Nghiên cứu giải pháp định giá đất hàng loạt đất ở đô thị tại phường Đống Đa, thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM



LÊ VĂN THU

NGHIÊN CỨU GIẢI PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT
HÀNG LOẠT ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI PHƯỜNG
ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ VĨNH YÊN,
TỈNH VĨNH PHÚC

Ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI




Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Trịnh Hữu Liên




Thái Nguyên - 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM



LÊ VĂN THU

NGHIÊN CỨU GIẢI PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT
HÀNG LOẠT ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI PHƯỜNG
ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ VĨNH YÊN,
TỈNH VĨNH PHÚC

Ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI




Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Trịnh Hữu Liên




Thái Nguyên - 2014

i

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu
và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng
để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc./.

Tác giả luận văn



Lê Văn Thu

ii

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết tôi xin chân thành cảm
ơn Tiến sĩ Trịnh Hữu Liên đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian thực
hiện đề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô
giáo trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho
tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn UBND phường Đống Đa, phòng Tài nguyên
và Môi trường thành phố Vĩnh Yên, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh
Phúc đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu và thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn



Lê Văn Thu

iii

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1
1. Đặt vấn đề 1
2. Mục tiêu của đề tài: 2
Chƣơng 1 : TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
1.1. Tổng quan về giá đất và cơ sở khoa học của định giá hàng loạt
các thửa đất 4
1.1.1. Tổng quan về giá đất 4
1.1.2. Định giá đất, định giá đất trong mối quan hệ với mục đích sử dụng
đất 6
1.1.3. Định giá hàng loạt và định giá đến từng thửa đất hàng năm 8
1.2. Định giá hàng loạt và ứng dụng GIS trong định giá hàng loạt 10
1.2.1. Tổng quan về xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai phục
vụ định giá đất trên cơ sở ứng dụng GIS 10
1.2.2. Vùng giá đất theo đường phố và vị trí đường phố 12
1.2.3. Xây dựng vùng giá đất, giá trị đất đai theo đường phố và vị
trí đường phố 13
1.2.4. Xây dựng thông tin vùng giá trị 16

1.3. Khái niệm về hệ thống thông tin địa lý GIS 18
1.3.1 Khái niệm về GIS 18
1.3.2. Thành phần của GIS 20
1.3.3. Chức năng của GIS 24
1.3.4. Ứng dụng của GIS 26
1.4. Giới thiệu về cơ sở dữ liệu GIS và phần mềm ARCGIS 28
1.4.1.Dữ liệu GIS và tổ chức CSDL GIS 28
1.4.2 Giới thiệu về phần mềm Arcgis 35
1.5. Ứng dụng GIS vào xác định giá đất trên thế giới và Việt Nam 37

iv

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

1.5.1. Ứng dụng GIS vào xác định giá đất trên thế giới 37
1.5.2. Ứng dụng GIS vào xác định giá đất tại Việt Nam 39
1.6. Vấn đề nghiên cứu và ý nghĩa 41
Chƣơng 2 : NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 42
2.1. Đối tượng, thời gian, địa điểm nghiên cứu 42
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 42
2.1.2. Thời gian, địa điểm nghiên cứu 42
2.2. Nội dung nghiên cứu. 42
2.2.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội tại phường Đống Đa thành
phố Vĩnh Yên tỉnh Vĩnh Phúc. 42
2.2.2. Tình hình quản lý đất đai và tư liệu bản đồ phục vụ nghiên cứu 42
2.2.3. Ứng dụng GIS xây dựng cơ sở dữ liệu nền địa chính và các dữ
liệu phục vụ định giá đất 43
2.2.4. Ứng dụng GIS xây dựng cơ sở dữ liệu nền địa chính mở rộng
phục định giá đất 43
2.2.5. Ứng dụng GIS và ma trận tương quan xây dựng vùng giá đất

chi tiết 43
2.2.6. Phân tích các kết quả và những kiến nghị 43
2.3. Phương pháp nghiên cứu 43
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp, điều tra bổ sung
thông tin thửa đất 43
2.3.2. Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu 44
2.3.3. Ứng dụng công nghệ GIS trong, phân tích, xử lý số liệu và
xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai 44
2.3.4. Phương pháp chuyên gia 45
Chƣơng 3 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 45
3.1. Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội 45
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 45
3.1.2. Các nguồn tài nguyên 47

v

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

3.1.3. Kinh tế - xã hội 48
3.2. Tình hình quản lý đất đai và tư liệu bản đồ phục vụ nghiên cứu 51
3.2.1 Tình hình quản lý đất đai 51
3.2.2. Tình hình tư liệu bản đồ phường Đống Đa 54
3. 3. Ứng dụng GIS xây dựng cơ sở dữ liệu nền địa chính và các dữ
liệu phục vụ định giá đất 54
3.3.1. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu nền địa chính. 56
3.3.2. Xây dựng hệ thống giao thông 62
3.4. Ứng dụng GIS xây dựng cơ sở dữ liệu nền địa chính mở rộng
phục định giá đất 64
3.4.1. Xây dựng vùng dân cư (đất ở) theo hệ thống giao thông 64
3.4.2. Xây dựng giá trị đất ở theo hệ thống giao thông 66

3.4.3. Xây dựng vùng dân cư chi tiết theo vị trí 67
3.5.Ứng dụng GIS và ma trận tương quan xây dựng vùng giá đất chi
tiết 72
3.5.1. Ứng dụng GIS xây dựng vùng giá đất chi tiết theo quy định. 72
3.5.2. Ứng dụng GIS và ma trận tương quan xây dựng vùng giá đất
thực tế chi tiết 74
3.6. Phân tích các kết quả và những kiến nghị 80
1.6.1. Phân tích các kết quả xây dựng vùng giá trị đất đai 80
1.6.2. Phân tích các kết quả xây dựng tương quan vị trí trong xác
định giá đất thực tế 82
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 84
1. Kết luận 84
2. Kiến nghị 85
TÀI LIỆU THAM KHẢO 86

vi

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

DANH MỤC CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt
Chữ đầy đủ
CAMA
: Computer - assisted mass appraisal (Đánh giá hàng loạt
dựa trên kỹ thuật máy tính)
CSDL
: Cơ sở dữ liệu
GIS
: Geographic Information System

UBND
: Uỷ ban nhân dân
HTTTĐL
: Hệ thống thông tin địa lý
BĐS
: Bất động sản
BĐĐC
: Bản đồ địa chính











vii

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất của phường Đống Đa tính đến ngày
01/01/2014 52
Bảng 3.2 Giá đất quy định các vị trí trong phường Đống Đa năm 2014 68
Bảng 3.3 Giá đất quy định chi tiết tới từng thửa đất năm 2014 73
Bảng 3.4 Tương quan giá trị theo quy định UB của đường Nguyễn

Viết Xuân 76
Bảng 3.5 Tính các vị trí còn lại VT3, VT4, VT5 theo hệ số tương quan 76
Bảng 3.6 Tương quan giá trị của đường Nguyễn Viết Xuân đã cập nhật giá
trị thực tế 77
Bảng 3.7 Kết quả truy cứu thông tin của thửa đất số 68 tờ bản đồ số 10 78
Bảng 3.8 Giá đất sau khi cập nhật giá trị và ứng dụng lý thuyết
tương quan 79

viii

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1: Hợp phần cơ bản công nghệ GIS 20
Hình 1.2 : Ba kiểu hình học cơ bản 29
Hình 1.3 : Các định dạng Geodatabase 33
Hình 1.4: Mô hình ứng dụng Arcgis Desktop 35
Hình 3.1 Địa giới phường Đống Đa thành phố Vĩnh Yên tỉnh Vĩnh Phúc 46
Hình 3.2. Sơ đồ giải pháp xây dựng CSDL nền địa chính 55
Hình 3.3 Chuyển đổi hệ tọa độ HN 72 sang VN 2000 bằng phần mềm Maptran 3.0 57
Hình 3.4 Kết quả 52 tờ bản đồ phường Đống Đa ở hệ tọa độ VN 2000 58
Hình 3.5 Xuất *shapefile từ 52 tờ bản đồ địa chính ở hệ tọa độ VN 2000 định
dạng *.shapefile. 60
Hình 3.6 Bản đồ địa chính sau khi được chuẩn hóa và chuyển sang định dạng
*.shapefile. 53
Hình 3.7 Tạo cơ sở toán học cho Geodatabase trong Arcgis 10.1 61
Hình 3.8 Chuyển dữ liệu *. shapfile vào dữ liệu Geodatabase 61
trong Arcgis 10.1 61
Hình 3.9. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu nền địa chính. 62

Hình 3.10 Hệ thống giao thông Phường Đống Đa thành phố Vĩnh Yên 63
Hình 3.11 Kết quả đóng vùng các tuyến phố trong địa giới phường Đống Đa. 64
Hình 3.12 Kết quả xây dựng vùng dân cư theo tuyến phố Nguyễn Viết Xuân 65
Hình 3.13 Kết quả xây dựng vùng dân cư theo đường phố của phường Đống Đa . 66
Hình 3.14 Kết quả gán mã của phường Đống Đa theo bảng giá đất năm 2014 67
Hình 3.15 Kết quả xây dựng vùng giá trị đất chi tiết đường Nguyễn Viết Xuân 71
Hình 3.16 Kết quả xây dựng vùng giá trị đất chi tiết toàn phường năm 2014 64
Hình 3.17 Vùng giá đất chi tiết đất ở theo bảng giá đất năm 2014 của toàn
phường Đống Đa 73
Hình 3.18 Giá của đường Nguyễn Viết Xuân sau khi cập nhật giá thực tế 78
Hình 3.19 Kết quả vùng giá đất chi tiết của toàn phường Đống Đa sau khi cập
nhật giá thực tế 69

1

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

MỞ ĐẦU

1. Đặt vấn đề
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất
đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn
phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh
quốc phòng. Trong nền kinh tế thị trường, khi các thành phần kinh tế phát triển
mạnh mẽ và xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và
sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, cung như vậy quyền sử dụng đất đã nổi lên
như một loại hàng hóa rất đặc biệt. Giá quyền sử dụng đất trở thành điểm nóng
trong quá trình đổi mới nền kinh tế-xã hội. Để định giá loại “hàng hóa” đặc biệt
này, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ
quy định phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất và các địa

phương định giá các loại đất cụ thể tại hàng năm. Về phương pháp xác định
giá đất, Chính phủ ban hành hai phương pháp được đưa vào áp dụng là phương
pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Nghị định số 123/2007/NĐ-
CP ngày 27 tháng 07 năm 2007 của Chính phủ đã sửa đổi, bổ sung một số điều
của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Chính phủ bổ sung hai phương pháp là
phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư để xác định giá đất.
Như vậy cho đến thời điểm này chính phủ chưa ban hành phương pháp
định giá hàng loạt. Điều này dẫn đến các địa phương lúng túng trong việc ban
hàng giá đất hàng năm. Nguyên nhân chủ yếu do việc ban hành giá đất thực tế
của các địa phương tại một thời điểm đồng nghĩa với việc định giá hàng loạt
các thửa đất trong khi phương pháp luận về phương pháp định giá hàng loạt
chưa được đặt ra.

2

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

Ngoài ra những vấn đề về các loại giá đất và hệ thống định nghĩa khoa
học trên thực tiễn ở Việt Nam chưa được đề cập một các đầy đủ. Để giải quyết
tốt bài toán định giá trong công tác quản lý nhà Nuớc về đất đai cũng như đòi hỏi
của thị trường; đặc biệt trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá tất yếu phải
tính đến sự kết hợp giữa các phương pháp định giá đã nêu với sự trợ giúp của hệ
thống máy tính và các công nghệ hiện đại. Lời giải cho bài toán này phải tuỳ
thuộc vào những điều kiện cụ thể đặc biệt phụ thuộc vào hạ tầng thông tin liên
quan đến đất đai và các yếu tố tác động vào giá đất. Như vậy việc định giá hàng
loạt các thửa đất là một nhu cầu tất yếu.
Vĩnh Phúc là một tỉnh cửa ngõ phía Bắc của thủ đô Hà Nội, với chủ trương
thực hiện phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, kết
nối sự phát triển kinh tế của tỉnh với sự phát triển của vùng kinh tế trọng điểm
phía Bắc và toàn vùng bắc bộ, phù hợp với chiến lược phát triển chung của cả

nước. Trong những năm qua, nền kinh tế toàn tỉnh phát triển mạnh theo hướng
công nghiệp hoá - hiện đại hoá, thu được nhiều thành quả to lớn. Việc ban hành
giá đất đã có những thay đổi nhằm phù hợp với xu hướng phát triển chung của
xã hội tuy nhiên công việc này vẫn đang gặp phải nhiều khó khăn. Có thể nói
định giá đất hàng loạt có một ý nghĩa nhất định trong việc đóng góp vào lý luận
chung và trực tiếp với Vĩnh Phúc nói riêng. Xuất phát từ những vấn đề trên,
đồng thời nhằm góp phần vào hoàn thiện phương pháp xác định giá đất tôi tiến
hành nghiên cứu đề tài: "Nghiên cứu giải pháp định giá đất hàng loạt đất ở đô thị
tại phường Đống Đa thành phố Vĩnh Yên tỉnh Vĩnh Phúc”.
2. Mục tiêu của đề tài:
*. Mục tiêu tổng quát:
- Nghiên cứu giải pháp định giá đất hàng loạt đất ở đô thị tại phường
Đống Đa, thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc

3

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

*. Mục tiêu cụ thể:
- Đánh giá thực trạng quản lý đất đai và tư liệu bản đồ phục vụ vùng
nghiên cứu .
- Ứng dụng GIS xây dựng cơ sở dữ liệu nền địa chính và các dữ liệu phục
vụ định giá đất
- Ứng dụng GIS xây dựng cơ sở dữ liệu nền địa chính mở rộng phục định
giá đất
- Ứng dụng GIS và ma trận tương quan xây dựng vùng giá đất chi tiết
- Phân tích các kết quả và những kiến nghị.


4

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Tổng quan về giá đất và cơ sở khoa học của định giá hàng loạt các
thửa đất
1.1.1. Tổng quan về giá đất
Giá đất là sự vốn hóa địa tô, là phản ảnh quy luật kinh tế của đất đai, là
giá cả mua bán quyền và lợi ích từ đất đai. Do có sự khác nhau về chất lượng
đất đai, quyền lợi mà địa tô đất sinh ra, quan hệ cung cầu của thị trường,
chính sách quản lý về đất đai của Nhà nước nên đã có những hình thức giá đất
có những tiêu chuẩn khác nhau về xác định giá đất; ý nghĩa và tác dụng của
chúng cũng có những điểm khác nhau.
Ở nước ta từ khi có luật đất đai 2003, giá đất được quy định như sau:
1) Giá đất: “Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định
giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4, Điều 56 của Luật này;
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất ”. [3]
2) Giá đất do Nhà nước quy định
Việc định giá đất của Nhà nước phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;

5

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

b) Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết
cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử
dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;
c) Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử
dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất
cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử
lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy
định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng
làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng
đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không
thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính
giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ,
bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành
vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
Việc Chính phủ xác định khung giá đất và các địa phương công bố giá
đất hàng năm, chắc chắn không thể xem xét đến tất cả các yếu tố cá biệt của
các thửa đất riêng biệt. Điều này cho thấy giá đất quy định theo phương thức
này chỉ có thể được sử dụng cho một số mục tiêu có giới hạn trong quản lý.
Từ đó, Nhà nước đồng thời quy định phạm vi áp dụng.
Ví dụ: Phục vụ cho nhu cầu thu thuế sử dụng đất hàng năm, sẽ phải yêu
cầu xác định đồng loạt các thửa đất để tính thuế theo giá đất. Với mục đích
này, rõ ràng không thể xét đến tất cả các yếu tố cá biệt trong định giá; khi đó
dẫn đến việc Nhà nước quy định hai thửa đất liền kề có điều kiện giống nhau
về kết cấu hạ tầng thì có giá đất như nhau.v.v. Mặt khác, giá đất do Uỷ ban

nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định hàng năm có giới

6

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

hạn về điều kiện áp dụng, thuận lợi cho các mục tiêu quản lý đã được xác
định; tuy nhiên sự giới hạn này đã dẫn đến những việc sử dụng bảng giá đất
không đúng giới hạn gây ra khá nhiều rắc rối, khiếu kiện về giá đất trong thực
tiễn quản lý đất đai vừa qua ở nước ta.
Những tình huống quản lý như vậy tạo nên những điểm khác nhau giữa
việc định giá đồng loạt và định giá riêng biệt các thửa đất. Trong quản lý hệ
thống đương nhiên cần lưu ý rằng mục đích định giá có thể là khác nhau và
chúng đều nằm trong hệ thống giá đất.
1.1.2.
Định giá đất, định giá đất trong mối quan hệ với mục đích sử dụng đất

Đất đai là tài sản, về nguyên tắc việc định giá đất cũng giống như việc
định giá các tài sản thông thường. Mặt khác, đất đai là một tài sản đặc biệt,
ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối giá đất còn
bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội. Do đó định giá đất chỉ có thể là
sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài
sản thông thường.
1.1.2.1. Khái niệm về định giá đất
Định giá là một hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, pháp
lý vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn với
sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường, xác định giá trị của một lợi ích
cụ thể trong một tài sản là bất động sản không phải là luôn giống nhau với
mọi mục đích sử dụng. Trong đa số các trường hợp, vấn đề quan tâm hàng
đầu của nhà định giá là đánh giá được giá trị thị trường của tài sản, nghĩa là

tổng số tiền vốn hay tiền thuê hàng năm được yêu cầu trả cho một lợi ích cụ
thể trong tài sản vào thời điểm cụ thể với những điều kiện cụ thể và theo đúng
pháp luật. Có hai khái niệm được các nhà định giá trên thế giới quan tâm là:

7

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

1- Định giá là sự ước tính về giá trị quyền sở hữu cụ thể bằng hình thái
tiền tệ cho mục đích đã được xác định.
2 - Định giá là một hoạt động nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị
cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có
cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu
tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.
Định giá đất ở nước ta: Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị
của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã
được xác định, tại một thời điểm xác định [2].
1.1.2.2. Định giá đất trong mối quan hệ với mục đích sử dụng đất
Khi nghiên cứu khái niệm định giá đất, một điều rất hiển nhiên là phải
gắn chúng với các mục đích sử dụng cụ thể, hay nói cách khác, định giá đất
phải theo mục đích sử dụng đất. Luật Đất đai 1993 chia đất đai thành 6 loại đó
là đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất
chuyên dùng và đất chưa sử dụng. Trong mỗi loại đất, khi Nhà nước giao cho
người sử dụng đều gắn với một mục đích sử dụng cụ thể tuỳ theo từng trường
hợp. Mục đích sử dụng có thể thay đổi theo thời gian khi được cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền cho phép. Vì vậy, việc định giá đất phải trên cơ sở mục
đích sử dụng xác định và tại một thời điểm xác định. Mặt khác, do đặc thù của
đất đai là một tài nguyên vừa là tư liệu sản xuất đặc biệt, vừa là địa bàn phân
bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và
quốc phòng, và theo Bộ Luật Dân sự Việt Nam tháng 10 năm 1995 thì đất đai

và các tài sản gắn liền với đất đều thuộc chung một phạm trù bất động sản. Vì
vậy, việc định giá đất không thể tách rời với việc định giá các tài sản gắn liền
với đất. Đây chính là 2 nội dung của một hoạt động thống nhất đó là định giá
bất động sản.

8

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

- Sự không hoàn hảo của thị trường đất đai: Khi thị trường ổn định lâu
dài và có nhiều người mua và bán nắm được thông tin đầy đủ, không có sự
thúc ép mua và bán (một thị trường hoàn hảo), thì giá trị thị trường, giá cả thị
trường, và giá trị trao đổi là giống nhau. Khi không thoả mãn những điều kiện
này (một thị trường không hoàn hảo), thì giá trị và giá cả có thể khác nhau.
Thị trường bất động sản là không hoàn hảo theo các tiêu chuẩn hoàn hảo
của thị trường trong thuyết kinh tế. Ví dụ, một thị trường hoàn hảo đòi hỏi
tính thuần nhất của các vật thể được trao đổi mua bán, nhưng từng lô/thửa đất
là độc đáo, ít nhất về mặt vị trí cũng sẽ có tương đối ít người mua và người
bán, và những người tham gia thị trường chỉ nắm được ít thông tin chưa đầy
đủ. Ngoài ra, thị trường bất động sản có tính xác định và phân hoá cao theo
như kiểu/loại tài sản. Tóm lại, cung về đất đai là tương đối cố định, trong khi
đó cầu về đất đai hoàn toàn không ổn định. Từ những lí do đó, giá mua bán
thực tế, vốn là những sự kiện mang tính lịch sử, và những ước tính giá trị, vốn
là giá cả giả định, sẽ không thể như nhau. Nói cách khác, các thuật ngữ giá cả
và giá trị như sử dụng trong định giá bất động sản là không đồng nghĩa mặc
dù chúng thường xuyên được sử dụng như là chúng đồng nghĩa. Giá cả là
những chỉ số của giá trị. Nhiệm vụ của người định giá là xác định mức độ để
theo đó thị trường có tính cạnh tranh, do đó họ có thể điều chỉnh giá mua bán
chấp nhận được như thế nào để trở thành những chỉ số của giá trị.
1.1.3. Định giá hàng loạt và định giá đến từng thửa đất hàng năm

1.1.3.1. Định giá hàng loạt bất động sản và định giá cá biệt bất động sản
Trước hết cần phân biệt hai quá trình định giá: Định giá hàng loạt bất
động sản (thường gặp trong định giá bất động sản theo định kỳ) và định giá
bất động sản cá biệt (thường gặp trong các cuộc định giá bất động sản theo
yêu cầu đột xuất).

9

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

Định giá hàng loạt bất động sản (định giá theo định kỳ): Là hoạt động
định giá do cơ quan Nhà nước tiến hành, nhằm định giá toàn bộ các bất động
sản có trên một địa bàn hành chính nào đó hoặc trên toàn lãnh thổ quốc gia
chủ yếu phục vụ cho mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước.
Phần lớn các nước trên thế giới, định giá theo định kỳ thường diễn ra 5 năm
một lần [2].
Định giá bất động sản cá biệt (hay còn gọi là định giá bất động sản theo
yêu cầu đột xuất): Là hoạt động định giá do cơ quan nhà nước, tổ chức tư
nhân hoặc cá nhân hành nghề định giá tiến hành, nhằm phục vụ cho các mục
đích có tính chất không thường xuyên như để làm giá khi chuyển nhượng, thế
chấp, thừa kế hoặc để Nhà nước căn cứ vào đó tiến hành thu thuế chuyển
quyền sử dụng đất, thuế trước bạ nhà vv Định giá tài sản cá biệt chỉ tiến
hành khi có nhu cầu của Nhà nước hoặc của chủ sở hữu bất động sản.
Như vậy, trong lĩnh vực định giá bất động sản, giữa định giá hàng loạt
bất động sản và định giá bất động sản cá biệt có sự khác nhau về qui mô và
mục đích; định giá hàng loạt bất động sản là loại hoạt động diễn ra trên một
phạm vi rộng, với số lượng bất động sản cần định giá nhiều, đa dạng và do đó
nó là một quá trình vừa khép kín về lãnh thổ, vừa khép kín về nội dung; còn
định giá bất động sản cá biệt diễn ra trên phạm vi rất hẹp, nội dung đơn giản,
nên về qui trình có một số công đoạn trên thực tế không cần phải thực hiện.

1.1.3.2. Định giá thửa đất và định giá hàng loạt thửa đất
(a) Định giá: Là một hoạt động nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị
cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có
cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu
tố kinh tế căn bản của thị trường.
(b) Định giá thửa đất: là sự ước tính về giá cả của thửa đất tại một thời
điểm. Để định giá thửa đất cần xem xét tất cả các yếu tố tác động đến giả cả

10

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

của thửa đất tại thời điểm đó. Tất nhiên tuỳ theo mục tiêu cần định giá để
quyết định phương thức đánh giá. Nếu muốn đánh giá về mặt giá cả thửa đất
theo thị trường hay giá của thửa đất theo thị trường thì phải xem xét đến tất cả
các yếu tố tác động chung, riêng và cá biệt đến thửa đất.
(c) Định giá hàng loạt các thửa đất: là sự ước tính về giá cả của các thửa
đất đồng thời, cùng thời điểm tất cả lô đất hay các thửa đất theo một loại hình
sử dụng đất nào đó trên khu vực định giá. Tùy theo mục đích định giá mà
người ta có thể xem xét đến tất cả các yếu tố tác động hay xem xét có giới hạn
các yếu tố tác động [2]
Trường hợp xác định đồng loạt các thửa đất theo giá cả thị trường có tính
đến tính cá biệt của từng thửa đất thì việc tích luỹ trong cơ sở dữ liệu của hệ
thống giá đất phải là một thời gian rất dài, trong khi các yếu tố có tính đến
tính cá biệt của từng thửa đất lại có thể thay đổi theo thời gian. Giải quyết vấn
đề này một số nước phát triển đã cho phép thêm vào việc đăng ký giá đất và
giá bất động sản trong hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản.
1.2. Định giá hàng loạt và ứng dụng GIS trong định giá hàng loạt
1.2.1. Tổng quan về xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai phục vụ
định giá đất trên cơ sở ứng dụng GIS

1.2.1.1. Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai.
Định nghĩa về vùng giá đất: Định giá đất hàng loạt tại thời điểm nào đó,
nếu định giá cho hàng loạt thửa đất, sẽ xuất hiện các vùng có sự ước tính về
giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng
đã được xác định, có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích. Khi
đó ta gọi tập hợp các vùng này là các vùng có cùng ước tính về giá trị của
quyền sử dụng đất có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích hay
vùng có cùng giá đất gọi tắt là vùng giá đất[2]

11

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

(*) Định nghĩa vùng giá trị đất đai theo khái niệm phạm trù định giá
(a). Khái niệm vùng giá trị theo phạm trù định giá từ góc độ tổ hợp các
vùng tác động và giá đất.
Vùng giá trị: Là một khái niệm thuộc phạm trù định giá để chỉ một khu vực
địa lý mà tại đó các Bất động sản - Đối tượng của định giá cùng chịu ảnh hưởng
bởi các tác động của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp luật giống nhau
hoặc gần giống nhau,
(b). Khái niệm vùng giá trị theo phạm trù định giá từ góc độ vùng giá đất.
Các vùng giá đất được tạo ra theo định nghĩa (1.2.1.1) có giá trị tiền tệ
giống nhau trên một đơn vị diện tích tại một thời điểm. trong một khoảng thời
gian nào đó sự ước tính về giá trị tiền tệ trong vùng đó có thể tăng lên hoặc hạ
xuống trên một đơn vị diện tích nhưng các giới hạn địa lý của vùng đó vẫn
không thay đổi (ổn định tương đối) khi đó ta gọi các vùng giá này là các vùng
giá trị trong khoảng thời gian đó. Vùng giá trị đối với đất phi nông nghiệp:
Nếu chúng ta đi tìm vùng giá của một loại đất phi nông nghiệp, khi đó tập
hợp các thửa đất có cùng sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng có giá trị
tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích cho ta hình ảnh về vùng có cùng

giá đất. Nếu vùng này ổn định tương đối trong một khoảng thời gian thì ta gọi
đó là vùng giá trị của đất phi nông nghiệp trong khoảng thời gian đó.
Xét về bản chất thì hai định nghĩa a,b trên là tương đồng vì cùng xem xét
dưới góc độ phạm trù định giá. Định nghĩa 1 ngắn gọn dễ hiểu nhưng chưa
nêu bật được bản chất giá trị của phạm trù định giá, chưa cho thấy mối quan
hệ giữa chúng và giá đất, tính quan hệ tương đối của chúng với thời gian. Tuy
nhiên, chúng ta có thể sử dụng tùy vào hoàn cảnh. Việc xây dựng vùng giá trị
theo định nghĩa này sẽ là điều kiện thuận lợi cho việc định giá hàng loạt.
Mối quan hệ giữa vùng giá đất và vùng giá trị đất đai

12

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

Từ các khái niệm định nghĩa đã nêu trên chúng ta có thể thấy:
- Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai có chung một điểm xuất phát đó là
dựa trên các tác động của các điều kiện tự nhiên và xã hội, chúng khác nhau ở
điểm vùng giá đất đã được tiền tệ hóa còn vùng giá trị đất đai thì mới chỉ được
đánh giá ở dạng tiềm năng.
- Vùng giá đất được xác định (tiền tệ hoá) và trở thành giá cả tại một thời
điểm cụ thể. Trong khi đó vùng giá trị đất đai được xác định (ở dạng tiềm
năng - chưa trở thành giá cả) cho một khoảng thời gian.
- Vùng giá trị là tiền đề để tạo thành vùng giá đất và vùng giá đất lại là
tiền đề để tạo ra giá đất. Giá đất nếu không bị bóp méo và tuân theo quy luật
thị trường thì có thể tập hợp thống kê để xây dựng các vùng giá. Trong những
điều kiện như vậy vùng giá cũng phản ánh vùng có cùng giá trị sử dụng.
1.2.2. Vùng giá đất theo đường phố và vị trí đường phố
1.2.2.1. Vùng giá đất theo đường phố
Định nghĩa: Ta gọi tập hợp các vùng có giá trị tiền tệ giống nhau trên một
đơn vị diện tích của một đường phố là các vùng cùng giá đất hay vùng có cùng

giá đất; gọi tắt là vùng giá đất theo đường phố. Tập hợp các vùng có giá trị tiền
tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích của một loại vị trí nào đó trên một đường
phố là các vùng cùng giá đất hay vùng có cùng giá đất của loại vị trí đó; gọi tắt
là vùng giá đất theo vị trí của đường phố đó.
1.2.2.2. Vùng giá trị đất đai theo vị trí đường phố
Định nghĩa về vùng giá trị đất đai theo đường phố và vị trí đường phố:
Các vùng giá đất đường phố theo các đường phố hàng năm có giá trị trên một
đơn vị diện tích có thể tăng lên hay giảm đi, nhưng giới hạn địa lý của các
vùng này ổn định tương đối trong một khoảng thời gian; khi đó ta gọi các
vùng này là vùng giá trị đất đai theo đường phố trong khoảng thời gian đó.

13

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

Các vùng giá đất theo một vị trí đường phố hàng năm có giá trị trên một đơn
vị diện tích có thể tăng lên hay giảm, nhưng giới hạn địa lý của các vùng này
ổn định tương đối trong khoảng thời gian; khi đó ta gọi các vùng này là vùng
giá trị đất đai theo vị trí đường phố trong khoảng thời gian đó.
1.2.3. Xây dựng vùng giá đất, giá trị đất đai theo đường phố và vị trí
đường phố
1.2.3.1. Xây dựng vùng giá đất và giá trị đất đai theo đường phố và vị trí
đường phố
Tùy theo cách tiếp cận mà có thể xây dựng vùng giá đất và giá trị đất đai
theo đường phố và vị trí đường phố theo những giải pháp và sơ đồ quy trình
khác nhau. Ở đây giới thiệu một phương pháp đã được tác giả thử nghiệm
thành công: Sử dụng bản đồ địa chính số làm dữ liệu xây dựng vùng giá đất
và giá trị đất đai theo đường phố và vị trí đường phố.
Vấn đề được xem xét ở đây là sử dụng bản đồ địa chính số hay cơ sở dữ
liệu địa chính số phục vụ xây dựng vùng giá đất và giá trị đất đai theo đường

phố và vị trị đường phố như thế nào? Chi tiết hơn yếu tố “nền” của thông tin
địa chính được sử dụng để xây dựng các vùng giá trị và vùng giá đất.
Các dữ liệu thông tin địa chính phục vụ xây dựng các vùng giá trị hay
vùng gồm hai phần: Phần thông tin địa chính đã có sẵn trong CSDL này được
thu thập và xây dựng khi thực hiện công tác xây dựng dữ liệu địa chính. Phần
thông tin địa chính mở rộng thực hiện theo phương thức mở rộng từng bước
theo nhu cầu phục vụ xây dựng các vùng giá trị hay vùng các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất. Trên cơ sở các dữ liệu bản đồ địa chính, các dữ liệu về hệ
thống giao thông hoàn toàn đủ các điều kiện trợ giúp quá trình phân tích
thông tin trong định cấp đất đô thị. Ví dụ như các thông tin về độ rộng của
tuyến đường, vỉa hè, hạ tầng kỹ thuật như công rãnh, hệ thống thoát nước…

14

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

đều có thể lấy ra hoặc bổ sung một cách thuận lợi nếu sử dụng các thông tin
nền trên bản đồ địa chính [2]
1.2.3.2. Các bước cơ bản khi sử dụng bản đồ địa chính làm dữ liệu xây dựng
vùng giá đất và giá trị đất đai theo đường phố và vị trí đường phố
(*) Chuẩn hóa dữ liệu bản đồ địa chính: Đây là khâu đầu trong quá trình
thiết lập dữ liệu.
(*) Xây dựng hệ thống giao thông: Là khâu quan trọng trong quá trình
thiết lập thông tin, vì toàn bộ các vùng dân cư sẽ được thiết lập theo hệ thống
giao thông, nền tảng của việc xây dựng vùng giá trị phục vụ tính giá đất và
cung cấp thông tin liên quan. Nội dung quan trọng là rà soát, đóng điểm đầu
và điểm cuối các ngõ, gán các thuộc tính địa danh.
(*) Xây dựng vùng dân cư theo hệ thống giao thông: Trên cơ sở các dữ
liệu địa chính, các dữ liệu về hệ thống giao thông, xây dựng các vùng dân cư
theo tuyến phố.

(*) Xây dựng vùng giá trị đất đai theo từng đường phố: Dựa vào các
vùng dân cư theo tuyến phố vừa xây dựng các vùng giá trị theo vị trí và tiếp
tục phân chia vùng giá trị theo vị trí chi tiết. Ở khâu này nếu phân vùng chia
các vùng vị trí theo (quy định của các địa phương) ta sẽ xây dựng được vùng
giá trị theo đường phố theo các quy định hiện hành. Nếu các vùng giá trị được
phân tích chi tiết ta sẽ được vùng giá trị chi tiết…
Khi có được vùng giá trị ta có thể sử dụng để xây dựng bản đồ giá đất
hàng năm.
(*) Điều chỉnh các vùng giá trị: Các vùng giá trị không phải là vùng bất biến
mà có thể điều chỉnh khi cơ sự thay đổi như do các yếu tố tác động là thay đổi,
thay đổi về hạ tầng kỹ thuật thay đổi do thực hiện quy hoạch.

15

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

1.2.3.3. Phương pháp sử dụng vùng giá trị đất đai theo đường phố vị trí
đường phố để xây dựng vùng giá đất hàng năm
Từ các định nghĩa đã nêu việc sử dụng vùng giá trị đất đai để xây dựng
bản đồ giá đất hàng năm sẽ đơn giản hơn.
(1) Bản đồ giá đất hàng năm theo quy định: Hàng năm khi các địa
phương ban hành giá đất thì chỉ việc mẫu hóa (để nhận biết) và chuyển tương
ứng vào vùng giá trị đất đai tương ứng. Khi đó các phần mềm chuyên dụng
(Arcgis) sẽ cho phép tạo ra bản đồ giá đất của năm tương ứng.
(2) Bản đồ giá đất hàng năm theo giá đất thực tế của thị trường: Có thể
dễ dàng nhận thấy rằng nếu thay bảng đất quy định hàng năm bằng bảng giá
đất thực tế của thị trường ta sẽ có bản đồ giá đất thực tế.
1.2.3.4. Tương quan giữa các vùng giá trị và tương quan giữa các vùng giá đất
Nếu gắn một cách chi tiết hơn giá đất của mặt đường phố A/ giá đất của
mặt đường phố B sẽ là tương quan giá đất giữa vị mặt đường phố A và B.

Nếu gắn một cách chi tiết giá đất của vị trí mặt tiền của đường phố A/ giá đất
của các vị trí khác của đường phố đó (A) là tương quan giá đất giữa vị mặt
tiền với các vị trị trí khác của đường phố (A). Ở đây, cần lưu ý giá đất đề cập
là giá ở một thời điểm. Như vậy về mặt lý thuyết thì tại một thời điểm nào đó
(chẳng hạn giá đất của năm) ta có được giá đất của tất cả các vùng (bản đồ giá
đất theo năm). Khi đó ta hoàn toàn có thể xác định được các tương quan giữa
các vùng giá đất theo đường phố. Các tương quan này tạo thành ma trận
tương quan của các vùng giá đất theo đường phố tại năm đó. Do vậy về
nguyên tắc nếu các tương quan được xác định đúng thì nếu xác định giá của
một vùng thì việc xác định được giá đất của vùng khác được xác định thông qua
hệ số tương quan. Giữa các năm có các ma trận giá khác nhau; giá trị tương quan
trung bình nhiều năm sẽ tiến đến tương quan giữa các vùng giá trị [2]