Nghiên cứu khoa học - Đề tài về Xây dựng mô hình quản lý nhà chung cư hiệu quả ở Hà Nội

MỤC LỤC
MỤC LỤC 1
Bảng ến trình nghiên cứu khoa học: 3
STT 3
Thời gian 3
Công việc thực hiện 3
1 3
20/12/2012 - 01/01/2013 3
Xác định đề tài nghiên cứu 3
2 3
01/01/2013 - 15/01/2013 3
Xây dựng đề cương chi ết 3
3 3
15/01/2013 - 15/03/2013 3
Thu thập thông n và tài liệu 3
4 3
15/03/2013 - 05/04/2013 3
Phát phiếu điều tra, xử lý số liệu, đưa ra nhận xét đánh giá 3
5 3
05/04/2013 - 25/04/2013 3
Viết bài nghiên cứu, chỉnh sửa, hoàn thiện 3
6 3
25/04/2013 3
Nộp bài nghiên cứu 3
LỜI MỞ ĐẦU 1
2.Mục đích nghiên cứu 3
CHƯƠNG 1 4
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƯ 4
1.2 Phân loại nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội 5
1.3 Đặc điểm của chung cư cao tầng 5
1.4 Vị trí của chung cư trong việc phát triển đô thị hiện đại 5

5. Những hành vi bị nghiêm cấm: 12
CHƯƠNG 2 15
THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƯ 15
TẠI HÀ NỘI HIỆN NAY 15
1.1 Điều kiện tự nhiên 16
1.2 Dân số 16
1.3 Kiến trúc và quy hoạch đô thị 16
1.4 Kinh tế 17
2.1 Thị trường quản lý bất động sản ở nước ta hiện nay 18
2.2 Giới thiệu về các doanh nghiệp quản lý bất động sản nổi ếng ở việt nam 20
4.1 Về sở hữu chung và sở hữu riêng 23
4.3 Quản trị rủi ro 27
4.4 Về lập ngân sách và quản trị tài chính 32
3.1 Nhận dạng và đo đạc rủi ro 41
3.2 Tránh rủi ro 41
3.3 Quản lý rủi ro 42
3.4 Chuyển hóa rủi ro 44
Phụ lục 1: 49
Bảng tiến trình nghiên cứu khoa học:
STT Thời gian Công việc thực hiện
1 20/12/2012 - 01/01/2013 Xác định đề tài nghiên cứu
2 01/01/2013 - 15/01/2013 Xây dựng đề cương chi tiết
3 15/01/2013 - 15/03/2013 Thu thập thông tin và tài liệu
4 15/03/2013 - 05/04/2013 Phát phiếu điều tra, xử lý số liệu, đưa ra
nhận xét đánh giá
5 05/04/2013 - 25/04/2013 Viết bài nghiên cứu, chỉnh sửa, hoàn
thiện
6 25/04/2013 Nộp bài nghiên cứu
LỜI MỞ ĐẦU
1. Lý do nghiên cứu đề tài.

Thủ đô Hà Nội,một siêu đô thị, trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị của
cả nước là nơi thu hút một lượng lớn người dân từ khắp nơi đổ về. Theo thống
kê hiện nay vào 01/04/2009 dân số Hà Nội là 6.448.837 người, chiếm 7,51%
dân số cả nước, xếp thứ hai chỉ sau thành phố Hồ Chí Minh. Qua 10 năm( từ
năm 1999 đến năm 2009) dân số Hà Nội tăng thêm 1.204.688 người, bình quân
mỗi năm trong 10 năm dân số hà nội tăng 120 nghìn người, tốc độ tăng bình
quân là 2,11%. Dân số liên tục tăng cao trong khi quỹ đất lại có hạn( tính sau
năm 2008 là 3.345 km2). Cùng với sự phát triển của kinh tế thị trường nước ta
đang từng bước học tập và hội nhập với thế giới. Xu hướng chung của các
nước phát triển hiện nay là thu hẹp diện tích đất ở, mở rộng diện tích cơ sở hạ
tầng và đất công cộng như: đường sá, vườn hoa, công viên cây xanh,…Chính
vì vậy nhà chung cư xuất hiện ở Hà Nội như một nhu cầu tất yếu.
Trong những năm qua, Hà Nội đã có bước phát triển khá nhanh trong
lĩnh vực đầu tư xây dựng, phát triển và quản lý đô thị. Nhiều dự án nhà chung
cư và khu đô thị mới được triển khai và đưa vào sử dụng, tạo ra bộ mặt đô thị
ngày càng khang trang, hiện đại, đồng thời đáp ứng được nhu cầu bức xúc về
nhà ở của người dân Thủ đô. Theo kế hoạch, từ nay đến năm 2020, Hà Nội
tiếp tục đầu tư xây dựng 53 dự án nhà ở tái định cư với quy mô 14.054 căn
hộ; 66 dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu tái định cư và 16 dự án đầu
tư xây dựng nhà ở tái định cư mới. Với sự phát triển nhanh và rộng khắp, Hà
Nội đã đi đầu cả nước về phát triển nhà ở. Đến cuối năm 2011, tổng diện tích
nhà ở của Hà Nội đạt trên 139 triệu m2, bình quân diện tích nhà ở toàn thành
phố là 20,8m2/người, riêng nhà chung cư đạt tỷ lệ cao nhất cả nước với
16,64%.
Chung cư mọc lên ồ ạt như nấm sau mưa tuy nhiên việc quản lý nhà
1
chung cư mới là vấn đề xuyên suốt quá trình tồn tại của nó và quyết định tỷ lệ
lấp đầy cũng như tuổi thọ của chung cư. Quản lý sử dụng và vận hành chung
cư cao tầng là một lĩnh vực khá nhạy cảm và phức tạp. Thực trạng cho thấy
hình thái nhà chung cư phát triển đa dạng, có nhà chung cư độc lập, có nhà

chung cư hỗn hợp gồm văn phòng, siêu thị, nhà ở … Trong đó lại có sở hữu
chung của người mua, sở hữu riêng của chủ đầu tư… thế nhưng chưa có cơ sở
pháp lý rõ ràng để chứng minh, xác định quyền sở hữu chung và riêng. Mặt
khác, quản lý và sống ở chung cư còn phải đối diện với nhiều vấn đề nhức
đầu như phí quản lý, chỗ để xe, chủ đầu giao nhà kém chất lượng, …
Việc quản lý nhà chung cư còn liên quan đến vấn đề nắm giữ mạng sống
của rất nhiều người dân sống trong đó. Tuy nhiên thời gian gần đây nhiều rủi
ro lớn xảy ra ở các khu chung cư để lại hậu quả nặng nề cả về người và tài
sản. Những rủi ro này phần lớn do việc lơ là trong công tác quản lý, quản lý
kém hiệu quả, coi thường khả năng rủi ro xảy ra hay còn thiếu hiểu biết, yếu
kém trong quản lý… Đơn cử như vụ cháy tại tòa chung cư 18 tầng phường
Nhân Chính quận Thanh Xuân vào ngày 10/3/2010; 27/8/2011, vụ hỏa hoạn
đã xảy ra tại tòa nhà Keangnam nằm trên đường Phạm Hùng (Hà Nội); vụ
cháy tòa nhà làng sinh viên Hacinco (ngày 4/5/2012); hay sự cố thang máy ở
CT3 Constrexim gây chết người;…
Vấn đề đặt ra là việc phát triển chung cư cần phải đi đôi với việc quản lý
tốt sơ sở vật chất, dịch vụ đô thị và đảm bảo chất lượng cuộc sống. Tuy nhiên
phần lớn các chung cư hiện nay chưa được quản lý tốt, chưa đáp ứng đầy đủ
và tối ưu nhất các dịch vụ đô thị. Một nhận định chủ quan cho rằng :” 70%
khách hàng sống trong các chung cư cao tầng không hài lòng với chất lượng
quản lý; 80% mô hình quản lý chưa chuyên nghiệp. Từ những nhận định trên
chúng tôi thấy rằng cần thiết phải nghiên cứu để đánh giá và xây dựng một
mô hình quản lý nhà chung cư hiệu quả hơn. Vì vậy mà nhóm chúng tôi mạnh
2
dạn nghiên cứu đề tài “ xây dựng mô hình quản lý nhà chung cư hiệu quả ở
Hà Nội”
2. Mục đích nghiên cứu.
Làm rõ cơ sở khoa học và thực tiễn về quản lý bất động sản nói chung và
quản lý nhà chung cư nói riêng , từ đó đánh giá các nhận định cũng như
những mặt tích cực và hạn chế trong quản lý nhà chung cư nhằm xây dựng

một mô hình quản lý hiệu quả hơn.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
Đối tượng: mô hình quản lý nhà chung cư ở Hà Nội ( các loại mô hình,
ưu nhược điểm, những mặt đạt được cũng như những tồn tại…)
Phạm vi nghiên cứu: mô hình quản lý chung cư trên địa bàn Hà Nội từ
những năm 2000 đến nay.
4. Phương pháp nghiên cứu.
- Phương pháp thống kê.
- Phương pháp khảo cứu tài liệu.
- Phương pháp phân tích và tổng hợp.
- Phương pháp hệ thống.
- Phương pháp điều tra, khảo sát.
- Phương pháp phỏng vấn chuyên gia.

3
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƯ
1. Khái niệm nhà chung cư cao tầng .
1.1 Khái niệm.
Theo Điều 70 của Luật Nhà ở 2005:
- Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ
thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà
chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu
chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.
- Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
•Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lối ra
gắn liền với căn hộ đó;
•Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng
theo quy định của pháp luật;
•Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần

diện tích thuộc sở hữu riêng.
- Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:
•Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc
sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này;
•Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng
chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi
nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang
bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ
thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát
nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng
của căn hộ nào;
4
•Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung
cư đó.
1.2 Phân loại nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội
Nhà ở chung cư cao tầng tại Hà Nội bao gồm nhà ở chung cư cao tầng
thuộc sở hữu nhà nước và nhà ở chung cư cao tầng thuộc khu đô thị mới:
- Nhà ở chung cư cao tầng thuộc sở hữu nhà nước tại Hà Nội được nhà
nước xây dựng chủ yếu trong thời kỳ thực hiện cơ chế bao cấp nhà ở. Đây là
giải pháp để giải quyết nhu cầu bức bách về chỗ ở cho người dân đô thị.
- Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới.
- Nhà ở chung cư cao tầng tại các dự án xây dựng khu đô thị mới để bán
hoặc cho thuê.
1.3 Đặc điểm của chung cư cao tầng.
Theo điều 239 Bộ Luật dân sự thì nhà chung cư có các đặc điểm sau:
Phần diện tích, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư thuộc sở
hữu chung của tất cả chủ sở hữu các căn hộ đó và không thể phân chia”
Chủ sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang
nhau trong việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung “
Trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu huỷ, thì chủ sở hữu các căn hộ

trong nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư theo
quy định của pháp luật “
1.4 Vị trí của chung cư trong việc phát triển đô thị hiện đại.
Hiện nay, Việt Nam là nước đang chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ kế hoạch
hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường để thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
Tốc độ đô thị hoá nhanh trong khi trình độ phát triển ở nông thôn rất chậm
điều đó kéo theo các vấn đề xã hội như: việc làm, môi trường, quy hoạch, hạ
tầng kỹ thuật , hạ tầng xã hội,… đặc biệt là vấn đề nhà ở đô thị, trong đó có
vấn đề nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tập trung, nhà ở cho một
bộ phận đối tượng sinh viên mới ra trường chưa có điều kiện để tạo lập nhà
5
ở… điều này đã và đang tạo ra sức ép rất lớn cho chính phủ và các nhà hoạch
định chính sách về nhà ở. Mặt khác , tốc độ tăng dân số nhanh làm cho quỹ
đất ngày càng bị thu hẹp. Chính vì vậy, nhà nước chủ trương khuyến khích
các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở đặc biệt là phát triển nhà ở
chung cư cao tầng theo dự án. Đến nay đã xuất hiện nhiều mô hình nhà chung
cư mới, nhiều kiểu dáng đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng lên về số lượng và
chất lượng của nhân dân .Nhà ở chung cư cao tầng theo dự án được xây dựng
đã tạo ra diện mạo mới cho đô thị văn minh với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ
thuật, sự đồng bộ về cảnh quan môi trường nên đã được xã hội chấp nhận.
Hơn nữa, xây dựng nhà chung cư cũng hình thành nếp sống đô thị văn minh,
hiện đại. Đối với Việt Nam, chủ trương phát triển chung cư cao tầng sẽ tạo cơ
hội cho các ngành xây dựng tiếp cận với tiến bộ khoa học kỹ thuật , tạo nguồn
ngân sách lớn cho nhà nước.
2. Quản lý nhà chung cư.
2.1 Khái niệm về quản lý.
Quản lý bất động sản là những công việc quản lý liên quan đến những
hoạt động và các dịch vụ được cung cấp cho bất động sản và cư dân sinh sống
tại đó. Các công việc này là việc tổ chức thực hiện một loạt các dịch vụ, liên
quan tới một số hoặc toàn bộ các hoạt động sau: Đảm bảo an ninh, trông giữ

tài sản và phương tiện đi lại; làm sạch, thu gom rác thải, chăm sóc cảnh quan;
vận hành, duy tu và ngăn ngừa sự cố của toàn bộ hệ thống kỹ thuật tòa nhà:
máy bơm, máy phát điện, thang máy, hồ bơi, hệ thống PCCC, hệ thống cấp
thoát nước, hệ thống điện …, chăm sóc khách hàng, đối nội, đối ngoại, nhân
sự, giám sát hoạt động và tài chính hoạt động. Để tổ chức các hoạt động trên
cần có một ngân sách nhất định, mà ngân sách đó phải do người sử dụng (cư
dân), đóng góp dưới hình thức phí quản lý (Phí dịch vụ). Các công việc này
thông thường được thực hiện bởi các công ty cung cấp các dịch vụ quản lý
6
chuyên nghiệp và được đặt dưới sự giám sát của Ban Quản Trị Tòa nhà do cư
dân lập ra.
Ở Việt Nam tồn tại hai quan điểm quản lý bất động sản. Quan điểm thứ
nhất là giá trị bất động sản giảm dần theo thời gian khai thác tài sản và quan
điểm thứ hai là giá trị bất động sản có thể gia tăng thông qua chất lượng dịch
vụ và hình ảnh của tòa nhà. Trước đây người ta chỉ biết đến quan điểm thứ
nhất, tuy nhiên gần đây quan điểm thứ hai đã được chú trọng nhiều hơn: “
quản lý bất động sản không chỉ là vắt kiệt công năng của tòa nhà mà phải gia
tăng giá trị của nó thông qua chất lượng dịch vụ, nâng cao hình ảnh, bảo
dưỡng sửa chưa thường xuyên.
2.2 Sự cần thiết phải quản lý nhà chung cư.
Trước đây, do việc thực hiện quản lý chung cư theo hình thức bao cấp,
công tác quản lý buông lỏng đã làm nảy sinh nhiều hiện tượng tiêu cực như:
người sử dụng tự ý sửa chữa, đục phá, cởi nới diện tích, xây thêm bể nước …
làm ảnh hưởng đến kết cấu công trình, dẫn đến lún nhà, gây biến dạng, nứt vỡ
kết cấu , thấm dột mái nhà vệ sinh … Nhà nước chưa có quy định rõ ràng và
đầu tư cho công tác duy tu, bảo dưỡng định kỳ dẫn việc trong quá trình sủ dụng
các hạng mục kĩ thuật đã hết niên hạn sử dụng lại không được sửa chữa, duy tu,
chỉ sau 10 năm sử dụng hầu như toàn bộ hệ thống kĩ thuật như cấp thoát nước,
xả rác … đều hư hỏng nặng , phải sửa chữa lại gần hết , thời gian sử dụng thực
tế sẽ chỉ có thể đạt 75 -> 80%tuổi thọ thiết kế; cá biệt có nhà mới sử dụng được

50% tuổi thọ thiết kế đã buộc phải phá bỏ. Hơn nữa, nhà chung cư cao tầng
mới, về mặt kỹ thuật được vận hành như ” một nhà máy đồng bộ” với các trang
thiết bị, kỹ thuật hiện đại, phức tạp, đòi hỏi một cơ chế duy tu, bảo dưỡng
nghiêm ngặt. Hiện nay, cùng với sự phát triển của đất nước, đời sống vật chất
và tinh thần của người dân ngày càng nâng cao. Do vậy, việc xây dựng nhà
chung cư cao tầng phải kết hợp đồng thời hệ thống dịch vụ và nâng cao công
7
tác quản lý,xây dựng một cơ chế quản lý đồng bộ. Đó là một yêu cầu hết sức
bức bách và cần thiết đặt ra trong giai đoạn hiện nay.
Do vậy việc quản lý tốt bất động sản là rất cần thiết và quan trọng. Nó
không những đảm bảo cho các tiện ích, cơ sở hạ tầng,… luôn ở trong trạng
thái hoạt động tốt, các dịch vụ được tối ưu hóa, tạo nên một môi trường sống
lý tưởng, bền vững và hợp lý trong khoảng ngân sách có hạn mà còn góp
phần làm gia tăng giá trị của bất động sản cho các cư dân sinh đang sống tại
đó.
3. Mô hình quản lý nhà chung cư.
3.1 Mô hình quản lý nhà chung cư là gì?
Mô hình quản lý nhà chung cư là hình thức, cách thức thực hiện việc
giám sát, điều hành, duy trì hoạt động thường xuyên, cân bằng lợi ích các
bên… của một tòa nhà chung cư.
3.2 Phân loại mô hình quản lý, ưu nhược điểm của từng loại.
Hiện nay ở nước ta có ba loại mô hình quản lý được sử dụng phổ biến:
Một là, mô hình Chủ đầu tư trực tiếp quản lý. Đây là dạng quản lý phổ
biến nhất do rất nhiều dự án chung cư chưa hoàn thành bàn giao hạ tầng (hoàn
chỉnh thủ tục); do số dân về ở chưa đạt 50%; do chưa thành lập được Ban
quản trị… Đây cũng là dạng quản lý phức tạp nhất gồm nhiều loại hình quản
lý như chủ đầu tư trực tiếp thành lập bộ phận quản lý trực thuộc hoặc doanh
nghiệp quản lý trực thuộc; chủ đầu tư thuê đơn vị quản lý; chủ đầu tư phối
hợp với đại diện hộ dân quản lý; các hộ dân phối hợp với đơn vị cung cấp
dịch vụ quản lý.

Với mô hình trên, do thời gian thực hiện dự án kéo dài, mức độ hoàn
thiện và bàn giao hạ tầng dự án khác nhau nên việc xác định chi phí quản lý
dịch vụ có sự chênh lệch nhau rất lớn. Chính vì vậy, điều này cũng dẫn đến
việc quản lý dịch vụ nhà chung cư có sự không đồng đều từ chất lượng dịch
vụ đến trách nhiệm của đơn vị cung cấp dịch vụ và chủ đầu tư. Với mô hình
này, chủ đầu tư quản lý sẽ hiểu rõ hơn về tòa nhà và khách hàng tuy nhiên có
thể dẫn đến xung đột về lợi ích giữa chủ đầu tư và cư dân trong chung cư về
8
việc sử dụng các không gian chung.
Hai là, mô hình Ban quản trị quản lý. Đối với dự án là nhà chung cư
thương mại, qua khảo sát mô hình quản lý này rất ít, một số nhà chung cư đã
thực hiện việc quản lý chủ yếu vẫn thông qua chủ đầu tư để ký kết hợp đồng
cung cấp dịch vụ. Có trường hợp đã tự thành lập Ban quản trị (nhưng chưa
được UBND quận ra quyết định công nhận) như nhà chung cư 17 T10, 17T11
khu đô thị Trung Hòa Nhân Chính đã tổ chức quản lý vận hành nhưng vẫn có
sự kết hợp với Công ty TNHH một thành viên Quản lý và Phát triển nhà Hà
Nội. Mô hình này có hẳn một ban quản lý được bầu ra hoặc được thuê để
chuyên quản lý tòa nhà đó. Việc có ban quản lý sẽ phục vụ tốt hơn cho cư
dân, tránh xung đột lợi ích, các loại dịch vụ đầy đủ, đồng bộ cả về chất lượng
và trách nhiệm. Tuy nhiên mô hình này được áp dụng chưa nhiều và chưa
thực sự hiệu quả do ban quản trị còn chưa hiểu rõ quyền hạn cũng như trách
nhiệm của mình, chưa có kế hoạch dài hạn cho sự phát triển của tòa nhà, thiếu
chuyên nghiệp.
Theo nhiều chuyên gia, hiện nay các chung cư tại Việt Nam đang chủ
yếu áp dụng mô hình chủ đầu tư trực tiếp quản lý, ban quản trị quản lý Các
mô hình này đều tồn tại nhiều bất cập, trong đó sự không minh bạch, thiếu tư
cách pháp nhân và cơ sở pháp lý Từ đó, thiếu sự đồng thuận nên dễ nảy sinh
nhiều mâu thuẫn giữa người dân và chủ đầu tư.
Vì thế xuất hiện mô hình thứ ba là, mô hình Công ty TNHH một thành
viên quản lý và Phát triển nhà quản lý. Bao gồm các nhà chung cư tái định cư

phục vụ di dân GPMB; nhà chính sách Mô hình này đem lại một đội ngũ
quản lý chuyên nghiệp, hiệu quả tuy nhiên mới chỉ được áp dụng ở rất ít
chung cư và hiện nay đang được nghiên cứu áp dụng và nâng cao chất lượng
hơn nữa.
4. Những quy định pháp lý về quản lý nhà chung cư.
Quyết định số 10/ 2003/ QĐ- BXD ban hành ngày 03/ 04/ 2003 và nay
9
được sửa đổi trong điều 70-73, mục 2 (quản lý việc sử dụng nhà chung cư),
chương IV:
Điều 70.Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung
cư( như trong định nghĩa đã nêu).
Điều 71.Tổ chức quản lý việc sử dụng nhà chung cư.
1. Nhà chung cư phải có Ban quản trị. Ban quản trị nhà chung cư là
người đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và
những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư.
Trong thời hạn không quá mười hai tháng, kể từ ngày nhà chung cư được
đưa vào khai thác, sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm chủ trì tổ chức Hội
nghị các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư (sau đây gọi là Hội nghị
nhà chung cư) để bầu Ban quản trị. Chủ đầu tư có trách nhiệm chuẩn bị các
nội dung liên quan để thông qua Hội nghị nhà chung cư xem xét, quyết định.
Khi chưa thành lập được Ban quản trị thì chủ đầu tư có trách nhiệm thực
hiện các công việc của Ban quản trị.
2. Ban quản trị nhà chung cư gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử
dụng nhà chung cư đó.
3. Số lượng thành viên Ban quản trị do Hội nghị nhà chung cư quyết
định. Nhiệm kỳ của Ban quản trị nhà chung cư tối đa là ba năm. Ban quản trị
hoạt động theo nguyên tắc tập thể, quyết định theo đa số.
Điều 72.Quyền và trách nhiệm của Ban quản trị.
Ban quản trị nhà chung cư có các quyền và trách nhiệm sau đây:
1. Xây dựng nội quy sử dụng nhà chung cư phù hợp với điều kiện cụ thể

của nhà chung cư theo quy định của pháp luật để trình Hội nghị nhà chung cư
xem xét, thông qua;
2. Lựa chọn và ký hợp đồng với doanh nghiệp quản lý vận hành nhà
chung cư; huỷ bỏ hợp đồng trong trường hợp doanh nghiệp đó không thực
10
hiện đúng cam kết; giám sát hoạt động của doanh nghiệp quản lý nhà chung
cư theo nội dung hợp đồng đã ký;
3. Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng liên quan tới
việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với
các cơ quan chức năng, với tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét giải quyết;
4. Kiểm tra, theo dõi giám sát việc sử dụng, bảo hành, bảo trì nhà chung
cư theo quy định;
5. Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng
nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự an toàn xã hội trong nhà chung cư được
giao quản lý;
6. Thu các khoản tiền phải nộp của các chủ sở hữu nhà ở, người sử dụng
và kinh phí từ việc sử dụng các phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà
chung cư (nếu có);
7. Thanh toán kinh phí cho doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư
theo hợp đồng đã ký và trả khoản tiền phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên
trong Ban quản trị và các khoản chi khác theo quy định của Hội nghị nhà
chung cư;
8. Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao.
Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở ở trung ương ban hành quy chế quản
lý nhà chung cư, hướng dẫn và kiểm tra việc quản lý, sử dụng nhà chung cư
trong cả nước.
Điều 81.Bảo trì, cải tạo nhà chung cư.
1. Chủ sở hữu nhà chung cư chịu trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng
của mình; có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ trong việc bảo trì phần sở hữu
chung.

Chính phủ quy định cụ thể kinh phí để thực hiện bảo trì phần sở hữu
chung của nhà chung cư.
11
2. Việc cải tạo nhà chung cư cao tầng phải có thiết kế và dự toán được cơ
quan có thẩm quyền phê duyệt; trường hợp mở rộng diện tích thì phải được
tối thiểu hai phần ba tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý.
5. Những hành vi bị nghiêm cấm:
1. Cơi nới, chiếm dụng diện tích, không gian thuộc phần sở hữu chung
dưới mọi hình thức; đục phá, cải tạo, tháo dỡ hoặc làm thay đổi phần kết cấu
chịu lực, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, trang thiết bị sử dụng chung, kiến trúc bên
ngoài của nhà chung cư; làm hư hỏng tài sản thuộc phần sở hữu chung;
2. Gây tiếng ồn quá mức quy định; làm ảnh hưởng đến trật tự, trị an nhà
chung cư;
3. Xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại bừa bãi; gây thấm, dột, ô
nhiễm môi trường; chăn nuôi gia súc, gia cầm trong khu vực thuộc phần sở
hữu chung;
4. Quảng cáo, viết, vẽ trái quy định hoặc có những hành vi khác mà pháp
luật không cho phép. Thay đổi kết cấu, thiết kế của phần sở hữu riêng (xây
tường ngăn lên mặt sàn, di chuyển các trang thiết bị và hệ thống kỹ thuật gắn
với phần sở hữu chung, đục phá căn hộ, cơi nới diện tích dưới mọi hình thức);
5. Sử dụng hoặc cho người khác sử dụng phần sở hữu riêng trái với mục
đích quy định;
6. Nuôi gia súc, gia cầm trong khu vực thuộc sở hữu riêng làm ảnh
hưởng tới trật tự, mỹ quan và môi trường sống của các hộ khác và khu vực
công cộng (nếu nuôi vật cảnh thì phải đảm bảo tuân thủ đúng quy định của
pháp luật).
7. Kinh doanh các ngành nghề và các loại hàng hoá dễ gây cháy, nổ
(kinh doanh hàn, ga, vật liệu nổ và các ngành nghề gây nguy hiểm khác);
8. Kinh doanh dịch vụ gây ồn ào, ô nhiễm môi trường (nhà hàng
karaoke, vũ trường, sửa chữa xe máy, ô tô; lò mổ gia súc và các hoạt động

12
dịch vụ gây ô nhiễm khác).
6. Kinh nghiệm quản lý nhà chung cư của các nước phát triển.
Thị trường bất động sản Việt Nam mới phát triển trong thời gian gần đây
vì thế công tác quản lý các chung cư cao tầng ở nước ta còn khá mới mẻ và
gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Trong khi đó ở các nước phát triển thì nó đã
trở thành một nghề quan trọng, có các chuẩn mực điều kiện rõ ràng và ngày
càng phát triển. Để việc quản lý được hoàn thiện và hiệu quả hơn nữa thì
chúng ta cần học hỏi rất nhiều kinh nghiệm từ các nước đi trước đó đặc biệt là
những nước có nhiều điều kiện gần giống nước ta, sau đây chúng tôi xin nêu
ra kinh nghiệm của một số nước để có sự so sánh đối chiếu và học tập.
Kinh nghiệm quản lý các dịch vụ trong chung cư cũng như khu đô thị tại
dự án Desa Parkcity của Malaysia. Ông Peter Cheah, giám đốc quản lý dự án
Desa Parkcitycho biết tại khu đô thị này, với trên dưới 150 USD/tháng (tương
đương với 3,2 triệu đồng), các cư dân trong sống khu đô thị dù là ở biệt thự,
liền kề hay căn hộ chung cư đều sẽ được hưởng tất cả các dịch vụ trọn gói
như: bảo vệ, chăm sóc cây cảnh, vệ sinh môi trường, sử dụng phòng tập gym,
bơi lội, các khu vui chơi dành cho trẻ em, khu sinh hoạt cộng đồng…Để đảm
bảo an toàn cho các cư dân, khu đô thị được chia ra các tiểu khu riêng biệt.
Mỗi tiểu khu đều có hệ thống an ninh chặt chẽ. Chẳng hạn như, những cư dân
sống trong khu chung cư đều chỉ được phát thẻ thang máy đến tầng có căn hộ
của mình. Hay khách đến chơi phải được sự đồng ý của chủ nhà mới được
vào… Con số 150 USD/tháng nếu so với giá dịch vụ chung cư cao cấp hiện
nay ở Việt Nam thì không hề rẻ, nhưng GDP bình quân đầu người tại
Malaysia lại cao gấp khoảng 8 lần so với Việt Nam (trên 8.000
USD/người/năm, so với hơn 1.000 USD/người/năm).
Có đến 65% bảo vệ tại Desa ParkCity là được thuê lại từ sở cảnh sát của
thủ đô. Và toàn bộ kinh phí của cư dân đóng góp cho các dịch vụ quản lý nhà
13
ở được sử dụng trên nguyên tắc phi lợi nhuận.

Đáng chú ý, chủ dự án trên đã đưa ra quy định “mua nhà được sở hữu
chỗ để ôtô” tại tòa nhà. Quy định này không chỉ áp dụng đối với các biệt thự,
liền kề mà cả với phân khúc chung cư. Chủ đầu tư cho biết, một căn hộ có bao
nhiêu phòng ngủ thì sẽ được sở hữu bấy nhiêu chỗ để xe ôtô với số lượng tối
đa là 3 chiếc. Trường hợp khách hàng có nhu cầu thêm chỗ để xe thì có thể
mua đứt chỗ để với giá khoảng 10.000 USD/xe.
Cũng theo ông Cheah, ở các tòa nhà chung cư tại Malaysia, vấn đề an
ninh luôn là tiêu chí hàng đầu và luôn được chủ đầu tư đảm bảo tuyệt đối. Tất
cả các cư dân sống trong tòa nhà đều phải có thẻ từ, chỉ được lên tầng có
phòng của mình, mọi người ra vào đều phải có an ninh kiểm soát, chỉ khi chủ
hộ đồng ý thì khách mới được vào.
Các loại phương tiện ra vào tòa nhà đều được camera chụp ảnh tự động
để lưu lại và mọi việc đều được pháp luật hóa và đều phải tuân thủ quy định
nên gần như giữa chủ đầu tư và cư dân chung cư tại đất nước này chưa bao
giờ xảy ra tranh chấp.
Điều đáng nói hơn nữa, vấn đề quản lý chung cư ở Malaysia thường là
thực hiện theo tiêu chí “phi lợi nhuận”, nghĩa là chủ đầu tư cũng thu tiền đối
với chỗ để ôtô, song các chủ đầu tư ở sẽ đứng ra thu tiền một lần khi thanh
toán tiền nhà. Trong khi ở Việt Nam, hầu hết các tòa nhà đều được chủ đầu tư
đấu thầu/thuê một công ty quản lý rồi tiến hành thu các khoản phí dịch vụ nên
mới nảy sinh nhiều khiếu kiện.
Kinh nghiệm quản lý chung cư của Thụy Điển được thể hiện thông qua
đề án hợp tác xã (HTX) nhà ở quản lý chung cư cao tầng do Liên minh HTX
Việt Nam và Liên đoàn HTX nhà ở Vương quốc Thụy Điển phối hợp nghiên
cứu đã quyết định chọn nhà 17T10 để thực hiện. Ông Nguyễn Đức Thái, Phó
Chủ nhiệm HTX nhà ở Thụy Điển cho biết, thay vì để các hộ dân phát triển
các hoạt động kinh doanh một cách tự phát, Ban quản trị khu nhà đã tham gia
14
tất cả các dịch vụ phục vụ chung cho tòa nhà như trông xe, giữ trẻ, sửa chữa
xe máy, quán cơm, cửa hàng tạp hóa, dọn vệ sinh môi trường, quảng cáo…

tạo điều kiện cho chính cư dân của mình được làm việc ngay trên phần đất
của chung cư, vừa có thêm thu nhập, vừa đóng góp công sức giữ gìn môi
trường sống an ninh trật tự khu dân cư. Điều dễ nhận thấy tại chung cư này là
cầu thang, chiếu nghỉ đều sạch sẽ, khu vực sân chung không có tình trạng lấn
chiếm vô tội vạ để kinh doanh buôn bán.
Chính việc tạo điều kiện cho các hộ dân nơi đây có thêm thu nhập đã góp
phần kéo các loại dịch vụ chung cư xuống thấp. Cụ thể, giá trông xe máy
tháng được niêm yết: 30.000 - 45.000 đồng/xe/tháng (30.000 đồng dành cho
dân tái định cư, 45.000 đồng cho các hộ không phải là dân tái định cư); phí
chung cư dành cho những hộ dân không kinh doanh tại chung cư: 30.000
đồng, 200.000 là mức phí dành cho các hộ kinh doanh tại chung cư. Bằng
những nguồn thu đó, HTX đã cải tạo nhà sinh hoạt cộng đồng, phòng máy
chức năng chăm sóc sức khỏe cho dân cư miễn phí.
Điều đặc biệt, ngay trong tòa nhà 17T10 có trường Mầm non Hoa Mai
trên tầng 2. Phụ huynh có thể đưa đón các bé vào bất kỳ thời gian nào trong
ngày, bởi lẽ cô giáo chính là người dân của tòa nhà. Bằng sự hỗ trợ của Ban
quản lý nên học phí mỗi tháng của bé chỉ khoảng 800.000 đến 1 triệu
đồng/tháng thấp hơn nhiều so với các trường mầm non dân lập. Trong khi
nhiều khu đô thị mà cư dân ở đó đang phải đấu tranh về các loại phí chung cư
“vô lý”, thì đây có lẽ là mô hình nên nhân rộng.
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƯ
TẠI HÀ NỘI HIỆN NAY
1. Sơ qua về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của Hà Nội.
15
Hà Nội là thủ đô, đồng thời cũng là một trung tâm kinh tế, chính trị, văn
hóa và du lịch quan trọng của Việt Nam.
1.1 Điều kiện tự nhiên.
Hà Nội nằm ở châu thổ sông Hồng thuộc vùng đồng bằng Bắc Bộ, phía
Bắc giáp Thái Nguyên và Vĩnh Phúc; phía Nam giáp Hà Nam và Hòa Bình;

phía Đông giáp các tỉnh Bắc Giang, Bắc Ninh và Hưng Yên; phía Tây giáp
tỉnh Hòa Bình và Phú Thọ.
Hà Nội có khí hậu đặc trưng của Bắc Bộ, nhiệt đới gió mùa, nóng ẩm,
mưa nhiều vào mùa hè, mưa ít, lạnh và hanh khô vào mùa đông. Từ tháng 5
đến tháng 9 là mùa nóng và mưa. Từ tháng 11 đến tháng 3 năm sau là mùa
đông, thời tiết khô ráo, có khi rét đậm.
1.2 Dân số.
Các thống kê trong lịch sử cho thấy dân số Hà Nội tăng nhanh trong nửa
thế kỷ gần đây. Vào thời điểm năm 1954, khi quân đội Việt Minh tiếp quản
Hà Nội, thành phố có 53 nghìn dân, trên một diện tích 152 km². Trong suốt
thập niên 1990, cùng việc các khu vực ngoại ô dần được đô thị hóa, dân số Hà
Nội tăng đều đặn, đạt con số 2.672.122 người vào năm 1999. Sau đợt mở rộng
địa giới gần đây nhất vào tháng 8 năm 2008, thành phố Hà Nội có 6,233 triệu
dân và nằm trong 17 thủ đô có diện tích lớn nhất thế giới. Theo kết quả cuộc
điều tra dân số ngày 01 tháng 04 năm 2009, dân số Hà Nội là 6.451.909
người, dân số trung bình năm 2010 là 6.561.900 người và đến tháng 12/2011
đã ở mức 6,87 triệu người.
1.3 Kiến trúc và quy hoạch đô thị.
Lịch sử lâu đời cùng nền văn hóa phong phú đã giúp Hà Nội có được
kiến trúc đa dạng và mang dấu ấn riêng. Về mặt kiến trúc, có thể chia Hà Nội
ngày nay thành bốn khu vực: khu phố cũ, khu thành cổ, khu phố Pháp và các
khu mới quy hoạch.
16
Khu phố cổ có tất cả các ngôi nhà hai bên đường đều theo kiểu nhà ống,
mang nét đặc trưng: bề ngang hẹp, chiều dài sâu, đôi khi thông sang phố khác.
Bên trong các ngôi nhà này cũng có cách bố trí gần như nhau: gian ngoài là
nơi bán hoặc làm hàng, tiếp đó là khoảng sân lộ thiên để lấy ánh sáng, trên
sân có bể cạn trang trí, quanh sân là cây cảnh, giàn hoa, gian nhà trong mới là
nơi ăn ở và nối tiếp là khu phụ.
Khu thành cổ, tức hoàng thành Thăng Long, nằm ở khoảng giữa hồ

Tây và hồ Hoàn Kiếm, xuất hiện cùng với kinh đô Thăng Long.Trải qua nhiều
lần phá hủy, xây dựng lại rồi tiếp tục bị tàn phá, hoàng thành Thăng Long
hiện chỉ lưu lại ở một vài dấu vết.
Khu phố Pháp được xây dựng dựa trên các khu phố Hà Nội vốn có,
những kiến trúc sư người Pháp vạch thêm các con đường mới, xây dựng các
công trình theo hướng thích nghi với môi trường sở tại, tạo nên một phong
cách ngày nay được gọi là kiến trúc thuộc địa.
Kiến trúc hiện đại bắt đầu từ những năm 1960 và 1970 với hàng loạt các
khu nhà tập thể theo kiểu lắp ghép. Cuối thập niên 1990 và thập niên 2000,
nhiều con đường giao thông chính của Hà Nội, các khách sạn, cao ốc văn
phòng mọc lên, những khu đô thị mới cũng dần xuất hiện. Khoảng thời gian
2010 - 2012 chứng kiến sự bùng nổ các dự án đầu tư xây dựng các khu đô thị,
tòa cao ốc, chung cư bình dân và cao cấp, trung tâm thương mại với giá bán
cao hơn giá thành tương đối nhiều.
1.4 Kinh tế.
Vị thế trung tâm kinh tế của Hà Nội đã được thiết lập từ rất lâu trong lịch
sử. Sau một thời gian dài của thời kỳ bao cấp, từ đầu thập niên 1990, kinh tế
Hà Nội bắt đầu ghi nhận những bước tiến mạnh mẽ. Tốc độ tăng trưởng
GDP bình quân của thành phố thời kỳ 1991–1995 đạt 12,52%, thời kỳ 1996–
2000 là 10,38%. Từ năm 1991 tới 1999, GDP bình quân đầu người của Hà
17
Nội tăng từ 470 USD lên 915 USD, gấp 2,07 so với trung bình của Việt Nam.
Theo số liệu năm 2010, GDP của Hà Nội chiếm 12,73% của cả quốc gia và
khoảng 41% so với toàn vùng Đồng bằng sông Hồng. Trong bảng xếp hạng
về Chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh của Việt Nam năm 2011, Hà Nội xếp ở
vị trí thứ 36/63 tỉnh thành.
Giai đoạn phát triển của thập niên 1990 cũng cho thấy Hà Nội đã có
những thay đổi về cơ cấu kinh tế. Từ 1990 tới 2000, trong khi tỷ trọng ngành
công nghiệp tăng mạnh từ 29,1% lên 38% thì nông–lâm nghiệp và thủy sản từ
9% giảm xuống còn 3,8%. Tỷ trọng ngành dịch vụ cũng giảm trong khoảng

thời gian này, từ 61,9% xuống còn 58,2%.
Năm 2012 ghi nhận những nỗ lực không nhỏ của Thành phố trong việc
thực hiện kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã
hội. Kết quả, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) được kiềm chế, CPI bình quân cả năm
tăng 8,57% so năm 2011; tổng lượng hàng hóa lưu chuyển và dịch vụ tiêu
dùng tăng 18,8%, trong đó bán lẻ tăng 18,3%; Kim ngạch xuất khẩu đạt trên
10,3 tỷ USD, tăng 5,3%, trong đó xuất khẩu tăng 6,8%; nhập khẩu đạt trên
23,5 tỷ USD, giảm 7% so năm 2011; Thu hút đầu tư xã hội đạt 222.500 tỷ
đồng, tăng 13,2%; Khối lượng thực hiện các dự án đầu tư đạt 22.616 tỷ đồng;
Giá trị giải ngân ước đạt 22.342 tỷ đồng, bằng 97%.
2. Thị trường quản lý bất động sản nước ta hiện nay và các doanh
nghiệp nổi tiếng trong lĩnh vực này.
2.1 Thị trường quản lý bất động sản ở nước ta hiện nay.
Hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) nhìn chung rất đa dạng và
phức tạp. Cùng với xu hướng phát triển của nền kinh tế, xu thế hội nhập quốc
tế, các hoạt động kinh doanh BĐS cũng không ngừng được mở rộng và dần
được nâng cao về chất lượng và hiệu quả. Quản lý BĐS là một lĩnh vực quan
trọng trong kinh doanh BĐS, nhất là đối với các cao ốc căn hộ cao cấp, các
cao ốc văn phòng cho thuê, các trung tâm thương mại, dịch vụ, các khu đô thị
18
mới… Trong tay các nhà quản lý chuyên nghiệp, giá trị của BĐS sẽ không
ngừng tăng lên. Họ sẽ luôn đảm bảo cho lợi ích của chủ nhân các căn hộ cũng
như của chủ nhân các tòa nhà cho thuê trên cơ sở đảm bảo duy trì chất lượng
và danh tiếng của công trình. Đây là một xu hướng mang tính phổ biến trong
lĩnh vực kinh doanh BĐS trên thế giới.
Tuy nhiên ở nước ta, đây là lĩnh vực mà các nhà kinh doanh trong nước
vẫn còn bỏ ngỏ, ít được quan tâm đầu tư đúng mức. Hầu như các công ty kinh
doanh BĐS trong nước mới chỉ tập trung quản lý những BĐS có quy mô, giá
trị nhỏ của chính công ty mình đầu tư. Những khu đô thị mới, những tòa cao
ốc văn phòng, những cao ốc căn hộ cao cấp đã và đang mọc lên hàng loạt ở

các thành phố lớn, nhất là ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh nhưng bóng
dáng của các nhà quản lý BĐS Việt Nam ở đó vẫn còn rất mờ nhạt.
Các công ty phát triển bất động sản dường như chỉ tập trung vào việc
xây dựng bất động sản liên quan tới cấp độ hoàn thiện sản phẩm, thời hạn bàn
giao sản phẩm, giá cả và tiến độ thanh toán, v.v. mà thiếu một sự lưu ý cần
thiết đối với người mua về các tiêu chuẩn về quản lý, các dịch vụ được cung
cấp và ước tính phí quản lý trong tương lai khi các khu chung cư khi đưa vào
sử dụng.
Tại một số các khu căn hộ đã đưa vào hoạt động, việc xây dựng cơ chế
quản lý, nội quy, hình thành ban quản lý tòa nhà đại diện cho quyền lợi của cư
dân còn gặp rất nhiều khó khăn và bất cập do thiếu kinh nghiệm thực tế và
chưa có các qui định hướng dẫn cụ thể của nhà nước. Trong giai đoạn đầu, để
đảm bảo việc vận hành và hoạt động ổn định của các khu căn hộ, nhiều công
ty phát triển bất động sản đã phải đảm đương luôn cả công việc quản lý này.
Thị trường các công ty cung cấp các dịch vụ quản lý bất động sản
chuyên nghiệp chưa phát triển. Số lượng các công ty này là không nhiều, điển
hình chỉ có một số công ty cung cấp dịch vụ của nước ngoài và giá cả là điều
19
bí mật của các công ty này, tùy thuộc qui mô bất động sản và thỏa thuận với
chủ đầu tư, sử dụng nhiều hay ít dịch vụ.
2.2 Giới thiệu về các doanh nghiệp quản lý bất động sản nổi tiếng ở
việt nam.
Nói đến quản lý BĐS, người ta chỉ thấy tên tuổi của các nhà quản lý, các
công ty quản lý BĐS hàng đầu trên thế giới đã có mặt tại Việt Nam. Hiện tại,
có ba công ty BĐS quốc tế lớn đang thực hiện quản lý hầu hết các tòa cao ốc
ở nước ta là Chesterton (Anh), Dining & Associates (Anh) và CB Richard
Ellis-CBRE (Mỹ).
Dù mới có mặt ở Việt Nam tháng 09/2003 nhưng chỉ sau gần một năm,
công ty CB Richard Ellis đã có trong tay các hợp đồng quản lý và tiếp thị các
tòa nhà lớn như: Vincom City Towes (Hà Nội) và The Landcaster (Tp.HCM)

… Hiện tại, công ty này đang quản lý rất nhiều tòa cao ốc như: Capital Place,
LTT Court, HBT Court, Pasteur Court, Avalon, Trung tâm mua sắm TD Plaza
rộng 26.000 m2 tại Hải Phòng. Gần đây nhất, Công ty TNHH Đầu tư T&M
Việt Nam đã hợp đồng trao quyền quản lý Melinh Plaza cho công ty CB
Richard Ellis.
Công ty Chesterton Petty tập trung vào thị trường TP.HCM và dành
được các hợp đồng tiếp thị và quản lý cho các khu căn hộ cao cấp mới được
xây dựng như The Waterfront ở Phú Mỹ Hưng, khu căn hộ cao cấp Nguyễn
Du Park và Orchard Garden. Công ty TTD Gems Ltd chính thức giao tòa nhà
thương mại tổng hợp 16 tầng Ruby Plaza tại 44 Lê Ngọc Hân-Hà Nội cho
Công ty Chesterton Petty quản lý.
Công ty Dinning & Associates lại nhanh tay ký được hợp đồng quản lý
cao ốc E.Town và Bitexco, 2 tòa nhà cao ốc văn phòng mới nhất ở thành phố
Hồ Chí Minh do các công ty Việt Nam đầu tư xây dựng. Công ty Bitexco cho
biết cũng sẽ hợp đồng với công ty Dinning & Associates để quản lý dự án The
20
Manor; đồng thời công ty Dinning & Associates còn được chỉ định quản lý
Hoàng Quân Plaza ở thành phố Hồ Chí Minh.
Có thể nói, lĩnh vực quản lý BĐS ở nước ta hiện nay chủ yếu do các công
ty quản lý BĐS quốc tế đang hoạt động. Thị trường quản lý BĐS ở Việt Nam
hiện tại lại trở thành “sân chơi” riêng của các công ty quản lý BĐS quốc tế? Các
công ty kinh doanh BĐS Việt Nam chưa thể chen chân vào lĩnh vực này.
3. Tình hình phát triển nhà cung cư ở Hà Nội những năm gần đây.
Vào những năm 1960 và 1970, hàng loạt các khu nhà tập thể theo kiểu
lắp ghép xuất hiện ở những khu phố Kim Liên, Trung Tự, Giảng Võ, Thành
Công, Thanh Xuân Bắc Do sử dụng các cấu kiện bê tông cốt thép sản xuất
theo quy trình thủ công, những công trình này hiện rơi vào tình trạng xuống
cấp nghiêm trọng. Không chỉ vậy, do thiếu diện tích sinh hoạt, các cư dân
những khu nhà tập thế này còn xây dựng thêm những lồng sắt gắn ngoài trời
xung quanh các căn hộ – thường được gọi là chuồng cọp – gây mất mỹ quan

đô thị. Hiện những nhà tập thể lắp ghép đang dần được thay thể bởi các chung
cư mới.
Cuối thập niên 1990 và thập niên 2000, nhiều con đường giao thông
chính của Hà Nội, như Giải Phóng, Nguyễn Văn Cừ, Láng Hạ, Ngọc
Khánh, Thái Hà được mở rộng. Các khách sạn, cao ốc văn phòng mọc lên,
những khu đô thị mới như Khu đô thị mới Nam Thăng Long, Bắc Thăng
Long, Du lịch Hồ Tây, Định Công, Bắc Linh Đàm cũng dần xuất
hiện. Khoảng thời gian gần đây, khu vực Mỹ Đình được đô thị hóa nhanh
chóng với hàng loạt những ngôi nhà cao tầng mọc lên.Tuy vậy, các khu đô thị
mới này cũng gặp nhiều vấn đề, như công năng không hợp lý, thiếu quy
hoạch đồng bộ, không đủ không gian công cộng.
Sự bùng nổ các khu đô thi mới trong những năm 2000 cùng với nhu cầu
cấp thiết về nhà ở đã làm cho thị trường nhà đất trở nên cực kỳ sôi động.
21
Hàng vạn hecta đất trồng lúa được đền bù, chuyển đổi mục đích sử dụng để
xây khu đô thi mới. Các tuyến giao thông vành đai 2, vành đai 3, rồi 3,5 được
xây dựng nhằm kết nối các khu đô thị mới với trung tâm thành phố. Tấm bản
đồ quy hoạch treo trên tường các nhà quản lý đô thị luôn được tô màu mới
thay thế cái màu xanh của ruộng đồng, mặt nước… Trong thành phố, giá nhà
chung cư tăng vô tội vạ.Từ giá gốc khoảng 4 - 5 triệu đồng/m2, qua mua bán
lòng vòng đã được giới đầu cơ thổi lên gấp 5 - 6 lần.
Cùng với dự phát triển, đô thị hóa các khu vực Hà Nội mở rộng, nhiều
đường phố mới đã được đặt tên: Năm 2010 là 43 và năm 2012 là 34 đường,
phố mới. Khoảng thời gian 2010 - 2012 chứng kiến sự bùng nổ các dự án đầu
tư xây dựng các khu đô thị, tòa cao ốc, chung cư bình dân và cao cấp, trung
tâm thương mại với giá bán cao hơn giá thành tương đối nhiều.
Hiện nay, xây dựng nhà chung cư là một giải pháp phù hợp để phát triển
nhà ở tại đô thị với các ưu điểm tiết kiệm đất, tận dụng tối đa các cơ sở hạ
tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tạo môi trường sống và diện mạo đô thị theo
hướng văn minh, hiện đại. Gần đây, nhà chung cư đã được đầu tư xây dựng ở

các đô thị lớn với tốc độ khá cao. Theo số liệu điều tra về nhà ở đến cuối năm
2009, toàn quốc có trên 350.000 căn hộ chung cư được đưa vào sử dụng,
trong đó thành phố Hà Nội có số lượng khá lớn, khoảng 126.000 căn, chiếm
36% của cả nước. Năm 2011, tại Hà Nội, nhà chung cư chiếm tỉ lệ tới
16,64%. Nguyên nhân Hà Nội chiếm tỉ lệ nhà chung cư cao nhất là do hàng
loạt dự án lớn đã và đang được triển khai. Chỉ tính riêng tuyến đường Lê Văn
Lương kéo dài đến đường Vành đai IV chạy qua hàng loạt các dự án khu đô
thị lớn như: Trung Hòa - Nhân Chính, khu đô thị mới Phùng Khoang, Vạn
Phúc, Văn Khê, Dương Nội, An Hưng, Park City, Mỗ Lao…, tính chi tiết, dọc
hai bên tuyến đường này đã có hàng chục dự án đô thị mới, với hàng trăm tòa
cao ốc có nhiều tên gọi khác nhau. Tại Đại lộ Thăng Long – con đường dài và
22