đồ án quy hoạch đô thị Phương án quy hoạch sử dụng đất đai phường Tân Hoà- thị xã Hoà Bình- tỉnh Hoà Bình đến 2015

ti: PHNG N QUY HOCH S DễNG T AI PHNG
TN HO- TH X HO Bènh- TNH HO BèNH N 2015
LI NểI U
1. S cn thit ca quy hoch s dng t ai ti phng Tõn Ho, th xó
Ho Bỡnh- tnh Ho Bỡnh
t ai l ngun ti nguyờn ca mi cuc gia, l ngun lc quan trng
cho cỏc ngnh sn xut ti sn phm nhm nuụi sng con ngi. Trong sn
xut Nụng nghip, t ai l t liu sn xut khụng gỡ cú th thay th c,
cũn i vi cỏc ngnh sn xut khỏc t ai cng khụng kộm phn quan trng
nh lm c s xõy dng cỏc cụng trỡnh sn xut kinh doanh, vn hoỏ xó
hi, an ninh quc phũng, l a bn phõn b cỏc khu dõn c, cỏc c s kinh
tChớnh vỡ vy vic s dng hp lý v hiu qu ngun ti nguyờn t ai
mang li li ých cho con ngi l ht sc cn thit.quốc phòng, là địa bàn
phân bố các khu dân c, các cơ sở kinh tếChính vì vậy việc sử dụng hợp
lý và hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai để mang lại lợi ých cho con ngời là
hết sức cần thiết.
Tht vy, t ai l mt trong nhng thnh t u tiờn hỡnh thnh trờn
trỏi t ngay t bui s khai. Cựng vi nc, t v nc ó tr thnh tin
cho s sng. Vỡ vy khụng phi ngu nhiờn m ngi ta gi tờn ca mt dõn
tộc gn vi ch quyn lónh th quc gia l t nc.
t ai l thnh phn quan trng nht ca mụi trng sng. Mi hot
ng ca sinh vt núi chung v con ngi núi riờng u din ra trờn mt n
v t ai no ú.Trong quỏ trỡnh sn xut con ngi tỏc ng vo t ai to
ra ca ci vt cht nờn cú th núi t ai l mt t liu sn xut. Nhng khụng
ging vi bt k mt t liu sn xut no, t ai l ngun ti nguyờn cú hn
v khụng gian v din tớch, cú v trớ c nh trong khụng gian, khụng th di
di treo ý mun ch quan ca con ngi. Do ú ó to ra s khỏc bit v giỏ
rẹi kinh tế và phi kinh tế giữa các mảnh đất nằm ở các vị trí khác nhau. Đất
đai đã trở thành tư liệu không thể thay thế được.
Hiến pháp nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt nam 1992 đã quy định
“ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch

và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả”
Điều 7 luật đất đai 2003 quy định “ Nhà nước thực hiện quyền đại diện
chủ sở hữu toàn dân về đất đai”…
Quy hoạch sử dụng đất đai nhằm phân bổ việc sử dụng nguồn tài
nguyên đất được tố hơn. Quy hoạch sử dụng đất đai phải được thực hiện tuần
tự từ tổng thể đến chi tiết đảm bảo thống nhất quản lý nhà nước về đất
đai.Thông qua việc thực hiện thống kê đầy đủ và chính xác đất đai về số
lượng và chất lượng, dùa vào các số liệu thống kê về đất đai hàng năm, dự
báo dân số…cũng như nhu cầu sử dụng đất đai của các ngành mà lập dự báo
nhu cầu sử dụng đất trong tương lai, từ đó đưa ra các phương án quy hoạch
sử dụng đất và báo cáo về quỹ đất, đồng thời đề ra các biện pháp để thực hiện
phương án quy hoạch cho thời gian trước mắt cũng như về lâu dài.
Khi quy hoạch có sự sắp xếp bố trí lại từng thành phần lãnh thổ nhưng
phải tuân theo nguyên tắc các đối tượng được bố trí lại phải được nằm trong
mối quan hệ hợp lý mới phát huy được các tác dụng và có hiệu quả.
Chính sách đất đai là một phần trong chính sách chung của nhà nước
nhằm giải quyết các vấn đề liên quan đến đất đai. Nó có vai trò thúc đẩy hoàn
thành các mục tiêu mà Đảng và Nhà nước ta đã đề ra. Hiện nay dưới sự tác
động mạnh mẽ của sự đổi mới của nền kinh tế theo cơ chế thị trường có sự
quản lý của Nhà nước thì những phương án quy hoạch sử dụng đất đai hợp lý
có ý nghĩa đặc biệt quan trọng giúp cho các cấp, các ngành tiến hành bố trí ,
sử dụng đất sao cho hợp lý nhất, tiết kiệm và có hiệu quả nhất…
Phạm vi nghiên cứu của đề tài là phườngTân Hoà, thị xã Hoà Bình,
Tỉnh Hoà Bình. Qua điều tra nghiên cứu tôi nhận thấy rằng ngoài những mặt
tích cực thì vẫn còn tồn tại về công tác thực hiện quy hoạch nh việc hoạch
định quy hoạch kế hoạch đất đai lâu dài nhưng chưa được thực hiện. Chính
sách quản lý đất đai chưa có sự phối hợp đồng bộ giữa các ngành liên
quan.Đó cũng là thực trạng chung của công tác quản lý đất đai của nước ta
hiện nay…
Đây là khu trung tâm của thị xã, tốc độ phát triển kinh tế tương đối cao,

mang tầm vóc của một khu đô thị nên chịu áp lực về dân số, giải quyết vấn đề
về việc làm đang ngày một cấp bách. Phường Tân Hoà cũng là một cấp đơn vị
hành chính, dùa trên định hướng chung của quá trình phát triển kinh tế- xã hội
cũng như định hướng sử dụng đất đai cả nước cùng với các điều kiện tự
nhiên, kinh tế xã hội của phường, phường đã đưa ra những định hướng và
mục tiêu cần đạt từ nay cho đến 2015. Dùa trên cơ sở đó em đã đề xuất ra
phương án Quy hoạch sử dụng đất đai phù hợp với thực trạng của phường.
Phương án quy hoạch đất đai cấp xã là phương án quy hoạch chi tiết cụ thể
hoá từng hạng mục đất giúp cho các nhà quản lý có cơ sở vững chắc để quản
lý đất đai chặt chẽ hơn.
2. Mục tiêu, phương pháp nghiên cứu
2.1. Mục tiêu :
Thông qua việc vận dụng những kiến thức đã học để ứng dụng vào việc
lập phương án quy hoạch sử dụng đất phường Tân Hoà, thị xã Hoà Bình, Tỉnh
Hoà Bình.
2.3. Phương pháp nghiên cứu:
Chuyên đề này em đã sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cơ bản
như:
* Phương pháp điều tra khảo sát: Bao gồm điều tra, thu thập các số liệu, các
thông tin cần thiết phục vụ cho mục đích quy hoạch sử dụng đất. Trên cơ sở
số liệu thu thập được, tiến hành phân tích đánh giá, tìm ra các quy luật biến
động và nguyên nhân của nó, từ đó tìm ra xu hướng biến động trong tương
lai.
* Phương pháp định mức:
Nhằm dự đoán và đưa ra các hình thức tổ chức lãnh thổ mới dựa vào
định mức tính toán về thời gian, chi phí vật chất và lao động
* Phương pháp thống kê: Đó là việc phân nhóm đối tượng điều tra có cùng
một mục tiêu, xác định các giá trị của chỉ tieu, phân tích tương quan giữa các
yếu tố có liên quan đến việc sử dụng đất. Các vấn đề được đề cập đến trong
phương pháp này bao gồm:

- Nghiên cứu tình hình sử dụng đất đai, cơ cấu và các đặc tính về chất
và lượng đất.
- Phân tích đánh giá về diện tích, vị trí.
- Đánh giá mối tương quan giữa các chỉ tiêu.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn:
Phương án quy hoạch được lùa chọn sẽ làm cơ sở cho việc sử dụng đất
hợp lý, hiệu quả, khoa học, khai thác triệt để tiềm năng đất đai phục vô cho sự
phát triển lâu bền kinh tế xã hội; xác lập sự ổn định về mặt pháp lý cho công
tác quản lý nhà nước về đất đai; làm cơ sở để tiến hành giao đất, cấp đất, đầu
tư phát triển sản xuất. Đồng thời giúp cho việc quản lý đất đai được thống
nhất, đồng bộ giữa các ngành liên quan.
4. Cấu trúc chuyên đề của em được chia làm 3 chương:
-Chương I: Cơ sở khoa học của việc quy hoạch sử dụng đất đai.
-Chương II: Điều kiện kinh tế xã hội và hiên trạng sử dụng đất đai
tại phường Tân Hoà.
- Chương III: Phương án và giải pháp thực hiện quy hoạch sử dụng
đất đai tại phường Tân Hoà.
- Kiết luận và kiến nghị
- Tài liệu tham khảo.
- Mét số bảng biểu và phụ lục kèm theo.
CHƯƠNG I
CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI.
1.1. Khái niệm, Đặc điểm, vai trò của quy hoạch đất đai.
1.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đấi đai.
a. Bản chất quy hoạch sử dụng đất đai:
Trước tiên ta có thể đặt câu hỏi quy hoạch đất đai là gì? Thật vậy vÒ
mặt thuật ngữ quy hoạch là việc xác định một trật tự nhất định bằng những
hoạt động như phân bố, bố trí, sắp xếp, tổ chức một đối tượng nào đó nhằm
sử dụng theo như mong muốn. Còn “đất đai” là một phần lãnh thổ nhất định,
có vị trí hình thể, diện tích với những tính chất tự nhiên theo thời gian hoặc

mới tạo thành ( đặc tính thổ nhưỡng, điều kiện địa hình, địa chất thảm thực
vật ) tạo ra những điều kiện nhất định cho việc sử dụng theo các mục đích
khác nhau.
Muốn sử dụng đất phù hợp với từng mục đích phải trải qua một quá
trình nghiên cứu lao động sáng tạo, nhằm xác định ý nghĩa, mục đích của
từng phần lãnh thổ và đề xuất một trật tự sử dụng đất nhất định, đó cũng là
nội dung của quy hoạch sử dụng dất đai.
Về mặt bản chất cần được xác định dùa trên quan điểm nhận thức đất
đai là đối tượng của các mối quan hệ sản xuất trong lĩnh vực sử dụng đất đai (
gọi là các mối quan hệ đất đai ) và việc tổ chức sử dụng đất (coi đất đai như
là tư liệu sản xuất đặc biệt ) gắn chặt với phát triển kinh tế- xã hội. Mọi hoạt
động sản xuất sinh hoạt của con người đều gắn với một đơn vị lãnh thổ nhất
định. Điều này cũng đồng nghĩa với quy hoạch sử dụng đất đai là một hiện
tượng kinh tế xã hội thể hiện đồng thời ba tính chất kinh tế, kỹ thuật và pháp
chế.
-Tính kinh tế: Thể hiện bằng hiệu quả sử dụng đất.
-Tính kỹ thuật: Bao gồm các tác nghiệp chuyên môn kỹ thuật trong điều
tra khảo sát, xây dựng bản đồ, khoanh định xử lý số liệu
-Tính pháp chế: Xác nhận tính pháp lý về mục đích và quyền sử dụng đất
theo quy hoạch nhằm đảm bảo sử dụng và quản lý đất đai theo đúng pháp
luật.
-Từ đó có thể đưa ra định nghĩa: “ Quy hoạch sử dụng đất đai là hệ
thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế của nhà nước về tổ chức
sử dụng và quản lý đất đai đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả caonhất
thông qua việc phân bổ quỹ đất đai ( khoanh định cho các mục đích và các
ngành ) và tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất ( các giải pháp sử
dụng cụ thể ) nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất của xã hội, tạo điều kiện
bảo vệ đất đai và môi trường ”
Như vậy, thực chất quy hoạch sử dụng đất đai là quá trình hình thành
các quyết định để đưa đất đai vào sở dụng bền vững mang lại lợi Ých cao

nhất, thực hiện đồng thời hai chức năng: Điều chỉnh các mối quan hệ đất đai
và tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất đặc biệt.
Quản lý quy hoạch sử dụng đất đai hợp lý sẽ ngăn chặn được các hiện
tượng tiêu cực, tranh chấp lấn chiếm, huỷ hoại đất, phá vỡ sự cân bằng sinh
thái, gây ô nhiễm môi trường dẫn đến những tổn thất hoặc kìm hãm sức sản
xuất, phát triển kinh tế-xã hội và các hậu quả khó lường về tình hình bất ổn
định về chính trị, an ninh quốc phòng ở từng địa phương, đặc biệt là trong giai
đoạn kinh tế vận hành theo chính sách nền kinh tế thị trường hiện nay.
1.1.2. Các loại hình quy hoạch sử dụng đất.
ở nước ta, luật đất đai 1993 ( điều 16, 17,18) quy định có hai loại hình
là: Quy hoạch sử dụng đất đai theo lãnh thổ và Quy hoạch sử dụng đất theo
ngành.
a.Quy hoạch sử dụng đất đai theo lãnh thổ.
Đây là loại hình quy hoạch theo các đơn vị cấp hành chính. Mỗi cấp
đều tiến hành quy hoạch sử dụng đất đai cho đơn vị mình.
Đối tượng của quy hoạch sử dụng đất đai theo lãnh thổ là toàn bộ diện
tích tự nhiên của lãnh thổ. Loại hình này được thực hiện theo nguyên tắc: Từ
trên xuống dưới, từ toàn cục đến bộ phận, từ cái chung đến cái riêng, từ vĩ mô
đến vi mô và bước sau chỉnh lý bước trước.
Mục đích của quy hoạch sử dụng đất đai theo các cấp lãnh thổ hành
chính là:
+ Cụ thể hoá một bước quy hoạch sử dụng đất đai của các ngành và
đơn vị hành chính cấp cao hơn.
+ Làm căn cứ để các ngành (cùng cấp) và các đơn vị hành chính cấp
dưới triển khai quy hoạch sử dụng đất đai của địa phương.
+ Phục vô cho công tác thống nhất quản lý nhà nước về đất đai.
b.Quy hoạch sử dụng đất đai theo ngành.
Các ngành kinh tế cũng chỉ là các ngành sản xuất do con người thực
hiện trên một đơn vị đất đai nào đó, luôn gắn với đất đai nên mỗi ngành
không thể thiếu quy hoạch sử dụng đất đai cho ngành mình, nhằm đảm bảo cơ

cấu sử dụng đất hợp lý trong mỗi ngành. Tuy nhiên khi quy hoạch phải có sự
phối hợp của nhiều ngành.
Đối tượng của quy hoạch sử dụng đất đai theo ngành là diện tích đất
trong phạm vi ranh giới đã được xác định rõ mục đích cho từng ngành ở các
cấp lãnh thổ tương ứng.
Quy hoạch sử dụng đất đai theo lãnh thổ và theo ngành có mối liên hệ
chặt chẽ với nhau. Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế -xã hội mang tính
chiến lược, xác định mục tiêu phát triển nhiều ngành. Các ngành chức năng
căn cứ vào quy hoạch tổng thể này để xây dựng quy hoạch sử dụng đất đai
cho ngành mình.
Nh vậy quy hoạch tổng thể đất đai phải đi trước và có định hướng cho
quy hoạch sử dụng đất đai theo ngành.
Quy hoạch sử dụng đất đai có nhiệm vụ xác định cơ cấu sử dụng đất
đai và vị trí những khoanh đất dùng cho các mục đích khác nhau và là một
trong những yếu tố chủ yếu xác định bố cục không gian của khu vực đô thị.
1.1.3. Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất đai.
- Quy hoạch sử dụng đất đai là bộ phận hợp thành quan trọng của hệ thống kế
hoạch phát triển xã hội và kinh tế quốc dân. Thể hiện ở các điểm sau:
(1). Tính lịch sử- xã hội.
Xã hội loài người từ trước tới nay, Mỗi hình thái kinh tế-xã hội đều có một
phương thức sản xuất nhất định, đặc trưng bởi mối quan hệ giữa người với
sức tự nhiên và quan hệ giữa người với người trong quá trình sản xuất. Trong
quy hoạch sử dụng đất đai luôn nảy sinh mối quan hệ giữa người với đất đai-
là sức tự nhiên thông qua việc đo đạc khoanh định, thiết kế và mối quan hệ
giữa người với người ( xác nhận bằng văn bản- giấy CNQSDĐ ). Quy hoạch
sử dụng đất đai vừa thúc đẩy phát triển lực lượng sản xuất, vừa là yếu tố thúc
đẩy phát triển các mối quan hệ sản xuất. Do đó nó luôn là một bộ phận quan
trọng của phương thức sản xuất xã hội.
Nội dung của quy hoạch sử dụng đất đai luôn phát triển, biến đổi và hoàn
thiện phù hợp với từng giai đoạn phát triển lịch sử-xã hội đáp ứng cho các

nhiệm vụ kinh tế xã hội và chính trị khác nhau. Trong xã hội có phân chia giai
cấp, quy hoạch sử dụng đất mang tính tự phát, hướng tới mục tiêu vì lợi
nhuận tối đa, nặng về mặt pháp lý là phương tiện mở rộng củng cố, bảo vệ
quyền tư hữu đất đai ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do đó quy
hoạch sử dụng đất đai đảm bảo lợi Ých cho người sử dụng đất và phục vụ
quyền lợi của toàn xã hội. Đặc biệt là góp phần tích cực thay đổi quan hệ sản
xuất ở nông thôn ( nếu như trong sản xuất nông nghiệp người nông dân gắn
chặt với ruộng đồng, với đất đai thì khi có sự chuyển cơ cấu sử dụng đát sẽ
làm thay đổi hình thức quan hệ sử dụng đất từ bị động sang chủ động.
Hiện nay trong nền kinh tế thị trường quy hoạch sử dụng đất đai góp phần
giải quyết các mâu thuẫn nội tại của từng lợi Ých kinh tế, xã hội, môi trường
nảy sinh trong quá trình sử dụng đất cũng như mâu thuẫn giữa các lợi Ých
trên với nhau. Vì vậy có thể nói sự phát triển của xã hội là lịch sử phát triển
của quy hoạch sử dụng đất đai.
(2). Tính tổng hợp
Con người là mối tổng hoà của các quan hệ xã hội, từ đó mọi hoạt động
của con người trong sản xuất và sinh hoạt đều liên quan đến một đơn vị đất
đai nào đó. Do vậy quy hoạch sử dụng đất đai là sự tổng hợp của rất nhiều
lĩnh vực về khoa học, kinh tế, xã hội nh khoa học tự nhiên, KHXH,dân số, sản
xuất công-nông nghiệp, môi trường
Quy hoạch sử dụng đất đai điều hoà các mâu thuẫn về đất đai của các
nghành, lĩnh vực xác định phương thức phân bố sử dụng đất phù hợp với mục
tiêu kinh tế-xã hội đảm bảo phát triển bền vững.
(3).Chiến lược dài hạn sử dụng đất:
Quy hoạch sử dụng đất đai được xây dùng trong 10 năm nhung có tính
chiến lược từ 15-20 năm và trên phạm vi lãnh thổ rộng lớn. Do vậy, cần phải
lập dự báo cáo cho việc sử dụng đất đai trong thời gian dài hơn là 15- 20 năm.
Việc dự báo không đòi hỏi chi tiết, chính xác cao mà cơ bản, nó xác định
được đường lối sử dụng đất trong thời gian dài. Sau đó, dùa vào số liệu thống
kê và đánh gia hiện trạng mới đưa ra phưong án quy hoạch, kế hoạch phân bổ,

sử dụng và bảo vệ quỹ đất đai trong thời gian trước mắt và lâu dài.
Quy hoạch sử dụng đất đai nhằm dự báo cơ cấu đất đai, nó liên quan
chật chẽ với chiến lược sử dụng tài nguyên đất đai, dự báo sử dụng các nguồn
tài nguyên như tài nguyên nước, tài nguyên rừng, phát triển các công trình
thuỷ lợi, giao thông. Chính vì vậy việc dự báo sử dụng đất đai với mục tiêu cơ
bản là xác định tiềm năng để mở rộng diện tích và cải tạo đất nông nghiệp-
lâm nghiệp, xác định định hướng cho các mục đích chuyên dùng khác phải
được xem xét một các tổng hợp cùng với các dụe báo về phát triển khoa học,
kỹ thuật, dân số,xã hội. Trong cùng một hệ thống thống nhất về dự báo phất
triển kinh tế xã hội của cả nước.
(4). Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô.
Đây là đặc điểm do đặc tính trung và dài hạn của giai đoạn quy hoạch quy
định. Quy hoạch sử dụng đất đai chỉ dự kiến trước các xu thế thay đổi phương
hướng, cơ cấu và phân bố sử dụng đất đai chỉ dự kiến trước các xu thế thay
đổi phương hướng, cơ cấu và phân bố sử dụng đất ở mức độ khái quát. Vì vậy
quy hoạch sử dụng đất đai là quy hoạch mang tính chiến lược, các chỉ tiêu
quy hoạch mang tính vĩ mô. Do khoảng thời gian dự báo dài, khó xác định
các yếu tố ảnh hưởng nên chỉ tiêu quy hoạch càng khái quát thì quy hoạch sẽ
càng ổn định và có tính thực tiễn cao.
(5). Tính chính sách.
Khi xây dựng phương án quy hoạch phải quán triệt các chính sách và quy
định có liên quan đến đất đai của Đảng và Nhà nước. Tuân thủ các quy định,
các chỉ tiêu khống chế về dân số, đất đai và môi trường sinh thái.
(6). Tính khả thi.
Quy hoạch sử dụng đất đai chỉ là một giải pháp biến đổi hiện trạng sử
dụng đất sang trạng thái mơí thích hợp hơn trong một thời kỳ nhất định. Sự
biến động của các nhân tố trong quy hoạch sử dụng đất theo nhiều phương
diện khác nhau ta không dự báo trước được và khi xã hội phát triển, khoa học
kỹ thuật tiến bộ, những dự báo trước đây không còn phù hợp thì phương án
quy hoạch sẽ được chỉnh sửa, bổ sung và hoàn thiện. Quy hoạch sử dụng đất

đai luôn là một quy hoạch động, một quá trình lặp lại theo chiều xoắn ốc: quy
hoạch-thực hiện-quy hoạch lại-tiếp tục thực hiện với tính khả thi ngày càng
cao.
Từ các đặc điểm trên cho thấy quy hoạch sử dụng đất đai có sự kế thừa và
có sự tham gia của nhiều nghành được hoạt động dưới sự chỉ đạo của cơ quan
quản lý nhà nước về đất đai thông qua các chính sách cụ thể. Mức độ phù hợp
của chính sách đất đai có tác động lớn đến tính khả thi của một phương án
quy hoạch.
Đối tượng của quy hoạch sử dụng đất đai là đất đai, vì vậy để đạt được
tính đầy đủ, hợp lý, khoa học, và có hiệu quả đòi hỏi công tác quy hoạch sử
dụng đất đai phải được nghiên cứu một cách nghiêm túc, xem xét chi tiết các
yếu tố tác động đến sử dụng đất, nhằm mục đích cuối cùng là nâng cao hiệu
quả sản xuất, bảo vệ đất và môi trường.
Tuy nhiên sự ảnh hưởng của các yếu tố trên luôn được xem xét trong mối
quan hệ với hệ thống pháp luật. Một phương án quy hoạch không thể thực
hiện được khi nó đi ngược với những quy định của pháp luật. Vì vậy xem xét
những căn cứ pháp lý là cần thiết và được xem là điều kiện đủ trong quy
hoạch sử dụng đất đai.
1.1.4. Nội dung và trình tự lập quy hoạch sử dụng đất đai chi tiết:
* Nội dung và trình tự lập quy hoạch sử dụng đất đai chi tiết được thực hiện
theo trình tự các bước sau:
Bước 1: Điều tra, nghiên cứu, phân tích tổng hợp điều kiện tự nhiên kinh tế,
xã hội của địa phương.
1.1.Việc điều tra, nghiên cứu, phân tích, tổng hợp các thông tin, tư liệu
của địa phương để lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết và kế hoạch sử dụng đất
chi tiết kỳ đầu được thực hiện theo nội dung sau:
- Điều tra, thu thập thông tin, tư liệu về điều kiện tự nhiên, các nguồn
tài nguyên theo vùng lãnh thổ gồm đặc điểm địa lý, địa hình địa mạo, khí hậu,
thuỷ văn, thổ nhưỡng, tài nguyên nước, rừng, khoáng sản và tài nguyên biển,
hiện trạng cảnh quan môi trường các hệ sinh thái.

- Thu thập các thông tin về chỉ tiêu phát triển kinh tế, xã hội có liên
quan đến việc sử dụng đất đai của địa phương; chỉ tiêu quy hoạch phát triển
các ngành tại địa phương.
- Thu thập các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cấp trên
có liên quan đến việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương theo
nội dung: tăng trưởng kinh tế; chuyển dịch cơ cấu kinh tế; thực trạng phát triển
các ngành kinh tế; dân số, lao động, việc làm…; cơ sở hạ tầng kỹ thuật về giao
thông thuỷ lợi, điền,…; văn hoá giáo dục, y tế, thể dục thể thao.
1.2.Thu thập các thông tin về quy hoạch, kê hoạch sử dụng đất của
huyện đã được xét duyệt có liên quan đến việc lập quy hoạch sử dụng đất chi
tiết của xã.
1.3.Thu thập bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ địa chính của xã.
Bước 2: Đánh giá tình hình sử dụng đất và biến động sử dụng đất của địa
phương đối với giai đoạn 10 năm trước theo các mục đích sử dụng gồm đất
trồng lúa nước, đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm; đất rừng
sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thuỷ sản; đất
làm muối; đất nông nghiệp khác; đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; đất xây
dựng trụ sở cơ quan và công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất sử dụng vào
mục đích công cộng; đất sụng, ngũi, kờnh, rạch, suối và mặt nước chuyên
dùng; đất tôn giáo, tín ngưỡng; đất nghĩa trang, nghĩa địa; đất bằng chưa sử
dụng, đất đồi núi chưa sử dụng, núi đá không có rừng cây.
Bước 3: Đánh giá tiềm năng đất đai và sự phù hợp của hiện trạng sử dụng
đất so với tiềm năng đất đai, so với xu hướng phát triển kinh tế - xã hội,
khoa học - công nghệ theo quy định sau:
3.1.Đối với đất đang sử dụng thì đánh giá sự phù hợp và không phù
hợp của hiện trạng sử dụng đất so với tiềm năng đất đai, so với chiến lược,
quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, khả năng áp dụng
tiến bộ khoa học - công nghệ trong sử dụng đất;
3.2.Đối với đất chưa sử dụng thì đánh giá khả năng đưa vào sử dụng

cho các mục đích.
Bước 4: Đánh giá kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất đã
được quyết định, xét duyệt của kỳ quy hoạch trước.
Bước 5: Xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch
và định hướng cho kỳ tiếp theo phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể
phát triển kinh tế - xã hội của cả nước, của các ngành và các địa phương.
Bước 6: Xây dựng các phương án phân bổ diện tích các loại đất cho nhu cầu
phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh trong kỳ quy hoạch được thực
hiện như sau:
6.1.Khoanh định trên bản đồ hiện trạng sử dụng đất các khu vực sử
dụng đất nông nghiệp theo mục đích sử dụng đất, loại đất mà khi chuyển mục
đích sử dụng phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; các khu
vực sử dụng đất phi nông nghiệp theo chức năng làm khu dân cư đô thị, khu
dân cư nông thôn, khu hành chính, khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu
kinh tế, khu dịch vụ, khu di tích lịch sử, văn hoá, danh lam, thắng cảnh, khu
vực đất quốc phòng, an ninh và các công trình, dự án khỏc cú quy mô sử dụng
đất lớn; các khu vực đất chưa sử dụng.
Việc khoanh định được thực hiện đối với khu vực đất có diện tích thể
hiện được lên bản đồ quy hoạch sử dụng đất;
6.2.Xác định diện tích đất không thay đổi mục đích sử dụng; diện tích
đất phải chuyển mục đích sử dụng sang mục đích khác, trong đó có diện tích
đất dự kiến phải thu hồi để thực hiện các công trình, dự án.
Bước 7: Phân tích hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường của từng phương án
phân bổ quỹ đất theo nội dung sau:
7.1.Phân tích hiệu quả kinh tế bao gồm việc dự kiến các nguồn thu từ
việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, các loại thuế có liên
quan đến đất đai và chi phí cho việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định
cư;
7.2.Phân tích ảnh hưởng xã hội bao gồm việc dự kiến số hộ dân phải di
dời, số lao động mất việc làm do bị thu hồi đất, số việc làm mới được tạo ra từ

việc chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất;
7.3.Đánh giá tác động môi trường của việc sử dụng đất theo mục đích
sử dụng mới của phương án phân bổ quỹ đất.
Bước 8: Lựa chọn phương án phân bổ quỹ đất hợp lý căn cứ vào kết quả phân
tích hiệu quả kinh tế, xã hội, môi trường thực hiện ở khoản 7 Điều này.
Bước 9: Phân kỳ quy hoạch sử dụng đất:
Phân chia các chỉ tiêu sử dụng đất theo mục đích sử dụng, diện tích đất
phải chuyển mục đích sử dụng, diện tích đất phải thu hồi, diện tích đất chưa
sử dụng đưa vào sử dụng cho kế hoạch sử dụng đất chi tiết kỳ đầu và kế
hoạch sử dụng đất chi tiết kỳ cuối.
Bước 10: Xây dựng bản đồ quy hoạch sử dụng đất chi tiết.
Bước 11: Lập kế hoạch sử dụng đất chi tiết kỳ đầu.
Bước 12: Xác định các biện pháp sử dụng, bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi
trường cần phải áp dụng đối với từng loại đất, phù hợp với địa bàn quy hoạch.
Bước 13: Xác định giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất phù
hợp với đặc điểm của địa bàn quy hoạch.
1.1.5. Các căn cứ pháp lý của việc lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất
đai.
Trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá ở nước ta, sự chuyển
dịch cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp- công nghiệp- dịch vụ sang công nghiệp-
dịch vụ- nông nghiệp đã và đang ngày càng gây áp lực lớn đối với quá trình
sử dụng đất đai.
Chính vì thế việc sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất đai là vô cùng
quan trọng, nó liên quan chặt chẽ tới mọi hoạt động của từng ngành, từng lĩnh
vực cụ thể, nó quyết định đến hiệu quả sản xuất và sự sống còn của nền kinh
tế cũng như vạn mệnh của quốc gia. Chính vì lẽ đó mà Đảng và Nhà nước ta
luôn coi đây là vấn đề bức xúc cần được quan tâm hàng đầu.
a. Sự cần thiết về mặt pháp lý phải lập quy hoạch sử dụng đất đai.
(1). Căn cứ pháp lí để lập quy hoạch, kế hoạch:
-Điều 18, chương II, luật đất đai 1993 nêu rõ “đất đai thuộc sở hữu toàn

dân do nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử
dụng đúng mục đích và có hiệu quả”.
-Điều 19 luật đất đai 1993 khẳng định: “Căn cứ để giao đất, cho thuê đất
là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền xét duyệt”.
-Luật đất đai 2003 quy định cụ thể các chi tiết có liên quan đến việc lập
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai. Trong đó:
- Điều 22 quy định căn cứ lập quy hoạch kế hoạch sử dụng đất bao gồm
các căn cứ sau:
+) Căn cứ vào chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quốc
phòng, an ninh của cả nước; quy hoạch phát triển của các ngành và các địa
phương;
+) Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước;
+) Căn cứ vào điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và nhu cầu của thị trường;
+)Căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất và nhu cầu sử dụng đất;
+) Căn cứ vào định mức sử dụng đất;
+) Căn cứ vàoTiến bộ khoa học và công nghệ có liờn quan đến việc sử dụng
đất;
+) Căn cứ vào kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước.
*. Căn cứ để lập kế hoạch sử dụng đất bao gồm:
+)Căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền quyết định, xét duyệt;
+)Căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội năm năm và hàng năm của
Nhà nước;
+)Căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đỡnh, cá nhân, cộng
đồng dân cư;
+)Căn cứ vào kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước;
+) Căn cứ vào khả năng đầu tư thực hiện các dự án, công trình có sử dụng đất.
(Điều 23-Luật đất đai 2003)
b. Trách nhiệm lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai.

-Điều 25 Luật đất đai 2003 quy định rõ trách nhiệm lập quy hoạch kế
hoạch sử dụng đất đai thao các cấp lãnh thổ hành chính, theo ngành cũng như
trách nhiệm của ngành quản lý đất đai về công tác này:
+Chính phủ tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
của cả nước.
+Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tổ chức thực
hiện việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.
+ Uỷ ban nhân dân huyện thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất của thị trấn thuộc huyện.
Uỷ ban nhân dân huyện, quận thuộc thành phố trực thuộc trung ương,
Uỷ ban nhân dân thị xã, thành phố thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất của các đơn vị hành chính cấp dưới, trừ trường hợp quy định tại khoản 4
Điều này.
+Uỷ ban nhân dân xó khụng thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị
trong kỳ quy hoạch sử dụng đất tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất của địa phương.
+ Quy hoạch sử dụng đất của xã, phường, thị trấn được lập chi tiết gắn
với thửa đất (sau đây gọi là quy hoạch sử dụng đất chi tiết); trong quá trình
lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết, cơ quan tổ chức thực hiện việc lập quy
hoạch sử dụng đất phải lấy ý kiến đóng góp của nhân dân. Kế hoạch sử dụng
đất của xã, phường, thị trấn được lập chi tiết gắn với thửa đất (sau đây gọi là
kế hoạch sử dụng đất chi tiết).
Kế hoạch sử dụng đất của xã, phường, thị trấn được lập chi tiết gắn với thửa
đất (sau đây gọi là kế hoạch sử dụng đất chi tiết).
+ Uỷ ban nhân dân cấp có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất trước khi trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền
xét duyệt.

d. Thẩm quyền xét duyệt quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đai.
Tại điều 26 Luật đất đai 2003 quy định thẩm quyền xét duyệt quy
hoạch kế hoạch sử dụng đất đai:
+ Quốc hội quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước do
Chính phủ trình.
+ Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước được trình đồng thời
với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước.
+ Chính phủ xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương.
+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xét duyệt quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất của đơn vị hành chính cấp dưới trực tiếp.
+ Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xét duyệt quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất của xã quy định tại khoản 4 Điều 25 của Luật
này.
1.1.6. Các nguyên tắc cơ bản và yêu cầu trong quy hoạch sử dụng đất đai
a. Nguyên tắc của quy hoạch sử dụng đất:
Theo luật đất đai 2003 quy định: Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất đai phải tuân theo các nguyên tắc sau:
-Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh
tế-xã hội, quốc phòng, an ninh.
-Được lập từ tổng thể đến chi tiết, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai
của cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của cấp
trên; kế hoạch sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đai đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, xét duyệt.
-Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai của cấp trênphải thể hiện nhu cầu
sử dụng đất của cấp dưới.
-Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.
-Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường.
-Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử-văn hoá, danh lam thắng cảnh.
-Dân chủ và công khai.

b. Yêu cầu của quy hoạch sử dụng đất đai:
Nhiệm vụ của quy hoạch sử dụng đất đai nói chung và quy hoạch sử
dụng đất đai cấp xã nói riêng là tổ chức sử dụng đất đai hợp lý, điều chỉnh và
phân bổ quỹ đất phù hợp với sự phát triển kinh tế địa phương.
Quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã có giá trị pháp lý là cơ sở luận chứng
khoa học, có tác dụng thực tiễn để thực hiện việc thiết kế chi tiết, đáp ứng nhu
cầu lãnh thổ ban đầu nhằm sử dụng đúng mục đích.
(1). Việc hoạch định các loại đất được tiến hành.
+ Điều tra, nghiên cứu, phân tích và tổng hợp các điều kiện tự nhiên( vị
trí địa lý, địa hình, thổ nhưỡng, thuỷ văn, sinh vvật) tài nguyên thiên nhiên và
môi trường.
+ Điều tra, nghiên cứu, phân tích và tổng hợp các điều kiện kinh tế- xã
hội ( dân số, lao động, việc làm và thu nhập, thực trạng phát triển các ngành
kinh tế- xã hội, phân bố khu dân cư nông thôn, dân cư đô thị, thực trạng phát
triển cơ sở hạ tầng…).
+ Đánh giá về hiện trạng sử dụng đất đai, tiềm năng đất đai, hiệu quả
kinh tế -xã hội của việc sử dụng đất đai, mức độ thích hợp của đất đai để sử
dụng các mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, chuyên dụng, khu dân
cư nông thôn, phát triển đô thị
+ Quan điểm về định hướng sử dụng đất đai nhằm đáp ứng các mục
tiêu phát triển kinh tế xã hội, quốc phòng, an ninh.
+ Đề xuất các biện pháp sử dụng bảo vệ , cải tạo nguồn tài nguyên đất,
đảm bảo việc sử dụng tài nguyên nay sao cho hợp lý và hiệu quả nhất, đáp ứng
yêu cầu phát triển kinh tế xã hội,bảo vệ môi trường sinh thái để phát triển bền
vững.
(2). Điều chỉnh việc khoach định các loại đất khi có sự thay đổi mục tiêu phất
triển kinh tế có liên quan đến việc sử dụng đất.
(3). Các giải pháp để tổ chức thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
Nhiệm vụ trọng tâm của quy hoạch sử dụng đất đai theo lãnh thổ hành
chính là: Phân công hợp lý đất đai phù hợp với cơ cấu kinh tế, khai thác tiềm

năng đất đai và sử dụng đất đúng mục đích, hình thành, phân bổ hợp lý các tổ
hợp không gian sử dụng đất đai nhằm đạt hiệu quả tỏng hoà giữa 3 lợi ých là :
Kinh tế- xã hội-và môi trường cao nhất.
1.1.7. Quan hệ giữa quy hoạch sử dông đất đai với các loại quy hoạch
khác.
a. Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội .
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội là một trong những tài liệu
tiền kế hoạch cung cấp căn cứ khoa học cho việc xây dựng các kế hoạch phát
tiển kinh tế. Trong đó đề cập đến dự kiến sử dụng đất đai ở mức độ phương
hướng với một số nhiệm vụ chủ yếu. Quy hoạch sử dụng đất đai là mọt quy
hoạch chuyên ngành, nó có nhiệm vụ cụ thể hoá quy hoạch tổng thể phất tiển
kinh tế xã hội, nó dùa trên quy hoạch tổng thể phát triêbr kinh tế xã hội làm
căn cứ và nội dung của nó phải được điều hoà thống nhất với quy hoạch tổng
thể phát triển kinh tế xã hội trong cùng thời kỳ.
b. Quy hoạch đô thị.
Căn cứ vào yêu cầu của kế hoạch dài ahạn phát triển kinh tế- xã hội và
phát triển không gian, cảnh quan đô thị, quy hoạch đô thị sẽ định ra tính chất,
quy mô, phương châm xây dựng dô thị các bộ phận hợp thành của đô thị. Quy
hoạch đô thị sẽ sắp xếp mét cách hợp lý, toàn diện, đảm bảo sự phát triển đô
thị một cách hài hoà và có trật tự, tạo ra những điều kiện có lợi cho quộc sống
và sản xuất. Tuy nhiên trong quas trình quy hoạch đô thị cùng với việc bố trí
cụ thể từng khoảng đất cho các dự án, giải quyết các vấn đề tổ chức và sắp
xếp các nội dung xây dựng. Quy hoạch sử dụng đất đai được tiến hành nhằm
xác định chiến lược dài hạn về vị trí, quy mô và cơ cấu sử dụng toàn bộ đất đai
cũng như bố cục không gian ( hệ thống đô thị) trong quy hoạch phát triển đô thị.
1.2. QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ.
Còng nh quy hoạch sử dụng đất nói chung quy hoạch đất đô thị là tổng
thể các biện pháp về kinh tế kỹ thuật sinh thái và pháp chế để tổ chức sử dụng
hợp lý đất đô thị.
Căn cứ vào yêu cầu đối với từng loại đất cho sự phát triển của từng

nghành, xem xét chất lượng và tính thích nghi của bản thân đất mà tiến hành
phân phối đất, điều chỉnh các quan hệ đất, sắp xếp hợp lý đất đô thị tương ứng
với các tư liệu sản xuất khác và sức lao động có quan hệ với sử dụng đất.
1.2.1 Sự cần thiết của công tác quy hoạch sử dụng đất đô thị.
Sự cần thiết của quy hoạch sử dụng đất đô thị thể hiện ở các mặt sau:
-Quy hoạch sử dụng đất đô thị là một trong những công cụ cơ bản để tăng
cường quản lý vĩ mô của nhà nước đối với việc sử dụng đất đô thị. Thông
qua quy hoạch sử dụng đất đô thị, một mặt giải quyết thoả đáng mâu thuẫn
giữa các loại đất được sử dụng, xác định cơ cấu sử dụng đất đô thị, mặt khác
có thể kết hợp hài hoà giữa các lợi Ých.
-Đặc điểm của đất đô thị là nơi tập trung cao độ dân số, các ngành công
nghiệp, thương nghiệp, giao thông, văn hoá giáo dục của một quốc gia. Đất
đô thị là sự hội tụ của tất cả các mối quan hệ về sử dụng đất.
-Đất đô thị là loại tài nguyên quý giá hữu hạn, nó có đặc điểm là tính cố
định, tính không tái sinh, do đó cần lấy hiệu quả kinh tế sinh thái làm tiền đề
để tiến hành sắp xếp hợp lý quỹ đất theo kế hoạch. Nói cách khác cần lập quy
hoạch sử dụng đất đô thị nhằm điều hoà chính xác các mâu thuẫn giưã các
loại đất sử dụng, xác định cơ cấu hợp lý của việc sử dụng đất đô thị.
-Sử dụng đất đô thị hợp lý hay không trực tiếp gây ra ảnh hưởng to lớn đối
với sự ảnh hưởng phát triển kinh tế đô thị. Ngược lại sự phát triển không
ngừng của kinh tế xã hội đô thị nảy sinh những yêu cầu mới đối với việc sử
dụng đất đô thị. Điều đó cho thấy cần có một quy hoạch đồng bộ lâu dài, làm
cho việc sử dụng đất đô thị thích ứng với sự phát triển kinh tế xã hội đô thị.
-ở nước ta với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, nhà nước với tư cách là
người đại diện cho lợi Ých của toàn thể nhân dân lao động, điều tiết ở tầm vĩ
mô đối với việc sử dụng đất, đòi hỏi nhà nước phải tiến hành quy hoạch sử
dụng đất đô thị nhằm xác định phương hướng cơ bản cho việc sử dụng hợp lý,
tiết kiệm.
-Quy hoạch sử dụng đất đô thị là một trong những công cụ cơ bản để tăng
cường quản lý vĩ mô của nhà nước đối với việc sử dụng đất đô thị.

1.2.2. Nội dung của quy hoạch sử dụng đất đô thị.
Trong nền kinh tế đô thị mức độ hợp lý của việc tổ chức sử dụng đất đô
thị có ảnh hưởng tất yếu đối với mức độ của hiệu suất sử dụng đất và hiệu quả
lao động. Vì vậy nhiệm vụ hạt nhân của quy hoạch sử dụng đất đô thị là tổ
chức sử dụng hợp lý đất đô thị.
Với các nội dung:
+. Điều tra, nghiên cứu, phân tích tổng hợp điều kiện tự nhiên kinh tế
xã hội, thực trạng sử dụng đất.
+.Nắm rõ số lượng và chất lượng đất đai làm căn cứ chuẩn xác để tiến
hành phân phối và điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất. Muốn làm tốt điều này
trước hết cần tổ chức tốt việc đăng ký sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, cung cấp những số liệu gốc cho việc xây dựng hệ thống
bản đồ sổ sách làm cơ sở pháp lý cho việc quản lý sử dụng đất đô thị và giám
sát sự biến động sử dụng đô thị.
+.Phân phối hợp lý quỹ đất đô thị cho các nhu cầu sử dụng đất phù hợp
với trình độ phát triển của lực lượng sản xuất và các tư liệu sản xuất khác.
Ngoài mục đích tăng trưởng kinh tế, còn phải chú ý phòng ngõa hậu quả của
việc sử dụng không tốt các loại đất, gây ra cho môi trường sinh thái.
1.2.3. Nguyên tắc cơ bản trong quy hoạch sử dụng đất đô thị.
Quy hoạch sử dụng đất đô thị tuân theo tất cả nguyên tắc trong quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất nói chung. Ngoài ra nó cũng có các nguyên tắc riêng
trong sử dụng đất đô thị. Đó là:
a) Nguyên tắc phân công khu vực của việc sử dụng đất đô thị:
Căn cứ vào tính chất tự nhiên và vị trí của các mảnh đất khác nhau trong
đô thị, tuỳ theo tình hình cụ thể của từng nơi mà xây dựng phương hướng và
phương thức sử dụng của mỗi mảnh đất. Căn cứ vào nguyên tắc lợi thế so
sánh phân công khu vực của sử dụng đất đô thị phân ra 3 nguyên tắc cụ thể:
+Nguyên tắc phân công có lợi tuyệt đối: Đó là ưu thế tuyệt đối trên mảnh
đất nào đó của đô thị với những lợi thế mà các mảnh đất khác không có được.
Dùa vào những ưu thế đó mà phát triển các ngành tương ứng nhằm thu hiệu

quả kinh tế xã hội cao nhất (ví dụ: khu đô thị ven biển thì nên phát triển hải
cảng, bãi tắm, làm muối ).
+ Nguyên tắc phân công có lợi tương đối: tức là lùa chọn mảnh đất có
công dụng thích hợp nhất trong số những mảnh đất có thể thích hợp cho mục
đích sử dụng. Vì vậy ở trung tâm đô thị thường hay xây dựng cửa hàng hơn là
xây dựng nhà ở.
+ Nguyên tắc phân công ưu thế tối đa và ưu thế tối thiểu: bố trí các mảnh
đất có các ưu điểm, nhược điểm sao cho chúng có thể trao đổi sản phẩm với
nhau với giá thành thấp nhất. Điều đó sẽ làm tăng ưu thế của mảnh đất này tối
đa, giảm nhược điểm của mảnh đất kia tối thiểu.
b.Nguyên tắc lùa chọn vị trí khu vực:
Đô thị là nơi tập trung cao độ các nghành, lĩnh vực do đó lùa chọn vị trí
cho các nghành,lĩnh vực này sao cho thích hợp, tạo ra tổ hợp không gian của
các nghành trong đô thị. Điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc nâng cao
hiệu quả kinh tế vĩ mô của việc sử dụng đất đô thị.
c.Nguyên tắc quy mô thích hợp của việc sử dụng đất đô thị:
Quy mô sử dụng đất đô thị được quyết định bởi tính chất đô thị. Quy
mô sử dụng đất đô thị thích hợp là có sự kết hợp hài hoà giữa phát triển kinh
tế và dân số đô thị theo một tỷ lệ nhất định. Duy trì mối quan hệ tỷ lệ đó, hiệu
quả kinh tế của việc sử dụng đất đô thị mới đạt tới cực đại.
Giữa quy mô đất sử dụng của một đô thị nói chung và quy mô khu vực
đất sử dụng của các yếu tố cấu thành cơ bản của đô thị cũng tồn tại mối quan
hệ mật thiết.
d.Nguyên tắc hiệu quả tổng hợp của sử dụng đất đô thị:
Sự vận hành của kinh tế đô thị cần phục tùng mục đích sản xuất của
nhà nước, điều này đòi hỏi sử dụng đất đô thị phải tuân theo nguyên tắc hiệu
quả tổng hợp của các lĩnh vực kinh tế, xã hội và sinh thái.
Vì vậy, khi xác định quy hoạch sử dụng đất đô thị cần phải tuân theo tất
cả các nguyên tắc trên. Phương án quy hoạch sử dụng đất đô thị có tính khả
thi là một phương án nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế, hiệu quả sinh thái, đảm bảo

mục tiêu chiến lược phát triển của đô thị, là phương án tối ưu hoá hiệu quả xã hội.
1.2.4. Những định hướng phát triển đất đô thị và tình hình quy hoạch sử
dụng đất ở nước ta.
*Hướng phát triển đất đô thị:
Phát triển đất đô thị được thực hiện theo hướng hợp lý, tiết kiệm và
hiệu quả. Ngày nay tấc đất đô thị đã trỡ thành tấc vàng, do vậy đất đô thị cũng
như nhà ở đô thị cần được đối xử như hàng hoá đặc biệt. Từ đó xác lập những
nguyên tắc quản lý kinh doanh phù hợp với cơ chế thị trường có sự điều tiết
của nhà nước.
Quỹ đất đô thị được phát triển theo các hướng:
- Tái sử dụng quỹ đất đô thị hiện có, nâng cao hệ số sử dụng đất.
- Sử dụng quỹ đất chưa sử dụng ở đô thị.