế - xã hội đầu thế
kỷ XIX của Bình Dương. Qua đó, tác giả xin đưa ra vài lời nhận xét như sau:
1. Vì lý do hình thành đặc biệt, nên hầu hết ruộng đất ở Nam bộ xưa đều
là tư điền tư thổ, Bình Dương cũng không phải là một trường hợp ngoại lệ.
Những người lưu dân Việt Nam đã tới “khẩn hoang lập ấp” ở đồng bằng sông
Đồng Nai và song Cửu Long (khi ấy hầu như hoang vu vơ chủ), có lẽ từ nhiều
thế kỷ trước. Chính sách khẩn hoang lập làng của chúa Nguyễn quy định từ năm
1669, các gia đình nông dân được quyền chiếm ruộng đất khai phá làm ruộng
đất tư (gọi là bản tức tư điền). Những người di cư mới ra sức chặt phá cây cối,
cắt cỏ rậm và mở mang đất đai thành những vùng đất bằng phẳng, thổ địa phì
nhiêu. Nhà Nguyễn lại cho dân được tự tiện chiếm đất mở vườn trồng cau và
xây dựng nhà cửa. Tình hình “tự tiện chiếm đất” được kéo dài cả trăm năm, nên
tư điền được củng cố và phát triển mạnh. Số chủ điền có một lượng tài sản lớn
về đất đai, đày tớ, trâu bò được hình thành ngay từ đó, tức khoảng giữa thế kỷ
XVIII. Như vậy, Bình Dương là một huyện được lập trên cơ sở những gia đình
nơng dân khai hoang có ruộng đất tư.
Có thể phỏng đốn khơng sai lắm : Sản xuất gạo – hàng hóa xuất hiện
trước hết từ thời điểm này ở đây. Đó là điều kiện thuận lợi để làm chuyển hóa
phương thức sản xuất của cả nước, nhưng đó cũng là cái hấp dẫn làm cho đế
quốc tư bản Pháp xâm chiếm Nam Bộ trước khi thôn tính Đơng Dương. Tuy
nhiên việc “tự tiện chiếm đất” khơng được kéo dài mãi.
Một số nhà nghiên cứu cho là phương thức sản xuất của ta xưa theo “chế
độ tiểu nơng”. Điều đó có thể đúng đối với những nơi có nhiều cơng điền cơng

thổ, những nơi mà sau này thi hành triệt để “phép quân điền” của Minh Mệnh


quy định năm 1839 như ở Bình Định (thiết tưởng ngay giả thuyết này cũng chỉ
nên khẳng định sau khi đã làm thống kê toàn bộ sưu tập Địa bạ của cả nước)
nhưng khơng đúng với tình hình Bình Dương – nơi có số lượng điền chủ lớn.
Tuy nhiên, điền chủ Bình Dương xưa khơng phải là những lãnh chúa được
“phong hầu kiến ấp” như ở Trung quốc hay Âu Châu thời trung cổ, cũng không
phải là những chủ nhân ông chỉ sống ở thành thị mà có những latifundia bát
ngát ở thôn quê như ở Nam Mỹ. Song điền chủ ở Bình Dương xưa chỉ là lưu dân
hoặc con cháu lưu dân đã “tự tiện chiếm đất” rồi dùng nhiều “đầy tớ” khẩn
hoang được nhiều ruộng đất (tất nhiên có cả những trường hợp “bá chiếm” và
sang đoạt nữa). Chủ điền gắn liền với ruộng đất sinh sống và lao động ngay trên
ruộng đất mình. Chủ điền vẫn lao động như ai, nhất là lao động quản lý. Khi một
chủ điền chết, sản nghiệp được chia cho con cái, nên khơng cịn được to lớn như
cũ. Rồi nếu khơng có những kẻ kế nghiệp biết làm ăn, thì chẳng bao lâu sản
nghiệp cũ sẽ phải sang tay cho người khác biết làm ăn hơn. Cho nên nếu nghiên
cứu kỹ địa bạ ta sẽ thấy ở mảnh đất này ngày xưa “khơng ai giàu ba họ, khơng ai
khó ba đời”, tuy họ nào và đời nào cũng có những người khơng đất cắm dùi và
một số ít người có ruộng thẳng cánh cị bay.
2. Ruộng đất tư phân phối khơng đều
Xưa nay và ở đâu cũng vậy, khơng thể có sự đồng đều trong sở hữu ruộng
đất. Tuy nhiên, ở Bình Dương xưa có đặc điểm nổi bật là người có ít ruộng đất
nhất gần như khơng đủ “chỗ căm dùi”, cịn đại điền chủ thì ruộng đất “thẳng
cánh cị bay”., theo đúng nghĩa đen.
Trước khi phân tích nhiều mặt liên quan đến tư điền tư thổ, xin dẫn chứng
sau đây một số trường hợp điển hình.
- Thơn Bình Khánh ở xứ Xồi Rạp thuộc tổng Bình Trị Thượng, huyện
Bình Dương (nay là một xã lớn vẫn giữ tên cũ của huyện Cần Giờ, thành phố Hồ
Chí Minh) có một sở sơn điền rộng 61.7.7.5 với chủ điền duy nhất là Trần Văn

Đạo. Thôn trưởng cũng là Trần Văn Đạo. Hai dịch mục là Nguyên Văn Thọ và
Phạm Văn Nhân cùng điểm chỉ trong địa bạ hồn tồn khơng có ruộng đất.
- Thơn Bình Quới Tây thuộc tổng Bình Trị Thượng (Gị Vấp nay) có


239.4.6.0 sơn điền, chia ra:
+ 31 chủ phân canh 151.9.9.0
+ 7 chủ phụ canh 87.4.12.0
- Thơn Bình Khánh cũng thuộc tổng Bình Trị Thượng (Quận 8, TP.HCM
nay) có 54.6.7.5 sơn điền do 2 chủ ngồi thơn phụ canh. Thơn trưởng và hai dịch
mục có tên trong địa bạ đều vơ sản.
- Huyện Bình Dương có địa bàn nằm trên tỉnh Tây Ninh và TP.HCM ngày
nay (trừ huyện Thủ Đức xưa thuộc tỉnh Biên Hịa) tuy có số ruộng đất ít ỏi, song
đã đơ thị hóa khá đậm, dân chúng tập trung đông làm thương nghiệp, công
nghiệp và các dịch vụ khác. Sưu tập địa bạ huyện này gồm 122 quyển, được
trích thuật đủ chi tiết về chủ điền và diện tích ruộng đất của họ. Trong phần
thống kê huyện Bình Dương, có các danh mục sau đây :
+ Danh sách 1.207 chủ điền và dịch mục (gồm 1.125 chủ điền kể cả dịch
mục hữu sản và 272 dịch mục vô sản) xếp theo thứ tự ABC của 45 họ.
+ Danh sách chủ điền và dịch mục, xếp theo đơn vị hành chính.
+ Danh sách 368 dịch mục của cả huyện, gồm 272 người khơng có ruộng
đất và 96 người hữu sản.
Dựa trên những số liệu này, chúng ta thấy rằng :
- Từ 200 năm qua, Bình Dương xưa đã được đơ thị hóa khá mạnh.
Tổng Bình Trị Trung của huyện Bình Dương (nay là Quận I , TP.HCM) có
20 thơn và phường, với diện tích gần 300 mẫu và thực canh chưađược 30 mẫu,
cịn lại tồn là dân cư thổ và đất phố thị (Bến Nghé).
- Huyện Bình Dương với diện tích 3.193 mẫu, ngồi tổng đơ thị hóa nói
trên, thì đều thuộc vùng sản xuất tiểu nơng.
- Xã thơn Bình Dương khơng khép kín : hầu như làng nào cũng có chủ

điền là người ngồi xã thơn có ruộng đất phụ canh. Số này không nhiều và phải
chịu “lệ làng” khá nặng nề, ngoài việc chịu thuế má theo đúng “phép nước”. Có
lẽ vì Bình Dương là đất mới, nên việc cư trú và sở hữu đất đai rất tự do. Thông
thường 1 phần 3 chủ điền là phụ canh, số đó có khi lên tới một nửa, thậm chí
chiếm hết ruộng đất của làng tại sở.


Thí dụ làng Bình Quới Tây nêu trên có 31 chủ phân canh sở hữu 151.9.9.0
ruộng đất và 7 chủ phụ canh sở hữu 87.4.12.0 ruộng đất, tức 18,42% số chủ và
chiếm 36,50% số ruộng đất.


Sự phân bố sở hữu ruộng đất tư của huyện Bình Dương

60
50.91
50
40

32.62

30

23.45
18.32

20
10

8.56

5.58

21.8

20.4
10.45

4.92

2.46

0.53

20-50m

50-70m

0
<1m

1-5m

5-10m

10-20m

3. Mức độ tư hữu: tổng hợp tất cả số liệu tư điền, tư thổ cả huyện có 1207
chủ sở hữu với tổng diện tích là 2954.3.0.7. Như vậy, bình quân sở hữu tư điền
thổ là 2,45 mẫu / người. Đây là mức sở hữu nhỏ.

4. Tỷ lệ công điền, công thổ thấp hơn tư điền, tư thổ rất nhiều.
Đến năm 1836, triều đình Huế quyết định lập địa bạ cho Nam Kỳ Lục
Tỉnh, nói là để tránh những “án kiện tranh giành đất đai”, những cường hào bá
chiếm. Trong khi tiến hành đo đạc và trước bạ, hầu như các quan kinh phái
muốn đôn thêm một số ruộng đất càng nhiều càng tốt vào hạng công điền thổ, vì
trước đó hạng này chưa được chính thức thiết lập, tuy nhiên chỉ đạt được một
phần kết quả. Ruộng đất cơng ít hơn ruộng đất tư rất nhiều (ruộng đất tư của
huyện Bình Dương chiếm 69,87% tổng diện tích ruộng đất tồn huyện). Đó
cũng là thể hiện bối cảnh chung của toàn tỉnh Gia Định đầu thế kỷ XIX (ruộng
đất tư chiếm 91,97% tổng diện tích ruộng đất). Chỉ đến năm Minh Mệnh 20
(1839), khi nhà nước thực hiện chính sách qn điền thì số ruộng tư sung cơng
nhiều khiến tỷ lệ diện tích cơng điền, cơng thổ tăng lên.
5. Trong đời sống làng xã Việt Nam thời phong kiến, đội ngũ chức sắc
thường đóng vai trị rất quan trọng. Nhưng qua địa bạ này, chính quyền ở đây
nửa đầu thế kỷ XIX không phải đều nằm trong tay những người giàu có nhất.