Áp dụng phương pháp so sánh để thẩm định giá tài sản bảo đảm cho mục đích thế chấp tại Ngân hàng TMCP Quân đội

Chuyên đ tt nghip GVHD: ThS Ngô Vn Phong

SVTH: Quách Th Thùy Linh 1
TRNGăIăHCăKINHăTăTP.ăHCM
KHOA KINH T PHÁT TRIN
  





 tài
:
ỄP DNG PHNG PHỄP SO SỄNH  THM NH GIỄ TẨI
SN BO M CHO MC ệCH TH CHP TI NGỂN HẨNG
TMCP QUỂN I



Giáo viên hng dn : ThS. NGÔ VN PHONG
Sinh viên thc hin : Quách Th Thùy Linh
Lp ậ Khóa : VG 02 ậ K34


Mcălc
Trang
Niên khóa 2008 - 2012
Chuyên đ tt nghip GVHD: ThS Ngô Vn Phong

SVTH: Quách Th Thùy Linh 2
CHNGă 1: Că Să Lụă LUNă Vă BTă NGă SN,ă NGă SNă VẨă

THMăNHăGIÁăTẨIăSNăBOăMăCHOăMCăệCHăTHăCHP. 1
1.1 Tng quan v bt đng sn 1
1.1.1 Khái nim liên quan đn bt đng sn 1
1.1.2 Thuc tính ca bt đng sn 1
1.1.3 c trng ca bt đng sn 2
1.1.4 Các yu t nh hng đn bt đng sn 3
1.1.5 Th trng bt đng sn 7
1.1.6 Các lc lng tham gia th trng 10
1.2 Tng quan v đng sn 11
1.2.1 Khái nim liên quan đn đng sn 11
1.2.2 c đim ca đng sn 12
1.2.3 Các yu t nh hng đn đng sn 12
1.2.4 Th trng bt đng sn 14
1.3. Thm đnh giá tr tƠi sn đm bo cho mc đích vay vn th chp 17
1.3.1. nh ngha v hot đng th chp cm c 17
1.3.1.1. Th chp 17
1.3.1.2. Cm c 17
1.3.1.3. H s th chp vƠ cm c 17
1.3.1.4. Nhng tƠi sn đc đem th chp, cm c 19
1.3.2. C s giá tr 20
1.3.2.1. Giá tr th trng 20
1.3.2.2. Giá tr phi th trng 20
1.3.3. Các nguyên tc ng dng trong thm đnh giá tƠi sn cho vay 24
1.3.4. Các phng pháp thm đnh 27
1.3.4.1. Phng pháp so sánh 27
1.3.4.2. Phng pháp chi phí 29
1.3.4.3. Phng pháp thng d 29
1.3.4.4. Phng pháp thu nhp 29
1.3.4.5. Phng pháp li nhun 29
1.3.5. Quy trình thm đnh giá 29

Kt lun chng 1 34
CHNGă2:
ÁPăDNGăPHNGăPHÁPăSOăSÁNHăăTHMăNHăGIÁăTẨIă
SNăBOăMăCHOăMCăệCHăTHăCHPăTIăNGỂNăHẨNGăQUỂNăI. 35 Gii thiu v ngơn hƠng Quơn i
2.1.1 Lch s hình thƠnh vƠ phát trin 35
Chuyên đ tt nghip GVHD: ThS Ngô Vn Phong

SVTH: Quách Th Thùy Linh 3
2.2.2 ThƠnh tích đt đc 36
2.1.3. Gii thiu v chi nhánh SƠi Gòn 37
2.2 Các loi tƠi sn bo đm đc thm đnh ti ngơn hƠng 37
2.3 Quy đnh thc hin đnh giá ti ngơn hƠng Quơn i 37
2.3.1 Thc hin đnh giá qua công ty MBAMC 38
2.4. Phng pháp đnh giá mt s loi tƠi sn bo đm 41
2.4.1 Phng pháp đnh giá tƠi sn bo đm lƠ giy t có giá 41
2.4.2 Phng pháp đnh giá tƠi sn bo đm lƠ bt đng sn 41
2.4.3. Phng pháp đnh giá tƠi sn bo đm lƠ phng tin giao thông vn
ti vƠ máy móc thit b 44
2.4.4. Phng pháp đnh giá tƠi sn bo đm lƠ vt t, hƠng hoá 45
2.4.5. Phng pháp đnh giá tƠi sn đm bo lƠ quyn đòi n vƠ khon phi
thu 45
2.5. iu kin đi vi tƠi sn đm bo 45
2.6. ng dng phng pháp so sánh đ thm đnh giá tƠi sn bo đm cho mc
đích th chp ti ngơn hƠng Quơn i 47
2.6.1. ng dng phng pháp so sánh đ thm đnh giá bt đng sn cho mc đích th
chp
47
2.6.2. ng dng phng pháp so sánh đ thm đnh giá đng sn cho mc đích
th chp 56
Kt lun chng 2 63

CHNGă3:
NHNăXÉTăVẨăKINăNGHăNHMăKHCăPHCăNHNGăHNă
CHăKHIăSăDNGă PHNGă PHÁPă SOă SÁNHă ă THMă NHă GIÁă TẨIă
SNăBOăMăCHOăMCăệCHăTHăCHP.
3.1 u đim vƠ nhc đim khi thm đnh giá tƠi sn bo đm bng phng pháp
so sánh 64
3.1.1 u đim 64
3.1.2 Nhc đim 65
3.2 Nhn xét 65
3.3 Kin ngh 66
3.3.1. i vi NhƠ Nc 66
3.3.2. i vi ngơn hƠng 67
KểT LUN 69
TẨI LIU THAM KHO




Chuyên đ tt nghip GVHD: ThS Ngô Vn Phong

SVTH: Quách Th Thùy Linh 4
DANHăMU

CăCA

CăT

ăVIể

TăT


T
******
T

ăviê

tăt

t
Nghaăđyăđ
TG
Thm đnh giá
TGVN
Thm đnh giá Vit Nam
MMTB
Máy móc thit b
UBND
U ban nhân dân
AMC
Công ty qun lý n và khai thác tài sn
NHCP
Ngân hàng c phn
TMCP
Thng mi c phn
DVKD
n v kinh doanh
MBAMC
Công ty Qun Lý N và Khai Thác Tài
Sn Ngơn HƠng Quơn i

TSB
Tài sn bo đm
BCT
Báo cáo thm đnh
PTBPHT
Ph trách b phn h tr quan h khách
hàng
CVHT
Chuyên viên h tr
CVQHKH
Chuyên viên quan h khách hƠng
TSTG
TƠi sn thm đnh giá
TSSS
TƠi sn so sánh
PTVT
Phng tin vn ti
BTCT
Bê tông ct thép

LIăMăU
Chuyên đ tt nghip GVHD: ThS Ngô Vn Phong

SVTH: Quách Th Thùy Linh 5
1.ăLýădoăchnăđătƠi:
Vit Nam gia nhp vƠo WTO đơy lƠ c hi ln nhng cng lƠ mt thách thc
ht sc lƠ khó khn đi vi kinh t Vit Nam đang trong quá trình phát trin. Hin nay,
tình hình kinh t ca mt s nc trên th gii đang trong tình trng suy thoái vƠ đang
phc hi. S khng hong tƠi chính bùng phát đƣ có nhiu nc tng trng kinh t
theo hng xut khu. S thơm ht tƠi chính ca các nc phát trin, gánh nng n
công ca chính ph .
Vic giá du vƠ giá xng trên th gii vƠ trong nc tip tc tng lên vƠ giá
vƠng thì lên xung tht thng, tình hình bt đng sn cng din ra ht sc phc tp.
iu nƠy lƠm cho nn kinh t xut hin lm phát vƠ lm phát din ra mnh vƠ đòi hi
phi có s can thip ca chính ph đ hn ch lm phát. Chính ph quy đnh tng t l
d tr bt buc cng nh tng lƣi sut cho vay lên cao rt nhiu vƠ mt s ngơn hƠng
trong nc đƣ hp nht vi nhau. iu nƠy dn đn tơm lỦ e ngi cho ngi đi vay
cng nh nhng ngi cho vay (các ngơn hƠng). Nhng ngi đi vay hn ch đi vay vì
lƣi sut quá cao vƠ h lo lng lƠ không bit có tr ht hay không. Còn ngi cho vay lƠ
các nhơn hƠng li e ngi v kh nng thu hi vn vƠ lƣi. Vì th, vic đnh giá giá tr ca
tƠi sn bo đm lƠ ht sc cn thit đ có th c bn gii quyt vn đ nƠy. Vì có nh
vy ngi đi vay mi có th yên tơm khi tƠi sn ca mình đc xác đnh đúng giá tr
ca nó vƠ có th tho mƣn khi đc vay đúng mc. Còn v phía ngơn hƠng khi cho vay
thì cn có tƠi sn bo đm đ có th an tơm hn v kh nng thu hi. Vì vy, hin nay
vic thm đnh giá tƠi sn cho mc đích th chp đ vay vn lƠ mt nhu cu ht sc cn
thit không nhng đi vi ngơn hƠng vƠ còn rt nhiu cn thit cho ngi đi vay.
Chính vì s cn thit phi có công tác thm đnh giá. Vì vy, ngi lƠm đ tƠi
nƠy quyt đnh chn đ tƠi “Ễp dng phng pháp so sánh đ thm đnh tƠi sn bo
đm cho mc đích th chp ti Ngơn HƠng Quơn i” vi mc đích tìm hiu vè hoƠn
thin cng nh nơng cao hn vn kin thc vƠ nó còn góp giúp ngi lƠm đ tƠi có kh

nng ng dng vƠo thc t nhng gì đƣ hc vƠ nghiên cu đc. Qua quá trình nghiên
Chuyên đ tt nghip GVHD: ThS Ngô Vn Phong

SVTH: Quách Th Thùy Linh 6
cu v đ tƠi có th tìm hiu thêm v thc t áp dng phng pháp so sánh ti ngơn
hƠng ging vƠ khác nhau nh th nƠo so vi nhng vn đ đƣ đc hc đ t đó đa ra
nhng nhn đnh vƠ hc hi v phng pháp so sánh cng nh các phng pháp khác
mƠ ngơn hƠng Quơn i đƣ áp dng.
2.ăMcătiêuănghiênăcu:
Tìm hiu vƠ nm bt đc các vn đ liên quan đn hot đng thm đnh giá
tƠi sn bo đm ti ngơn hƠng Quơn ôi (MB) v quy trình, phng thc thc hin, đi
tng khách hƠng, mc phí dch vầ, đc bit trong đó lƠ cách áp dng phng pháp
so sánh đ thm đnh giá tƠi sn bo đm cho mc đích th chp ti ngơn hƠng. T đó
có các nhn xét, đánh giá c th; đng thi đa ra các đ xut, kin ngh nhm nơng
cao hiu qu vƠ khc phc nhng khó khn khi thm đnh giá tƠi sn đm bo bng
phng pháp so sánh.
ng dng lỦ thuyt đnh giá vƠo thc t.
3.ăiătngăvƠăphmăviănghiênăcu:
i tng nghiên cu bao gm bt đng sn, đng sn trong khu vc thƠnh
ph H Chí Minh.
4.ăPhngăphápănghiênăcu:
Phng pháp nghiên cu: tìm kim, thu thp, x lỦ s liu, điu tra thc t,
phơn tích, ng dng phng pháp so sánh đ thm đnh giá tƠi sn bo đm.
5.ăKtăcuăcaăđătƠi:ă
 tƠi bao gm ba chng:
Chng 1: C s lỦ lun v bt đng sn, đng sn vƠ thm đnh giá tƠi sn bo
đm cho mc đích th chp.
Chng 2: Áp dng phng pháp so sánh đ thm đnh giá tƠi sn bo đm cho
mc đích th chp ti ngơn hƠng Quơn i.
Chng 3: Nhn xét vƠ kin ngh nhm khc phc nhng khó khn khi áp dng

phng pháp so sánh ti ngơn hƠng.
Chuyên đ tt nghip GVHD: ThS Ngô Vn Phong

SVTH: Quách Th Thùy Linh 7

Chng 1:ăCăSăLụăLUNăVăBT NGăSN,ăNGăSNăVẨăTHMă
NH GIÁ TẨIăSNăBO M CHOăMCăệCHăTHăCHP.
1.1 Tngăquanăvăbtăđngăsn:

1.1.1 Khái nim:
Theo Bloomberg-com Financial Glosarry: Bt đng sn lƠ mt phn đt đai
vƠ tt c tƠi sn vt cht gn lin vi đt.
Theo Mc Kenzie and Betts: Bt đng sn bao gm đt đai, tƠi sn gn lin
vi đt, tƠi sn ph thuc vƠo đt vƠ nhng tƠi sn không di di đc quy đnh bi
pháp lut.
Theoăđiuă181ăbălutădơnăs: Bt đng sn lƠ các tƠi sn không th di di
đc, bao gm đt đai, nhƠ ca công trình xơy dng gn lin vi đt, k c các tƠi sn
gn lin vi nhƠ ca công trình xơy dng đó, các tƠi sn khác gn lin vi đt đai, các
tƠi sn khác do pháp lut quy đnh.
Theoă uă bană tiêuă chună thmă đnhă giáă qucă t: Bt đng sn đc đnh
ngha lƠ đt đai vƠ nhng công trình do con ngi to nên gn lin vi đt. ó lƠ
nhng vt hu hình có th nhìn thy vƠ s mó đc, cùng vi tt c nhng gì nm 
trên, phía trên hay di mt đt. Lut  mi quc gia có quy đnh nhng đc đim c
bn gia bt đng sn vƠ đng sn. Mc dù nhng khái nim nƠy có th không đc
công nhn trên tt c các quc gia, nhng chúng chp nhn trong tiêu chun thm đnh
giá quc t đ phơn bit nhng khái nim vƠ thut ng quan trng.
1.1.2 Thuc tính ca bt đng sn:
1.1.2.1 Tính bt đng: Do bt đng sn luôn gn lin vi đt đai,
nên c đnh v v trí, v đa đim. Ngi ta không th di chuyn bt đng sn hay nói
cách khác chính xác hn lƠ không th di chuyn mt mnh đt t ni nƠy sang ni

khác. iu nƠy có Ủ ngha quan trng lƠ giá c bt đng sn tu thuc vƠo đa đim ni
đó to lc vƠ mang tính cht đa phng.

Chuyên đ tt nghip GVHD: ThS Ngô Vn Phong

SVTH: Quách Th Thùy Linh 8

1.1.2.2 Tính khan him: LƠ do din tích b mt trái đt có gii
hn. Khi dơn s ngƠy cƠng tng trong khi cung đt đai co giƣn kém s to nên tính khan
him. iu nƠy xét v lơu dƠi lƠm giá đt có xu hng ngƠy cƠng tng.
1.1.2.3 Tính không đng nht: Chính vì tính khan him, tính c
đnh không di di đc ca đt đai nên hƠng hoá bt đng sn có tính cá bit. Trong
cùng mt khu vc nh, k cc hai mnh đt cnh nhau đu có nhng yu t không
ging nhau. Trên th trng bt đng sn cng khó tn ti hai công trình hoƠn toƠn
ging nhau vì chúng có v trí đt đai, không gian không ging nhau, k c hai công
trình  cnh nhau vƠ có cùng mt thit k. Chính vì vy trên th tròng bt đng sn,
giá tr ca bt đng sn s gn lin vi các đc đim c th ca bt đng sn đó.
1.1.2.4 Tính bn vng, đi sng kinh t lâu dài: bt đng sn đc
bit lƠ đt đai có tính bn vng cao, đi sng kinh t lơu dƠi .
1.1.2.5 Có tính s hu chung: Lut đt đai 1993 quy đnh: đt đai
thuc s hu toƠn dơn do NhƠ Nc thng nht qun lỦ. ơy lƠ đim mu cht quan
trng trong vic quy đnh quyn s dng đt vƠ quyn s hu nhƠ  Vit Nam khác vi
các nc khác trên th gii.
1.1.3 c trng ca bt đng sn.
 Cungăbtăđngăsnăcoăgiƣnăkém: nhìn chung cung bt đng sn tng đi
kém đƠn hi vi nhng thay đi giá c do các nguyên nhơn sau:
 Tng cung toƠn b v đt đai lƠ không đi.
 Cung ng đt đai phù hp vi các mc đích riêng bit lƠ có gii hn.
Bên cnh các yu t v mt t nhiên nêu trên còn có hn ch v mt quy hoch,
đơy lƠ hn ch ni bt nht bi vì: vic phơn b đt đai cho nhng mc đích s dng c

th phi tuơn theo quy đnh s dng đt đai trong tng thi k ; s phơn b khu vc vƠ
din tích đt s dng cho nông nghip, sn xut công nghip, bn bƣi hoc nhƠ
ầđc th hin trong quy hoch phát trin ca đa phng trong tng thi k. Do
vy thông thòng lƠ không th tu tin chuyn mc đích s dng đt đai trái vi quy
Chuyên đ tt nghip GVHD: ThS Ngô Vn Phong

SVTH: Quách Th Thùy Linh 9
hoch, nhng thay đi v chiu cao, din tích đt xơy dng cng phi đm bo tuơn
theo quy hoch vƠ điu l xơy dng ca chính quyn đa phng.
 Thiăgianămua,ăbánăgiaoădchăkéoădƠi,ăchiăphíămua,ăbánăgiaoădchăcao: do
bt đng sn lƠ mt tƠi sn quan trng có giá tr cao, do đó vic mua bán, bán bt đng
sn phi đc cơn nhc thn trng dn đn thi gian mua, bán giao dch thng lƠ dƠi
so vi các tƠi sn khác, điu đó dn đn chi phí mua bán giao dch cao.
 KhănngăchuynăhoáăthƠnhătinămtăkémălinhăhot: Thông thòng giá tr
ca bt đng sn lƠ khá ln vƠ thi gian mua, bán giao dch kéo dƠi, dn đn kh nng
chuyn hoá thƠnh tin mt ca bt đng sn kém linh hot.
 SăcanăthipăvƠăqunălýăcaăNhƠăNcăchtăch:ăbt đng sn lƠ tƠi sn quan
trng ca mi quc gia, lƠ hƠng hoá đc bit, các giao dch v bt đng sn tác đng
mnh đn hu ht các hot đng kinh t - xƣ hi, do tính cht quan trng ca bt đng
sn nên NhƠ Nc thng có nhng quy đnh vƠ có s qun lỦ cht ch đi vi vic s
dng vƠ chuyn dch bt đng sn.
1.1.4 Cácăyuătănhăhngăđnăbtăđngăsn.
1.1.4.1 Nhómăcácăyuătăvămô:
 ChínhăsáchăcaănhƠănc: tác đng rt ln vƠ trc tip đn giá bt đng sn,
th hin trên các mt ch yu sau:
NhƠ nc ban hƠnh các quy đnh v quyn s hu, thuê đt, s dng, chuyn
nhng bt đng sn. S thay đi quy đnh trong tng thi k s tác đng đn giá bt
đng sn trên th trng.
NhƠ nc quy đnh các chính sách vƠ ngha v tƠi chính có liên quan đn quyn
s dng đt ( thuê đt, tin thuê đt, tin s dng đtầ ), các chính sách nƠy nh

hng trc tip đn chi phí to lp vƠ chi phí s dng bt đng sn nên tác đng đn
giá bt đng sn.
NhƠ nc hoch đnh vƠ công b quy hoch v vic s dng đt cho tng khu
vc. ơy lƠ yu t quan trng vƠ nh hng ln đn giá bt đng sn trên th trng.
Chuyên đ tt nghip GVHD: ThS Ngô Vn Phong

SVTH: Quách Th Thùy Linh 10
 Cácăyuătăkinhătăchungăcaăqucăgia,ăđaăphng:
Các yu t nƠy nh hng đn cu vƠ qua đó tác đng đn cung cu bt đng sn
nên nh hng đn giá bt đng sn.
Giá bt đng sn bin đng t l thun vi giá tng kinh t cng nh thu nhp
quc dơn ca quc gia vƠ đa phng.
Các yu t nƠy gm s bin đng ca: tng sn phm quc gia, thu nhp bình
quơn đu ngi, tit kim cá nhơn vƠ đu t.
 Cungăcuăbtăđngăsn:
 Các yu t nh hng đn cu: S tng trng v dơn s vƠ các nhu cu
phát trin:
Tng trng dơn s lƠ nhơn t lƠm tng mi mt nhu cu ca xƣ hi vƠ theo đó
nhu cu v đt đai vƠ nhƠ  tng lên.
Dơn s tng lƠm tng quy mô gia đình dn đn yêu cu quy mô din tích đt  ca
các h gia đình tng lên, hoc dn đn tng s lng h gia đình đc lp, lƠm tng cu
v nhƠ .
S gia tng dơn s không ch lƠm gia tng nhu cu v nhƠ  mƠ còn lƠm tng
thêm nhu cu v các hot đng sn xut. dch v, thng mi, y t, giáo dcầ đó lƠ
các nhơn t lƠm tng nhu cu v nhƠ đt.
Thu nhơp: Mc thu nhp tng lên cho phép nhu cu v bt đng sn tr thƠnh nhu
cu có kh nng thanh toán, dn đn nhu cu v nhƠ đt s tng lên.
ô th hoá: c trng rõ nét nht ca đô th hoá lƠ quy mô tp trung dơn s vƠ s
phát trin quy mô v b rng vƠ không gian đô th. Quá trình đô th hoá không ch lƠm
thay đi tng cu v nhƠ  mƠ còn lƠm thay đi kt cu nhu cu v nhƠ .

Vic lƠm vƠ ngh nghip: Vic chuyn dch c cu ngh nghip vƠ chuyn dch
dơn c cng lƠm phát sinh nhu cu v nhƠ đt.
S phát trin vƠ hoƠn thin kt cu h tng: cng lƠm tng đáng k nhu cu nhƠ 
đi vi nhng vùng trc đơy cha có c s h tng, hoc c s h tng còn thô s,
Chuyên đ tt nghip GVHD: ThS Ngô Vn Phong

SVTH: Quách Th Thùy Linh 11
kém kh nng tip cn. Tuy nhiên vic tng kh nng tip cn cng đng ngha vi
vic lƠm tng thêm nhu cu nhƠ đt, đôi khi s thay đi ca cung nhanh hn s thay
đi ca cu.
 Các yu t nh hng đn cung:
Phát trin kinh t: Tc đ tng trng ca cung cu bt đng sn t l thun vi
s phát kinh t.
S phát trin ca kt cu h tng: nh có s phát trin ca h thng kt cu h
tng mƠ điu kin tip cn đt đai ca mt khu vc tr nên d dƠng hn thu hút đu t
kinh doanh bt đng sn  các khu vc nƠy.
S tham gia ca nhƠ nc: th hin trên hai khía cnh ch yu:
o Quy hoch: vic chuyn mc đích s dng đt cho sn xut nông nghip
vƠo mc đích s dng cho sn xut kinh doanh khác hoc nhƠ  s to ra điu kin tng
cung bt đng sn.
o NhƠ nc trc tip bán bt đng sn thuc s hu NhƠ nc ra th trng
hoc tng vn đu t cho các công trình kinh doanh bt đng sn ca NhƠ nc.
1.1.4.2 Nhómăcácăyuătăviămô:
Chi phí: lƠ toƠn b phí tn mƠ ngi đang s dng phi b ra đ to lp hoc đ
có đc quyn “s hu” bt đng sn, đơy lƠ yu t quan trng mƠ nhƠ thm đnh giá
phi xem xét khi thm đnh giá bt đng sn. Thông thng chi phí quyt đnh giá tr
bt đng sn. Tuy nhiên không phi bt c chi phí nƠo cng to nên giá tr bt đng sn
trên th trng mƠ có khi còn có tác dng ngc li. Chi phí nói trên lƠ chi phí hình
thƠnh, lƠ chi phí ca ngi bán. Bên cnh đó nhƠ thm đnh giá còn phi chú Ủ chi phí
s dng lƠ chi phí ngi mun s dng phi b ra đ có th s dng bt đng sn theo

mong mun ca mình. ơy lƠ chi phí ca ngi mua. S tác đng nghch chiu ca hai
loi chi phí nƠy to nên giá tr bt đng sn trên th trng xét v khía cnh kinh t - tài
chính.
Chuyên đ tt nghip GVHD: ThS Ngô Vn Phong

SVTH: Quách Th Thùy Linh 12
S hu dng: Xét v mc đích s dng mt bt đng sn có kh nng dùng đ
, đ kinh doanh hoc có th kt hp c hai mc đích. Nhìn chung mt bt đng sn có
kh nng s dng vƠo nhiu mc đích thì s thun li trong vic bán vƠ do đó s có giá
bán tt hn. Xét v tính nng hiu qu ca mt bt đng sn có th s dng ngay có giá
tr hn mt bt đng sn phi tn chi phí vƠ thi gian sa cha đ có th s dng đc.
Do vy khi thm đnh giá bt đng sn cn chú Ủ đn đc đim ca vt kin trúc và tài
sn khác gn lin vi đt.
Các yu t vt cht:
a đim ni bt đng sn to lc: nh hng rt ln đn giá tr bt đng sn. Bt
đng sn  v trí thun li cho sinh hot vƠ kinh t (gn ch, trng hc, bnh vin,
gn ni cung ng các tin ích cho sinh hot vƠ cho kinh doanh) thì có kh nng sinh li
ln vƠ có giá tr cao.
Hình dáng lô đt: nhng lô đt có hình dáng vuông vc, n hu thì có giá tr hn,
nhng lô đt có hình dáng méo mó, tóp hu  cùng đa đim. Nhng lô đt có b mt
tip giáp vi đng ph rng thì có giá tr hn lô đt có b mt tip giáp vi đòng ph
hp mƠ quá sơu.
Quy mô, kích thc ca lô đt: nhng lô đt có quy mô, kích thc phù hp vi
mc đích s dng thì giá tr cao hn lô đt có quy mô, kích thc không phù hp vi
mc đích s dng  cùng đa đim.
Kiu nhƠ, loi nhƠ, kích thc nhƠ vƠ kiu ca tƠi sn:
o Kiu nhƠ, loi nhƠ, kích thc nhƠ vƠ tui ca tƠi sn gn lin vi chi phí
to lp vƠ chi phí s dng nhƠ nên nh hng ln đn giá tr bt đng sn.
o Kiu dáng nhƠ có tính cht thm m cao, hƠi hoƠ vi khu vc xung quanh
thì có giá tr cao.

Môi trng: Môi trng xung quanh cng có tác đng đn giá c bt đng sn,
nu môi trng tt s lƠm bt đng sn có giá tr cao, còn ngc li s lƠm gim giá tr
bt đng sn.
Chuyên đ tt nghip GVHD: ThS Ngô Vn Phong

SVTH: Quách Th Thùy Linh 13
1.1.5 Thătrngăbtăđngăsn.
1.1.5.1 Kháiănim: có nhiu quan đim khác nhau v th trng
bt đng sn:
 Th trng bt đông sn lƠ th trng nhƠ đt.
 Th trng bt đng sn lƠ hot đng mua bán, trao đi, cho thuê, th chp,
chuyn dch quyn s hu bt đng sn theo quy lut ca th trng.
 Th tròng bt đng sn đc đnh ngha lƠ quan h qua li gia các cá nhân
hay t chc nhm trao đi các quyn ca bt đng sn ly lin.
1.1.5.2 c trng.
 Khôngăcóăthătrngătrungătơm: Hin nay, không có mt th trng bt
đng sn vi tính cht lƠ đa đim tp trung ti đó nhng ngi mua vƠ ngi bán bt
đng sn, tác đng qua li ln nhau. Vic mua bán bt đng sn thông thng thông
qua các đn v kinh doanh bt đng sn bng s liên h trc tip gia nhng ngi có
nhu cu (mua hoc bán) vi các đn v nƠy, hoc ngi mua tìm đn trc tip thng
lng vi ngi bán thông qua li rao bán trên báo chí, ph bin hn c lƠ thông qua
nhng ngi môi gii (thng đc gi lƠ cò nhƠ, đt) mc dù đơy lƠ nhng giao dch
kém an toƠn. Gy đơy,  thƠnh ph H Chí Minh có mt s ngơn hƠng đng ra thƠnh
lp trung tơm giao dch bt đng sn vƠ đƣ hình thƠnh mt s sƠn giao dch bt đng
sn nhm to điu kin cho vic giao dch gia ngi mua vƠ ngi bán đc thun
tin vƠ an toƠn hn, đơy lƠ xu hng phát trin tt cn khuyn khích. Nu đng trên
cng v ca thm đnh viên vƠ xét di góc đ ca nghip v thm đnh giá bt đng
sn, do đó không có th trng trung tơm nên thông tin v th trng rt khó thu nhp,
đ tin cy kém, to nên tính không hiu qu ca thông tin th trng.
 ThătrngămangătínhăchtăđiăphngănhtălƠăthătrngănhƠă: c

tính ca đt đai lƠ bt đng không th thiêu hu, chia ct mang đi, s tha thi đt 
ni nƠy không th s dng đ đáp ng s thiu đt đai  mt đa phng khác lƠm cho
th trng bt đng sn có đc tính đa phng. ơy lƠ điu quan trng mƠ thm đnh
Chuyên đ tt nghip GVHD: ThS Ngô Vn Phong

SVTH: Quách Th Thùy Linh 14
viên v giá cn quán trit khi thm đnh giá bt đng sn. Các yu t nh: tp quán
trong mua bán bt đng sn  đa phng, đc đim c th ca tng bt đng sn bao
gm: đa đim, hình dáng, quy mô, tình trng pháp lỦ, môi trng xung quanhầ cn
đc chú Ủ vƠ xem xét đúng mc.
 ThătrngăcnhătranhăkhôngăhoƠnăho: do tính không tái to đc ca đt
nên th trng bt đng sn mang tính đc quyn nhiu hn th trng hƠng hoá thông
dng, bin đng ca giá đt thng mnh m hn bin đng ca giá hƠng hoá thông
thng. NgoƠi ra, nhng đc tính nh: đc đim ca bt đng sn, phng pháp tin
hƠnh các giao dch buôn bán vƠ s thiu thông tin cn thit cho các giao dch góp phn
to nên s không hoƠn ho trong cnh tranh trên th trng bt đng sn. NgoƠi nhng
s khác nhau v cu trúc trong mi toƠ nhƠ, mi mt mnh đt cng có đc trng riêng
bit do v trí, đa đim ca nó. a s các giao dch trong th trng tƠi sn đc tin
hƠnh riêng l, vƠ thm chí nu các giao dch kinh doanh b tit l thì tác dng cng hn
ch vì thiu các thông tin chi tit nh din tích ngôi nhƠ, tình trng s hu, tình trng
giao dch.
1.1.5.3 Các khu vc ca th trng bt đng sn.
 nc ta hin nay th trng bt đng sn bao gm các khu vc ch yu sau
đơy:
Th trng đt sn xut nông nghip: Th trng nƠy ch yu xut hin 
nhng đa phng mƠ sn xut nông nghip lƠ ngƠnh kinh t ch yu. Th trng nƠy
phát sinh do nhu cu chuyn dch vƠ tích t đt sn xut nông nghip trong ni b nhơn
dơn. Th trng nƠy cha đc các nhƠ thm đnh giá hin nay quan tơm đúng mc nên
rt thiu thông tin có h thng v th trng nƠy.
Th trng nhà : đơy lƠ th trng sôi đng nht hin nay, đc bit lƠ 

nhng vùng đang đô th hoá vƠ có th chia lƠm 4 nhóm sau:
- Nhà bit th: đơy lƠ th trng ca tng lp có thu nhp cao, quy mô đt
khá rng ph bin t 150 ậ 500 m
2
. Thông thng  các đô th đƣ đc hình thƠnh lơu
Chuyên đ tt nghip GVHD: ThS Ngô Vn Phong

SVTH: Quách Th Thùy Linh 15
thì nhƠ bit th thng gn lin vi đt, còn  nhng vùng mi quy hoch lƠ nn đt
trng đ phc v cho vic xơy dng bit th. Giá đt  nhóm nƠy thng cao do v trí
đa đim gn vi môi trng vƠ cnh quan u vit.
- Nhà vn: có din tích trên di 1000m
2
nm  các vùng ngoi ô đc
bit lƠ cnh các sông, rch va có th đ  vƠ chung quanh còn có th trng vn cây.
Loi nhƠ nƠy có th đc cung ng bi các doanh nghip kinh doanh bt đng sn
nhng  quy mô din tích t 400 ậ 600 m
2
, đi vi nhng lô đt có quy mô din tích
ln ch yu đc hình thƠnh t vic chuyn nhng li sn xut nông nghip, sau đó
ci to thƠnh nhƠ vn. ơy lƠ th trng ca tng lp trung lu. c bit lƠ ca lp
cán b cao tui.
- Nhà ph riêng bit và nhà ph liên k: đơy lƠ th trng ca tng lp có
thu nhp trung bình vi quy mô đt t 40 ậ 120 m
2
, ph bin t 60 ậ 80 m
2
, có giá th
va dùng đ , va dùng đ , va dùng đ kinh doanh nu  mt tin các đng ph.
- Nhà chung c nhiu tng: Phc v cho cho nhng ngi có thu nhp

thp hoc trung bình kém, do din tích ca cn h ít, NhƠ nc h tr v chi phí h
tng ca khu vc. Giá tr ca tng cn h ch yu lƠ giá tr xơy dng. Loi nhƠ nƠy
ngƠy cƠng chim t trng cao trong giao dch bt đng sn  các đô th ln.
Th trng nhà xng công nghip: hin nay thng hình thƠnh  các khu
vc ven đô th vƠ ngoi thƠnh đc quy hoch dƠnh cho vic xơy dng nhƠ xng sn
xut gm các khu công nghip tp trung hoc các nhƠ máy riêng l. Quy mô đt rng
thng đc hình thƠnh t mc đích s dng đt sn xut nông nghip hoc hoang hoá.
Xu th phát trin lƠ các khu công nghip tp trung chuyên ngƠnh hoc đa ngƠnh đ d
qun lỦ vƠ x lỦ ô nhim môi trng.
Th trng bt đng sn phc v cho hot đng thng mi, dch v, khách
sn, cao c vn phòng: th trng nƠy ch yu  các trung tơm đô th có v trí thun li
cho vic kinh doanh, điu kin h tng tt. Giá tr bt đng sn  th trng nƠy rt cao
kh nng sinh li ln vƠ yu t khan him cng cao hn các th trng khác.
Chuyên đ tt nghip GVHD: ThS Ngô Vn Phong

SVTH: Quách Th Thùy Linh 16
1.1.6 Cácălcălngăthamăgiaăthătrng
1.1.6.1 NhƠăNc: Trong thc tin ca nhƠ nc ta hin nay NhƠ
Nc lƠ lc lng có vai trò rt ln trong vic tham gia cng nh tác đng đn th
trng bt đng sn th hin sau:
NhƠ nc ban hƠnh các quy đnh v qun lỦ bt đng sn, v ngha v tƠi chính
có liên quan đn quyn s dng đt vƠ đc bit vch ra quy hoch v vic s dng đt
và nhà xng.
Trong quá trình ci t sp xp li doanh nghip NhƠ Nc cng nh chnh trang
đô th vì mt s nhƠ xng, tr s lƠm vic ca các doanh nghip vƠ các c quan NhƠ
Nc cn bán. ơy lƠ ngun cung ng khá quan trng trong th trng bt đng sn.
1.1.6.2 Nhà đu t: Bao gm nhƠ đu t vƠo ngƠnh kinh doanh bt
đng sn vƠ vƠo các ngƠnh kinh t khác.
i vi các nhƠ đu t vƠo các ngƠnh kinh t khác thì vai trò ch yu lƠ ngi
mua. H to nên cu trên th trng bt đng sn ca h, đc bit lƠ trên th trng nhƠ

xng công nghip cng nh th trng bt đng sn phc v cho hot đng thng
mi, dch v, khách sn, cao c vn phòng, y t, giáo dc,ầ
i vi nhƠ đu t vƠo kinh doanh bt đng sn. Vai trò ca h lƠ đc bit quan
trng trên th trng bt đng sn, hot đng ca h lƠm cho th trng bt đng sn
tr nên sôi đng vƠ phát trin. Trên th trng, h va đóng vai trò ngi bán, va
đóng vai trò ngi mua, trong đó vai trò ngi bán lƠ ch yu. H mua nhng bt đng
sn bao gm đt vƠ tƠi sn trên đt, hoc đt ci to, đu t nơng cp sau đó chuyn
nhng li.
1.1.6.3 Ngi mua và ngi bán thông thng h là nhng
ngi dân bình thng có nhu cu mua bán hoc bán bt đng sn vì nhiu lý do
khác nhau. H có th là:
- Ngi mua đn thun.
Chuyên đ tt nghip GVHD: ThS Ngô Vn Phong

SVTH: Quách Th Thùy Linh 17
- Ngi bán đn thun: bán bt đng sn đ chuyn hoá thƠnh vn dùng
vƠo vic khác.
- Va mua va bán.
- Bán bt đng sn  ni nƠy đ mua bt đng sn  ni khác do nhu cu
chuyn ni sinh sng.
- H lƠ đi tng quan trng mƠ các nhƠ kinh doanh bt đng sn nhm ti
đc bit lƠ các nhƠ kinh doanh trên th trng nhƠ .
1.1.6.4 Ngi môi gii
H lƠ nhng ngi t vn cung cp cho ngi mua, ngi bán nhng thông tin
cn thit v vic giao dch mua, bán bt đng sn. Nh h mƠ hot đng th trng bt
đng sn đc trôi chy. H cng lƠ ngun đ khai thác thông tin v th trng bt
đng sn mƠ nhƠ thm đnh cn quan tơm. Trong tình hình hin nay  nc ta vic môi
gii mua bán bt đng sn thng thông qua nhng nhƠ môi gii các nhơn không đc
đƠo to v nghip v chuyên môn vƠ không có s qun lỦ ca NhƠ Nc, do vy cn
sm hình thƠnh nhng công ty môi gii bt đng sn đ đa hot đng môi gii bt

đng sn đi vƠo n np, to điu kin thun li phát trin th trng bt đng sn.
1.1.6.5 Các ngân hàng và t chc tín dng
Có vai trò quan trng thúc đy th trng bt đng sn phát trin thông qua vic
cung ng vn cho các d án đu t vƠo bt đng sn vƠ cho ngi tiêu dùng vay tin
đ mua bt đng sn.
1.2 Tngăquanăvăđngăsn:
1.2.1 Khái nim:
Theoăquyătcăthmăđnhăgiáăqucătăsă3ăậ tiêuăchunăthmăđnhăgiáăqucă
tănmă2000: NhƠ xng vƠ máy móc thit b lƠ nhng tƠi sn hu hình ngoƠi bt đng
sn, phc v to ra thu nhp cho ngi ch s hu.
TheoătácăgiăKirităBudhbhatti: NhƠ xng vƠ máy móc thit b lƠ thut ng
đ ch nhng phng tin đc lp đt vƠ b phn h tr dùng đ sn xut trong công
Chuyên đ tt nghip GVHD: ThS Ngô Vn Phong

SVTH: Quách Th Thùy Linh 18
nghip, đc thit k đ thc hin chc nng nht đnh, có th đc s dng riêng l
hoc kt hp vi các thit b khác trong sn xut; nó bao gm các loi c đnh hoc di
chuyn đc, khác vi bt đng sn, nó có mt trong sut quá trình sn xut, ch bin,
hoc lp ráp bt đu t nguyên liu thô đn khi thƠnh sn phm hoƠn thin.
TheoătăđinăTăvƠăngăVităNam,ăGiáoăsăNguynăLơn,ăNhƠăxutăbnăTP.ă
HăChíăMinh,ă3ă/ă2000: ng sn: (H: ng: không  yên, sn: ca ci) ca ci di đi
đc nh tin ca, đ đc, qun áo. ng sn trái vi bt đng sn.
TheoăBăLutăDơnăS,ă2005: ng sn: lƠ nhng tƠi sn không phi lƠ bt
đng sn (điu 174).
TheoătiêuăchunăTGăVităNam (TDGVN 08): ng sn lƠ nhng tƠi sn
không phi lƠ bt đng sn (máy, thit b, phng tin vn ti, dơy chuyn công
nghầ).
1.2.2 c đim ca đng sn:
ng sn (máy móc thit b) có tính hu dng, đáp ng nhu cu ca ngi mua.
Có tính ph bin ; khác vi bt đng sn, máy móc thit b không b hn ch v s

lng. Máy móc thit b, đa s có th b di di đc, chng loi rt đa dng, phong
phú, tui th không dƠi. Cht lng ca máy móc thit b không ph thuc vƠo v trí
đa lỦ, th trng, ngi ch s hu lƠ ai, hay tình trng pháp lỦ ca nó, có th chuyn
nhng, thay đi ch s hu d dƠng.
Cht lng, đ tin cơy, tui đi ca MMTB ph thuc vƠo nhiu yu tầ.
Tui đi kinh t ca MMTB có gii hn, tui đi hiu qu ph thuc vƠo s tuơn
th các hng dn vn hƠnh ca nhƠ sn xut trong quá trình khai thác ca ngi s
dng.
1.2.3 Các yu t nh hng đn đng sn:

1.2.3.1 Cung – cu:
T góc đ c bn nht, giá tr vƠ giá c máy móc thit b đc to ra vƠ duy trì
bi mi quan h, yu t gn lin vi bt c hƠng hoá hoc dch v nƠo, đó lƠ tính hu
Chuyên đ tt nghip GVHD: ThS Ngô Vn Phong

SVTH: Quách Th Thùy Linh 19
ích, s khan him, nhu cu vƠ sc mua. S hot đng ca nguyên tc cung ậ cu phn
ánh tác đng ca bn yu t trên.
Mt cung ca máy móc thit b chu tác đng ca tính hu ích, kh nng cung
ng ca mt loi máy móc thit b c th b hn ch bi s khan him ca máy móc
thit b đó vƠ sc mua ca ngi tiêu dùng. Cng nh vy nhu cu ca mt loi máy
móc thit b c th nƠo đó đc to ra bi tính hu ích vƠ chu nh hng bi s khan
him, tính hp dn ca nó vƠ b gii hn v sc mua ca ngi tiêu dùng.
Tính hu ích ca máy móc thit b đc sn xut, mc đ khan him hay kh
nng đáp ng nhu cu ca máy móc thit b đó nói chung đc xem nh nhng yu t
liên quan đn cung. S a thích vƠ sc mua ca khách hƠng phn ánh s mong mun
vƠ xác đnh kh nng thanh toán đi vi máy móc thit b đc xem nh yu t có liên
quan đn cu.
Giá c ca máy móc thit b đc thanh toán trên th trng th hin s giao nhau
gia cung vƠ cu.

Trên th trng mt cung ậ cu th hin s lng các li ích mƠ MMTB có th
đáp ng đ bán hoc cho thuê vi các mc giá khác nhau trong mt th trng nht
đnh vi gi thit chi phí lao đng vƠ chi phí sn xut không thay đi. Nhu cu đc
hình thƠnh bi mt s ngi mua hoc thuê tim nng  li ích c th,  nhng mc
giá c khác nhau,  mt th trng nht đnh, thi gian nht đnh (gi đnh: dơn s, thu
nhp, giá c tng lai, s thích ca ngi tiêu dùng lƠ không thay đi), cng nh giá c
các loi hƠng hoá khác, giá c máy móc thit b bin đng t l thun vi cu vƠ t l
nghch vi cung ca mt hƠng đó.
1.3.2.2 S phát trin ca khoa hc k thut:
S phát trin mnh m ca khoa hc k thut lƠm cho hao mòn vô hình ca máy
móc thit b ngƠy cƠng tng cao vƠ dn đn hai xu th:
 Giá c máy móc thit b th h mi cao, thm chí rt cao  ln bán đu tiên.
 Giá c máy móc thit b đƣ qua s dng ngƠy cƠng gim.


Chuyên đ tt nghip GVHD: ThS Ngô Vn Phong

SVTH: Quách Th Thùy Linh 20
-Khi khoa hc k thut phát trin mnh m s lôi cun theo s tng cung máy
móc thit b, đc bit lƠ máy móc thit b có hƠm lng chính xác cao, nng sut cao,
tit kim nng lng, nguyên vt liu.
1.3.2.3 ng li chính sách:
i vi nn kinh t: Khi nn kinh t có s tng trng s kích thích đu t dn
đn tng nhu cu máy móc thit b, lƠm thu nhp tng nên nhu cu tng, đn đn tng
quy mô sn xut, do đó tng nhu cu MMTB. Cu MMTB bin đng t l thun vi
tng trng kinh t vƠ ngc li: Khi nn kinh t gim kh nng tng trng dn đn
thu nhp ca ngi dơn gim s tác đng đn sc mua vƠ hn ch nhu cu tiêu dùng
ca h.
i vi chính sách xã hi:  Vit Nam phn ln các thit b chuyên dùng hay dây
chuyn sn xut đu phi nhp khu  nc ngoƠi, nu chính sách thu quan (nhp

khuầ) thay đi s tác đng đn c hƠng hoá máy móc thit b lƠm cho giá c hƠng
hoá đó khi thu nhp v Vit Nam s thay đi theo. Máy móc thit b đc sn xut ra
còn ph thuc vƠo th hiu, s thích ca ngi tiêu dùng.
1.2.4 Th trng đng sn:

1.2.4.1 Khái nim:
Th trng đng sn (MMTB) lƠ môi trng trong đó ngi mua vƠ ngi bán
thng lng, trao đi vi nhau đ thc hin vic mua bán nƠy vi nhau đ thc hin
viêc mua bán máy móc, thit b trên c s giá vƠ tho thun vi nhau v tt c các vn
đ có liên quan đn mua bán máy, móc thit b.
1.2.4.2 Phân loi th trng:
 Theo không gian:
 Th trng trong nc.
- Th trng đa phng.
- Th trng quc gia.
 Th trng ngoƠi nc.
Chuyên đ tt nghip GVHD: ThS Ngô Vn Phong

SVTH: Quách Th Thùy Linh 21
- Khu vc lơn cn.
- Th trng th gii.
 Theo máy móc thit b còn mi hay đã qua s dng.
Th trng máy móc thit b mi:LƠ th trng giao dch các loi máy móc thit
b còn mi cha qua s dng, hin nay trên th gii đơy lƠ th trng cung ng nhng
loi sn phm công ngh mi vi tính nng ngƠy cƠng u vit: ít tn nng lng, ít tiêu
hao nguyên vt liu, nh gn, t đng hoá cao.
ơy lƠ th trng ch yu cung ng máy móc thit b cho các xí nghip  các
nc phát trin, giá c máy móc thit b trên th trng nƠy thng cao  ln giao dch
đu tiên.
Th trng máy móc thit b đƣ qua s dng:LƠ th trng giao dch các loi máy

móc thit b đƣ qua s dng, đơy lƠ th trng ch yu cung ng máy móc thit b cho
các nc đang phát trin vƠ kém phát trin trong quá trình chuyn giao công ngh vƠ
máy móc thit b t các nc phát trin sang các nc đang phát trin sang các nc
kém phát trin.
Giá c máy móc thit b trên th trng nƠy rt r do yu t khu hao vô hình vƠ
bn thơn các máy móc thit b nƠy đƣ khu hao ht v giá tr kinh t nên rt phù hp
vi điu kin kinh t ca các nc đang phát trin vƠ kém phát trin.
1.2.4.3 Các nhân t nh hng đn th trng đng sn:
 Các lc lng tham gia th trng:
Ngi sn xut: ơy lƠ các doanh nghip sn xut máy móc thit b, h lƠ nhng
nhƠ cung ng máy móc thit b mi hoc tơn trang phc hi máy móc thit b đƣ qua s
dng, h lƠ ngi bán máy móc thit b.
Ngi tiêu dùng hoc ngi có nhu cu s dng máy móc thit b: ơy lƠ các
doanh nghip s dng máy móc thit b đ phc v hot đng sn xut kinh doanh ca
h, bên cnh đó cng có nhng ngi tiêu dùng cá nhơn mua máy móc thit b đ phc
v cho sinh hot ca h.
Chuyên đ tt nghip GVHD: ThS Ngô Vn Phong

SVTH: Quách Th Thùy Linh 22
Trên th trng ngi bán vƠ ngi mua máy móc thit b có th liên h giao dch
trc tip vi nhau đ thc hin mua bán. c bit trong điu kin công ngh thông tin
phát trin nh hin nay, h có th giao dch trc tip vi nhau qua mng Internet hoc
thông qua mt đn v trung gian lƠ các công ty chuyên kinh doanh máy móc thit b.
Các nhƠ môi gii: H lƠ nhng ngi đm trách công vic đa máy móc thit b
đn vi ngi tiêu dùng, giúp mi th tc đ có đc tƠi sn nhanh nht hay giúp
ngi sn xut, nhƠ phơn phi bán đc máy móc thit b hiu qu nht.
Thng nhơn ậ các đi lỦ ậ tng đi lỦ: H lƠ ngi đm trách vai trò phơn phi
hoc môi gii gia ngi mua vƠ ngi bán máy móc thit b đ giúp cho vic mua
bán đc nhanh chóng, lƠm gim bt thi gian cho ngi mua hoc ngi bán. H có
th lƠ công ty chuyên kinh doanh máy móc thit b đa ngƠnh hoc chuyên ngƠnh.

NhƠ tƠi chính: Gi vai trò quan trng trên th trng máy móc thit b, đc bit lƠ
máy móc thit b xut nhp khu, h lƠ ngi bo lƣnh cho vic mau bán thanh toán
máy móc thit b đc nhanh chóng, thun tin qua thanh toán tín dng th (L/C).
 Chính sách thu quan:
Khi mt quc gia mun hn ch nhp khu mt hƠng nƠo, thì chính ph s tng t
sut thu nhp khu. iu nƠy dn đn s khan him mt hƠng nƠy. Giá bán s tng vì
thu nhp khu tng vƠ s khan him.
Mt mt hƠng đc khuyn khích nhp khu, chc chn thu nhp khu s  mc
thp hoc đc gim. Ngi ta s tng nhp khu, th trng đc cung cp hƠng hoá
nhiu hn. Giá bán ca hƠng hoá nƠy gim.
 Chính sách phi thu quan:
 Lnh cm nhp khu.
 Chính sách hn ngch.
 Hn ch nhp khu bng cách ban hƠng nhiu sc lnh.
 Chính sách tài chính, tin t:
 Khuyn khích, tng đu t, phát trin sn xut.
Chuyên đ tt nghip GVHD: ThS Ngô Vn Phong

SVTH: Quách Th Thùy Linh 23
 Chính sách kích cu, khuyn khích cho vay đ mua sm.
 Chính sách kinh t đi ngoi:
 Xu hng m ca tng cng hp tác quc t.
 Xu hng đóng ca, hng ni.
 Chính sách khác:
 Chính sách chng lm phát.
 Chính sách chng thiên tai.
 Chính sách chng li s mt mùa.
 Chính sách chng li vi khng hong trên th gii.
1.3. ThmăđnhăgiáătrătƠiăsnăđmăboăchoămcăđíchăvayăvnăthăchp.

1.3.1. nh ngha v hot đng th chp cm c:
1.3.1.1. Th chp:
Th chp lƠ vic ngi đi vay có ngha v giao giy t chng minh quyn s hu tƠi
sn cho bên vay đ đm bao khon n mƠ khách hƠng đi vay  bên cho vay. Bên đi vay
đc quyn gi li tƠi sn.
1.3.1.2. Cm c:
Cm c lƠ vic bên đi vay có ngha v giao tƠi sn vƠ giy t chng minh quyn s hu
tài sn cho bên đi vay. i vi giy t có đng kỦ quyn s hu thì các bên có th tho
thun tƠi sn do khách hƠng vay, bên bo lƣnh hoc bên th ba gi nhng bên cho vay
phi gia bn chính giy chng nhn quyn s hu tƠi sn.
1.3.1.3. H s th chp, cm c:
Hp đng do hai bên son tho, các bên cng có th yêu cu phòng công chng
son tho hp đng.
Phiu yêu cu công chng.
Vn bn đnh giá tƠi sn đi vi h s cm c, th chp, bo lƣnh ca các t chc
tín dng ngơn hƠng, các qu có chc nng tín dng.
Chuyên đ tt nghip GVHD: ThS Ngô Vn Phong

SVTH: Quách Th Thùy Linh 24
Giy t tu thơn vƠ h khu hoc giy xác nhn đa ch thng trú, tm trú ca
bên cm c, th chp, bo lƣnh vƠ đc bo lƣnh lƠ cá nhơn.
Các giy t chng minh tình trng hôn nhơn (giy chng nhn đng kỦ kt hôn,
giy xác nhn cha đng kỦ kt hôn), giy chng minh tƠi sn chung, tƠi sn riêng theo
quy đnh ca pháp lut (nu có).
i vi pháp nhơn cn có: Giy phép thƠnh lp, đng kỦ kinh doanh,quyt đnh
b ngi đng đu pháp nhơn, giy t tu thơn ca ngi đi din pháp nhơn, giy u
quyn ca ngi đi din pháp nhơn cho ngi khác trong trng hp ngi đi din
pháp nhơn không trc tip đn phòng công chng kỦ hp đng, giy t tu thơn ca
ngi đi din theo u quyn. Trong trng hp pháp nhơn lƠ công ty trách nhim hu
hn, hoc công ty c phn cn có: biên bn hp thƠnh viên công ty, hoc biên bn hp

hi đng qun tr có ni dung v th chp, cm c, hoc bo lƣnh vƠ c ngi đi din
ca pháp nhơn thc hin kỦ kt hp đng,ầ
Các giy t chng minh quyn s hu đi vi tƠi sn sn th chp, cm c, bo
lãnh.
Trng hp có chng t s hu hp l v nhƠ , đt  do c quan có thm quyn
ca ch đ c cp, ch s hu cn liên h vi UBND qun đ xác nhn nhƠ không
thuc din nhƠ nc qun lỦ.
Các bên có th tho thun đi tng ca hp đng th chp hoc bo lƣnh bng
th chp lƠ gn vi giá tr quyn s dng đt hoc tách ri.
Khi chng nhn hp đng cm c, th chp hoc bo lƣnh công chng viên có th
yêu cu các bên xut trình thêm các giy t khác liên quan theo quy đnh ca pháp lut.
1.3.1.4 Nhng tài sn đc đem th chp, cm c:
1.3.1.4.1 Tài sn cm c:
Máy móc thit b, phng tin vn ti, nguyên liu, nhiên liu, vt liu, hƠng tiêu
dùng, kim khí quỦ, đá quỦ vƠ các vt có giá tr khác.
Chuyên đ tt nghip GVHD: ThS Ngô Vn Phong

SVTH: Quách Th Thùy Linh 25
Ngoi t bng tin mt, s d trên tƠi khon tin gi ti các t chc cung ng dch
v thanh toán bng tin Vit Nam vƠ ngoi t.
Trái phiu, c phiu, tín phiu, k phiu, chng ch tin gi, s tit kim, thng
phiu, các giy t khác tr giá đc bng tin. Riêng đi vi c phiu ca t chc tín
dng phát hƠnh, khách hƠng vay không đc cm c ti chính t chc tín dng đó.
Quyn tƠi sn phát sinh t quyn tác gi, quyn s hu công nghip, quyn đòi
n, quyn đc nhn s tin bo him, các quyn tƠi sn khác phát sinh t hp đng
hoc t các cn c pháp lỦ khác.
Quyn đi vi phn vn góp trong doanh nghip, k c trong doanh nghip vn
đu t nc ngoƠi.
Quyn khai thác tƠi nguyên thiên nhiên theo quy đnh ca pháp lut.
Tàu bin theo quy đnh ca b lut HƠng Hi Vit Nam, máy bay theo quy đnh

ca lut Hàng Không dơn dng Vit Nam trong trng hp đc cm c.
TƠi sn hình thƠnh trong tng lai lƠ đng sn hình thƠnh sau thi đim kỦ kt
giao dch cm c vƠ s thuc quyn s hu ca bên cm c nh li tc, tƠi sn hình
thƠnh t vn vay, các tƠi sn khác mƠ bên cm c có quyn nhn.
Các tƠi sn khác theo quy đnh ca pháp lut:
- Li tc vƠ các quyn pháp sinh t tƠi sn cm c cng thuc tƠi sn cm
c, nu các bên có tho thun hoc pháp lut có quy đnh, trng hp tƠi sn cm c
đc bo him khi khon tin bo him cng thuc tƠi sn cm c.
- i vi quyn v tƠi sn quy đnh ti đim d, e, f, t chc tín dng nhn
đc có khi xác đnh đc giá tr c th do các bên tho thun, hoc thuê t chc t
vn, t chc chuyên môn xác đnh.
1.3.1.4.2 Tài sn th chp:
NhƠ , công trình xơy dng gn lin vi đt, k các tƠi sn gn lin vi nhƠ ,
công trình xơy dng vƠ tt c các tƠi sn khác gn lin vi đt.
Giá tr quyn s dng đt mƠ pháp lut v đt đai quy đnh đc th chp.