Chiến lược phát triển nhà ở thương mại cho người có thu nhập trung bình tại tỉnh Ninh Thuận của Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Thành Đông

TRNGăIăHCăKINHăTăTHÀNHăPHăHăCHệăMINH
KHOAăKINHăTăPHÁTăTRIN
LPăKINHăTăBTăNGăSN








CHUYểNăăTTăNGHIP

ăTÀI


CHINăLCăPHÁTăTRINăNHÀăăTHNGăMIă
CHOăNGIăCịăTHUăNHPăTRUNGăBÌNHăTIă
TNHăNINHăTHUNăCAăCỌNGăTYăCăPHNă
UăTăBTăNGăSNăTHÀNHăỌNGă

GVHD : TS. HAY SINH
SVTHăă:ăTRNGăVITăV
LPăăăăă:ăKinhăTăBtăngăSnă- K34


NinhăThun,ăthángă2ănmă2012







NHNăXÉTăCAăGIÁOăVIểNăHNGăDN



TP.HCM, ngày….tháng….nm 2010
















NHNăXÉTăCAăCăQUANăTHCăTP



Ninh Thun, ngày….tháng….nm 2010
GIÁMăC










LIăCMăN



Trong sut quá trình hc tp ti trng i Hc Kinh T TPHCM, nh s tn
tình dy d ca thy cô và truyn dy nhiu kin thc quỦ báu có ích cho công vic
cng nh cuc sng sau này. Nhng kin thc đó là nn tng, là hành trang vng
chc đ em vng tin bc vào cuc sng.

Xin đc gi li tri ân đn các Thy Cô ca trng i Hc Kinh T Thành
Ph H Chí Minh vì s tn tâm truyn đt nhng kin thc, k nng cng nh kinh
nghim hc tp, kinh nghim trong cuc sng đn sinh viên.

Em xin chân thành cm n Tin S Hay Sinh – ging viên khoa Kinh T Phát
Trin – Trng i hc Kinh t TP.HCM – ngi đư hng dn và giúp em thc
hin chuyên đ tt nghip trong sut thi gian qua.

Bên cnh đó em xin chân thành cm n anh Võ Minh Luân – Giám đc
Công ty C Phn u T Bt ng Sn Thành ông, Chi nhánh Ninh Thun; anh
Phm Vinh Quang – Chánh vn phòng Công ty C Phn u T Bt ng Sn
Thành ông, Chi nhánh Ninh Thun; cùng các anh/ch trong Công ty đư cung cp
tài liu và hng dn em trong quá trình thc tp ti công ty.

Cui cùng xin cm n gia đình và bn bè h tr, đng viên tôi trong thi gian
thc hin chuyên đ tt nghip này.

Trong quá trình làm chuyên đ do kin thc còn hn ch nên không th tránh
khi nhng sai sót, rt mong nhn đc Ủ kin đ chuyên đ đc hoàn thin hn.

Sinh viên thc tp


Trng Vit V

MCăLC
PHNăMăU
1. t vn đ 1
2. Mc tiêu nghiên cu 2
3. Câu hi nghiên cu 2
4. i tng và phm vi nghiên cu 2
5. Phng pháp nghiên cu 3

PHNăNIăDUNG
CHNGă I:ă Că Să Lụă LUN V CHINă LCă PHÁTă TRIN NHÀă ă
THNGăMIăIăVIăNGIăCịăTHUăNHPăTRUNGăBÌNH.
1. C s lỦ lun v nhà 
1.1 Khái nim v nhà  4
1.2 Vai trò ca nhà  4
1.3 c đim ca nhà  4
1.4 Phân loi nhà  5
2. C s lỦ lun v nhà  thng mi
2.1 Tiêu chun v nhà  thng mi 6
2.2 iu kin huy đng vn cho d án phát trin nhà  thng mi ca các ch
đu t 6
3. Yêu cu v nhà  đi vi ngi có thu nhp trung bình
3.1 C s lỦ lun v ngi có thu nhp trung bình 9

3.2 Yêu cu v nhà  đi vi ngi có thu nhp trung bình 11
3.2.1 V trí 12
3.2.2 Din tích 12
3.2.3 Giá bán 12
3.2.4 Phng thc thanh toán 13
3.2.5 Tin ích xung quanh 13
4. Chin lc phát trin nhà  thng mi cho ngi có thu nhp trung bình
4.1 Sn phm 13
4.2 Giá c 14

4.3 Phân phi 14
4.4 H tr bán hàng 14
5. Chin lc phát trin cung ng nhà  thng mi
5.1 im mnh 14
5.2 im yu 16
5.3 C hi 17
5.4 Thách thc 18


CHNGă II:ă THCă TRNGă CHINă LCă PHÁTă TRINă NHÀă ă
THNGăMIăCHOăNGIăCịăTHU NHPăTRUNGăBÌNH.
I. CôngătyăCăPhnăuăTăBtăđngăsnăThƠnhăông
1. Gii thiu công ty
Tên công ty 20
Nm thành lp 20
Các chi nhánh 20
Các ngành kinh doanh chính 21
S đ t chc 22
Nng lc tài chính ca công ty 22
2. Thc trng chin lc phát trin nhà  thng mi ca Công ty ti tnh Ninh

Thun
Sn phm 23
Giá bán 23
Phân phi 23
H tr bán hàng 24
Phân tích SWOT d án 25
3. ánh giá v thc trng chin lc phát trin nhà  thng mi ca Công ty
ti tnh Ninh Thun
Sn phm
3.1.1 Thun li 25
3.1.2 Khó khn 26

Giá bán
3.1.1 Thun li 26
3.1.2 Khó khn 26
Phân phi
3.1.1 Thun li 27
3.1.2 Khó khn 27
H tr khách hàng
3.1.1 Thun li 28
3.1.2 Khó khn 29

II. ThcătrngănhuăcuănhƠăăthngămiăcaăngiăcóăthuănhpătrungăbìnhătiă
tnhăNinhăThunăvƠăkhănngăcungăngăcaăCông ty CăPhnăuătăBtăđngă
snăThƠnhăông.
1. ánh giá nhu cu v nhà  thng mi ca ngi có thu nhp trung bình ca
tnh Ninh Thun
1.1 Gii thiu s lc tnh Ninh Thun
1.1.1 V trí đa lý 30
1.1.2 Dân s và ngun lao đng 30

1.1.3 nh hng phát trin xây dng và kinh doanh bt đng sn, phát trin
các khu đô th mi 31
1.1.4 Chính sách u đưi và h tr đu t 33
1.2 ánh giá nhu cu v nhà  thng mi ca ngi có thu nhp trung bình ti
tnh Ninh Thun
1.1.1 Qu đt phát trin đô th 36
1.1.2 Thu nhp bình quân đu ngi 37
1.1.3 S h có nhu cu nhà  37
1.1.4 Din tích nhà  38
2. Kh nng cung ng ca công ty
2.1 Qu đt 38
2.2 V trí 38
2.3 Giá bán 40

2.4 Phng thc thanh toán 40
2.5 Phân tích hiu qu tài chính ca d án Khu đô th mi ông Bc 42

CHNGă III: GII PHÁP CHO CHINă LCă PHÁTă TRINă NHÀă ă
THNGă MIă CHOă NGIă Cịă THUă NHPă TRUNGă BÌNHă TIă TNHă
NINHă THUNă CAă CỌNGă TYă Că PHNă Uă Tă BTă NGă SNă
THÀNHăỌNG 43

TÀIăLIUăTHAMăKHO

DANHăSÁCHăCÁCăBNGăBIU

Bng 1: Nng lc tài chính ca Công ty
Bng 2: Phân tích SWOT Khu đô th mi ông Bc
Bng 3: Phân tích SWOT Khu đô th du lch bin Bình Sn
Bng 4: u đưi đu t v tin thuê đt, thuê mt nc
Bng 5: Phng thc thanh toán ca Khu đô th mi ông Bc
Bng 6: Phân tích tài chính d án Khu đô th mi ông Bc
Biu đ 1: Din tích la chn nhà  ca ngi có thu nhp trung bình
Biu đ 2: Mc giá la chn ca ngi có thu nhp trung bình

Biu đ 3: La chn thi hn vay ngân hàng ca ngi có thu nhp trung bình
Biu đ 4: Kh nng chi tr hàng tháng ca ngi có thu nhp trung bình
S đ 1: Mô hình phân phi ca hai d án
S đ 2: T chc v kênh phân phi ca Công ty C phn u t Bt đng sn
Thành ông
Hình 1: Mi liên quan gia thu nhp và lng cu nhà 
Hình 2: S đ t chc Công ty C phn u t Bt đng sn Thành ông
Hình 3: V trí tnh Ninh Thun
Hình 4: Qu đt phát trin đô th ca tnh Ninh Thun
Hình 4: V trí hai d án
Hình 5: Bn đ tng th Khu đô th mi ông Bc












Chuyên đ tt nghip GVHD: TS. Hay Sinh
SVTH: Trng Vit V Trang 1
PHNăMăU
oo

1. tăvnăđ:
T trc đn nay rt ít ngi bit đn tnh Ninh Thun, nhng đn khi y

Ban Nhân Dân tnh Ninh Thun phi hp vi B K Hoch u T thuê hai tp
đoàn quc t: Monitor (Hoa K) và ARUP (Vng quc Anh) lp bn quy hoch
tng th phát trin kinh t - xã hi tnh Ninh Thun đn nm 2020, tm nhìn đn
nm 2030 và đc Th Tng Chính Ph Nguyn Tn Dng trc tip v tnh
Ninh Thun đ kêu gi đu t nên đư thu hút đc s chú ý ca nhiu nhà đu t
trong và ngoài nc. Theo bn quy hoch tng th phát trin kinh t - xã hi,
tnh đnh hng phát trin sáu nhóm ngành tr ct trong đó có ngành xây dng
và kinh doanh bt đng sn nhm góp phn phát trin đô th, tng trng kinh t
cho tnh và đáp ng phn ln nhu cu nhà , ci thin cht lng cuc sng cho
ngi dân trong tnh. Do đó đư gây đc nhiu s chú ý và thu hút nhiu Tp
đoàn, Công ty kinh doanh bt đng sn vào đu t vào tnh.
Tnh Ninh Thun vi dân s nm 2010 khong 571 nghìn ngi, vi thu
nhp bình quân đu ngi nm 2011 khong 16,3 triu đng/tháng, vi thu nhp
đang ngày mt nâng cao ca ngi dân cùng vi tc đ phát trin kinh t đang
đc ci thin mt cách đáng k, nhu cu v nhà  ngày mt tng nhiu hn.
Trong nm 2010 tnh Ninh Thun s ngi lao đng trên 15 tui đang làm vic
chim khong 53,2% tng dân s tnh và khong 18,9 nghìn cán b, công nhân
viên ca tnh Ninh Thun và nhiu đi tng thu nhp thp khác còn gp khó
khn v ch . (Ngun Tng Cc Thng Kê nm 2010).
Nh vy nhu cu v nhà  cho ngi thu nhp trung bình và thp đang là
mt tim nng rt ln. Th hin rõ nét hn là ngay t đu nm 2010, hàng lot
d án nhà giá thp và trung bình đư đc khi công. Nhiu doanh nghip bt
đng sn đang chuyn hng đu t vào phân khúc th trng này thay vì đ xô
vào xây dng cn h cao cp nh trc đây.
Thy đc tim nng trên Công ty C phn u t Bt ng Sn Thành
ông đư đu t hai d án v nhà  thng mi ti tnh Ninh Thun nhm đáp
ng nhu cu nhà  thng mi cho ngi dân trong và ngoài tnh. Vì vy đ quá
Chuyên đ tt nghip GVHD: TS. Hay Sinh
SVTH: Trng Vit V Trang 2
trình đu t đt hiu qu Công ty C phn u t Bt ng Sn Thành ông

cn xây dng chin lc phát trin nhà  thng mi cho tnh, trong đó ch đu
t cn hng đn phân khúc nhà  thng mi cho ngi có thu nhp trung bình,
vì đây là phân khúc tim nng nht ca tnh.
Trc s cp thit đó, vi t cách là sinh viên thc tp ti công ty, tôi quyt
đnh làm đ tài “Chin lc phát trin nhà  thng mi cho ngi thu nhp
trung bình ti tnh Ninh Thun ca Công ty C phn u t Bt ng Sn
Thành ông”. Nhm đa ra nhng gii pháp và kin ngh hiu qu cho quá
trình đu t ca công ty và các nhà đu t sau này.
2. Mcătiêuănghiênăcu
 ánh giá nhu cu v nhà  thng mi ca ngi có thu nhp trung
bình ti tnh Ninh Thun.
 Phân tích chin lc phát trin nhà  thng mi cho ngi có thu nhp
trung bình ca Công ty C phn u t Bt đng sn Thành ông.
  xut mt s gii pháp xây dng chin lc phát trin nhà  thng
mi cho ngi có thu nhp trung bình ca Công ty C phn u t Bt
đng sn Thành ông.
3. Cơuăhiănghiênăcu
 Yêu cu v nhà  thng mi đi vi ngi có thu nhp trung bình ti
tnh Ninh Thun nh th nào?
 Chin lc phát trin nhà  thng mi cho ngi có thu nhp trung
bình hin nay ca Công ty C phn u t Bt đng sn Thành ông
nh th nào?
 Công ty C phn u t Bt đng sn Thành ông nên xây dng chin
lc phát trin nhà  thng mi cho ngi có thu nhp trung bình
hng đn yu t c bn nào? tha mưn các tiêu chí nào?
4. iătngăvƠăphmăviănghiênăcu
 i tng nghiên cu: Phân khúc nhà  thng mi cho ngi có thu
nhp trung bình.
 Phm vi nghiên cu: Trên đa bàn tnh Ninh Thun.

Chuyên đ tt nghip GVHD: TS. Hay Sinh
SVTH: Trng Vit V Trang 3
5. Phngăphápănghiên cu
 Phng pháp điu tra thu thp tài liu: điu tra, thu thp các tài liu, s
liu có liên quan đn chuyên đ nghiên cu.
 Phng pháp chuyên gia: tham kho ý kin ca thy cô, các cán b nhà
nc, Giám đc các công ty bt đng sn, các chuyên gia trong và ngoài
ngành.
 Phng pháp điu tra thông tin th trng: điu tra thông tin ca các
bt đng sn rao bán thông qua các phng tin nh báo chí, internet…,
đng thi tin hành kho sát, điu tra trc tip đi vi các bt đng sn
đnh giá khu vc lân cn ni bt đng sn ta lc.
 Phng pháp phân tích tng hp: phân tích, xem xét các thông tin thu
thp đc trong quá trình thc hin t đó tng hp và đa ra các đánh
giá, kt lun.
 Phng pháp thng kê mô t.

Chuyên đ tt nghip GVHD: TS. Hay Sinh
SVTH: Trng Vit V Trang 4
PHNăNIăDUNG
oo

CHNGă I:ă Că Să Lụă LUN Vă CHINă LCă PHÁTă TRINă NHÀă ă
THNGăMIăCHO NGIăCịăTHUăNHPăTRUNGăBÌNH.
1. CăsălỦălun vănhƠă.
KháiănimăvănhƠă.
Nhà  là công trình xây dng vi mc đích đ  và phc v các nhu cu
sinh hot ca h gia đình, cá nhân. (Theo iêu 1 ca Lut Nhà  nm 2005).
Vai tròăcaănhƠă.
Nhà  cng là mt b phn quan trng cu thành nên bt đng sn, là mt
trong các lnh vc luôn luôn giành đc s quan tâm ln nht và s quan tâm
hàng đu ca xư hi. Nhà  là mt trong nhng nhu cu c bn không th thiu
ca mi con ngi, mi gia đình và xư hi.
Nhà  không ch là tài sn ln, có giá tr ca mi h gia đình, cá nhân mà
còn là yu t quan trng th hin trình đ phát trin kinh t - xư hi ca mi quc
gia cng nh nn vn hoá, phong tc, tp quán ca mi dân tc, ca tng vùng
min. Trong đi sng xư hi, vic ci thin ch  là mt trong nhng yêu cu
cp bách nhm nâng cao đi sng ca nhân dân. Có ch  thích hp và an toàn
là mt quyn c bn ca con ngi, là nhu cu chính đáng ca mi h gia đình
và là điu kin cn thit đ phát trin ngun nhân lc phc v cho s nghip
công nghip hoá, hin đi hoá đt nc.
căđimăcaănhƠă.
Nhà  là mt sn phm ca quá trình sn xut và đc coi là mt sn phm
hàng hóa đc bit do có nhng đc đim sau:
Th nht: nhà  là tài sn c đnh có tui th lâu tu thuc vào kt cu và
vt liu xây lên nó. Thông thng thi gian tn ti ca nó t 50 đn 60 nm và

cng có trng hp hàng trm nm hoc lâu hn na.
Th hai: nó có tính c đnh v hình dáng kin trúc và kt cu cng nh
trang thit b nên khó thay đi. Mun ci to, nâng cp thay đi kin trúc cng
khó khn và tn kém.
Chuyên đ tt nghip GVHD: TS. Hay Sinh
SVTH: Trng Vit V Trang 5
Th ba: nhu cu v nhà  rt phong phú tu thuc vào s thích cng nh
kh nng ca tng đi tng. Hn th nhu cu này còn thay đi theo s phát
trin ca nn kinh t – xư hi.
Th t: đi vi các khu đô th thì nhà  là mt b phn quan trng và ch
yu nm trong c s h tng đô th mà c th là c s h tng xư hi. Do vy,
mc dù là sn phm phc v cho cá nhân nhng nhà  li có tác đng mnh m
đn b mt đô th và đng thi cng chu tác đng tr li ca đô th nh: giao
thông, h thng cp thoát nc, đin, thông tin liên lc…nh hng đn cuc
sng và điu kin sinh hot ca nhng ngi trong ngôi nhà.
PhơnăloiănhƠă.
Nhà  thng mi là nhà  do t chc, cá nhân thuc các thành phn kinh
t đu t xây dng đ bán, cho thuê theo nhu cu và c ch th trng;
Nhà  lin k ( liên k ) là loi nhà thng gp  thành ph nh, th trn
phc v nhng gia đình th dân.  đm bo tính kinh t và tit kim đt cho
thành ph, mi gia đình ch có 2 hng tip xúc trc và sau vi thiên nhiên.
Mi gia đình s đc s dng din tích không gian sut t tng trt đn tng
thng ( khi nhà thng cao t 2 đn 3 tng ). Mt tin trc tip liên h vi hè
ph đ li dng tng trt kinh doanh buôn bán, còn các tng trên dùng cho vic
sinh hot và ngh ngi ca gia đình.
Nhà  xã hi là nhà  do Nhà nc hoc t chc, cá nhân thuc các thành
phn kinh t đu t xây dng cho các đi tng quy đnh ti iu 53, iu 54
ca Lut Nhà  và quy đnh ti Ngh đnh này mua, thuê hoc thuê mua theo c
ch do Nhà nc quy đnh.
Các đi tng và điu kin đc thuê nhà  xư hiđc quy đnh ti iu 53 ca

Lut nhà  bao gm:

1. i tng đc thuê nhà  xư hi là cán b, công chc, viên chc, s quan,
quân nhân chuyên nghip thuc lc lng v trang nhân dân, công nhân làm
vic ti các khu kinh t, khu công nghip, khu ch xut, khu công ngh cao và
các đi tng khác theo quy đnh ca Chính ph.
2. Ngi đc quy đnh ti khon 1 iu này có thu nhp thp và thuc mt
trong các trng hp sau đây thì đc thuê nhà  xư hi:
Chuyên đ tt nghip GVHD: TS. Hay Sinh
SVTH: Trng Vit V Trang 6
a) Cha có nhà  thuc s hu ca mình và cha đc thuê hoc mua nhà 
thuc s hu nhà nc;
b) Có nhà  thuc s hu ca mình nhng din tích bình quân trong h gia đình
di 5m
2
sàn/ngi;
c) Có nhà  thuc s hu ca mình nhng là nhà  tm, h hng hoc dt nát.
Các đi tng và điu kin đc thuê mua nhà  xư hi đc quy đnh theo iu
54 ca Lut nhà  là: i tng và điu kin đc thuê mua nhà  xư hi là
nhng trng hp quy đnh ti iu 53 ca Lut này. Ngi đc thuê mua nhà
 xư hi phi thanh toán ln đu 20% giá tr ca nhà  thuê mua.
Nhà  công v là nhà  do Nhà nc đu t xây dng cho các đi tng
quy đnh ti iu 60 ca Lut Nhà  và quy đnh ti Ngh đnh này thuê trong
thi gian đm nhim chc v theo quy đnh ca Lut Nhà  và Ngh đnh này.
Theo quy đnh ti iu 60 ca Lut nhà , đi tng đc thuê nhà  công v
bao gm:
1. Cán b, công chc thuc các c quan ca ng, Nhà nc, t chc chính tr -
xư hi đc điu đng, luân chuyn theo yêu cu công tác mà cha có nhà 
thuc s hu ca mình ti đa phng ni đn công tác.
2. S quan chuyên nghip thuc lc lng v trang nhân dân đc điu đng,

phc v theo yêu cu quc phòng, an ninh.
3. Cán b lưnh đo ca ng, Nhà nc thuc din  nhà  công v trong thi
gian đm nhn chc v.
4. Nhà bit th ti đô th là nhà  riêng bit (hoc có ngun gc là nhà  đang
đc dùng vào mc đích khác) có sân, vn, hàng rào và li ra vào riêng bit, có
s tng chính không quá ba tng (không k tng mái che cu thang, tng mái và
tng hm), có ít nht ba mt nhà trông ra sân hoc vn, có din tích xây dng
không vt quá 50% din tích khuôn viên đt, đc xác đnh là khu chc nng
trong quy hoch đô th đc cp có thm quyn phê duyt;
5. Nhà chung c là nhà  có t hai tng tr lên, có li đi, cu thang và h thng
công trình h tng s dng chung cho nhiu h gia đình, cá nhân. Nhà chung c
có phn din tích thuc s hu riêng ca tng h gia đình, cá nhân, ca ch đu
t và phn din tích thuc s hu chung ca các ch s hu nhà chung c;
Chuyên đ tt nghip GVHD: TS. Hay Sinh
SVTH: Trng Vit V Trang 7
6. Thuê mua nhà  xư hi là vic ngi thuê mua nhà  thanh toán trc mt
khon tin nht đnh theo tha thun trong hp đng, s tin còn li đc tính
thành tin thuê nhà và ngi thuê mua phi tr hàng tháng hoc tr theo đnh k.
Sau khi ht hn thuê mua và ngi thuê mua đư tr ht tin thuê nhà thì đc c
quan nhà nc có thm quyn cp giy chng nhn quyn s hu đi vi nhà 
đó.
2. CăsălỦălunăvănhƠăăthngămi.
TiêuăchunăvănhƠăăthngămi
iu 40 Lut nhà  2005 có qui đnh nhà  thng mi trc ht cn phi
tuân th nhng tiêu chun chung v nhà , đng thi phi tuân th nhng tiêu
chun sau: nhà chung c phi thit k cn h khép kín, có din tích sàn xây dng
mi cn h không thp hn 45m
2
; nhà  riêng l xây dng lin k trong các d
án phi bo đm din tích xây dng không thp hn 50m

2
và có chiu ngang mt
tin không nh hn 5m; nhà bit th không đc xây dng quá ba tng và din
tích xây dng không vt quá 50% din tích khuôn viên đt.
Cá nhân nc ngoài đc tham gia phát trin nhà  thng mi vi điu
kin phi có giy chng nhn đu t theo qui đnh ca pháp lut v đu t.
(ngun: theo Lut s Nguyn Vn Hu)
iuăkinăhuyăđngăvnăchoădăánăphátătrinănhƠăăthngămiăcaăcácăchă
đuăt.
Chính ph và B Xây dng đư ban hành Ngh đnh 71/2010/N-CP và
Thông t 16/2010/TT-BXD quy đnh chi tit thi hành Lut Nhà  2005 vào
tháng 6 và tháng 9/2010. Các ch đu t nên lu Ủ mt s đim v hình thc và
điu kin huy đng vn cho d án phát trin nhà  thng mi di đây:
Ch đu t phi s dng vn huy đng đúng mc đích xây dng d án phát
trin nhà , không đc dùng s vn đư huy đng vào mc đích khác, hoc s
dng cho các d án phát trin nhà  khác. Nhng trng hp huy đng vn
không đúng mc đích và không đáp ng đ các điu kin nh đc nêu di
đây, hp đng đư kỦ không có giá tr pháp lỦ và bên huy đng vn b x lỦ theo
quy đnh hin hành. Ch đu t đc huy đng vn theo 4 hình thc và các điu
kin sau đây:
Chuyên đ tt nghip GVHD: TS. Hay Sinh
SVTH: Trng Vit V Trang 8
Thănht, kỦ hp đng vay vn vi các t chc tín dng, các qu đu t,
hoc phát hành trái phiu. Theo hình thc này, bên cho vay vn, hoc bên mua
trái phiu không đc quyn u tiên mua, hoc u tiên đng kỦ mua nhà . Ch
đu t vay vn ca các t chc tín dng, các qu đu t đang hot đng ti Vit
Nam, thi đim kỦ hp đng vay vn do các bên tha thun.
Thăhai, kỦ hp đng góp vn hoc hp đng hp tác đu t. Ch đu t
ch đc kỦ hp đng vi t chc, cá nhân sau khi đư có (i) d án phát trin nhà
 đc phê duyt, (ii) thc hin khi công xây dng công trình nhà  và (iii)

thông báo cho S Xây dng ni có d án phát trin nhà  bit trc ít nht 15
ngày tính đn ngày kỦ hp đng.
Bên tham gia góp vn, hoc bên tham gia hp tác đu t ch đc phân chia
theo tha thun trên c s t l vn góp: (i) li nhun (bng tin hoc c phiu)
hoc (ii) sn phm là nhà  không quá 20% s lng nhà  trong mi d án
không phi thông qua sàn giao dch bt đng sn nhng phi thông báo cho S
Xây Dng ni có d án phát trin nhà  đ xác nhn. Sau khi đư xây dng xong
phn móng ca nhà , ch đu t đc kỦ Hp đng mua bán nhà  vi các đi
tng đư đc phân chia sn phm nhà  đ thay th các hp đng, vn bn đư
kỦ trc đó. Nu bên đc phân chia là h gia đình, cá nhân, thì mi h gia đình,
cá nhân ch đc phân chia 1 ln vi s lng 1 cn nhà ti mt tnh, thành ph
trc thuc trung ng. Bên đc phân chia nhà  ch đc chuyn nhng
quyn đc chia nhà  cho bên th ba sau khi đư kỦ hp đng mua bán nhà  vi
ch đu t.
Thăba, kỦ hp đng hp tác kinh doanh. Ch đu t đc kỦ hp đng
hp tác kinh doanh vi doanh nghip có chc nng kinh doanh bt đng sn sau
khi đư có (i) d án nhà  đc phê duyt, (ii) thc hin gii phóng mt bng, có
biên bn bàn giao mc gii ca d án và (iii) đư thông báo cho S Xây Dng.
Thăt, kỦ hp đng mua bán nhà  hình thành trong tng lai. Ch đu t
đc huy đng vn t tin mua nhà ng trc ca các đi tng đc s hu
nhà  ti Vit Nam theo quy đnh ca Lut Nhà  2005. Ch đu t ch đc kỦ
hp đng mua bán nhà  sau khi đư có đ các điu kin (i) thit k k thut nhà
 đc phê duyt, (ii) xây dng xong phn móng ca nhà , (iii) hoàn thành th
Chuyên đ tt nghip GVHD: TS. Hay Sinh
SVTH: Trng Vit V Trang 9
tc mua bán qua sàn giao dch bt đng sn theo đúng quy đnh ca pháp lut v
kinh doanh bt đng sn; và (iv) thông báo cho S Xây Dng. Nhà  không
đc mua bán qua sàn ti ni đư có sàn giao dch, hp đng đư kỦ s không có
giá tr pháp lỦ và bên mua không đc cp Giy chng nhn.
Riêng đi vi hp đng thuê nhà  thng mi, ch đu t ch đc kỦ hp

đng thuê nhà  thng mi sau khi: (i) nhà  đư đc xây dng xong (tc là
ch đu t đc cp Giy chng nhn, hoc đư có biên bn hoàn công công trình
xây dng), (ii) hoàn thành th tc cho thuê qua sàn giao dch (bên thuê nhà  đư
đc sàn giao dch cp giy xác nhn qua sàn giao dch) và (iii) thông báo cho
S Xây Dng.
3. YêuăcuăvănhƠăăđiăviăngiăcóăthuănhpătrungăbình.
3.1 CăsălỦălun văngiăcóăthuănhp trung bình.
Nhu cu v nhà  là nhu cu c bn thit yu không thiu vi mi con ngi.
Do vy, cu v nhà  ti thiu s tng lên tng ng vi tc đ tng ca thu
nhp khi mc thu nhp đư vt quá mc gii hn v cu lng thc và thc
phm. n mt gii hn cao hn, nu thu nhp tit tc tng cu v nhà  ti
thiu s tng chm li và thm chí gim đi thay vào đó là tng cu v nhà  cao
cp. Trong giai đon thu nhp thp, nhu cu v nhà  ti thiu là mt đng
thng, không co giưn so vi thay đi mc thu nhp. Tng nhu cu v nhà  có
th đc xác đnh bng phng trình tuyn tính gia tng s dân (hoc tng s
h) nhân vi mc s dng ti thiu trung bình ca xư hi. Nh vy tng cu có
th xut hin trên th trng là hiu s gia tng nhu cu ti thiu vi tng qu
nhà hin có. Khi mc thu nhp tng lên qua gii hn nghèo đói, cu v nhà 
thit yu bt đu tng nhanh theo mt hàm phi tuyn và chm dn khi đư đn
mc bưo hòa v nhu cu nhà ti thiu. Khi thu nhp tip tc tng thêm, nhu cu
nhà thit yu có xu hng gim dn và cu v nhà  cao cp tng lên. Trong
phân khúc thu nhp trung bình thì nhu cu v nhà  thit yu tng lên rt cao và
nhu cu v nhà  cao cp có tng nhng tng tng đi chm  mc thu nhp
này.


Chuyên đ tt nghip GVHD: TS. Hay Sinh
SVTH: Trng Vit V Trang 10
Hìnhă1:ăMiăliênăquanăgia thuănhpăvƠălngăcuănhƠă

Ngun: Cc Qun lỦ nhà và Th trng bt đng sn – B xây dng
Theo phân tích Công ty Chng Khoán Kim Eng, tng kt  nhiu nc trên
th gii cho thy, chi tiêu ca h gia đình cho nhà  chim khong 20% - 42%
thu nhp. Và theo nghiên cu nm 2011 ca CBRE ti Vit Nam, t l tit kim
ca ngi có thu nhp trung bình  Vit Nam chim khong 20 – 31% thu nhp
ca h.
Theo đnh ngha ca B Lao ng Thng Binh Xư Hi v chun nghèo ca
Vit Nam trong giai đon 2011 – 2015 thì  khu vc nông thôn nhng h có
mc thu nhp bình quân t 400.000 đng/ngi/tháng tr xung là h nghèo, 
khu vc thành th nhng h có thu nhp bình quân t 500.000 đng/ngi/tháng
tr xung là h nghèo. (Ngun: www.wordbank.org)
Theo quan đim ca ngân hàng th gii thu nhp trung bình, ngi ta cng
chia ra làm 3 nhóm: Thu nhp trung bình thp (1.000- 4.000 USD/ngi/nm).
Trung bình trung bình (4.000- 8.000 USD/ngi/nm) và trung bình cao (tc
8.000-9.600- 9.800 USD/ngi/nm).
Theo Hi đng nhân dân thành ph H Chí Minh, thu nhp trung bình ca
ngi dân nm 2011 là 3.130 USD/tháng. Và thu nhp bình quân đu ngi nm
2011 ca tnh Ninh Thun khong 16,3 triu đng/tháng (ngun: Cc thng kê
tnh Ninh Thun).
Thu nhp TB
Chuyên đ tt nghip GVHD: TS. Hay Sinh
SVTH: Trng Vit V Trang 11
Da vào các s liu thng kê trên, ta thy mc thu nhp ca ngi thu nhp
trung bình ca mi quc gia, mi vùng, mi khu vc đu khác nhau. Do đó mc
đ chi tiêu và tit kim cng khác nhau tùy thuc vào mi vùng, mi khu vc và
tích cách ca mi ngi.
3.2 YêuăcuăvănhƠăăđiăviăngiăcóăthuănhpătrungăbình.
Vì mc thu nhp không cao nên phn ln ngi có thu nhp trung bình đu
không vi ti nhng cn h cao cp có giá bc t vi v trí nm  trung tâm
thành ph, có các tin ích dch v cao cp, din tích rng, trang thit b ni tht

cao cp…
Nên phn ln đa s ngi có thu nhp trung bình đu hng đn nhng sn
phm cn h có các đc đim sau đây:
3.2.1ăVătrí
Khi la chn mua nhà thì yu t v trí luôn đc mi ngi quan tâm đn.
Theo mt nghiên cu ca Bazyl (2009) v t l s hu nhà ca nhng h gia
đình  hai khu vc thành th và ngoi ô  các nc Châu Âu, tác gi đa ra mt
vài kt qu v t l s hu nhà  hai khu vc  mt s quc gia nh sau: 
Denmark, France, Greece, Ireland, Luxembourg, Portugal và United Kingdom
thì t l h gia đình s hu nhà  khu vc thành th là khong trên 50%, trong
khi đó  mt s quc gia còn li thì t l s hu nhà là thp hn 50%. Bên cnh
đó các yu t nh gn ni làm vic, giao thông thun tin… cng nh hng đn
nhu cu ca ngi mua nhà.
V trí ca cn nhà cng là yu t cc kì quan trng quyt đnh đn giá tr cn
nhà và t đó quyt đnh đn nhu cu nhà . Mt cn nhà nm  v trí thun tin
giao thông, c s h tng tt và môi trng xung quanh trong sch thì s luôn có
giá tr cao hn nhng cn nhà  v trí khác. Theo mt nghiên cu ca Lee và
Trost (1977) thì nhu cu v nhà  chu tác đng bi bin khong cách đn trung
tâm thành ph. Kt qu cho thy rng cá nhân (h gia đình) sn sàng chi tiêu
nhiu tin hn đ thuê hay mua mt cn nhà gn trung tâm thành ph hn nhng
cn nhà khác.
i vi ngi có thu nhp trung bình thì thích hp vi nhng khu vc gn
ni làm vic, giao thông thun tin, gn trung tâm… còn đi vi nhng v trí
Chuyên đ tt nghip GVHD: TS. Hay Sinh
SVTH: Trng Vit V Trang 12
trung tâm thì ngi có thu nhp trung bình khó tip cn đc vì giá c tng đi
cao.
3.2.2 Dinătích
Theo Brasington (1990), din tích s dng có th nh hng đn giá nhà heo
t l thun. Vì ông ta cho rng mt cn h có din tích ln s làm tng tính hu

dng ca cn nhà lên. Do đó, khi din tích s dng tng thì giá nhà tng và
ngc li. Theo điu tra thì ngi có thu nhp trung bình la chn din tích nhà
 t 45-60m
2
chim t l cao nht trong các din tích là 31% (ngun: Dip ình
Chung)
3.2.3 Giá bán
Trên th trng bt đng sn, yu t giá bt đng sn nh hng mnh đn
cu bt đng sn trên th trng. i vi ngi có thu nhp trung bình thì yu t
giá c rt quan trng đi vi h khi la chn nhà  thng mi phù hp vi thu
nhp ca mình, đ ngi có thu nhp trung bình tip cn đc bt đng sn nhà
 thng mi có giá phù hp vi thu nhp ca mình thì ch đu t phi cân nhc
đn v trí ca bt đng sn, chi phí xây dng, chi phí qun lỦ, lưi sut … đ có
đc bt đng sn phù hp vi nhu cu ca ngi có thu nhp trung bình.
3.2.4 Phngăthcăthanh toán
Các ch đu t nhà  thng mi có th tip cn đc phân khúc khách hàng
có thu nhp trung bình thì ch đu t phi đa ra các phng thc thanh toán sao
cho ch đu t có th thu hi vn nhanh nht và khách hàng có th la chn
nhiu phng thc thanh toán phù hp vi thu nhp ca mình.  có đc
phng thc thanh toán nh trên trong thi k bt đng sn đóng bng nh hin
nay là hoàn toàn khó khn. Do đó cn phi có các chính sách h tr ca nhà
nc phi hp vi các ch đu t đ giúp ngi có thu nhp thp có th tip cn
đc nhà  nh Qu tit kim nhà  cho ngi có thu nhp trung bình ca B
Xây Dng.
3.2.5 Tinăíchăxungăquanh
Mt bt đng sn nhà  đt tiêu chun thì xung quanh bt đng sn đó phi
có các tin ích xung quanh nh trng hc, bnh vin, công viên, ch (hoc siêu
Chuyên đ tt nghip GVHD: TS. Hay Sinh
SVTH: Trng Vit V Trang 13
th), nhà vn hóa… đ đáp ng nhu cu sinh hot ca mi ngi mt cách tt

nht.
i vi ngi có thu nhp trung bình đa s đu quan tâm đn các tin ích
xung quan cn h mình nh công viên, bnh vin, siêu th, ch, trng hc, an
ninh khu vc đ phc v cho nhu cu thit yu ca cá nhân và gia đình. Phân
khúc này thng quan tâm đn các dch v công cng ca Nhà nc hn là các
dch v cao cp do đó khu cn h nm gn các tin ích công cng ca Nhà nc
s đc ngi có thu nhp trung bình quan tâm hn.
4. Chinălcă phátătrinănhƠă  thngămi choă ngiăcóă thuănhpătrungă
bình.
4.1 Snăphm
4.1.1 Cácăcăquanăchínhăphăcnătoăquăđtăsch
S Tài Nguyên Môi Trng  mi đa phng cn tp trung khai thác có
hiu qu ngun lc v đt đai đ huy đng các thành phn kinh t tham gia phát
trin nhà ; nghiên cu sa đi, b sung và hoàn thin chính sách đt đai, đc
bit là nhng ni dung quan trng liên quan đn lnh vc phát trin nhà , nh
bi thng, gii phóng mt bng, to qu đt sch, kim tra rà soát và thu hi
qu đt s dng lưng phí đ b trí, khai thác có hiu qu; hoàn thin chính sách
tài chính, thu liên quan đn đt đai đ đáp ng nhu cu phát trin nhà  nói
chung và nhà  xư hi nói riêng.
4.1.2 Chínhăphăcnăthcăhinăquyăhochăậ kinătrúc mtăcáchăkhoaăhc
Cn đy nhanh tin đ lp và phê duyt quy hoch phc v công tác phát
trin nhà ; sa đi, b sung các ch tiêu s dng đt, quy chun, tiêu chun
nhm bo đm to ra các khu dân c, khu nhà  khang trang, đng b v h tng
k thut và h tng xư hi, có bn sc, có kh nng ng phó vi thiên tai, đng
đt, bin đi khí hu, nc bin dâng
4.2 Giáăc
Chính ph nên khuyn khích các ch đu t ng dng công ngh hin đi
trong thit k, t chc thi công xây dng nhà , s dng vt liu mi tit kim
nng lng đ to ra sn phm nhà  có giá thành thp, nhà  sinh thái, nhà 
Chuyên đ tt nghip GVHD: TS. Hay Sinh

SVTH: Trng Vit V Trang 14
có kh nng ng phó vi thiên tai, đng đt, bin đi khí hu phù hp vi
ngi có thu nhp thp và trung bình.
Tip tc thc hin ci cách th tc hành chính trong lnh vc nhà  nhm
to điu kin thun li cho các nhà đu t, tránh tình trng kéo dài thi gian làm
tng chi phí đu t, chi phí qun lỦ dn đn giá nhà tng lên.
Nghiên cu hoàn thin v tài chính - tín dng theo hng m rng ngun
vn vay trung hn và dài hn; hoàn thin mô hình hot đng ca Qu phát trin
nhà , thành lp Qu tit kim nhà ; sa đi, b sung c ch, chính sách cho
vay th chp đi vi lnh vc phát trin nhà ; hoàn thin chính sách thu liên
quan đn qun lỦ, s dng và phát trin nhà .
Tng cng công tác d báo, lp k hoch phát trin nhà ; đa dng hóa c
cu din tích cn h cng nh hình thc và thi gian s hu nhà  (lâu dài, có
thi hn).
4.3 Phơnăphi
Phát trin h thng phân phi đn các th trng tim nng, nhm giúp
khách hàng hiu v sn phm mt cách nhanh nht, thun tin nht và bt c lúc
nào khách hàng mun.
Không nhng phát trin các đi lỦ phân phi sn phm  các ni mà còn
phát trin các ca hàng o trên Internet đ giúp khách hàng tip cn thông tin
mt cách nhanh nht.
4.4 HătrăbánăhƠng
H tr bán hàng là tt c các hot đng nhm đm bo rng khách hàng
nhn bit v sn phm hay dch v ca bn, có n tng tt v chúng và thc
hin giao dch mua bán tht s. Nhng hot đng này bao gm qung cáo,
catalog, quan h công chúng và bán l, c th là qung cáo trên truyn hình, đài
phát thanh, báo chí, các bng thông báo, đa sn phm vào phim nh, tài tr cho
các chng trình truyn hình và các kênh phát thanh đc đông đo công chúng
theo dõi, tài tr cho các chng trình dành cho khách hàng thân thit, bán hàng
qua đin thoi, bán hàng qua th trc tip, gii thiu sn phm tn nhà, gi

catalog cho khách hàng, quan h công chúng…
Chuyên đ tt nghip GVHD: TS. Hay Sinh
SVTH: Trng Vit V Trang 15
Nghiên cu hoàn thin v tài chính - tín dng theo hng m rng ngun
vn vay trung hn và dài hn; hoàn thin mô hình hot đng ca Qu phát trin
nhà , thành lp Qu tit kim nhà ; sa đi, b sung c ch, chính sách cho
vay th chp đi vi lnh vc phát trin nhà ; hoàn thin chính sách thu liên
quan đn qun lỦ, s dng và phát trin nhà .
y mnh công tác tuyên truyn, vn đng nhân dân thay đi phng thc
tp quán s hu nhà  chuyn sang thuê nhà , thay đi thói quen  nhà riêng l
chuyn sang hình thc s dng cn h chung c, cng nh vic vn đng vic
tham gia h tr, giúp đ ln nhau trong vic ci to, xây dng nhà ; khuyn
khích áp dng hình thc liên kt, hp tác phát trin nhà  theo mô hình hp tác
xã
5. ChinălcăphátătrinăcungăngănhƠă thngămi.
LỦăthuytăvămôăhìnhămaătrnăSWOT
Mô hình phân tích SWOT là mt trong nhng mô hình qun lỦ chin lc
ph bin nht. Mô hình thit lp s phù hp gia đim mnh và đim yu ca t
chc hay công ty vi c hi và thách thc t môi trng bên ngoài ca t chc.
Mô hình SWOT tp hp nhng kt qu quan trng nht cu phân tích
nhng yu t bên ngoài và phân tích nng lc ni ti ca t chc. Mc tiêu ca
mô hình SWOT là xác đnh mc đ phù hp thc s phù hp đ đáp ng thách
thc và thay đi trong môi trng t chc.
5.1ăim mnh
im mnh là ngun lc, k nng, và li th khác so vi đi th cnh tranh
và nhu cu ca th trng mà công ty đó phc v hoc s phc v. Sc mnh ca
công ty là nng lc khác bitca công ty đó, mà đem li li th cnh tranh trong
ngành. Ví d, chúng ta có th đa ra nhiu loi nng lc khác bit nh là xut
sc trong sn xut, kim soát cht lng tt, kh nng thit k tt, khách hàng
trung thành, v trí, và mng li phân phi mnh m. S d dàng hn đ phát

trin li th cnh tranh trên th trng khi côn ty có đc nng lc khác bit nm
trong yêu cu chính yu đ thành công trên th trng, khi đi th cnh tranh
không có nng lc đi trng và đi th không th có đc nng lc ging ta
ngoi tr tiêu tn nhiu tin và thi gian. T quan đim thc hin chin lc, sc
Chuyên đ tt nghip GVHD: TS. Hay Sinh
SVTH: Trng Vit V Trang 16
mnh ca công ty là quan trng bi vì nó là nn tng ca chin lc và c s đ
xây dng li th cnh tranh. Phn này trong mô hình SWOT rt quan trng,
chin lc nên đc da vào k nng tt nht ca công ty và đim mnh ca th
trng. Mt công ty nên hi nhng câu hi sau đây đ tìm sc mnh ca công ty:
 Li th khác bit nào mà công ty bn cung cp?
 Ti sao khách hàng nói là h thích kinh doanh vi bn?
 Có phi bt c th gì bn cung cp không th b sao chép bi đi th, ngay c
hin ti và tng lai?
Nhng câu tr li ca nhng câu hi này có th giúp ích cho cái nhìn tng
quan nhanh chóng ca nng lc khác bit ca công ty.
5.2ăimăyu
im yu là gii hn hay thiu ht ngun lc, k nng hoc nng lc mà
cn tr nghiêm trng đn hiu sut ca công ty. im yu có th là chin lc
quan trng hay không, tu thuc vào nó có Ủ ngha nh th nào trong cuc chin
cnh tranh. Mt chin lc tt nht thit cn phi đnh hng đúng đim yu mà
là cho công ty d b tn thng hoc ngn chn đim yu t vic theo đui c
hi hp dn. Tìm kim đim yu ca công ty thì không d, đ phân tích chính
xác hn, đim yu nên đc tim kim t quan đim qun tr và cng t đi th
cnh tranh. Câu tr li cho nhng câu hi sau đây có th đem li cái nhìn ngn
ngn v đim yu ca công ty:
 Công ty bn làm gì đ có th ci thin ?
 Cái gì mà công ty bn làm là kém ci ?
 Nhng gì nên tránh xa ?
 Cái gì đi th cnh tranh làm tt hn bn ?

 i th cnh tranh có th trng riêng bit hoc phân khúc b khoá li ?
5.3ăCăhi
C hi là hoàn cnh thun li trong môi trng ca công ty. C hi th
trng là nhân t ln trong vic đnh hình chin lc ca công ty. Tuy nhiên, có
mt s phân bit quan trng gia c hi ca ngành và c hi ca công ty. Không
phi mi công ty trong mt ngành đu đc đnh v tt đ theo đui mi c hi
tn tài trong ngành- mt s luôn có hoàn cnh tt hn s khác và mt vài công ty