Hoàn thiện giải pháp phát triển thị trường bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh

TR

B GIÁO D C VÀ ÀO T O
NG
I H C KINH T TP H CHÍ MINH
KHOA KINH T PHÁT TRI N

TÀI:

LÝ VÀ S
VI

NG, QU N
D NG NGU N V N ODA
N 2006-2011
GVHD: Th.s Phan Th
SV
: Lê Tr ng H u
MSSV : BS00K34


T t Nghi p

GVHD: ThS. Phan Th

M CL C
M C L C ...................................................................................................................... iv
DANH M C CÁC T

VI T T T ................................................................................ ix

DANH M C HÌNH ......................................................................................................... x
DANH M C B NG....................................................................................................... xi
L IM

U .................................................................................................................. 1

S c n thi t c

tài ................................................................................................... 1

M c tiêu nghiên c u ..................................................................................................... 2
Câu h i nghiên c u ....................................................................................................... 3
ng và ph m vi nghiên c u ................................................................................ 3
u .............................................................................................. 3
c và th c ti n c

tài...................................................................... 4

N i dung nghiên c u .................................................................................................... 4
LÝ THUY T V B

NG S N VÀ TH

NG B T

NG S N ..................................................................................................................... 5
1.1

Lý lu n chung v b

ng s n: .......................................................................... 5

1.1.1

Khái ni m v b

1.1.2

Các thu c tính c a b

1.1.2.1 Tính b
1.1.2.2

ng s n: ......................................................................... 5
ng s n: ................................................................. 6

ng ........................................................................................... 6
ng nh t .............................................................................. 6

1.1.2.3 Tính khan hi m ........................................................................................ 6
1.1.2.4 Tính b n v
1.1.3

i s ng kinh t dài ........................................................ 7
nc ab

ng s n ....................................................... 7

iv

T t Nghi p

1.1.3.1

GVHD: ThS. Phan Th

co giãn c a cung b

ng s n kém ................................................... 7

1.1.3.2 Th i gian giao d ch dài và chi phí giao d ch cao ..................................... 7
1.1.3.3 Tính thanh kho n kém ............................................................................. 7
1.1.3.4 Có s can thi p và qu n lý ch t ch c
1.2

Lý lu n chung v th

c ................................ 8

ng b

ng s n ......................................................... 8

ng b

ng s n ......................................................... 8

1.2.1

Khái ni m v th

1.2.2

C ub

ng s n ......................................................................................... 8

1.2.3

Cung b

ng s n ....................................................................................... 9

1.2.4

Quan h gi a cung và c u b

1.2.5
1.2.6

m c a th
Vai trò c a th

1.2.7

ng s n .................................................... 10

ng b

ng s n....................................................... 10

ng b

ng s n ........................................................... 13

ng phát tri n c a th

1.2.7.1 Các c

ng b

phát tri n c a th

1.2.7.2 Liên h th
1.2.8

Chu k

1.2.9

ng b
ng c a th

Phân lo i th

ng b

ng s n...................................... 14

ng b

ng s n................................. 14

ng s n Vi t Nam ............................................ 15
ng b
ng s

ng s n .......................................... 16
vào m

d ng .............. 18

1.2.9.1 Th

t s n xu t nông nghi p ..................................................... 18

1.2.9.2 Th

t ..................................................................................... 18

1.2.9.3 Th

ng b

ng s n nhà ............................................................... 18

1.2.9.4 Th

ng b

ng s n công nghi p .................................................... 19

1.2.9.5 Th

ng b

ng s

i ..................................................... 19

1.2.9.6 Th

ng b

ng s

i trí .............................................. 19

1.2.9.7 Th

ng b

ng s

c bi t ........................................................... 19

v

T t Nghi p

GVHD: ThS. Phan Th

1.2.10 Các ch th tham gia vào th

ng b

ng s n .................................... 20

1.2.10.1

i bán, cho thuê, th ch p, chuy

1.2.10.2

i mua b

ng s n ............ 20

ng s n ..................................................................... 20

1.2.10.3 Các th ch h tr th
1.2.10.4

ng .............................................................. 20

ng s n ..................................................................... 21

1.2.10.5

1.3

ng b

nb

Kinh nghi m c

c trong v

phát tri n th

ng s n ........................ 21
ng b

ng s n ... 22

1.3.1

Kinh nghi m phát tri n th

ng b

ng s n

Hàn Qu c ................... 22

1.3.2

Kinh nghi m phát tri n th

ng b

ng s n

H ng Kông ................. 23

1.3.3

Bài h c kinh nghi m cho th

ng b

ng s n

1.3.4

Bài h c kinh nghi m cho th

ng b

ng s n t i TP.HCM ................ 25

1.3.5

ng phát tri n th

K T LU

ng b

Vi t Nam ................. 24

ng s n ......................................... 25

............................................................................................. 28
C TR NG TH

NG B

NG S N T I THÀNH PH

H CHÍ MINH .............................................................................................................. 29
2.1

m c a th

2.1.1

ng b

Nh ng thu n l i c a th

ng s n t i TP.HCM ......................................... 29
ng b

ng s n TP.HCM ............................ 29

2.1.1.1

u ki n t nhiên .................................................................................. 29

2.1.1.2

u ki n kinh t -xã h i ......................................................................... 29

2.1.2

Nh

2.1.2.1 V

a th

ng s n t i TP.HCM....................... 30

h t ng ..................................................................................... 30

2.1.2.2 V ngu n v n cho th
2.2

ng b

Th c tr ng c a th

ng b

ng b
ng s n t

vi

ng s n ............................................ 31
n 2000-2011 .... 32


T t Nghi p

2.2.1

GVHD: ThS. Phan Th

n bùng n c a th

ng b

ng s n t i TP.HCM (2000-2003) ..

................................................................................................................... 32
2.2.2

n th

ng b

2.2.2.1 Di n bi n th

ng s n t

ng b

2.2.2.2 Nguyên nhân d

-2006) . 35

ng s n t

n 2003-2006 .. 35

n tình tr

ng b

ng s n t i

n 2003-2006 ................................................................ 37
2.2.3

Th

ng b

ng s n t

2.2.3.1 Di n bi n th

ng b

nt

-T2/2008 ... 38

ng s n t

n 2007-T2/2008 .

............................................................................................................... 38
2.2.3.2 Nguyên nhân c a s bùng n c a th

ng b

ng s

............................................................................................................... 45
2.2.4

Th

ng b

ng s

2.2.5

Ngu n v n cho th

n T2/2008-2011 ..................... 46
ng b

ng s n t

n 2007-2011 .

................................................................................................................... 53
2.3

Nh ng thành t u và m t s t n t i c a th

2.3.1

Nh ng thành t

2.3.2

Nh ng v

c c a th

ng b
ng b

còn t n t i c n kh c ph c c a th

ng s n t i TP.HCM . 58
ng s n TP.HCM ............ 58
ng b

ng s n t i

TP.HCM và nguyên nhân .......................................................................... 59

K T LU

.............................................................................................. 61
I PHÁP PHÁT TRI N TH

NG B

NG S N T I

TP.HCM ........................................................................................................................ 63
3.1 Các gi

ch trên th

ng b

ng s n t i

TP.HCM ............................................................................................................. 63
3.1.1

Gi i pháp khuy

n các d

i có thu nh p

th p ............................................................................................................ 63

vii

T t Nghi p

GVHD: ThS. Phan Th

3.1.2

Gi i pháp v chính sách giá c b

ng s n ............................................. 64

3.1.3

Hồn thi n các chính sách thu thu nh p t ho

ng chuy

ng b t

ng s n ..................................................................................................... 65
3.2

Các gi

nv

ng b

ng s n ............ 67

3.2.1

Phát tri n th

3.2.2

Phát hành trái phi u ................................................................................... 69

3.2.3

Ch ng ch b

3.2.4

Hình thành và phát tri n qu tín thác b

3.3

ng c m c , th ch p ....................................................... 67

ng s n ............................................................................. 69
ng s n ................................... 71

Các gi i pháp khác ........................................................................................... 73

3.3.1

T ol

ng hàng hóa trên th

3.3.2

Xây d ng h th ng thông tin v b

ng b

ng s n .................. 73

ng s n và th

ng b

ng s n

công khai, minh b ch ................................................................................. 73
3.3.3

i m i công tác quy ho ch, k ho ch s d
thi t k

K T LU

t, hồn ch nh cơng tác

. ............................................................................................ 74
............................................................................................. 76

K T LU N CHUNG .................................................................................................... 77

DANH M C TÀI LI U THAM KH O ....................................................................... 78

A
A

viii


T t Nghi p

DANH M C CÁC T

GVHD: ThS. Phan Th

VI T T T

CBRE: Công ty TNHH CB Richard Ellis Vi t Nam
CHXHCN Vi t Nam: C ng hòa xã h ch
c ti
GDP: T ng s n ph m n

t Nam

c ngoài
a

Lu t thu TNCN: Lu t thu thu nh p cá nhân
TP.HCM: Thành ph H Chí Minh
WTO: T ch

i th gi i

A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A

ix


T t Nghi p

GVHD: ThS. Phan Th

DANH M C HÌNH
n c a chu k b

Hình 2.1 S
t

ng s n

ng các Khu công nghi p và khu ch xu t phân b theo khu v

a lý

-2011

Hình 2.2 Di n tích các Khu cơng nghi p - khu ch xu t t

Hình 2.3 Tình hình giao d ch b

-2011 và k ho ch

ng s n t

n 2003-2006

Hình 2.4 Bi

n 2000-2011

Hình 2.5 Kh

ng h

Hình 2.6 Ngu

c s h u nhà

Tp.HCM t

2011

Hình 2.7 Bi

ng giá bán m t s

cao c p

TP.HCM

Hình 2.8 Bi

v di n tích cho thuê- b tr ng và giá thuê c

TP.HCM

t
Hình2.8.1 Di n tích cho th- b tr ng và giá th c

ng A

TP.HCM

ng B

TP.HCM

phịng h ng C

TP.HCM

n Q1/2006-Q3/2008
Hình 2.8.2 Di n tích cho thuê- b tr ng và giá th c
n Q1/2006-Q3/2008
Hình 2.8.3 Di n tích cho th- b tr ng và giá thuê c
n Q1/2006-Q3/2008
Hình 2.9 Bi

Q2/2009-Q2/2010
n 2007-2011

Hình 2.11 Cơng su t và giá th bình qn c a các h
Hình 2.12 M i quan h gi

ng tín d

Hình 2.13 Di n bi n lãi su t và l m phát c a Vi t Nam t

x

b
-2012

ng s n

T t Nghi p

GVHD: ThS. Phan Th

ng M2 và tín d ng khu v c b
Hình 2.15 Ngu n v n FDI c a Vi t Nam t

ng s n
-2010

DANH M C B NG
B ng2.1: Giá b

ng s n t i m t s d án

A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A
A

A
A
A
A
A

xi

TP.HCM

Vi t Nam


T t Nghi p

GVHD: ThS. Phan Th

L IM
S c n thi t c

U

tài

Q trình tồn c u hóa và t
t th p niên 90

di n ra m t cách quá nhanh chóng

n nay, q trình này

ng kinh t qu c t
và có nh ng

n kinh t

i to l n v môi

c ngày càng l i g

ng qua l i v i nhau. Có th nói cu c kh ng ho ng tài chính tồn

c u mà b t ngu n t th
tiêu c

o nên nh ng s

ng cho vay th ch

i chu n

n n n kinh t th gi i k t
nh ch tài chính

M

M

ng

u qu

lo t

nh ng th t b i n ng n mà h ph i gánh ch u

xu t phát t cu c kh ng ho ng này gây nên. Không d ng
lan r ng m t cách nhanh chóng sang m t s

c kh ng ho

c khu v c Châu Âu, Nh t B

n nay. Nh ng h l y trên không ch
doanh c a m i qu

c xem x

n s chu chuy n dòng v

i

n

trong
kinh

ng mang tính tồn c u, nh

c t nói riêng và s

ng chung

c a n n kinh t th gi i.
Vi t Nam v
gi i ch c ch
Th
tr

ng b

t b ph n và ngày càng h i nh p sâu vào n n kinh t th
g tránh kh i tình tr
ng s n là m t trong nh ng th

i v i n n kinh t Vi t Nam, nh t là khi Vi t Nam gia nh p T Ch

M i Qu c T (WTO) vào ngày 11 tháng 01
th

ng có v trí và vai trị quan

7. Phát tri n và qu n lý hi u qu

ng này s góp ph n quan tr

t o kh

y phát tri n kinh t xã h i,

ng các ngu

t th c vào

quá trình phát tri
cơng nghi p hóa - hi

i và b n v

ng

i hóa.

Riêng t i TP.HCM, tuy th

ng b

trên th c t th

ng s n m i th c s

n trong nh ng

ng này

phát tri n chung c a n n kinh t thành ph

cho s
ac

gian qua, tuy nhiên bên c nh nh ng m t tích c c th

1

ng b

c trong su t th i
ng s

cl


T t Nghi p

GVHD: ThS. Phan Th

nhi u khuy t t t, th hi n

các khía c nh sau: phát tri n m t cách t phát; giao d ch

phi chính th c v n cịn chi m t tr ng l n trên th
t bi

ng; giá b

ng s

n tình tr

là sau ba l n s

t: 1991-1993, 2001-2003, 2007-

s

n trong vòng 20 n

t di n ra. C th

n ra nhi

ng

t

n m nh

n nay ; ho

th

ng TP.HCM và Hà N i

n ho
lý theo quy ho
ng x

-tín d ng, s n xu t, qu n

ng tr c ti

ns

nv

c i thi n ch

ng kinh t c

c a nhân dân và gây

c.

V i nh ng lý do trên và nh m gi i h n ph
ch n và th c hi

u

tài nên tác gi

tài: Hoàn thi n gi i pháp phát tri n th

nh

ng b

ng s n t i

TP.HCM .

M c tiêu nghiên c u

Nh ng m c tiêu tác gi

t ra c n ph i gi i quy

c trong ph m vi c

tài:

a. M c tiêu t ng quát
G i ý nh ng gi i pháp nh m phát tri n th

ng b

ng s n t i TP.HCM.

b. M c tiêu c th
V n d ng các lý thuy
t h cb

ng s

ho ch và s d
b

c c a các b môn: Nguyên lý b
b

ng s n, Phát tri n b

ng s n, Kinh

ng s n, Quy

m xem xét và phân tích th c tr ng c a th

ng

ng s n t i TP.HCM;
c nh ng thành t u và nh ng h n ch trên th

ng b

ng s n

t i TP.HCM trong th i gian qua.
G i ý nh ng gi i pháp nh m phát tri n th
AAA
A
A

2

ng b

ng s n t i TP.HCM.


T t Nghi p

GVHD: ThS. Phan Th

Câu h i nghiên c u
Nh ng nguyên nhân nào d

n s bi

ng trên th

ng b

ng s n

ng

ng b

ng s n

TP.HCM?
Các y u t pháp lu t, kinh t , xã h i
TP.HCM

n th

nào?

Các chính sách giá b
thi t

c áp d ng nh

Th

ng b

ng s n và nhà

i thu nh p th p nào là c n
trên th

ng b

ng s n TP.HCM?

ng s n s

c nh ng kênh huy

ng v n an toàn

ng nào?

ng và ph m vi nghiên c u
ng thái trên th

ng b

ng s n t i TP.HCM.

Th i gian nghiên c u:

th

ng b

ng s n t i TP.HCM t

2000-2011.

u
T ng quát
th

ng b

uc

lý thuy t và th c ti n t i

ng s n thành ph H Chí Minh t

có nh ng nh

m

cu

Nghiên c

ng b

ng s n

t
ng g i ý hoàn

thi n gi i pháp nh m giúp các
phù h p cho th

n cu

nh m có nh ng chính sách
TP.HCM.

c th c hi
ng kê nh m t p h p các s li
nh m

các phân khúc ph bi n trên th

c tr ng.

ng nhìn t ng quan v nh ng di n bi n t i
ng b

ch s nh

ng s n TP.HCM.
i chi u các thơng tin trong q kh

tìm hi u nguyên nhân và có các k t lu n phù h p.

A

3


T t Nghi p

GVHD: ThS. Phan Th

Ngu n d li u c a
S li

bao g m hai ngu n chính:
p: các s li u v

c ab

tn

, và các t l

i giá

ng s n m t s khu v c c a thành ph H Chí Minh trên các website

thơng tin v th

ng b

ng s n

y.

S li u th c p: các th ng kê v l m phát, lãi su
T ng c c Th
hàng quý

it

c Vi t Nam..
v th

ng b

ngoài uy tín

nh k

ng s n c a các cơng ty b

ng s

c

Richard Ellis Vi t Nam (CBRE), Colliers International,

Savills... Ngoài ra cịn có các bài nghiên c u
ng tín d ng b

ng s n trong th i gian qua.

c và th c ti n c
S thành công c

c a các gi ng viên v th

tài

tài s

nh

c vào quá trình qu n lý th
c tình hình th

ng b

ng B

ng s n.

ng s n c a Vi t Nam nói chung và

TP.HCM nói riêng trong th i gian qua, góp ph
s n trong c

uv b

ng

i.

xu t và ki n ngh nh m hoàn thi n các gi i pháp nh m nâng cao hi u qu
ho

ng c a th

ng b

ng s n t i TP.HCM

N i dung nghiên c u
K tc uc
1:

tài bao g m nh ng ph
lý thuy t v b

2: Th c tr ng th

ng s n và th

ng b

3: Các gi i pháp phát tri n th

ng b

ng s n t i TP.HCM
ng b

A
A
A

4

ng s n.
n 2000-2011.

ng s n t i TP.HCM.


T t Nghi p

GVHD: ThS. Phan Th

LÝ THUY T V B
NG B
1.1 Lý lu n chung v b

NG S N VÀ TH

NG S N

ng s n:

1.1.1 Khái ni m v b

ng s n:

Theo t ch c Caliofornia Real Estate Brokerage1, b

ng s

i

thi n và các quy n s h u và quy n s d
Theo David C.Ling và Wayne R.Archer (2005) thì b
ba cách hi

ng s

c s d ng theo

n sau: là các tài s n h u hình c

; là m t t p h p

các quy n g n ch t v i quy n s h u và quy n s d ng tài s n th c th ; thu t ng
ng s

ngành ho c các ho

bán, v n hành và b trí b
Theo B lu t Dân s

t

n vi c mua

ng s n.
c CHXHCN Vi

ng s n là các tài s n không di d

nh:
c, bao g m:

a)
b) Nhà , cơng trình xây d ng g n li n v

c các tài s n g n li n

v i nhà , cơng trình xây d
c) Các tài s n khác g n li n v
d) Các tài s n khác do pháp lu
ng s n trong ho
ng s
nh ng quy

ng kinh doanh ngày nay, thu t ng

t và nh ng th c
n quy n s h u b

ng s n. (Phan Th

A
A

A
1

/>
5

t và bao g m c

t


T t Nghi p

GVHD: ThS. Phan Th

1.1.2 Các thu c tính c a b
1.1.2.1 Tính b

ng s n:

ng

c

n g c c a thu t ng

phân bi t s khác nhau gi a b
th di chuy n b

ng s

ng s

ng s

ng s n t

ts

ng h

i

v i nhà và các cơng trình xây d ng g n li

t, m c dù m t s lo i trong chúng v n có

th di d

u ki n b t bu c và nhìn chung ln có s

x

thi t h i v m t v t ch t và giá tr c a b
v

ng s

c ab

ng s n g n li n

m, v trí mà nó t a l
1.1.2.2

ng nh t

Th c t , khơng th có hai b
tuy

ng s n gi ng nhau tuy

i v hình thái và v t ch

Vì v y, b

c ch n chúng khơng gi ng nhau v v trí.

ng s n g n li n v

mà nó t a l c. Ngồi ra r

m c th c a chính nó, bao g m c v trí
c các b

c và c u trúc xây d

i. Dù có th gi ng nhau

ng s n gi ng nhau v hình th , kích

is d

ng c i t o l i theo ý thích

riêng c a mình.
1.1.2.3 Tính khan hi m
B

ng s n có tính khan hi m, nh t là so v

ngu n tài nguyên khan hi m và không tái t
qu c gia v nguyên t c là c

ng s
c. Di
i. Th m chí

m t giá tr s d ng mà l ra chúng ph i có trong m t s
khơng t

m
ng h

d ng

t cách t ng quát, cung v

dài h
c

t t nhiên c a t ng

m t
i d ng thi u cung.
A
A

6

i gi a cung và


T t Nghi p

GVHD: ThS. Phan Th

1.1.2.4 Tính b n v
B

ng s

N

i s ng kinh t dài

c bi

nv

cs d

ov t

vi n, th

s d

i s ng kinh t lâu dài.
c coi là b n v ng có tính

i v i các cơng trình xây d ng, tu i th

tính t hàng ch

, chu k khai thác, s d ng cho các m c
i và các m

1.1.3

ct
1.1.3.1

ng r t lâu dài.

nc ab

ng s n

co giãn c a cung b

Nguyên nhân c

ng s n kém
ng cung v tồn b

nh;

t là có gi i h n; vi c phân b qu
m c tiêu khác nhau c a quá trình quy ho ch s d
k nh

c

nh. Vì v y, vi

i

i vi

i kh

t cho các

x y ra trong t ng th i
tm

th

d ng ngu n l

i m t hay nhi u

m
1.1.3.2 Th i gian giao d ch dài và chi phí giao d ch cao
Do b

ng s n là tài s n quan tr ng và có giá tr l n nên vi
i các tài s n khác. C

tr

ng là

u ph i có nh ng cân nh c c n

nh. Ngồi ra vì giá tr l
ng s

c ki m soát ch t ch vi c s d

ng b

ng s n và t o ra các khuôn kh pháp lu

giao d ch b

ng s n thành công c n ph i ti n hành nhi u ho

t

i, mua bán và chuy n
ng. T

quá trình

ng khác nhau d n

n chi phí giao d ch cao.
1.1.3.3 Tính thanh kho n kém
Vì b

ng s n có giá tr l n và th i gian mua, bán giao d ch kéo dài nên kh

thanh kho n
i th

i lo i tài s n khác. Trên th c t thì c u v b
i nhu c u. T c s

i có mong mu n mua b

7

ng s n là
ng s n và


T t Nghi p

GVHD: ThS. Phan Th

có kh

t nhi u so v i nh

có kh

. M t khác, vi

i có nhu c

ng m

ng ti n m t l

c

th c hi n d dàng trong th i gian ng n.
1.1.3.4 Có s can thi p và qu n lý ch t ch c
B

ng s

c

i tài s

ch quy n qu c gia, th ch chính tr
c ln n m gi quy n t

c bi t, g n ch t v i m t s

i s ng kinh t xã h i c a qu c gia nên nhà
iv

ng th i t o d ng nh ng thi t ch

pháp lý m t cách ch c ch n và ki m soát các ho

1.2 Lý lu n chung v th

ng b

1.2.1 Khái ni m v th
ng b
b

ng b

nb

ng s n
ng s n

ng s n là t ng hòa các quan h gi a cung và c u v các quy n c a

ng s n theo quy lu t th
1.2.2 C u b
C ub

nh c a lu

ng s n

ng s n là t ng s

ng hàng hóa b

trình xây d ng g n li n v
th

ng s n.

ng s n, bao g

i mua mu n chi m h u theo các m c giá trên

ng.

Theo các tác gi

ng, Nguy n Minh Ng c, Nguy n Th

Th o (2006), c u v b

ng s n ch xu t hi

u ki n sau:

Có s xu t hi n c a nhu c u tiêu dùng v b

hi n có khơng trang tr i

m b o kh

ng s n

c;

Có ngu n l

ng s n mà qu b

uv b t

ng s n;
Ph i có s ho
th

ng c a th

c u g p cung và xu t hi n th t s trên

ng.

AA
A

8

T t Nghi p

GVHD: ThS. Phan Th

***Các y u t

nc ub

ng s n:

Thu nh p và kh

i dân: kinh t

m cs

p và vi c làm

có th

nh khi n cho nhi

t nhi

ng b

uv b

ng s n tr

i mu n và

ng s n s làm cho th

c l i s suy thoái c a n n kinh t s

làm cho c u gi m, d
T c

ng kéo theo

n th

ng trì tr .

: dân s

u v nhà

kéo theo nhu c u v các b

ng s

i, d ch v

mà còn

ng h

theo.

S

i trong quan h

a các t ng l p khác nhau:

h c v n,

s di dân gi a các vùng, tình tr ng k t hôn và ly d
c uv b

ng s n.

Nh

i v s thích hay th hi u c

Các chính sách c

c: c u v b

chính sách c
v s d

t, thu hút v

1.2.3 Cung b

g n li n v

c bi t nh y c m v i các

c ngoài.
i.

ng s n

ng s n, cung b

ng s

, cơng trình xây d ng

c cung ng trên th

ng t i m t th

m nh

nh theo các

ng.
n cung b

ng s n:

Chi phí s n xu t: là chi phí nguyên v t li
su t vay ngân hàng, chi phí s d
ng s n gi

ng s

ng s n r t nh y và r t d

m c giá cân b ng trên th
***Các y u t

i dân.

c bi t là: chính sách v lãi su t, tín d ng, quy ho ch

Chú ý r ng, c u v b

iv ib

i

n lý, lãi
làm cho cung b t

c l i.

9


T t Nghi p

GVHD: ThS. Phan Th

Công ngh xây d ng: các gi i pháp thi công m i, các k thu t xây d ng hi

c ng d ng, các v t li u tiên ti

c ng d ng s

b

i
ng

s n.
c, bao g m: Lu
qu

nh thu ti n s d

ng, qu n lý th

n cung b
S

ng b

ng s

t,

ng m nh

ng s n.

ng doanh nghi p xây d ng càng nhi u thì m
b

c nh tranh càng cao khi

ng s n s

Giá c a các hàng hóa thay th : nhi u lo i hình nhà
liên k

riêng bi t, nhà

o nên s c nh tranh gi a các lo i hình nhà
n cung. Các lo i hình b

c nh tranh l

ng s

i và cơng nghi p có th

thu hút ngu n v

1.2.4 Quan h gi a cung và c u b

và gây tác

i cung.

ng s n

Quan h gi a cung và c u là quan h

n c a th

i v i cung b

ng

s n do tính ch t kém co giãn, ph n ng r t ch m và có tính tr trong khi c u có th liên
t

ng chung trên th

c ub

ng s n

u ki

ng b
ng c a th

ng s n là có s thi
ng b

Tuy nhiên, trong ng n h n tùy theo quan h gi a cung và c u
nhau c a th

ng b

1.2.5

ng s n ít co giãn và có tính tr

m c a th

Th o (2006), thì th
ng b

ng khơng

ng c u.
ng b

Theo nhóm các tác gi

Th

nh ng phân khúc khác

ng s n mà có giá khác nhau.

Riêng trong dài h n thì cung b
c cân b ng v

ng s n.

ng s n
ng, Nguy n Minh Ng c, Nguy n Th Phán

ng b

ng s

ng s n có tính cách bi t gi

10

n sau:
m giao d ch.


T t Nghi p

GVHD: ThS. Phan Th

m này phát sinh t tính ch t khơng di d
b

ng s

c, khơng d ch chuy

cc a

i bán có th giao d ch v i nhau t i m

k và ta khơng th

àng hóa và ch

giao d ch. Thông tin v

giá tr s d

ng c a nó t

m và b n ch t pháp lý c a b

c xem xét ch y u t

ng b

ch

ng trong b

m

ng s n là các y u t

m giao d ch. Các thơng tin v v trí, hình th , c u trúc,

c quan sát t i v trí mà b

Th

mb t

ng s n t a l c.

ng s n th c ch t là th

ng giao d ch các quy n và l i ích

ng s n.

m th hai phát sinh t b n ch t c a b

ng s n, v a là tài s n h u hình v a là

tài s n vơ hình. Trên th c t lu t pháp Vi t Nam thì giao d ch v
d ch v quy n s d
Th

ng b

t và các quy n phát sinh.
ng s n mang tính vùng và tính khu v c sâu s c.

S phát sinh t tính ch t khơng d ch chuy
o th

c, không di d

cc ab

ng s n

ng này mang tính vùng và khu v c sâu s

quan h cung c u và giá c trên th
khác nhau. Vì v

ng r t khác bi t nhau gi a các vùng và khu v c

hình thành giá c a b

ng s n hoàn toàn l thu

ng

cung và c u và nh ng y u t liên quan t
theo tác gi Nguy n Th

c bi t

ng (2010) cho r ng phân khúc th

ch

ng nhà

là có tính

ng c a s phát tri n m nh m c a h t

ti n giao thông và s phát tri n c
Th

ng b

v tinh.

ng s n là th

ng khơng hồn h o do b n ch t cung kém co

giãn.
Tính ch

ng b

Ngồi ra, thơng tin v b
Cung b

ng s

c quy n nhi

ng s n là không cân x ng gi a các bên tham gia giao d ch.

ng s n ph n ng ch

i bi

s n.

11

ng v c u và giá b

ng


T t Nghi p

GVHD: ThS. Phan Th

m này phát sinh t tính ch t kém co giãn c a cung b
y u t c u có th

t nhanh t

ng s n. Ngồi ra, do

ng c u mang tính

t h p v i cung kém

co giãn càng làm cho quan h cung, c u tr nên m t cân b ng nhi
o và d
Th

ng b

bong bong b
ng s n là th

ng khó thâm nh p.

Nguyên nhân ch y u là do b n thân b
hóa khác và y u t pháp lý c a b

ng s n .

ng s n có giá tr cao so v i các lo i hàng

ng s

t s c quan tr ng. Ngồi ra,

thơng tin b t cân x ng và tính ch t khơng hồn h
k

tham gia vào th
Th

ng b

n không cho phép b t

ng này.

ng s n ch u s chi ph i c a y u t pháp lu t.

Vì b n ch t c a b

ng s n là tài s n có giá tr l

, xã h i, chính

tr sâu s c, g n ch t v i hi n pháp, pháp lu t và th ch c a t ng qu c gia. Vì v
m b o quy n và l i ích c a qu c gia, c a các t và cá nhân tham gia th
ng s n thì pháp lu
Th

ng b

t s c quan tr ng.
ng s n có liên quan m t thi t v i th

ng cung trên th

ng b

ng s

xây d ng và các y u t
t

l m phát, m
Th
là v

ng b

ng b t

ng v n.

nh b i dòng v
n tr ng c a th

c

ng v

su t sinh l i,

r i ro.
ng s n là th

ng mà vi c tham gia hay rút ra kh i th

ng

c t p và c n có nhi u th i gian.
tính ch t có giá tr l n, khó chuy

bu c ch t ch v pháp lý c a b

ng s

t ràng
i tham gia vào th

có v n l n, có s hi u bi t và kinh nghi m sâu s

cb

ra vi c có tính thanh kho n kém và khó chuy

a tài s n b

i tham gia khó rút kh i th
A

12

ng ph i

ng s n. Ngồi

ng m t cách nhanh chóng.

ng s n


T t Nghi p

GVHD: ThS. Phan Th

1.2.6 Vai trò c a th
Th nh t, th
Vì th

ng b

ng b

ng s n

ng s n là th

ng này liên quan tr c ti

ch

ng quan tr ng c a n n kinh t qu c gia:

nm

ng tài s n c c l n c v quy mơ, tính

tài s n trong n n kinh t qu c dân.

B

ng s n luôn là m t lo i tài s n khan hi m và có giá tr l

m i doanh nghi p và t ng h

T tr ng b

h i

i v i m i qu c gia,

ng chi

c am

ng s n trong t ng s c a c i xã
ng c a c i v t ch t

c. Vì v y, s phát tri n lành m nh và b n v ng c a th

s góp ph n quan tr

ng b

ng s n

ng kinh t qu c gia, t o ra nhi u c a c i cho xã

h i.
Th hai, th

ng b

ng s

ng v n c c l n t i m i

qu c gia.
Khi b

ng s n tr thành hàng hóa trong n n kinh t th

ng làm

n dòng v n trong toàn xã h i.

ng cung ti n c a

h th ng ngân hàng cho vay th ch p b

ng s n chi m t i 80% t

vay. Vì v y phát tri

ng v n cho

ng s

ng trong

vi c chuy n các tài s n thành ngu n tài chính d i dào ph c v cho nhu c u phát tri n
kinh t xã h

c bi t là phát tri

Th ba, th

ng b

h t ng c a n n kinh t .

ng s n phát tri n góp ph

y phát tri n các m c

tiêu kinh t xã h i.
M t khi th

ng này phát tri n thì vi

ng các ngu n l c b

ph c v các m

ng th i, th

nhi

ng phát tri n t o ra

m b o vi c phân b s d
ng g n li n v

Th

ng s n s d

h

ng b

phát tri n, t o ra nhi

t tr nên h

phí mơi gi i, chuy

, có hi u qu

ng s n phát tri n góp ph n kích thích các th
c làm - t c t o nhu c u s d

ng

t

ng khác
ng trên th

c thông qua các ngu n thu t thu ,
ng, môi gi i.... Khi phát tri n th

13

ng b

ng s n s t o


T t Nghi p

ra c u l n cho th

GVHD: ThS. Phan Th

ng v n, tín d ng, th

ng v t li u xây d ng, máy móc thi t

b
Th

h

th

ng b

t , nhà
ng b

ng s n phát tri n góp ph n t o nên n n t

cho thuê

i dân và các t ch c có nhu c u. M t khi th

ng s n phát tri n t

c các th t b i th
1.2.7

c qu

gi m thi u

ng, không t o ra các cú s

ng phát tri n c a th
1.2.7.1 Các c

i v i n n kinh t .

ng b

ng s n

phát tri n c a th

ng b

Theo t ng k t c a các chuyên gia nghiên c u v b
s n hình thành và phát tri n qua 4 c
C

ng s n

ng s n thì th

ng b

ng

:

n th

n ph

t s n xu t nông nghi

t

trên th

t phát tri

ch

Bên c

d

bình n

n s h u ho c quy n s

c pháp lu t th a nh n.

c

này chính sách v

ch

nh.

C

t p trung hóa:

n mà các b

ng s

ng

chuyên nghi p. S n ph m ch y
là nhà

,b

ng s

i, b

này các ch th có ch
v xây d
quy

ng quy

n này

ng s n cơng nghi
nh th

c p

ng. Các chính sách

n lý v xây d ng v

nh v i vi c h s d ng ngu n v

y u t v n t có và v n

ngân sách.
C

ti n t hóa:

n mà ti n t

ng nh m phát tri n b t

ng s

ng.

m

v n.

t

ng s n tr thành

nh tranh ngu n l c v n v i các ngành khác trên th
c

này, các chính sách ti n t

n lý v ngân
nh.

14

ng


T t Nghi p

C

GVHD: ThS. Phan Th

tài chính hóa:

cao và th

n mà quy mô c a th

ng b

ng s n phát tri n m

ng t

ng. Th

thông v i th

ng b

ng s

n v n c a xã h i
ng b

ng s n d n tr nên liên

ng tài chính thơng qua vi c th ch p tài s n, tái th ch p tài s n

và ch ng khốn hóa th ch p tài s n.
M t khác, do b n ch t c a ngân hàng là kinh doanh v n ng n h
b

ng s n l i là kinh doanh dài h n t

c các ngân hàng ph i chuy n các

ngu n v n ng n h n sang các ngu n v n dài h n thông qua các cơng c và t
ch c tài chính (Cơng ty b o hi m nhân th , ngân hàng th ch p, qu

t

ng s n, qu
1.2.7.2 Liên h th
T

ng b

l

án b

ng s n Vi t Nam

i s phát tri n không ng ng v quy mô c a các d

ng s

u v vay v

và phát tri n. Th

ng b

các ngân hàng b

ng s n d n liên k t v i th

o lu t d

ti n t hóa th

ng b

ng s

n t o nên khuôn kh pháp lý cho vi c

ng s n. Trong giai

c th c hi n chính sách th t ch t ti n t nh m
ng b

ng s

n nay, Ngân hàng nhà
nh n n kinh t

c trong
ng

ng nóng t
n nay. Trong th

hình thành Qu tín thác b
r

n gi

u c a quá

ng s

ch ng l

ng ti n t
nh 181, Lu t nhà , Lu t xây

d ng, Lu t kinh doanh b

b

u hình thành

nên gi
u ki n ngh

ng s n (REIT)-m t trong nh ng

ng và
xu t v vi c
ng v n nhàn

ng s n t p trung, có hi u qu
y, có th nói th

ng b

ng chuy n t c

ng s n Vi t Nam t

t

n 2003c

n tài chính hóa.
A

15

ã có

ti n t hóa nh m m


T t Nghi p

GVHD: ThS. Phan Th

1.2.8 Chu k

ng c a th

ng b

ng s n d

n hi

Nh
Quy mô c a b

ng s n
ng chu k :

ng s n l n

ng s n không co giãn trong

ng n h n.
Chu k b

ng s n ph thu c vào chu k tín d ng.

S can thi p c a chính ph
n c a chu k b
Hình 1.1

nd

ng s n

, Bài gi ng Kinh t h c b

M t chu k b

ng s

ng chu k .

ng s n:

n c a chu k b

Ngu

n hi

ng tr

ng s n (2011).

n:

n ph c h i:
Các ho

ng giao d ch b

u h i ph c và phát tri n tr l i.

ng có nh ng bi u hi
còn cao, các ho

l th t nghi p v n
c ph c h i, chính sách tài khóa và ti n

t m r ng, l m phát cịn ơn hịa, lãi su t c m c th p, thu nh

16

ub

ng s n