Huy động vốn để xây dựng nhà ở trên địa bàn quận 4 Thành phố Hồ Chí Minh

Mở ĐầU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nhà ở luôn là một trong những nhu cầu cơ bản không thể thiếu đối với
mỗi ngời, mỗi gia đình. ở Thành phố Hồ Chí Minh nói chung và ở quận 4 nói
riêng, với tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh thì việc có một căn nhà riêng với
những tiện nghi tối thiểu đối với nhiều ngời lao động là một mơ ớc trong tình
hình giá cả nhà đất ngày càng tăng cao.
Thành phố Hồ Chí Minh là một trong những địa phơng luôn đi đầu về
các mặt kinh tế,văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng Trong những năm qua,
việc chỉnh trang đô thị theo hớng hiện đại hóa, trong đó vấn đề nhà ở, đặc biệt là
nhà ở cho ngời có thu nhập thấp, đợc các ngành, các cấp hết sức quan tâm. Là
một quận nội thành, quận 4 chỉ cách quận 1 - trung tâm của thành phố - cha đầy
200m nhng là một quận nghèo, có nhiều khu nhà lụp xụp ven kênh rạch, hạ tầng
kỹ thuật thấp kém, môi trờng sống bị ô nhiễm nặng nề.
Từ năm 1990, Đảng bộ và chính quyền quận 4 đã tập trung đẩy mạnh
tiến trình đô thị hóa quận 4 kết hợp với việc giải quyết ô nhiễm môi sinh môi
trờng, giải tỏa các khu nhà lụp xụp, nhà trên và ven kênh rạch, thực hiện việc
chỉnh trang đô thị, cải thiện tình hình nhà ở đi đôi với việc đầu t xây dựng hạ
tầng kỹ thuật với mục tiêu đề ra là đến năm 2010 quận 4 không còn cách biệt
với các quận trung tâm của thành phố. Và từ đó, việc huy động vốn để xây
dựng nhà ở, đặc biệt là nhà ở cho ngời có thu nhập thấp, trên địa bàn quận 4 đ-
ợc xem là một nhiệm vụ trọng tâm, cần phải đợc thực hiện nhanh chóng để
góp phần vào sự phát triển chung của thành phố. Vì vậy việc chọn đề tài Huy
động vốn để xây dựng nhà ở trên địa bàn quận 4 Thành phố Hồ Chí Minh
có ý nghĩa hết sức cấp thiết.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Phạm trù t bản (vốn), tích tụ và tập trung vốn, vai trò của vốn đã đợc các
nhà kinh điển của chủ nghĩa Mác-Lênin luận bàn trong nhiều tác phẩm. Hiện
nay, trên các ấn phẩm, nhiều nhà kinh tế học hiện đại cũng đang tiếp tục
nghiên cứu vấn đề này.
Tuy nhiên vấn đề vốn để xây dựng nhà ở vẫn còn là vấn đề mới mẽ, cha

đợc tổng kết thành lý luận chung nhng là một vấn đề đợc toàn cầu quan tâm
tìm mọi biện pháp nhằm huy động vốn có hiệu quả nhất để thực hiện các ch-
1
ơng trình xây dựng nhà ở cho nhân dân. Gần đây, tại Thành phố Hồ Chí Minh
đã có nhiều cuộc hội thảo liên quan đến đề tài đợc tổ chức nh:
- Hội thảo khoa học Nhà ở cho ngời thu nhập thấp tại Thành phố Hồ
Chí Minh: Tiêu chuẩn và giải pháp do Sở Kế hoạch-Đầu t chủ trì (2002).
- Hội thảo khoa học Các công cụ tài chính vận hành thị trờng bất động
sản do Viện Kinh tế chủ trì (2005).
- Hội thảo khoa học Một số vấn đề kinh tế xã hội đặt ra trong thời kỳ
nâng cấp các khu nhà ổ chuột ở Thành phố Hồ Chí Minh do Sở Địa chính-
Nhà đất chủ trì (2002).
- Hội thảo khoa học; Chơng trình phát triển nhà Thành phố Hồ chí
Minh, giai đoạn 1991-2000 và định hớng phát triển đến 2010 do Sở Địa
chính- Nhà Đất chủ trì (2002).
Về các luận án tiến sĩ và luận văn cao học gần gũi với đề tài có:
- Phan Nguyệt Quờn: Định h ớng và một số giải pháp tài chính nhằm
phát triển nhà ở cho ngời thu nhập thấp ở Thành phố Hồ Chí Minh đến năm
2010 (2000).
- Nguyễn Hữu Hoàng: Giải pháp phát triển nhà cho ngời có thu nhập
thấp ở nông thôn tỉnh Cần Thơ (2000)
Những công trình nghiên cứu có liên quan đến đề tài tuy phong phú, đa
dạng nhng cha có một công trình nào nghiên cứu một cách có hệ thống về đề
tài: "Huy động vốn để xây dựng nhà ở trên địa bàn quận 4 Thành phố Hồ
Chí Minh". Nghiên cứu một đề tài mới, với nguồn t liệu hạn hẹp là một việc
làm hết sức khó khăn, mất nhiều thời gian và công sức nhng kết quả nghiên
cứu vẫn còn nhiều hạn chế.
3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn
Mục đích: trên cơ sở nghiên cứu những vấn đề lý luận về vốn xây dựng
nhà ở cho nhân dân, khảo sát tình hình thực tế về nhà ở và xây dựng nhà ở,

luận văn đề xuất một số giải pháp nhằm huy động vốn để xây dựng nhà ở trên
địa bàn quận 4.
Nhiệm vụ của luận văn là:
- Nghiên cứu những vấn đề lý luận về vốn và phơng thức huy động vốn
để xây dựng nhà ở.
- Khảo sát thực trạng huy động vốn để xây dựng nhà ở trên địa bàn quận
4 trong những năm qua.
2
- Đề xuất phơng hớng và một số giải pháp chủ yếu để xây dựng nhà ở
trên địa bàn quận 4 từ nay đến năm 2010.
4. Đối tợng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tợng nghiên cứu: luận văn nghiên cứu việc huy động vốn trong nớc,
bằng tiền, để xây dựng nhà ở cho nhân dân quận 4 nói chung, nhng ở quận 4
với đại bộ phận nhân dân là ngời có thu nhập thấp, sống trong những căn nhà
lụp xụp, tạm bợ trên các kênh rạch, vì vậy việc xây dựng nhà ở cho ngời có
thu nhập thấp là điểm nhấn của luận văn.
- Phạm vi nghiên cứu: luận văn chọn quận 4 Thành phố Hồ Chí Minh làm
địa bàn khảo sát, nghiên cứu tình hình huy động vốn để xây dựng nhà ở trong
những năm qua và phơng hớng, mục tiêu từ nay đến năm 2010.
5. Cơ sở lý luận và phơng pháp nghiên cứu
Cơ sở lý luận của đề tài dựa vào những luận điểm cơ bản của chủ nghĩa
Mác-Lênin, t tởng Hồ Chí Minh, quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam,
các quan điểm của Đảng bộ Thành phố Hồ Chí Minh về vốn và huy động vốn
nói chung, huy động vốn để xây dựng nhà ở nói riêng.
Luận văn sử dụng tổng hợp các phơng pháp nghiên cứu, chủ yếu là ph-
ơng pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của triết học Mác-Lênin; coi
trọng phơng pháp hệ thống, phân tích, tổng hợp, so sánh, thống kê, kết hợp
chặt chẽ với phơng pháp điều tra, khảo sát thực tiễn nhằm khái quát, chọn lọc
tri thức khoa học và kinh nghiệm về vấn đề huy động vốn để xây dựng nhà ở
trên địa bàn quận 4 Thành phố Hồ Chí Minh.

6. Những đóng góp cơ bản của luận văn
Luận văn có những đóng góp cơ bản cụ thể là:
Hệ thống hóa những luận điểm cơ bản về vốn và vai trò của vốn đối với
việc xây dựng nhà ở trên địa bàn quận 4 Thành phố Hồ Chí Minh.
Phân tích đặc điểm nhà ở trên địa bàn quận 4 Thành phố Hồ Chí Minh,
làm rõ tiềm năng, thế mạnh về vốn, cũng nh những khó khăn, cản trở việc huy
động vốn để xây dựng nhà ở trên địa bàn quận 4
Xác lập những phơng hớng và giải pháp có tính khả thi nhằm huy động
có hiệu quả vốn trong nớc để xây dựng nhà ở trên địa bàn quận 4 Thành phố
Hồ Chí Minh.
7. ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
3
Luận văn góp phần làm cơ sở khoa học cho việc hoạch định và thực hiện
có hiệu quả chính sách về huy động vốn để xây dựng nhà ở trên địa bàn Thành
phố Hồ Chí Minh nói chung, quận 4 nói riêng.
8. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục,
luận văn có 3 chơng, 7 tiết.
Toàn bộ luận văn có 89 trang (cha kể phụ lục) 22 bảng, 11 biểu đồ danh
mục tài liệu tham khảo và 25 phụ lục.
4
Chơng 1
VốN Và PHƯƠNG THứC HUY ĐộNG VốN
Để XÂY DựNG NHà ở
1.1.VốN Và VAI TRò CủA VốN TRONG XÂY DựNG NHà ở
Nh chúng ta đã biết, nhà ở có liên quan chặt chẽ đến cuộc sống của con
ngời, do đó, phơng thức tài chính giải quyết vấn đề nhà ở có thể ảnh hởng tích
cực và quan trọng đến nền kinh tế của một quốc gia, thị trờng tài chính và đời
sống của ngời dân.
Trong nền kinh tế tập trung, sử dụng vốn để xây dựng nhà ở là một khó

khăn lớn trong nguồn tài chính quốc dân. Ngợc lại, trong cơ chế kinh tế thị tr-
ờng, phối hợp các nguồn lực của đất nớc đã cung cấp nhà ở cho xã hội một
phần đáng kể. Hệ thống tài chính phát triển cho phép tích lũy t bản nguồn lực
thặng d trong các đầu t bất động sản lâu dài, có độ an toàn cao, không sợ lạm
phát và có thể tạo ra nguồn doanh thu ổn định. Ngoài ra qua nghiên cứu cho
thấy, tiền tiết kiệm của hộ dân có thể chuyển thành vốn cho việc đầu t xây
dựng nhà ở.
Tín dụng nhà ở cho phép ngời dân có sự lựa chọn hoàn thiện hơn trong
vấn đề nhà ở - một thành phần không thể thiếu trong bất kỳ một xã hội dân
chủ nào. Nó tạo điều kiện cho các hộ gia đình sở hữu bất động sản từ nguồn
vốn lớn của gia đình và tạo nên một hình thức của cải t hữu quan trọng. Điều
này chỉ có thể đạt đợc trên cơ sở một hệ thống tài chính nhà ở uy tín, hoạt
động theo cơ cấu thị trờng. Để có cơ sở nghiên cứu kỹ hơn vấn đề nêu trên,
chúng ta cần tìm hiểu các khái niệm có liên quan đến đề tài.
1.1.1. Khái niệm vốn
Vốn là một trong những nhân tố quan trọng bậc nhất đối với quá trình
tăng trởng và phát triển kinh tế của mọi quốc gia. Trong lịch sử phát triển kinh
tế, khái niệm vốn đợc tiếp cận dới nhiều góc độ khác nhau.
Các nhà kinh tế học thuộc nhiều trờng phái kinh tế học trớc Mác đã dày
công nghiên cứu vốn thông qua phạm trù t bản và đi đến kết luận: vốn là phạm
trù kinh tế.
Kế thừa chọn lọc t tởng của các nhà tiền bối, khi nghiên cứu sự chuyển
hóa của tiền thành t bản, Mác khẳng định: Nh vậy là giá trị ứng ra lúc ban
đầu không những đợc bảo toàn trong lu thông, mà còn thay đổi đại lợng của
5
nó, còn cộng thêm một giá trị thặng d, hay đã tự tăng thêm giá trị. Chính sự
vận động ấy biến nó thành t bản [28, tr. 228].
Khẳng định trên của Các Mác đã vạch rõ bản chất và chức năng của t bản
là sinh lời. Tuy nhiên, để giá trị thành t bản và t bản sinh lời phải trải qua sự
vận động. Nghĩa là, t bản có mặt trong lu thông, tham gia vào quá trình sản

xuất. Thông qua sự vận động, t bản sinh sôi nảy nở và lớn lên không ngừng.
Ngày nay, do yêu cầu cao của sự phát triển, vốn là yếu tố đóng vai trò
quan trọng của hầu hết các quốc gia đang phát triển và kém phát triển. Vì vậy,
phạm trù vốn trong phát triển kinh tế vẫn đợc các nhà kinh tế học tiếp tục
nghiên cứu và tiếp cận nó trên nhiều bình diện khác nhau.
Dới góc độ tài chính - tiền tệ, trong ấn phẩm Chú giải thuật ngữ kế toán
Mỹ, tác giả Hồ Văn Mộc và Điêu Quốc Tín cho rằng, vốn là tổng số tiền
biểu hiện nguồn gốc hình thành của tài sản đợc đầu t trong kinh doanh để tạo
ra thu nhập và lợi tức[33, tr. 29].
Dới góc độ tài sản, cuốn Dictionnary of Economic - Từ điển Kinh tế
của Penguin Reference, do Phạm Đăng Bình và Nguyễn Văn Lập dịch lại đa
ra khái niệm: Vốn là những tài sản có khả năng tạo ra thu nhập và bản thân
nó cũng đợc cái khác tạo ra [44, tr. 56].
Dới góc độ nhân tố đầu vào, trong tác phẩm Lịch sử t tởng kinh tế ,
I.Đ.Uđanxốp và F.I.Pôlianxki kết luận: Vốn là một trong ba yếu tố đầu vào
phục vụ cho sản xuất (lao động, đất đai, vốn). Vốn bao gồm các sản phẩm lâu
bền đợc chế tạo để phục vụ sản xuất (tức là máy móc, công cụ, thiết bị, nhà
cửa, kho dự trữ thành phẩm hoặc bán thành phẩm) [61, tr. 300].
ở Việt Nam, cuốn Từ điển tiếng Việt của Viện Ngôn ngữ học cũng chỉ
ra: Vốn là tiền của bỏ ra lúc đầu, dùng trong sản xuất kinh doanh, nhằm mục
tiêu sinh lợi [64, tr. 1126].
Nh vậy, vốn sẽ bao gồm bất cứ thứ gì đa lại một luồng thu nhập qua
thời gian , Sự phát triển có thể coi nh là một quá trình khái quát của sự tích
lũy vốn [34, tr. 460].
Những cách tiếp cận trên đây cho thấy vốn đã nêu rõ tính đa dạng, nhiều
vẻ về hình thái tồn tại của vốn. Vốn có thể là tiền hay tài sản đợc giá trị hóa.
Mặt khác, với t cách là vốn thì tiền hay tài sản phải đợc đầu t vào hoạt động
sản xuất - kinh doanh để tạo ra hàng hóa, dịch vụ nhằm mục tiêu có thu nhập
trong tơng lai. Nghĩa là, vốn luôn gắn với sự vận động và đảm nhiệm chức
năng sinh lời.

6
Tuy nhiên, để hiểu rõ hơn bản chất của vốn, trên cơ sở đó có biện pháp
đúng đắn khi huy động và sử dụng vốn nói chung và cho đầu t phát triển nhà ở
nói riêng, cần nhận thức sâu sắc một số vấn đề sau:
Thứ nhất, về các hình thái biểu hiện của vốn
Xét về mặt trừu tợng, vốn là hình thái giá trị. Giá trị đó đợc ứng ra để
chuyển hóa nó thành các yếu tố cấu thành quá trình sản xuất, trải qua quá
trình sản xuất, giá trị lớn lên không ngừng.
Xét về mặt cụ thể, vốn đợc biểu hiện rất phong phú, đa dạng, bao gồm:
tài sản hữu hình, tài sản vô hình và tài sản tài chính. Những tài sản này tham
gia trực tiếp vào quá trình sản xuất, tạo ra sản phẩm hàng hóa, dịch vụ đồng
thời tăng giá trị. Nói cách khác, vốn là giá trị thực của tài sản hữu hình, tài sản
vô hình và tài sản tài chính đa vào đầu t để tạo ra sản phẩm hàng hóa, dịch vụ
nhằm mục tiêu lợi nhuận.
Tài sản hữu hình là những tài sản tồn tại dới dạng cụ thể của vật chất. Tài
sản hữu hình bao gồm hai bộ phận: Một là, những tài sản hữu hình phục vụ
trực tiếp sản xuất, nh: nhà xởng, máy móc, thiết bị, công cụ, nguyên - nhiên
vật liệu, bán thành phẩm Về thực chất, những tài sản hữu hình này chính là
sự cụ thể hóa năng lực sản xuất của một đơn vị kinh tế cơ sở hay xét trên
phạm vi rộng lớn - toàn bộ nền kinh tế quốc dân, quyết định tới hiệu quả sản
xuất - kinh doanh; hai là, những tài sản hữu hình phục vụ gián tiếp cho sản
xuất, nh: trụ sở văn phòng, trang bị nội thất văn phòng, phơng tiện đi lại, nhà
ở Mặc dù những tài sản hữu hình này là cần thiết cho hoạt động sản xuất -
kinh doanh nhng chỉ tác động gián tiếp đến việc gia tăng sản lợng đầu ra,
đóng vai trò thứ yếu đối với hiệu quả sản xuất - kinh doanh.
Việc phân biệt rõ hai loại tài sản hữu hình nh trên cho ta phơng pháp luận
đúng đắn khi huy động, sử dụng chúng đầu t cho phát triển nhà ở. Trên thực
tế, cần phải tập trung mọi nguồi lực để làm tăng tài sản hữu hình với t cách là
năng lực sản xuất.
Tài sản vô hình là những tài sản không tồn tại dới dạng cụ thể của vật

chất, bao gồm những sản phẩm trí tuệ, nh: bằng phát minh, sáng chế, bản
quyền; thơng hiệu sản phẩm, uy tín kinh doanh; vị trí kinh doanh; chi phí đào
tạo nguồn nhân lực (kỹ năng lao động, tri thức quản lý).v.v. Nền kinh tế thị tr-
ờng càng phát triển, giá trị tài sản vô hình càng trở nên quan trọng trong cơ
cấu vốn đầu t. Bởi lẽ, khi đã huy động đợc những tài sản vô hình vào phát triển
kinh tế, sử dụng chúng hợp lý sẽ đem lại lợi nhuận, thậm chí là siêu lợi nhuận
7
cho các nhà đầu t. Chẳng hạn, Nhật Bản là một điển hình thành công khi tạo
bớc đột phá trong khai thác giá trị tài sản vô hình để đẩy mạnh tăng trởng kinh
tế. Ngời Nhật Bản không ngần ngại trả giá cao cho những phát minh, sáng chế
mới của các nhà khoa học trên khắp các châu lục, đồng thời đem những tài
sản - trí tuệ đó ứng dụng vào sản xuất - kinh doanh, nhờ đó, nền kinh tế Nhật
Bản cất cánh thật ngoạn mục. Nếu nh sau chiến tranh thế giới lần thứ hai, nền
kinh tế Nhật bị kiệt quệ, lạm phát phi mã, thất nghiệp gia tăng thì chỉ trong
vòng hai mơi năm, Nhật Bản trở thành một siêu cờng kinh tế thế giới, chỉ
đứng sau Mỹ và Liên minh châu Âu (EU), thành công đó có sự đóng góp
không nhỏ của việc khai thác tốt yếu tố vô hình - sản phẩm trí tuệ của loài ng-
ời vào phát triển kinh tế.
Tài sản tài chính, bao gồm tiền mặt hay các chứng chỉ có giá trị (cổ phiếu,
trái phiếu, giấy ghi nợ), có thể gọi chung là tiền. Tuy nhiên, không phải tất cả
tiền đều là vốn. Tiền là hình thái cụ thể của vốn. Tiền đợc coi là vốn khi và chỉ
khi tiền đại diện một lợng giá trị hàng hóa, dịch vụ hay tài sản nhất định, đợc
ném vào lu thông hoặc tham gia trực tiếp vào sản xuất - kinh doanh để kiếm
lời. Bởi vậy, những đồng tiền đợc cất trữ hay đem tiêu dùng trong sinh hoạt hàng
ngày, không có khả năng sinh ra lợi nhuận không phải là vốn.
Trong nền kinh tế thị trờng, hình thức vận động của tiền với t cách là vốn
do phơng thức đầu t cụ thể quyết định. Trên thực tế, sự vận động của vốn có ba
hình thức:
a) T - H SX H - T: Đây là hình thức vận động của vốn trong các
doanh nghiệp sản xuất. Thực chất, đó cũng chính là mô hình tái sản xuất xã

hội nói chung.
b) T - H - T: Đây là hình thức vận động của vốn trong các doanh nghiệp
thơng mại - dịch vụ.
c) T - T: Đây là hình thức vận động của vốn trong các tổ chức tài chính
trung gian.
Trong đó:
T: Lợng tiền ứng ra để đầu t phát triển.
H: Hàng hóa với t cách là t liệu sản xuất, sức lao động, hàng hóa dự trữ
SX: Quá trình sản xuất - kinh doanh.
H: Hàng hóa thu đợc sau quá trình sản xuất - kinh doanh.
T: Lợng tiền thu đợc khi kết thúc chu kỳ kinh doanh {T>T và T = T+t}
(t là lợng giá trị tăng thêm)
8
Trong nền kinh tế thị trờng, mỗi chủ thể kinh doanh đều có thể sử dụng
một hay nhiều phơng thức đầu t vốn theo các mô hình vận động của vốn nh đã
nêu, nhằm mục tiêu lợi nhuận.
Nh vậy, về mặt nhận thức, có thể thấy rằng, vốn tồn tại dới nhiều hình
thái cụ thể: tài sản hữu hình, tài sản vô hình và tài sản tài chính. Nhng hình
thái giá trị - tiền tệ với t cách vốn là loại vốn linh hoạt, biến hóa nhất trong
nền kinh tế thị trờng. Thị trờng không những là nơi diễn ra các hoạt động đa
dạng của vốn mà còn là nơi để vốn bộc lộ khả năng sinh lời của chúng. Khả
năng sinh lời vừa là mục đích cuối cùng của việc đầu t kinh doanh đồng vốn,
vừa là phơng tiện để vốn tiếp tục vận động với quy mô ngày càng đợc mở rộng
ở chu kỳ kinh doanh tiếp theo. Sự vận động của vốn trên thị trờng tuân thủ quy
luật khách quan của nền kinh tế thị trờng. Song, với khả năng nhận thức, con
ngời có thể nắm bắt, vận dụng quy luật khách quan, tạo ra những kênh huy
động vốn một cách hiệu quả, đáp ứng mục đích sản xuất - kinh doanh của
mình.
Thứ hai, vốn là hàng hóa
Trong nền kinh tế thị trờng, vốn đợc coi là hàng hóa. Muốn phát triển sản

xuất - kinh doanh đòi hỏi phải có vốn đầu t. Nhu cầu vốn đầu t đợc xem là cơ
sở phát sinh quan hệ cung - cầu về vốn trên thị trờng. Nh vậy, vốn hiển nhiên
là đối tợng trao đổi, mua bán trên thị trờng vốn. Với t cách là hàng hóa, vốn có
hai thuộc tính: giá trị và giá trị sử dụng; có chủ sở hữu là một trong những yếu
tố đầu vào của một quá trình sản xuất.
Thứ ba, vốn là hàng hoá đặc biệt
Tính đặc biệt của hàng hóa thể hiện ở chỗ, vốn có khả năng sinh lời. Với
t cách là hàng hóa đặc biệt, quyền sở hữu vốn và quyền sử dụng vốn tách rời
nhau. Đặc điểm này của vốn không có ở các loại hàng hóa thông thờng. Chủ
sở hữu vốn sẽ nhận đợc một khoản lợi tức (giá bán hay lãi suất quyền sử dụng
vốn) khi bán quyền sử dụng vốn cho ngời mua (các nhà đầu t). Nhà đầu t khi
mua quyền sử dụng vốn phải bỏ ra một khoản gọi là chi phí (giá mua quyền sử
dụng vốn) trả cho chủ sở hữu và nhận về mình quyền sử dụng vốn. Nhờ có sự
tách rời giữa quyền sở hữu vốn và quyền sử dụng vốn làm cho vốn trở nên linh
hoạt trong lu thông và sinh lời. Cụ thể hơn, nhờ có sự tách rời giữa quyền sở
hữu vốn và quyền sử dụng vốn mà khi sử dụng chúng trong hoạt động đầu t,
vốn không những không bị tan biến giá trị và giá trị sử dụng mà còn bảo
9
toàn, phát triển giá trị và giá trị sử dụng của chúng. Các Mác đã chỉ rõ: Hàng
hóa t bản có đặc tính là: Khi giá trị sử dụng của nó đợc đem tiêu dùng đi,
hàng hóa - t bản không những giữ đợc giá trị và giá trị sử dụng của nó, mà
còn làm cho giá trị sử dụng đó tăng thêm nữa [28, tr. 537].
Tất nhiên, để đồng vốn phát sinh lợi nhuận (tăng giá trị), nó phải đợc đặt
trong một môi trờng cụ thể, có sự tơng tác của các yếu tố thuộc môi trờng
kinh doanh. Từ môi trờng này nhà đầu t có thể lựa chọn kênh cung cấp vốn, cơ
chế hoạt động và hình thức đầu t.
Thứ t, vốn có mối quan hệ mật thiết với thời gian
Các Mác viết:
Tiền chỉ đợc đem nhợng lại với hai điều kiện, một là, nó sẽ
quay trở về điểm xuất phát sau một kỳ hạn nhất định, và hai là, nó

sẽ quay trở về điểm đó với t cách là t bản đã thực hiện, nghĩa là sau
khi đã thực hiện đợc các giá trị sử dụng của nó, thực hiện đợc các
khả năng của nó là sản xuất ra giá trị thặng d [28, tr. 525].
Nh thế, chủ sở hữu vốn chuyển nhợng lại quyền sử dụng vốn cho nhà đầu
t trong một khoảng thời gian xác định. Sau khi vốn chuyển qua chu kỳ vận
động, nó quay về tay chủ sở hữu, với một lợng giá trị lớn hơn. Lợng giá trị lớn
hơn đó là lợi tức của chủ sở hữu vốn hay lãi suất phải trả của nhà đầu t khi sử
dụng vốn. Mức lãi suất đợc tính bằng tỷ lệ phần trăm so với lợng vốn khi chủ
sở hữu vốn nhợng, bán quyền sử dụng vốn theo đơn vị thời gian (tháng, quý,
năm), phù hợp với nền kinh tế thị trờng [43, tr. 14]. Thông thờng, thời gian
vay vốn dài, lãi suất lớn và ngợc lại, thời gian vay vốn ngắn, lãi suất nhỏ
(lãi suất tỷ lệ thuận với thời gian vay). Sự tách rời giữa quyền sở hữu vốn và
quyền sử dụng vốn, gắn với khoảng thời gian xác định tất yếu dẫn đến quá
trình tích tụ, tập trung vốn từ khoản tiết kiệm nhỏ, lẻ, những đồng tiền cha có
cơ hội đầu t trở thành vốn và chuyển chúng đến tay các nhà đầu t. Sự vận động
ấy đã tạo nên dòng chảy của vốn không ngừng, không nghỉ trong nền kinh tế
thị trờng. Mặt khác, trong nền kinh tế thị trờng, khi tiến hành hoạt động sản
xuất - kinh doanh, các nhà đầu t luôn luôn chú trọng đến yếu tố thời gian. Bởi
vì, các yếu tố nh giá cả, lạm phát, lãi suất, tỷ giá biến động thờng xuyên,
ảnh hởng trực tiếp đến hiệu quả sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Do đó,
bất kỳ nhà đầu t nào, khi xác định hiệu quả đầu t cũng phải đa toàn bộ chi phí
và thu nhập về cùng một thời điểm để so sánh, tính toán các chỉ tiêu lợi nhuận,
10
tỷ suất doanh lợi/vốn, tỷ suất doanh lợi/doanh thu, vòng quay của đồng vốn
Điều đó cắt nghĩa đợc tại sao vốn luôn có giá trị về mặt thời gian (gắn với thời
gian).
Trong giới hạn, phạm vi và đối tợng nghiên cứu, luận văn chỉ đề cập đến
vấn đề huy động vốn trong nớc vào việc xây dựng nhà ở nói chung và nhà ở
cho ngời có thu nhập thấp nói riêng trên địa bàn quận 4 Thành phố Hồ Chí
Minh.

Vốn trong nớc là tổng giá trị của những tài sản (bao gồm tài sản hữu
hình, tài sản vô hình và tài sản tài chính), đợc hình thành từ các nguồn lực
kinh tế và sản phẩm thặng d của nhân dân lao động ở một nớc, tham gia trực
tiếp hoặc gián tiếp vào quá trình sản xuất - kinh doanh nhằm mục tiêu có thu
nhập trong tơng lai.Vốn với t cách là giá trị, biểu hiện dới hình thái tiền, đợc
huy động để đầu t vào phát triển nhà ở. Cụ thể hơn, vốn đầu t phát triển nhà ở
là biểu hiện bằng tiền của t liệu lao động và đối tợng lao động đợc sử dụng
vào phát triển nhà ở.
Vốn có vai trò to lớn trong việc tạo ra của cải vật chất, đẩy nhanh nhịp độ
tăng trởng kinh tế. Huy động vốn có hiệu quả; cung ứng đầy đủ và kịp thời
vốn cho nền kinh tế là một trong những tiền đề quan trọng đẩy mạnh phát
triển nền kinh tế quốc dân nói chung, phát triển nhà ở nói riêng. Tuy vậy,
trong mỗi quyết định đầu t cụ thể lại đòi hỏi không chỉ lợng vốn đủ lớn mà
còn yêu cầu một hay nhiều loại vốn khác nhau. Thực tiễn luôn đặt ra yêu cầu
phân chia và xác định rõ từng loại vốn để có biện pháp huy động, sử dụng và
quản lý vốn có hiệu quả.
Căn cứ vào những tiêu thức khác nhau, ngời ta có thể phân chia vốn
thành nhiều loại khác nhau. Dới đây là một số loại vốn cơ bản:
Dựa vào biên giới lãnh thổ quốc gia, vốn chia thành hai loại vốn: vốn
trong nớc và vốn ngoài nớc.
Dựa vào đặc điểm vận động, vốn có hai loại: vốn cố định và vốn lu động.
Vốn cố định đợc biểu hiện bởi giá trị những tài sản cố định, bao gồm:
nhà xởng, vật kiến trúc, máy móc, thiết bị, phơng tiện vận tải, kết cấu hạ tầng,
dụng cụ đo lờng
Vốn lu động đợc biểu hiện bởi giá trị của những tài sản lu động, bao
gồm: nguyên - nhiên liệu, sản phẩm dở dang, hàng hóa dự trữ, các khoản tiền
tệ đáp ứng nhu cầu thanh toán
11
Dựa vào hình thái tồn tại, vốn chia thành hai loại: vốn hữu hình và vốn
vô hình.

Dựa vào thời gian sử dụng, vốn có ba loại: Vốn ngắn hạn, vốn trung hạn
và vốn dài hạn.
Vốn ngắn hạn là lợng giá trị đợc sử dụng để đầu t với thời hạn dới một
năm.
Vốn trung hạn là lợng giá trị đợc sử dụng để đầu t với thời hạn từ một
năm đến dới năm năm.
Vốn dài hạn là lợng giá trị đợc sử dụng để đầu t với thời hạn từ năm năm
trở lên.
Dựa vào chế độ sở hữu, vốn có hai loại: vốn chủ sở hữu (vốn tự có) và
vốn vay (huy động từ bên ngoài).
Vốn chủ sở hữu là vốn thuộc quyền quản lý, sử dụng của một hoặc nhiều
chủ thể sở hữu. Chẳng hạn, vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp nhà nớc đợc
hình thành trên cơ sở ngân sách nhà nớc cấp và vốn tự bổ sung; vốn chủ sở
hữu của công ty cổ phần đợc hình thành thông qua huy động vốn góp của cổ
đông; vốn chủ sở hữu của công ty trách nhiệm hữu hạn đợc hình thành thông
qua vốn góp của các thành viên
Vốn vay là vốn huy động đợc từ bên ngoài để bổ sung, làm tăng lợng vốn
của chủ thể kinh doanh, đảm bảo tính liên tục và hiệu quả của quá trình sản
xuất. Vốn vay có thể huy động từ: vay trong nớc và vay ngoài nớc. Trong xu
thế hội nhập kinh tế quốc tế, vay vốn ngoài nớc để phát triển kinh tế không
phải là công việc quá khó đối với các nớc đang phát triển và kém phát triển.
Song, vấn đề quan trọng là quản lý và sử dụng vốn vay ngoài nớc hiệu quả vẫn
còn là vấn đề nan giải đối với các nớc nghèo và kém phát triển. Nền kinh tế thị
trờng càng phát triển, vốn vay sẽ càng chiếm tỷ trọng lớn trong tổng vốn đầu
t của một chủ thể sản xuất - kinh doanh.
Dựa vào mục đích sử dụng, không chỉ có vốn sản xuất trực tiếp phục vụ
cho quá trình sản xuất ra các sản phẩm và dịch vụ, hàng hóa mà còn cần vốn
phục vụ gián tiếp cho sản xuất, bao gồm khối lợng lớn và phong phú hệ thống
kết cấu hạ tầng, các công trình công cộng[26, tr. 143].
Dựa vào giá trị của vốn đầu t trong thực tế và những chứng chỉ có giá

(cổ phiếu, trái phiếu), vốn chia thành hai loại: vốn thực (t bản thật) và vốn
ảo (t bản giả) [40, tr. 14]
12
Trong nền kinh tế thị trờng, mỗi cách tiếp cận khác nhau cho ta những
quan niệm khác nhau về vốn, song, nhận thức về vốn, xét về bản chất là thống
nhất. Việc phân chia vốn thành nhiều loại khác nhau nhằm mục đích hiểu rõ
bản chất của phạm trù vốn - vốn là hình thái giá trị, là thứ hàng hoá đặc biệt,
có mối liên hệ mật thiết với thời gian. Cùng với việc hiểu rõ bản chất của vốn
còn nhận thức đợc tính đa dạng, nhiều vẻ và rất phức tạp của vốn trong nền
kinh tế thị trờng. Đó là những căn cứ khoa học giúp các chủ thể kinh doanh
nắm bắt và chủ động trong kế hoạch huy động, sử dụng các loại vốn, đẩy
mạnh phát triển sản xuất - kinh doanh.
1.1.2. Cơ cấu nguồn vốn
Trong một đơn vị kinh tế cơ sở hay xét trên phạm vi rộng lớn - toàn bộ
nền kinh tế quốc dân, điều hiển nhiên là: muốn có vốn cần phải đầu t và muốn
có vốn đầu t phải tìm ra nguồn. Cắt nghĩa cho vấn đề này, nhiều nhà kinh tế
học, điển hình là nhà kinh tế ngời Mỹ P.A. Samuelson cho rằng: nhịn tiêu
dùng hiện tại, dành vốn đầu t cho sản xuất sẽ có thu nhập trong tơng lai [45, tr.
362]. Về bản chất, nhịn tiêu dùng chính là hành động tiết kiệm (hay tích lũy
vốn) của một chủ thể kinh tế. Chính tiết kiệm là nguồn gốc cơ bản để hình
thành vốn đầu t.
Thực tế đã chứng minh, những nớc có nền kinh tế phát triển ở trình độ
tiên tiến nh Mỹ, Nhật Bản, các nớc Liên minh châu Âu có mức thu nhập bình
quân đầu ngời cao, quy mô và tỷ lệ tích lũy vốn từ nội bộ nền kinh tế quốc dân
lớn sẽ dễ dàng gia tăng nhanh tiết kiệm để tái đầu t, mở rộng sản xuất. Trái lại,
những nền kinh tế đang phát triển và kém phát triển, mức thu nhập đầu ngời
thấp, quy mô và tỷ lệ tích lũy vốn từ nội bộ nền kinh tế quốc dân nhỏ nên việc
gia tăng tích lũy vốn để đáp ứng nhu cầu đầu t là công việc khá khó khăn,
phức tạp. Sự thiếu vốn sẽ là một cản trở đơn giản nhng quan trọng nhất đối
với với việc đẩy nhanh phát triển kinh tế [23, tr. 4] ở các nớc đang phát triển

và kém phát triển.
Nh vậy, vốn đầu t phát triển của một chủ thể kinh tế đợc huy động từ hai
nguồn: nguồn vốn trong nớc và nguồn vốn ngoài nớc. Tuy nhiên, ở những nớc
khác nhau sẽ có những quan điểm khác nhau trong huy động vốn: có những n-
ớc hoàn toàn dựa vào ngoại lực và ngợc lại có những nớc quyết tâm phát huy nội
lực, dựa vào sức mình; cũng không ít nớc kết hợp huy động cả hai nguồn vốn
trong nớc và ngoài nớc để đẩy mạnh phát triển kinh tế.
13
Trong giới hạn, phạm vi nghiên cứu, luận văn đi sâu phân tích cơ cấu
nguồn vốn trong nớc để phát triển nhà ở.
Vốn trong nớc đợc hình thành từ tiết kiệm trong nớc. Theo Hệ thống tài
khoản quốc gia (SNA) do Liên hiệp quốc xuất bản năm 1989 và tái bản năm 1993
thì: Tiết kiệm (Saving - S) bằng tổng thu nhập quốc gia khả dụng (GNDI - Gross
National Disposable Income) trừ đi tiêu dùng cuối cùng. Bên cạnh đó, theo định
nghĩa của Liên hiệp quốc và Vụ Hệ thống Tài khoản quốc gia thuộc Tổng cục
Thống kê thì: Tổng thu nhập quốc gia khả dụng bằng GDP cộng thu từ sở hữu
thuần, cộng thu từ chuyển nhợng hiện hành thuần. Nên tiết kiệm thuần (Net
Saving - Sn) bằng tiết kiệm trừ khấu hao tài sản cố định [10, tr. 25].
Với cách tiếp cận nh trên, tỷ lệ tiết kiệm và tỷ lệ tiết kiệm thuần ở Việt
Nam (không bao hàm khấu hao tài sản cố định) so với GDP nh sau:
Bảng 1.1: Tiết kiệm và tiết kiệm thuần giai đoạn 1994-2000
Đơn vị tính: %
Năm
Tiết kiệm/Tổng sản phẩm
quốc nội (GDP)
Tiết kiệm thuần/Tổng sản phẩm
quốc nội (GDP)
1994 21,21 12,55
1995 22,86 14,22
1996 20,55 11,70

1997 21,63 12,90
1998 23,90 15,40
1999 27,09 17,59
2000 31,00 19,46
Nguồn: [10]
Nh vậy, trong giai đoạn 1994 - 2000, tiết kiệm quốc gia có xu hớng tăng
lên rõ rệt. Nếu nh năm 1994, tiết kiệm/GDP chỉ chiếm 21,21% thì sau 7 năm,
con số này tăng lên 31%, trong đó, tích lũy vốn trong nớc có bớc phát triển
mới.
Bảng 1.2: Tích luỹ vốn giai đoạn 1996-1998
Đơn vị tính: %
1996 1997 1998
Tổng số vốn cho tích lũy 100 100 100
1. Nguồn vốn trong nớc cho tích lũy:
Trong đó:
73,12 76,44 82,27
- Tiết kiệm thuần 41,65 45,59 53,01
- Khấu hao tài sản cố định 31,47 30,85 29,26
2. Nguồn vốn từ ngoài nớc (chuyển nhợng vốn, đi
vay)
26,88 23,56 17,73
Nguồn: [10, tr. 26]
Qua số liệu trên đây, có thể thấy, nguồn vốn trong nớc cho tích lũy có xu
hớng tăng dần, từ 73,12% năm 1996 tăng lên 82,27% năm 1998. Trong đó, tiết
14
kiệm thuần tăng từ 41,65% (1990) lên 53,01% (1998); khấu hao tài sản cố
định từ 31,47% (1996) xuống còn 29,26% (1998). Tích lũy vốn từ nguồn vốn
ngoài nớc lại có xu hớng giảm dần, từ 26,88% năm 1996 giảm xuống còn
17,73% năm 1998. Thực trạng đó phản ánh đúng quan điểm, mục tiêu, đờng
lối và chủ trơng phát huy nội lực; huy động vốn, tích lũy vốn cho phát triển

kinh tế của Đảng và Nhà nớc ta. Tuy nhiên, đánh giá khách quan phải thấy
rằng, đó chỉ là kết quả bớc đầu trong quá trình tích lũy vốn cho sự nghiệp
công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nớc. Thực tế, quy mô tích lũy vốn trong nớc
còn nhỏ bé đã hạn chế khả năng đầu t cho phát triển kinh tế.
Tiết kiệm trong nớc bao gồm: tiết kiệm của ngân sách nhà nớc, tiết kiệm
của doanh nghiệp và tiết kiệm của dân c (hộ gia đình) [26, tr. 147].
1.1.2.1. Vốn ngân sách nhà nớc
Hình thành từ tiết kiệm của ngân sách nhà nớc, là phần vốn dành để chi
cho đầu t phát triển, lấy từ thu ngân sách nhà nớc, không tính các khoản: viện
trợ không hoàn lại của chính phủ các nớc và các tổ chức, cá nhân nớc ngoài;
các khoản vay trong nớc và ngoài nớc của Chính phủ để bù đắp bội chi ngân
sách nhà nớc.
Tiết kiệm ngân sách nhà nớc chi cho đầu t phát triển thông qua cấp phát
vốn trực tiếp (Nhà nớc đầu t trực tiếp) và cung ứng tín dụng nhà nớc (Nhà nớc
đầu t gián tiếp). Đầu t gián tiếp của Nhà nớc qua tín dụng là rất cần thiết trong
nền kinh tế thị trờng và nó cũng là cơ sở quan trọng để hình thành các loại vốn
có nguồn gốc từ ngân sách, nh: tín dụng ngân hàng, các quỹ đầu t tài chính,
các quỹ hỗ trợ vốn cho phát triển qũy tín dụng nhân dân, là những tổ chức
tín dụng quan trọng bậc nhất trong việc cung ứng vốn đầu t cho phát triển.
1.1.2.2. Vốn của doanh nghiệp bao gồm: Tiết kiệm của doanh nghiệp
nhà nớc và tiết kiệm của doanh nghiệp t nhân, là phần lãi sau thuế (lãi thuần)
đợc doanh nghiệp để lại dành cho đầu t phát triển. Trên thực tế, nguồn tự tài
trợ cho hoạt động tái đầu t, mở rộng sản xuất của doanh nghiệp còn cộng với
khoản thu đợc từ khấu hao tài sản cố định.
Quy mô và tốc độ tăng trởng của tiết kiệm doanh nghiệp phụ thuộc vào
quy mô và hiệu quả hoạt động sản xuất - kinh doanh của doanh nghiệp và
chính sách của Nhà nớc đối với hoạt động của doanh nghiệp, nh chính sách
thuế (thuế thu nhập doanh nghiệp), chính sách khuyến khích đầu t và chính
sách phân phối lợi nhuận của doanh nghiệp. Đối với doanh nghiệp nhà nớc,
15

vấn đề phân phối lợi nhuận còn chịu sự chi phối bởi chính sách phân phối lợi
nhuận của Nhà nớc.
1.1.2.3. Vốn của dân c: hình thành từ tiết kiệm trong dân c, đó là phần
thu nhập để dành, cha tiêu dùng của các hộ gia đình.
Thu nhập của dân c đợc hình thành từ thu nhập trong kết quả lao động ở
lĩnh vực sản xuất và dịch vụ của các gia đình. Tỉ lệ tiết kiệm của dân c có xu
hớng tăng dần khi thu nhập của các hộ gia đình tăng. Vì vậy, tiết kiệm của dân
c coi là biến số trực tiếp phụ thuộc vào thu nhập sau khi đã nộp thuế của dân
c [23,tr.31].
Trong nền kinh tế thị trờng, tiết kiệm của dân c là bộ phận chủ yếu và
ngày càng khẳng định đợc vị trí, tầm quan trọng của nó trong việc hình thành
tổng nguồn vốn đầu t phát triển của một quốc gia.
ở Việt Nam theo tính toán của các nhà kinh tế, khu vực hộ gia đình và
các tổ chức phi lợi nhuận, bao gồm: Cá thể, kinh tế hộ gia đình, hiệp hội, các
tổ chức xã hội khác phần tiết kiệm đạt trên dới 12% so với thu nhập cuối
cùng [14, tr. 34].
Nh vậy, nguồn vốn trong nớc gồm có: tiết kiệm ngân sách nhà nớc, tiết
kiệm doanh nghiệp và tiết kiệm dân c. Mỗi nguồn vốn trên có tầm quan trọng
riêng, song, bản thân chúng là những yếu tố cấu thành tổng nguồn vốn trong
nớc. Hiểu rõ cơ cấu nguồn vốn trong nớc cho ta một cách nhìn tổng thể, toàn
diện cơ cấu nguồn vốn này, giúp ích cho việc khai thác, huy động, quản lý và
sử dụng nguồn vốn trong nớc một cách hiệu quả.
1.1.3. Vai trò và đặc điểm của vốn để xây dựng nhà ở
Vốn để xây dựng nhà ở có những đặc trng riêng so với vốn đầu t khác:
Thứ nhất: yêu cầu đầu t và cho vay với số lợng tơng đối lớn.
Thứ hai: thời gian thu hồi vốn dài từ 10 - 25 năm.
Do có sự trả chậm, đặc biệt trong trờng hợp lãi suất cố định, nên thể chế
tài chính nhà ở phải đối phó với các vấn đề sau đây:
Về thời gian: nguồn vốn vay phải tính cho thời gian dài.
Về lãi suất: phải tính toán để bảo toàn vốn.

Những nguyên tắc hớng dẫn cho các hoạt động vay tiền của các tổ chức tài
chính là giảm tối đa sự rủi ro, chống lại sự phá sản và trang trải đợc các chi phí.
1.1.3.1. Yêu cầu cấp bách về vốn để xây dựng nhà ở
16
Quá trình đô thị hoá ở thành phố diễn ra nhanh chóng, do đó yêu cầu về
nhà ở cũng nh nguồn vốn đầu t cho nhà ở, hệ thống hạ tầng kỹ thuật nh giao
thông, điện nớc, vệ sinh và hệ thống mạng lới công nghiệp và thơng mại tăng
lên.
Tính chất cấp bách về vốn để đầu t xây dựng nhà ở của Thành phố Hồ
Chí Minh nói chung và quận 4 nói riêng do những nhân tố sau đây:
Thứ nhất, đầu t vốn bổ sung để đáp ứng yêu cầu của tăng trởng đô thị và
phát triển các hộ gia đình mới.
Thứ hai, đầu t vốn để di chuyển một số khu nhà ở, và hoàn thiện hạ tầng
kỹ thuật nh cung cấp nớc, đờng sá, di chuyển rác và các dịch vụ khác.
Thứ ba, đầu t vốn để thay thế, sửa chữa, bảo trì nhà ở và hạ tầng kỹ thuật
đã đợc sử dụng lâu năm, hiện đang xuống cấp đe dọa đến an toàn cuộc sống
của dân c.
1.1.3.2. Vốn-nhân tố quyết định thúc đẩy việc xây dựng nhà ở
Cũng giống nh bất kỳ một ngành sản xuất vật chất nào, sự gia tăng nhanh
tiết kiệm để đầu t phát triển nhà ở sẽ thúc đẩy nhanh quá trình đô thị hóa,
đồng thời sẽ thu hút các nguồn đầu t khác để phát triển kinh tế xã hội. Vì thế, vai
trò của nhân tố vốn đối với phát triển nhà ở hiện nay là rất lớn, thể hiện ở chỗ:
Vốn đầu t vào việc xây dựng nhà ở đồng thời với việc chỉnh trang các khu vực
dân c, hình thành các khu dân c mới và nó sẽ cải thiện điều kiện về hạ tầng kỹ
thuật và hạ tầng xã hội đồng thời làm thay đổi bộ mặt của đô thị.
Kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội bao gồm: các công trình giao
thông, hệ thống điện, nớc, cấp, thoát nớc, công trình bu chính viễn thông, các
công trình phúc lợi công cộng, công viên cây xanh, trờng học, bệnh viện, các
công trình văn hóa xã hội. Hiện đại hóa kết cấu hạ tầng kỹ thuật và xã hội sẽ
góp phần tích cực vào việc làm thay đổi môi trờng đầu t, thu hút các nguồn lực

của xã hội, cải thiện môi trờng sống, nâng cao điều kiện sống của ngời dân,
tăng thêm phúc lợi công cộng, bảo đảm an sinh xã hội.
Thiếu vốn sẽ đồng nghĩa với việc các chơng trình xây dựng nhà ở, chỉnh
trang đô thị không thực hiện đợc.
1.1.4. Vai trò của nhà ở
1.1.4.1. Nhà ở đối với đời sống con ngời
Nhà ở là một nhu cầu cơ bản, quyền có nhà ở là quyền cơ bản của con
ngời. Ngày nay các nớc trên thế giới đang hởng ứng chiến lợc toàn cầu về chỗ
17
ở của Đại Hội đồng Liên hiệp quốc, nhằm mục tiêu tạo điều kiện cho mọi ng-
ời có chỗ ở phù hợp.
Nhân loại đã không ngừng khẳng định ý nghĩa, vai trò quan trọng của
nhà ở trong đời sống cá nhân lẫn đời sống xã hội. Nhà ở không chỉ có giá trị
sử dụng là phơng tiện che ma, che nắng, nơi con ngời nghỉ ngơi để tái phục
hồi sức lao động, mà còn là nơi làm việc, giao tiếp, nơi con ngời thể hiện vai
trò, vị trí của mình trong quan hệ xã hội.
Gautama, nhà triết gia cổ đã miêu tả chỗ ở là "gốc rễ của hạnh phúc".
"Chúng ta tạo ra nhà ở, nhng sau đó nhà ở lại tạo ra chúng ta ". Ngời ta đã dẫn
lời một ngời đàn ông Pakistan vô gia c: "Nhà ở không chỉ là nơi để ăn và ngủ,
nó còn tạo cho tôi cảm xúc riêng. Trong ngôi nhà của tôi, tôi có thể nhận thức
đợc xã hội, tôi có thể tiếp đãi bạn bè và tôi có thể tự hào về nó - không có nhà
ở, tôi không là con ngời mà chỉ là một con vật". Ngời Việt Nam từ ngàn xa đã
đúc kết sâu sắc rằng: "Sống cái nhà, thác cái mồ".
Những thập niên gần đây, giải quyết chỗ ở là nỗ lực chung mang ý nghĩa
chiến lợc trên phạm vi toàn cầu. ủy ban định c của Liên hiệp quốc tính toán rằng
trên toàn thế giới có trên một tỷ ngời đang sống trong những căn nhà chật chội và
hơn một trăm triệu ngời đang chịu cảnh sống không nhà cửa. Tổ chức này đã
hành động tích cực để quyền có nhà ở phải đợc coi là quyền cơ bản của con ngời.
Quá trình này bắt đầu bằng việc thực hiện Công ớc về quyền có chỗ ở của con
ngời đợc công bố vào năm 1976. Đến năm 1987, công bố năm quốc tế về chỗ ở

cho những ngời vô gia c và tiếp theo là thông qua chiến lợc toàn cầu về chỗ ở đến
năm 2000 của Đại Hội đồng Liên hiệp quốc năm 1988.
1.1.4.2. Nhà ở và vấn đề môi trờng đô thị
Đối với các đô thị lớn trên thế giới - trong đó có Thành phố Hồ Chí
Minh- nhà ở liên quan đến môi trờng sinh học, môi trờng nhân văn của đô thị.
Xây dựng nhà ở một cách tự phát không những làm mất mỹ quan đô thị mà còn
tác động xấu đến môi trờng, tác hại lớn đến cuộc sống, nh: phát triển bất hợp lý
kết cấu hạ tầng đô thị; giao thông yếu kém làm tắc nghẽn giao thông, lãng phí
nguồn tài nguyên nớc và nguồn nớc bị ô nhiễm, tình trạng xả rác và lấn chiếm
kênh rạch, thảm cây xanh đô thị thiếu nghiêm trọng, Việc giải quyết chỗ ở gắn
liền với sử dụng có hiệu quả các nguồn tài nguyên và bảo vệ môi trờng sinh thái
là vấn đề vừa mang tính thời sự vừa có ý nghĩa chiến lợc.
1.2. CáC PHƯƠNG THứC HUY ĐộNG VốN
18
Trong nền kinh tế thị trờng, để có đủ vốn kinh doanh, chủ đầu t có thể và
cần phải huy động vốn thông qua thị trờng tài chính.
Thị trờng tài chính là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, mua bán quyền
sử dụng vốn [61, tr. 7-8]. Hiện nay, có nhiều cách phân loại thị trờng tài
chính,song nhìn chung ngời ta thờng phân chia thị trờng tài chính thành hai bộ
phận: Thị trờng tài chính ngắn hạn (hay thị trờng tiền tệ) và thị trờng tài chính
dài hạn (hay thị trờng vốn). Trong thị trờng tài chính dài hạn có thị trờng vay
nợ dài hạn (thông qua các trung gian tài chính - tác giả luận văn) và thị trờng
chứng khoán [61, tr. 11].
Thông qua các nguồn tài chính, các nguồn tiết kiệm đợc chuyển hóa
thành vốn đầu t và phân bổ theo nguyên tắc thị trờng (quan hệ cung cầu) [26,
tr. 160], theo hai phơng thức huy động:
1.2.1. Phơng thức huy động vốn gián tiếp
Đó là phơng thức chuyển vốn từ nơi thừa vốn sang nơi thiếu vốn và cần vốn
một cách gián tiếp, thông qua các trung gian tài chính (ngân hàng, công ty bảo
hiểm, công ty tài chính, các quỹ đầu t phát triển, hiệp hội tổ chức tín dụng ).

Với t cách là cầu nối, các trung gian tài chính thực hiện gắn kết những
chủ thể cung vốn với những chủ thể cầu vốn trên thị trờng tài chính. Các trung
gian tài chính tập hợp mọi nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội vào đầu mối của
mình, sau đó cho các chủ thể kinh tế (nhà nớc, doanh nghiệp, hộ gia đình)
cần đầu t vốn nhng thiếu vốn vay. Nói cách khác, các trung gian tài chính thực
hiện hút vốn từ nơi có vốn và thừa vốn rồi bơm vốn vào nơi thiếu vốn,
đang cần vốn đầu t, bôi trơn cỗ máy kinh tế, làm cho nó hoạt động trôi chảy.
Để thực hiện luân chuyển vốn an toàn và hiệu quả, các trung gian tài
chính phải sử dụng hàng loạt công cụ của thị trờng tài chính ngắn hạn. Đó là,
công cụ chiết khấu và công cụ mang lãi suất (chứng chỉ tiền gởi ngân hàng,
các hợp đồng mua lại, tín phiếu kho bạc, trái phiếu ngắn hạn và tín phiếu ngân
hàng ). Trong nền kinh tế thị trờng, các công cụ của chính sách tài chính trên
thị trờng tài chính, nhất là công cụ mang lãi suất thờng đợc sử dụng linh hoạt,
mềm dẻo và nhạy cảm đối với mọi biến động của nền kinh tế trong nớc và
quốc tế.
ở Việt Nam, trong những năm đổi mới đã từng bớc đa dạng hóa các tổ
chức trung gian tài chính. Qua đó, các tổ chức này đáp ứng ngày càng tốt hơn
nhu cầu vốn đầu t phát triển. Việc sử dụng các công cụ của thị trờng tài chính
19
ngắn hạn nhìn chung có hiệu quả, tác động tích cực đến tiến trình đẩy nhanh
công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nớc. Tuy nhiên, việc huy động vốn thông
qua trung gian tài chính vẫn còn hạn chế, đặc biệt, huy động vốn qua các công
ty bảo hiểm, các quỹ đầu t, các công ty tài chính dờng nh vẫn còn là rất mới
mẻ đối với một nền kinh tế đang chuyển đổi ở nớc ta. Vì thế, nhìn tổng thể,
hoạt động huy động vốn qua kênh gián tiếp chủ yếu thông qua hệ thống ngân
hàng, quỹ tín dụng nhân dân.
1.2.2. Phơng thức huy động vốn trực tiếp
Đó là phơng thức chuyển vốn từ nơi thừa vốn sang nơi thiếu vốn một
cách trực tiếp trên thị trờng chứng khoán. Các nhà sản xuất có thể phát hành
cổ phiếu và trái phiếu để huy động vốn phục vụ mục tiêu sản xuất - kinh

doanh ngay trên thị trờng chứng khoán mà không cần phải thông qua các tổ
chức trung gian tài chính. Ngợc lại, các nhà đầu t tài chính có thể mua cổ
phiếu, trái phiếu của công ty, trái phiếu của chính phủ hoặc tiến hành rút vốn
trực tiếp thông qua việc bán lại cổ phiếu, trái phiếu trên thị trờng chứng
khoán. Nh vậy, với phơng thức huy động vốn trực tiếp, các nhà đầu t có thể
huy động vốn thông qua:
1.2.2.1. Phát hành cổ phiếu và trái phiếu công ty trên thị trờng chứng khoán
Trên thế giới, vốn đợc huy động bằng cách phát hành cổ phiếu và trái
phiếu công ty là rất phổ biến đối với các nhà đầu t nhằm tăng vốn, mở rộng
quy mô hoạt động
ở nớc ta, phơng thức huy động vốn qua phát hành cổ phiếu và trái phiếu
công ty còn khá mới mẻ. Sau gần 10 năm chuẩn bị, ngày 20- 07-2000 Trung
tâm Giao dịch Chứng khoán đầu tiên ở Việt Nam đợc thành lập, đặt trụ sở tại
Thành phố Hồ Chí Minh. Đó là một bớc ngoặt trong công tác huy động vốn để
phát triển nền kinh tế nói chung, phát triển nhà ở nói riêng. Tuy nhiên, sau hơn
3 năm đi vào hoạt động, thị trờng chứng khoán Việt Nam vẫn đang dừng lại ở
giai đoạn tìm tòi, thử nghiệm nên hoạt động huy động vốn trên thị trờng này
vẫn còn tiềm ẩn những nhân tố khó khăn.
1.2.2.2. Phát hành trái phiếu Chính phủ
ở nớc ta, trái phiếu Chính phủ đợc phát hành dới các dạng: tín phiếu Kho
Bạc Nhà nớc, trái phiếu Kho Bạc Nhà nớc và trái phiếu công trình. Trong mỗi
giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội cụ thể,Chính phủ chủ trơng phát hành trái
phiếu để thực hiện chức năng đi vay (thực hiện tín dụng nhà nớc) của Chính
20
phủ nhằm huy động vốn nhàn rỗi trong dân c, các tổ chức kinh tế tạo vốn
bù đắp thiếu hụt ngân sách, tăng cờng đầu t phát triển. Chính phủ cần phải huy
động vốn, qua phát hành trái phiếu Chính phủ và giao cho Bộ Tài chính phát
hành [4, tr.3].
Trong nền kinh tế thị trờng, luôn luôn tồn tại hai phơng thức huy động
vốn gián tiếp và trực tiếp. Hai phơng thức huy động vốn đó luôn hỗ trợ, bổ

sung, tác động lẫn nhau nhằm thu hút tối đa và phân bổ có hiệu quả các nguồn
vốn, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế, đồng thời quản lý hiệu quả các nguồn
vốn. ở nớc ta, hai phơng thức huy động vốn gián tiếp và trực tiếp đã đợc áp
dụng trên thực tế trong công tác huy động vốn, song, phơng thức huy động
vốn gián tiếp là phổ biến, giữ vai trò trọng tâm. Phơng thức huy động vốn còn
khá mới mẻ nhng theo đà phát triển của nền kinh tế thị trờng theo định hớng
xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nớc, trong tơng lai phơng thức huy
động vốn trực tiếp sẽ trở thành một kênh huy động vốn quan trọng và có hiệu
quả, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao về vốn đầu t xây dựng.
21
Chơng 2
THựC TRạNG HUY ĐộNG VốN Để XÂY DựNG NHà ở
TRÊN ĐịA BàN QUậN 4 THàNH PHố Hồ CHí MINH
Trớc khi đi sâu phân tích việc huy động vốn để xây dựng nhà ở trên địa
bàn quận 4 Thành phố Hồ Chí Minh chúng ta cần nghiên cứu tình hình phát
triển và quản lý nhà ở nớc ta và tại Thành phố Hồ Chí Minh làm cơ sở cho
việc nghiên cứu và đề ra phơng hớng và giải pháp chủ yếu để huy động vốn
xây dựng nhà ở trên địa bàn quận 4 sau này.
2.1. THựC TRạNG PHáT TRIểN Và QUảN Lý NHà ở TRÊN ĐịA BàN
THàNH PHố Hồ CHí MINH
2.1.1. Thực trạng phát triển và quản lý nhà ở nớc ta trong những
năm qua
Trong suốt hơn 40 năm qua, nhà ở cho nhân dân các đô thị Việt Nam
luôn là một vấn đề xã hội đợc sự quan tâm của Đảng, Nhà nớc, các cấp chính
quyền, các ngành và các tổ chức xã hội. Có thể nhận thấy sự kế tiếp nhau của
hai thời kỳ quan trọng nhất: thời kỳ trớc đổi mới (1954-1985) và thời kỳ đổi
mới từ 1986 đến nay. Chúng ta hãy điểm qua những nét chính của mỗi thời kỳ.
2.1.1.1. Thời kỳ 1954 - 1985
Trong thời kỳ này, Nhà nớc đã ban hành nhiều chính sách về nhà ở. Ch-
ơng trình nhà ở quốc gia nhằm mục tiêu xây dựng và cung cấp nhà ở cho

những ngời làm việc trong khu vực kinh tế nhà nớc ở các đô thị đã đợc triển
khai.
Nhiều cơ quan, xí nghiệp nhà nớc trớc khó khăn về nhà ở của cán bộ,
công nhân, viên chức và tùy thuộc vào khả năng của mỗi đơn vị cũng đã chủ
động đề ra những chơng trình nhà ở riêng của mình. Việc xây dựng các khu
nhà ở thờng đợc đa vào các kế hoạch nhà nớc (5 năm hay hàng năm). Việc
phân phối (cung cấp) nhà ở cho cán bộ công nhân viên chức nhà nớc đợc tiến
hành thông qua các thủ tục và những tiêu chuẩn lựa chọn kéo dài, phức tạp.
Theo kết quả của một nghiên cứu (1985) thì quá trình phân phối nhà ở cho các
đối tợng có đủ tiêu chuẩn kéo dài trung bình khoảng 27 tháng.
Các chính sách có liên quan đến xây dựng nhà ở trong thời kỳ này nh chính
sách về vốn đầu t, cơ sở hạ tầng, chế độ phân phối, tiền thuê nhà đã góp phần
giải quyết đợc một bộ phận nhu cầu nhà ở cấp bách của các đô thị. Mặt khác,
cách thức sản xuất và phân phối này ngoài việc không đáp ứng nhu cầu nhà ở của
22
đông đảo dân c, cũng tạo ra nhiều vấn đề xã hội nan giải khác, đặc biệt là sự
không công bằng giữa các ngành, các cơ quan xí nghiệp và giữa các nhóm ngời
lao động làm việc trong khu vực nhà nớc trong việc có đợc nhà ở.
Các chính sách nhà ở trong 10 năm đầu sau khi hòa bình lập lại (1954-
1964) ở miền Bắc chủ yếu dựa trên cơ sở nhu cầu về nhà ở của dân đô thị còn
thấp và cha bức xúc nh ngày nay. Chẳng hạn vào năm 1954, diện tích nhà ở
bình quân đầu ngời ở Hà Nội là 6 m
2
và sau gần 40 năm, con số này chỉ còn là
4m
2
/đầu ngời. Hơn nữa, sau cuộc kháng chiến chống Pháp, còn có một số lợng
dân c đô thị miền Bắc di c vào miền Nam hoặc trở về các làng quê làm ăn. Nhà
nớc Việt Nam lại tiếp thu đợc từ tay chế độ thực dân Pháp các đô thị hành chính
tơng đối nguyên vẹn. Trong thời kỳ này do phải tập trung đối phó với cuộc chiến

tranh phá hoại của Mỹ nên chính sách nhà ở vào thời kỳ này chỉ là chính sách
cấp nhà cho những ngời làm công ăn lơng của Nhà nớc, còn nhu cầu nhà ở của
các tầng lớp dân c đô thị khác thì cha đợc tính đến.
Trong những năm 1965-1975, bằng nguồn vốn ngân sách, tại các đô thị lớn
ở miền Bắc, Nhà nớc đã xây dựng những khu chung c từ hai tầng đến năm tầng
theo mô hình các tiểu khu nhà ở (các khu tập thể) của Liên Xô thời kỳ đó.
Cũng trong giai đoạn này, do thiếu kinh nghiệm về qui hoạch và quản lý
đô thị, Nhà nớc mới chỉ chú ý đến việc xây dựng nhà ở hơn là tổ chức quy
hoạch không gian đô thị một cách tổng thể. Ngời ta đã chú ý xây dựng nhà ở
nhiều hơn là xây dựng hạ tầng kỹ thuật đô thị đi kèm nh hệ thống cấp thoát n-
ớc, cấp điện, đờng sá, vệ sinh môi trờng.
Tính chất bao cấp tuyệt đối trong lĩnh vực nhà ở đợc thể hiện qua việc
cấp nhà và ngời đợc cấp nhà chỉ trả một khoản tiền thuê nhà hàng tháng rất
thấp (1% tiền lơng). Tình hình này đã làm cho việc bố trí và nâng cấp các khu
nhà ở gặp khó khăn, qũy nhà ở đô thị bị xuống cấp rất nhanh chóng và gây ra
rất nhiều thiệt hại và lãng phí.
Khi đánh giá qui mô (hay khối lợng) nhà ở đợc sản xuất ra ở các đô thị
Việt Nam thời kỳ này, cần phải lu ý đến sự khác biệt giữa hai miền Nam - Bắc.
Chẳng hạn, thời kỳ 1960 - 1975, do đặc điểm có hai chế độ chính trị khác
nhau và do tác động ngợc chiều của quá trình đô thị của hai miền Nam - Bắc,
khối lợng nhà ở đợc xây dựng ở các đô thị không giống nhau. Số liệu điều tra
mẫu về nhà ở năm 1989 cho thấy vào thời điểm năm 1989, có 42% dân c
Thành phố Hồ Chí Minh đang sống trong những căn nhà mà chế độ cũ đã xây
23
dựng trong khoảng thời gian từ 1961 - 1975. Tại Đà Nẵng (thành phố lớn thứ
hai ở miền Nam) tỷ lệ này là 37%, trong khi đó ở miền Bắc do ảnh hởng của
cuộc chiến tranh phá hoại của không quân Mỹ, các tỷ lệ tơng ứng ở Hà Nội là
23,6% và Hải Phòng là 19,8%.
Trong 10 năm tiếp theo, 1975 -1985 một chơng trình nhà ở quốc gia (chủ
yếu ở các đô thị) đã đợc Bộ Xây dựng phối hợp với các viện nghiên cứu triển

khai trên cơ sở chính sách nhà ở và thực trạng điều kiện nhà ở các đô thị Việt
Nam. Tuy nhiên, những chính sách nhà ở thời kỳ này vẫn mang nặng t tởng
bao cấp, trong đó các giải pháp kinh tế kỹ thuật và sự áp đặt chủ quan t tởng
phân phối bình quân thờng giữ vai trò chủ đạo. Không gian c trú điển hình của
thời kỳ này là các khu nhà chung c nhiều tầng kém tiện nghi, chất lợng thấp,
đơn điệu về kiểu dáng kiến trúc.
Tóm lại, trong thời kỳ bao cấp, Nhà nớc muốn đóng vai trò là ngời sản
xuất và phân phối trực tiếp nhà ở cho một bộ phận dân c đô thị Song trên thực
tế ý tởng này đã không thực hiện đợc bởi vì:
Do sự mất cân đối giữa cung và cầu về nhà ở là rất lớn. Nhu cầu về nhà ở
thì rất cao song nguồn kinh phí của nhà nớc thì rất hạn hẹp.Việc phân phối
nhà ở đó có sự kiểm soát chặt chẽ tới đâu cũng không thể nào đầy đủ và công
bằng đợc. Tình trạng "chiến tranh nhà cửa, tranh chấp kiện tụng về nhà ở th-
ờng xuyên xảy ra.
Ngoài ra, việc cung cấp nhà ở theo lối bao cấp đã làm cho ngời dân đô thị
không có cơ hội và ý thức tự chăm lo nhà ở của mình mà chỉ hoàn toàn thụ
động trông chờ vào Nhà nớc.
Kết quả là cho đến cuối những năm 80, đầu những năm 90 chỉ có 30%
cán bộ công nhân viên chức nhà nớc (chủ yếu ở các đô thị phía Bắc) đợc cấp
nhà, 70% còn lại vẫn phải tự lo lấy nhà ở bằng nhiều cách khác nhau hoặc
phải sống trong điều kiện nhà ở cực kỳ khó khăn.
2.1.1.2. Thời kỳ từ 1986 đến nay
Từ năm 1986 với việc thực hiện chính sách đổi mới, định hớng phát triển
một nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, lĩnh vực nhà ở cũng bắt đầu có sự
chuyển biến. Nhà nớc đã dần dần xóa bỏ chế độ cung cấp nhà ở, cho phép
khuyến khích và tạo điều kiện cho ngời dân tự xây dựng nhà ở. Năm 1990 tại
các đô thị đã có 1/3 khối lợng nhà ở đợc xây dựng bằng tiền của ngời dân.
Năm 1992 vốn đầu t xây dựng nhà ở của cơ quan xí nghiệp và nhân dân gấp 2
24
lần vốn của Nhà nớc, cha kể một phần tơng tự do dân tự xây dựng không có

giấy phép. Ngời dân ở các thành phố lớn đang cố gắng tự xây dựng nhà ở của
chính mình.
Việc chuyển quỹ nhà ở do Nhà nớc quản lý sang hình thức kinh doanh đã
đợc triển khai. Pháp lệnh Nhà ở ban hành ngày 6 tháng 4 năm 1991 đợc thực
hiện cùng với hàng loạt văn bản dới luật của Chính phủ và các cấp bộ chủ
quản. Một số chính sách nh hóa giá nhà cấp 4, nhà bán kiên cố, chính sách
cho phép chuyển nhợng, sang tên hợp đồng, bán nhà cho thuê cũng đợc thực
thi.
Nhà nớc và các bộ, ngành đã ban hành hàng trăm văn bản khác nhau về
nhà ở nhằm thúc đẩy việc xây dựng nhà ở, đặc biệt là ở các đô thị Việt Nam.
Nhờ đó, quá trình xây dựng nhà ở đã đợc triển khai và đạt đợc một số kết quả
nhất định. Trong vòng hơn 30 năm (1960- 1993) tại các đô thị trong cả nớc,
Nhà nớc đã tạo ra qũy nhà gấp hơn 1,5 lần qũy nhà ở có đến năm 1960. Nhà
nớc cũng đã tạo điều kiện thuận lợi cho các nguồn kinh phí đầu t vào lĩnh vực
xây dựng nhà ở thông qua các tổ chức và đơn vị xây dựng và quản lý nhà ở tại
các thành phố.
2.1.2. Tình hình phát triển và quản lý nhà ở trên địa bàn Thành phố
Hồ Chí Minh trong thời gian qua
Thành phố Hồ Chí Minh có diện tích 209.502 ha, mặc dù có số dân đông
nhất nớc, trên 7 triệu ngời, nhng diện tích đất ở chỉ có 16.686 ha (chiếm gần
8% diện tích tự nhiên). Nhà ở đợc kê khai đăng ký là 1.007.021 căn, là nơi c
trú của 1.016.741 hộ gia đình.
Về chất lợng, nhà kiên cố khoảng 20%, nhà bán kiên cố trên 65% và
15% còn lại là các loại nhà khác, trong đó có trên 25 ngàn căn nhà lụp xụp,
rách nát trên và ven rạch nội thành, hơn 74 ngàn căn nhà tơng tự xen cài trong
các khu dân c. Về sở hữu có 9% nhà thuộc sở hữu nhà nớc, 85% thuộc sở hữu
t nhân, số còn lại thuộc sở hữu khác.Diện tích ở bình quân của mỗi ngời dân là
10,27m2, Có 463.974 căn nhà với 23.991.704m2 đợc xây dựng trớc năm 1975
(chiếm 38%). Trong đó, Nhà nớc trực tiếp quản lý 62.044 căn (l6,6%) có chất
lợng cao ở vị trí tốt, chủ yếu trong khu vực nội thành. Theo số liệu điều tra nhà

vào tháng 12/1977, nhà kiên cố chiếm tỷ lệ 10,85%, nhà khung thép 0,54%,
nhà bán kiên cố 49,4%, nhà gỗ 22,7%, nhà vật liệu thô sơ 16,1%.
Tuy nhiên, từ năm 1991 đến nay tình trạng xây dựng không phép diễn ra
trên địa bàn thành phố ngày càng nghiêm trọng, một phần do việc xử phạt vi
25