Xác định bảng giá đất ở theo giá thị trường trên địa bàn xã Tân Hiệp - huyện Hóc môn (Chuyên đề tốt nghiệp Trường Đại Học Kinh Tế, 2013)

TRNG I HC KINH T THÀNH PH H CHÍ MINH
KHOA KINH T PHÁT TRIN
CHUYÊN NGÀNH KINH T THM NH GIÁ

 tài

XÁC NH BNG GIÁ T  THEO GIÁ TH TRNG
TRÊN A BÀN XÃ TÂN HIP - HUYN HÓC MÔN




SVTH: Trn Trng Nhân
MSSV: 31091022492
Khóa: VG01-K35
GVHD: TS. Hay Sinh





Tháng 4 nm 2013

LI CM N
 hoàn thành tt đc khoá lun tt nghip, ngoài s c gng và n lc ht mình ca
bn thân em thì còn có s giúp đ tn tình t ba m - ngi đã luôn to điu kin tt nht đ
em hc tp, tip thu kin thc khi ngi trên gh nhà trng.
Không th không nhc đn cô - Tin s Hay Sinh, anh Nguyn Kim c. Cô và anh là
ngi đã bi dng kin thc cho em qua các bài ging trên lp và tn tình hng dn cho em
thc hin đ tài này.
Trong thi gian thc tp, em đã có đc điu kin thun li đ tip xúc công vic thc

t. Em xin chân thành cám n Phòng Thm nh Giá Ngân hàng Agribank chi nhánh Tân
Bình đã tn tình hng dn khi em thc hin đ tài.
Em cng xin gi li cm n đn các thy cô b môn chuyên ngành Thm nh Giá,
cùng toàn th các thy cô trong khoa Kinh T Phát Trin và các thy cô đang ging dy ti
trng đi hc Kinh T thành ph H Chí Minh.
Cui cùng xin gi li cm n đn bn bè xung quanh. Nhng ngi đã giúp đ mình
trong hc tp cng nh trong cuc sng.
Thành ph H Chí Minh tháng 4 nm 2013
Sinh viên thc hin
Trn Trng Nhân

LI NHN XÉT CA GIÁO VIÊN HNG DN












Thành ph H Chí Minh, ngày … tháng … nm …
TS. Hay Sinh

MC LC
LI M U……………………………………………………………………… ……… 1
CHNG 1. C S LÝ LUN……………………………………………………………….3

1.1 C S LÝ LUN V BT NG SN…………………………………………………3
1.1.1 Khái nim bt đng sn………………………………………………………… 3
1.1.2 Các thuc tính ca bt đng sn………………………………………………….4
1.1.3 Phân loi bt đng sn……………………………………………………………5
1.1.4 Các yu t có mi liên h trc tip vi bt đng sn…………………………… 5
1.1.5 Các nhân t nh hng đn cung cu bt đng sn trên th trng………………7
1.2 C S LÝ LUN V THM NH GIÁ TR BT NG SN…………………… 11
1.2.1 Khái nim thm đnh giá tr bt đng sn……………………………………….11
1.2.2 Quy trình thm đnh giá bt đng sn  Vit Nam…………………………… 11
1.2.3 Mc đích thm đnh giá tr bt đng sn……………………………………… 12
1.2.4 C s giá tr thm đnh giá bt đng sn……………………………………… 12
1.2.5 Các phng pháp thm đnh giá tr bt đng sn……………………………….13
1.2.5.1 Phng pháp so sánh………………………………………………….13
1.2.5.2 Phng pháp chi phí………………………………………………… 14
1.2.5.3 Phng pháp thu nhp……………………………………………… 14
1.2.5.4 Phng pháp li nhun……………………………………………… 15
1.2.5.5 Phng pháp thng d……………………………………………… 15
1.3 CÁC BC THC HIN XÁC NH GQSD………………………………………16
CHNG 2 XÁC NH N GIÁ T  THEO GIÁ TH TRNG TI XÃ TÂN HIP
HUYN HÓC MÔN………………………………………………………………………….18
2.1 GII THIU XÃ TÂN HIP HUYN HÓC MÔN…………………………………… 18
2.1.1 H tn kinh t xã hi…………………………………………………………….18
2.1.2 Thc trng kinh t và t chc sn xut………………………………………….21
2.1.3 Vn hóa, xã hi và môi trng………………………………………………….22
2.1.4 H thng chính tr……………………………………………………………….24
2.2 GII THIU CÁC TUYN NG ON NG NGHIÊN CU KHO SÁT….24
2.2.1 V trí đa lý các đon đng…………………………………………………….24
2.2.2 Vai trò kinh t ca các tuyn đng và thc trng phát trin kinh t trên các đon
đng…………………………………………………………………………………………27

2.3 PHÂN TÍCH CÁC YU T TÁC NG N GIÁ TR BT NG SN TRONG
KHU VC KHO SÁT………………………………………………………………………28
2.4 S LC ÁNH GIÁ CÁC TÀI SN KHO SÁT TRÊN CÁC ON NG… 29
2.4.1 ng Liên xã th trn – Tân hip…………………………………………… 29
2.4.2 ng Lê Li……………………………………………………………… …29
2.4.3 ng Song hành Quc l 22………………………………………………… 30
2.4.4 ng Thi Tây Tân Hip (Tân Hip 5)……………………………………… 30
2.4.5 ng Rng Bàng………………………………………………………… … 31
2.4.6 ng Dng Công Khi (Hng l 65B)………………………………… … 31
2.4.7 ng  Vn Dy…………………………………………………………… 32
2.4.8 ng Tân Hip 15………………………………………………………… 32
2.4.9 ng Tân Hip 25 (Tân Hip 6, đng chùa Hong Pháp) đon t sau chùa đn
Dng Công Khi………………………………………………………………………………33
2.4.10 ng Tân Hip 25 (Tân Hip 6, đng chùa Hong Pháp) đon t Lê Li đn
chùa Hong Pháp…………………………………………………………………………… 33
2.4.11 ng Tân Hip 8……………………………………………………… 34
2.4.12 ng Tân Hip 14 + Tân Hip 31……………………………………………34
2.4.13 ng Tân Hip 14 – 32………………………………………………………34
2.4.14 ng Tân Hip 4…………………………………………………………… 34
2.4.15 ng Tân hip 26…………………………………………………………….35
2.4.16 ng Quc L 22…………………………………………………………….35
2.5 BNG THNG KÊ S LIU SAU KHI TÍNH TOÁN N GIÁ T  CA CÁC
BT NG SN KHO SÁT……………………………………………………………….35
CHNG 3: XÂY DNG BNG GIÁ T  THEO GIÁ TH TRNG CHO CÁC
TUYN NG, ON NG THUC XÃ TÂN HIP………………………………42
3.1 XÁC NH N GIÁ QUYN S DNG T TIÊU BIU CHO CÁC TUYN
NG, ON NG KHO SÁT…………………………………………………… 42
3.2 C TÍNH H S CHÊNH LCH N GIÁ T  THC T SO VI BNG
GIÁ T UBND TP BANH HÀNH TRÊN A BÀN XÃ TÂN HIP HUYN HÓC
MÔN………………………………………………………………………………………… 47

KT LUN……………………………………………………………………………………49
TÀI LIU THAM KHO…………………………………………………………………….50




DANH MC CH VIT TT
BS: Bt đng sn
CTT: Công trình trên đt
UBND TP: y ban nhân dân thành ph
GQSD: n giá quyn s dng đt
CLCL: Cht lng còn li
KCC: Kt cu chính
CT: Công trình

DANH MC CÁC HÌNH S DNG TRONG  TÀI
Hình 2.1: Bn đ ranh gii hành chính xã Tân Hip huyn Hóc Môn
Hình 2.2: Bn đ các tuyn đng, đon đng thuc xã Tân Hip
Ngun:

Biu đ 2.1: C cu giá tr ngành sn xut
Biu đ 2.2: C cu lao đng
Ngun:


DANH MC CÁC BNG S DNG TRONG  TÀI
Bng 2.4.1 Các tài sn đc kho sát trên tuyn đng Liên xã th trn – Tân Hip
Bng 2.4.2: Các tài sn đc kho sát trên tuyn đng Lê Li
Bng 2.4.3 Các tài sn đc kho sát trên tuyn đng Song hành Quc l 22
Bng 2.4.4 Các tài sn đc kho sát trên tuyn đng Thi Tây Tân Hip (Tân Hip 5)

Bng 2.4.5: Các tài sn đc kho sát trên tuyn đng Rng Bàng
Bng 2.4.6: Các tài sn đc kho sát trên tuyn đng Dng Công Khi
Bng 2.4.7: Các tài sn đc kho sát trên tuyn đng  Vn Dy
Bng 2.4.8: Các tài sn đc kho sát trên tuyn đng Tân Hip 15
Bng 2.4.9 Các tài sn đc kho sát trên tuyn đng Tân Hip 25 (Tân Hip 6, đng chùa
Hong Pháp) đon t sau chùa đn Dng Công Khi
Bng 2.4.10: Các tài sn đc kho sát trên tuyn đng Tân Hip 25 (Tân Hip 6, đng
chùa Honng Pháp) đon t Lê Li đn chùa
Bng 2.4.11: Các tài sn đc kho sát trên tuyn đng Tân Hip 8
Bng 2.4.12: Các tài sn đc kho sát trên tuyn đng Tân Hip 14 + Tân hip 31
Bng 2.4.13: Các tài sn đc kho sát trên tuyn đng Tân Hip 14-32
Bng 2.4.14: Các tài sn đc kho sát trên tuyn đng Tân Hip 4
Bng 2.4.15: Các tài sn đc kho sát trên tuyn đng Tân Hip 26
Bng 2.4.16: Các tài sn đc kho sát trên tuyn đng Quc l 22
Bng 2.5.1 Bng thng kê GQSD cho các tài sn trên đng  Vn Dy
Bng 2.5.2 Bng thng kê GQSD cho các tài sn trên đng Lê Li
Bng 2.5.3 Bng thng kê GQSD cho các tài sn trên đng Dng Công Khi
Bng 2.5.4 Bng thng kê GQSD cho các tài sn trên đng Rng Bàng
Bng 2.5.5 Bng thng kê GQSD cho các tài sn trên đng Thi Tây Tân Hip
Bng 2.5.6 Bng thng kê GQSD cho các tài sn trên đng Tân Hip 15
Bng 2.5.7 Bng thng kê GQSD cho các tài sn trên đng Tân Hip 25 ( Tân Hip 6 ,
đng chùa Hong Pháp) T ngã ba sau chùa Hong Pháp ti DCK (20m)
Bng 2.5.8 Bng thng kê GQSD cho các tài sn trên đng Tân Hip 25 ( Tân Hip 6
đng chù Hong Pháp) T Lê Li đn chùa Hong Pháp
Bng 2.5.9 Bng thng kê GQSD cho các tài sn trên đng Song hành quc l 22

Bng 2.5.10 Bng thng kê GQSD cho các tài sn trên đng Th trn Tân Hip
Bng 2.5.11 Bng thng kê GQSD cho các tài sn trên đng Tân Hip 8, Tân Hiêp 14,
Tân Hip 31, Tân Hip 14-32, Tân Hip 26, Tân Hip 4
Bng 3.1.1 Bng xác đnh GQSD tiêu biu cho ng  Vn Dy

Bng 3.1.2 Bng xác đnh GQSD tiêu biu cho ng Dng Công Khi
Bng 3.1.3 Bng xác đnh GQSD tiêu biu cho ng Rng Bàng
Bng 3.1.4 Bng xác đnh GQSD tiêu biu cho ng Thi Tây Tân Hip ( Tân Hip 5) +
Tân Hip 15
Bng 3.1.5 Bng xác đnh GQSD tiêu biu cho ng Tân Hip 25 ( Tân Hip 6 , đng
chùa Hong Pháp) T ngã ba sau chùa Hong Pháp ti DCK (20m)
Bng 3.1.6 Bng xác đnh GQSD tiêu biu cho ng Tân Hip 25 ( Tân Hip 6 , đng
chùa Hong Pháp) T Lê Li đn chù Hong Pháp (20m)
Bng 3.1.7 Bng xác đnh GQSD tiêu biu cho ng Song hành Quc L 22
Bng 3.1.8 Bng xác đnh GQSD tiêu biu cho ng Th trn Tân Hip
Bng 3.1.9 Bng xác đnh GQSD tiêu biu cho ng Tân Hip 8, Tân Hip 14, Tân Hip
14-32, Tân Hip 4, Tân Hip 31
Bng 3.1.10 Bng xác đnh GQSD tiêu biu cho ng Lê Li
Bng 3.1.11 Bng xác đnh GQSD tiêu biu cho ng Tân Hip 26
Bng 3.1.12 Bng xác đnh GQSD tiêu biu cho Quc l 22
Bng 3.2 Bng c tính h s chênh lch gia giá th trng vi giá do UBND thành ph ban
hành.

LI M U
1. Lý do chn đ tài
Hin nay, vn đ đánh thu, thu tin s dng đt cng nh công tác đn bù gii ta ca
Nhà nc vn còn nhiu bt cp. ã có khá nhiu vn bn pháp lut đc ban hành nhng vn
cha gii quyt n tha nhng vn đ này. n giá đt mà UBND Thành ph đa ra hàng nm
còn thp và đc cho là không phn ánh đc tình hình th trng.
Mt khác, hot đng thm đnh giá ti Vit Nam đang ngày càng phát trin, nhng
công tác thm đnh giá vn còn nhng bt cp. Thm đnh viên phi tn nhiu thi gian, công
sc và chi phí cho vic tìm hiu, thu thp s liu v tài sn cn thm đnh. Nguyên nhân chính
dn đn nng sut làm vic ti các công ty thm đnh cha cao là do thiu hoc cha có c s
d liu. a s các d liu phc v cho công tác thm đnh giá đc các đn v t xây dng
nhng vi mc đ rt nghèo nàn. Trong quá trình thm đnh, doanh nghip thm đnh giá

thng gp rt nhiu khó khn v các d liu trong quá kh, chính vì điu đó mà kh nng đáp
ng đi vi yêu cu ca khách hàng không đc tha mãn tht s.
i vi thm đnh giá bt đng sn, mi bt đng sn đu có nhng đc thù riêng nên
khi tìm đc các giao dch trên th trng thm đnh viên cn tin hành điu chnh các yu t
khác bit ca các bt đng sn so sánh v bt đng sn cn thm đnh. Do đó, vic tính toán h
s điu chnh mt cách có c s khoa hc là rt quan trng. iu này góp phn đáng k trong
vic rút ngn thi gian tin hành, đng thi nâng cao tính chính xác và có c s đáng tin cy.
Xut phát t thc t trên, tác gi quyt đnh chn đ tài: “XÁC NH BNG GIÁ
T  THEO GIÁ TH TRNG TRÊN A BÀN XÃ TÂN HIP - HUYN HÓC
MÔN”.
2. Mc đích nghiên cu
Xác đnh đn giá đt  theo giá th trng ca các tuyn đng, đon đng thuc đa
bàn xã Tân Hip huyn Hóc Môn, đng thi xác đnh h s điu chnh hm trên tuyn đng,
đon đng đó.
3. i tng và phm vi nghiên cu
i tng nghiên cu chính ca đ tài là các bt đng sn đang rao bán, đang giao
dch hoc đã giao dch thành công nm trên nhng tuyn đng, đon đng kho sát và có v
trí l gii đng riêng bit.
Phm vi nghiên cu trên các tuyn đng, đon đng thuc xã Tân Hip huyn Hóc
Môn TP H Chí Minh.
4. Phng pháp nghiên cu, ngun s liu
Tin hành kho sát thc t và thu thp d liu s cp t th trng mua bán nhà đt ti
xã Tân Hip huyn Hóc Môn.
Thu thp s liu v th trng nhà đt ca xã Tân Hip huyn Hóc Môn.
Tham kho các tài liu liên quan đn thm đnh giá bt đng sn ti Công ty thm đnh
giá Chun Vit, Ngân hàng Agribank chi nhánh Tân Bình
1
S dng phng pháp chi phí đ tính ra đn giá đt  theo giá th trng và phng
pháp so sánh cp đ điu chnh các yu t khác bit ca các bt đng sn thu thp đc.
5. Ý ngha và ng dng ca đ tài nghiên cu

 tài này cung cp s liu c th v đn giá đt trên các tuyn đng, đon đng ti
xã Tân Hip huyn Hóc Môn. T đó đ tài đã góp phn hoàn thin công tác xây dng bng giá
đt  theo giá th trng ti Thành ph H Chí Minh.
2
CHNG 1 C S LÝ LUN
1.1 C S LÝ LUN V BT NG SN
1.1.1 Khái nim bt đng sn
Vic phân loi tài sn thành “bt đng sn” và “đng sn” có ngun gc t Lut c La
Mã, theo đó bt đng sn không ch là đt đai, ca ci trong lòng đt mà còn là tt c nhng gì
đc to ra do sc lao đng ca con ngi trên mnh đt. Bt đng sn bao gm các công
trình xây dng, mùa màng, cây trng… và tt c nhng gì liên quan đn đt đai hay gn lin
vi đt đai, nhng vt trên mt đt cùng vi nhng b phn cu thành lãnh th.
Pháp lut ca nhiu nc trên th gii đu thng nht  ch coi bt đng sn (BS)
gm đt đai và nhng tài sn gn lin vi đt đai. Tuy nhiên, h thng pháp lut ca mi nc
cng có nhng nét đc thù riêng th hin  quan đim phân loi và tiêu chí phân loi, to ra cái
gi là “khu vc giáp ranh gia hai khái nim bt đng sn và đng sn”.
Hu ht các nc đu coi BS là đt đai và nhng tài sn có liên quan đn đt đai,
không tách ri vi đt đai, đc xác đnh bi v trí đa lý ca đt (iu 517, 518 Lut Dân s
Cng hoà Pháp, iu 86 Lut Dân s Nht Bn, iu 130 Lut Dân s Cng hoà Liên bang
Nga, iu 94, 96 Lut Dân s Cng hoà Liên bang c…). Tuy nhiên, Nga quy đnh c th
bt đng sn là “mnh đt” ch không phi là đt đai nói chung. Vic ghi nhn này là hp lý
bi đt đai nói chung là b phn ca lãnh th, không th là đi tng ca giao dch dân s.
Tuy nhiên, mi nc li có quan nim khác nhau v nhng tài sn “gn lin” vi đt
đai đc coi là BS. iu 520 Lut Dân s Pháp quy đnh “mùa màng cha gt, trái cây cha
bt khi cây là BS, nu đã bt khi cây đc coi là đng sn”. Tng t, quy đnh này cng
đc th hin  Lut Dân s Nht Bn, B lut Dân s Bc K và Sài Gòn c. Trong khi đó,
iu 100 Lut Dân s Thái Lan quy đnh: “BS là đt đai và nhng vt gn lin vi đt đai,
bao gm c nhng quyn gn vi vic s hu đt đai”. Lut Dân s c đa ra khái nim
BS bao gm đt đai và các tài sn gn vi đt.
Nh vy, có hai cách din đt chính: th nht, miêu t c th nhng gì đc coi là “gn

lin vi đt đai”, và do vy là BS; th hai, không gii thích rõ v khái nim này và dn ti
các cách hiu rt khác nhau v nhng tài sn “gn lin vi đt đai”.
Lut Dân s Nga nm 1994 quy đnh v BS đã có nhng đim khác bit đáng chú ý
so vi các Lut Dân s truyn thng. iu 130 ca Lut này mt mt, lit kê tng t theo
cách ca các Lut Dân s truyn thng; mt khác, đa ra khái nim chung v BS là “nhng
đi tng mà dch chuyn s làm tn hi đn giá tr ca chúng”. Bên cnh đó, Lut này còn
lit kê nhng vt không liên quan gì đn đt đai nh “tàu bin, máy bay, phng tin v
tr…” cng là các BS.
Theo B lut Dân s nm 2005 ca nc Cng hoà XHCN Vit Nam, ti iu 174 có
quy đnh: “BS là các tài sn bao gm: t đai; Nhà, công trình xây dng gn lin vi đt đai,
k c các tài sn gn lin vi nhà, công trình xây dng đó; Các tài sn khác gn lin
vi đt đai; Các tài sn khác do pháp lut quy đnh”.
Ngun: Cc Qun lý nhà – B XÂY DNG


3
1.1.2 Các thuc tính ca bt đng sn
• Tính cá bit và khan him:
c đim này ca BS xut phát t tính cá bit và tính khan him ca đt đai. Tính
khan him ca đt đai là do din tích b mt trái đt là có hn. Tính khan him c th ca đt
đai là gii hn v din tích đt đai ca tng ming đt, khu vc, vùng, đa phng, lãnh th
v.v Chính vì tính khan him, tính c đnh và không di di đc ca đt đai nên hàng hoá
BS có tính cá bit. Trong cùng mt khu vc nh k c hai BS cnh nhau đu có nhng yu
t không ging nhau. Trên th trng BS khó tn ti hai BS hoàn toàn ging nhau vì chúng
có v trí không gian khác nhau k c hai công trình cnh nhau và cùng xây theo mt thit k.
Ngay trong mt toà cao c thì các cn phòng cng có hng và cu to nhà khác nhau. Ngoài
ra, chính các nhà đu t, kin trúc s đu quan tâm đn tính d bit hoc đ to s hp dn đi
vi khách hàng hoc tho mãn s thích cá nhân v.v
• Tính bn lâu:
Do đt đai là tài sn do thiên nhiên ban tng, mt loi tài nguyên đc xem nh không

th b hu hoi, tr khi có thiên tai, xói l, vùi lp. ng thi, các vt kin trúc và công trình
xây dng trên đt sau khi xây dng hoc sau mt thi gian s dng đc ci to nâng cp có
th tn ti hàng trm nm hoc lâu hn na. Vì vy, tính bn lâu ca BS là ch tui th ca
vt kin trúc và công trình xây dng. Cn phân bit “tui th vt lý” và “tui th kinh t” ca
BS. Tui th kinh t chm dt trong điu kin th trng và trng thái hot đng bình thng
mà chi phí s dng BS li ngang bng vi li ích thu đc t BS đó. Tui th vt lý dài
hn tui th kinh t khá nhiu vì nó chm dt khi các kt cu chu lc ch yu ca vt kin
trúc và công trình xây dng b lão hoá và h hng, không th tip tc an toàn cho vic s
dng. Trong trng hp đó, nu xét thy tin hành ci to, nâng cp BS thu đc li ích ln
hn là phá đi và xây dng mi thì có th kéo dài tui th vt lý đ “cha” đc my ln tui
th kinh t. Thc t, các nc trên th gii đã chng minh tui th kinh t ca BS có liên
quan đn tính cht s dng ca BS đó. Nói chung, tui th kinh t ca nhà , khách sn, nhà
hát là trên 40 nm; ca tui th kinh t nhà xng công nghip, nhà  ph thông là trên 45
nm v.v Chính vì tính cht lâu bn ca hàng hoá BS là do đt đai không b mt đi, không b
thanh lý sau mt quá trình s dng, li có th s dng vào nhiu mc đích khác nhau, nên
hàng hoá BS rt phong phú và đa dng, không bao gi cn.
• Tính chu s nh hng ln nhau:
BS chu s nh hng ln nhau rt ln, giá tr ca mt BS này có th b tác đng
ca BS khác. c bit, trong trng hp Nhà nc đu t xây dng các công trình kt cu
h tng s làm tng v đp và nâng cáo giá tr s dng ca BS trong khu vc đó. Trong thc
t, vic xây dng BS này làm tôn thêm v đp và s hp dn ca BS khác là hin tng
khá ph bin.
• Các tính cht khác:
Tính thích ng: Li ích ca BS đc sinh ra trong quá trình s dng. BS trong quá
trình s dng có th điu chnh công nng mà vn gi đc nhng nét đc trng ca nó, đng
thi vn đm bo yêu cu s dng ca ngi tiêu dùng trong vic tho mãn nhu cu sinh hot,
sn xut-kinh doanh và các hot đng khác.
4
Tính ph thuc vào nng lc qun lý: Hàng hoá BS đòi hi kh nng và chi phí qun
lý cao hn so vi các hàng hoá thông thng khác. Vic đu t xây dng BS rt phc tp,

chi phí ln, thi gian dài. Do đó, BS đòi hi cn có kh nng qun lý thích hp và tng
xng.
Mang nng yu t tp quán, th hiu và tâm lý xã hi: Hàng hoá BS chu s chi phi
ca các yu t này mnh hn các hàng hoá thông thng khác. Nhu cu v BS ca mi
vùng, mi khu vc, mi quc gia là rt khác nhau, ph thuc vào th hiu, tp quán ca ngi
dân sinh sng ti đó. Yu t tâm lý xã hi, thm chí c các vn đ tín ngng, tôn giáo, tâm
linh v.v chi phi nhu cu và hình thc BS.
Ngun: Cc Qun lý nhà – B XÂY DNG
1.1.3 Phân loi bt đng sn
T kinh nghim ca nhiu nc và kt qu nghiên cu  nc ta, bt đng sn có th
phân thành ba loi: BS có đu t xây dng, BS không đu t xây dng và BS sn đc
bit.
• Bt đng sn có đu t xây dng gm:
BS nhà , BS nhà xng và công trình thng mi- dch v, BS h tng (h tng
k thut, h tng xã hi), BS là tr s làm vic v.v Trong BS có đu t xây dng thì nhóm
BS nhà đt (bao gm đt đai và các tài sn gn lin vi đt đai) là nhóm BS c bn, chim
t trng rt ln, tính cht phc tp rt cao và chu nh hng ca nhiu yu t ch quan và
khách quan. Nhóm này có tác đng rt ln đn quá trình công nghip hoá, hin đi hoá đt
nc cng nh phát trin đô th bn vng. Nhng quan trng hn là nhóm BS này chim
tuyt đi đa s các giao dch trên th trng BS  nc ta cng nh  các nc trên th gii.
• Bt đng sn không đu t xây dng:
BS thuc loi này ch yu là đt nông nghip (di dng t liu sn xut) bao gm
các loi đt nông nghip, đt rng, đt nuôi trng thu sn, đt làm mui, đt him, đt cha
s dng v.v
• Bt đng sn đc bit
Là nhng BS nh các công trình bo tn quc gia, di sn vn hoá vt th, nhà th h,
đình chùa, miu mo, ngha trang v.v c đim ca loi BS này là kh nng tham gia th
trng rt thp.
Vic phân chia BS theo 3 loi trên đây là rt cn thit bo đm cho vic xây dng c
ch chính sách v phát trin và qun lý th trng bt đng sn phù hp vi điu kin kinh t-

xã hi ca nc ta.
Ngun: Cc Qun lý nhà – B XÂY DNG
1.1.4 Các yu t có mi liên h trc tip vi BS
• Các yu t t nhiên:
V trí ca BS: kh nng sinh li do yu t v trí BS mang li càng cao thì giá tr ca
BS càng ln. Mi BS luôn đng thi tn ti 2 loi v trí, v trí tuyt đi và v trí tng đi.
Xét trên phng din tng quát, c 2 loi v trí nói trên đu có vai trò quan trng trong vic
xác lp giá tr ca BS. Nhng BS nm ti trung tâm đô th hay mt vùng nào đó s có giá
5
tr ln hn nhng bt đng sn nhà đt cùng loi nm  các vùng ven trung tâm (v trí tng
đi). Nhng BS nm ti các ngã 4 hay ngã 3, trên các trc l giao thông quan trng li có giá
tr cao hn nhng BS nm  v trí khác (v trí tuyt đi). Vic xem xét đánh giá u th v v
trí BS là cc k quan trng, đc bit là đi vi vic xác đnh giá đt.
Kích thc, hình th, din tích tha đt hoc lô đt: mt kích thc và din tích tha
đt ti u khi nó tha mãn mt loi nhu cu c th ca đa s dân c trong vùng. Ví d: vi nhu
cu đ , thì loi kích thc và din tích ti u khi mt tin tha đt t 4m-5m và chiu sâu
tha đt là t 10m-15m.
a hình BS ta lc: đa hình ni BS ta lc cao hay thp so vi các BS khác
trong vùng lân cn có tác đng đn giá tr BS.  nhng khu vc thp, thng hay b ngp
nc vào mùa ma hay b hin tng triu cng thì giá ca BS s thp, ngc li giá ca
nó s cao hn.
Hình thc (kin trúc) bên ngoài ca BS (đi vi BS là nhà hoc là các công trình
xây dng khác): nu 2 BS có giá xây dng nh nhau, BS nào có kin trúc phù hp vi th
hiu thì giá tr ca nó s cao hn và ngc li.
c đim trên mt đt và di lòng đt (đ dày ca lp b mt, tính cht th nhng,
tính cht vt lý ). Mc đ nh hng ca các yu t trên đn giá tr ca BS tùy thuc vào
mc đích s dng đt. Ví d: đ màu m ca đt có th rt quan trng đi vi giá tr đt khi s
dng vào mc đích nông nghip, nhng li không quan trng khi s dng đt cho xây dng.
Tình trng môi trng: môi trng trong lành hay b ô nhim nng, yên tnh hay n ào
đu nh hng trc tip đn giá tr BS.

Các tin li và nguy c ri ro ca t nhiên: nhng BS nm  nhng vùng thng hay
b các s c ca thiên tai (bão, lt, đng đt, khí hu khc nghit ) làm cho giá tr BS b sút
gim và ngc li.
• Các yu t kinh t:
Kh nng mang li thu nhp t BS: mc thu nhp hàng nm t BS mang li s có
nh hng quan trng đn giá tr ca BS đó. Khi kh nng to ra thu nhp t BS càng cao
thì giá chuyn nhng ca nó càng cao và ngc li.
Nhng tin nghi gn lin vi BS: nh h thng đin, nc, v sinh, điu hòa nhit
đ, thông tin liên lc. H thng tin nghi càng đy đ và cht lng càng tt thì càng làm cho
giá tr BS càng gia tng.
• Các yu t liên quan đn th trng:
Tính hu dng ca BS.
Nhu cu loi BS trên th trng.
Tình trng pháp lý ca BS: các giy t chng th pháp lý v quyn s dng đt, s
hu nhà, giy phép xây dng v.v hin có.
Các quy đnh v xây dng và kin trúc gn vi BS, các hn ch v quyn s dng
đt, s hu nhà và công trình xây dng khác gn vi BS: tình trng cho thuê, th chp BS,
tình trng tranh chp quyn s dng đt, s hu nhà, s hn ch quyn s hu chung (ví d
6
nhà xây dng  các khu vc là đng bng lên xung ca máy bay không đc cao quá 3
tng ).
• Các yu t chung bên ngoài:
Các yu t chính tr pháp lý: S thay đi v đng li chính sách ca Nhà nc và
chính quyn đa phng có th có nhng tác đng đn hot đng ca th trng BS nói
chung và s đu t vào lnh vc BS nói riêng. C th là: Các chính sách có tác đng gián
tip nh: s khuyn khích đu t bên ngoài vào đa phng có th làm tng nhu cu v BS
qua đó có th làm cho giá BS gia tng.Các chính sách tác đng trc tip nh: Chính sách cho
phép Vit kiu mua BS ti Vit Nam.; Chính sách cho phép nhng ngi không có h khu
thành ph đc mua nhà ti thành ph; Chính sách tài chính áp dng đi vi nhng ngi
đc nhà nc giao đt, cho thuê đt ; Chính sách tín dng đi vi hot đng đu t vào lnh

vc BS; Các chính sách thu ca Nhà nc đi vi BS.
Các yu t thuc v kinh t v mô: ó là các yu t kinh t liên quan nh: Tình hình
cung-cu BS trong khu vc; c đim ca nhng ngi tham gia th trng BS trong khu
vc; Các điu kin ca th trng BS trong khu vc; Hin trng vùng lân cn (c s h tng
nh đng, h thng cp thoát nc, cp đin, thông tin liên lc ); Mc đ tng trng GDP
hàng nm ca vùng; Thu nhp bình quân hàng nm ca ngi dân trong vùng (thuc nhóm
cao, trung bình hay thp) so vi các vùng khác; Kh nng đáp ng nhu cu tín dng ca h
thng tín dng trong vùng; S lng các lô, tha đt trng trong vùng; Mc giá bình quân các
loi đt trong vùng; T l thu và mc thu sut; Mc đ lm phát chung; Tình hình th trng
lao đng, th trng chng khoán, th trng tín dng trong vùng.
• Các yu t xã hi:
Các yu t xã hi cng tác đng ln đn giá tr BS. Mt khu vc mà mt đ dân s
đt nhiên tng cao do tc đ tng ca dân s c hc thì giá tr BS ni đó s tng lên do cân
bng cung-cu b phá v. Mt khác các yu t khác trong vùng nh: cht lng dch v y t,
giáo dc, trình đ dân trí, vn đ an ninh, tp quán ngi dân trong vùng cng có nh hng
đn giá tr ca BS. Tình trng nhng ngi sng trong BS, tình trng sc khe, ngh
nghip và tình trng vic làm, các mi quan h tình cm gia đình, xã hi ca nhng ngi
đang chung sng Nhng vn đ liên quan đn thuyt phong thy.
Ngun: Cc Qun lý nhà – B XÂY DNG
1.1.5 Các nhân t nh hng đn cung, cu BS trên th trng
Cung BS:
Xét v lý thuyt, mc cung hàng hóa BS gn vi các nhân t hu hn (din tích, quy
hoch s dng đt, quy hoch đô th, quy hoch xây dng, v.v ), còn nhu cu v hàng hóa
BS gn vi các yu t vô hn (tng trng kinh t, GDP bình quân đu ngi thay đi,
v.v ). Nhng trong thc t, s thay đi mc cung hàng hóa BS ph thuc rt nhiu vào các
bin s khác nh giá c, s phát trin h thng kt cu h tng
• Giá c BS:
Nhân t quan trng nht gây nh hng đn s bin đng mc cung BS nhà đt là
giá c BS. Cng nh các hàng hoá khác, cung BS s tng lên khi giá c BS tng. Quy
lut chung ca cung là lng cung hàng hoá tng lên khi giá c hàng hoá đó tng lên.

7
Qu BS trong quy hoch ca Chính ph:
Nhân t làm thay đi cung BS nhiu nht sau giá c BS phi k đn các chính sách
ca Chính ph v ch đ qun lý xây dng BS nh cp phép xây dng, các quy đnh v tiêu
chun xây dng nhà và công trình… thng làm cho đng cung dch chuyn mt bc v
bên trái (cung gim). Ngc li, vic m rng quy hoch và chuyn đi mc đích s dng đt
s làm đng cung dch chuyn đáng k v bên phi (cung tng). Chính vì vy, s can thip có
hiu lc nht ca Chính ph vào th trng BS là s can thip vào nhng th ch làm thay
đi đng cung. Trong nhiu trng hp, nhng ràng buc quá kht khe ca Chính ph trong
bi cnh lng lo ca lut pháp đã to ra s khan him v cung mt cách hình thc và to ra
nhng k h cho nhng k đu c kinh doanh BS phi chính thc. Mc đích s dng nhng
hàng hoá thông thng do tính nng tác dng ca nó quyt đnh, trong khi đó mc đích s
dng ca đt đai do Nhà nc là ngi qun lý và đnh đot. Nhà nc thc hin quy hoch và
phân đnh các vùng đt đai dành cho các mc đích s dng khác nhau. Chng hn, mt vùng
đt nm ngay trong thành ph nu nó đc quy hoch cho sn xut nông nghip thì mnh đt
này không h có đóng góp gì cho vic tng cung v BS. Ch cn mt quyt đnh v vic
chuyn mc đích s dng thì chính mnh đt đó s ngay lp tc làm tng cung BS.
• S phát trin ca h thng kt cu h tng:
S phát trin ca kt cu h tng và các điu kin tip cn cng thng dn đn nhng
s thay đi làm thay đi cung BS (làm dch chuyn đng cung). S dch chuyn này
thng tác đng rt ln đn cung v BS đc tiêu chun hoá thuc khu vc công cng và
khu vc t nhân, đng thi nó cng làm gim đi t l din tích nhà  chut và xóm liu. Kt
cu h tng có th làm thay đi công dng và giá tr ca BS hin có. Nh có s phát trin
ca h thng kt cu h tng mà điu kin tip cn ca đt đai tr nên d dàng hn, nó có th
đáp ng và tho mãn đc nhiu yêu cu khác nhau ca th trng và nh đó có th tham gia
vào ngun cung đt đai trên th trng. Mt khu vc đt đai không có h thng kt cu h tng
có th coi nh cung bng không đi vi th trng nhà  và đt , song cng vùng đt đó, nu
đc xây dng kt cu h tng đng b, kh nng tip cn d dàng thì đó li là ngun cung rt
có ý ngha đi vi th trng BS.
• Các yu t đu vào và chi phí phát trin BS:

Các yu t nguyên liu đu vào cng có vai trò rt quan trng đn lng cung v nhà
. Nu giá c các nguyên vt liu xây dng h thì giá thành xây dng cng thp và kh nng
cung nhà  vi giá h s đc m rng thêm. Các yu t này còn cho phép to ra ngun cung
v nhà  vi các cp đ khác nhau to thêm tính phong phú v c cu ngun cung. Ngoài ra, 
mt s vùng do các điu kin đc thù v đa lý và thi tit, kt cu nhà  phi đc thit k,
xây dng vi k thut đc bit và nguyên vt liu chuyên dùng nên cung nhà  ti các vùng
này ph thuc vào s phát trin công ngh và k thut xây dng.
• Chính sách và pháp lut ca Nhà nc:
Khác vi các hàng hoá thông thng, cung v BS ph thuc rt ln vào chính sách
ca Chính ph và các ch đ qun lý đt đai và nhà , v chính sách s dng đt v.v. Trc
ht là các ch đ quy đnh v quyn s hu và quyn s dng v nhà đt. Vic quy đnh rõ
ràng và xác lp rng rãi các quyn này đi vi các ngun đt đai và nhà  hin có là điu kin
đ các ngun đt đai và nhà  này sn sàng và có đy đ điu kin tham gia vào th trng
BS hp pháp. Nhng ngun đt đai và nhà  có th s dng cho phát trin các công trình dân
8
dng nhng không đc hp thc hoá v các quyn s hu và s dng không th tham gia vào
ngun cung ca th trng BS hp pháp và không đc tính vào ngun cung chính thc v
BS; nu có chng nó ch tham gia giao dch ngoài th trng đen và do vy nó cng không
đc th hin mc cung đy đ. Tính ch đng và tích cc đón nhn nhng thay đi tt yu v
kt cu dân c và nhng chuyn đi gia các khu vc hot đng kinh t-xã hi là c s đ
Nhà nc có ch trng chính sách trong vic chuyn đi mc đích s dng đt đai. Nu xu
th đô th hoá din ra vi áp lc cao, s dch chuyn các khu vc hot đng kinh t xã hi din
ra nhanh chóng mà quy hoch v mc đích s dng đt đai không đc điu chnh kp thi thì
chc chn s gây ra mt s thiu ht v cung BS. T s mt cân đi gia cung và cu dn
đn s xut hin ca nhng ngun cung BS bt hp pháp, song do thiu ht ngun cung hp
pháp nên các ngun cung bt hp pháp vn đc chp nhn. S hp pháp hoá v các quyn s
hu và s dng BS cùng vi vic tha nhn và cho ra đi hot đng công khai ca th trng
BS cng là mt nhân t tác đng rt ln đn lng cung và cu v BS. S hot đng công
khai hoá ca th trng cho phép mi đi tng đu có th tham gia th trng, làm phong phú
thêm ngun cung và đa dng hoá c cu v cung. Mt th trng hot đng không công khai,

không đc tha nhn và không có s điu tit ca Nhà nc thng b mt s th lc đen chi
phi và điu tit.  thu đc li nhun, các th lc này có th to ra s khan him v cung và
tng cu mt cách gi to. Chính vì vy, tính cht hot đng ca th trng BS, thái đ cng
nh nhng can thip ca Nhà nc đi vi hot đng ca th trng BS cng là nhng tác
đng ht sc quan trng đi vi s cân bng ca cung và cu.
Cu BS:
• S tng trng v dân s và các nhu cu phát trin:
Tng trng dân s là nhân t làm tng mi nhu cu ca xã hi và theo đó cu v nhà
đt tng lên. Lng cu BS là mt đi lng t l thun vi yu t dân s, đc bit khi t l
tng dân s c hc càng cao s gây ra nhng đt bin v cu BS.  co giãn ca cu v đt 
và nhà  ph thuc rt ln vào các bin s: quy mô gia đình, thu nhp và giá c.
Mt mi quan h thun chiu là: quy mô gia đình tng lên cng kéo theo cu v din
tích nhà  và đt  tng theo. Tuy nhiên h s co giãn này không ch đn thun ph thuc vào
s thay đi ca quy mô, mà còn tu thuc vào kt cu ca gia đình. S thay đi v quy mô
gia mt gia đình đc thân và mt gia đình ca mt cp v chng hoc khi gia đình có thêm
con nh làm thay đi không đáng k v cu nhà , hay nói cách khác đ co giãn ca cu so vi
quy mô khi đó là rt nh. Tóm li, s thay đi v quy mô gn lin vi s thay đi v kt cu
trong gia đình (lp gia đình ca con cái, con bc sang tui trng thành, s hin din ca
ngi cao tui, ca nhiu th h cùng sng chung v.v ) s to ra đ co giãn khá ln v cu nhà
. Khi quy mô gia đình tip tc tng lên vi kt cu gia đình không thay đi thì cu v din
tích nhà  s thay đi chm li và đ co giãn ca cu so vi quy mô li nh dn.  co giãn
ca cu nhà  so vi thu nhp đc xác đnh là tc đ bin thiên ca cu so vi tc đ thay đi
ca thu nhp. Khi thu nhp còn thp cha vt quá mc tho mãn nhu cu ti thiu v các vt
phm c bn nh lng thc, thc phm thì đ co giãn ca cu nhà  đi vi thu nhp là rt
nh. Khi thu nhp tng lên vt qua mc gii hn đói nghèo, thì t l ca thu nhp đc dành
đ đu t cho ch  tng nhanh và chim mt t trng ln.
• Thu nhp ca dân c:
Nhu cu v nhà  là nhu cu c bn thit yu không th thiu vi mi ngi dân. Do
vy, cu v nhà  ti thiu s tng lên tng ng vi tc đ tng ca thu nhp khi mc thu
9

nhp đã vt quá mc gii hn v cu lng thc và thc phm. n mt gii hn cao hn,
nu thu nhp tip tc tng, cu v nhà  ti thiu s tng chm li và thm chí gim đi thay
vào đó là tng cu v nhà  cao cp. Trong giai đon thu nhp thp, nhu cu v nhà  ti thiu
ging nh mt đng thng, không co giãn so vi thay đi mc thu nhp. Tng nhu cu v
nhà  có th đc xác đnh bng phng trình tuyn tính gia tng s dân (hoc tng s h)
nhân vi mc s dng ti thiu trung bình ca xã hi. Nh vy, tng cu có th xut hin trên
th trng là hiu s gia tng nhu cu ti thiu vi tng qu nhà hin có. Khi mc thu nhp
tng lên qua gii hn đói nghèo, cu v nhà  thit yu bt đu tng nhanh theo mt hàm phi
tuyn và chm dn khi đã đn mc bão hoà v nhu cu nhà  ti thiu. Khi thu nhp tip tc
tng thêm, nhu cu nhà thit yu có xu hng gim dn và cu v nhà  cao cp tng lên.

Ngun: Cc Qun lý nhà – B XÂY DNG
• Giá c tiêu dùng:
Thng d tiêu dùng v nhà  cng thay đi rt nhanh khi quy mô tiêu dùng nhà  còn
thp và tng lên rt chm khi quy mô tiêu dùng đã vt quá gii hn cn thit. Mi mt hàng
hoá BS đu tn ti di hình thc hin vt và hình thc giá tr. Các hình thc này luôn luôn
tác đng qua li vi nhau, chng hn mt ngôi nhà đc xây thêm din tích s dng hoc đc
ci to, nâng cp s có giá tr ln hn so vi ngôi nhà đó  trng thái c. Tuy nhiên, giá tr ca
hàng hoá BS còn tu thuc vào giá c trên th trng. Cng mt tha đt, mt cn h  vào
thi k “st nóng” thì giá ca chúng có th cao gp đôi, gp ba ln so vi lúc bình thng; còn
 vào thi k “đóng bng”, giá li h xung, nhiu khi còn thp hn lúc bình thng.
• K hoch phát trin kinh t-xã hi ca Chính ph:
Vic phát trin mnh các khu công nghip và tng mc đ thu hút đu t bên ngoài
vào các đô th cng s làm tng mc cu v BS nói chung. Ngoài ra, các d án gii to các
khu nhà  chut dc theo các kênh rch cng s làm tng mc cu v BS. Vic tng nhanh
tc đ đô th hoá là mt yu t va tác đng đn c yu t cung cng nh cu v BS.
Vic thc hin các d án ci to c s h tng ti các đô th hin hu hoc ti các khu
đô th mi có th tác đng nhanh chóng làm tng mc cu v BS, đng thi cng có th làm
tng mc cung v BS. Các chính sách h tr ca Chính ph v tín dng, hoc tr giá cho
nhng ngi có thu nhp thp trong vic gii quyt vn đ nhà  cng s làm tng mc cu v

BS. Ngoài ra, các quy đnh v quyn và ngha v ca ngi qun lý BS. Ngoài ra, các quy
10
đnh v quyn và ngha v ca ngi qun lý BS cng có th tác đng trc tip làm cho th
trng BS “đóng bng” hay vn hành mt cách sôi đng. Ngoài ra, còn phi k đn mt s
yu t khác nh hng không nh ti quy mô và tính cht ca cu v BDDS đó là trình đ
phát trin sn xut, s chuyn đi c cu nn kinh t, tác đng ca quá trình hi nhp kinh t
khu vc và quc t v.v
Ngun: Cc Qun lý nhà và Th trng BS - B Xây dng
1.2 C S LÝ LUN V THM NH GIÁ TR BT NG SN
1.2.1 Khái nim thm đnh giá tr bt đng sn
Theo điu 4 Pháp lnh Giá s 40 quy đnh: “Thm đnh giá là vic đánh giá hoc đánh
giá li giá tr ca tài sn phù hp vi th trng ti mt đa đim, thi đim nht đnh theo tiêu
chun Vit Nam hoc thông l quc t”
Nh vy, thm đnh giá bt đng sn là s tin c tính v giá tr ca quyn s dng
đt, quyn s s hu nhà, công trình vt kin trúc gn lin vi đt đang đc mua bán trên th
trng vào thi đim thm đnh giá và cho mt mc đích đã đc xác đnh rõ trong nhng
điu kin ca mt th trng nht đnh vi nhng phng pháp phù hp.
1.2.2 Quy tình thm đnh giá bt đng sn  Vit Nam
Quy trình thm đnh giá đc quy đnh ti Vit Nam gm sáu bc:
• Bc 1: Xác đnh vn đ
Thit lp mc tiêu thm đnh giá
Nhn bit v bt đng sn thm đnh: đc đim pháp lý, kinh t, môi trng
Chn c s giá tr thm đnh giá và phng pháp
Thit lp ngày có hiu lc
Thng nht v thi gian hoàn thành và giá dch v
• Bc 2: Lp k hoch thm đnh giá
Nhn bit các yu t cung cu, đc đim th trng tng ng vi bt đng sn thm đnh
Nhn bit các tài liu cn thit
Thit k chng trình
Lp k hoch thi gian

• Bc 3: Kho sát hin trng và thu thp thông tin
Thu thp và tng hp tài liu trên th trng
Thm đnh hin trng bt đng sn thm đnh và bt đng sn so sánh
• Bc 4: Phân tích thông tin
Phân tích tài liu
ng dng các phng pháp thm đnh giá
• Bc 5: Xác đnh giá tr tài sn cn thm đnh giá
11
a ra kt qu ca tng phng pháp
a ra giá tr th trng/ phi th trng ca tng phng pháp
Nhn xét v kt qu thm đnh giá
Trình bày hn ch v kt qu thm đnh giá
• Bc 6: Lp báo cáo và chng th thm đnh giá
Báo cáo thm đnh giá
Chng th thm đnh giá
1.2.3 Mc đích thm đnh giá tr bt đng sn
- Mua bán, chuyn nhng, cm c, th chp, vay vn ngân hàng.
- Xác đnh giá tr tài sn phc v tranh tng
- Phc v thuê tài chính.
- Tính thu và hch toán s sách k toán, báo cáo tài chính.
- u t và góp vn doanh nghip, c phn hoá.
- Xác đnh giá tr đu t.
- Các mc đích khác
1.2.4 C s giá tr thm đnh giá tr bt đng sn.
Thm đnh giá bt đng sn đc tin hành da trên hai c s giá tr: c s giá tr th
trng và c s giá tr phi th trng
• C s giá tr th trng:
Theo tiêu chun s 1 ca H thng tiêu chun thm đnh giá Vit Nam thì “Giá tr th
trng ca mt tài sn là mc giá c tính s đc mua bán trên th trng vào thi đim
thm đnh giá, gia mt bên là ngi mua sn sàng mua và mt bên là ngi bán sn sàng

bán, trong mt giao dch mua bán khách quan và đc lp, trong điu kin thng mi bình
thng”.
Nh vy nhng điu kin cn thit đ thit lp c s giá tr th trng là: khách quan, đc lp,
thông tin minh bch và th trng n đnh. Nu nh mt trong nhng điu kin này b vi phm
thì c s giá tr th trng b phá v.
• C s giá tr phi th trng:
Giá tr phi th trng là giá tr khi đc thc hin trong mt giao dch mà không thun
túy tuân theo các điu kin ca giá tr th trng. Giá tr phi th trng gm mt s giá tr
trong các trng hp sau đây:
 Giá tr bo him
 Giá tr tính thu
 Giá tr đu t
 Giá tr tài sn đang trong quá trình s dng
12
 Giá tr tài sn có th trng hn ch
 Giá tr doanh nghip
 Giá tr tài sn chuyên dùng
 Giá tr thanh lý
 Giá tr tài sn bt buc phi bán
 Giá tr đc bit
1.2.5 Các phng pháp thm đnh giá tr bt đng sn
1.2.5.1 Phng pháp so sánh
C s lý lun
Da trên gi đnh gia giá tr th trng ca nhng bt đng sn tng t đc giao
dch vi giá tr ca bt đng sn cn đnh giá có mi liên h vi nhau.
Da ch yu trên nguyên tc thay th và nguyên tc đóng góp.
Các trng hp áp dng
nh giá các tài sn có tính đng nht nh: các cn h, các chung c, các dãy nhà đc
xây dng cùng mt kiu, các ngôi nhà riêng bit và bán riêng bit, các phân xng và nhà kho
trên mt mt bng, các nhóm vn phòng và các nhóm ca hiu, các mnh đt trng

Phng pháp so sánh trc tip là phng pháp chung trong đnh giá cho mc đích mua
bán, đnh giá th chp, đnh giá đ đánh thu, đnh giá cho vic mua hoc chuyn quyn s
hu ( hay s dng) đt đai
u đim và nhc đim ca phng pháp so sánh trc tip
 u đim:
ây là phng pháp hu nh không gp khó khn v mt k thut, vì nó không cn
thit phi xây dng các công thc hoc các mô hình tính tóan, mà da vào s hin din ca
các giao dch th trng đ tha nhn các du hiu v giá tr.
Các quan đim ca ngi bán và ngi mua đc trng đã đc th hin ti giá cui
cùng;
Các thay đi các điu kin tài chính và lm phát đc th hin trong giá bán;
S khác bit gia các đi tng so sánh đc hiu chnh
Có c s vng chc đ đc khách hàng, cng nh các c quan pháp lý công nhn.
Nó là c s cho nhiu phng pháp đnh giá khác.
 Nhc đim:
Không có thông tin th trng v nhng giao dch tng t thì s không s dng đc
phng pháp này.
Các thông tin thng mang tính lch s.
Phc tp trong vic thu thp thông tin v giá bán thc t, đây là mt trong nhng khó
khn nht trong điu kin nc ta hin nay, do các giao dch thng ít công khai, s liu các
13
bên tham gia giao dch cung cp cho c quan chc nng (nh c quan thu) nhiu khi cng
không chính xác;
Khó xác minh các điu kin đc bit ca hp đng giao dch;
Ph thuc vào tính tích cc ca th trng;
Ph thuc vào đ n đnh ca th trng;
Phc tp khi phi hp các d liu v phân tích s khác bit ca các BS đã bán vi
bt đng sn đnh giá.
1.2.5.2 Phng pháp chi phí
C s lý lun

Da trên gi đnh rng các giá tr ca tài sn cn thm đnh có th đc đo bng chi phí
làm ra mt tài sn tng t và coi đây nh là mt vt thay th.
Da ch yu vào nguyên tc thay th.
Các trng hp áp dng
nh giá các tài sn không có chc nng sinh li, các tài sn chuyên dùng, đn chic.
nh giá cho mc đích bo him, thu thu, đu thu.
Thng đc dùng có tính cht b sung hoc kim tra đi vi các phng pháp đnh
giá khác.
u đim và nhc đim ca phng pháp
 u đim:
S dng đ đnh giá các tài sn dùng cho các giao dch và mc đích riêng bit
S dng khi không có các bng chng th trng đ so sánh, thiu c s d báo dòng
li ích tng lai mà tài sn mang li.
 Nhc đim:
Gp phi nhng hn ch trong phng pháp so sánh
Chi phí không phi lúc nào cng đng nht hay phù hp vi giá tr. Phng pháp chi
phí phi s dng cách tip cn cng ti, song tng ca nhiu b phn cha chc bng vi giá
tr toàn b.
Vic c tính gim giá tích ly mang tính ch quan nhiu hn khách quan.
Nhà đnh giá phi hiu bit v k thut và phi có kinh nghim.
1.2.5.3 Phng pháp thu nhp
C s lý lun
Da trên nguyên tc ch yu là nguyên tc d báo li ích tng lai: cho rng giá th
trng ca mt tài sn bng vi giá tr hin ti ca tt các khong thu nhp ròng tng lai có
th nhn đc t tài sn đó.
Hoàn toàn có th xác đnh đc dòng li tng lai mà tài sn to ra.
14
Các trng hp áp dng
Áp dng cho đnh giá trong lnh vc đu t đ la chn phng án đu t.
nh giá nhng tài sn mà có th d tính đc thu nhp ròng các nm tng lai.

u đim và nhc đim ca phng pháp
 u đim:
n gin trong áp dng
Có đ chính xác tng đi cao khi có nhng chng c v các thng v có th so sánh
đc.
 Nhc đim:
Trong phân tích các thng v, cn phi điu chnh nhiu mt: tui th, cht lng,
thi hn cho thuê, nhng thay đi v tin cho thuê trong tng lai
Mang nhng thông tin hn ch v nhng gi đnh v dòng tin trong tng lai
Áp dng mt t l vn hóa c đnh.
Trong khi hiu qu ca tài sn trong quá kh có tm quan trng hàng đu trong kêu gi
vn đu t, thì s quan tâm ca các nhà đu t li tp trung vào li nhun ròng tim tàng.
1.2.5.4 Phng pháp li nhun
C s lý lun
Phng pháp li nhun da trên gi thit giá tr ca tài sn có liên quan đn li nhun
có th thc hin đc do hot đng ca tài sn đó mang li: nu mt tài sn mang li li nhun
cao, chng t tài sn đó có giá tr hn so vi mt tài sn không mang li li nhun hoc li
nhun thp.
Da trên ch yu nguyên tc d báo li ích tng lai
Các trng hp áp dng
Phng pháp này áp dng trong vic thm đnh các tài sn mà vic so sánh vi nhng
tài sn ging nhau hoc tng t gp khó khn do giá tr ch yu ph thuc vào kh nng sinh
li ca tài sn.
u đim và nhc đim ca phng pháp
Phng pháp li nhun ch áp dng đ đnh giá đi vi nhng tài sn hot đng to ra
li nhun.
Mun thc hin phng pháp này hiu qu, nhà đnh gái phi có kin thc vng vàng
v các loi hình kinh doanh. Li nhun c tính có th không phn ánh đc mc đ thu nhp
thc ca tài sn. Mt mc li nhun cao có th là kt qu ca s nng đng, tháo vát, chm ch
ca ngi vn hành tài sn đó.

1.2.5.5 Phng pháp thng d
C s lý lun
Phng pháp thng d đc xây dng da ch yu trên nguyên tc đóng góp và
nguyên tc d kin dòng li ích tng lai, tc là, giá tr hin ti ca bt đng sn (giá tr cha
15
đc phát trin) chính là giá tr còn li sau khi ly giá tr c tính ca s phát trin tr đi tt c
các chi phí đ to ra s phát trin đó.
Các trng hp áp dng
i tng là nhng bt đng sn có s phát trin hoc có tim nng đ phát trin. Các
bt đng sn này có th là đt trng hay đt có các kt cu xây dng li thi đang tn ti cn
phi thay th hay ci to.
u đim và nhc đim ca phng pháp
 u đim:
 đnh giá các bt đng sn có kh nng phát trin.
Thích hp đ đa ra mc giá khi tham gia đu giá.
T vn v chi phí xây dng ti đa và tin bán ( cho thuê) ti thiu.
 Nhc đim:
Khó khn trong vic xác đnh s dng cao nht và hiu qu nht.
Mi c tính v chi phí, giá bán cng nh giá tr cui cùng có th b thay đi tùy theo
các điu kin ca th trng.
Phng pháp này thng không tính đn giá tr thi gian ca dòng tin
1.3 CÁC BC THC HIN XÁC NH N GIÁ QUYN S DNG T
Bc 1: Kho sát thu thp thông tin v các giao dch bt đng sn trên th trng
ca xã Tân Hip
- Tác gi tin hành kho sát trc tip trên tng s 16 tuyn đng, đon đng ca xã
Tân Hip. Trên mi tuyn đng, đon đng chn ra ít nht 3 BS (đt trng, đt và công
trình trên đt) có các đc đim tng đng vi nhau đang rao bán hoc đã giao dch thành
công.  thc hin đ tài này s lng mu d kin khong 50 mu.
- Thi gian thu thp thông tin: t 10/01/2013 đn 20/03/2013
- Phng pháp thu thp và ngun thông tin:

+ óng vai ngi đi mua BS đn gp trc tip ngi bán thông qua s đin thoi ti BS
rao bán hoc nhân viên môi gii ti khu vc xã Tân Hip.
+ Ly thông tin, giy t pháp lý ti sàn giao dch BS trên các tuyn đng đc đc kho
sát.
+ Gi đin thoi cho ngi bán t thông tin rao bán trên Internet.
+ Lp phiu kho sát, thông kê d liu thu thp đc.
- Nhng thông tin cn thu thp:
+ V trí: Các BS mt tin trên nhng tuyn đng đc kho sát thuc xã Tân Hip.
+ Hin trng s dng đt: t th c, quy mô din tích, kích thc các cnh, tài sn trên đt.
+ iu kin v kt cu h tng
16