phân tích tài chính dự án Chung cư – Tân Hi Vọng tại Thành Phố Vinh,tỉnh Nghệ An

TKMH LẬP&THẨM ĐỊNH DADT GVHD: Ths Nguyễn Thị Hạnh Tâm
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt quá trình học và làm bài TKMH Lập và thẩm định dự án đầu tư xây dựng em
đã tiếp thu được rất nhiều kiến thức bổ ích về việc lập dự án cho một công trình, đây là
tiền đề giúp ích rất nhiều cho em có thể trải nghiệm với bên ngoài thực tế.
Để có thể hoàn thành bài TKMH này em xin gửi lời cảm ơn tới tất cả các quý
thầy cô đã tận tâm truyền đạt kiến thức và hướng dẫn chúng em hoàn thành tốt bài
TKMH này.
Mặc dù đã rất cố gắng để hoàn thành bài TKMH nhưng do kiến thức còn hạn chế
và chưa có cơ hội để tiếp xúc nhiều với thực tế nên không tránh khỏi thiếu sót. Vì vậy em
rất mong quý thầy cô góp ý kiến để bài làm tốt hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Sinh viên thực hiện
Nguyễn Thùy Trang
SVTH: NGUYỄN THÙY TRANG –KX10 Trang 1
TKMH LẬP&THẨM ĐỊNH DADT GVHD: Ths Nguyễn Thị Hạnh Tâm
MỤC LỤC
CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT DỰ ÁN 4
I. Thông tin khái quát về dự án 4
II. Căn cứ pháp lý của dự án 6
III. Sự cần thiết đầu tư dự án 7
IV. Quy mô dự án và giải pháp kiến trúc và kết cấu xây dựng 10
V. Thời gian thực hiện dự án 13
VI. Bộ máy quản lý, nhân lực của dự án 14
VII. Sản phẩm và thị trường của dự án 15
CHƯƠNG 2: LẬP TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH 17
I. Tổng mức đầu tư 17
II. Kế hoạch sử dụng vốn 25
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG ÁN SẢN XUẤT KINH DOANH KHAI THÁC DỰ ÁN 26
I. Bảng doanh thu dự kiến 28

II. Kế hoạch vay và trả lãi vay 29
III. Bảng tính khấu hao 31
IV. Chi phí kinh doanh 34
V. Bảng dự trù lợi nhuận 35
CHƯƠNG 4: ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ DỰ ÁN 36
I. Thông số đầu vào của dự án 36
II. Cơ cấu nguồn vốn 38
III. Ngân lưu của dự án 39
IV. Xác định các chỉ tiêu NPV, IRR, Thv và B/C 41
V. Tổng hợp các chỉ tiêu đánh giá 45
VI. Phân tích độ nhạy của dự án đầu tư 46
VII. Nhận xét, kiến nghị 49
SVTH: NGUYỄN THÙY TRANG –KX10 Trang 2
TKMH LẬP&THẨM ĐỊNH DADT GVHD: Ths Nguyễn Thị Hạnh Tâm
CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ DỰ ÁN
“KHU CHUNG CƯ TÂN HI VỌNG”
I. Thông tin khái quát về dự án
+ Tên dự án: Khu chung cư TÂN HI VỌNG
SVTH: NGUYỄN THÙY TRANG –KX10 Trang 3
TKMH LẬP&THẨM ĐỊNH DADT GVHD: Ths Nguyễn Thị Hạnh Tâm
+ Địa điểm: Đường Lê Viết Thuật- TP.Vinh- Tỉnh Nghệ An. Khu vực dự án nằm
cách bãi biển Cửa Lò khoảng 3 km về phía Đông Nam, cách trung tâm thành phố
khoảng 12 km về phía Đông Nam, cách sân bay Vinh khoảng 12 km về phía Đông
Bắc.
+ Chủ đầu tư: Công ty Cồng Trình Giao Thông 479
+ Hình thức đầu tư: Xây dựng mới.
+ Ban quản lý: BQL dự án xây dựng chung cư TÂN HI VỌNG
+ Diện tích chiếm đất: 1500 m2
+ Tổng vốn đầu tư: dự kiến khoảng 124 tỷ đồng.
+ Mật độ xây dựng: 0.67

+ Hệ số sử dụng đất : 7.41
+ Tổng diện tích sàn 11.120 m2( bao gồm cả tầng hầm và sân thượng).
+ Số tầng thiết kế : 9 tầng
* Đánh giá chung:
 Thuận lợi:
- Vị trí dự kiến quy hoạch nằm trong khu vực đô thị hóa và mật độ phát triển kinh tế cao
của thành phố.
- Đây là nguồn quỹ đất quan trọng trong việc tái bố trí, quy hoạch dân cư và chức năng
thương mại trong tổng thể thành phố, góp phần thúc đẩy vào tiến trình đô thị hóa khu
vực.
- Điều kiện khí hậu tại đây rất tốt, có thể phát triển hệ thống cây xanh, tạo môi trường khí
hậu trong lành. Đây là nhân tố quan trọng để phục vụ cho khu dân cư trong khu quy
hoạch.
SVTH: NGUYỄN THÙY TRANG –KX10 Trang 4
TKMH LẬP&THẨM ĐỊNH DADT GVHD: Ths Nguyễn Thị Hạnh Tâm
- Địa điểm đầu tư xây dựng khu dân cư tại vị trí trên là phù hợp với định hướng
phát triển quy hoạch chung , đáp ứng nhu cầu bức thiết về nhà ở của người dân trên địa
bàn
- Khu vực xây dựng dự án có vị trí khá thuận lợi khu nằm kề các tuyến đường giao
thông của thành phố đã được xác định trong quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết khu
vực đã được phê duyệt.
 Khó khăn:
Hạ tầng kỹ thuật đô thị xung quanh phát triển, tồn tại nhiều khu chung cư gây khó
khăn trong việc kinh doanh chung của dự án.
Kết luận: Nhìn chung, khu vực dự án còn tồn tại một số khó khăn, nhưng nhìn
chung đây sẽ là khu vực rất thuận lợi cho công việc xây dựng và phát triển một khu ở
mới – một khu đô thị sinh thái, thân thiện và đồng bộ.
 Hình thức đầu tư của dự án.
Công ty Công Trình Giao Thông 479 sẽ đầu tư xây dựng Khu chung cư Tân Hi Vọng
hoàn chỉnh trên khu đất 1.500 m

2
, theo quy hoạch và thiết kế được duyệt. Trong đó sẽ
dành ra tầng hầm để cho thuê giữ xe,tầng trệt dùng làm trung tâm thương mại và phần
căn hộ công ty sẽ thực hiện kinh doanh nhằm phát triển hoạt động của công ty.
II. Căn cứ pháp lý của dự án:
-Giấy chứng nhận đăng ký đạt tiêu chuẩn môi trường số 1487/ĐK-TNMT-QLMT ngày
28/02/2006 của Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố.
SVTH: NGUYỄN THÙY TRANG –KX10 Trang 5
TKMH LẬP&THẨM ĐỊNH DADT GVHD: Ths Nguyễn Thị Hạnh Tâm
-Văn bản xác nhận tài trợ vốn thi công công trình số 119-TTV/CN3-KHDN ngày
13/9/2013 của Ngân hàng TMCP Á Châu - ACB.
- Luật Đất đai được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003.
- Luật Xây dựng đã được thông qua ngày 26/11/2003.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản lý chất lượng
công trình xây dựng.
- Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ ban hành quy chế quản
lý đầu tư xây dựng công trình.
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một
số điều của các NĐ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Căn cứ Thông tư số 08/2005/TT-BXD ngày 06/05/2005 của Bộ Xây Dựng hướng dẫn
một số nội dung về lập, thẩm định phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình.
- Nghị định số 79/2009/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý chiếu sáng đô thị.
- Nghị định số 106/2005/NĐ-CP ngày 17/08/2005 của Chính phủ về quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Điện lực về bảo vệ an toàn lưới điện cao thế.
- Thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/05/2010 của Bộ Xây Dựng về việc hướng dẫn
lập và quản lí chi phí đầu tư xây dựng công trình.
- Quyết đinh 957/QĐ-BXD ngày 29/09/2009 của Bộ Xây dựng về việc công bố định mức

chi phí quản lí dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình.
- Các văn bản pháp lí hiện hành khác có liên quan.
SVTH: NGUYỄN THÙY TRANG –KX10 Trang 6
TKMH LẬP&THẨM ĐỊNH DADT GVHD: Ths Nguyễn Thị Hạnh Tâm
III.Sự cần thiết đầu tư dự án.
1) Phân tích thị trường bất động sản thành phố Vinh.
Hiện trên địa bàn tỉnh có 110 dự án kinh doanh bất động sản (BĐS) của 74 doanh nghiệp,
trong đó tại Thành phố Vinh có 94 dự án, còn lại là ở Thị xã Cửa Lò và các huyện, thị
khác. Cũng như tình trạng chung của nhiều tỉnh, thành trong cả nước, tình hình thị trường
bất động sản năm 2012 và 3 tháng đầu năm 2013 của tỉnh Nghệ An tiếp tục gặp khó
khăn. Giao dịch bất động sản thông qua hệ thống các sàn giao dịch (bán nhà ở của các
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản) và giao dịch không thông qua sàn (mua bán nhà ở
của người dân) rất ảm đạm, số lượng giao dịch giảm mạnh, thậm chí nhiều dự án không
có giao dịch.
Giá bất động sản nhà ở sụt giảm ở tất cả các phân khúc thị trường. Theo thống kê chưa
đầy đủ, tình hình tồn kho nhà ở thấp tầng tại các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh
là 2.595 căn (giá trị khoảng 3.554 tỷ đồng); các căn hộ chung cư là 1.120 căn (khoảng
1.325 tỷ đồng), diện tích văn phòng cho thuê và mặt bằng thương mại tại các dự án bất
động sản là 12.982m2 (giá trị khoảng 245,98 tỷ đồng); diện tích tồn kho đất nền là
5.148m2 (giá trị khoảng 23,166 tỷ đồng).
Nguyên nhân gây khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay không thể không kể đến
những bất cập nội tại của thị trường này. Trong đó có thực trạng phát triển thiếu quy
hoạch, chưa có kế hoạch và điều tra nhu cầu của thị trường. Hàng tồn kho tăng cao, khó
bán còn do trong nhiều năm qua, các doanh nghiệp chú trọng nhiều vào đầu tư loại nhà
cao cấp, diện tích lớn, thiếu căn hộ có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của
người dân.
Theo Sở Kế hoạch và Đầu tư Nghệ An, tồn kho bất động sản hiện nay cũng có lý do mức
giá đất, giá nhà hiện vẫn còn rất cao so với giá trị thực tế và so với thu nhập của người
dân (gấp từ 5 đến 10 lần so với chuẩn). Một khi giá còn quá cao, thì các giải pháp đưa ra
để hỗ trợ thị trường sẽ khó phát huy hiệu quả do người dân có nhu cầu nhà ở không có đủ

số tiền lớn. Giá bất động sản (nhà ở, đất ở, căn hộ chung cư) thời điểm hiện nay thấp hơn
so với cùng cùng kỳ năm 2011 khoảng 10% và thấp hơn khoảng 20% - 25% so với thời
SVTH: NGUYỄN THÙY TRANG –KX10 Trang 7
TKMH LẬP&THẨM ĐỊNH DADT GVHD: Ths Nguyễn Thị Hạnh Tâm
điểm giá cao nhất. Thực tế, thị trường BÐS còn nhiều điểm nghẽn, cơ cấu giá thành BÐS
bị chi phối bởi quá nhiều các yếu tố, đặc biệt là hai yếu tố giá đất và lãi suất ngân hàng,
hiện đang chiếm hơn 40% và 50% giá thành.
Thị trường đóng băng khiến nhiều doanh nghiệp BĐS, kinh doanh dịch vụ BĐS thực sự
gặp khó khăn, nhất là các DN nhỏ và vừa, tiềm lực tài chính hạn chế, phải vay vốn từ
ngân hàng hoặc dựa vào nguồn vốn huy động từ khách hàng để triển khai dự án. Đầu ra
của các doanh nghiệp bất động sản nhưng lại là đầu vào của các lĩnh vực khác, trong đó
có vật liệu xây dựng; hàng tồn kho tăng cao nghĩa là nền kinh tế đình đốn. Thị trường bất
động sản đóng băng không chỉ gây khó khăn cho các doanh nghiệp bất động sản mà còn
ảnh hưởng tới thanh khoản của các tổ chức tín dụng bởi đồng hành với tồn kho, nợ xấu
trong bất động sản cũng tăng cao.
Việc giải quyết lượng hàng tồn kho BĐS đang là một trong những nhiệm vụ trong tâm
năm 2013. Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, UBND tỉnh đã đưa ra giải pháp
tổng lực, trong đó có kích đầu ra - tức là kích thích nhu cầu tiêu dùng nội địa, chính sách
tín dụng với lãi suất hợp lý.
Nếu so sánh giá trị thực của bất động sản với thu nhập của người dân, hiện giá bất động
sản trung bình ở Việt Nam gấp khoảng 25 lần thu nhập, trong khi ở Thái Lan là 6,3 lần,
Singapore là 5,2 lần Khi giá quá cao, thì đó là hiện tượng bong bóng, và bong bóng sẽ
nổ vì không ai có thể chịu đựng nổi.
Tất cả mọi yếu tố trên cho thấy, bất động sản sau một thời gian trầm lắng, nó sẽ tới một
giai đoạn phải giải quyết vào cuối năm nay, có thể nó sẽ rẽ sang một đường khác. Trong
bối cảnh đó, nếu người nào biết nắm bắt cơ hội, tận dụng thời cơ tốt thì có thể có lợi.
2) Mục tiêu của dự án:
Khu chung cư Tân Hi Vọng được thiết kế phù hợp với quy họach chung của đô thị mới
đảm bảo những yêu cầu thiết kế sử dụng đất, kết nối hạ tầng, thiết kế đô thị phù hợp với
SVTH: NGUYỄN THÙY TRANG –KX10 Trang 8

TKMH LẬP&THẨM ĐỊNH DADT GVHD: Ths Nguyễn Thị Hạnh Tâm
những tiêu chuẩn tiên tiến về không gian sống, về vệ sinh môi trường, có cơ sở quản lý
sử dụng đất đai hợp lý.
+Góp phần thực hiện mục tiêu dãn dân của thành phố, gia tăng quỹ nhà trên địa bàn khu
vực, tạo không gian xanh sạch, tươi mát cho khách hàng có nhu cầu sống với không gian
rộng rãi nhưng vẫn nằm trong thành phố náo nhiệt, thuận tiện cho việc đi lại và làm việc,
vui chơi.
+Góp phần đô thị hóa khu vực, cải tạo cảnh quan, môi trường xung quanh.
+Xác lập tính pháp lý về mặt quy hoạch, làm cơ sở cho việc quản lý sử dụng đất và quản
lý xây dựng.
+Sử dụng đất đúng theo quy hoạch chung của thành phố Vinh và quy hoạch chung.
+Đảm bảo vận dụng đúng các tiêu chuẩn, quy chuẩn Việt Nam.
+Đáp ứng đầy đủ mục đích yêu cầu và định hướng của khu vực quy hoạch; phục vụ tốt
và hiệu quả trong việc khai thác quỹ đất đảm bảo theo quy định nhà nước, nghiên cứu
quy hoạch đúng quy trình quy phạm hiện hành.
+Mục đích chính của dự án này là: Xây dựng một chung cư có đầy đủ hạ tầng kỹ thuật &
hạ tầng xã hội đồng bộ phù hợp với không gian đô thị.
IV. Quy mô dự án, giải pháp kiến trúc và kết cấu xây dựng.
1. Quy mô dự án
Khu chung cư Tân Hi Vọng thuộc công trình cấp III.
Công trình gồm 9 tầng và 1 tầng hầm, sân thượng.
SVTH: NGUYỄN THÙY TRANG –KX10 Trang 9
TKMH LẬP&THẨM ĐỊNH DADT GVHD: Ths Nguyễn Thị Hạnh Tâm
Diện tích tầng hầm 25x40; chiều cao tầng hầm là 2,7m; chiều cao tầng trệt (tầng 1) là
3,8m; các tầng còn lại là 3,3m.
 Nội dung thực hiện của dự án bao gồm:
- Thực hiện các công tác chuẩn bị đầu tư, lập dự án đầu tư, thiết kế công trình,
PCCC, vệ sinh môi trường… theo quy định của UBND Thành phố, Sở Quy hoạch
– Kiến trúc Thành phố Vinh và các Sở ban ngành chức năng.
- San lấp mặt bằng và ổn định cao độ toàn khu.

- Xây dựng hệ thống giao thông, vỉa hè, công viên cây xanh và công trình công
cộng
- Xây dựng khu chung cư 9 tầng.
- Xây dựng chung cư đảm bảo kỹ mỹ thuật và chất lượng công trình.
- Nộp thuế theo quy định và làm nghĩa vụ đối với Nhà nước.
2. Giải pháp kiến trúc công trình
- Thiết kế trên cơ sở phù hợp với điều kiện tự nhiên và địa hình của khu vực xây dựng.
- Thiết kế công trình đảm bảo dây chuyền công năng sử dụng hợp lý giữa tầng dịch vụ
phục vụ và các tầng ở, các phòng chức năng có quan hệ trực tiếp nhưng không được
chồng chéo.
SVTH: NGUYỄN THÙY TRANG –KX10 Trang 10
TKMH LẬP&THẨM ĐỊNH DADT GVHD: Ths Nguyễn Thị Hạnh Tâm
- Thiết kế bố trí các căn hộ phù hợp nhu cầu sử dụng. Đảm bảo tối đa các phòng có ánh
sáng và thông thoáng tự nhiên (đặc biệt là phòng ngủ và phòng khách). Bếp và vệ sinh
thông thoáng, sạch sẽ.
- Đảm bảo các dịch vụ công cộng phục vụ cho cư dân: như phòng sinh hoạt cộng đồng,
sân chơi, chỗ đậu xe,
3. Giải pháp bố cục công trình:
- Tầng trệt: Chiều cao tầng 3,8m. Mặt sàn hoàn thiện cao hơn hè 1,2m. Bậc cấp lên trệt
gồm 3 bậc. Tường xây gạch, cửa ra vào là cửa nhôm, kính. Mặt tiền ốp đá granite.
- Chiều cao tầng nhà 3,3m. Chiều dày tường ngoài 200mm, vách ngăn 100mm, vách ngăn
giữa các căn hộ 200mm.
- Vỉa hè lát gạch con sâu. Cửa sổ ngoài nhà căn hộ dùng nhôm kính, cánh lùa. Cửa vào
căn hộ cửa panô sắt kính cánh mở vào. Các cửa phòng ngủ: cửa panô gỗ. Cửa khu WC:
cửa panô gỗ. Nền lát gạch Ceramic.
- Giải pháp thiết kế tạo được sự phù hợp với điều kiện khí hậu, môi trường văn hóa xã hội
tại khu vực.
- Công trình xây dựng đảm bảo việc tránh nắng tốt, có khoảng cách đúng theo tiêu chuẩn
quy phạm và đều phải chừa một khoảng sân, cây xanh tạo thông thoáng cho chung cư.
- Khu cây xanh, sân chơi tạo cảnh quang xanh tươi cho công trình.

4. Những tiêu chuẩn áp dụng trong thiết kế :
Trên cơ sở quy hoạch của Thành phố, phương án thiết kế bao gồm:
SVTH: NGUYỄN THÙY TRANG –KX10 Trang 11
TKMH LẬP&THẨM ĐỊNH DADT GVHD: Ths Nguyễn Thị Hạnh Tâm
 TCXDVN 323:2004 Nhà ở cao tầng - tiêu chuẩn thiết kế.
 TCVN 6160:1996 Phòng cháy chữa cháy nhà cao tầng – Yêu cầu thiết kế
 TCVN 2622-95 Phòng chữa cháy cho nhà và công trình-Yêu cầu thiết kế.
 TCVN 4451:1987 Nhà ở-Nguyên tắc cơ bản để thiết kế
 TCVN 3905:1984 Nhà ở và nhà công cộng. Thông số hình học
 Qui chuẩn XDVN – Phần 2, Chương 7 Qui định về kiến trúc đô thị
 Các thiết kế đều dựa theo tiêu chuẩn của SXD Tỉnh Nghệ An.
SVTH: NGUYỄN THÙY TRANG –KX10 Trang 12
TKMH LẬP&THẨM ĐỊNH DADT GVHD: Ths Nguyễn Thị Hạnh Tâm
V.Thời gian thi công công trình
Hạng Mục
Năm 2014 Năm 2015
Quí 1 Quí 2 Quí 3 Quí 4 Quí 1 Quí 2 Quí 3 Quí 4
Tổng tiến độ
Lập dự án và trình
duyệt dự án đầu tư
Lập thiết kế- Tổng dự
toán và phê duyệt
Lập HSMT,tổ chức
thầu,xét thầu và duyệt
kết quả
Thi công xây lắp công
trình
SVTH: NGUYỄN THÙY TRANG –KX10 Trang 13
TKMH LẬP&THẨM ĐỊNH DADT GVHD: Ths Nguyễn Thị Hạnh Tâm
VI. Bộ máy quản lý, nhân lực của dự án.

1.Bộ máy quản lý
Trong đó chức năng của các bộ phận như sau:
- Chủ đầu tư:
+ Là cấp quyết định cao nhất
+ Quyết định phương án, nhiệm vụ, hình thức tổ chức
+ Xem xét, quyết định các giải pháp tài chính, nguồn tài chính
+ Kiểm tra, đôn đốc việc thực hiện dự án
+ Quyết toán vốn đầu tư
- Ban quản lý dự án đầu tư:
+ Quản lí nguồn vốn được giao, được huy động mọi nguồn vốn theo mục đích kinh
doanh xây dựng. Việc huy động vốn được thực hiện bằng hợp đồng kinh tế phê duyệt
của chủ đầu tư
+ Xem xét và trình cấp trên hợp đồng
SVTH: NGUYỄN THÙY TRANG –KX10 Trang 14
CHỦ ĐẦU TƯ
CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG C&B
BAN QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ
Giám sát
Bảo
vệ
Kế toán
công
Đơn vị
xây lắp
Kiểm
định
TKMH LẬP&THẨM ĐỊNH DADT GVHD: Ths Nguyễn Thị Hạnh Tâm
+ Xem xét và trình cấp trên các giải pháp tài chính
+ Phối hợp với có quan chức năng của thành phố, thống nhất quản lí xây dựng toàn bộ
dự án phê duyệt

+ Thống nhất quản lí tiến độ thực hiện dự án
+ Thực hiện việc kinh doanh quảng cáo và làm nghĩa vụ của Nhà nước theo quy định của
pháp luật
+ Thực hiện đầy đủ các chế độ báo cáo thống kê, kế toán tài chính theo đúng quy định
hiện hành.
2. Nhân lực thực hiện dự án
+Công nhân xây dựng dân dụng:
+ Công nhân thoát nước : 24 người
+ Công nhân mộc – cốp pha : 2 người
+ Công nhân hàn, hàn điện : 4 người
+ Kỹ thuật xây dựng : 1 người
+ Công nhân nề hoàn thiện : 8 người
+ Công nhân nề : 9 người
+ Thợ phụ đã qua huấn luyện PCCC: 4 người
VII. Sản phẩm và thị trường của dự án.
Thị trường của dự án: Kinh tế phát triển, đời sống không ngừng được nâng cao ngày
càng văn minh hiện đại, nhu cầu nhà ở tại thành thị đông đúc, trung tâm thành phố luôn
là nhu cầu của đại đa số người dân. Tuy nhiên ngày nay bên cạnh việc muốn sở hữu một
căn hộ tiện nghi, toạ lạc tại khu vực trung tâm thành phố thì người tiêu dùng còn mong
muốn tìm kiếm cho mình một ngôi nhà có giao thông thuận lợi, không khí trong lành,
gần gũi với thiên nhiên.
Sản phẩm chính của dự án này là những căn hộ khang trang, tiện nghi với đầy đủ cơ
sở hạ tầng đảm bảo đáp ứng nhu cầu thiết yếu về vấn đề nhà ở. Với ưu điểm này sản
phẩm của dự án dự kiến sẽ đạt được mức độ thoả mãn của khách hàng với những căn hộ
hội tụ đầy đủ các điều kiện về chất lượng cao, vị trí thuận lợi…
SVTH: NGUYỄN THÙY TRANG –KX10 Trang 15
TKMH LẬP&THẨM ĐỊNH DADT GVHD: Ths Nguyễn Thị Hạnh Tâm
Giá bán các căn hộ trên cơ sở giá thị trường vào thời điểm bán, phù hợp với khả năng
của các đối tượng khách hàng mà dự án nhắm tới. Mức giá bán trung bình 20,286 ngàn
đồng/m2. Dự kiến mỗi năm tăng giá bán 3%.

CHƯƠNG 2: LẬP TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ
KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN
ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
I. Tổng mức đầu tư xây dựng công trình.
1. Tổng mức đầu tư
a) Căn cứ lập tổng mức đầu tư:
-Nghị định số 12/2009/ NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư
xây dựng công trình.
SVTH: NGUYỄN THÙY TRANG –KX10 Trang 16
TKMH LẬP&THẨM ĐỊNH DADT GVHD: Ths Nguyễn Thị Hạnh Tâm
-Thông tư số 03/2009/TT-BXD ngày 26/03/2009 của Bộ Xây dựng quy định chi tiết một
số nội dung của Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 của Chính phủ về quản
lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
-Quyết định 957/QĐ-BXD ngày 29/09/2009 về việc ban hành Định mức chi phí quản lí
dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình.
-Thông tư số 04/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc lập và chi phí dự án
đầu tư xây dựng công trình.
-Hồ sơ bản vẽ thiết kế dự án chung cư Tân Hi Vọng.
-Quyết Định số 66/2012/QĐ-UBND và Quyết Định số 439/QĐ-BXD về suất vốn đầu tư
xây dựng công trình.
-Thông tư 109/2000/TT- BTC về chế độ thu, nộp và quản lý sử dụng lệ phí thẩm định dự
án đầu tư.
-Thông tư 33/2007/TT-BTC về thẩm tra, phê duyệt quyết toán, kiểm toán.
b) Phương pháp xác định: theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình.
 Chi phí xây dựng của dự án:
G
XD
được xác định theo công thức: G
XDCT
= S

XD
x N
Trong đó: + S
XD
: Suất CPXD tính cho một đơn vị diện tích của HMCT thuộc dự án.
+ N: diện tích sử dụng của công trình thuộc dự án.
SVTH: NGUYỄN THÙY TRANG –KX10 Trang 17
TKMH LẬP&THẨM ĐỊNH DADT GVHD: Ths Nguyễn Thị Hạnh Tâm
 Chi phí thiết bị của dự án:
G
TB
được xác định theo công thức: G
TBCT
= S
TB
x N
Trong đó: + S
TB
: Suất CPTB tính cho một đơn vị diện tích của HMCT thuộc dự án.
 Các chi phí khác của dự án: được xác định theo định mức chi phí tỷ lệ theo QĐ
957/BXD. Chi phí dự phòng xác định bằng tổng chi phí dự phòng do yếu tố khối lượng
công iệc phát sinh và yếu tố trượt giá.
c) Tổng hợp chi phí đầu tư cho toàn dự án:
Căn cứ vào thiết kế dự án, tổng chi phí đầu tư xây dựng chung cư Tân Hi Vọng như sau:
TỔNG MỨC ĐẦU TƯ (đvt: ngàn đồng)
STT Khoản mục chi phí
Chi phí
trước thuế
Thuế GTGT
(10%)

Chi phí
sau thuế
1
Chi phí xây dựng
74,714,895

7,471,489

82,186,384
2
Chi phí thiết bị
5,294,545

529,455

5,824,000
3
Chi phí quản lý dự án
1,355,470

135,547

1,491,017
4
Chi phí tư vấn ĐTXD
3,132,197

313,220

3,445,417

5 Chi phí đất 6,000,000 -

6,000,000
6 Chi phí khác 378,964
SVTH: NGUYỄN THÙY TRANG –KX10 Trang 18
TKMH LẬP&THẨM ĐỊNH DADT GVHD: Ths Nguyễn Thị Hạnh Tâm
37,896 416,861
7 Chi phí dự phòng 16,547,913

1,654,791

18,202,705

_Dự phòng do phát sinh khối
lượng 4,543,804

454,380

4,998,184
_Dự phòng cho yếu tố trượt giá 12,004,110

1,200,411

13,204,521
Tổng mức đầu tư chưa có lãi vay 107,423,984

10,142,398

117,566,383
8 Lãi vay

8,004,549 -

8,004,549
Tổng mức đầu tư có lãi vay 115,428,533 10,142,398 125,570,932
2. Chi phí xây dựng
CHI PHÍ XÂY DỰNG (chưa thuế)
ĐVT:Ngàn đồng
ST
T
Chi phí xây dựng
Diện tích
xây dựng
(m2)
Suất vốn
đầu tư
( ngàn
đồng)/m2
Thành tiền

I
Xây dựng chung cư 10,000 7,433 74,327,273
III
Phần sân đường giao thông nội bộ,
cây xanh, công trình phụ trợ
500 775
387,622
TỔNG CỘNG 10,500 74,714,895
SVTH: NGUYỄN THÙY TRANG –KX10 Trang 19
TKMH LẬP&THẨM ĐỊNH DADT GVHD: Ths Nguyễn Thị Hạnh Tâm

Suất vốn đầu tư bình quân phần xây lắp BQ 7,115.70
XÁC ĐỊNH SUẤT VỐN ĐẦU TƯ
SUẤT VỐN ĐẦU TƯ
ĐVT: ngàn đồng
Suất vốn đầu tư ( QĐ 725) (chưa thuế) HS điều chỉnh SVĐT
Chi phí xây dựng 6,636 1.12 7,432.7
Chi phí thiết bị 473 1.12 529.5
Sân đường giao thông nội bộ, cây
xanh
692 1.12
775.2
3. Chi phí thiết bị
CHI PHÍ THIẾT BỊ
ĐVT: ngàn
đồng
STT Chi phí thiết bị
Diện tích sàn
xây dựng
(m2)
Suất vốn
đầu tư
(ngàn
đồng) /m2
Chi phí thiết
bị trước thuế
(ngàn đồng)
Thuế GTGT
(10%)
Chi phí thiết
bị sau thuế

(ngàn đồng)
1 Chi phí thiết bị

10,000

529 5,294,545

529,455

5,824,000
4. Chi phí tư vấn, quản lý dự án và chi phí khác
SVTH: NGUYỄN THÙY TRANG –KX10 Trang 20
TKMH LẬP&THẨM ĐỊNH DADT GVHD: Ths Nguyễn Thị Hạnh Tâm
CHI PHÍ TƯ VẤN ĐẦU TƯ XD
ĐVT:
ngàn
đồng
ST
T
Khoản mục chi phí CÁCH TÍNH
Chi phí
trước
thuế
Thuế
GTGT
(10%)
sau thuế
1
Tư vấn lập dự án đầu tư (NĐ 957)
0.364

CPXD +
CPTB 293,162 29,316
2
Tư vấn thiết kế
1.590 CPXD 1,187,967 118,797
3
Tư vấn thẩm tra tính hiệu quả và tính khả thi
của dự án 0.054
CPXD +
CPTB 43,491 4,349
4
Tư vấn thẩm tra thiết kế bản vẽ thi công
0.122 CPXD 91,152 9,115
5
Tư vấn thẩm tra dự toán
0.119 CPXD 88,911 8,891
6
Lập HSMT, đánh giá HSDT thi công xây dựng
0.126 CPXD 94,141 9,414
7
Giám sát thi công xây dựng
1.732 CPXD 1,294,062 129,406
8
Tư vấn giám sát lắp đặt thiết bị
0.675 CPTB 39,312 3,931

Chi phí tư vấn ĐTXD
3,132,197 313,220
5. Chi phí dự phòng
BẢNG TÍNH CHI PHÍ DỰ PHÒNG DO TRƯỢT GIÁ

Biểu chỉ số giá xây dựng:
Cơ cấu chi phí gốc của
năm Năm 2000 = 100
Dự kiến
Thời gian 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Chỉ số giá xây dựng (Theo 170 234 214 225 232 245 260 281 304
SVTH: NGUYỄN THÙY TRANG –KX10 Trang 21
TKMH LẬP&THẨM ĐỊNH DADT GVHD: Ths Nguyễn Thị Hạnh Tâm
Bộ Xây Dựng)
Hệ số trượt giá năm thứ (t) 1.3765 0.9145 1.0514 1.0311 1.0560 1.0612
Hệ số trượt giá bình quân
(I
xdctbq
) 1.0818
Biểu chi phí trượt giá cho
Dự án:
TT Năm Dự án
Nguồn vốn
phân bổ
Hệ số
trượt
giá tính
toán
Tỷ lệ trượt
giá
Chi phí dự phòng
1 Năm 2014
34,994,399
1.0818 8.18%
2 Năm 2015

55,881,672
1.1636 16.36%
Tổng cộng
90,876,071

Tổng dự phòng trượt giá cho dự án
6. Phân kỳ đầu tư
- Căn cứ vào tiến độ dự kiến thực hiện dự án, ta sẽ xác định được chi phí tương ứng cho
từng quý.
SVTH: NGUYỄN THÙY TRANG –KX10 Trang 22
TKMH LẬP&THẨM ĐỊNH DADT GVHD: Ths Nguyễn Thị Hạnh Tâm
KẾ HOẠCH PHÂN BỔ NGUỒN VỐN THEO QUÝ
ST
T
Nội
dung
Chi phí
Năm 2014 Năm 2015
Quý 1 Quý 2 Quý 3 Quý 4 Quý 1 Quý 2 Quý 3
I
Chi phí
xây
dựng
100% 15% 20% 15% 15% 15%
74,714,895 11,207,234
14,942,97
9
11,207,23
4
11,207,23

4
11,207,23
4
II
Chi phí
thiết bị
100% 30% 30%
5,294,545 1,588,364 1,588,364
III
Chi phí
quản lí
dự án
100% 25% 15% 10% 10% 10% 10% 10%
1,355,470

338,867

203,320

135,547

135,547

135,547

135,547

135,547
IV
Chi phí

tư vấn
100% 25% 15% 10% 10% 10% 10% 10%
3,132,197

783,049

469,830

313,220

313,220

313,220

313,220

313,220
V
Chi phí
khác
100% 5% 5% 15% 15% 15% 15% 15%
378,964 18,948 18,948 56,845 56,845 56,845 56,845 56,845
VI
Chi phí
đất
100% 40% 20% 20% 20%
6,000,000

2,400,00
0

1,200,000

1,200,000

1,200,000
TMĐT chưa
có dự phòng

90,876,071

3,540,86

1,892,098

12,912,846

16,648,59

11,712,84

13,301,20

13,301,20
SVTH: NGUYỄN THÙY TRANG –KX10 Trang 23
TKMH LẬP&THẨM ĐỊNH DADT GVHD: Ths Nguyễn Thị Hạnh Tâm
5 0 6 9 9
VII
Chi
phí dự

phòng
100% 5% 10% 15% 20% 25%
16,547,913

827,396

1,654,791

2,482,187

3,309,583

4,136,978
TMĐT có dự
phòng phí
107,423,98
4
3,540,86
5 1,892,098 13,740,241
18,303,38
2
14,195,03
2
16,610,79
2
17,438,18
7
7. Cơ cấu nguồn vốn và CP sử dụng vốn
CƠ CẤU NGUỒN VỐN VÀ CHI PHÍ SỬ DỤNG VỐN
Đơn vị tính: ngàn đồng

STT Nguồn vốn
Số tiền
Tỷ
trọng
(%)
Chi phí
sử dụng vốn
(%)
1 Vốn tự có 10,061,991 9.80% 19.0%
2
Vốn vay ngân hàng
TM
41,770,474 40.80% 16.0%
3 Vốn huy động KH 50,510,317 49.40% 0%
Tổng cộng 102,342,782 100% 8.39%
Chi phí sử dụng vốn bình quân = 9,8%*0,19+40,8%*0,16+49,4%*0 8.39%
8. Kế hoạch sử dụng vốn
KẾ HOẠCH SỬ DỤNG VỐN THEO NĂM
ĐVT: ngàn đồng
STT Khoản mục
Thời gian xây dựng cơ bản
Tổng cộng
Năm 2014
Năm 2015
1 Chi phí xây lắp 26,150,213

48,564,681 74,714,895
2 Chi phí thiết bị -

5,294,545 5,294,545

SVTH: NGUYỄN THÙY TRANG –KX10 Trang 24
TKMH LẬP&THẨM ĐỊNH DADT GVHD: Ths Nguyễn Thị Hạnh Tâm
3 Chi phí quản lý dự án 813,282

542,188 1,355,470
4 Chi phí tư vấn ĐTXD 1,879,318

1,252,879 3,132,197
5 Chi phí khác 151,586

227,379 378,964
6 Chi phí dự phòng 2,482,187

14,065,726 16,547,913
7 Chi phí đất 6,000,000

- 6,000,000
Tổng mức đầu tư trước thuế 37,476,586

69,947,398 107,423,984
Tổng mức đầu tư sau thuế 41,224,244

76,942,138 118,166,383
Chi phí lãi vay trong thời gian
XD
2,164,676

5,839,873 8,004,549
Tổng mức đầu tư (có lãi vay) 43,388,920

82,782,012
126,170,932
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG ÁN SẢN XUẤT KINH
DOANH KHAI THÁC DỰ ÁN
I. Doanh thu dự kiến hàng năm
1. Doanh thu bán căn hộ tính theo hợp đồng
BẢNG DOANH THU THEO HỢP ĐỒNG (Đvt: ngàn đồng)
SVTH: NGUYỄN THÙY TRANG –KX10 Trang 25