Tải bản đầy đủ (.pdf) (109 trang)

Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố cẩm phả, tỉnh quảng ninh giai đoạn 2011 2015

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (3.56 MB, 109 trang )

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ THANH THẢO

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ,
TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2011 - 2015

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên – 2016


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ THANH THẢO

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ,
TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2011 - 2015
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: GS. TS. Nguyễn Thế Đặng

Thái Nguyên – 2016



i
LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thanh Thảo


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu tại trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên, tôi luôn nhận được sự quan tâm dạy dỗ và chỉ bảo ân cần của các thầy
giáo, cô giáo, sự ủng hộ và giúp đỡ nhiệt tình của các bạn đồng nghiệp, sự động
viên kịp thời của gia đình và người thân đã giúp tôi vượt qua những trở ngại và khó
khăn để hoàn thành chương trình đào tạo Thạc sỹ Chuyên ngành: Quản lý đất đai.
Nhân dịp này, tôi xin được bày tỏ sự chân thành cảm ơn tới GS.TS.
Nguyễn Thế Đặng - Giảng viên Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã
hướng dẫn khoa học và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực
hiện luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu nhà trường, Phòng Đào tạo, Khoa
Quản lý Tài nguyên, các giáo sư, tiến sĩ hợp tác giảng dạy tại Trường Đại học Nông
lâm Thái Nguyên.
Xin cảm ơn UBND thành phố Cẩm Phả, Phòng Tài nguyên và Môi trường
thành phố và cán bộ công nhân viên, người dân trên địa bàn thành phố đã giúp đỡ
tôi trong việc điều tra nghiên cứu thực tế để hoàn thành luận văn này.
Trong quá trình nghiên cứu thực hiện luận văn, do điều kiện hạn chế về thời
gian, nhân lực và những khó khăn khách quan nên không tránh khỏi những thiếu

sót. Tôi mong muốn nhận được những ý kiến đóng góp quý báu của các thầy, cô
giáo, các nhà khoa học và bạn bè đồng nghiệp để luận văn được hoàn thiện hơn.
Xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thanh Thảo


iii

MỤC LỤC
Trang
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ....................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG....................................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ....................................................................................... viii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ...........................................................................2
2.1. Mục tiêu tổng quát .......................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể ............................................................................................2
3. Ý nghĩa của đề tài ...............................................................................................3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..................................................................4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ................................................................................4
1.1.1. Tổng quan thị trường đất đai ....................................................................4
1.2. Khái quát về giá đất .........................................................................................9
1.2.1. Khái quát chung về giá đất .......................................................................9

1.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất .........................................................10
1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ..........................................................12
1.2.4. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất .................................................14
1.2.5. Các phương pháp định giá đất ................................................................17
1.2.6. Vai trò của định giá đất và quản lý nhà nước về giá đất ........................19
1.3. Những kết quả nghiên cứu về giá đất trên Thế giới và Việt Nam .................21
1.3.1. Công tác định giá đất trên Thế giới và Việt Nam...................................21
1.3.2. Tình hình biến động giá đất trên Thế giới và Việt Nam ........................23
CHƯƠNG 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................28
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................................28
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .............................................................................28


iv

2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................28
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu .................................................................28
2.3. Nội dung nghiên cứu......................................................................................28
2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của thành
phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011 - 2015 ...................................28
2.3.2. Khái quát thực trạng giá đất ở tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh
giai đoạn 2011 - 2015 .......................................................................................28
2.3.3. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Cẩm Phả,
tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011 - 2015 ...........................................................29
2.3.4. Một số khó khăn, hạn chế của thị trường đất đai tại thành phố Cẩm Phả,
tỉnh Quảng Ninh ...............................................................................................29
2.3.5. Đề xuất định hướng một số giải pháp cho quản lý giá đất ở tại thành phố
Cẩm Phả ............................................................................................................29
2.4. Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................29
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp .........................29

2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ......................................................29
2.4.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp .......................................................30
2.4.4. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu, so sánh, tổng hợp, phân tích .......30
2.4.5. Phương pháp so sánh, tổng hợp, phân tích .............................................30
2.4.6. Phương pháp chuyên gia ........................................................................30
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ..............................31
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và thực trạng sử dụng đất của thành phố
Cẩm Phả giai đoạn 2011-2015 ..............................................................................31
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ..................................................................................31
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội .....................................................33
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Cẩm Phả ...........................................35
3.2. Khái quát thực trạng giá đất ở tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai
đoạn 2011 - 2015 ..................................................................................................38
3.2.1. Tình hình biến động giá đất ở theo qui định của nhà nước trên địa bàn
thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011 - 2015.......................................................38


v
3.2.2. Tình hình giá đất ở trên thị trường của thành phố Cẩm Phả giai đoạn
2011 - 2015 ......................................................................................................53
3.2.3. So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá đất ở trên thị
trường tại thành phố Cẩm Phả giai đoạn 2011 - 2015 ......................................72
3.3. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Cẩm Phả giai
đoạn 2011-2015 ....................................................................................................84
3.3.1. Vị trí thửa đất ..........................................................................................84
3.3.2. Đặc điểm của thửa đất ............................................................................87
3.3.3. Cơ sở hạ tầng ..........................................................................................88
3.3.4. Một số yếu tố ảnh hưởng khác ...............................................................88
3.4. Một số khó khăn, hạn chế của thị trường đất đai tại thành phố Cẩm Phả .....89
3.5. Đề xuất định hướng một số giải pháp cho quản lý giá đất ở tại thành phố

Cẩm Phả ................................................................................................................90
3.5.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật .........................................................90
3.5.2. Giải pháp về tổ chức bộ máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực ..........91
3.5.3. Giải pháp về công nghệ, kỹ thuật ...........................................................91
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................92
1. Kết luận .............................................................................................................92
2. Kiến nghị...........................................................................................................93
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................94
PHỤ LỤC


vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
STT

TÊN ĐẦY ĐỦ

TÊN VIẾT TẮT

1

BĐS

Bất động sản

2

BTC


Bộ tài chính

3

BTNMT

Bộ Tài nguyên & Môi trường

4

CP

Chính phủ

5

GPMB

Giải phóng mặt bằng

6

GS

Giáo sư

7

GDP


Thu nhập bình quân đầu người

8

HĐND

Hội đồng nhân dân

9

KH

Kế hoạch

10

MN

Mầm non

11



Nghị định

12

NXB


Nhà xuất bản

13

PTTH

Phổ thông trung học

14



Quyết định

15

QH

Quốc hội

16

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

17

SXKD


Sản xuất kinh doanh

18

THCS

Trung học cơ sở

19

TH

Tiểu học

20

TS

Tiến sĩ

21

TT

Thông tư

22

TNHH


Trách nhiệm hữu hạn

23

TB

Trung bình

24

TW

Trung ương

25

UBND

Ủy ban nhân dân

26

XHCN

Xã hội chủ nghĩa


i
LỜI CAM ĐOAN
- Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là

trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thanh Thảo


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 1.1. Hàn Quốc ..................................................................................................26
Hình 3.1. Bản đồ hành chính thành phố Cẩm Phả ....................................................32
Hình 3.2. Cơ cấu sử dụng đất ....................................................................................37
Hình 3.3. Sơ đồ tuyến đường điều tra tại phường Cẩm Trung .................................41
Hình 3.4. Hình ảnh đường Bái Tử Long và Trần Phú ..............................................42
Hình 3.5. Sơ đồ tuyến đường điều tra tại phường Cẩm Đông ..................................45
Hình 3.6. Hình ảnh Quảng trường và đường Bà Triệu .............................................46
Hình 3.7. Sơ đồ tuyến điều tra tại phường Quang Hanh ...........................................49
Hình 3.8. Hình ảnh đường 18A và khu dân cư .........................................................49
Hình 3.9. Sơ đồ tuyến điều tra tại phường Mông Dương .........................................52
Hình 3.10. Hình ảnh gần Nhiệt điện Mông Dương và đường 18A...........................53
Hình 3.11. Lượng hồ sơ chuyển nhượng tại phường Cẩm Trung từ năm 2011 - 2015 ...... 58
Hình 3.12. Lượng hồ sơ chuyển nhượng tại phường Cẩm Đông từ năm 2011-2015 ..... 62
Hình 3.13. Lượng hồ sơ chuyển nhượng tại phường Quang Hanh từ năm 2011 - 2015 .... 66
Hình 3.14. Lượng hồ sơ chuyển nhượng tại phường Mông Dương từ năm 2011 - 2015 .. 70
Hình 3.15. Lượng hồ sơ chuyển nhượng từ năm 2011 - 2015 ..................................71


1


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong quá trình đổi mới của nền kinh tế nước ta, cơ chế thị trường định hướng
xã hội chủ nghĩa đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển
mạnh mẽ với xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào của sản xuất kinh
doanh và sản phẩm đầu ra đều phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai là một trong
những yếu tố quan trọng.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp
hoá, hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp
để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự
hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó định giá đất
là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu. Mặt khác, giá đất là một công cụ quản
lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu
quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất
đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành
mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản
lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả.
Giá đất là cầu nối giữa quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của nhà nước.
Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thông qua giá, hay nói một cách khác, giá đất là
công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường
đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người
sử dụng đất thực hiện quyền của mình và nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai
theo quy hoạch, kinh tế và pháp luật. Cũng như các loại hàng hoá khác trong cơ chế
thị trường "giá đất" được hình thành và vận động theo các quy luật hàng hoá, quy luật
giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, ... (Nguyễn Thế
Huấn, Hồ Thị Lam Trà, Phan Thu Hằng, Nguyễn Văn Quân, 2009)[14].
Trên thực tế, giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố tác động khác nhau như
yếu tố vị trí, yếu tố quy hoạch, quá trình phát triển kinh tế - xã hội, chính sách của
nhà nước về đất đai, ..v.v. Chính các yếu tố tác động đó làm cho giá đất luôn có sự

dao động và chênh lệnh lớn so với mức giá mà nhà nước ban hành.
Theo Đặng Hùng Võ (2007)[12] thì sự khác biệt quá lớn giữa giá đất do Nhà


2

nước định và giá đất thực tế trên thị trường dưới sự tác động của nhiều nhân tố đã
gây ra nhiều hệ quả buồn, từ đấy phát sinh tham nhũng của người giao đất, đầu cơ
của nhà đầu tư, Nhà nước mất tiền, người bị thu hồi đất khiếu kiện, v.v... Những hệ
luỵ của sự thiếu đồng nhất này không chỉ trong phạm vi tài chính, ngân sách, vốn,
đầu tư mà đáng ngại hơn là đã làm cho thiếu sự bền vững xã hội trong quá trình
phát triển xã hội.
Cẩm Phả đang trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá, tốc độ
đô thị hoá của thành phố diễn ra rất nhanh, giá đất luôn luôn biến động và có xu
hướng tăng cao, đã làm phát sinh nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp trong việc thực
hiện chính sách đền bù, giải toả, tái định cư cho người dân khi thu hồi đất, nghĩa vụ
tài chính khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao đất, v.v... dẫn đến
tình trạng đơn thư khiếu kiện, tố cáo liên quan đến việc thu hồi đất để thực hiện các
dự án ngày càng gia tăng, gây áp lực lớn đối với chính quyền và ảnh hưởng đến việc
phát triển kinh tế - xã hội và tình hình an ninh trật tự của địa phương. Có nhiều
nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, trong đó giá đất là một trong những nguyên
nhân chủ yếu.
Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên, tôi thực hiện đề tài luận văn "Nghiên cứu
một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh
Quảng Ninh giai đoạn 2011 - 2015"
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
- Nghiên cứu những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố
Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011 - 2015 và đề xuất giải pháp, kiến nghị
góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về giá đất ở trên địa bàn thành phố

Cẩm Phả.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của thành phố
Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011 - 2015
- Khái quát được thực trạng của giá đất ở tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng
Ninh giai đoạn 2011 - 2015.
- Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Cẩm Phả, tỉnh
Quảng Ninh giai đoạn 2011 - 2015.


3

- Đề xuất định hướng một số giải pháp cho quản lý giá đất ở tại thành
phố Cẩm Phả.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa khoa học
+ Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn,
chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân.
+ Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý
thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn
- Ý nghĩa thực tiễn
Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong công
tác xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng như ban
hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế.


4

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Tổng quan thị trường đất đai
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn
nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel ,1994). Hay nói cách khác thị
trường là nơi trao đổi hàng hóa được sản xuất ra cùng với các quan hệ kinh tế giữa
người với người thông qua trao đổi hàng hoá.
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, chủ thể
lưu thông trên thị trường là đất đai đã được thương phẩm hoá. Thị trường đất đai là
bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế
chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở nước
ta. Tại điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” (Luật đất đai 2013)[17], do đó ở
Việt Nam không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai, chủ thể lưu thông
trên thị trường đất đai mang ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất.
1.1.1.1. Thị trường đất đai trên thế giới
Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của thị
trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá. Đất đai cũng
được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn cứ theo giá trị miếng đất và tương
quan cung cầu đất. Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu tác động bởi nhiều nhân
tố, thị trường đất đai đã không ngừng hoàn thiện về môi trường pháp lý, cơ cấu thị
trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường đất đai ở hầu hết các nước trên thế
giới đã đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định được vị trí vai trò của mình và có
những đóng góp quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội.
Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển, thị trường đất đai phát triển theo
quy luật của thị trường hàng hoá nói chung, nghĩa là đất đai được mua bán tự do
trên thị trường, giá đất biến động căn cứ giá trị miếng đất và tương quan cung cầu
của đất. Do tính chất không tái tạo và không di chuyển của đất nên thị của đất mang
tính chất độc quyền nhiều hơn thị trường hàng hoá, do biến động giá cũng mạnh mẽ
hơn sự biến động giá cả hàng hoá thông thường.



ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu tại trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên, tôi luôn nhận được sự quan tâm dạy dỗ và chỉ bảo ân cần của các thầy
giáo, cô giáo, sự ủng hộ và giúp đỡ nhiệt tình của các bạn đồng nghiệp, sự động
viên kịp thời của gia đình và người thân đã giúp tôi vượt qua những trở ngại và khó
khăn để hoàn thành chương trình đào tạo Thạc sỹ Chuyên ngành: Quản lý đất đai.
Nhân dịp này, tôi xin được bày tỏ sự chân thành cảm ơn tới GS.TS.
Nguyễn Thế Đặng - Giảng viên Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã
hướng dẫn khoa học và tạo mọi điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá trình thực
hiện luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu nhà trường, Phòng Đào tạo, Khoa
Quản lý Tài nguyên, các giáo sư, tiến sĩ hợp tác giảng dạy tại Trường Đại học Nông
lâm Thái Nguyên.
Xin cảm ơn UBND thành phố Cẩm Phả, Phòng Tài nguyên và Môi trường
thành phố và cán bộ công nhân viên, người dân trên địa bàn thành phố đã giúp đỡ
tôi trong việc điều tra nghiên cứu thực tế để hoàn thành luận văn này.
Trong quá trình nghiên cứu thực hiện luận văn, do điều kiện hạn chế về thời
gian, nhân lực và những khó khăn khách quan nên không tránh khỏi những thiếu
sót. Tôi mong muốn nhận được những ý kiến đóng góp quý báu của các thầy, cô
giáo, các nhà khoa học và bạn bè đồng nghiệp để luận văn được hoàn thiện hơn.
Xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2016
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thanh Thảo


6


kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị
trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc biệt được đưa
ra trao đổi, mua bán.
Trước năm 1986, do ảnh hưởng của cơ chế quản lý kinh tế mang tính kế
hoạch hoá, tập trung nên đất đai được quản lý theo cơ chế hành chính, phục vụ
nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng an ninh. Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước thống nhất quản lý, không cho phép tư nhân hoá, không được
phép mua bán dưới mọi hình thức. Chính vì vậy, các giao dịch về đất đai chủ yếu
thông qua việc Nhà nước cấp đất (không thu tiền sử dụng đất) cho người dân và thu
hồi đất khi họ không còn nhu cầu sử dụng. Các giao dịch về đất đai bị pháp luật
nghiêm cấm. Điều 5 Luật đất đai năm 1987 quy định: Nghiêm cấm việc mua bán,
lấn, chiếm đất đai phát canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà
không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất
có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai”. Trong giai đoạn này, Quyền sử
dụng đất chưa được thừa nhận là tài sản và chưa được phép trao đổi trên thị trường
như một loại hàng hoá.
Đến năm 1993, sự ra đời của Luật đất đai và được sửa đổi bổ sung các năm
1998, 2001, chính sách quản lý của nước ta đã có nhiều thay đổi theo hướng Nhà
nước giao đất sản xuất ổn định, lâu dài cho hộ gia đình, cá nhân. Khoản 2, Điều 3,
Luật đất đai năm 1993 quy định: “ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ” (Luật đất
đai 1993)[15]. Lần đầu tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước
xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc cho
thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao dất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất.
Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian
(Điều 12, Luật đất đai năm 1993)[15]. Như vậy, từ khi Luật đất đai năm 1993 được
ban hành với việc quy định 5 quyền của người sử dụng đất đã chính thức khai sinh,
thừa nhận sự hoạt động và phát triển của thị trường BĐS trong nền kinh tế thị
trường định hướng XHCN Việt Nam. Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải

núp bóng dưới danh nghĩa mua nhà nay được thừa nhận là hợp pháp đã mở cơ hội
cho nhiều người dân có tiền, có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà đất hoặc
đất để làm nhà ở một cách chính thức. Nhà nước thực hiện việc cung ứng ra thị


7

trường bất động sản thông qua việc giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất được áp dụng đối với đất sử dụng vào
mục đích xây dựng nhà ở, nhà kinh doanh (bán và cho thuê). Hình thức giao đất
không thu tiền sử dụng đất áp dụng đối với đất sản xuất nông, lâm ngư nghiệp của
hộ nông dân và đất để xây dựng các công trình không nhằm mục đích kinh doanh.
Cùng với sự phát triển của thị trường sơ cấp, các giao dịch bất động sản trên thị
trường thứ cấp về quyền sử dụng đất cũng như tài sản gắn liền với đất đã được hình
thành, phát triển sôi động hơn. Hàng hoá trên thị trường bất động sản phong phú và
được giao dịch nhiều hơn.
Bộ luật dân sự năm 1995 với nhiều quy định về các điều kiện, nội dung hợp
đồng mua bán tài sản, về chuyển đổi, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất đã tạo ra
sự thay đổi mang tính đột phá, tạo cơ sở pháp lý cho phát triển các giao dịch trên thị
trường bất động sản.
Năm 2003, Luật đất đai mới ra đời thay thế Luật đất đai năm 1993 đã tạo
điều kiện cho thị trường bất động sản bước vào giai đoạn phát triển sôi động. Luật
đất đai lần này quy định cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số
quyền năng đã trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường. QSDĐ
được coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nước được quyền
lựa chọn hình thức được giao đất hoặc được cho thuê đất từ Nhà nước; áp dụng cơ
chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường; đã hình
thành một hệ thống quản lý công khai minh bạch trên cơ sở hệ thống đăng ký đất đai
thống nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng; công khai hoá từ khâu quy
hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư, trình tự bồi

thường hỗ trợ tái định cư, GPMB; xử lý đúng bản chất giá trị của việc chuyển đất
nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích SXKD phi nông nghiệp, bảo đảm quyền lợi
của Nhà nước, nhà đầu tư và quyền lợi của người bị thu hôi đất.
Năm 2013, Luật đất đai mới được ban hành cùng với các Nghị định, Thông
tư hướng dẫn tiếp tục nới rộng quyền của người sử dụng đất, tạo đà cho thị trường
nhà đất khởi sắc.
Thị trường đất đai Việt Nam trong những năm qua đã thu hút được một
lượng vốn lớn trong nền kinh tế các dự án khu đô thị mới, dự án xây dựng các
khu phức hợp có số vốn đăng kỷ hàng tỷ USD đã và đang được cấp phép. Thị


8

trường ngày càng liên thông với các thị trường tài chính tiền tệ đã tạo ra sự vận
động liên tục của các dòng vốn, trong nhiều giai đoạn, sự biến động của thị
trường chứng khoán vừa là nguyên nhân, vừa là kết quả của sự biến động trên thị
trường bất động sản.
Tuy nhiên, thị trường cũng bộc lộ một số hạn chế, yếu kém:
Thứ nhất, thị trường đất đai mang nặng tính tự phát. Tính tự phát của thị
trường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở chỗ quan hệ cung - cầu về đất đai
và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản
lý và điều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu của các cơ quan quản lý nhà nước.
Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng đó là chúng ta chưa nhận thức đầy đủ vị
trí, vai trò của thị trường đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội. Do chưa nhận
thức đầy đủ nên chúng ta chưa chính thức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa
có chủ trương, chính sách và các biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạo
điều kiện cho các quan hệ đất đai vừa vận động theo các quy luật của thị trường vừa
theo định hướng của nhà nước. Trong khi đó, nhu cầu chuyển nhượng, mua bán đất
đai lại là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng. Do vậy
hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong những năm qua đã phải

vận động trong môi trường không chính thức.
Thứ hai, thị trường đất đai trong những năm qua biến động bất thường. Thị
trường đất đai ở Việt Nam còn là một thị trường biến động bất thường với những
cơn sốt đất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và cho đời sống xã hội.
Trong hơn 20 năm qua, trên thị trường đất đai đã diễn ra hai cơn sốt đất vào các
năm 1993-1995 và 2001-2003. Việc diễn ra các cơn sốt đất với giá đất tăng đột biến
mà chủ yếu là do tác động bởi các dạng hoạt động đầu cơ đất đai gây nên đã gây tác
động xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và đời sống của dân cư.
Thứ ba, hoạt động của thị trường đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của
Nhà nước. Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư được
diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, trong đó vẫn tồn tại mua bán được thực
hiện theo phương thức trao tay và chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất. Các bên mua bán chưa làm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa
vụ tài chính với Nhà nước. Ở các đô thị, hoạt động môi giới nhà đất của tư nhân
phát triển tràn lan và rất lộn xộn. Các "văn phòng nhà đất", "trung tâm nhà đất" mọc


9

lên khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh doanh và không nộp thuế cho Nhà nước.
Những đặc điểm trên cho thấy quản lý Nhà nước đối với thị trường đất đai
còn bị buông lỏng, có nhiều bất cập và chưa đáp ứng được yêu cầu về tạo lập và
quản lý một hệ thống thị trường đồng bộ trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị
trường có sự quản lý của Nhà nước. Đây cũng là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình
trạng tự phát, lộn xộn, biến động bất thường và không kiểm soát được thị trường đất
đai ở Việt Nam những năm qua. Việc xây dựng một thị trường đất đai có tổ chức
với sự kiểm soát và điều tiết hữu hiệu của Nhà nước đã trở thành một yêu cầu bức
thiết của thực tiễn.
1.2. Khái quát về giá đất
1.2.1. Khái quát chung về giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với
đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,
nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp
quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền
lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả
tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá
cả quyền thế chấp, ...
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện
mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán
quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian
và thời gian xác định.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được
chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Luật đất đai
2013 quy định: "Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất
đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định" (Luật đất đai
2013)[17].
Theo Điều 55 Luật đất đai 2003: “Giá đất được hình thành trong các trường
hợp sau đây:
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy
định tại khoản 3 và khoản 4 điều 56 của Luật này;


10

2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất”(Luật đất đai 2003)[16].
Theo Điều 114 Luật đất đai 2013 "Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá

đất và khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng
cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành Bảng giá đất được xây dựng định kỳ
05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ" (Luật
đất đai 2013)[17].
Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất,
mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất
đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó thể tính đúng, tính
đủ giá trị của đất cho nên giá đất thực tế hoặc có được định giá bằng các phương pháp
khoa học cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định
của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh
tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai.
Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất do Nhà
nước quy định và giá đất hình thành trên thị trường. Giá đất thị trường được hình
thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan; giá đất do
Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của Nhà
nước. Cả 2 loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau và chi phối lẫn nhau, trong
đó giá đất do Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trường
luôn ở trạng thái động.
1.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
1.2.2.1. Địa tô
Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền vói chế độ sở hữu đất đai. Trong việc
xem xét bản chất của địa tô chúng ta sẽ lấy sở hữư ruộng đất của chủ đất trong xã
hội tư bản làm nền tảng xuất phát.
Trong nông nghiệp dưới xã hội tư bản, người sở hữu ruộng đất - địa chủ hay
chủ đất có quyền sử dụng ruộng đất theo ý muốn của họ. Họ có thể trực tiếp kinh
doanh hoặc cho người khác thuê. Trong trường hợp cho thuê đất, quyền sở hữu
ruộng đất và quyền sử dụng ruộng đất tách rời nhau. Để được sử dụng đất của chủ


11


vào kinh doanh sản xuất, nhà tư bản phải trả cho chủ đất một khoản tiền nhất định
theo hợp đồng. Số tiền trả trước tính theo từng năm và đương nhiên số tiền đó được
hình thành một cách khách quan không phụ thuộc vào chủ đất hay nhà tư bản, mà
theo mặt bằng chung về lợi nhuận trong toàn nền kinh tế. Đó là giá trị kinh tế của
quyền sở hữu đất đai của chủ đất. Quyền đó đem lại cho chủ đất một lợi ích cụ thể.
Như vậy địa tô là hình thái theo đó quyền sở hữu đất được thực hiện về mặt
kinh tế, tức là đem lại thu nhập cho chủ sở hữu đất đó. Khoản tiền mà nhà tư bản
phải trả cho chủ đất trên thực tế dù nhiều hay ít đều được gọi là địa tô. Nhưng xét về
bản chất kinh tế, chỉ có thể nói: Địa tô là một khoản tiền mà nhà tư bản phải trả cho
chủ đất. Trong địa tô có địa tô chênh lệch 1 và địa tô chênh lệch 2 (Nguyễn Thế
Huấn, Hồ Thị Lam Trà, Phan Thu Hằng, Nguyễn Văn Quân, 2009)[14].
1.2.2.2. Lãi suất ngân hàng
Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi
quyết định đầu tư, điều đầu tiên người ta tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại
sao cho ít nhất nó cũng bằng số tiền gửi vào ngân hàng. Đó là lý do ta cần xét tới
lãi suất ngân hàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời
gian tương đối dài (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005)[13].
Như vậy lãi suất ngân hàng mà cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì khi đó
người dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân hàng để
hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng. Ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì
số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn bán ra với giá thấp, họ giữ
lại để thu được lợi lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng.
1.2.2.3. Quan hệ cung - cầu
Hàng hoá thông qua trao đổi buôn bán trên thị trường đã hình thành mối quan
hệ biện chứng giữa cung và cầu, giữa sản xuất và tiêu dùng. Trong mối quan hệ đó
thể hiện sự tối đa hoá lợi ích giữa người sản xuất và người tiêu dùng thông qua sự
hình thành, vận động của giá cả.
Do đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt: Số lượng có hạn, vị trí cố định trong
không gian và trong quá trình sử dụng nếu biết sử dụng hợp lý thì đất đai sẽ ngày

càng tươi tốt chứ không bị hao mòn như các loại hàng hoá thông thường khác. Vì vậy
quan hệ cung cầu trong thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung
cầu trong thị trường hàng hoá khác. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất


iii

MỤC LỤC
Trang
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ....................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG....................................................................................... vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ....................................................................................... viii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ...........................................................................2
2.1. Mục tiêu tổng quát .......................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể ............................................................................................2
3. Ý nghĩa của đề tài ...............................................................................................3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..................................................................4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ................................................................................4
1.1.1. Tổng quan thị trường đất đai ....................................................................4
1.2. Khái quát về giá đất .........................................................................................9
1.2.1. Khái quát chung về giá đất .......................................................................9
1.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất .........................................................10
1.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ..........................................................12
1.2.4. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất .................................................14
1.2.5. Các phương pháp định giá đất ................................................................17

1.2.6. Vai trò của định giá đất và quản lý nhà nước về giá đất ........................19
1.3. Những kết quả nghiên cứu về giá đất trên Thế giới và Việt Nam .................21
1.3.1. Công tác định giá đất trên Thế giới và Việt Nam...................................21
1.3.2. Tình hình biến động giá đất trên Thế giới và Việt Nam ........................23
CHƯƠNG 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................28
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .................................................................28
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .............................................................................28


13

giá đất sẽ cao hơn ở những nơi khác có điều kiện hạ tầng xã hội kém hơn.
- Khả năng mang lại thu nhập của thửa đất trong vùng: hiện trạng sử dụng
đất, thu nhập hàng năm của một đơn vị diện tích đất; số lượng các lô, các thửa đất
trong vùng; mức giá bình quân các loại đất; tỷ lệ thuế và mức thuế suất.
Đối với Việt Nam, quy luật cung cầu là nhân tố tác động nhiều nhất và ảnh
hưởng mạnh mẽ, trực tiếp đến giá đất, làm cho giá đất biến động.
- Cung về đất trên thị trường luôn mang tính không gian và thời gian, trong
đó tính chất không gian mang tính đặc thù. Xét trên phương diện tổng thể, khả năng
cung về đất trên thị trường của một địa phương mang tính cố định cả về số lượng
lẫn vị trí. Đối với từng loại đất cụ thể thì khả năng cung về đất là tương đối.
- Cầu về đất nói lên nhu cầu sử dụng đất và khả năng thanh toán của người
có nhu cầu. Cầu về đất đai phụ thuộc vào các yếu tố như: giá cả đất đai, thu nhập
người tiêu dùng, yếu tố pháp lý và những yếu tố tâm lý cũng có ảnh hưởng rất lớn
đến giá cả đất đai hiện nay.
- Giá trị đầu tư cơ sở hạ tầng: hệ thống giao thông, mạng lưới điện, hệ thống
cấp thoát nước, hệ thống thông tin liên lạc ảnh hưởng đến giá trị sinh lời của đất.
Mức độ thoả mãn cơ sở hạ tầng khác nhau thì giá trị sử dụng đối với mảnh đất khác
nhau và do đó giá đất cũng khác nhau.
- Mức độ phát triển kinh tế, khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng và tỷ lệ lãi

suất tín dụng trong vùng cũng tác động đến giá đất ở Việt Nam. Bởi giá đất với cốt
lõi là “địa tô tư bản hoá” tức là giá đất bằng một số tiền mà nhà tư bản bỏ ra thuê
đất, nếu gửi số tiền đó vào ngân hàng thì sẽ thu được lợi tức ít nhất cũng bằng địa tô
của thửa đất.
1.2.3.3. Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất bao gồm:
- Đặc điểm khu dân cư;
- Tình trạng môi trường;
- Mật độ dân số;
- Tình trạng nhận thức, tâm lý và tập quán của người dân trong vùng;
- Tình trạng an ninh và trật tự công cộng.
Ở Việt Nam, thì yếu tố tâm lí và mật độ dân số là hai yếu tố xã hội cơ bản có
ảnh hưởng đến giá đất.


14

- Mật độ dân số tác động đến mọi mặt của đời sống xã hội và tác động trực
tiếp đến quan hệ cung - cầu về đất đai. Sự gia tăng dân số (tăng tự nhiên và cơ học)
gây ra áp lực lớn làm tăng nhu cầu về đất ở và nhà ở, nhất là ở các đô thị lớn dẫn
đến giá cả về đất cũng tăng lên.
- Yếu tố tâm lý tác động đến giá đất theo từng khoảng thời gian và địa điểm.
Yếu tố tâm lý thường phụ thuộc theo thói quen, tập quán và xu hướng chung của
một công đồng, dân tộc
1.2.3.4. Chính sách của nhà nước
Chính sách của Nhà nước tác động rất lớn và trực tiếp đến giá đất, thể hiện
trên các mặt chủ yếu sau
- Quy hoạch sử dụng đất;
- Các quy định về xây dựng và kiến trúc;
- Các loại thuế và mức thuế hiện hành liên quan tới bất động sản;

- Tình trạng pháp lý của bất động sản trong khu vực.
Đối với nước ta hiện nay thì yếu tố quy hoạch là một trong những yếu tố
quan trọng nhất có ảnh hưởng đến giá đất. Quy hoạch đất đai tạo nên giá trị tiềm
năng của đất. Đối với những vùng có quy hoạch tổng thể được nhà nước phê duyệt
thì giá đất tại vùng đó sẽ tăng lên rất lớn. Hơn nữa, quy hoạch đất đai điều chỉnh số
lượng từng loại đất trong tổng quỹ đất theo lãnh thổ làm tác động đến quan hệ cung
- cầu gây biến động về giá cả đất đai.
Bên cạnh đó, các quy định về xây dựng và kiến trúc, quy định về sử dụng đất
đai, xây dựng nhà cửa và các công trình khác gắn liền với đất, các chính sách thuế
và tình trạng pháp lí của thửa đất cũng tạo nên sự biến đổi về giá cả đất đai.
1.2.4. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất
Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của
ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, mà những nhân
tố này lại luôn luôn ở thế biến động. Các nguyên tắc cơ bản trong định giá bất động
sản trước hết được hiểu đó là những nguyên tắc kinh tế, chúng có liên quan mật
thiết tới học thuyết kinh tế và thường được thừa nhận có ảnh hưởng trực tiếp hiện
đại về giá thị trường. Sau nữa cũng cân phải nhấn mạnh rằng những nguyên tắc này
rất ít khi được xem xét một cách riêng rẽ mà người ta thường sử dụng các nguyên
tắc này trong mối liên quan chặt chẽ với nhau, bởi vì chúng luôn đi với nhau và bổ


15

sung cho nhau. Có rất nhiều nguyên tắc được vận dụng trong quá trình định giá đất,
trong đó đã vận dụng một số nguyên tắc sau:
1.2.4.1. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Một thửa đất được đánh giá là sử dụng hiệu quả nhất nếu tại thời điểm định
giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập
ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai
là lớn nhất, sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một

khoảng thời gian nhất định.(Nguyễn Thế Huấn, Hồ Thị Lam Trà, Phan Thu Hằng,
Nguyễn Văn Quân, 2009)[14].
Nội dung của nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất được phản ánh ở 4 mặt:
-Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng hiệu quả nhất
khi nó thoả mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều người hoặc cho
một người cụ thể)
- Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng hiệu quả nhất
khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận và bảo hộ.
- Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng hiệu quả nhất
khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu
nhập ròng trong tương lai là cao nhất.
- Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng hiệu quả nhất
khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.
Khi xem xét đất đai đã được sử dụng hiệu quả nhất hay chưa thì nhân tố cần
phải nghiên cứu là: phương thức sử dụng tốt nhất của thửa đất đó là gì; phương thức
sử dụng trước mắt có phải là hiệu quả nhất hay không; nếu không được thì khả năng
chuyển nó sang sử dụng hiệu quả nhất như thế nào; phương thức sử dụng hiệu quả
nhất có khả năng duy trì được bao lâu.
Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng
nhất của định giá đất
1.2.4.2. Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc thay thế là một nguyên tắc cơ bản đối với lý thuyết định giá. Giá
đất tuân thủ quy luật thay thế. Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một
thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác
tương tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự


×