Xác định khung giá đất theo giá thị trường và xây dựng hệ số hẻm trên đoạn đường Phan Đăng Lưu, Đinh Tiên Hoàng Quận Bình Thạnh Chuyên đề tốt nghiệp - TP.HCM Trường Đại Học Kinh Tế

Chuyênă Tt Nghip i GVHD: TS.NGUYN QUNH HOA
SVTH: HUNH TH DIU

TRNGăI HC KINH T THÀNH PH H CHÍ MINH
KHOA KINH T PHÁT TRIN
CHUYÊN NGÀNH KINH T THMăNH GIÁ



CHUYÊNă TT NGHIP

XÁCăNHăKHUNGăGIÁăT THEO GIÁ TH TRNG &
XÂY DNG H S HMăTRÊNăONăNG PHAN
NGăLU,ăINHăTIÊNăHOÀNG-QUN BÌNH THNH



GVHD: T.S Nguyn Qunh Hoa
SVTH: Hunh Th Diu
MSSV: 108209206




TP. H CHÍ MINH, 2012
Chuyênă Tt Nghip ii GVHD: TS.NGUYN QUNH HOA
SVTH: HUNH TH DIU


LI CMăN



 hoƠnăthƠnhăđcăchuyênăđ tt nghipănƠy,ătôiăđƣ nhnăđc s giúpăđ
rt tn tình ca các thyăcôăgiáo,ăngiăthơnătrongăgiaăđình,ăbn bè. Tôi xin bày t
li cmănăchơnăthƠnhăti nhngăngiăđƣăquanătơmăgiúpăđ vƠăđng viên tôi rt
nhiu trong quá trình thc hinăchuyênăđ này.
Xin cmănăcácăthy cô trong khoa Kinh T Phát Trin,ăcngănhăcácăthy cô
trongătrngăđƣănhit tình ging dy,ăgiúpăđ tôiătrongă4ănmăhcăqua.ăc bit tôi
kính gi li cmănă sơuă scă đn cô giáo Nguyn Qunhă Hoaă đƣă nhită tìnhă đnh
hng,ăgópăỦăvƠăgiúpăđ tôi thc hin chuyên đ tt nghip này.
Tôiăcngăxinăcmănăđn Công ty C phnăGiámăđnh Ngân Hà ( Micontrol),
các anh, ch trong phòng thmăđnhăgiáăđƣăquanătơm,ătruynăđt kinh nghim, kin
thc thc t cho tôi trong 3 tháng thc tp ti công ty.


TP. H Chí Minh, ngày 06 tháng 04 nm 2012
Sinh viên


Hunh Th Diu








Chuyênă Tt Nghip iii GVHD: TS.NGUYN QUNH HOA
SVTH: HUNH TH DIU

CNG HÒA XÃ HI CH NGHAăVIT NAM
c lp ậ T do ậ Hnh phúc
NHN XÉT THC TP
H và tên sinh viên : Hunh Th Diu
MSSV: 108209206
Khóa : 34
1. Thi gian thc tp
ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ
2. B phn thc tp
ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ
3. Tinh thn trách nhim vi công vic và ý thc chp hành k lut
ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ
ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ
4. Kt qu thc tpătheoăđ tài
ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ
ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ
ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ
5. Nhn xét chung
ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ
ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ



TP. H Chí Minh, ngày 04 tháng 06 nm 2012

n ố thc tp

Chuyênă Tt Nghip iv GVHD: TS.NGUYN QUNH HOA
SVTH: HUNH TH DIU


NHN XÉT CA GIÁO VIÊN


ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ
ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ
ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ
ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ
ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ
ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ
ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ
ầầầầầầầầầầ.ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ
ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ
ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ
ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ
ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ
ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ
ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ
ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ
ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ
ầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầầ

T.P H Chí Minh, ngày 06 tháng 04 nm 2012
Giáo viên


T.S Nguyn Qunh Hoa

Chuyênă Tt Nghip v GVHD: TS.NGUYN QUNH HOA
SVTH: HUNH TH DIU


MC LC
LI M U 1
Chng 1: C S LÝ LUN 3
1.1. C s lý lun v BS 3
1.1.1. Khái nim BS 3
1.1.2. Các thuc tính ca BS 3
1.1.3. Phân loi BS 4
1.1.4. c trng ca BS 5
1.2. C s lý lun th trngăBS 6
1.2.1. Khái nim th trng BS 6
1.2.2. Phân loi th trng BS 6
1.2.3. c đim ca th trng BS 7
1.2.4. Các lc lng tham gia th trng BS 8
1.2.5. Vai trò và v trí ca th trng BS 8
1.3. C s lý lun v TGăBS 10
1.3.1. Khái nim TG BS 10
1.3.2. Mc đích TG BS 11
1.3.3. C s giá tr ca TG BS 11
1.3.4. Các phng pháp TG BS 12
1.3.4.1. Phng pháp so sánh giá bán 12
1.3.4.2. Phng pháp chi phí 13
Chuyênă Tt Nghip vi GVHD: TS.NGUYN QUNH HOA
SVTH: HUNH TH DIU

1.4. Hm và cách tính h s điu chnh gia hm và mt tin theo quy
đnh pháp lut 14
1.4.1. Khái nim hm 14
1.4.2. Phân loi hm 15
1.4.3. Cách tính toán h s điu chnh giá đt hm và mt tin đng theo
công ốn 7575/HD-LS ca UBND Thành ph H Chí Minh 15
1.4.4. Nguyên nhân cn phi tính toán h s điu chnh 17
1.4.5. Ý ngha ca h s điu chnh 18
1.4.6. Mt s cách tính h s điu chnh 18
Chng 2: TH TRNG BTăNG SN KHU VC- GII THIU
ONăNG NGHIÊN CU & PHÂN TÍCH THÔNG TIN CÁC TÀI
SN KHO SÁT 19

2.1.ăTìnhăhìnhăthătrngăBSăkhuăvcăhinănay 19
2.1.1. nh hng phát trin và quy hoch đn nm 2020 ca thành ph H Chí
Minh 19
2.1.2. Th trng BS Thành ph H Chí Minh nói chung 20
2.1.3. Th trng BS qun Bình Thnh 22
2.2. Giiăthiuăcác đonăđngănghiênăcu vƠăcácăBSăkhoăsát 23
2.2.1. ng Phan ng Lu 23
2.2.1.1. V trí đa lý 23
2.2.1.2. Vai trò & thc trng phát trin kinh t trên đon đng Phan ng Lu,
Qun Bình Thnh 23
Chuyênă Tt Nghip vii GVHD: TS.NGUYN QUNH HOA
SVTH: HUNH TH DIU

2.2.1.3. ánh giá s lc các BS đc kho sát trên đon đng Phan ng Lu,
Qun Bình Thnh 25
2.2.2. ng inh Tiên Hoàng 27
2.2.2.1. V trí đa lý 27

2.2.2.2. Vai trò & thc trng phát trin kinh t trên đon đng inh Tiên
Hoàng, Qun Bình Thnh 27
2.2.2.3. ánh giá s lc các BS đc kho sát 28
2.2.3. Phân tích các yu t tác đng đn giá tr ca BS trên đon đng
Phan ng Lu ốà đng inh Tiên Hoàng 30
2.3. Bng thng kê s liuăsauăkhiătínhătoánăraăđnăgiáăđt caăcácăBSă
thu thpăđc 31
2.3.1. ng Phan ng Lu 31
2.3.2. ngăinhăTiênăHoƠng 32
2.4. Xácăđnhăkhungăgiáăđt theo giá th trngătrênăđonăđng Phan
ngăLu - inh Tiên Hoàng, Qun Bình Thnh 34
2.4.1. ng Phan ng Lu 34
2.4.2. ng inh Tiên Hoàng 35
2.5. So sánh kt qu nghiên cu viăkhungăgiáăđt Nhà nc khu vc
qun Bình Thnh do UBNN T.P H ChíăMinhăbanăhƠnhănmă2012 35
2.5.1. Bng giá đt Nhà nc qun Bình Thnh nm 2012 35
2.5.2. So sánh đn giá đt th trng ốà đn giá đt Nhà nc ban hành…36
Chngă3:ăXỄCăNH H S CHÊNH LCHăGIỄăT GIA HM VÀ
MT TINăNGăPHANăNGăLU,ăINHăTIểNăHOÀNG-QUN
BÌNH THNH 39
Chuyênă Tt Nghip viii GVHD: TS.NGUYN QUNH HOA
SVTH: HUNH TH DIU

3.1. Quá trình xây dng h s điu chnh hm và mt tin caăcácăđon
đng kho sát 39
3.1.1. Xác đnh h s điu chnh din tích cho các BS  v trí mt tin
đon đng kho sát 39
3.1.2.Xác đnh h s giá đt gia hm và mt tin đng Phan ng Lu 42
3.1.2.1. H s hm 3m – mt tin 42
3.1.2.2. H s hm 4m – mt tin 44

3.1.2.3. H s hm 5m - mt tin 46
3.1.2.4. H s hm 6m – mt tin 48
3.1.2.5. H s hm 7m – mt tin 50
3.1.2.6. Kt lun 52
3.1.3.Xác đnh h s giá đt gia hm và mt tin đng inh Tiên Hoàng 52
3.1.3.1.H s hm cp 2-4m – mt tin 52
3.1.3.2. H s hm 3m- mt tin 53
3.1.3.3. H s hm 4m – mt tin 54
3.1.3.4. H s hm 6m – mt tin 55
3.1.3.5. H s hm 8m – mt tin 58
3.1.3.6. Kt lun 59
KT LUN VÀ KIN NGH 60
TÀI LIU THAM KHO 61




Chuyênă Tt Nghip ix GVHD: TS.NGUYN QUNH HOA
SVTH: HUNH TH DIU


DANH MC CÁC T VIT TC



Vitătc
Dinăgii
BS
Btăđngăsn
CX

Căxá
CLCL
Chtălngăcònăli
DT KV
Dinătíchăkhuônăviên
DT SXD
DinătíchăsƠnăxơyădng
G
năgiá
TH
inhăTiênăHoƠng
GT
Giáătr
GT KCC
Giáătrăktăcuăchính
KHTL
Khuăhaoătíchăly
PL
PhanăngăLu
QSD
Quynăsădngăđt
SVăTăXDCT
Sut vnăđuătăxơyădngăcôngătrình
TG
Thmăđnhăgiá
THQ
Tuiăđiăhiuăqu
TGSD
Thiăgianăsădng
TS

TƠiăsn
TS SS
TƠiăsnăsoăsánh
TSăT
TƠiăsnăthmăđnh

Chuyênă Tt Nghip x GVHD: TS.NGUYN QUNH HOA
SVTH: HUNH TH DIU


DANH MC CÁC BNG BIU


Bng
Dinăgii
Trang
Bngă1.1
QuyăđnhăhăsôăhmăcaăUBNDăTP.ăHăChí Minh
15
Bngă2.1
BngăđnăgiáăđtăcaăcácăBSătrênăđonăđngăPhanăngă
Lu
31
Bngă2.2
BngăđnăgiáăđtăcaăcácăBSătrênăđonăđngăinhăTiênă
Hoàng
33
Bngă2.3
ChênhălchăgiaăgiáăđtăthătrngăvƠăgiáăđtăNhƠăncăquyă
đnhă

trênăđonăngăPhanăngăLu,ăQunăBìnhăThnhă
37
Bngă2.4
ChênhălchăgiaăgiáăđtăthătrngăvƠăgiáăđtăNhƠăncăquyă
đnhă
trênăđonăđngăinhăTiênăHoƠng,ăQunăBìnhăThnhăăăăă
37
Bngă3.1
năgiáăđtătrungăbìnhăcaăcácăBSăcóădinătíchătngă
đngătrênă
haiăđonăđngăkhoăsátă
40
Bngă3.2
BngătălăđiuăchnhădinătíchăcaăcácăBSătrênăhaiăđonă
đngăkhoăsát
42








Chuyênă Tt Nghip xi GVHD: TS.NGUYN QUNH HOA
SVTH: HUNH TH DIU


DANH MC CÁC HÌNH



Hình
Dinăgii
Trang
Hình 1.1
Cáchăxácăđnhăvătríătrên
16
Hình 1.2
Xácăđnhăcpăhm
17
Hình 2.1
BnăđăThƠnhăphăHăChí Minh
21
Hình 2.2
BnăđăQunăBìnhăThnh
22
Hình 2.3
BnăđăđngăPhanăngăLu
24
Hình 2.4
BnăđăđngăinhăTiênăHoƠng
28

Chuyênă Tt Nghip 1 GVHD: NGUYN QUNH HOA
SVTH: HUNH TH DIU


LI M U
Lý do chn đ tài
Hinănay,ăthătrngăBS ăVităNamăđangăcóăsăqunălỦăchtăchăcaăNhƠă

ncăthôngăquaăvicăbanăhƠnhănhiuăvnăbnăphápălỦ,ănghăđnh,ăquytăđnh,ăthôngă
t,ầSăcanăthipăcaăNhƠăncălƠădoăgiáăđt,ăgiáănhƠătngăquáănhanhătoăthƠnhăcnă
stăthă trng.ă VnăđănƠyă tră thƠnhămiă quanătơmăhƠngăđuăkhôngăchăviă NhƠă
nc,ăcácănhƠăđuătăBS,ănhngăngiăcóănhuăcuămuaăBS vƠăđtăbităhnănaălƠă
điăviănhngăngiălƠmăcôngătácăTGăBS.ăVicăxácăđnhăđúngăgiáătrăthtăcaă
mtăBS lƠămtăvicălƠmărtăquanătrngăvƠăcngăkhôngăkémăphnăkhóăkhn.ăiuă
nƠyăđƣăădnăđnăsăcnăthităvƠăphátătrinămnhămăcaănghăTG trongăthiăgiană
qua.
Chu nhăhng t s suy gim kinh t toàn cu, các loi hình nhà  giá
trung bình và giá thp đangăthuăhútănhiu côngătyăBS chuynăhng phát trin đu
tăvƠo. T s tò mò mun tìm hiu v tình hình th trng BS hin nay din bin
nhăth nƠoăvƠăđ góp phn cng c kin thc v lý lun và kinh nghim thc tin
đƣăthúcăđy em thc hin đ tài tt nghip: ắXácăđnhăkhungăgiáăđt theo giá th
trng và xây dng h s hm trênă đonă đng Phană ngă Luă &ă inhă Tiênă
Hoàng, Qun Bình Thnh, T.P H Chí Minh”
Mc tiêu nghiên cu
TìmăraăkhungăgiáăđtăthătrngăđiădinăchoăđonăđngăPhanăngăLuă&ă
inhăTiênăHoƠng- qunăBìnhăThnh,ăđngăthiăxácăđnhăhăsăhmătrênăđonăđngă
đó.ă
i tng và phm vi nghiên cu
Chuyênă Tt Nghip 2 GVHD: NGUYN QUNH HOA
SVTH: HUNH TH DIU

iătngănghiênăcuăchínhăcaăđătƠiălƠăcácănhƠămtătin,ănhƠătrongăhmă
đangăraoăbán,ăđangăgiaoădchăhocăđƣăgiaoădchăthƠnhăcông trên đonăđngăPhană
ngăLuă&ăinhăTiênăHoƠng.
PhmăviănghiênăcuătrênătrênătrcăđngăPhanăngăLuă&ăinhăTiênă
HoƠngă,ăkhuăvcăqunăBìnhăThnh,ăTPăHăChíăMinhă
Phng pháp nghiên cu
ătƠiăsădngăphngăphápănghiênăcuăđiuătraăthătrng:ăphngăvn,ăkho

sátăcácăthôngătinăvăgiaoădchăBS.
Sădngăphngăphápănghiênăcuăđnhălngăđăthuăthpădăliu,ăđaăraăcácă
lpălunătínhătoánăkhoaăhcăđăcătínhăgiáătr.
Ngoài ra còn s dngăphngăphápănghiênăcuăchuyênăgia:ădùngăđ tham
khoă quanăđim ca các cá nhơnăđangălƠmă vic trc tip trong chuyên ngành ti
công ty thc tp, hoc nhng chuyên gia có kinh nghim nghiên cuătrongăcácălnhă
vc liên quan nhmăcóăđc ý kinăthamămu,ăc vn











Chuyênă Tt Nghip 3 GVHD: NGUYN QUNH HOA
SVTH: HUNH TH DIU


Chngă1:ăCăS LÝ LUN
1.1. Căs lý lun v BS
1.1.1. Khái nim BS
BS baoăgmăđtăđaiătănhiênăvƠămiăTS,ădoăconăngiătoăraăgnălinăviă
mnhăđtăđó.ăóălƠănhngăvtăhuăhìnhănmătrênăbămt,ătrongăkhôngătrungăhocă
diălòngăđtănhănhƠăca,ăcôngătrìnhăkinătrúcăvƠăcăsăhătng.
Theo t đin các thut ng tài chính :„„BS là mt ming đt và tt c TS
vt cht gn lin trên đt‟‟.

TheoăBălutăDơnăs nmă2005ăcaăncăCngăhoƠăXƣăhiăChăngha Vită
Nam,ătiăiuă174ăcóăquyăđnh:ă“BSălƠăcácăTS baoăgm:ătăđai;ăNhƠ,ăcôngătrìnhă
xơyădngăgnălinăviăđtăđai,ăkăcăcácăTS gnălinăviănhƠ,ăcôngătrìnhăxơyădngă
đó;ăCácăTS khácăgnălinăviăđtăđai;ăCácăTS khácădoăphápălutăquyăđnh”.
Nh vy, BS là mt TS không di di đc, tn ti và n đnh lâu dài.
 đc coi là BS thì yêu cu phi có các điu kin sau:
- Là yu t vt cht có ích cho con ngi.
- c chim hu bi cá nhân hoc cng đng ngi.
- Có th đo lng bng giá tr nht đnh.
- Không th di di, hoc di di hn ch đ tính cht, công nng, hình thái ca nó
không thay đi.
1.1.2. Các thuc tính ca BS
Tính c đnh và lâu bn: BS ch to lp trên mt din tích c th ca
đt đai, và đt đai là tài nguyên quc gia không th thay đi din tích, nu đt đai
đó không phi là hàng hoá thì BS gn trên đó cng khó khn trong vn đng vi
t cách là hàng hoá. BS là TS không th di di nên h sămô t BS ghi nhn s
Chuyênă Tt Nghip 4 GVHD: NGUYN QUNH HOA
SVTH: HUNH TH DIU

bin đng theo thi gian v hin trng, v ch s hu, ch s dng, theo mt trình
t pháp lý nht đnh và là yu t đc bit quan trng trong quan h giao dch trên
th trng BS. Tính lâu bn đc th hin rõ trong quá trình s dng đt đai, bi
vì đt đai không b hao mòn.
Tính khan him đc bit: Do s phát trin ca sn xut, s gia tng dân s làm
cho nhu cu v đt đai, nhà  ngày càng tng, trong khi đó tng cung đt đai thì
không thay đi. Chính vì vy giá c đt đai có xu hng ngày càng gia tng,ălƠmă
choăBSăngƠyăcƠngăkhanăhim.
Tính cá bit ln và chu nh hng qua li ln nhau: Không có BS nào trên th
trng là ging nhau vì mi BS đc xác lp trên mt din tích c th ca đt
đai vi v trí đa lý, đa hình, kiu dáng kin trúc, c s h tng,ầkhác nhau.

Tuy BS mang tích cá bit cao nhng trong nhng trng hp có nhng thay
đi ln xung quanh BS nào đó s có nhng tác đng mnh v nhu cu và giá c
caăBSăđó.
Chu s chi phi mnh m ca chính sách, pháp lut do Nhà nc ban hành
cng nh các hot đng trong lnh vc kinh t -ốn hoá- xã hi : Do đt đai là TS
quan trng ca quc gia, phi chu s chi phi ca Nhà nc nhm làm gim
nhng tác đng xu đn nn kinh t, và phát huy nhng ngun lc có đc t th
trng BS. Bên cnh đó, do BS nm trong mt không gian nht đnh nên nó
chu nh hng bi nhiu yu t tp quán, tâm lý, th hiu, môiătrng sng ca
cng đng dân c khu vc và nó còn chu nh hng bi các yu t liên quan
đn nhiu ngành kinh t, khoa hc- k thut, ngh thut kin trúc, môi trng,ầ
1.1.3. Phân loi BS
BS có đu t ồây dng gm:ăBSănhƠă,ăBSănhƠăxngăvƠăcôngătrìnhăthngă
mi- dchăv,ăBSăhătngă(hătngăkăthut,ăhătngăxƣăhi),ăBSălƠătrăsălƠmăvică
v.v ăTrongăBSăcóăđuătăxơyădngăthìănhómăBSănhƠăđtă(baoăgmăđtăđaiăvƠăcácă
TS gnălinăviăđtăđai)ălƠănhómăBSăcăbn,ăchimătătrngărtăln,ătínhăchtăphcă
tpărtăcaoăvƠăchuănhăhngăcaănhiuăyuătăchăquanăvƠăkháchăquan.ăNhómănƠyă
Chuyênă Tt Nghip 5 GVHD: NGUYN QUNH HOA
SVTH: HUNH TH DIU

cóătácăđngărtălnăđnăquáătrìnhăcôngănghipăhoá,ăhinăđiăhoáăđtăncăcngănhă
phátătrinăđôăthăbnăvng.ăNhngăquanătrngăhnălƠănhómăBSănƠyăchimătuytăđiă
đaăsăcácăgiaoădchătrênăthătrngăBSăăncătaăcngănhăăcácăncătrênăthă
gii.
BS không đu t ồây dng:ăBSăthucăloiănƠyăchăyuălƠăđtănôngănghipă(diă
dngătăliuăsnăxut)ăbaoăgmăcácăloiăđtănôngănghip,ăđtărng,ăđtănuôiătrngă
thuăsn,ăđtălƠmămui,ăđtăhim,ăđtăchaăsădngăv.v
BS đcăbitălƠănhngăBSănhăcácăcôngătrìnhăboătnăqucăgia,ădiăsnăvnăhoáăvtă
th,ănhƠăthăh,ăđìnhăchùa,ămiuămo,ănghaătrangăv.v ăcăđimăcaăloiăBSănƠyă
lƠăkhănngăthamăgiaăthătrngărtăthp.ă

1.1.4. c trng ca BS
Kh nng co giãn ca cung BS kém: Tng cung đt đai là c đnh và vic cung
ng đt đai phù hp cho tng mc đích riêng b hn ch v mt quy hoch ca
Nhà nc. Do đó giá c BS luôn có xu hng ngày càng tng lên, và cung
hàng hóa BS kém co giãn so vi giá.
Thi gian mua, bán giao dch dài, chi phí mua, bán giao dch cao:Thiăgianăgiaoă
dchăhƠngăhóaăBSădƠiăhnăsoăviăcácăloiăhƠngăhóaăthôngăthng. Biăvì,ăgiaoădchă
BSăkhôngăhcirăgiaoădchăchăriêngăbnăthơnăBSămƠăcònăbaoăgmăcăhăsăphápălỦă
caăBSăđóăna.ăDoăvy,ăchiăphíăgiaoădchăthngăkháăcao.
Kh nng chuyn hóa thành tin kém linh hot: Tính thanh khon kém do hàng
hoá BS thng có giá tr khá cao, thi gian giao dch dài nên kh nngăchuyn
hoá thành tin mt chm.
Chu s can thip ốà qun lý cht ch ca Nhà nc: BSăđóngăvaiătròăquanătrngă
điăviănnăkinhăt,ăxƣăhiăvƠăchínhătrăcaămtăqucăgiaănênămiăsăbinăđngăvă
đtăđaiăđuăcóănhăhngăđnăđiăsngăkinhătăchínhătrăcaăqucăgia.ăDoăvy,NhƠă
ncăcnăphiăcóănhngăquyăđnhăđăđiuătit,ăqunălỦăchtăchăđiăviăvicăsădngă
vƠăchuynădchăBS
Chuyênă Tt Nghip 6 GVHD: NGUYN QUNH HOA
SVTH: HUNH TH DIU

1.2. Căs lý lun th trngăBS
1.2.1. Khái nim th trng BS
Th trng BS là tng hòa các mi quan h v giao dch BS din ra ti
mt khu vc đa lý xác đnh, trong mt thi gian xác đnh tuân theo quy lut th
trng.
Theo Cc Qună lỦă nhƠ:ă “Th trngăBSă lƠă quáă trìnhă giaoădch hàng hóa
BSăgiaăcácăbênăcóăliênăquan.ăLƠă“ni”ădin ra các hotăđng mua bán, chuyn
nhng, cho thuê, th chp và các dch v cóăliênăquanănhătrungăgian,ămôiăgii,ătă
vn gia các ch th trên th trng mà  đóăvaiătròăqunălỦăNhƠăncăcóătácăđng
quytăđnh đn s thúcăđy phát trin hay kìm hãm hotăđng kinh doanh trên th

trngăBS”
 Vit Nam, lut pháp quy đnh đt đai là thuc s hu toàn dân do Nhà
nc thng nht qun lý và đ ra ch đ s dng thông qua các hình thc giao,
cho thuê quyn să dng đtă đi vi các cá nhân và tă chc. Vì vy thă trngă
BS Vit Nam có s khác bit so vi th trng BS các nc Tă Bn Ch
Ngha là hàng hoá trao đi trên th trng BS Vit Nam chính là QSD và quynă
s hu các TS, vtăkinătrúcăgn linăvi đt.
1.2.2. Phân loi th trng BS
Tùy theo mc tiêu nghiên cu và tip cn,ăngi ta có th phân loi th trng BS
theo nhiu tiêu thc khác nhau.
Phân loi theo tính cht pháp lý ca giao dch BS:
- Th trng BS chính thc: là th trng mà  đó hot đng có liên quan đn
giao dch BS đc thc hin theo đúng quy đnh ca pháp lut.
- Th trng BS phi chính thc: là th trng mà  đó các giao dch v BS không
tuân th đy đ các quy đnh ca pháp lut (còn đc gi là th trng ngm).
Phân loi theo khu vc đa lý: th trng BS  các tnh thành, qun huyn, th
trng BS ni thành, ngoi thành.
Chuyênă Tt Nghip 7 GVHD: NGUYN QUNH HOA
SVTH: HUNH TH DIU

Phân loi theo giá tr s dng ca BS: th trng đt đai, th trng nhà , th
trng công trình công nghip, th trng công trình thngămi và dch vầ
Phân loi theo tính cht hot đng ca th trng: th trng mua bán, th trng
cho thuê,
th trng cm c, th trng th chp,ầ
Phân loi theo quá trình to ra hàng hoá BS:
- Th trng s cp: là th trng ch hành vi Nhà nc giao hay cho thuê QSD
đai cho các đn v kinh t thuc các thành phn kinh t và cá nhân s dng hoc
xây dng các công trình đ bán hay cho thuê mt thi hn nht đnh.
- Th trng th cp: là th trng mua bán li hoc cho thuê li quyn s dng

đt, các vt kin trúc gn lin vi đt,.ầ
1.2.3. c đim ca th trng BS
Không có th trng trung tâm: i vi th trngăBSăthìăkhôngăcóăđaăđim cho
th trng chính thc. VicămuaăbánăBSăthngăthôngăquaăcácăđnăv kinh doanh
BSăbng s liên h trc tip giaăngi có nhu cu, hocăngiămuaătìmăđn trc
tipăthngălng viăngi bán thông qua li rao bán trên báo chí, ph binăhnăc
là thông qua nhngăngi môi gii.
Th trng mang tính cht đa phng, nht là th trng nhà : c tính caăđt
đaiălƠ bn vng, không th thiêu hy, chia ctămangăđi.ăS khan himăđt  khu vc
này không th đcăđápă ng bng s tha thiă đt  đaăphngă khác.ăHnă na
BS,ănht là nhà  thng mang tính cht truyn thngăđaăphngăcaăngi s
dng t hình dáng, cu trúc ln tp quán caăngi dân nên th trngăBSămangă
đm tính chtăđaăphng.
Th trng cnh tranh kém hoàn ho: Do tính khan him caăđtăđai,ăkh nngăcoă
giãn caă BSăkémă nênă th trngăBSă cnh tranh kém hoàn hoă hnă hƠngăhóaă
thông dng khác, binăđng caăgiáăđtăthng mnh m hnăbinăđng ca giá c
Chuyênă Tt Nghip 8 GVHD: NGUYN QUNH HOA
SVTH: HUNH TH DIU

hƠngăhóaăthôngăthng,ăđòiăhi có s can thip nhiuăhnăcaăNhƠănc,ăđc bit là
trong công tác quy hoch, k hoch s dngăđt.
S thiu thông tin cn thit cho các giao dchă cngă gópă phn to nên s
không hoàn ho trong cnh tranh trên th trngăBS.ăaăs các giao dch trong th
trngăBSăđc tin hành riêng r và giá c đc gi bí mt giaăngi mua và
ngi bán nên các thông tin có nm btăđc hoc b tit l cngăb hn ch vì thiu
các thông tin chi titănhădin tích, tình trng s hu,ăđiu kin giao dch.
1.2.4. Các lc lng tham gia th trng BS
Ngi mua: Là ngi tiêu th trc tipăhƠngăhóaăBS.ăChínhănhngăngi tiêu th
nƠyălƠăngiăxácăđnh s thành công ca d án, s chp nhn hoc không chn nhn
ca h vi sn phm hoàn chnh khi sn phmăđc tiêu th trong th trngăBS.

Chính nhngăngi tiêu th nƠyălƠăngiăxácăđnh s thành công ca d án. Trong
thc t, có 3 loiăngi mua có nhu cu v BS:ănhuăcu tiêu dùng (nhà ), nhu cu
sn xută(nhƠăxng) và nhu cu kinh doanh ( cao căvnăphòng ).ăNhuăcu th 3
này sau này phát trin lên s làm ny sinh ra th trngăđuăcăBS.ă
Ngi bán: Cá nhân và các doanh nghipăkinhă doanhăBSă nhălƠădoanhă nghip
BSănhƠănc, doanh nghipăBSătănhơn.
Các t chc dch v h tr th trng BS: Các t chc phát trin qu đt, T chc
thôngătinăBS,ăT chcătăvn pháp lý v BS,ăT chc môi giiăBS,ăT chc
đnhăgiáăBS,ăCácăđnh ch tƠiăchínhầ
Nhà nc: Tham gia th trngăBSăviătăcáchălƠ ngi qunălỦăvămô.ăNhƠănc
xây dng h thng pháp lut to khuông kh pháp lý, qun lý và giám sát th trng
BS.ăBênăcnhăđó,ănhƠănc trc tip tham gia vào th trngăBSăthôngăquaăcôngă
c quy hoch và k hochăcùngăcácăđònăbyăđ điu tit quan h cung, cu, giá c.
1.2.5. Vai trò và v trí ca th trng BS
Th trng BS là mt trong nhng th trng quan trng ca nn kinh t th
trng:
Chuyênă Tt Nghip 9 GVHD: NGUYN QUNH HOA
SVTH: HUNH TH DIU

BSălƠăTS lnăcaămiăqucăgia.ăTătrngăBSătrongătngăsăcaăciăxƣăhiăăcácă
ncăcóăkhácănhauănhngăthngăchimătrênădiă40%ălngăcaăciăvtăchtăcaă
miănc.ăCácăhotăđngăliênăquanăđnăBSăchimătiă30%ătngăhotăđngăcaănnă
kinhăt.ăTheoăđánhăgiáăcaăcácăchuyênăgia,ătngăgiáătrăvnăchaăđcăkhaiăthácănă
chaătrongăBSăăcácăncăthucăthăgiiăthă3ălƠ rtă lnălênătiăhƠngănghìnătă
USD,ăgpănhiuălnătngăhătrăODAăcaăcácăncăphátătrinăhinădƠnhăchoăcácă
ncăđangăphátătrinătrongăvòngă30ănmăqua.
BSăcònălƠă TS lnăcaătngăhăgiaăđình.ăTrongăđiuăkinănnă kinhătăthă
trngăthìăBSăngoƠiăchcănngălƠăniă,ăniătăchcăhotăđngăkinhătăgiaăđình,ănóă
cònălƠăngunăvnăđăphátătrinăthôngăquaăhotăđngăthăchp.
Th trng BS phát trin thì mt ngun ốn ln ti ch đc huy đng:

MtăqucăgiaăcóăgiiăphápăhuăhiuăboăđmăchoăcácăBSăcóăđăđiuăkină
trăthƠnhăhƠngăhoáăvƠăđcăđnhăgiáăkhoaăhc,ăchínhăthngăsătoăchoănnăkinhătă
caăqucăgiaăđóămtătimănngăđángăkăvăvnăđătăđóăphátătrinăkinhăt-xƣăhiăđtă
đcănhngămcătiêuăđăra.
ăcácăncăphátătrinălngătinăngơnăhƠngăchoăvayăquaăthăchpăbngăBSă
chimătrênă80%ătrongătngălngăvnăchoăvay.ăVìăvy,ăphátătrinăđuăt,ăkinhădoanhă
BSăđóngăvaiătròăquanătrngătrongăvicăchuynăcácăTS thƠnhăngunătƠiăchínhădiă
dƠoăphcăvăchoăyêuăcuăphátătrinăkinhăt-xƣăhiăđcăbitălƠăđuătăphátătrinăcăs
hătngăcaănnăkinhăt.
Phát trin ốà qun lý tt th trng BS, đc bit là th trng QSD là điu kin
quan trng đ s dng có hiu qu TS quý giá thuc s hu toàn dân mà Nhà nc
là đi din ch s hu:
VnăđăphátătrinăthătrngăBSăđăđápăng yêuăcuăđôăthăhoáăăncătaălƠă
vnăđălnăvƠăcóătmăquanătrngăđcăbitănhtălƠăkhiăncătaăchuynăsangăcăchăthă
trngă trongă điuă kină cácă thită chăvă qună lỦă NhƠă ncă điă viă côngă tácă quyă
hochăchaăđcăthcăthiăcóăchtălngăvƠăhiuăquăthìăvicăphátătrinăvƠăqunălỦăthă
Chuyênă Tt Nghip 10 GVHD: NGUYN QUNH HOA
SVTH: HUNH TH DIU

trngăBSăăđôăthăphiăđiăđôiăviătngăcngăcôngătácăquyăhochăđăkhcăphcă
nhngătnăkémăvƠăvngămcătrongătngălai.ă
Phát trin ốà qun lý tt th trng BS s góp phn kích thích sn ồut phát trin,
tng ngun thu cho Ngân sách:
ThătrngăBSăcóăquanăhătrcătipăviăcácăthătrngănhăthătrngătƠiă
chínhătínădng,ăthătrngăxơyădng,ăthătrngăvtăliuăxơyădng,ăthătrngălaoă
đng Theoănghiênăcuăăcaăcácăchuyênăgia,ă cácăncăphátătrinănuăđuătăvƠoă
lnhăvcăBSătngălênă1ăUSDăthìăsăcóăkhănngăthúcăđyăcácăngƠnhăcóăliênăquană
phátătrinătă1,5ăậ 2ăUSD.ăPhátătrinăvƠăđiuăhƠnhăttăthătrngăBSăsăcóătácădngă
thúcăđyătngătrngăkinhătăthôngăquaăcácăbinăphápăkíchăthíchăvƠoăđtăđai,ătoălpă
các công trình, nhƠăxng,ăvtăkinătrúc đătăđóătoănênăchuynădchăđángăkăvƠă

quanătrngăvăcăcuătrongăcácăngƠnh,ăcácăvùngălƣnhăthăvƠătrênăphmăviăcănc.ă
Phát trin ốà qun lý có hiu qu th trng BS s đáp ng nhu cu bc ồúc ngày
càng gia tng ố nhà  cho nhân dân t đô th-nông thôn: ThătrngănhƠăălƠăbă
phnă quanătrngă chimătă trngăln,ălƠăthătrngăsôiăđngă nhtătrongăthătrngă
BS.ăNhngăcnă“st”ănhƠăđtăhuăhtăđuăbtăđuătă“st”ănhƠă,ălanătoăsangăcácă
thătrngăBSăkhácăvƠănhăhngătrcătipăđnăđiăsngăcaănhơnădơn.ăVìăvy,ă
phátătrinăvƠăqunălỦăcóăhiuăquăthătrngăBSănhƠă,ăbìnhănăthătrngănhƠă,ă
boăđmăchoăgiáănhƠăăphùăhpăviăthuănhpăcaăngiădơnălƠămtătrongănhngăvaiă
tròăquanătrngăcaăqunălỦănhƠăncăvăthătrngăBSănhƠă.
1.3. Căs lý lun v TGăBS
1.3.1. Khái nim TG BS
TGăBSălƠăs c tính v giá tr ca các quyn TS BSăc th bng hình
thái tin t cho mt mcăđíchăđƣăđcăxácăđnh rõ,trong nhngăđiu kin ca mt th
trng nhtăđnh và nhngăphngăphápăphùăhp.
TGăBSăcóăvaiătròăvƠăv trí quan trng trong hotăđng TG trên toàn th
giiăcngănhănc ta hinănay.ăiuănƠyăđc th hin  đim khiălng và giá tr
Chuyênă Tt Nghip 11 GVHD: NGUYN QUNH HOA
SVTH: HUNH TH DIU

TGăBSăchim phn lnătrongă TGăTS.ă TGăBSă lƠănn tng cho vic phát
trin th trng TS và tài chính toàn cu.
1.3.2. Mc đích TG BS
TGăBSăphcăvăchoă3ănhómămcăđíchăsau:
- Mcăđíchăthătrng:ămuaăbán,ăchuynănhngă(QSD)
- Mcăđíchămangătínhăkinhăt,ătƠiăchính,ătínădng:ăthăchp,ăboălƣnh,ăgópăvn,ă
choăthuê,ăchoăthuêăli,ăsápănhp.ăđuăt,ăgiiăth,ăthanhălỦ,ătăvn,ăboăhim,ăđuăgiá,ă
hinăthcăgiáătrătrongăbngăcơnăđiăkătoán,ăchngăminhăTS
- McăđíchăqunălỦănhƠănc:ăthaăk,ăchuynăđiămcăđíchăsădng,ăxăán,ă
đánhăthu,ăgiiăphóngămtăbng,ăcăphnăhóaădoanhănghipăNhƠănc.
1.3.3. C s giá tr ca TG BS

Giá th trng làm c s cho TG BS
“Giáătr th trng ca mt TS là mcăgiáăc tính s đc mua bán trên th trng
vào thi đimăTGăvƠăđcăxácăđnh gia mtăbênălƠăngi mua sn sàng mua và
mtăbênălƠăngi bán sn sàng bán; trong mt giao dchămuaăbánăkháchăquanăvƠăđc
lp,ătrongăđiu kin thngămiăbìnhăthng”.
TGădaătrênăcăs giá tr th trng phi gn lin viăxácăđnh vic s dng cao
nht và tt nht ca BS,ăđóălƠăyu t quan trngăđ quytăđnh giá tr ca BS.
Giá tr phi th trng làm c s cho TG BS:
“Giáătr phi th trng là tng s tinăc tính mà khi TG TS da vào công dng
kinh t hoc các chcănngăca TS hnălƠăkh nngăđcămua,ăđc bán trên th
trng ca TS hoc khi TG TS trongăđiu kin th trng khôngăđin hình hay
khôngăbìnhăthng.”
Mt s giá tr phi th trng: giá tr s dng, giá tr bán tháo hay buc bán, giá tr
đc bit, giá tr đuăt,ăgiáătr tính thu, giá tr bo him, giá tr thanh lý, giá tr đangă
hotăđng, giá tr th chp cho vay.
Chuyênă Tt Nghip 12 GVHD: NGUYN QUNH HOA
SVTH: HUNH TH DIU

1.3.4. Các phng pháp TG BS
Cóă4ăphngăphápăTGăBS:ăphngăpháp so sánh, phngăpháp chi phí, phngă
pháp thu nhp,ăphngăphápădòngătin chit khu. Tùy theo mcăđíchăTGăBSă
mà s dngăphngăphápăthmăđnh cho phù hp.ă tài nghiên cu ch tp trung
nghiên cuă2ăphngăpháp:ăphngăphápăsoăsánhăvƠăphngăphápăchiăphí.
1.3.4.1. Phng pháp so sánh giá bán
C s lý lun
Da trên gi đnh gia giá tr th trng ca nhng BS tngăt đc giao dch
vi giá tr caăBSăcnăTG có mi liên h vi nhau.
Da ch yu trên nguyên tc thay th và nguyên tcăđóngăgóp.
Các trng hp áp dng
nh giá các TS cóătínhăđng nhtănh:ăcácăcnăh,ăcácăchungăc,ăcácădƣyănhƠăđc

xây dng cùng mt kiu, các ngôi nhà riêng bit và bán riêng bit,ăcácăphơnăxng
và nhà kho trên mt mt bng,ăcácănhómăvnă phòngăvƠă cácănhómăca hiu, các
mnhăđt trng
Phngăphápăsoăsánhătrc tipălƠăphngăphápăchungătrongăđnh giá cho mcăđíchă
muaă bán,ă đnh giá th chp,ă đnhă giáăđ đánhă thu,ă đnh giá cho vic mua hoc
chuyn quyn s hu ( hay s dng)ăđtăđai
Các bc tin hành
Bc 1:ăTìmăkimăthôngătinăvănhngăTSăđcăbánătrongăthiăgianăgnăđơyămƠăcóă
thăsoăsánhăviăTSăcnăTGăvăcácămtăkiuăcách,ăđiuăkin,ăvătríầ
Bc 2:ăTinăhƠnhăkimătraăcácăTSăcóăthăSS,ăđăxácăđnhăgiáătrăcaănóăvƠăđmăboă
rngăcácăTS nƠyăcóăthăsoăsánhăđc.
Bc 3:ăLaăchnămtăsăTS cóăthăSSăđcăthíchăhpă(tiăthiuă3ăTS).
Bc 4:ăPhơnătíchăcácăgiáăbán,ăxácăđnhănhngăsăkhácănhauă(ttăhnăvƠăxuăhn)ă
caămiămtăTS soăviăTS mcătiêuăvƠătinăhƠnhăđiuăchnhă(tngăhocăgimăgiá).
Chuyênă Tt Nghip 13 GVHD: NGUYN QUNH HOA
SVTH: HUNH TH DIU

Bc 5: cătínhăgiáătrăcaăBS cnăthmăđnhătrênăcăsăgiáăbánăcóăthăsoăsánhă
đcăsauăkhiăđƣăđiuăchnh.
Nhng u, nhc đim
- u đim
LƠăphngăphápăítăgpăkhóăkhnăv mtăkăthut
Giáăđcăxácăđnhăcnăc vào giá thc t nên d đc chp nhn.
- Nhc đim
Cn thit phiăcóăthôngătin:ăRõărƠngătrongăphngăphápănƠyănu không có thông tin
th trng v nhng giao dchătngăt s không s dngăđc.
Các d liu thu thp trong quá kh:ăơyălƠăđiu không tránh khi;ătrongăđiu kin
th trng binăđng thì nhng thông tin này tr nên lc hu trong vòng 1 thi
gian ngn.
1.3.4.2. Phng pháp chi phí

C s lý lun
Da trên gi đnh rng các giá tr ca TS cnăTG có th đcăđoăbng chi phí làm
ra mt TS tngăt vƠăcoiăđơyănhălƠămt vt thay th.
Da ch yu vào nguyên tc thay th.
Các trng hp áp dng
BS s dng vào mcăđíchăđc bit: bnh vin,ătrng hc
TGăchoăcácămcăđíchăbo him.
TGăchoăcácăBSăkhácătrongăđiu kinăkhôngăđ thôngătinăđ thc hinăphngă
pháp so sánh.
Các bc tin hành:
Bc 1:ăcătínhăgiáătrăcaăBS cnăTG,ăcoiănhămingăđtăđóălƠăđtătrng.ăGiă
đnhărngămcăđíchăsădngăhinătiălƠăsădngăcaoănhtăvƠăttănht.
Chuyênă Tt Nghip 14 GVHD: NGUYN QUNH HOA
SVTH: HUNH TH DIU

Bc 2:ăcătínhăcácăchiăphíăhinătiăđăxơyădngăliăhocăđăthayăthănhngăcôngă
trìnhăxơyădngătrênămingăđt.
Bc 3:ăcătínhătngăsătinăgimăgiáătíchăluăcaăcácăcôngătrìnhăxơyădngăhinăcóă
trênăđtăxétătrênăttăcămiănguyênănhơn.ăSăgimăgiáăđóăđcăchiaăthƠnhăbaăloi:ă
Gimăgiáătănhiên,ăgimăgiáăliăthiăbênăngoƠi,ăgimăgiáăliăthiăchcănng.
Bc 4:ăcătínhăgiáătrăcaăBS cnăđnhăgiá
u đim, nhc đim
- u đim
Dùngăđ đnh giá cho nhng BS rt ít hoc không có mua bán trên th trng;
nhng BS không có hoc ít có kh nngăchoăthuănhp.
Khc phc hn ch caăphngăphápăthuănhpăvƠăphngăphápăsoăsánhătrc tip.
- Nhc đim
Phi có kinh nghim chuyên môn v kt cu xây dng, xem xét bn v thit k.
Cn có kin thc tính toán d án, chi phí công trình xây dng.
c tính khuăhaoătíchălyăkhóăchínhăxác

1.4. Hm và cách tính h s điu chnh gia hm và mt tinătheoăquyăđnh
pháp lut
1.4.1. Khái nim hm
Theo t đin Ting Vit, hm là mtăniăhp hay mt ngõ hp, hai bên có th
có núi hocătng cao. Nu hai bên là núi thì ngõ này là hm núi, còn hm trong các
đôăth thìăhaiăbênăcóătng cao, nhà  hai bên mtăđng và là mtăđng r điăt
đng chính vào.
Nuătínhătheoăcáchăđánhăs nhà, thì hm caăđng nào s mangătênăđngăđóăvƠă
đcăđánhăs theo trt t s trênăđng.