Nghiên cứu giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai và tương quan đường phố phục vụ định giá đất hàng loạt tại khu vực phường Đức Xuân thị xã Bắc Kạn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM


LƢU QUỐC TRUNG




NGHIÊN CỨU GIẢI PHÁP XÂY DỰNG VÙNG
GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI VÀ TƢƠNG QUAN ĐƢỜNG PHỐ
PHỤC VỤ ĐỊNH GIÁ ĐẤT HÀNG LOẠT
TẠI KHU VỰC PHƢỜNG ĐỨC XUÂN,
THỊ XÃ BẮC KẠN




LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, năm 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu



ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM


LƢU QUỐC TRUNG



NGHIÊN CỨU GIẢI PHÁP XÂY DỰNG VÙNG
GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI VÀ TƢƠNG QUAN ĐƢỜNG PHỐ
PHỤC VỤ ĐỊNH GIÁ ĐẤT HÀNG LOẠT
TẠI KHU VỰC PHƢỜNG ĐỨC XUÂN,
THỊ XÃ BẮC KẠN

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI





Người hướng dẫn khoa học : TS.Trịnh Hữu Liên






Thái Nguyên, năm 2014
i

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số liệu, kết
quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./.

Tác giả luận văn

Lưu Quốc Trung

ii

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ
tạo điều kiện thuận lợi nhất, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu
của tập thể và cá nhân trong và ngoài trường đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Đầu
tiên tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc TS. Trịnh Hữu Liên là người trực tiếp hướng
dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Sở Tài nguyên và môi trường
tỉnh Bắc Kạn và các sở, ban ngành khác có liên quan tạo điều kiện cho tôi thu thập
số liệu, những thông tin cần thiết để thực hiện luận văn này.
Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận tình,
quý báu đó!
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn



Lưu Quốc Trung

iii

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CÁC BẢNG vi
DANH MỤC CÁC HÌNH vii
MỞ ĐẦU 1
1. Đặt vấn đề 1
2. Mục tiêu của đề tài 2
2.1. Mục tiêu tổng quát 2
2.2. Mục tiêu cụ thể: 2
3. Yêu cầu của đề tài 2
Chƣơng 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 3
1.1. Tổng quan về cơ sở lý luận, thực tiễn 3
1.1.1. Cơ sở lý luận về định giá đất 3
1.1.2. Hệ thống định giá đất và định giá hàng loạt 5
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 13
1.2. Tổng quan và cơ sở khoa học xây dựng vùng giá trị đất đai theo đường phố19
1.2.1. Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai 19
1.2.2. Xác định vùng giá trị đất đai 23
1.2.3. Vùng giá đất theo đường phố và vị trí đường phố 32
1.3. Nghiên cứu ứng dụng GIS vào xây dựng vùng giá đất và vùng giá trị đất đai 34
1.3.1. Thế giới 34

1.3.2. Việt Nam 36
1.4. Vấn đề nghiên cứu và ý nghĩa 38
Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU . 39
2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 39
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 39
2.1.2. Phạm vi địa bàn nghiên cứu 39
2.2. Nội dung nghiên cứu: 39
iv

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội khu vực nghiên cứu. 39
2.2.2. Đánh giá thực trạng tư liệu bản đồ địa chính và công tác định giá đất
hàng năm tại phường Đức Xuân 39
2.2.3. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu bản đồ nền phục vụ định giá tại
phường Đức Xuân 39
2.2.4. Xác định phân vùng giá trị đất đai và vùng giá đất theo các vị trí
đường phố 39
2.2.5. Xác định tương quan giữa các vùng giá đất tại địa bàn nghiên cứu 40
2.2.6. Xác định thử nghiệm định giá đất hàng loạt 40
2.2.7. Nghiên cứu giải pháp phân vùng giá đất theo các khu vực và hệ thống
đường phố, vị trí đường phố tại thị xã Bắc Kạn 40
2.2.8. Phân tích kết quả và đề xuất giải pháp 40
2.3. Phương pháp nghiên cứu 40
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu 40
3.3.2. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu 41
2.3.3. Ứng dụng công nghệ GIS trong phân tích, xử lý số liệu và xây dựng
vùng giá đất, vùng giá trị đất đai 41
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 43
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 43

3.1.1. Điều kiện tự nhiên 43
3.1.2. Các nguồn tài nguyên 46
3.1.3. Thực trạng phát triển kinh tế xã hội 50
3.2. Đánh giá thực trạng tư liệu bản đồ địa chính và công tác định giá đất hàng
năm tại phường Đức Xuân 54
3.2.1. Đánh giá thực trạng tư liệu bản đồ địa chính 54
3.2.2. Công tác định giá đất tại tỉnh Bắc Kạn 55
3.2.3. Giá đất ở quy định tại địa bàn nghiên cứu 55
3.3. Kết quả xây dựng cơ sở dữ liệu bản đồ nền phục vụ định giá tại phường Đức
Xuân 55
3.3.1 Xây dựng và chuẩn hóa dữ liệu bản đồ địa chính 55
3.3.2. Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính và các dữ liệu phục vụ định giá đất 57
3.3.3. Xây dựng hệ thống giao thông 57
3.3.4. Xây dựng vùng dân cư theo hệ thống giao thông 59
v

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

3.4. Xác định phân vùng giá trị đất đai và vùng giá đất theo các vị trí đường phố 60
3.4.1 Xác định phân vùng giá trị đất đai theo các vị trí đường phố 60
3.4.2. Xác định vùng giá đất theo các vị trí đường phố 60
3.5. Xác định tương quan giữa các vùng 61
3.5.1. Kết quả ứng dụng phương pháp xây dựng tương quan giá đất giữa các
đường phố 62
3.5.2. Kết quả ứng dụng phương pháp xây dựng tương quan giá đất giữa các
vị trí đường 64
3.6. Xác định thử nghiệm định giá đất hàng loạt 65
3.6.1. Xây dựng dữ liệu định giá đất hàng loạt chi tiết đến từng thửa đất 65
3.6.2. Kết quả thử nghiệm định giá đất hàng loạt chi tiết đến từng thửa đất
thửa, tính thuế đất và tính thuế chuyển quyền sử dụng đất 65

3.7. Nghiên cứu giải pháp phân vùng giá đất theo các khu vực và hệ thống
đường phố, vị trí đường phố tại thị xã Bắc Kạn 67
3.7.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến đến giá đất đô thị theo đường phố và vị trí
đường phố tại thị xã Bắc Kạn 67
3.7.2. Xây dựng lại vùng đất và giá trị đất đai theo đường phố 69
3.7.3. Kết quả ứng dụng phương pháp xây dựng tương quan giá đất giữa các
vị trí đường phố 74
3.8. Phân tích các kết quả và giải pháp 75
3.8.1. Nhận xét phân tích giải pháp phân vùng giá đất đô thị theo đường phố75
3.8.2. Một số khuyến nghị các bước thực hiện 76
3.8.3. Đề xuất giải pháp 76
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 78
TÀI LIỆU THAM KHẢO 80


vi

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 1.1: Ma trận tương quan giữa các vùng giá đất tại thời điểm t(i) 34
Bảng 3.1: Cơ cấu kinh tế giai đoạn 2000 - 2005 - 2010 - 2011 51
Bảng 3.2. Tương quan giá đất theo quy định năm 2013 62
Bảng 3.3: Bảng tương quan giá đất theo dự kiến năm 2014 63
Bảng 3.4: Giá đất thực tế 2014 dự kiến tính theo G5 64
Bảng 3.5: Giá đất thực tế 2014 dự kiến tính theo G5 64
Bảng 3.6: Kết quả điều chỉnh sự phân chia xây dựng vùng giá đất theo
đường phố theo các quy định hiện hành 69
Bảng 3.7: Nguyên tắc đặt mã đường phố trong cơ sở dữ liệu giá đất và bảng

giá đất 71
Bảng 3.8: Nguyên tắc đặt mã vị trí đường phố trong cơ sở dữ liệu giá đất và
bảng giá đất 71
Bảng 3.9: Giá đất năm 2013 theo quy định 74
Bảng 3.10: Tương quan giá đất năm 2013 theo quy định 75
Bảng 3.11: Tương quan giá đất thực tế năm 2013 75



vii

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1: Vị trí Địa lý thị xã Bắc Kạn 44
Hình 3.2 : Cơ cấu ngành năm 2011 52
Hình 3.3: Bản đồ phường Đức Xuân đã được chuẩn hoá sau đó được
chuyển về dạng Shap File và chuyển vào GIS 56
Hình 3.4: Bản đồ phường Đức Xuân trong hệ thống GIS được quản lý
theo các đối tượng sử dụng đất 57
Hình 3.5: Hệ thống giao thông phường Đức Xuân 58
Hình 3.6: Dữ liệu các vùng dân cư đường phố phường Đức Xuân, thị xã
Bắc Kạn 59
Hình 3.7: Dữ liệu các vùng giá trị đất đai chi tiết phường Đức Xuân, thị xã
Bắc Kạn 60
Hình 3.8: Dữ liệu các vùng giá đất chi tiết phường Đức Xuân, thị xã
Bắc Kạn 61
Hình 3.9: Kết quả chiết xuất thông tin từ cơ sở dữ liệu địa chính từng
thửa đất phường Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn 65

Hình 3.10: Kết quả tính giá đất, thuế đất chi tiết đến từng thửa đất
phường Đức Xuân thị xã Bắc Kạn 66
Hình 3.11: Kết quả tìm kiếm thông tin giá đất theo số tờ và số thửa chi
tiết từng thửa đất phường Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn 66
Hình 3.12: Quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất tại địa bàn
nghiên cứu dựa trên phân tích cấu cluster với tỷ lệ đồng dạng
(sililarity) đạt trên 75% 67
Hình 3.13: Các vùng giá đất năm 2013 theo các khoảng giá trị phường Đức
Xuân 68
Hình 3.14: Vùng dân cư theo đường phố Thành Công phường Đức
Xuân, thị xã Bắc Kạn 72
Hình 3.15: Vùng giá trị đất đai theo đường phố Thành Công phường
Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn 72
Hình 3.16: Vùng giá đất theo đường phố Thành Công, phường Đức
Xuân, thị xã Bắc Kạn 73
Hình 3.17: Đường Thành Công đoạn 2 phân lại. 74
1

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

MỞ ĐẦU

1. Đặt vấn đề
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng
bước được hình thành. Các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ và xu hướng tất yếu
là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá,
trong đó đất đai cũng không phải ngoại lệ. Nổi lên trong quá trình hoàn thiện này là
những vấn đề về định giá đất và Bất động sản. Giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô
của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế [9]. Mục tiêu quản lý
tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm

bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị
trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất
đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả [10]. Khi quyền sử dụng đất cho phép
trao đổi như hàng hóa, Nhà nước đưa ra khung giá, các địa phương xác định giá đất
cụ thể. Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất theo thị trường về nguyên tắc cần
phải tiến đến thống nhất [19].
Tuy nhiên, thực tế điều này rất khó khả thi trên thực tiễn. Nguyên nhân có
nhiều, trong đó việc ban hành giá đất thực tế của các địa phương tại một thời điểm
đồng nghĩa với việc định giá hàng lọat các thửa đất [15]. Giá đất của địa phương
được giới hạn bởi khung giá đất theo vùng, trong khi phương pháp luận về phương
pháp định giá hàng loạt chưa được đặt ra một cách hoàn thiện. Để giải quyết tốt bài
toán định giá trong công tác quản lý nhà nước về đất đai cũng như đòi hỏi của thị
trường; đặc biệt trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá cần có sự hỗ trợ của các
công nghệ tin học [18]. Lời giải cho bài toán định giá này phải tùy thuộc vào những
điều kiện cụ thể đặc biệt phụ thuộc vào cơ sở dữ liệu thông tin liên quan đến đất đai và
các yếu tố tác động vào giá đất [29].
Bắc Kạn là một tỉnh khá điển hình cho các tỉnh vùng núi phía Bắc. Khu vực
trung tâm thị xã Bắc Kạn là trung tâm đô thị của tỉnh, có nhiều điểm tương đồng
so với các các đô thị vùng núi vùng cao phía Đông Bắc của nước ta. Việc thực
hiện thử nghiệm ứng dụng công nghệ GIS xác định vùng giá đất, vùng giá trị đất
2

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

đai trong định giá đất hàng loạt có một ý nghĩa nhất định trong việc đóng góp
vào lý luận chung. Bắc Kạn cũng là địa phương được Bộ Tài nguyên và Môi
trường chọn làm địa phương thực nghiệm cho phương pháp định giá hàng loạt
nhờ vào kỹ thuật CAMA và CSDL địa chính. Xuất phát từ những vấn đề trên,
đồng thời nhằm góp phần vào hoàn thiện phương pháp xác định giá đất, tôi tiến
hành nghiên cứu đề tài: "Nghiên cứu giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai và

tương quan đường phố phục vụ định giá đất hàng loạt tại khu vực phường
Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn".
2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Nghiên cứu xây dựng vùng giá trị đất đai và giải pháp định giá hàng loạt cho
đất ở đô thị tại khu vực phường Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn.
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Nghiên cứu xây dựng vùng giá đất, vùng giá trị đất đai theo đường phố cho
đất ở đô thị (thử nghiệm tại phường Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn).
- Nghiên cứu giải pháp xác định tương quan giữa các vùng vùng giá đất, vùng
giá trị đất đai theo đường phố cho đất ở đô thị (thử nghiệm tại phường Đức Xuân,
thị xã Bắc Kạn).
- Đề xuất giải pháp định giá đất hàng loạt cho đất ở đô thị phục vụ cho công
tác định giá đất và quản lý giá đất trên địa bàn phường Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn.
3. Yêu cầu của đề tài
- Ứng dụng kỹ thuật GIS và cơ sở dữ liệu địa chính xác định được vùng giá
đất, vùng giá trị đất đai phục vụ định giá đất hàng loạt cho đất ở đô thị tại phường
Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kan đáp ứng được nhu cầu của công tác định
giá đất và quản lý đất đai.
- Các số liệu thử nghiệm và phân tích bảo đảm đúng các số liệu của phường
Đức Xuân, thị xã Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn và giải quyết được các mục tiêu đề ra.
3

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

Chƣơng 1
TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

1.1. Tổng quan về cơ sở lƣ luận, thực tiễn
1.1.1. Cơ sở lý luận về định giá đất

Địa tô: Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra đời
và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là
do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong
chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa
phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất
trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính
là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh
doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba
giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê.
Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô
độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn
là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô
tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó
thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa
Tư bản
1


Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn,
có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn.
Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những


1
Chu Văn Thỉnh- cơ sở khoa học cho việc hoạch định các chính sách và sử dụng hợp lý
quy đất- đề tài độc lập cấp nhà nước- Hà Nội, 2000

4

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi
nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất
cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được
chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Như vậy địa tô chênh lệch gắn
liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ n ghĩa về ruộng đất. Ðịa tô chênh lệch
còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần
dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của
nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước. Có hai loại địa tô chênh
lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh
lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị
trí gần thị trường tiêu thụ. Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu
tư, thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở
hữu về đất đai, nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn
địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó.
Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đất nông nghiệp chỉ có thể giải thích
qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ bản giữa đất
đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ
tầng trên đất. Sự khác biệt đó quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục
đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định
mức địa tô của đất đó. Hai yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng
lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh [1]. Yếu tố điều kiện
tưới tiêu và điều kiện khí hậu chủ yếu được đề cập khi xem xét địa tô đất nông
nghiệp. Để so sánh xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp trước
hết căn cứ vào vùng và loại đất định ra mức giá chung cụ thể đến các loại đất trong
nhóm đất nông nghiệp. Đối với đất trồng cây hàng năm, tổng hợp của 5 yếu tố sau
sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất: độ phì nhiêu của đất; điều kiện
tưới tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình; và vị trí của thửa đất [20]. Đó

là cơ sở để định giá đất.
5

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

Có những đặc điểm riêng biệt và khác với đất nông nghiệp, địa tô từ đất đô thị
là tổng hợp của các yếu tố tác động vào thửa đất; có những yếu tố chung như vùng,
hạ tầng của khu vực. Nhưng cũng có các yếu tố cá biệt tạo ra mức chênh lệch địa tô
khác nhau và cũng tùy vào loại mục đích sử dụng đất. Sự phân biệt các yếu tố
này sẽ khó khăn hơn vì dưới tác động làm nên địa tô là một quá trình gắn với sự
hình thành và phát triển đô thị ví dụ dưới tác động của các yếu tố phồn hoa (hay
tác động của các yếu tố trung tâm) do xã hội tạo ra là một quá trình. Có yếu làm
nên địa tô được tổng hợp hình thành dài lâu, cũng có những yếu tố tác động làm
thay đổi địa tô vào một thời điểm. Chính vì vậy cơ sở để định giá đất đô thị cần
một quá trình nghiên cứu và tích lũy dữ liệu phản ánh đầy đủ các yếu tố tác động
sinh ra địa tô [17].
1.1.2. Hệ thống định giá đất và định giá hàng loạt
1.1.2.1. Hệ thống giá đất
Giá đất là sự vốn hóa địa tô, là phản ảnh quy luật kinh tế của đất đai, là giá cả
mua bán quyền và lợi ích từ đất đai. Do có sự khác nhau về chất lượng đất đai,
quyền lợi mà địa tô đất sinh ra, quan hệ cung cầu của thị trường, chính sách quản lý
về đất đất đai của Nhà nước nên đã có những hình thức giá đất có những tiêu chuẩn
khác nhau về xác định giá đất; ý nghĩa và tác dụng của chúng cũng có những điểm
khác nhau. Có thể thấy điều này rất rõ ràng trong thực tế về giá đất ở Việt Nam ví
dụ, khi nhà nước định giá đất cho mục đích quản lý, thu thuế quyền sử đất thì một
yêu cầu rất quan trọng tiêu chuẩn định giá là: hai thửa đất liền kề có cùng mục đích
sử dụng, có chung kết cấu hạ tầng thì có giá đất giống nhau; điều này đồng nghĩa
với việc, khi định giá cho các mục đích đã nêu, Nhà nước không thể xem xét đến
những tác động cá biệt vào thửa đất như hình thể, kích thước của thửa đất… [11].
Tuy nhiên nếu chính các thửa đất đó khi giao dịch mua bán trên thị trường, người

mua, người bán ngoài việc quan tâm đến các yếu tố như nhà nước đã nêu ra để định
giá, giá giao dịch của các thửa đất này còn liên quan đến các yếu tố cá biệt như hình
thể thửa đất, chiều rộng, chiều sâu của mặt tiền, khả năng sinh lời cá biệt của thửa
đất nhiều khi chứa đựng bên trong cả các yếu tố về phong thủy, tâm linh… Xét ở
6

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

góc độ khác, thửa đất thường có các công trình trên đất khác nhau, nhưng khi định
giá đất từ giá bất động sản, cách đánh giá để tách biệt giá đất cũng rất khác nhau;
đấy là chưa đề cập đến hai thửa liền kề cùng một loại đất nhưng trên thực tế vẫn bị
lẫn giữa mục đích sử dụng và công năng tiềm ẩm khi chuyển đổi, ví dụ như loại đất
ở và đất dịch vụ thương mại Có rất nhiều yếu tố liên quan khác để có lý do nói
rằng trên thực tế việc định giá cho từng thửa đất liền kề không theo giá cá biệt của
từng thửa đất. Đây cũng là sự khác biệt cơ bản khi định giá hàng loạt và định giá cá
biệt [14].
Để phân biệt sự khác nhau của giá đất trong cùng một thời kỳ theo những hình
thức và công dụng khác nhau mở rộng phạm vi nhận biết và khả khả năng quản lý
một cách toàn diện và hiệu quả giá đất trong thực tiễn cần gắn thêm vào các khái
niệm về giá đất. Các khái niệm và nội dung cụ thể nào đó để phân biệt và hình
thành một số loại giá cả về giá đất để có thể chấp nhận trong thực tiễn. Đây là nội
dung cũng khá quan trọng, đặc biệt với các học viên cao học và các nghiên cứu sinh
cần nghiên cứu làm rõ về mặt lý luận và thực tiễn. Các khái niệm này cần được
minh bạch khi xác định khái niệm và làm rõ chúng được vận hành và hình thành
trong điều kiện nào, mối quan hệ giữa các loại giá này, tác động của chúng vào thị
trường đất đai và công tác quản lý giá đất và quản lý đất đai như thế nào trong một
khu vực hoặc đô thị [12].
Như vậy, việc tổng hợp thành hệ thống giá đất là hệ thống giá cả được hình
thành từ một số loại giá đất vừa có sự giống và khác nhau, vừa có sự liên hệ với
nhau cùng thỏa mãn nhu cầu của thực tiễn quản lý và vận hành thị trường đất đai.

Sự hình thành hệ thống giá đất có quan hệ trực tiếp với chính sách kinh tế và quản
lý đất đai của Nhà nước và vận hành của thị trường; dưới tác động của chúng sẽ
hình thành các hình thức giá ðất mà khách quan ðòi hỏi. Do vậy các loại giá đất
trong hệ thống giá đất không phải chủ quan con người tạo ra mà hình thành từ
khách quan trong quá trình vận hành thị trường đất đai và quản lý đất đai nói chung.
Hệ thống giá đất được hình thành thông qua quy nạp và tổng kết từ thực tiễn
theo yêu cầu khách quan của quá trình vận hành và quản lý. Một hệ thống giá đất
7

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

khách quan khoa học phải được hình thành từ một quá trình và có tính chất và công
dụng thống nhất. Không thể đưa ra những khái niệm khác nhau, cũng không thể
dùng một khái niệm để phản ánh những loại giá có tính chất và mục tiêu sử dụng
khác nhau. Các loại giá đất trong hệ thống giá đất phải liên tục và bao trùm toàn bộ
quá trình quản lý. Nếu không đạt được điều này sẽ dẫn đến mâu thuẫn, tranh chấp
gây bất ổn định trong quá trình quản lý có liên quan đến giá đất nói riêng và các
chính sách trong quản lý đất đai nói chung [15] .
1.1.2.2. Tác dụng hệ thống giá đất
Từ thực tiễn quản lý đất đai [14], cho thấy từ hệ thống quản lý nhà nước, các
tổ chức và cá nhân cần nắm được giá đất như một công cụ đo đếm lượng vốn về đất
đai và đánh giá xu hướng phát triển của giá đất trong nền kinh tế thị trường nhằm
thỏa mãn nhu cầu của các bên trong quá trình quản lý, sử dụng và chuyển dịch đất
đai. Về cơ bản hệ thống giá đất cần phát huy được các mặt sau:
- Tác dụng công cộng: Thông qua các tiêu chuẩn giá đất và xu hướng biến
động do nhà nước định kỳ công bố, có thể phản ánh được mức giá đất và xu hướng
của thị trường giá cả của thửa đất hàng năm (giá quy định và giá thực tế giao dịch)
có thể phản ánh khách quan lượng vốn hóa đất đai mà tổ chức hoặc cá nhân đang
nắm giữ để phát huy đầy đủ tiềm lực vốn và sử dụng hiệu quả đất đai.
- Tác dụng định hướng thị trường (giá tham khảo): Vì thị trường đất đai là thị

trường không hoàn hảo theo các tiêu chuẩn hoàn hảo của thị trường trong thuyết
kinh tế. Khi các mẫu giao dịch trên thị trường không nhiều, giao dịch không rõ
ràng, nếu không có một hệ thống giá đất và chế độ định kỳ công bố giá, tư vấn khoa
học hợp lý; không có cấp độ và một hệ thống chuẩn mực giá đất được định kỳ xác
định và công bố công khai sẽ rất khó bảo đảm cho hai bên giao dịch có sự hiểu biết
chung về thị trường đất đai. Dễ hình thành giao dịch lệch ra ngoài giá thị trường
bình thường, bất lợi cho giao dịch bình thường trên thị trường cũng như quản lý thị
trường giá đất.
- Tác dụng thu thuế và điều chỉnh chính sách: Hàng năm Nhà nước căn cứ vào
giá thị trường, UBND tỉnh,thành phố trực thuộc trung ương đưa ra bảng giá đất của
8

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

địa phương làm cơ sở tính thuế sử dụng đất và thuế chuyển quyền… và một loạt các
vấn đề về chính sách liên quan đến giá đất. Vì vậy, việc xác định giá đất hàng năm
cần thực hiện các biện pháp bảo đảm tạo ra hệ thống giá chuẩn mực, hợp lý đảm
bảo công bằng. Tạo điều kiện để thị trường quyết định giá cả theo nguyên tắc cạnh
tranh. Đối với một thị trường BĐS có hiệu quả, giá cả phải được hình thành trên cơ
sở cung và cầu và theo nguyên tắc cạnh tranh, không có độc quyền. Muốn vậy, số
lượng người mua và người bán phải đủ để giá cả được hình thành. Nếu cung vượt
cầu thì thị trường thuộc về người mua và ngược lại thị trường thuộc về người bán.
Trên thực tế điểm cân bằng giữa cung và cầu không tồn tại lâu do có sự điều chỉnh
thường xuyên của các bên tham gia. Do quá trình tạo lập hàng hoá BĐS cần một
thời gian dài và vốn đầu tư lớn, việc rút khỏi thị trường không dễ tránh khỏi thua
thiệt nên công tác dự báo thị trường có tầm quan trọng đặc biệt đối với các bên tham
gia giao dịch [12].
- Tác dụng định hướng phương thức sử dụng đất và cường độ sử dụng đất: Do
sự chênh lệch về giá đất, vì công dụng khác nhau, khu vực khác nhau, có thể người
sử dụng đất căn cứ vào nhu cầu sản xuất và khả năng trả tiền sử dụng đất mà điều

chỉnh một cách hợp lý phương thức và bố cục cường độ sử dụng. Các thông tin về
giá: Giá trong thị trường BĐS rất quan trọng, song rất phức tạp, người tiêu dùng cần
có sự giúp đỡ của các nhà chuyên môn, tư vấn.
1.1.2.3. Các hình thức giá đất
Trên thực tế hiện nay ở Việt Nam hình thành khá nhiều hình thức giá đất, có
thể thấy một số hình thức chính sau:
- Khung giá đất do nhà nước ban hành;
- Các tiêu chuẩn định giá đất do Nhà nước ban hành;
- Giá đất hàng do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành
hàng năm;
- Giá sàn, giá đấu thầu, giá trần, giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng
đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất thường phản ánh chính xác giá trị thực của
đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động
giao đất, cho thuê đất.
9

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

- Giá thị trường: Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người
có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền
sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả
thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất nó biểu
hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua)
tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định gọi là giá đất thị trường. Giá bán
quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó phù hợp với khả năng của người bán
quyền sử dụng đất trong một thị trường có tác động quy luật giá trị (trao đổi ngang
giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh Giá đất này phản ánh đúng bản chất
của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thỏa thuận ý chí giữa các
bên, tính đúng giá trị thực của đất đai khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước

và phù hợp với việc sử dụng đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường.
Như vậy giá thị trường bên cạnh việc chịu tác động của các yếu tố chung, của
hàng loạt các yếu tố tác động như hạ tầng, tính trung tâm, yếu tố môi trường. Còn
có những tác động cá biệt như hình thửa, chiều rộng chiều sâu, diện tích, các yếu tố
phong thủy, văn hóa, tâm linh
- Giá Bảo đảm Ngân hàng hay các tổ chức tín dụng khi quyết định cho
vay, mức vay, thời hạn vay thường xem xét giá trị của nhà đất (vật thế chấp) để
tránh rủi do giá bảo đảm thế chấp thường thấp hơn giá thị trường, giá này được
gọi là giá bảo đảm.
- Giá Bảo hiểm sử dụng khi tham gia bảo hiểm tài tài sản.
- Giá đất nguyên thủy là giá đất chưa tính phần đầu tư.
- Giá vốn đầu tư là giá đất nguyên thủy cộng giá đầu tư về hạ tầng hoặc các
thiết bị tạo nên sự thay đổi giá đất nguyên thủy.
1.1.2.3. Định giá hàng loạt và định giá đến từng thửa đất hàng năm
* Định giá thửa đất và định giá hàng loạt thửa đất:
Định giá: Là một hoạt động nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị cho một
mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến
10

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản
của thị trường. Như vậy khi định giá thửa đất cụ thể tại một thời điểm xác định,
người ta cần xem xét đến các các yếu tố tác động vào giá đất, có những tác động
chung và các tác động mang tính cá biệt. Ví dụ khi xem xét các yếu tố cá biệt, hay
nhân tố cá biệt chính là việc nghiên cứu các đặc trưng và điều kiện riêng của bản thân
thửa đất, gọi là nhân tố thửa đất. Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh
hưởng đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại. Các yếu tố ảnh hưởng: i) Diện tích:
diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng sử dụng, nên
ảnh hưởng đến giá cả. ii) Chiều rộng: chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc

sử dụng đất và cũng ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến
giá đất. iii) Chiều sâu: loại đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt phố đều khó sử dụng
nên ảnh hưởng đến giá đất. iv) Hình dáng mảnh đất đẹp là vuông vắn, còn các dạng
như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc,
Định giá thửa đất: là sự ước tính về giá cả của thửa đất tại một thời điểm. Để
định giá thửa đất cần xem xét tất cả các yếu tố tác động đến giả cả của thửa đất tại
thời điểm đó. Tất nhiên tuỳ theo mục tiêu định định giá để quyết định phương thức
đánh giá. Nếu muốn đánh giá về mặt giá cả thửa đất theo thị trường hay giá của
thửa đất theo thị trường thì phải xem xét đến tất cả các yếu tố tác động chung, riêng
và cá biệt đến thửa đất (Trinh Hữu Liên 2010).
Định giá hàng loạt các thửa đất: là sự ước tính về giá cả của các thửa đất đồng
thời, cùng thời điểm tất cả các thửa đất hay các thửa đất theo một loại hình sử dụng đất
nào đó trên khu vực định giá. Tùy theo mục đích định giá mà người ta có thể xem xét
đến tất cả các yếu tố tác động hay xem xét có giới hạn các yếu tố tác động.
Trường hợp xác định đồng loạt các thửa đất theo giá cả thị trường có tính đến
tính cá biệt của từng thửa đất thì việc tích luỹ trong cơ sở dữ liệu của hệ thống giá
đất phải là một thời gian rất dài, trong khi các yếu tố có tính đến tính cá biệt của
từng thửa đất lại có thể thay đổi theo thời gian. Giải quyết vấn đề này một số nước
phát triển đã cho phép thêm vào việc đăng ký giá đất và giá bất động sản trong hệ
thống đăng ký đất đai và bất động sản [17]
11

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

* Vai trò của định giá hàng loạt và định giá đến từng thửa đất hàng năm:
Như đã phân tích, chỉ riêng việc giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố
trực thuộc Trung ương quy định được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất
đã đặt ra yêu cầu định giá đồng thời các thửa đất và định giá đến từng thửa đất để
làm căn cứ tính thuế. Không những vậy một hệ thống giá đất khách quan khoa học
phải được hình thành từ một quá trình hình thành thông qua quy nạp và tổng kết từ

thực tiễn theo yêu cầu khách quan và có tính chất và công dụng thống nhất. Định
giá hàng loạt và thiết lập bản đồ giá đất không những đáp ứng được yêu cầu quản lý
trước mắt tạo ra như căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền
sử dụng đất mà chính là tạo thành hệ thống phục vụ quy nạp và tổng kết thực tiễn
để tạo ra một hệ thống giá khách quan và khoa học.
* Các phương pháp định giá đất:
Nhìn chung, có thể phân loại các phương pháp xác định giá trị đất đai theo 2
cách tiếp cận đó là cách tiếp cận truyền thống và cách tiếp cận hiện đại.
Theo cách tiếp cận truyền thống: Có 5 phương pháp thường áp dụng, bao gồm:
- Phương pháp so sánh trực tiếp (hay so sánh giá bán);
- Phương pháp chi phí hay phương pháp thầu khoán;
- Phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư;
- Phương pháp lợi nhuận hay phương pháp kế toán;
- Phương pháp thặng dư hay còn gọi là phương pháp phát triển giả định.
Theo cách cách tiếp cận hiện đại: Đó là phương pháp định giá đất hàng loạt
dựa trên các mô hình toán học và kỹ thuật máy tính kết hợp với cơ sở dữ liệu.
Phương pháp này đã tỏ ra khá hiệu quả và được xếp chung thành một nhóm các
phương pháp "Đánh giá hàng loạt dựa trên kỹ thuật máy tính (computer - assisted
mass appraisal - CAMA)". Phương pháp CAMA phát triển theo một số hướng:
- Mô hình hoá các yếu tố và tìm thuật giải;
- Xây dựng CSDL và dựa vào sự trợ giúp của hệ thống GIS;
- Kết hợp hai giải pháp.
1. Mô hình hoá các yếu tố và tìm thuật giải:
12

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

Theo nhóm thứ nhất, phương pháp định giá đất hàng loạt dựa vào CAMA.
CAMA cung cấp các kỹ thuật như xây dựng các mô hình toán học và ước lượng các
hàm hồi quy về giá trị đất đai (hoặc bất động sản) với các biến số độc lập là các đặc

tính của thửa đất hoặc bất động sản đó, trước hết là các điều kiện, các tham số, hệ số
tương quan, hệ số hồi quy Những yếu tố này phụ thuộc khá nhiều vào từng địa
phương, nhưng nếu đưa ra được cách xác định chuẩn thì phương pháp này sẽ là công
cụ khá đắc lực trong định giá hàng loạt, đồng thời cung cấp thông tin cơ bản trong
định giá cá biệt bất động sản.
Bài toán Mô hình hoá các yếu tố và tìm thuật giải cũng được phân theo ra
các hướng:
a) Nhóm ứng dụng phương pháp hồi quy: Bản chất là xây dựng hàm hồi quy
bằng mô hình thống kê theo lý thuyết Hedonic giá trị đất đai/bất động sản dựa trên ý
nghĩa "thụ hưởng" (hedonic pricing). Nói một cách chung nhất, phương pháp đánh
giá này dựa trên ý nghĩa thụ hưởng để xử lý bài toán và tìm các ước lượng.
(b) Nhóm ứng dụng phương pháp phân tích nhân tố: Phân tích nhân tố tác
động vào giá đất hay tác động cụ thể vào các vùng giá đất và vùng giá trị đất đai là
một trong những phương pháp cơ bản. Phương pháp này có thể giải quyết theo bài
toán định lượng và định tính (dùng cho phương pháp chuyên gia). Hướng giải quyết
định lượng là phương pháp mô hình hóa theo (1) thông qua việc tìm hệ phương
trình tác động nhân tố.
2. Xây dựng CSDL và dựa vào sự trợ giúp của hệ thống GIS
Theo nhóm thứ hai: Đây là phương pháp đinh giá đất hàng loạt dựa trên hỗ trợ
của GIS kết hợp với cơ sở dữ liệu như CSDL địa chính. Dựa vào sự phát triển và
quá trình hiện đại hóa công tác quản lý đất đai, hầu hết các nước phát triển đã kết
hợp việc xây dựng và phát triển cơ sở dữ liệu (CSDL) địa chính và dựa vào sự trợ
giúp của hệ thống GIS để xử lý bài toán giá đất. Bản chất là sử dụng khả năng mạnh
của CSDL địa chính phát triển theo hướng đa chức năng kết hợp với khả năng của
GIS nhằm giải quyết các mục tiêu chung cho công tác quản lý đất đai trong đó có
công tác định giá [13].
13

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

3. Kết hợp hai giải pháp
Kết hợp hai hướng trên trong một bài toán tổng thể. Đây là xu hướng chung
của lý thuyết định giá hiện đại.
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
1.1.3.1. Ý nghĩa của việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Như đã phân tích về định giá hàng loạt và định giá cá biệt, khi định giá thửa
đất tại một thời điểm xác định, người ta căn cứ vào mục đích của việc định giá thửa
đất để xem xét đến các yếu tố tác động. Trong hệ thống giá đất, có những mục tiêu
định giá chỉ quan tâm đến những tác động chung, nhưng có những mục tiêu và đối
tượng lại cần xác định đến các tác động mang tính cá biệt riêng của từng thửa đất.
Chính vì vậy để xác định đầy đủ hệ thống giá đất cần xem xét các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất cho các mục tiêu khác nhau. Cần tìm ra đặc trưng tổng quát của đối
tượng cũng như các đặc trưng của tác động. Từ những đặc trưng này tìm ra các điều
chỉnh cho việc ước tính giá đất gần nhất và sát nhất với mục tiêu. Ví dụ hàng năm
cần có các số liệu định giá sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất đã đặt ra
yêu cầu định giá đồng thời các thửa đất và định giá đến từng thửa đất để làm căn cứ
tính thuế. Việc này không chỉ xuất hiện mục tiêu định giá đất hàng loạt mà việc
định giá này lại cần đến việc giải mã giá đất đến từng thửa đất. Vậy các yếu tố nào
tác động cần xem xét đến việc ước tính này trong hệ thống giá đất; rõ ràng cần một
hệ thống lý luận nghiên cứu đầy đủ và khoa học về các yếu tố tác động chung và cá
biệt [14].
Ở nước ta, giá đất do Nhà nước quy định có những mục tiêu nhất định, ví dụ
như phục vụ mục tiêu định hướng và điều tiết thị trường. Việc định hướng được
thực hiện khi không có cơ sở nào để xác định và so sánh, hoặc những tiêu chuẩn,
chuẩn mực nhằm đưa giá đất về đúng giá cả thị trường. Nhà nước sẽ tiến hành điều
tiết thị trường đối với đất đai thông qua quy hoạch. Tuy nhiên, giá đất do Nhà nước
quy định chỉ áp dụng trong một số trường hợp theo quy định. Một số trường hợp
khác Nhà nước cho phép các bên liên quan thỏa thuận và áp dụng giá đất theo thị
trường. Giá đất này được hình thành trong thị trường với sự tác động của các quy
luật kinh tế (quy luật giá trị, quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh,…) và thường

14

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

được gọi là “giá đất thực tế” hay “giá thị trường”. Như vậy, trên thực tế vẫn còn hai
loại giá đất: giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Hay nói khác đi
việc đưa ra lý luận về một giá đất trong điều kiện phát triển thị trường có định
hướng là không khả thi. [13].
Vì vậy, để hình thành được một hệ thống giá đất hoàn chỉnh, việc nghiên cứu
các yếu tố tác động trong một hệ thống lý luận khoa học là điều hết sức cần thiết.
Cần xem xét cơ sở lý luận này một cách thực tiễn khoa học. Dưới đây sẽ nghiên cứu
vấn đề này thông qua kinh nghiệm của một số mô hình có điều kiện vận dụng vào
thực tiễn ở nước ta.
1.1.3.2. Các đặc trưng của giá đất
- Giá đất được hình thành là một quá trình lâu dài: đặc trưng này được xem xét
trên hai mặt.
+ Thứ nhất: Giá của một thửa đất hình thành là một quá trình lâu dài từ khi
còn hoang sơ được con người khai khẩn trở thành đất có giá trị thấp, sau đó trong
quá trình sử dụng con người đầu tư cải tạo cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cùng với quá
trình đô thị hoá giá của thửa đất cũng tăng dần theo.
+ Thứ hai: Xét về quỹ đất của một vùng, một quốc gia thì ở đâu có mua bán
đất đai trước thì ở đó xuất hiện giá đất trước; ở đâu có mua bán đất sau thì ở đó xuất
hiện giá đất sau; vì thực tế khi nào đất đai được đưa ra mua bán, khi đó mới có khái
niệm giá và hình thành giá đất.
- Giá đất là cầu nối mối quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của nhà nước.
Nhà nước quản lý đất đai theo giá đất hay nói cách khác giá đất là công cụ kinh tế
để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường, đồng thời
cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai để người sử dụng
thực hiện đúng nghĩa vụ của mình và nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo
quy hoạch và theo pháp luật.

- Giá đất không phản ánh giá trị của hàng hoá - tài sản đất đai, mà giá đất là
chỉ số phản ánh khả năng thu lời từ đất đai hoặc hiệu quả vốn đầu tư. Thật vậy, nếu
giá đất phản ánh giá trị của hàng hoá - tài sản đất đai thì mọi thửa đất có diện tích
15

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

bằng nhau, có chất đất (kết cấu, độ phì nhiêu…) như nhau đều có giá bằng nhau.
Tuy nhiên, trong thực tế lại không như vậy các thửa đất có diện tích bằng nhau
nhưng sử dụng vào mục đích khác nhau, nếu thửa nào mang lại lợi ích cao hơn thì
sẽ có giá cao hơn và ngược lại.
Ví dụ: các thửa đất cùng sử dụng vào mục đích nông nghiệp, có cùng điều
kiện độ phì, khí hậu thời tiết, cùng điều kiện tưới tiêu,…cùng trồng lúa nước, nhưng
ở các vị trí khác nhau (gần, xa thị trường cung cấp giống, phân bón, thị trường tiêu
thụ) thì khả năng sinh lợi khác nhau và có mức giá khác nhau. Hoặc ngay trong một
đô thị, đất có kết cấu như nhau, sự chênh lệch về các điều kiện không nhiều, nhưng
ở các vị trí thuận lợi cho thương mại, dịch vụ, đời sống thì mức giá cao hơn ở
những vị trí kém thuận lợi hơn.
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rất lớn và lớn hơn nhiều so với hàng
hoá thông thường. Đặc trưng này xuất phát từ đặc điểm cơ bản của đất đai là có vị
trí cố định, có giới hạn về không gian được thể hiện trên hai phương diện:
+ Trong phạm vi một đô thị, một tỉnh, thành phố thì sự phân bố sản xuất, kinh
doanh, dịch vụ, phân bố lao động, các yếu tố xã hội, môi trường ở các khu vực, vị
trí có sự khác nhau, đó là thực tế hình thành giá đất ở mỗi khu vực, vị trí cụ thể
cũng khác nhau và thậm chí ở những vị trí đặc biệt thì tính cá biệt là rất lớn. Những
thửa đất ở những vị trí rất thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, ở các trung
tâm đô thị trường có mức giá cá biệt mà các vị trí khác không thể có được. Nhưng
con người không có đủ khả năng trong một thời gian ngắn tạo ra được một thửa đất
tương tự.
+ Trong phạm vi một quốc gia, giá đất có tính khu vực rất cao, ở những vùng

kinh tế chậm phát triển, dân số thưa thớt thì có những khu vực chưa hình thành giá
đất, hoặc có những khu vực đã hình thành giá đất nhưng giá rất thấp. Trái lại, ở
những vùng kinh tế phát triển, mật độ dân số đông, nhất là ở những đô thị lớn, đô
thị trung tâm thì có giá đất cao hơn hẳn các vùng khác. Nhưng con người không thể
điều hoà nhu cầu về đất giữa các vùng, giữa các khu vực được. Con người chỉ có
thể mở rộng vùng, mở rộng đô thị, để mở rộng cung về đất đô thị, nhưng lại làm
16

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

giảm cung về đất nông thôn, đất nông nghiệp như vậy sẽ hạn chế được sự tăng giá
của đất đô thị.
- Yếu tố từ phía con người tác động mạnh đến giá đất và hiệu quả hơn so với
giá của các hàng hoá thông thường. Thể hiện ở các mặt:
+ Con người xây dựng và thực hiện các chính sách điều tiết vĩ mô (sự điều tiết
của Nhà nước); bằng việc ban hành các chính sách pháp luật đất đai, con người quy
định các quyền giao dịch đối với từng loại đất tác động trực tiếp đến sự hình thành
giá đất. Bằng các chính sách phát triển kinh tế và thực hiện quy hoạch sử dụng đất,
quy hoạch xây dựng; con người thực hiện phân bổ lực lượng sản xuất, phân bổ nhu
cầu sử dụng đất làm ảnh hưởng trực tiếp đến việc hình thành giá đất.
+ Con người với thói quen, tập quán hình thành các khu dân cư, cùng với trình
độ nhận thức, tâm lý xã hội… tác động đến nhu cầu sử dụng đất ở từng khu vực,
từng vị trí cụ thể, ảnh hưởng trực tiếp đến việc hình thành giá đất.
- Giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chuyển
quyền sử dụng đất trong chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, cho tặng
quyền sử dụng đất và là căn cứ để tính toán giá trị thu tiền khi giao đất, bồi thường
khi thu hồi đất và tính thuế đất.
1.1.3.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại Việt Nam
1.1.3.3.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định hiện hành
Để có thể phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trước hết chúng ta hãy xét đến

các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định hiện hành. Theo quy định về phân loại đô
thị, đường phố, vị trí đất trong đô thị của từng loại đất cụ thể để định giá đất: Đất ở tại đô
thị, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và các loại đất phi nông nghiệp khác tại đô
thị như: đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục
đích quốc phòng an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi;
đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích
công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình
công cộng khác theo quy định của Chính phủ; đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; đất có công