Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số cho thị trấn Nà Phặc, huyện Ngân Sơn, tỉnh Bắc Kạn

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu



ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM



NGÔ VĂN PHÚC



“XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH SỐ
CHO THỊ TRẤN NÀ PHẶC – HUYỆN NGÂN SƠN
TỈNH BẮC KẠN ”




LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI






Thái Nguyên, năm 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM


NGÔ VĂN PHÚC



“XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH SỐ
CHO THỊ TRẤN NÀ PHẶC – HUYỆN NGÂN SƠN
TỈNH BẮC KẠN”


Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số : 60.85.01.03


LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI



Người hướng dẫn khoa học : TS. Vũ Thị Thanh Thủy




Thái Nguyên, năm 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

i
LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kỳ công trình nào khác.

Tác giả luận văn


Ngô Văn Phúc




Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

ii
LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành chương trình cao học của tôi, trước hết tôi xin chân thành
cảm ơn các thầy cô giáo trong Khoa Tài Nguyên và Môi trường, Khoa Sau
Đại học - trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, những người đã tạo điều
kiện giúp đỡ và dìu dắt tôi trong suốt quá trình học Cao học. Đặc biệt, tôi xin

cảm ơn TS. Vũ Thị Thanh Thủy đã tận tình hướng dẫn cho tôi hoàn thành
luận văn thạc sĩ này.
Tôi xin cảm ơn cán bộ, công chức Sở Tài Nguyên và Môi trường tỉnh
Bắc Kạn, UBND huyện Ngân Sơn, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện
Ngân Sơn - nơi tôi xin số liệu thực hiện đề tài đã tạo điều kiện cho tôi trong
quá trình thực hiện đề tài.
Tôi rất cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè những người đã luôn ở bên
cạnh động viên, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học tập và thực hiện luận văn
tốt nghiệp thạc sĩ.

Thái Nguyên, ngày tháng 10 năm 2014
Học viên


Ngô Văn Phúc




Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

iii
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi
DANH MỤC CÁC BẢNG vii
DANH MỤC CÁC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết 1
2. Mục đích nghiên cứu 2
3. Yêu cầu của đề tài 2
4. Ý nghĩa khoa học của đề tài 3
Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
1.1. Cơ sở dữ liệu địa chính 4
1 ịa chính 4
1.1.2. Cơ sở pháp lý xây dựng CSDL địa chính 8
1.2. Thành phần của CSDL Địa chính 11
1.2.1. Bản đồ địa chính 11
1.2.2. Các dữ liệu thuộc tính 13
1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 15
1.3.1. Khái niệm 15
1.3.2. Một số quy định chung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 15
1.3.3. Thẩm quyền xét duyệt, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất . 17
1.3.4. Căn cứ pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất 18




Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

iv
1.3.5. Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu, cấp GCNQSD đất, lập hồ sơ
địa chính cho tổ chức sử dụng đất 22
1.4. Giới thiệu phần mềm TMV.LIS 23
1.4.1. Giới thiệu 23
1.4.2. Với TMV.LIS 2.0 các tỉnh/thành phố có thể 24

Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU 26
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 26
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu 26
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 26
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu 26
2.2.1. Địa điểm 26
2.2.2. Thời gian 26
2.3. Nội dung nghiên cứu 26
2.3.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội thị Trấn Nà Phặc 26
2.3.2. Thực trạng công tác quản lý đất đai của thị trấn Nà Phặc 26
2.3.3. Đánh giá thực trạng về hệ thống hồ sơ địa chính thị trấn Nà Phặc 26
2.3.4. Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số cho thị trấn Nà Phặc 27
2.3.5. Khai thác cơ sở dữ liệu địa chính số phục vụ quản lý đất đai 27
2.4. Phương pháp nghiên cứu 27
2.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu 27
2.4.2. Phương pháp đo đạc thành lập bản đồ địa chính 27
2.4.3. Phương pháp xây dựng và xử lý số liệu, thu thập tổng hợp số liệu
27
2.4.4. Phương pháp chuyên gia 27
2.4.5. Phương pháp thành lập bản đồ kết hợp với phương pháp mô hình
hóa dữ liệu 28




Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

v
2.4.6. Phương pháp kiểm nghiệm thực tế 28

Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 29
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị trấn Nà Phặc 29
3.1.1. Đặc điểm tự nhiên 29
3.1.2. Đặc điểm kinh tế xã hội 32
3.2. Thực trạng quản lý đất đai thị trấn Nà Phặc 35
3.2.1. Thực trạng quản lý đất đai 35
3.3. Đánh giá thực trạng về hệ thống hồ sơ địa chính thị trấn Nà Phặc 42
3.3.1. Hoàn thiện nội dung thông tin hồ sơ địa chính phục vụ công tác
quản lý nhà nước về đất đai 43
3.4. Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số cho thị trấn Nà Phặc 45
3.4.1 Xây dựng cơ sở dữ liệu bản đồ 47
3.4.2. Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính trong thành lập bản đồ Thị trấn
Nà Phặc 49
3.5. Khai thác cơ sở dữ liệu địa chính số phục vụ quản lý đất đai 65
3.5.1. Phục vụ kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận 67
3.5.2. Phục vụ lập các loại sổ 67
3.5.3. Nhận xét và đánh giá kết quả đạt được 68
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 72
TÀI LIỆU THAM KHẢO 74





Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CSDL

: Cơ sở dữ liệu
BĐĐC
: Bản đồ địa chính
BTNMT
: Bộ Tài nguyên và Môi trường
GCNQSDĐ
: Giấy chứng nhận quyên sử dụng đất
CP
: Chính phủ
NĐ
: Nghị định
QĐ
: Quyết định
QLĐĐ
: Quản lý đất đai
TT
: Thông tư
UBND
: Ủy ban nhân dân
MDSD
: Mục đích sử dụng
ONT
: Đất ở đô thị
CNXH
: Chủ nghĩa xã hội
HSĐC
: Hồ sơ địa chính

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

vii
DANH MỤC CÁC BẢNG

Trang
Bảng 1.2. Các chỉ thị, nghị định về đất đai của chính ban hành. 18
Bảng 1.3. Các văn bản do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành 21
Bảng 3.1: Kết quả giải quyết đơn thư của thị trấn Nà Phặc giai đoạn 2009-
2013 38
Bảng 3.2: Tình hình tranh chấp đất đai trên địa bàn thị trấn Nà Phặc giai
đoạn 2009-2013 38
Bảng 3.3: Kết quả giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn thị trấn Nà
Phặc giai đoạn 2009-2013 sau khi hòa giải không thành 39
Bảng 3.4 : Tổng hợp tình hình và kết quả giải quyết tranh chấp đất đai
toàn thị trấn Nà Phặc giai đoạn 2009-2013 theo thời gian
(năm) 39
Bảng 3.5. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của huyện
Ngân Sơn. tỉnh Bắc Kạn (tính từ khi đo đạc thành lập bản đồ
địa chính đến hết tháng 12-2013) 40
Bảng 3.6: Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Nà Phặc năm 2013 41
Bảng 3.7. Thống kê bản trích đo đất tổ chức tại thị trấn Nà Phặc 42

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

viii
DANH MỤC CÁC HÌNH

Trang
Hình 1.1: Mô hình hạt nhân trong lĩnh vực địa chính, CCDM 4
Hình 1.2: Mô hình địa chính LADM 5
Hình 1.3: Mô hình địa chính STDM của UN-Habitat, năm 2009 7
Hình 3.1: Sơ đồ triển khai xây dựng CSDL địa chính Thị trấn Nà Phặc 45
Hình 3.2: Sơ đồ các bước triển khai xây dựng CSDL địa chính Thị trấn Nà Phặc 46
Hình 3.3:184 tờ Bản đồ địa chính Thị trấn Nà Phặc tiếp biên và tổng hợp 55
Hình 3.4: Kiểm tra Topo bản đồ địa chính Thị trấn Nà Phặc 55
Hình 3.6: kết quả sau xuất dữ liệu địa chính Thị trấn Nà Phặc sang Shape
file 57
Hình 3.7: Xuất dữ liệu địa chính thị trấn Nà Phặc sang file*.XML 58
Hình 3.8: Nhập dữ liệu Thị trấn Nà Phặc vào mô đun tích hợp CSDL 60
Hình 3.9: Kết quả sau tích hợp dữ liệu thị trấn Nà Phặc vào CSDL 60
Hình 3.10: Web quản lý đất đai tỉnh Băc Kạn 61
Hình 3.11: Phân hệ xử lý dữ liệu không gian 64
Hình 3.12: Trích lục thửa đất và in GCN 64
Hình 3.13: Sơ đồ chức năng của modul Kê khai đăng ký và lập hồ sơ địa
chính 66
Hình 3.14: Sơ đồ của Modul Đăng ký biến động và quản lý biến động 66

Hình 3.15: Quy trình kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận 67
Hình 3.16: Quy trình thực hiện biến động tách thửa, gộp thửa 68




Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết
Trong điều kiện thực tế nước ta chỉ có một phần tư diện tích tự nhiên là
đồng bằng còn lại là đồi núi, do vậy quỹ đất đai của nước ta nhìn chung là hạn
hẹp. Tuy nhiên nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng cả về số lượng và chất
lượng, điều này đã tạo sức ép rất lớn đối với công tác quản lý sử dụng đất đai
cả ở cấp vĩ mô và ở cấp vi mô. Để quản lý đất đai có hiệu quả thì hệ thống hồ
sơ địa chính có một vai trò hết sức quan trọng vì đây là cơ sở pháp lý để thực
hiện các công tác quản lý Nhà nước về đất đai như: đăng ký cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.
đăng ký biến động, quy hoạch sử dụng đất chi tiết,
Tầm quan trọng của hồ sơ địa chính đã được khẳng định. Tuy nhiên thực
trạng xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính của nước ta nói chung và của huyện
Ngân Sơn nói riêng vẫn còn nhiều khó khăn và bất cập cần giải quyết. Nhưng
huyện Ngân Sơn cho đến nay đã được sự quan tâm chỉ đạo của tỉnh nên 2012
đã đo đạc bản đồ địa chính chính quy 100% nên việc cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có
nhiều thuận lợi hơn.
Tuy nhiên Bản đồ địa chính đất ở dân cư, đất sản xuất nông nghiệp nói
chung chủ yếu được cấp theo bản đồ giải thửa đo vẽ đã lâu, không chỉnh lý

biến động thường xuyên. Trong những năm qua tốc độ đô thị hoá cao, các xã
và thị trấn đều đã được mở rộng và quy hoạch xây dựng lại, hệ thống giao
thông đô thị, đất đai biến động lớn (Mức độ biến động khoảng 50%) do đó hồ
sơ địa chính đã có không phù hợp với hiện trạng quản lý đất đai hiện nay.
Khu vực đất ở, đất sản xuất nông nghiệp của huyện và hệ thống bản đồ giải
thửa lập theo hệ toạ độ độc lập, công nghệ đo vẽ thủ công, hồ sơ địa chính
thiết lập chắp vá thiếu đồng bộ, số liệu thiếu tin cậy do đó không đáp ứng yêu
cầu công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Yêu cầu bức thiết phải xây dựng hệ




Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

2
thống hồ sơ địa chính 10 xã và 01 thị trấn, một cách đồng bộ khoa học và
thống nhất, đáp ứng công tác quản lý đất đai theo đúng pháp luật đồng thời
phù hợp với đặc điểm quản lý đất đai ở địa phương.
Nà Phặc có nhiều lợi thế về tài nguyên đất đai, tài nguyên rừng và
kinh tế nông lâm nghiệp đang đóng vai trò chủ đạo trong cơ cấu nền kinh
tế. Hiện nay tỉnh đã có chủ trương đầu tư về lĩnh vực quản lý đất đai cho
thị trấn Nà Phặc trên các lĩnh vực như: quy hoạch sử dụng đất, đo đạc, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đưa hệ thống quản lý hồ sơ địa chính
từ quản lý bằng giấy sang hệ thống quản lý bằng máy tính. Với mong
muốn góp phần giải quyết vấn đề khó khăn nêu trên, chúng tôi lựa chọn
đề tài: “Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số cho thị trấn Nà Phặc -
huyện Ngân Sơn - Tỉnh Bắc Kạn”.
2. Mục đích nghiên cứu
* Mục tiêu tổng quát:
Xây dựng bộ cơ sở dữ liệu địa chính cho thị trấn Nà Phặc nhằm góp

phần nâng cao công tác quản lý đât đai cho tỉnh Bắc Kạn nói chung và thị trấn
Nà Phặc nói riêng
Mục tiêu cụ thể
+ Thành lập dữ liệu không gian ( DL bản đồ ).
+ Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính.
+ Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số.
3. Yêu cầu của đề tài
- Việc xây dựng, cập nhật, quản lý và khai thác sử dụng dữ liệu địa
chính phải đảm bảo tính chính xác, khoa học, khách quan, thống nhất và thực
hiện theo quy định hiện hành về lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận
QSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Cơ sở dữ liệu địa chính phải được xây dựng theo đơn vị hành chính xã,
phường, thị trấn (gọi chung là cấp xã).




Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

3
- Thông tin đất đai được sử dụng trong công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ
địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập quy hoạch sử dụng đất,
- Là nguồn số liệu cơ bản để quản lý sử dụng đất đai hiệu quả.
4. Ý nghĩa khoa học của đề tài
- Xây dựng được cơ sở dữ liệu đất đai là cơ sở để thực hiện việc quản lý
nhà nước về đất đai như: đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký biến động, quy
hoạch sử dụng đất chi tiết,
- Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính số đồng bộ dựa trên ứng
dụng công nghệ thông tin, chỉnh lý cập nhật biến động thường xuyên bằng

phần mềm TMV.LIS.
- Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu địa chính số là một công cụ quan
trọng, trợ giúp quản lý Nhà nước về đất đai và các ngành có liên quan tới
đất đai.





Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

4
Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Cơ sở dữ liệu địa chính
1
Cơ sử dữ liệu địa chính là hồ sơ địa chính được quản lý dưới dạng số sử
dụng các phần mền chuyên môn như GIS, MICROSTATION, TMV.MAP,
TMV.CADAS, VILIS… CSDL địa ch
, các
nhà khoa học luôn luôn cố gắng tìm cách khái quát hoá các mô hình quản lý
đất đai, từ đó đưa ra một chuẩn mẫu về quản lý đất đai. Năm 1994, H
quan đến hồ sơ địa chính và đăng ký đất đai.
chính có tên là CCDM (Core Cadastral Domain Model) (hình 1.1).

Hình 1.1.Mô hình hạt nhân trong lĩnh vực địa chính, CCDM

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

5
Mô hình này thể hiện mối quan hệ của con người (lớp Person) đối với
thửa đất (lớp Register Object) thông qua các quyền, trách nhiệm và giới
hạn sử dụng đất (lớp RRR – Right, Responsibility, Restriction). Đối tượng
đăng ký có thể là thửa đất hay bất động sản gắn liền với đất; con người là
những người sử dụng, người sở hữu bất động sản; quyền là quyền sử dụng
đất và các quyền có liên quan. CCDM đã trở thành mô hình dữ liệu chuẩn
để phát triển, chỉnh sửa cho phù hợp với hệ thống quản lý đất đai ở nhiều
nước trên thế giới.
Từ mô hình này, năm 2008, hiệp hội FIG và các nhà khoa học tiếp tục
phát triển thành mô hình địa chính LADM (Land Administration Domain
Model) và được nhiều nước trên thế giới áp dụng như Bồ Đào Nha, Hà Lan,
Nhật,… LADM là một mô hình chuẩn hóa trong lĩnh vực đăng kí đất đai và
hồ sơ địa chính. (hình 1.2).
Về bản chất, mô hình LADM cũng vẫn thể hiện mối quan hệ giống như
CCDM. Tuy nhiên, các khái niệm về lớp đối tượng có sự mở rộng hơn. Đó là
mối quan hệ giữa con người (lớp LA_Party) với đơn vị hành chính cơ bản
(lớp LA_BAUnit) thông qua quyền, trách nhiệm và giới hạn sử dụng (lớp
LA_RRR).

Hình 1.2. Mô hình địa chính LADM




Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

6
Trên thực tế, mô hình LADM có rất nhiều lớp và phức tạp hơn rất nhiều.
Tuy nhiên hạt nhân của mô hình dựa trên 4 lớp cơ bản:
- Lớp LA_Party: là những cá nhân, tổ chức hoặc nhóm người đóng vai
trò trong việc thực hiện, giải quyết các quyền.
- Lớp LA_RRR: là các quyền, hạn chế hoặc trách nhiệm. Ví dụ như
không cho phép xây dựng trong phạm vi 200 m từ trạm nhiên liệu.
-
. Các đơn vị không gian này có thể được thể hiện bằng dạng chữ, điểm,
đường, vùng trong không gian 2D, 3D hoặc kết hợp cả hai.
- Lớp LA_BAUnit: là đơn vị hành ch
.
Đây là những lớp cơ bản của mô hình LADM, ngoài ra nó có thể được
phát triển hoặc thêm các lớp khác. Bởi vì, mặc dù, LADM là một mô hình hạt
nhân trong lĩnh vực địa chính nhưng LADM không được mong đợi để xây
dựng hoàn toàn như trên cho bất cứ quốc gia nào mà mô hình sẽ được mở
rộng và bổ sung thêm các thuộc tính, sự liên kết mới hoặc có thể là một lớp
mới hoàn toàn nhưng nó phù hợp đặc điểm sử dụng đất và cần thiết cho một
vùng và quốc gia đó.
Ví dụ. Mô hình Social Tenure Domain Model (STDM) được phát triển
dựa trên mô hình LADM là một sáng kiến của UN-Habitat (năm 2009) nhằm
hỗ trợ các nước mà trình độ quản lý đất đai còn yếu kém.
Mối quan hệ giữa con người (Lớp Party) với các đơn vị không gian (Lớp
Spatial Unit) trong mô hình STDM được hiểu là mối quan hệ xã hội – Social
Tenure Relationship (Lớp Social Tenure). Mô hình này phù hợp với các nước có
nhiều khu nhà ổ chuột, mức độ thông tin về địa chính ít, nhiều diện tích đất dựa
vào phong tục, tập quán hơn là luật ở những khu vực nông thôn,… (Hình 1.3).

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

7

Hình 1.3. Mô hình địa chính STDM của UN-Habitat, năm 2009
Vì vậy, LADM là một mô hình rất linh hoạt. Do đó, phải căn cứ vào điều
kiện và đặc điểm của mỗi nước để xây dựng mô hình CSDL địa chính phù
hợp và có hiệu quả nhất cho quốc gia đó.
Một ý tưởng nữa của LADM là sử dụng CSDL thời gian trong thuộc tính
của các đối tượng để quản lý thông tin về quá khứ của các đối tượng. Đối với
mô hình CSDL địa chính, CSDL thời gian cho phép lưu trữ các trạng thái quá
khứ của thửa đất và các đăng ký quyền sử dụng đất. Trong LADM, các đối
tượng mà có thuộc tính tmin (được hiểu là thời gian bắt đầu) và tmax (được
hiểu là thời gian kết thúc) thì đều nằm trong lớp Versioned Objects nhằm mô
tả dữ liệu quá khứ hay lịch sử của đối tượng. Thời gian bắt đầu được hiểu là
thời điểm xuất hiện đối tượng đó theo pháp lý, còn thời gian kết thúc là thời
điểm đối tượng đó không tồn tại theo pháp lý. Như vậy, mỗi trạng thái của đối
tượng được ghi nhận bởi 2 thông tin của thời gian. Đặc điểm này nhằm mục
đích quản lý biến động được dễ dàng hơn, đặc biệt phù hợp với những quận,
huyện có biến động lớn và tốc độ đô thị hóa mạnh như huyện Ba Vì.
Ví dụ, trong CSDL thửa đất có các dòng dữ liệu như bảng 1.1





Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

8

Bảng 1.1. Cấu trúc dữ liệu của thửa đất
ID
Mã
xã
Mã
thửa đất
Diện
tích
MDSD
Chủ sử dụng
Thời
gian
bắt đầu
Thời
gian kết
thúc
18
9694
96942278
524 m
2
ONT
Nguyễn
Thị Lương

20/8/2007
19
9694
96942278
324 m

2

ONT
Nguyễn
Thị Lương
20/8/2007

20
9694
96942279
200
ONT
Hoàng
Minh Phương
20/8/2007

Tại mã ID 18, thửa đất mã số 96942278, diện tích 524 m
2
của bà Nguyễn
Thị Lương được sử dụng ổn định lâu dài do ông cha để lại từ trước năm 1993,
vì thế thời điểm bắt đầu không xác định được cụ thể thời gian nên để trống.
Bà Lương đã thừa kế cho con trai mình là Hoàng Minh Phương với diện tích
là 200 m
2
và thời điểm có hiệu lực của việc thực hiện thừa kế là 20/8/2007.
Do đó thời gian kết thúc của thửa đất 96942278 là 20/8/2007. Khi được thừa
kế, tiến hành tách thửa thì sẽ xuất hiện thêm 2 dòng dữ liệu (ID 19 và ID 20)
là thửa đất 96942278 với diện tích 324 m
2
và thửa đất mới 96942279 diện tích

200 m
2
. Cả hai thửa đất này đều có thời gian bắt đầu là 20/8/2007, thời gian
kết thúc trống, điều đó chứng tỏ hai thửa đất vẫn đang được sử dụng và chưa
có biến động xảy ra.
1.1.2. Cơ sở pháp lý xây dựng CSDL địa chính
Ở Việt Nam, việc nghiên cứu mô hình địa chính thống nhất nói chung
vẫn còn khá mới mẻ. Tuy nhiên, về bản chất thì hệ thống địa chính ở nước ta vẫn
thể hiện mối quan hệ giữa con người (bao gồm người sử dụng và quản lý) với các
thửa đất thông qua việc quy định các quyền và nghĩa vụ của từng đối tượng. Từ
mối quan hệ đó phát triển hình thành nên mô hình CSDL địa chính. Đơn vị hành
chính xã, phường, thị trấn là đơn vị cơ bản để thành lập CSDL địa chính. CSDL




Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

9
địa chính của quận, huyện, thị xã thành phố thuộc tỉnh là tập hợp CSDL địa chính
của tất cả các đơn vị hành chính cấp xã, phường thuộc quận, huyện.
Để tạo hành lang pháp lý mở đường cho sự phát triển CSDL địa chính
trên quy mô toàn quốc, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành thông tư số
09/2007/TT – BTNMT quy định về CSDL địa chính. Theo Thông tư số
09/2007/TT-BTNMT thì CSDL địa chính được hiểu là hệ thống BĐĐC, sổ
địa chính, sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai có nội dung được
lập và quản lý trên máy tính dưới dạng số để phục vụ cho quản lý đất đai ở
cấp tỉnh, cấp huyện và được in trên giấy để phục vụ cho quản lý đất đai ở cấp
xã. CSDL địa chính bao gồm dữ liệu BĐĐC và các dữ liệu thuộc tính địa
chính. Cơ sở dữ liệu địa chính được xây dựng phải bảo đảm các điều kiện tối

thiểu sau:
+ Được cập nhật, chỉnh lý đầy đủ theo đúng yêu cầu đối với các nội dung
thông tin của BĐĐC và dữ liệu thuộc tính địa chính theo quy định.
+ Từ CSDL địa chính in ra được:
- Giấy chứng nhận;
- BĐĐC theo tiêu chuẩn kỹ thuật do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định;
- Sổ mục kê đất đai và Sổ địa chính theo mẫu quy định.
- Biểu thống kê, kiểm kê đất đai, các biểu tổng hợp kết quả cấp Giấy
chứng nhận và đăng ký biến động về đất đai theo mẫu do Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định;
- Trích lục BĐĐC, trích sao hồ sơ địa chính của thửa đất hoặc một khu
đất (gồm nhiều thửa đất liền kề nhau);
+ Tìm được thông tin về thửa đất khi biết thông tin về người sử dụng đất,
tìm được thông tin về người sử dụng đất khi biết thông tin về thửa đất; tìm
được thông tin về thửa đất và thông tin về người sử dụng đất trong dữ liệu
thuộc tính địa chính thửa đất khi biết vị trí thửa đất trên BĐĐC, tìm được vị




Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

10
trí thửa đất trên BĐĐC khi biết thông tin về thửa đất, người sử dụng đất trong
dữ liệu thuộc tính địa chính thửa đất;
+ Tìm được các thửa đất, người sử dụng đất theo các tiêu chí hoặc nhóm
các tiêu chí về tên, địa chỉ của người sử dụng đất, đối tượng sử dụng đất; vị
trí, kích thước, hình thể, mã, diện tích, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng,
nguồn gốc sử dụng, thời hạn sử dụng của thửa đất; giá đất, tài sản gắn liền với
đất, những hạn chế về quyền của người sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính của

người sử dụng đất; những biến động về sử dụng đất của thửa đất; số phát hành
và số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
+ Dữ liệu trong CSDL địa chính được lập theo đúng chuẩn dữ liệu đất
đai do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định.
Phần mềm quản trị CSDL địa chính phải bảo đảm các yêu cầu:
+ Bảo đảm nhập dữ liệu, quản lý, cập nhật được thuận tiện đối với toàn
bộ dữ liệu địa chính theo quy định tại Thông tư này;
+ Bảo đảm yêu cầu bảo mật thông tin trong việc cập nhật, chỉnh lý dữ
liệu địa chính trên nguyên tắc chỉ được thực hiện tại Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất và chỉ do người được phân công thực hiện; bảo đảm việc
phân cấp chặt chẽ đối với quyền truy nhập thông tin trong CSDL;
+ Bảo đảm yêu cầu về an toàn dữ liệu;
+ Thể hiện thông tin đất đai theo hiện trạng và lưu giữ được thông tin
biến động về sử dụng đất trong lịch sử;
+ Thuận tiện, nhanh chóng, chính xác trong việc khai thác các thông tin đất
đai dưới các hình thức tra cứu trên mạng; trích lục BĐĐC đối với từng thửa đất;
trích sao Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai đối với từng thửa đất hoặc từng chủ sử
dụng đất; tổng hợp thông tin đất đai; sao thông tin đất đai vào thiết bị nhớ;
+ Bảo đảm tính tương thích với các phần mềm quản trị CSDL khác, phần
mềm ứng dụng đang sử dụng phổ biến tại Việt Nam.




Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

11
Việc xây dựng CSDL địa chính ở nước ta dựa trên một số quy định theo
Thông tư 09/2007/TT-BTNMT về hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa
chính; Thông tư 17/2009/TT-BTNMT về việc cấp GCNQSDĐ, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và Thông tư 17/2010/TT-BTNMT quy
định kỹ thuật về chuẩn dữ liệu địa chính. Tuy nhiên, CSDL địa chính được
xây dựng cũng phải gắn với các đặc điểm quản lý, sử dụng đất của địa
phương để thể hiện đầy đủ mối quan hệ con người – thửa đất nhằm đảm bảo
cung cấp thông tin cho công tác quản lý đất đai cũng như nhu cầu của người
dân, cộng đồng
1.2. Thành phần của CSDL Địa chính
1.2.1. Bản đồ địa chính
+ BĐĐC cơ sở: là bản đồ nền cơ bản để đo vẽ bổ sung thành BĐĐC.
BĐĐC cơ sở thành lập bằng các phương pháp đo vẽ có sử dụng ảnh chụp từ
máy bay kết hợp với đo vẽ bổ sung ở thực địa. BĐĐC cơ sở được đo vẽ kín
ranh giới hành chính và kín khung mảnh bản đồ.
BĐĐC cơ sở là tài liệu cơ bản để biên tập, biên vẽ và đo vẽ bổ sung
thành BĐĐC theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn; được lập phủ kín
một hay một số đơn vị hành chính cấp xã, huyện, tỉnh; để thể hiện hiện trạng
vị trí, diện tích, hình thể của các ô, thửa có tính ổn định lâu dài, dễ xác định ở
thực địa của một hoặc một số thửa đất có loại đất theo chỉ tiêu thống kê khác
nhau hoặc cùng một chỉ tiêu thống kê.
+ BĐĐC là bản đồ thể hiện các thửa đất và các yếu tố địa lý có liên quan,
lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn, được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền xác nhận. BĐĐC được thành lập bằng các phương pháp: đo vẽ trực
tiếp ở thực địa, biên tập, biên vẽ từ BĐĐC cơ sở được đo vẽ bổ sung để vẽ trọn
các thửa đất, xác định loại đất của mỗi thửa theo các chỉ tiêu thống kê của từng
chủ sử dụng trong mỗi mảnh bản đồ và được hoàn chỉnh để lập hồ sơ địa chính.




Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

12
BĐĐC được lập theo
o đất, thực hiện đăng ký đất,
cấp GCNQSDĐ nói chung và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và đất ở đô thị
nói riêng. Xác nhận hiện trạng, thể hiện biến động và phục vụ cho chỉnh lý biến
động của từng loại đất trong đơn vị hành chính cấp xã (phường, thị trấn). Làm cơ
sở để thanh tra tình hình sử dụng đất và giải quyết tranh chấp đất đai.
+ BĐĐC gồm các thông tin:
- Thông tin về thửa đất gồm vị trí, kích thước, hình thể, số thứ tự, diện
tích, loại đất.
- Thông tin về hệ thống thuỷ văn, thuỷ lợi gồm sông, ngòi, kênh, rạch,
suối, đê,
- Thông tin về đường giao thông gồm đường bộ, đường sắt, cầu.
- Mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, mốc giới hành lang an
toàn công trình, điểm toạ độ địa chính, địa danh và các ghi chú thuyết minh.
+ BĐĐC phải chỉnh lý trong các trường hợp:
- Có thay đổi số hiệu thửa đất.
- Tạo thửa đất mới.
- Thửa đất bị sạt lở tự nhiên làm thay đổi ranh giới thửa.
- Thay đổi loại đất.
- Đường giao thông, công trình thuỷ lợi theo tuyến, sông, ngòi, kênh,
rạch suối được tạo lập mới hoặc có thay đổi về ranh giới.
- Có thay đổi về mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, địa
danh và các ghi chú thuyết minh trên bản đồ.
- Có thay đổi về mốc giới hành lang an toàn công trình.
+ BĐĐC được đo vẽ lại khi mà biến động vượt quá 40%.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

13
1.2.2. Các dữ liệu thuộc tính
* Sổ mục kê đất đai
+ Sổ mục kê đất đai: là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn
để ghi về các thửa đất, đối tượng chiếm đất nhưng không có ranh giới khép
kín trên tờ bản đồ và các thông tin có liên quan đến quá trình sử dụng đất. Sổ
mục kê đất đai được lập để quản lý thửa đất, tra cứu thông tin về thửa đất và
phục vụ thống kê, kiểm kê đất đai.
+ Sổ mục kê gồm các thông tin:
- Thửa đất gồm mã số, diện tích, loại đất, giá đất, tài sản gắn liền với đất,
tên người sử dụng đất và các ghi chú về việc đo đạc thửa đất.
- Đường giao thông, công trình thủy lợi và các công trình khác theo
tuyến mà có sử dụng đất hoặc có hành lang bảo vệ an toàn gồm tên công trình
và diện tích trên tờ bản đồ.
- Sông, ngòi, kênh, rạch, suối và các đối tượng thủy văn khác theo tuyến
gồm tên đối tượng và diện tích trên tờ bản đồ.
- Sơ đồ thửa đất kèm theo sổ mục kê đất đai.
+ Tất cả các trường hợp biến động phải chỉnh lý trên BĐĐC thì đều phải
chỉnh lý trên sổ mục kê để tạo sự thống nhất thông tin.
* Sổ địa chính
+ Sổ địa chính là sổ được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn để ghi
về người sử dụng đất, các thửa đất của người đó đang sử dụng và tình trạng sử
dụng đất của người đó. Sổ địa chính được lập để quản lý việc sử dụng đất của
người sử dụng đất và để tra cứu thông tin đất đai có liên quan đến từng người
sử dụng đất.
+ Sổ địa chính gồm các thông tin:
- Tên và địa chỉ người sử dụng đất.
- Thông tin về thửa đất gồm: số hiệu thửa đất, địa chỉ thửa đất, diện tích

thửa đất phân theo hình thức sử dụng đất (sử dụng riêng hoặc sử dụng chung),
mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất, tài sản




Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

14
gắn liền với đất, những hạn chế về quyền sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính về
đất đai chưa thực hiện, số phát hành và số vào sổ cấp GCNQSDĐ.
- Những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất.
+ Sổ địa chính phải chỉnh lý trong các trường hợp sau:
- Có thay đổi người sử dụng đất, người sử dụng đất được phép đổi tên.
- Có thay đổi số hiệu, địa chỉ, diện tích thửa đất, tên đơn vị hành chính nơi
có đất.
- Có thay đổi hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất.
- Có thay đổi những hạn chế về quyền của người sử dụng đất.
- Có thay đổi về nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện.
- Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất.
- Chuyển từ hình thức được Nhà nước cho thuê đất sang hình thức được
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
- Cấp đổi, cấp lại GCNQSDĐ.
* Sổ theo dõi biến động đất đai
+ Sổ theo dõi biến động đất đai được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị
trấn. Sổ được lập để theo dõi các trường hợp có thay đổi trong sử dụng đất
gồm thay đổi kích thước và hình dạng thửa đất, người sử dụng đất, mục đích
sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

+ Sổ theo dõi biến động đất đai gồm các thông tin:
- Tên và địa chỉ của người đăng ký biến động.
- Thời điểm đăng ký biến động.
- Số hiệu thửa đất có biến động.
- Số tờ bản đồ có thửa đất biến động.
- Nội dung biến động về sử dụng đất.




Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

15
1.3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.3.1. Khái niệm
Theo Khoản 20 Điều 4 Luật Đất đai 2003 thì: "Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người
sử dụng đất".
GCNQSD đất là chứng thư pháp lý xác nhận quan hệ hợp pháp giữa
Nhà nước và người sử dụng đất trong quá trình quản lý và sử dụng đất.
1.3.2. Một số quy định chung về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Điều 48 luật đất đai 2003 quy định
a. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất
theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất.
Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; chủ sở hữu tài sản phải đăng ký quyền sở
hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản.
b. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường
phát hành.

c. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất.
Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả họ tên vợ và họ tên chồng.
Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng
thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho từng cá nhân, từng hộ
gia đình, từng tổ chức đồng quyền sử dụng.
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư
thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho cộng đồng dân cư và
trao cho người đại diện hợp pháp của cộng đồng dân cư đó.
Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cơ sở tôn giáo thì
GCNQSD đất được cấp cho cơ sở tôn giáo và trao cho người có trách nhiệm
cao nhất của cơ sở tôn giáo đó.