Xác định giá đất thị trường và xây dựng hệ số hẻm đường tỉnh lộ 10 thuộc Quận Bình Tân, TP.HCM Chuyên đề tốt nghiệp

B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.HCM
CHUYÊN NGÀNH KINH T THM NH GIÁ















 tài:


XÁC NH GIÁ T TH TRNG VÀ
XÂY DNG H S HM
NG TNH L 10 THUC QUN BÌNH TÂN, TP.HCM





GVHD : TS. NGUYN QUNH HOA
SVTH : BÙI TN DNG

Lp : THM NH GIÁ 01-K35
MSSV : 3109102 3315








……TP. H Chí Minh – tháng 04 nm 2013…
Khóa Lun Tt Nghip GVHD: TS. NGUYN QUNH HOA

SVTH: BÙI T i

CNG HÒA XÃ HI CH NGHA VIT NAM
c lp - T Do ậ Hnh Phúc

NHN XÉT CA C QUAN THC TP
H và tên sinh viên: BÙI T
MSSV: 31091023315
Khóa: 35
1. Thi gian thc tp

2. B phn thc tp

3. Tinh thn trách nhim vi công vic và ý thc chp hành k lut


4. Kt qu thc t tài

5. Nhn xét chung




TP. H Chí Minh, ngày tháng 04 nm 2013
n v thc tp




Khóa Lun Tt Nghip GVHD: TS. NGUYN QUNH HOA

SVTH: BÙI T ii


NHN XÉT CA GIÁO VIÊN HNG DN


TP. H Chí Minh, ngày tháng 04 nm 2013
Giáo viên


TS. Nguyn Qunh Hoa


Khóa Lun Tt Nghip GVHD: TS. NGUYN QUNH HOA

SVTH: BÙI T iii


LI CAM OAN


u ca tôi, có s ng dn ca TS.
Nguyn Qunh Hoa. Các ni dung nghiên cu và kt qu  tài này là trung thc
c ai công b trong các nghiên cng s liu kho sát
c thu thp t chính tác gi. Các ni dung, tài liu, s liu tham kho phc v cho
công tác nghiên cc thu thp t nhiu ngun khác nhau c ghi trong phn tài
liu tham kho.
Nu phát hin có bt c s gian ln nào tôi xin chu hoàn toàn trách nhic
t qu  tài ca mình.

TP. H Chí Minh, ngày 05 tháng 04 nm 2013
Tác gi

Bùi T










Khóa Lun Tt Nghip GVHD: TS. NGUYN QUNH HOA

SVTH: BÙI T iv

LI CM N

Em xin gi li cn Ban giám hiu, Khoa Kinh T Phát Trin
và các Thi Hc Kinh T Thành Ph H Chí Minh t tình truyn
t nhng kin thc quý báu cho em trong sut quá trình hc t c bit là cô
Nguyn Quc ting d tài tt nghip này.
Nhân dt Thành Viên
Tha c Á Châu và các anh ch trong công ty u ki
em tìm hiu thc t trong sut quá trình thc ti li cn anh
H Qu, c công ty cùng ch n và anh Lâm Minh
Hin, hai anh ch c ting dn em trong sut quá trình thc tp ti công ty và
  tài tt nghip này.

Do thi gian thc tp không nhing hn ch v mt kin thc và
kinh nghim trong thc t nên bài báo cáo này không tránh khi nhng thiu sót, em
kính mong s n và ch dn ca Thy cô và các anh ch trong công ty
Tha  c hoàn thi
Em xin kính chúc quý Thy cô cùng các anh ch trong công ty Thnh Giá
a c nhiu sc kha.
Em xin chân thành c
TP. H Chí Minh, ngày 05 
Sinh viên
Bùi T







Khóa Lun Tt Nghip GVHD: TS. NGUYN QUNH HOA

SVTH: BÙI T v

MC LC

CHNG 1: C S LÝ LUN V THM NH GIÁ BT NG SN VÀ Ý
NGHA XÂY DNG H S HM 1
1.1. TNG QUAN V BNG SN 1
1.1.1. Khái nim bng sn 1
m ca bng sn 2
1.1.3. Phân loi bng sn 3
1.1.4. Vai trò ca bng sn trong nn kinh t 4

1.1.5. Các yu t nh n giá tr bng sn 5
 LÝ LUN V THNH GIÁ BNG SN 7
1.2.1. Khái nim v thnh giá bng sn 7
1.2.2. Ma thnh giá bng sn 7
1.2.3. Vai trò ca thnh giá bng sn trong nn kinh t th ng 8
c s d tài 9
1.3. HA H S U CHNH GIA HM VÀ
MT TING 11
1.3.1. Khái nim hm 11
1.3.2. Phân loi hm 11
1.3.3. V trí hm 11
1.3.4. Cách tính toán h s u cht gia hm và mt tin ng theo
nh cc 12
a h s u chnh hm và mt ting 
sánh trc tip 13


Khóa Lun Tt Nghip GVHD: TS. NGUYN QUNH HOA

SVTH: BÙI T vi

CHNG 2: THC TRNG TH TRNG BT NG SN HIN NAY,
GII THIU ON NG TNH L 10 VÀ PHÂN TÍCH CÁC
TÀI SN KHO SÁT 15
2.1. TNG QUAN TH NG BNG SN HIN NAY 15
2.1.1. Tóm tt tình hình th ng bng s 15
2.1.2. D báo tình hình th ng bng sn 2013 17
2.2. GII THIU ON NG TNH L 10 VÀ VÀ PHÂN TÍCH CÁC
TÀI SN KHO SÁT 18
2.2.1. Gii thing Tnh L 10 18

2.2.2. Phân tích các yu t n giá tr c kho sát 26
c các tài sn khng Tnh L 10 27
2.2.4. Bng thng kê s lin s dt 32
CHNG 3: XÁC NH GIÁ T TH TRNG VÀ XÂY DNG H S GIÁ
T GIA HM VÀ MT TIN NG TNH L 10 39
3T THEO GIÁ TH NG VÀ SO SÁNH VI
T C BAN HÀNH NG TNH L 10 39
3t theo giá tr th ng trên khu vng Tnh L
10, qun Bình Tân 49
3t th ng so vnh . 43
3NH H S U CHNH GIA HM VÀ MT TING TNH
L 10, QUN BÌNH TÂN 44
3.2.1. Chng minh h s u chnh các yu t t ting Tnh
L 10, qun Bình Tân 44
3nh h s t gia hm và mt ting Tnh L 10 52
3.2.3. Tng kt các h s u chnh hm so vi mt tin ng Tnh L 10, qun
Bình Tân 62
3.2.4. So sánh kt qu thc t vi Quy-UBND 63


Khóa Lun Tt Nghip GVHD: TS. NGUYN QUNH HOA

SVTH: BÙI T vii

DANH MC CÁC T VIT TT


Vit tc
Din gii
Tp. HCM

Thành ph H Chí Minh

Bng Sn
TS
Tài sn
MT
Mt tin
DTSXD
Din tích sàn xây dng

ng

Quyn s dt

n s dt
BTCT
Bê  tông, ct thép
TTT
Tui thc t
CTXD
Công trình xây dng
TG
Thnh giá

ng

Khóa Lun Tt Nghip GVHD: TS. NGUYN QUNH HOA

SVTH: BÙI T viii

DANH MC CÁC BNG BIU

Bng
Din gii
Trang
Bng 1.1
t có v trí trong ht mt tin
ng theo Quy UBND
12
Bng 2.1
Các tài sn nm trên mt ting Tnh L 10, Q. Bình Tân
28
Bng 2.2
Các tài sn nm trong hng Tnh L 10, Q. Bình Tân
29
Bng 2.3
Các tài sn nm trên mt ting Tnh L 10. Q. Bình Tân
30
Bng 2.4
Các tài sn nm trong hn 2 ng Tnh L 10, Q. Bình Tân
31

Bng 2.5
Thng kê s li
32
Bng 3.1
Bt bình quân theo tn cng Tnh
L 10, qun Bình Tân
42
Bng 3.2
Bng tính chênh lch git th ng t do
ng Tnh L 10, qun Bình Tân
43
Bng 3.3
Bt bình quân theo b rng ca
ng Tnh L 10, qun Bình Tân
45
Bng 3.4
Bng t l u chnh các mc b rng mng
46
Bng 3.5
Bng tng hn 1
47
Bng 3.6
Bng tng hn 2
49
Bng 3.7
Tng hp h s u chnh v yu t quy mô di
trên mt ting thung Tnh L 10
50
Bng 3.8


50
Bng 3.9

51
Bng 3.10
Tng hp t l u chnh yu t s mt ting Tnh L 10
52
Bng 3.11
Tng kt các h s u chnh hm so vi mt tin
62
Bng 3.12
Bng so sánh kt qu thc t vi Quy-UBND
63



Khóa Lun Tt Nghip GVHD: TS. NGUYN QUNH HOA

SVTH: BÙI T ix

DANH MC HÌNH NH


Hình
Din gii
Trang
Hình 1
nh v trí hm
12
Hình 2

B qun Bình Tân
19
Hình 3
B ng phát trin Bình Tân
20
Hình 4
B ng Tnh L 10, qun Bình Tân
22
Hình 5
B ng Tnh L 10, qun Bình Tân
23
Hình 6
B on ng Tnh L 10, qun Bình Tân
23
Hình 7
B on ng Tnh L 10, qun Bình Tân
25
Hình 8
B on ng Tnh L 10, qun Bình Tân
26
Hình 9
  t bình quân cng Tnh L 10
41

Khóa Lun Tt Nghip GVHD: TS. NGUYN QUNH HOA

SVTH: BÙI T x

LI M U





 





chính sách 


Tuy nhiên, 
















Khóa Lun Tt Nghip GVHD: TS. NGUYN QUNH HOA

SVTH: BÙI T xi

1. Mc tiêu nghiên cu:


2. Phm vi nghiên cu:
Phng Tnh L 10, thuc khu vc qun Bình Tân, Tp. H Chí Minh,
dng nhà ph mt tin, nhà trong hm.
3. Ngun s liu:
S lii nghiên cu thu thp.
D liu th cp ly t các trang web, bài báo, các nghiên cu khác.
4. Phng pháp nghiên cu:
Kt hp nghiên cu thc nghim (nghiên cu thc t - kho sát thc t) và nghiên
cu so sánh (tìm him khác bit gia các bng sn tìm
c).
5. Quy trình nghiên cu:
nh v lý lun, mc tiêu nghiên cu, ngun s liu.
c 2: Lp k hoch thc hin và vi t.
c 3: Tìm hiu th ng bng sn hin nay.
c 4: Tìm hiu v quy hoch ca khu vc cn thnh giá.
c 5: Thc hin kho sát th ng, thu thp d lip.

c 6: Tit.
n ngh và gii pháp.
c 8: Chnh sa và hoàn thi tài.
6. Cu trúc bài vit:
Chng 1 lý lun v thnh giá bng sng h
s hm.
1. Tng quan v bng sn.
2.  lý thuyt v thnh giá.
3. ng h s hm.
Khóa Lun Tt Nghip GVHD: TS. NGUYN QUNH HOA

SVTH: BÙI T xii

Chng 2: c tình hình th ng bng sn hin nay, gii thin
ng Tnh L n khc
1. Tng quan tình hình th ng bng sn hin nay
2. Gii thing tin hành nghiên cu kho sát.
3. Phân tích các yu t n giá tr  trong khu vc kho sát.
4. c khng Tnh L 10.
5. Bng thng kê các s lin s dt ca
các bng sn.
Chng 3t th ng và xây dng h s hm khu vng
Tnh L 10, qun Bình Tân, Tp. H Chí Minh.
1. nh h s chênh lch git tr c quy
nh.
2. Chng minh h s u chnh các yu t cho các bng sn trên mt
ting Tnh L 10.
3. Xnh h s chênh lch gia hm và mt ting Tnh L 10.
Kt lun
Tài liu tham kho

Ph lc

Khóa Lun Tt Nghip GVHD: TS. NGUYN QUNH HOA

SVTH: BÙI T 1

CHNG 1: C S LÝ LUN V THM NH GIÁ
BT NG SN VÀ ụ NGHA XÂY DNG H S HM

1.1. TNG QUAN V BT NG SN
1.1.1. Khái nim bt đng sn
- 

- Theo t 

- 
tài nguyên thiê
- 

- 174


o 
o 

o 
o 
Vng s hiu chung nht ng tài sn không di dc
không ch a ct mà còn là tt c nhc to ra do sc
ci trên mt. Bng sn bao g dng trên

t, mùa màng, cây trvà tt c nhng gì liên quan tn lin vt
nhng vt trên mt cùng vi nhng b phn cu thành lãnh th.



Khóa Lun Tt Nghip GVHD: TS. NGUYN QUNH HOA

SVTH: BÙI T 2

1.1.2. c đim ca bt đng sn
Tính cá bit vƠ khan him:

  

 




 
a các   
cá nhân
Tính bn lơu:
D



 








Tính chu nh hng ln nhau:

       
  




Khóa Lun Tt Nghip GVHD: TS. NGUYN QUNH HOA

SVTH: BÙI T 3

  

B     


nó thành t
Các tính cht khác:
+ Tính thích ng

 
- 
+ Tính ph thuc vào nng lc qun lý: 
       



+ Mang nng yu t tp quán, th hiu và tâm lý xã hi: 





1.1.3. Phân loi bt đng sn
không 

Bt đng sn có đu t xơy dng

- 




 
Khóa Lun Tt Nghip GVHD: TS. NGUYN QUNH HOA

SVTH: BÙI T 4



Bt đng sn không đu t xơy dng



Bt đng sn đc bit

L



- 

- 

- 

-  
 

- 

- 

1.1.4. Vai trò ca bt đng sn trong trên kinh t
 BS tr



,  
.
Khóa Lun Tt Nghip GVHD: TS. NGUYN QUNH HOA

SVTH: BÙI T 5


-

. Có là  
, 
  



        


 
 
  
   n 
 

1.1.5. Các yu t nh hng đn giá tr bt đng sn


Nhóm các yu t t nhiên
 V trí ca BS

 


các vùng ven tr



 Kích thc, hình th, din tích tha đt hoc lô đt: 


vùng
Khóa Lun Tt Nghip GVHD: TS. NGUYN QUNH HOA

SVTH: BÙI T 6

 a hình BS to lc



 Hình thc (kin trúc) bên ngoài ca BS (đi vi BS là nhà hoc là các
côngtrình xây dng khác): 

 c đim trên mt đt và di lòng đt 




 Tình trng môi trng

 Các tin li và nguy c ri ro ca t nhiên


Nhóm các yu t kinh t
 Kh nng mang li thu nhp t BS: 


 Nhng tin nghi gn lin vi BS


Nhóm các yu t liên quan đn th trng

 
 

  

 

Khóa Lun Tt Nghip GVHD: TS. NGUYN QUNH HOA

SVTH: BÙI T 7




           


1.2. C S LÝ LUN V THM NH GIÁ BT NG SN
1.2.1. Khái nim v thm đnh giá bt đng sn

.
     



 



  




  
và 
1.2.2. Mc đích ca thm đnh giá tr bt đng sn.


- 
- 
cho thuê,  

-             

Khóa Lun Tt Nghip GVHD: TS. NGUYN QUNH HOA

SVTH: BÙI T 8

1.2.3. Vai trò ca thm đnh giá bt đng sn trong nn kinh t th trng

Thnh giá có mt ti Vit Nam t cui nha th k XX, khi mà
nn kinh t bu chuyi t  kinh t k hoch hóa t th
ng xã hi ch Trong thi k u, thnh giá  c ta
ch yu phc v cho các nhu cu chi tiêu ca ngân sách u thu, mua sc
bit là phc v c phn hóa các doanh nghic. Vào khong gi
ngành thnh giá mi thc s phát trini v bn ch ca
các tài sc thnh gi thc t m bo phc v các nhu cu
khác nhau v i ph thuc nng n c. Hin nay, ngành
thnh giá Vic sng, dch v thc mi
thành phn kinh t ca xã hi quan tâm, s dt công c tài chính phc v

cho các hong giao dch dân s, kinh t
i nhiu tin ích, bo v quyn lp pháp ca công dân
c các yêu cng ca các thành phn trong xã hi trong thi k hi nhp
Quc t.
Trong ngành bng sn thì Thc bit quan trng,
bi tài sn bng sn ng có giá tr li rt khó  c tính mt cách
chính xác.
Vinh giá tr bng sn sát vi giá tr th ng giúp cho các hong
kinh t  chuyn quyn s dt, thu s dt, th ch
c thc hin rõ ràng và công bng và thun tint quan trng trong
vinh giá tr ca doanh nghip khi c phn hóa mt cách chính xác 
khng bng sn do doanh nghip nm gi nh chính xác.
Hong Thnh giá không ch cn thit cho các hong kinh t quy mô
ln cc mà còn rt cn thit cho các bng s phc v cho hong
kinh t, các giao dch mua bán mang tính cá th khác. Ngoài ra, vic Thnh giá
các bng sn riêng l không ch din trong khu vc kinh t  trong khu
vc kinh t c (ví d: khi c phn hóa doanh nghic, khi không có
các doanh nghi 
nh chính xác giá t s hn ch c các tranh ch giá, có th
t v ph bin nht trong tranh chp v giá tr 
thng nht gia các bên liên quan.
Mt lý do quan trng khác ca vi c
phân b ngut mt cách hiu qu.  c s
Khóa Lun Tt Nghip GVHD: TS. NGUYN QUNH HOA

SVTH: BÙI T 9

dng mt cách tt nht, hiu qu nht, hn ch tình trng lãng phí, s dng 
m ngut có gii hn.
Nu giá bng sn sát vi giá th ng, có th n thu ngân sách

c. Hong thnh giá cc ta mi phát tri pháp lý v
cht ch m còn hn ch  ng ln
 chính xác ca vi ca các bng sn, không phn ánh
giá tr th ng, to h qu xu khó gii quyt.
1.2.4. Các phng pháp thm đnh giá bt đng sn đc áp dng
i vi vic thnh giá nhà   t th ng 
thc s dng ph bi
1.2.4.1 .Phng pháp so sánh
a. C s lý lun
 Da trên gi nh gia giá tr th ng ca nhng bng s c
giao dch vi giá tr ca bng sn cnh giá có mi liên h vi nhau.
 Da ch yu trên nguyên tc thay th và nguyên tgóp.
b. Các trng hp áp dng
 nh giá các tài sng nh
c xây dng cùng mt kiu, các ngôi nhà riêng bit và bán riêng bit, các phân
ng và nhà kho trên mt mt bm ca hiu, các
mt trng
 c tinh giá cho mc
nh giá th ch nh giá cho vic mua hoc
chuyn quyn s hu ( hay s d

c. u vƠ nhc đim ca phng pháp so sánh
 u đim
:
-  mt k thut, vì nó không
cn thit phi xây dng các công thc hoc các mô hình tính tóan, mà da vào s hin
din ca các giao dch th  tha nhn các du hiu v giá tr.
- m cc th hin ti giá
cui cùng;
Khóa Lun Tt Nghip GVHD: TS. NGUYN QUNH HOA

SVTH: BÙI T 10

- u kin tài chính và lc th hin trong giá bán;
- S khác bit gic hiu chnh
- Có c vng ch 
nhn.
-  cho nhinh giá khác.
 Nhc đim:

- Không có thông tin th ng v nhng giao d   thì s không s
d
- ng mang tính lch s.
- Phc tp trong vic thu thp thông tin v giá bán thc t   t trong
nhu kic ta hin nay, do các giao dng ít công
khai, s liu các bên tham gia giao dch cung c
thu) nhi
- u kic bit ca hng giao dch;
- Ph thuc vào tính tích cc ca th ng;
- Ph thu nh ca th ng;
- Phc tp khi phi hp các d liu v phân tích s khác bit c
bán vi bng snh giá.
1.2.4.2 . Phng pháp chi phí
a. C s lý lun
 Da trên gi nh rng các giá tr ca tài sn cn thnh có th 
bng chi phí làm ra mt tài sn  t vt thay th.
 Da ch yu vào nguyên tc thay th.
b. Các trng hp áp dng
 nh giá các tài sn không có chi, các tài s
chic.

 nh giá cho mo him, thu thuu thu.
 c dùng có tính cht b sung hoc kii v
nh giá khác.
Khóa Lun Tt Nghip GVHD: TS. NGUYN QUNH HOA

SVTH: BÙI T 11

c. u vƠ nhc đim ca phng pháp
 u đim
:
- S d nh giá các tài sn dùng cho các giao dch và mt
- S dng khi không có các bng chng th  so sánh, thi d báo
dòng ln mang li.
 Nhc đim:

- Gp phi nhng hn ch 
- Chi phí không phng nht hay phù hp vi giá tr
pháp chi phí phi s dng cách tip cn cng ti, song tng c nhiu b ph
chc bng vi giá tr toàn b.
- Vic tính gi quan nhi
- nh giá  hiu bit v k thut và phi có kinh nghim.

1.3. HM , CÁCH TÍNH VÀ ụ NGHA CA H S IU CHNH GIA HM
VÀ MT TIN NG
1.3.1. Khái nim hm
Theo t n Ting Vit, hm là mp hay mt ngõ hp, hai bên có th có
núi hong cao. Nu hai bên là núi thì ngõ này là hm núi, còn h
th ng cao, nhà  hai bên mng và là mng r  ng
chính vào.
N nhà, thì hm cng nào s 

 theo trt t s ng.
1.3.2. Phân loi hm
Hm cp 1: Là hm có v trí tip giáp vi mt ting.
Các cp hm còn li: (bao gm hm cp 2 và cp hm còn li)
 Hm cp 2: Làm hm có v trí tip giáp vi hm cp 1.
 Cp hm còn li: Là hm có v trí tip giáp vi hm cp 2.
1.3.3. V trí hm
Khóa Lun Tt Nghip GVHD: TS. NGUYN QUNH HOA

SVTH: BÙI T 12

 V trí 1: Có chiu rng hm lc tri nha hoc bê tông, xi

 V trí 2:Có chiu rng hm t c tri nha hoc bê tông.
 V trí 3: Có chiu rng hm t c tri nha hoc bê tông, xi

 V trí 4: Có chiu rng hc tri nha hoc bê tông, xi



Hình 1: Cách xác đnh v trí hm

1.3.4. Cách tính toán h s điu chnh giá đt hm và mt tin đng theo
quy đnh ca NhƠ nc
Theo Quy  a bàn Thành Ph
H Chí Minh, h s u cht hm và mt ti
t có v trí trong ht mt ting nhân
vi h s v trí c th.
Bng 1.1: n giá đt có v trí trong hm đc tính theo đn giá đt mt tin đng
STT

Loi hm
V trí
1
V trí 2
V trí 3
V trí 4
1
Hm cp 1
0,5
0,4
0,3
0,2
2
Các hm cp còn li
Tính không quá 0,8 ln giá hm cp 1