Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện đồng hỷ giai đoạn 2011 2013

LỜI CẢM ƠN
Đợt thực tập vừa qua là khoảng thời gian tuy ngắn ngủi nhưng lại có ý
nghĩa vô cùng quan trọng đói với em. Đây là khoảng thời gian giúp cho em nói
riêng và sinh viên chúng em nói chung để trải nghiệm được những gì đã được
học trên ghế nhà trường , thầy cô, bạn bè vào thực tế. Hơn thế nữa đây còn là
khoảng thời gian cho sinh viên chúng em tích lũy được những kiến thức quý báu
ở thực tế,tạo hành trang vững chắc cho sinh viên chúng em sau khi ra trường có
thể làm tốt những công việc được giao. Được sự nhất trí của Ban giám hiệu nhà
trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lí tài nguyên
,em đã được thực tập tài Phòng Tài Nguyên và Môi trường huyện Đồng Hỷ -
Tỉnh Thái Nguyên từ ngày 20/1/2014-30/4/2014 về đề tài “Đánh giá công tác
chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011-2013”
Để đạt được kết quả như ngày hôm nay là do sự giúp đỡ của Ban giám
hiệu nhà trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản
lí tài nguyên, các thầy cô giáo trong khoa, đặc biệt là thầy giáo Nguyễn Ngọc
Anh cùng với sự phấn đấu của bản thân.
Nhân dịp này cho phép em được gửi lời cảm ơn sâu sắc và chân thành
nhất tới Ban giám hiệu nhà trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, Ban chủ
nhiệm khoa Tài nguyên và Môi trường,các thầy cô giáo trong khoa thầy giáo
Nguyễn Ngọc Anh đã giúp đỡ em hoàn thành khóa luận.
Em cũng xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện
Đồng Hỷ, Tỉnh Thái Nguyên cùng toàn thể các cán bộ công viên chức đang
làm tại Ủy Ban Nhân dân huyện Đồng Hỷ đã tạo điều kiện và giúp đỡ em
trong suốt thòi gian thực tập qua.
Mặc dù bản thân đã nỗ lực phấn đấu nhưng không tránh khỏi những sai
sót, em rất mong những lời góp ý quý báu từ thầy cô và bạn bè.
Em xin chân thành cảm ơn !
Đồng Hỷ,ngày 26 tháng 4 năm 2014
Sinh Viên
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế của huyện Đồng Hỷ

giai đoạn 2011 - 2013 27
Bảng 4.2: Một số chỉ tiêu phản ánh mức thu nhập của người dân trên
địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011 - 2013 28
Bảng 4.3: Hiện trạng sử dụng đất huyện Đồng Hỷ năm 2013 31
Bảng 4.4: Biến động diện tích theo mục đích sử dụng năm 2012
so với năm 2013 33
Bảng 4.5: Kết quả chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ 34
Bảng 4.6: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011-201336
Bảng 4.7. Kết quả cho thuê QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ
giai đoạn 2011-2013 38
Bảng 4.8. Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011-2013 40
Bảng 4.9. Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011-2013 41
Bảng 4.10. Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011-
2013 42
Bảng 4.11. Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011 - 2013 theo
số trường hợp 44
Bảng 4.12. Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011 –
2013 theo diện tích 46
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 4.1. Biểu đồ cơ cấu đất đai năm 2013 của huyện Đồng Hỷ 32
Hình 4.2 Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011 -
2013 theo số trường hợp 45
Hình 4.3. Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ trong giai đoạn
2011- 2013 theo dện tích 46
LỜI CẢM ƠN 1
DANH MỤC CÁC BẢNG 2
DANH MỤC CÁC HÌNH 3
Từ, cụm từ 7
Nghĩa của từ, cụm từ 7
QSDĐ 7

Quyền sử dụng đất 7
UBND 7
Ủy ban nhân dân 7
MỤC LỤC 8
Phần 1
MỞ ĐẦU 1
1.1. Đặt vấn đề 1
1.2.Mục đích của đề tài 2
1.3. Mục tiêu của đề tài 2
1.4. Ý nghĩa của đề tài 2
Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3
2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 3
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài 3
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài 4
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài 5
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 6
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 6
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 10
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo
cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn 14
2.3. Sơ lược về tình hình chuyển QSDĐ của huyện Đồng Hỷ 22
Phần 3
ĐỐI TƯỢNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 23
3.1.1.Đối tượng nghiên cứu 23
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 23
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành 23
3.3. Nội dung nghiên cứu và phương pháp tổng hợp số liệu 23
3.3.1. Nội dung nghiên cứu 23

3.3.2. Phương pháp tổng hợp phân tích số liệu 23
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 24
4.1.Tình hình cơ bản của huyện Đồng hỷ 24
4.1.1 Điều kiện tư nhiên của huyện Đồng Hỷ 24
4.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội 26
Bảng 4.1: Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế của huyện Đồng Hỷ
giai đoạn 2011 - 2013 27
Bảng 4.2: Một số chỉ tiêu phản ánh mức thu nhập của người dân trên
địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011 - 2013 28
4.1.3. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai tại huyện Đồng
Hỷ 30
Bảng 4.3: Hiện trạng sử dụng đất huyện Đồng Hỷ năm 2013 31
Hình 4.1. Biểu đồ cơ cấu đất đai năm 2013 của huyện Đồng Hỷ 32
Bảng 4.4: Biến động diện tích theo mục đích sử dụng năm 2012
so với năm 2013 33
4.2. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011-
2013 34
4.2.1.Đánh giá công tác chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn Đồng Hỷ giai
đoạn 2011-2013 34
Bảng 4.5: Kết quả chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ 34
4.2.2.Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn Đồng Hỷ giai
đoạn 2011-2013 35
Bảng 4.6: Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ
giai đoạn 2011-2013 36
4.2.3.Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại QSDĐ trên địa bàn Đồng
Hỷ giai đoạn 2011-2013 38
Bảng 4.7. Kết quả cho thuê QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ
giai đoạn 2011-2013 38
4.2.4.Đánh giá công tác tặng cho QSDĐ trên địa bàn Đồng Hỷ giai đoạn
2011-2013 39

Bảng 4.8. Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn
2011-2013 40
4.2.5. Đánh giá công tác thừa kế QSDĐ trên địa bàn Đồng Hỷ giai đoạn
2011-2013 41
Bảng 4.9. Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn
2011-2013 41
4.2.6.Đánh giá công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn Đồng
Hỷ giai đoạn 2011-2013 42
Bảng 4.10. Kết quả thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng
Hỷ giai đoạn 2011-2013 42
4.2.7. Đánh giá công tác bảo lãnh QSDĐ trên địa bàn Đồng Hỷ giai đoạn
2011-2013 43
4.2.8. Đánh giá công tác góp vốn bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn Đồng
Hỷ giai đoạn 2011-2013 43
4.2.9 Tổng hợp và đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển
QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011 - 2013 44
Bảng 4.11. Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên huyện Đồng Hỷ giai
đoạn 2011 - 2013 theo số trường hợp 44
Hình 4.2 Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ
giai đoạn 2011 - 2013 theo số trường hợp 45
Bảng 4.12. Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng
Hỷ giai đoạn 2011 – 2013 theo diện tích 46
Hình 4.3. Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ
trong giai đoạn 2011- 2013 theo dện tích 46
4.3. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác chuyển
QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ 47
4.3.1. Thuận lợi 47
4.3.2. Khó khăn 48
4.3.3.Giải pháp khắc phục 48
Phần 5

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 49
5.1. KẾT LUẬN 49
5.2. ĐỀ NGHỊ 49
TÀI LIỆU THAM KHẢO 51
Từ, cụm từ Nghĩa của từ, cụm từ
QSDĐ Quyền sử dụng đất
UBND Ủy ban nhân dân
MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN 1
DANH MỤC CÁC BẢNG 2
DANH MỤC CÁC HÌNH 3
MỤC LỤC 8
Phần 1
MỞ ĐẦU 1
1.1. Đặt vấn đề 1
1.2.Mục đích của đề tài 2
1.3. Mục tiêu của đề tài 2
1.4. Ý nghĩa của đề tài 2
Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3
2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 3
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài 3
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài 4
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài 5
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 6
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 6
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 10
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo cơ
chế một cửa tại xã, phường, thị trấn 14
2.3. Sơ lược về tình hình chuyển QSDĐ của huyện Đồng Hỷ 22

Phần 3
ĐỐI TƯỢNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 23
3.1.1.Đối tượng nghiên cứu 23
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu 23
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành 23
3.3. Nội dung nghiên cứu và phương pháp tổng hợp số liệu 23
3.3.1. Nội dung nghiên cứu 23
3.3.2. Phương pháp tổng hợp phân tích số liệu 23
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 24
4.1.Tình hình cơ bản của huyện Đồng hỷ 24
4.1.1 Điều kiện tư nhiên của huyện Đồng Hỷ 24
4.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội 26
4.1.3. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai tại huyện Đồng Hỷ
30
4.2. Đánh giá công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai
đoạn 2011-2013 34
4.2.1.Đánh giá công tác chuyển đổi QSDĐ trên địa bàn Đồng Hỷ giai đoạn
2011-2013 34
4.2.2.Đánh giá công tác chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn Đồng Hỷ giai
đoạn 2011-2013 35
4.2.3.Đánh giá công tác cho thuê, cho thuê lại QSDĐ trên địa bàn Đồng Hỷ
giai đoạn 2011-2013 38
4.2.4.Đánh giá công tác tặng cho QSDĐ trên địa bàn Đồng Hỷ giai đoạn
2011-2013 39
4.2.5. Đánh giá công tác thừa kế QSDĐ trên địa bàn Đồng Hỷ giai đoạn 2011-
2013 41
4.2.6.Đánh giá công tác thế chấp bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn Đồng Hỷ
giai đoạn 2011-2013 42
4.2.7. Đánh giá công tác bảo lãnh QSDĐ trên địa bàn Đồng Hỷ giai đoạn

2011-2013 43
4.2.8. Đánh giá công tác góp vốn bằng giá trị QSDĐ trên địa bàn Đồng Hỷ
giai đoạn 2011-2013 43
4.2.9 Tổng hợp và đánh giá kết quả thực hiện các hình thức chuyển QSDĐ
trên địa bàn huyện Đồng Hỷ giai đoạn 2011 - 2013 44
4.3. Thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nhằm thực hiện tốt công tác
chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Đồng Hỷ 47
4.3.1. Thuận lợi 47
4.3.2. Khó khăn 48
4.3.3.Giải pháp khắc phục 48
Phần 5
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 49
5.1. KẾT LUẬN 49
5.2. ĐỀ NGHỊ 49
TÀI LIỆU THAM KHẢO 51
Phần 1
MỞ ĐẦU
1.1. Đặt vấn đề
Đất đai được xác định là tài sản vô giá của thiên nhiên nói chung và của
con người chúng ta nói chung, là tư liệu quan trọng và đặc biệt trong sản
xuất,là địa bàn phân bố dân cư, các nghành kinh tế, là bộ phận của mỗi quốc
gia, là nhân tố quan trọng bậc nhất trong môi trường sống.
Đất đai có giá trị đáng giá như vậy nên con người luôn muốn tác động
lên nó thường xuyên theo chiều hướng tích cực để tạo ra những giá trị về vật
chất, tinh thần để phục vụ đời sống cho con người. Sự chuyển dịch đất đai từ
chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là 1 quy luật tất yếu. Luật đất
đai 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất, mở ra thời kì mới tạo ra điều
kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị
trường. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của các mối quan hệ xã hội không
ngừng biến động trên nền kinh tế thị trường,các quy định pháp luật này tỏ ra

không thật phù hợp và còn nhiều bất cập. Luật đất đai 1993 đã được Quốc
Hội sửa đổi, bổ sung vào năm 1998-2001. Mặc dù vậy các văn bản này vẫn
chưa được phù hợp với nhu cầu điều chỉnh các qua hệ chuyển quyền sử dụng
đất. Ngày 26/1/2003, quốc hội thông qua luật đất đai mới với nhiều điểm
mới,tiến bộ hơn so với Luật đất đai năm 1993, trong đó các quy định về
chuyển quyền sử dụng đất cũng có nhiều điểm mới.
Chuyển QSDĐ là việc nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành
vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập cho quyền sử dụng
cho chủ thể mới. Chuyển quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2003 bao gồm
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho,thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Huyện Đồng Hỷ của tỉnh Thái Nguyên trong những năm qua, đặc biệt
là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhà nước đại
diện chủ sở hữu và chủ dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt được
nhiều thành tích đáng kể xong vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá
trình Luật đất đai. Do đó, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong
1
công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền
lợi như nghĩa vụ của Nhà nước và chủ sở hữu trong quá trình quản lý và sử
dụng đất đai 1 cách hiệu quả nhất.
Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám
hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, trường Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo ThS. Nguyễn Ngọc
Anh, em đã thực hiện về đề tài “ Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất
trên địa bàn huyện Đồng Hỷ - tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2011 - 2013”
1.2.Mục đích của đề tài
Đánh giá tình hình chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đồng
Hỷ -Tỉnh Thái Nguyên.
Đề xuất giải pháp để đẩy nhanh tiến độ phục vụ công tác chuyển QSDĐ.
1.3. Mục tiêu của đề tài

Xem xét tình trạng thực tế của từng hình thức chuyển QSDĐ trên
huyện Đồng hỷ giai đoạn 2011-2013.
Xác định được những thuận lợi và khó khăn của công tác chuyển
QSDĐ và đề xuất hướng giải quyết những khó khăn đó.
Số liệu thu thập phải đầy đủ khách quan, chính xác và trung thực.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học: Giúp sinh viên vận
dụng được những kiến thức đã học vào thực tế.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển QSDĐ sẽ giúp
sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương, từ
đó có thể đưa ra nhưng giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn
thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
2
Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
- Hiến pháp 1992;
- Luật Đất đai 2003;
- Bộ luật Dân Sự 2005;
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật đất đai 2003;
- Thông tư 23/2006/TT-BTC của Bộ tài chính về việc hướng dẫn xác
định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có
nguồn gốc ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi
hành Luật Đất đai;
- Thông tư 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18 tháng 11 năm 2011
của Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn đăng ký
thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
- Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của Bộ tư pháp và

Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của
Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ tư
pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo
lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất;
- Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của
Bộ tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng,
chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất;
- Thông tư 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi Trường về
việc hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP
ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003;
- Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi Trường về
việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;
- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ
Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng
12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;
3
- Quyết định số 93/2007/TTCP ngày 22/6/2007 của Thủ tướng Chính
phủ về việc ban hành quy chế thực hiện theo cơ chế “ Một cửa liên thông” tại
cơ quan hành chính nhà nước tại địa phương.
- Quyết định số 140/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc ban hành mức thu nộp,quản lý và sử dụng phí thẩm định cấp
QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;
- Quyết định số 141/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh Thái
Nguyên về việc ban hành mức thu nộp , quản lý và sử dụng lệ phí địa chính
trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ;
Tài liệu hướng dẫn số 1748/HĐ-STNMT ngày 18/09/2007 của Sở Tài
nguyên và Môi trường về việc thực hiện thủ tục hành chính về đất đai theo cơ
chế “một cửa” tại cấp huyện , cấp xã trên địa bàn tỉnh.
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất

đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến
động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai năm 1987 Nhà nước đã
quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho
phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như
bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh
sự quản lý của Nhà nước.
Đến Luật Đất đai năm 1993 Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối
quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và
coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền
chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSĐĐ, các quyền
này được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy, Luật Đất đai 1993
đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình
thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp.
Sau 10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công
tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế
Việt Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng
4
bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước
trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá. Để khắc phục những tồn tại của
Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về
đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI thông qua Luật Đất đai 2003.
Đến Luật Đất đai 2003 Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được
chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993
nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc
chuyển quyền dưới hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá
trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép

chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau:
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;
- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển
quyền sử dụng;
- Đất đang có tranh chấp;
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam đang dần đổi mới với xu
thế hiện đại hóa đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày
càng sôi động. Vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như
công tác quản lý hành chính nhà nước về đất đai là một yếu tố khách quan
nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu
ngày càng cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội.
Huyện Đồng Hỷ có vị trí khá thuận lợi, nằm sát trung tâm thành phố
Thái Nguyên và các khu công nghiệp lớn của tỉnh, với hệ thông giao thông
đường bộ khá phát triển (Quốc lộ 1B, tỉnh lộ 269 nối huyện với các tỉnh Lạng
Sơn, Bắc Giang ), tạo điều kiện thuận lợi cho Đồng Hỷ trong việc giao lưu
kinh tế, văn hoá, xã hội cũng như việc tiếp cận các thành tựu khoa học, kỹ
thuật và góp phần thu hút vốn đầu tư của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài
nước. Đó chính là động lực để Đồng Hỷ có thể phát triển kinh tế đa dạng với
các ngành: Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch
và nông lâm nghiệp huyện Đồng Hỷ là nơi dân cư đông đúc có nhiều thuận lợi.
5
Vì vậy đất đai của huyện cũng trở nên có giá trị hơn, nhu cầu đất sử dụng cho
các mục đích về an ninh quốc phòng, cho phát triển các ngành cũng tăng
nhanh chóng. Chính nhu cầu thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành vấn
đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các ngành nhất
là cơ quan quản lý đất đai ở địa phương. Thực tế cho thấy rằng trong thời gian
qua, kể từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lý
chặt chẽ cho việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung
quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ

về đất đai. Các cấp lãnh đạo UBND huyện Đồng Hỷ cùng các ngành liên quan
đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm
đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại đại phương, từ đó góp phần vào sự
nghiệp phát triển kinh tế - xã hội nói chung cũng như sự phát triển thị trường
đất đai nói riêng.
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó
là: chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại; thừa kế; tặng cho
QSDĐ; thế chấp; bảo lãnh; góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
* Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc
chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất”
giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất
cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh múm, phân tán đất đai hiện nay.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông
nghiệp phải là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi (Điều
99 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP và khoản 2 Điều 113 Luật Đất đai 2003).
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao
đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho
quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi quyền sử
dụng đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã,
phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp (Điều 102 Nghị định
số 181/2004/NĐ-CP).
6
- Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp theo
chủ trương chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập
từ việc chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính (Điều 102
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP). (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [13]
* Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của
việc chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho
người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất
phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng
với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí
đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Hiện nay, Luật Đất đai 2003 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng
đất rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện nêu ở Điều 106 Luật Đất đai 2003.
- Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trừ các trường hợp qui định tại Điều 103 Nghị định số
181/2004/NĐ-CP như sau:
+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận
tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép
chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
+ Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình,
cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.
+ Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được
nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho
quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân
khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu
không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [13]
7
* Quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất

nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong
một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử
dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà
người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai
1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của
Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì
không cấm việc này. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [13]
* Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại
quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.
Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất có
giá trị và cho phép người sử dụng được chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi
theo quy định của pháp luật. Từ đó, quyền sử dụng đất được coi như một tài
sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền
này chủ yếu tuân theo quy định của Bộ luật Dân sự về để thừa kế. Dưới đây là
một vài quy định cơ bản về thừa kế.
- Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người
đã mất mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phải căn cứ vào di chúc mà chia;
- Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì
chia theo di chúc;
- Nếu không có di chúc thì hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần
nào không hợp pháp thì chỉ chia những phần không hợp pháp theo pháp luật;
- Chia theo pháp luật là chia theo 3 hàng thừa kế, người trong cùng một
hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không còn người nào hàng trước thì
những người ở hàng sau mới được hưởng;
- Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con

nuôi của người đã chết;
8
- Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột,
em ruột của người đã chết;
- Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột,
cô ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác
ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [13]
* Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất
cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không
thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm
huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này.
Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền không phải
là mới nhưng trước đây không có quy định trong Luật Đất đai nên khi thực
tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng các quy định của hình thức thừa kế sang để
thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển quyền sử dụng đất mà
người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi
dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những
trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền
hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này.
(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [13]
* Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất
Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử
dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế
hoặc cá nhân nào đó theo qui định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu
hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. Vì vậy, người ta còn
gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời.
Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng chỉ quy
định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại

Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì
phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được
phép hoạt động tại Việt Nam.
Thế chấp quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng là một quy định đã
giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau:
9
- Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình và cá nhân được vay vốn để
phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.
- Tạo cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế cho ngân hàng và tổ chức tín dụng
cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi
của họ. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [13]
* Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Tương tự như quyền thế chấp quyền sử dụng đất, quyền bảo lãnh bằng
giá trị quyền sử dụng đất là quyền mà người sử dụng đất sử dụng giá trị quyền
sử dụng đất của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hay mua chịu
hàng hoá khi chưa có tiền trả ngay. Do đó, những quy định về quyền bảo lãnh
tương tự như quyền thế chấp. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [13]
* Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng
đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự
đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp
này có thể xẩy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể
góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc
theo thoả thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển. Đồng thời,
các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức
mạnh tổng hợp dễ dàng nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất,
kinh doanh nói chung. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [13]
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất
* Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất

Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền
muốn thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo 4 điều
kiện quy định tại Điều 106 Luật Đất đai 2003 như sau:
1- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
2- Đất không có tranh chấp;
3- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
4- Trong thời hạn sử dụng đất. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [13]
10
* Thời điểm được thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình
cũng được quy định tại Điều 98 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
1- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật về đất
đai đối với đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép
chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất được quy định như sau:
- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện
nghĩa vụ tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được
thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ
tài chính theo quy định của pháp luật;
- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
quyết định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ
tài chính thì được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có
quyết định đó;
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài
chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì
được thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao
đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, ký hợp đồng thuê đất.
2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,

bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất
đai đối với đất nông nghiệp do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất
được xác định từ khi quyết định giao đất có hiệu lực thi hành.
3- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối
với đất chuyển hình thức thuê đất sang hình thức giao đất được xác định từ
khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
4- Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp,
11
bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất
đai đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài chính theo qui định của pháp
luật được xác định từ khi có quyết định giao đất, ký hợp đồng thuê đất.
5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và
cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện như sau: Tổ chức
kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân
nước ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để
bán hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện
tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt;
trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép
chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án
thành phần của dự án đầu tư được xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng
quyền sử dụng đất dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở (Điều 101
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP). (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [13]
* Một số quy định về nhận chuyển quyền
Điều 99 Nghị Định 181/ 2004 quy định về người nhận QSDĐ
1) Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:
a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận QSDĐ nông nghiệp thông qua
chuyển đổi QSDĐ quy định tại khoản 2 điều 114 của Luật Đất đai và điều

102 của nghị định này;
b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển QSDĐ
thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ trường hợp quy định tại điều 103
của nghị định này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận QSDĐ
thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghệ cao, khu kinh tế;
c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ
thông qua nhận tặng cho QSDĐ theo quy định tại điểm c khoản 2 điều 101 và
khoản 6 điều 113 của Luật Đất đai năm 2003 trừ trường hợp được quy định
tại điều 103 của Nghị định này;
d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận QSDĐ
thông qua nhận thừa kế QSDĐ;
e) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp quy định
tại Điều 121 của Luật Đất đai năm 2003 được nhận QSDĐ thông qua mua nhà
ở, nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với QSDĐ ở;
12
f) Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua góp
vốn bằng giá trị QSDĐ được nhận QSDĐ từ người tham gia góp vốn;
g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người
Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước giao đất;
h) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài được nhận QSDĐ thông
qua việc nhà nước cho thuê đất;
i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất
đang được sử dụng ổn định;
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài được nhận QSDĐ theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai được
UBND cấp có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp,
bảo lãnh để xử lý nợ, quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm

quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định
hoặc bản án của toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành
án; văn bản công nhận kết quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản
về chia tách QSDĐ phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm
người có chung QSDĐ;
l) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách
hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn
bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật
được nhận QSDĐ từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập.
2)Người nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích
đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất.
3)Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng
ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp được quy định
tại khoản 3 và 4 Điều 103 và 104 của nghị định này.
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh và tại địa
phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và 2 Điều 103 của Nghị định này.
13
Người nhận chuyển nhượng QSDĐ quy định tại điều này được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc vào điều kiện nơi đăng ký
hộ khẩu, nơi đăng ký kinh doanh.”
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo
cơ chế một cửa tại xã, phường, thị trấn
2.2.3.1. Trình tự, thủ tục chuyển đổi QSDĐ đất nông nghiệp của hộ gia đình,
cá nhân
* Trường hợp chuyển đổi theo chủ trương chung về “dồn điền đổi thửa” thì
thực hiện theo quy định sau:
a) Các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thoả thuận với
nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; nộp
văn bản thoả thuận kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một
trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5

Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có)
b) Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập phương án chuyển đổi
quyền sử dụng đất nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm
cả tiến độ thời gian thực hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài
nguyên và Môi trường;
c) Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án
và chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc để chuẩn bị hồ
sơ địa chính;
d) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích lục bản
đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính,
trích sao hồ sơ địa chính và gửi đến Phòng Tài nguyên và Môi trường;
đ) Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và
trình Uỷ ban nhân dân cùng cấp quyết định;
e) Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách
nhiệm xem xét, ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các thửa đất
chuyển đổi và gửi cho Phòng Tài nguyên và Môi trường.
* Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa hai hộ gia đình, cá
nhân được thực hiện như sau:
14
a) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển đổi quyền sử dụng đất nông
nghiệp nộp một (01) bộ hồ sơ gồm hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng
đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có).
b) Trong thời hạn không quá hai (02) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ
sơ hợp lệ, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường;
c) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ
hồ sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích
sao hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thực
hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải

cấp mới giấy chứng nhận. (Điều 147 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP)
2.2.3.2. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế QSDĐ; quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
* Quy định về hồ sơ
Hồ sơ lập thành 01 bộ, gồm:
1. Một trong các loại giấy tờ sau:
- Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, hợp đồng chuyển nhượng quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (đã công chứng theo quy định) đối với
trường hợp chuyển nhượng.
- Văn bản cam kết tặng cho (hợp đồng tặng cho) QSDĐ; quyền sở hữu
nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đối với trường
hợp tặng cho.
- Di chúc hoặc văn bản phân chia thừa kế; bản án quyết định giải quyết
tranh chấp về thừa kế QSDĐ và tài sản gắn liền với đất của Toà án nhân dân
đã có hiệu lực pháp luật hoặc đơn đề nghị của người nhận thừa kế đối với
trường hợp người nhận thừa kế là người duy nhất.
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hoặc
một trong các loại giấy tờ về QSDĐ và tài sản gắn liền với đất quy định tại điểm
1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai 2003 (các loại giấy tờ còn hiệu lực giao dịch
đến ngày 31/12/2010); Giấy chứng nhận hoặc các loại giấy tờ liên quan đến
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. (UBND Đồng Hỷ,2013) [6]
15