Hoàn thiện công tác thẩm định dự án bất động sản tại Phòng Đầu tư

TRNG I HC KINH T TP HCM
KHOA KINH T PHÁT TRIN





CHUYÊN  TT NGHIP

HOÀN THIN CÔNG TÁC THM NH D ÁN
BT NG SN TI PHÒNG U T

GVHD: Nguyn Ngc Danh
SVTH: Nguyn Th Thanh Thm







TP. HCM, nm 2012

Báo cáo thực tập tốt nghiệp GVHD : Nguyễn Ngọc Danh
SVTH : Lương Thị Thanh Thắm
1


LỜI CẢM ƠN

Đề tài “Hoàn thiện công tác thẩm định dự án bất động sản tại Phòng Đầu

tư – Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu ” được hoàn thành là do sự đóng
góp tận tình Thầy Nguyễn Ngọc Danh và tập thể anh chị nhân viên của Phòng
Đầu tư – Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu đã cung cấp những số liệu,
những kinh nghiệm quý báu, những ý kiến đóng góp thiết thực những câu hỏi trò
chuyện nhiệt tình nhằm làm cho đề tài thêm phong phú.

Xin chân thành cảm ơn

 Tập thể thầy cô giáo đã tận tâm giảng dạy truyền đạt những kiến
thức bổ ích cho em.

 Ngân hàng Thương mại Cổ phần Á Châu đã tạo điều kiện để em
được thực tập tại Ngân hàng.

 Tập thể anh chị nhân viên của Phòng Đầu tư – Ngân hàng Thương
mại Cổ phần Á Châu.

 Xin chân thành cảm ơn Thầy : Nguyễn Ngọc Danh đã tận tâm góp
ý xây dựng nội dung đề tài phong phú và sâu sắc.

Báo cáo thực tập tốt nghiệp GVHD : Nguyễn Ngọc Danh
SVTH : Lương Thị Thanh Thắm
3

NHẬN XÉT CỦA ĐƠN VỊ THỰC TẬP
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………

……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………

Tp Hồ Chí Minh, ngày …… tháng … năm 2012
Báo cáo thực tập tốt nghiệp GVHD : Nguyễn Ngọc Danh
SVTH : Lương Thị Thanh Thắm
5

NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………

……………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
……………………………………………………………………………………

Tp Hồ Chí Minh, ngày …… tháng … năm 2012
Báo cáo thực tập tốt nghiệp GVHD : Nguyễn Ngọc Danh
SVTH : Lương Thị Thanh Thắm
7

MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU 11
Lý do chọn đề tài : 11
Mục tiêu nghiên cứu 11
Phạm vi nghiên cứu 12
Đối tượng nghiên cứu 12
Phương pháp nghiên cứu 12
Kế cấu đề tài 12
PHẦN NỘI DUNG 13

CHƯƠNG I : TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN Á CHÂU VÀ
PHÒNG ĐẦU TƯ 13
1.1. Tổng quan về ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu (ACB) : 13
1.1.1. Giới thiệu tổng quát : 13
2.1. Dự án BĐS và yêu cầu của công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại Phòng đầu tư : 18
2.1.1. Tổng quan về dự án đầu tư Bất động sản : 18
a. Khái niệm dự án BĐS : 18
b. Các loại hình đầu tư bất động sản : 18
c. Rủi ro trong hoạt động đầu tư BĐS : 18
d. Tình hình đầu tư BĐS thời gian qua 19
2.1.2. Đặc điểm của các dự án đầu tư BĐS 20
2.1.3. Yêu cầu của công tác thẩm định các dự án đầu tư BĐS tại Phòng đầu tư 21
2.2. Thực trạng công tác thẩm định các dự án đầu tư BĐS tại Phòng đầu tư 22
2.2.1. Quy trình thẩm định dự án đầu tư BĐS : 22
a. Mục đích : 22
b. Phạm vi áp dụng : 22
c. Trách nhiệm chung : 23
d. Quy trình thực hiện : 23
2.2.2. Nội dung thẩm định dự án đầu tư BĐS : 27
2.2.2.1. Thẩm định khách hàng : 27
a. Thẩm định hồ sơ pháp lý của khách hàng : 27
b. Thẩm định năng lực tài chính và tình hình hoạt động của khách hàng 27
2.2.2.2. Thẩm định dự án đầu tư : 29
a. Thẩm định về cơ sở pháp lý của dự án 29
b. Thẩm định sự cần thiết đầu tư dự án 29
c. Thẩm định phương diện thị trường của dự án 30
d. Thẩm định phương diện kỹ thuật của dự án 30
Báo cáo thực tập tốt nghiệp GVHD : Nguyễn Ngọc Danh
SVTH : Lương Thị Thanh Thắm
8

e. Thẩm định về phương diện tổ chức quản lý thực hiện dự án 31
f. Thẩm định tổng vốn đầu tư và tính khả thi phương án nguồn vốn 31
g. Thẩm định hiệu quả về mặt tài chính của dự án 31
h. Phân tích rủi ro dự án 33
2.2.3. Phương pháp thẩm định các dự án BĐS : 34
a. Phương pháp thẩm định theo trình tự : 34
b. Phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu: 34
c. Phương pháp phân tích dựa trên độ nhạy của dự án đầu tư : 35
d. Phương pháp dự báo 35
2.3. Minh họa công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS : 35
2.3.1. Thẩm định khách hàng 35
2.3.1.1. Thẩm định hồ sơ pháp lý của khách hàng : 36
2.3.1.2. Thẩm định tài chính khách hàng : 37
Nhận xét của cán bộ thẩm định : 40
2.3.2. Thẩm định dự án đầu tư : 40
2.3.2.1. Giới thiệu chung về dự án đầu tư : 40
2.3.2.2. Thẩm định hồ sơ pháp lý của dự án : 41
2.3.2.3. Thẩm định sự cần thiết đầu tư dự án : 42
2.3.2.4. Thẩm định thị trường và khả năng cạnh tranh của dự án : 42
2.3.2.5. Thẩm định khía cạnh kỹ thuật của dự án : 45
2.3.2.6. Thẩm định về phương diện tổ chức quản lý và thực hiện dự án: 46
2.3.2.7. Thẩm định tổng vốn đầu tư và tính khả thi của phương án nguồn vốn 47
2.3.2.8. Thẩm định hiệu quả tài chính của dự án : 48
2.3.2.9. Phân tích rủi ro dự án : 51
a. Rủi ro về tiến độ thực hiện : 51
b. Rủi ro trong việc xây dựng dự án: 51
c. Rủi ro về thị trường 51
d. Rủi ro trong khả năng quản lý dự án: 52
2.4. Đánh giá công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại phòng đầu tư : 52

2.4.1. Những kết quả đạt được : 52
2.4.2. Những hạn chế : 54
a. Về quy trình thẩm định 54
b. Về phương pháp thẩm định 54
c. Về nội dung thẩm định 54
d. Về vấn đề thu thập và xử lý thông tin 55
2.4.3. Nguyên nhân gây ra những hạn chế 55
a. Nguyên nhân khách quan 55
Báo cáo thực tập tốt nghiệp GVHD : Nguyễn Ngọc Danh
SVTH : Lương Thị Thanh Thắm
9

b. Nguyên nhân chủ quan 56
CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC
THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ BĐS 57
3.1. Định hướng hoạt động của Ngân hàng và yêu cầu đối với công tác thẩm định dự án
đầu tư BĐS trong thời gian tới: 57
3.1.1. Định hướng phát triển của Ngân hàng Á Châu : 57
3.1.2. Định hướng phát triển của Phòng đầu tư đối với công tác thẩm định dự án đầu tư
BĐS : 57
3.2. Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại Phòng đầu tư : 57
3.2.1. Giải pháp hoàn thiện các nội dung thẩm định dự án BĐS 58
3.2.2. Giải pháp hoàn thiện phương pháp thẩm định dự án 60
3.2.3. Giải pháp nâng cao trình độ của đội ngũ cán bộ thẩm định 60
3.2.4. Giải pháp đối với công tác thu thập, tổng hợp thông tin và đầu tư trang thiết bị cho
quá trình thẩm định dự án 61
3.3. Một số kiến nghị : 62
3.3.1. Kiến nghị với nhà nước và các bộ ngành có liên quan 62
3.3.2. Kiến nghị đối với chủ đầu tư 63
KẾT LUẬN 64

TÀI LIỆU THAM KHẢO 65
PHỤ LỤC 66
BÁO CÁO TÀI CHÍNH NĂM 2010 77
Báo cáo thực tập tốt nghiệp GVHD : Nguyễn Ngọc Danh
SVTH : Lương Thị Thanh Thắm
11

PHẦN MỞ ĐẦU
Lý do chọn đề tài :
Trong công cuộc đổi mới và phát triển đất nước thì đầu tư luôn được coi là
động lực và là đòi hỏi cấp bách của chúng ta. Những năm qua, tốc độ đầu tư
trong nền kinh tế có sự tăng trưởng mạnh mẽ, có được vậy không thể không kể
đến vai trò của các ngân hàng thương mại với tư cách là đối tác lớn cho các dự
án đầu tư. Trong vài năm gần đây, công tác thẩm định dự án đầu tư ở Việt Nam
đang ngày càng được hoàn thiện cho thích hợp với tình hình kinh tế của đất
nước. Tuy nhiên, hoạt động thẩm định dự án đầu tư vẫn còn nhiều bất cập, chất
lượng thẩm định dự án chưa cao, dự án đầu tư chưa thực sự có hiệu quả trong
việc đem lại lợi nhuận cho chủ đầu tư.
Đứng trước thực tế đó, đòi hỏi phải không ngừng nâng cao chất lượng thẩm
định dự án. Với tư cách là người tài trợ vốn cho dự án thì công tác thẩm định dự
án đầu tư là không thể thiếu được trong hoạt động của các ngân hàng. Làm tốt
công tác thẩm định dự án đầu tư sẽ góp phần quyết định trong việc nâng cao hiệu
quả đầu tư, giảm rủi ro cho ngân hàng, góp phần thúc đẩy sản xuất kinh doanh đối
với doanh nghiệp. Như vậy, việc nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư
không chỉ có ý nghĩa đối với sự tồn tại và phát triển của ngân hàng mà còn góp
phần tiết kiệm vốn cho toàn xã hội, thúc đẩy mở rộng, phát triển an toàn, hiệu quả
cho nền kinh tế đất nước, định hướng đầu tư đúng đắn cho các doanh nghiệp.
Đóng góp vào quá trình chung đó phải kể đến Ngân hàng thương mại cổ
phần Á Châu (ACB), một đơn vị đạt được nhiều thành tựu đáng kể trong hoạt
động đầu tư do đã chú trọng đến chất lượng tín dụng ngay từ khâu thẩm định mà

đại diện là Phòng đầu tư .
Qua quá trình thực tập tại Phòng đầu tư, em nhận thấy Phòng đầu tư đã
thẩm định và đầu tư vào khá nhiều dự án, trong đó dự án đầu tư bất động sản
chiếm tỷ lệ khá cao. Công tác thẩm định dự án đầu tư nói chung và dự án đầu tư
bất động sản nói riêng đã có rất nhiều thay đổi cho phù hợp với những yêu cầu
mới, nhằm giúp ban lãnh đạo Ngân hàng có quyết định đầu tư đúng đắn và giảm
thiểu rủi ro cho hoạt động đầu tư. Mặc dù vậy, vẫn còn những tồn tại cần tháo
gỡ. Vì vậy, trên cơ sở kiến thức đã được học và nghiên cứu thực tế trong thời
gian thực tập tại Phòng đầu tư, nhận thức được vai trò quan trọng của công tác
thẩm định dự án đầu tư và những hạn chế trong quy trình và phương pháp thẩm
định tại Ngân hàng, em đã chọn đề tài nghiên cứu : “Hoàn thiện công tác thẩm
định dự án đầu tư bất động sản tại Phòng đầu tư” để làm chuyên đề thực tập.
Mục tiêu nghiên cứu
Tìm ra những điểm còn yếu kém trong công tác thẩm định dự án BĐS tại
Phòng Đầu tư – Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu. Từ đó đưa ra biện pháp
khắc phục để hoàn thiện công tác này.


Báo cáo thực tập tốt nghiệp GVHD : Nguyễn Ngọc Danh
SVTH : Lương Thị Thanh Thắm
12

Phạm vi nghiên cứu
Phòng Đầu tư – Trực thuộc Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu.
Trụ sở chính : Tầng 2 – Tòa nhà Citilight - 45 – Võ Thị Sáu –
Phường ĐaKao – Quận 1 – Tp Hồ Chí Minh.
Điện thoại : (84.8) 6290 5997
Fax : (84.8) 6290 5998
Website : www.acb.com.vn
Đối tượng nghiên cứu

Công tác thẩm định dự án đầu tư Bất động sản tại Phòng Đầu tư – Ngân
hàng Thương mại cổ phần Á Châu.
Phương pháp nghiên cứu
Các phương pháp được sử dụng trong đề tài này là : phương pháp phân
tích, tổng hợp tài liệu, giáo trình, các tài liệu tham khảo của Phòng Đầu tư, quan
sát và thu thập những thông tin thực tế trong quá trình thẩm định dự án tại
Phòng Đầu tư.
Kế cấu đề tài
Chương 1 : Tổng quan về ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu và
Phòng Đầu tư.
Chương 2 : Thực trạng công tác thẩm định các dự án đầu tư bất động sản
tại Phòng Đầu tư.
Chương 3 : Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định các dự án đầu
tư bất động sản tại Phòng Đầu tư.
Báo cáo thực tập tốt nghiệp GVHD : Nguyễn Ngọc Danh
SVTH : Lương Thị Thanh Thắm
13

PHẦN NỘI DUNG
CHƯƠNG I : TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
CỔ PHẦN Á CHÂU VÀ PHÒNG ĐẦU TƯ
1.1. Tổng quan về ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu (ACB) :
1.1.1. Giới thiệu tổng quát :
Bối Cảnh Thành Lập
Pháp lệnh về Ngân hàng nhà nước và Pháp lệnh về ngân hàng thương
mại, hợp tác xã tín dụng và công ty tài chính được ban hành vào tháng 5 năm
1990 đã tạo dựng một khung pháp lý cho hoạt động ngân hàng thương mại
tại Việt Nam. Trong bối cảnh đó, Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
(ACB) đã được thành lập theo Giấy phép số 0032/NH-GP do Ngân hàng
Nhà nước Việt Nam cấp ngày 24/04/1993, GIấy phép số 553/GP-UB do Ủy

ban Nhân dân TP. Hồ Chí Minh cấp ngày 13/05/1993. Ngày 04/06/1993,
ACB chính thức đi vào hoạt động.
Vốn điều lệ
Kể từ ngày 31/12/2010 vốn điều lệ của ACB là 9.376.965.060.000
đồng (Chín nghìn ba trăm bảy mươi sáu tỷ chín trăm sáu mươi lăm triệu
không trăm sáu mươi nghìn đồng).
Tầm nhìn
Ngay từ ngày đầu hoạt động, ACB đã xác định tầm nhìn là trở thành ngân
hàng thương mại cổ phần bán lẻ hàng đầu Việt Nam. Trong bối cảnh kinh tế xã
hội Việt Nam vào thời điểm đó “Ngân hàng bán lẻ với khách hàng mục tiêu là cá
nhân, doanh nghiệp vừa và nhỏ” là một định hướng rất mới đối với ngân hàng
Việt Nam, nhất là một ngân hàng mới thành lập như ACB.
Sản phẩm dịch vụ chính
- Huy động vốn (nhận tiền gửi của khách hàng) bằng đồng Việt Nam,
ngoại tệ và vàng.
- Sử dụng vốn (cung cấp tín dụng, đầu tư, hùn vốn liên doanh) bằng
đồng Việt Nam, ngoại tệ và vàng.
- Các dịch vụ trung gian (thực hiện thanh toán trong và ngoài nước,
thực hiện dịch vụ ngân quỹ, chuyển tiền kiều hối và chuyển tiền
nhanh, bảo hiểm nhân thọ qua ngân hàng.
- Kinh doanh ngoại tệ và vàng.
- Phát hành và thanh toán thẻ tín dụng, thẻ ghi nợ.
Mạng lưới kênh phân phối
Gồm 325 chi nhánh và phòng giao dịch tại những vùng kinh tế phát
triển trên toàn quốc

Báo cáo thực tập tốt nghiệp GVHD : Nguyễn Ngọc Danh
SVTH : Lương Thị Thanh Thắm
14

Công ty trực thuộc
- Công ty Chứng khoán ACB (ACBS).
- Công ty Quản lý và khai thác tài sản Ngân hàng Á Châu (ACBA).
- Công ty cho thuê tài chính Ngân hàng Á Châu (ACBL).
- Công ty Quản lý Quỹ ACB (ACBC)
- Công ty TNHH Một thành viên thẩm định giá địa ốc Á Châu (ACBV)
Công ty liên kết
- Công ty Cổ phần Dịch vụ Bảo vệ Ngân hàng Á Châu (ACBD).
- Công ty Cổ phần Địa ốc ACB (ACBR).
Công ty liên doanh
- Công ty Cổ phần Sài Gòn Kim hoàn ACB- SJC.
Cơ cấu tổ chức
- Sáu khối : Khách hàng cá nhân, Khách hàng doanh nghiệp, Ngân quỹ,
Phát triển kinh doanh, Vận hành, Quản trị nguồn lực.
- Bốn ban: Kiểm toán nội bộ, Chiến lược, Đảm bảo chất lượng, Chính
sách và Quản lý tín dụng.
- Hai phòng : Tài Chính, Thẩm định tài sản (trực thuộc Tổng giám đốc).
Thông tin về quản trị và điều hành :
Ngân hàng Á Châu (ACB) đã thiết lập một cơ cấu quản trị điều hành
phù hợp với các tiêu chuẩn về tổ chức và hoạt động của ngân hàng thương
mại (Nghị định 59/2009/NÐ-CP ngày 16/7/2009 của Chính phủ, Thông tư
06/2010/TT-NHNN ngày 26/02/2010).
- Hội đồng quản trị
Hội đồng Quản trị (HĐQT) của ACB gồm tám thành viên và không
tham gia điều hành trực tiếp. Hội đồng họp định kỳ hàng quý để thảo luận
các vấn đề liên quan đến hoạt động của Ngân hàng. Hội đồng có vai trò
xây dựng định hướng chiến lược tổng thể và định hướng hoạt động lâu dài
cho Ngân hàng, ấn định mục tiêu tài chính giao cho Ban điều hành. Hội
đồng chỉ đạo và giám sát hoạt động của Ban điều hành thông qua một số
hội đồng và ban chuyên môn do Hội đồng thành lập như Ban Kiểm tra-

Kiểm soát nội bộ, Hội đồng Tín dụng, Hội đồng Quản lý Tài sản Nợ và
Tài sản Có, và Hội đồng Đầu tư, v.v.
- Ban điều hành
Ban điều hành gồm có Tổng Giám đốc điều hành chung và bảy Phó
Tổng Giám đốc phụ tá cho Tổng Giám đốc. Ban điều hành có chức năng cụ
thể hóa chiến lược tổng thể và các mục tiêu do HĐQT đề ra, bằng các kế
Báo cáo thực tập tốt nghiệp GVHD : Nguyễn Ngọc Danh
SVTH : Lương Thị Thanh Thắm
15

hoạch và phương án kinh doanh, tham mưu cho HĐQT các vấn đề về chiến
lược, chính sách và trực tiếp điều hành mọi hoạt động của Ngân hàng.
- Ban Kiểm tra- Kiểm soát nội bộ
Ban Kiểm soát Nội bộ được chính thức thành lập ngày 13/03/1996,
nay đổi tên là Ban Kiểm tra- Kiểm soát nội bộ. Nhiệm vụ của Ban là kiểm
tra, giám sát tình hình hoạt động của các đơn vị thuộc hệ thống ACB về
sự tuân thủ pháp luật, các quy định pháp lý của ngành ngân hàng và các
quy chế, thể lệ, quy trình nghiệp vụ của ACB. Qua đó, Ban Kiểm tra-
Kiểm soát nội bộ đánh giá chất lượng điều hành và hoạt động của từng
đơn vị, tham mưu cho Ban điều hành, cũng như đề xuất khắc phục yếu
kém, đề phòng rủi ro, nếu có.
- Hội đồng Tín dụng
Hội đồng Tín dụng được thành lập từ năm 1995. Hội đồng là cơ quan
cấp cao nhất về quản lý hoạt động tín dụng, thực hiện xét duyệt việc phân
phối nguồn vốn tín dụng cho khu vực kinh tế, ấn định hạn mức tín dụng
cho các Ban tín dụng chi nhánh, quyết định việc cho vay của Ngân hàng
đối với các định chế tài chính trong và ngoài nước, quyết định về chuẩn
mực tín dụng, giám sát chất lượng tín dụng và xem xét các vấn đề khác
liên quan đến hoạt động tín dụng. Hội đồng tín dụng ra quyết định theo
nguyên tắc nhất trí.

- Hội đồng Quản lý Tài sản Nợ và Tài sản Có
Hội đồng Quản lý Tài sản Nợ và Tài sản Có (ALCO) được chính
thức thành lập vào ngày 05/07/1997. Hiện nay, Hội đồng gồm có 11
người là thành viên HĐQT, ban Tổng giám đốc, giám đốc khối. Hội đồng
có nhiệm vụ xây dựng các chỉ tiêu tài chính để quản lý tài sản nợ và tài
sản có hữu hiệu và kịp thời; quản lý khả năng thanh toán và chênh lệch
thời gian đáo hạn của từng loại tiền tệ; quy định mức dự trữ thanh khoản;
quản lý rủi ro lãi suất, tỷ giá; quyết định về cấu trúc vốn và nguồn vốn,
chính sách lãi suất; và phân tích hiệu quả hoạt động kinh doanh.
- Hội đồng Đầu tư
Hội đồng Đầu tư được chính thức thành lập ngày 11/01/1996. Hiện
nay, Hội đồng có mười người là thành viên HĐQT, Ban điều hành, trưởng
Ban pháp chế và giám đốc đầu tư. Nhiệm vụ của Hội đồng là xem xét tính
hiệu quả của dự án đầu tư mà ACB quan tâm, ra quyết định đầu tư, xem
xét và quyết định các vấn đề khác liên quan đến hoạt động đầu tư.




Báo cáo thực tập tốt nghiệp GVHD : Nguyễn Ngọc Danh
SVTH : Lương Thị Thanh Thắm
16

Cơ cấu tổ chức Ngân hàng Thương mại cổ phần Á Châu :

1.1.2. Tổng quan về Phòng đầu tư :
Quy định chung :
Phòng đầu tư là đơn vị trực thuộc Tổng giám đốc, có nhiệm vụ thực
hiện và quản lý các họat động đầu tư của ACB.
Chức năng nhiệm vụ :

- Xây dựng và trình chính sách đầu tư, kế hoạch đầu tư hàng năm theo
chủ trương, định hướng của Ngân hàng Á Châu.
- Thực hiện các họat động đầu tư và triển khai các nghiệp vụ liên quan
đến họat động đầu tư theo quy định của pháp luật, của Ngân hàng nhà
nước và của Ngân hàng Á Châu.
- Tư vấn đầu tư và quản lý danh mục đầu tư cho Ngân hàng Á Châu.
- Tham gia với tư cách là người đại diện góp vốn đầu tư tại các dự án
đầu tư theo sự phân công của cấp có thẩm quyền.
- Thiết lập mối quan hệ với các bên có liên quan với dự án đầu tư và
triển khai thực hiện kế hoạch đầu tư đúng tiến độ, quy trình, quy định
của pháp luật và của Ngân hàng Á Châu.
- Báo cáo cho cấp có thẩm quyền về thực trạng tài chính, triển vọng, giá
trị thị trường danh mục đầu tư hiện tại, từ đó đề xuất hướng đầu tư sao
cho có hiệu quả nhất.
Báo cáo thực tập tốt nghiệp GVHD : Nguyễn Ngọc Danh
SVTH : Lương Thị Thanh Thắm
17

- Đề xuất lên cấp có thẩm quyền các biện pháp hỗ trợ dự án đầu tư khi
cần thiết nhằm tối đa hóa lợi nhuận.
- Lập kế hoạch hàng năm về ngân sách, nguồn nhân lực để đảm bảo
họat động của Phòng đầu tư.
- Xây dựng các quy định, các quy trình thủ tục liên quan đến họat động
đầu tư.
- Thực hiện các nhiệm vụ do Tổng giám đốc và Hội đồng quản trị giao.
Cơ cấu tổ chức của Phòng đầu tư :



HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ

TỔNG GIÁM ĐỐC
TRƯỞNG PHÒNG
ĐẦU TƯ
TBP. QUAN HỆ
KHÁCH HÀNG
TBP. PHÂN TÍCH VÀ
QUẢN LÝ DANH
MỤC ĐẦU TƯ
TPB. PHÂN TÍCH
ĐẦU TƯ BẤT
Đ
ỘNG SẢN

CHUYÊN

VIÊN
NHÂN
VIÊN
CHUYÊN

VIÊN
NHÂN
VIÊN
CHUYÊN

VIÊN
NHÂN
VIÊN
Báo cáo thực tập tốt nghiệp GVHD : Nguyễn Ngọc Danh
SVTH : Lương Thị Thanh Thắm

18

CHƯƠNG 2 : THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC
DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI PHÒNG ĐẦU TƯ

2.1. Dự án BĐS và yêu cầu của công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại
Phòng đầu tư :
2.1.1. Tổng quan về dự án đầu tư Bất động sản :
a. Khái niệm dự án BĐS :
Theo quy định của Luật dân sự thì bất động sản là các tài sản bao
gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài
sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với
đất đai và các tài sản khác do pháp luật quy định.
Bất động sản là yếu tố vật chất có ích cho con người, là tài nguyên của
quốc gia và có tính lâu bền thể hiện trong quá trình sử dụng đất đai bởi đất
đai không bị hao mòn. Ngoài ra, bất động sản hàng hoá còn có thể giao
dịch trên thị trường và mang lại giá trị tăng thêm cho nền kinh tế thông qua
việc chuyển từ giá trị hiện vật sang tiền tệ. Tuy nhiên do tính chất không di
động được và có tính khan hiếm nên tổng cung bất động sản trong tương lai
luôn thấp hơn so với tổng nhu cầu bất động sản xét về dài hạn. Bởi vậy, bất
động sản luôn được coi là một kênh đầu tư hấp dẫn và mang lại lợi nhuận
cao. Các loại hình đầu tư bất động sản hiện nay rất đa dạng.
b. Các loại hình đầu tư bất động sản :
Ta có thể chia các dự án đầu tư bất động sản ra làm bốn loại sau:
- Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, chung cư, nhà ở: Là các dự án xây
dựng các khu chung cư, biệt thự, nhà ở cùng với cơ sở hạ tầng đường
xá đi kèm nhằm mục đích đưa vào kinh doanh ( để bán hoặc cho thuê).
- Dự án xây dựng nhà tại nơi đã có sẵn cơ sở hạ tầng: Là dự án xây
dựng nhà tại các khu vực đã có sẵn cơ sở hạ tầng.
- Dự án xây dựng mặt bằng cho thuê: Là các dự án xây dựng văn

phòng, siêu thị, trung tâm thương mại, nhà kho… để cho thuê.
- Dự án đầu tư phát triển bất động sản du lịch: Là các dự án đầu tư xây dựng
các khu du lịch nghĩ dưỡng (resort), xây dựng khu du lịch dịch vụ, giải trí,
nhà nghỉ, khách sạn và các bất động sản khác phục vụ hoạt động du lịch.
c. Rủi ro trong hoạt động đầu tư BĐS :
Rất nhiều câu chuyện liên quan đến thị trường bất động sản gần đây
khiến bao kẻ khóc người cười. Nhiều người giàu lên nhanh chóng, nhưng
cũng không ít kẻ tuyệt vọng vì mắc vào những bẫy lừa đảo tinh vi. Các
phương tiện thông tin đại chúng, các nhà tư vấn đã không ít lần cảnh báo,
nhưng với thị trường hấp dẫn, lợi nhuận đôi khi khiến người ta bỏ qua tất
Báo cáo thực tập tốt nghiệp GVHD : Nguyễn Ngọc Danh
SVTH : Lương Thị Thanh Thắm
19

cả. Đó là chưa kể những người tích cóp cả đời để mua một căn nhà sinh
sống, không mua nhanh chóng, kịp thời thì cơ hội sẽ vùn vụt trôi qua.
Trên thực tế, những tư vấn mang tính định hướng vĩ mô của các
nhà tư vấn khiến người mua lạc vào mê cung không có đường ra. Tại cuộc
hội thảo lớn về thị trường BĐS được tổ chức, những thừa nhận của các
nhà tư vấn, các nhà đầu tư về việc “khó có thể chủ động trong cuộc chơi
đã chứng tỏ rằng : Thị trường BĐS càng sôi động thì rủi ro kéo theo càng
lớn. Những điểm yếu hay rủi ro tiềm ẩn luôn rình rập, đe dọa kéo lùi sự
phát triển, thậm chí có thể gây ra khủng hoảng cho thị trường bất động
sản Việt Nam hầu như đều xuất phát chính từ sự thiếu chuyên nghiệp. Nó
đã khiến thị trường này hoạt động mang nhiều tính tự phát và dễ tổn
thương, thể hiện nhiều khuyết tật.
Các rủi ro thường gặp trong đầu tư bất động sản :
- Rủi ro kinh tế : thị trường đóng băng,cung nhà tăng - cầu nhà giảm,
- Rủi ro pháp luật : tranh chấp, quy hoạch, sửa đổi Luật liên quan đến
BĐS, xảy ra mâu thuẫn do thông tin bất cân xứng …

- Rủi ro xã hội-mội trường : các yếu tố liên quan tới BĐS như môi
trường sống, vệ sinh, dịch vụ công, phong thuỷ, địa lý,
- Rủi ro đặc biệt : hiếm xảy ra nhưng nếu xảy ra thì bạn cũng chịu thiệt
hại : chiến tranh,phóng xạ,
d. Tình hình đầu tư BĐS thời gian qua
Sau nhiều năm trầm lắng, thị trường bất động sản Việt Nam năm 2007
bắt đầu một cơn sốt mới, giá bất động sản bắt đầu tăng lên nhanh chóng.
Hoạt động kinh doanh bất động sản rất nhộn nhịp, không chỉ trong giới đầu
tư, đầu cơ bất động sản, mà cả các quỹ đầu tư, ngân hàng thương mại và
các doanh nghiệp có thặng dư vốn cổ phần đều nhảy vào lĩnh vực đầy tiềm
năng này. Số lượng căn hộ giao dịch thành công liên tục tăng từ năm 2007.
Trong năm 2007, giá bán nhà ở, chung cư cao cấp và giá đất đều tăng cao.
Nhưng đến Quý II năm 2008, thị trường bất động sản Việt Nam bắt
đầu bị đóng băng và sụt giảm ở cả ba phương diện là giá cả, giao dịch và
nguồn vốn. Lượng rao bán rất lớn nhưng luôn vắng bóng người mua, lượng
giao dịch đã giảm khá lớn. Mức giao dịch giảm tới khoảng 85% - 90% so
với thời điểm cuối năm 2007. Tình trạng ảm đạm của thị trường bất động
sản kéo dài hết năm 2009 và đến năm 2010 mới bắt đầu xuất hiện những
dấu hiệu phục hồi. Tình trạnh sốt đất theo quy hoạch bắt đầu từ tháng
4/2010 đã làm cho thị trường BĐS nóng lên và biến động trong một thời
gian dài. Tuy nhiên, việc đầu cơ thổi giá đất đã gây ra hiện tượng tăng giá
ảo mang lại rất nhiều rủi ro cho nhà đầu tư.
Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành
Luật nhà ở và thông tư 16 được ban hành hướng tới một thị trường thị
trường BĐS minh bạch và thuận lợi hơn đã gỡ rối cho thị trường BĐS. Qua
Báo cáo thực tập tốt nghiệp GVHD : Nguyễn Ngọc Danh
SVTH : Lương Thị Thanh Thắm
20

đó, chỉ những doanh nghiệp có năng lực, tài chính mới có thể cạnh tranh và

tồn tại. Đồng thời, nó cũng đã hạn chế được những hợp đồng mua nhà trên
giấy, giảm tình trạnh đầu cơ sinh lời. Hơn nữa, nghị định đã đưa chung cư
do tư nhân xây dựng (chung cư mini) vào diện quản lý, được cấp sổ hồng
tạo điều kiện cho những người mua nhà ở có tài chính hạn hẹp có thể mua
được nhà. Mặc dù diện tích nhỏ nhưng giá của chung cư mini đã đáp ứng
được nhu cầu lớn về nhà ở có giá phải chăng, phù hợp với những người có
thu nhập trung bình. Chính vì vậy, phân khúc này đang trở nên sôi động
hơn bao giờ hết. Ngoài ra, các BĐS du lịch cũng thu hút một lượng vốn đầu
tư lớn. Theo dự báo của Công ty TNHH CB Richard Ellis VN (CBRE) Việt
Nam, đến hết năm 2010 cả nước sẽ có khoảng 55 dự án bất động sản nghỉ
dưỡng, cung cấp cho thị trường khoảng 5.318 căn biệt thự và 6.601 căn hộ
nghỉ dưỡng. Địa điểm đầu tư bất động sản xanh, bất động sản nghỉ dưỡng
tập trung tại những bãi biển đẹp tại các tỉnh thành như Đà Nẵng, Nha
Trang, Phan Thiết, Bà Rịa – Vũng Tàu….
Năm 2010 nhiều dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập thấp
được hoàn thành và đưa vào sử dụng, ví dụ dự án nhà ở xã hội tại khu đô thị
mới Việt Hưng, nhà ở cho người thu nhập thấp tại Vĩnh Yên – Vĩnh Phúc,
cùng với 16 dự án nhà ở xã hội trên địa bàn TP.HCM với tổng số 1.609 căn
hộ chung cư. Hiện nay nhu cầu đầu tư, xây dựng nhà ở cho công nhân, nhà
ở thu nhập thấp tại các tỉnh thành trên cả nước là rất lớn. Theo thống kê, hiện
cả nước có 264 dự án nhà ở công nhân đăng kí triển khai xây dựng với tổng
mức đầu tư vào khoảng 59.245 tỷ đồng; 263 dự án nhà ở thu nhập thấp tổng
mức đầu tư khoảng 72.710 tỷ đồng.
Trong khi thị trường bất động sản thế giới vẫn chưa có dấu hiệu phục
hồi sau khủng hoảng kinh tế thì Việt Nam vẫn thu hút được khoảng 8 tỷ
USD nguồn vốn FDI vào bất động sản, tuy giảm nhiều so với những năm
trước nhưng nguồn vốn này vẫn xếp thứ 3 trong số các lĩnh vực thu hút
nhiều vốn đầu tư nước ngoài nhất vào Việt nam. Vốn đầu tư trung bình của
một dự án vào khoảng 145 triệu USD. Điều đó chứng tỏ thị trường BĐS
Việt Nam có sức hút lớn với các nhà đầu tư nước ngoài.

Năm 2011, với ưu tiên ổn định kinh tế vĩ mô và kiềm chế lạm phát,
chính phủ đã thực hiện chính sách thắt chặt tiền tệ. Ngân hàng Nhà nước
Việt Nam đã đưa ra các biện pháp nhằm thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực phi
sản xuất trong đó có lĩnh vực bất động sản và chứng khoán. Các NHTM đã hạn
chế cho vay trong lĩnh vực BĐS, điều này ảnh hưởng lớn đến các doanh nghiệp
trong ngành vì nguồn vốn vay ngân hàng chiếm tỉ trọng lớn trong tổng nguồn
vốn thực hiện dự án. Tuy nhiên, theo khảo sát của CBRE Vietnam, thị trường
nhà ở trong năm 2011 sẽ tiếp tục chứng kiến nguồn cung ở mức cao.
2.1.2. Đặc điểm của các dự án đầu tư BĐS
Mỗi loại bất động sản lại có những đặc điểm riêng, đặt ra những yêu cầu
khác nhau với cán bộ thẩm định dự án. Nhưng nhìn chung, các dự án bất động
sản có các đặc điểm chính sau:
Báo cáo thực tập tốt nghiệp GVHD : Nguyễn Ngọc Danh
SVTH : Lương Thị Thanh Thắm
21

Thứ nhất, các dự án bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật và các
chính sách liên quan đến BĐS. Do BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là loại hàng
hoá đặc biệt, các giao dịch BĐS tác động đến hầu hết mọi hoạt động kinh tế-xã hội. Vì
vậy, các vấn đề về BĐS đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các
văn bản quy phạm pháp luật riêng về BĐS, ngoài ra các đường lối chính sách của nhà
nước có liên quan cũng là nhân tố tác động mạnh đến các dự án BĐS.
Thứ hai, các dự án đầu tư bất động sản thường đòi hỏi vốn lớn. Bên cạnh giá trị
đầu tư xây dựng công trình thì giá đất cũng chiếm một phần lớn giá trị của dự án.
Thứ ba, các dự án bất động sản thường có thời gian đầu tư lâu dài, bao
gồm: Thời gian giải phóng mặt bằng và thời gian xây dựng công trình. Do vậy
các dự án này thường phải chịu những rủi ro do những biến động về tình hình
lạm phát, giả cả vật liệu, những rủi ro về mặt thị trường, cung cầu loại sản phẩm
bất động sản đó trên thị trường… Thời gian đầu tư xây dựng càng dài thì những
rủi ro cho những dự án này càng cao.

Thứ tư, Thị trường BĐS là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin
bất đối xứng, không đầy đủ…) vì vậy mặc dù đây là một thị trường hấp dẫn
nhưng cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro do bị tác động bởi các yếu tố: đầu cơ, tăng
giá ảo, mất cân đối cung cầu… Các dự án bất động sản cũng sẽ chịu tác động tất
yếu bởi sự không hoàn hảo của thị trường.
Thứ năm, các dự án bất động sản chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi các yếu tố tự
nhiên, kinh tế và thị trường:
- Yếu tố tự nhiên: như vị trí, diện tích của bất động sản, địa hình và
hình thức bên ngoài của bất động sản quyết định giá trị của BĐS. Do
BĐS không di chuyển được, nên vị trí của BĐS ở đâu, xa hay gần
trung tâm, môi trường xung quanh thế nào, diện tích ra sao… là những
nhân tố có tác động trực tiếp đến giá trị của BĐS.
- Yếu tố kinh tế: Khả năng mang lại thu nhập từ dự án BĐS càng cao
thì giá trị của BĐS càng cao.
- Yếu tố thị trường (cung-cầu về bất động sản): Diễn biến cung cầu về
BĐS trong từng giai đoạn có thể đẩy giá BĐS lên cao hoặc xuống
thấp. Yếu tố này có thể làm cho giá trị BĐS tăng giảm bất ngờ, lên
cao hơn hoặc thấp hơn so với giá trị thực của nó. Vì vậy, sản phẩm
của các dự án BĐS được tung ra vào những thời điểm, hoàn cảnh khác
nhau sẽ có giá trị khác nhau, mang lại lợi nhuận khác nhau.
2.1.3. Yêu cầu của công tác thẩm định các dự án đầu tư BĐS tại
Phòng đầu tư
Thẩm định dự án giúp các ngân hàng lựa chọn được các dự án khả thi, hiệu
quả và có khả năng trả nợ. Do vậy yêu cầu đặt ra với công tác thẩm định dự án
cần thỏa mãn các yêu cầu sau:
Báo cáo thực tập tốt nghiệp GVHD : Nguyễn Ngọc Danh
SVTH : Lương Thị Thanh Thắm
22

- Thứ nhất, do dự án BĐS chịu sự chi phối của các quy định của pháp

luật và chính sách liên quan nên cán bộ thẩm định cần thường xuyên
cập nhật các quy định, chính sách của nhà nước có liên quan đến lĩnh
vực BĐS. Đồng thời, cán bộ thẩm định cần đánh giá, nhận định chính
xác về năng lực của chủ đầu tư và kinh nghiệm của chủ đầu tư trong
các dự án tương tự bởi trong quá trình thực hiện dự án, chủ đầu tư cần
phải thực hiện rất nhiều các thủ tục pháp lý.
- Thứ hai, do các dự án BĐS thường đòi hỏi vốn lớn trong khi số vốn tự
có của chủ đầu tư thường nhỏ, chủ yếu là vốn chiếm dụng của khách
hàng và vốn đi vay từ ngân hàng. Do đó, trong quá trình thẩm định cần
chú trọng thẩm định khả năng tài chính của chủ đầu tư và kế hoạch sử
dụng vốn của dự án. Đặc biệt cần chú trọng đến nhu cầu vốn theo tiến
độ thực hiện dự án, đảm bảo cung cấp vốn đầy đủ và kịp thời.
- Thứ ba, do các dự án BĐS có thời gian đầu tư lâu dài nên thường phải
đối mặt với những rủi ro trong quá trình thực hiện dự án. Để hạn chế
những rủi ro này, cán bộ thẩm định cần xem xét kĩ càng các rủi ro dự
án có thể gặp phải, thực hiện phân tích độ nhạy, kiểm tra hiệu quả và
tính khả thi của dự án khi rủi ro xảy ra.
- Thứ tư, do thị trường BĐS là một thị trường không hoàn hảo, thông
tin bất cân xứng và dễ chịu tác động của các yếu tố đầu cơ, thổi giá
nên trong quá trình thẩm định cần xác định đúng giá trị thật của BĐS.
- Thứ năm, do dự án BĐS chịu ảnh hưởng của các yếu tố tự nhiên, kinh
tế và thị trường nên khi thẩm định dự án, cán bộ thẩm định cần nghiên cứu
kĩ chủ trương, quy hoạch, kế hoạch phát triển của địa phương, của vùng,
các điều kiện địa lý của địa phương. Bởi những nhân tố này có vai trò quan
trọng quyết định giá trị của BĐS cũng như thị trường sản phẩm của dự án
sau này. Ngoài ra, do tính chất bất ổn của thị trường BĐS nên cán bộ thẩm
định cần nắm bắt được thị trường BĐS hiện tại, đưa ra các phân tích chính
xác và dự báo được thị trường BĐS trong tương lai, đánh giá được mối
quan hệ cung cầu BĐS trong từng thời điểm. Từ đó, cán bộ thẩm định có
thể có cái nhìn tổng quát, chính xác và khách quan về dự án.

2.2. Thực trạng công tác thẩm định các dự án đầu tư BĐS tại Phòng đầu tư
2.2.1. Quy trình thẩm định dự án đầu tư BĐS :
a. Mục đích :
Nhằm tư vấn cho lãnh đạo Ngân hàng Á Châu trong việc phát triển dự án
BĐS và hỗ trợ, giám sát quá trình triển khai các dự án đầu tư BĐS khi có yêu cầu.
b. Phạm vi áp dụng :
Hướng dẫn này áp dụng tại Bộ phận Phân tích đầu tư BĐS – Phòng
đầu tư trong quá trình thẩm định các dự án BĐS đối với các dự án phòng
đầu tư được chỉ định hoặc phụ trách.
Báo cáo thực tập tốt nghiệp GVHD : Nguyễn Ngọc Danh
SVTH : Lương Thị Thanh Thắm
23

c. Trách nhiệm chung :
- Trưởng phòng đầu tư có trách nhiệm giám sát hoạt động chung của phòng
Đầu tư và của từng dự án nhận về thẩm định và chịu trách nhiệm trước Ban
Tổng Giám Đốc và Hội Đồng Quản Trị Ngân Hàng Á Châu.
- Trưởng bộ phận phân tích đầu tư bất động sản chịu trách nhiệm trước
trưởng phòng đầu tư về việc phân công công tác cho từng thành viên
trong bộ phận và kết quả công việc trong suốt qúa trình tác nghiệp.
d. Quy trình thực hiện :
Trách
nhiệm
Quy trình
thực hiện
Diễn giải Biểu
mẫu

- Công
ty đối

tác
- TBP
- Trưởng
Phòng
- Nhận hồ
sơ dự án

Bước 1 : Nhận hồ sơ dự án
- Tài liệu hồ sơ :
 Hồ sơ dự án
 Thuyết minh dự án hoặc cuốn dự án
 Bản vẽ thiết kế
 Văn bản pháp lý
- Cách thức thực hiện :
 Công ty đối tác chuyển hồ sơ dự án lên
Phòng đầu tư kèm theo yêu cầu thẩm
định dự án cho Trưởng phòng đầu tư.
 Trưởng phòng đầu tư truyền đạt cụ thể
yêu cầu của Công ty đối tác cho bộ
phận phân tích đầu tư bất động sản.

- Nhân
viên
được
phân
công
- TBP
- Khảo
sát, tìm
hiểu các

vấn đề
liên
quan
đến dự
án
Bước 2 : Khảo sát, tìm hiểu các vấn đề liên
quan đến dự án
- Tài liệu hồ sơ :
 Hồ sơ dự án
 Thuyết minh dự án hoặc cuốn dự án
 Bản vẽ thiết kế
 Văn bản pháp lý có liên quan
- Cách thức thực hiện :
 Tìm hiểu các văn bản pháp lý có liên
quan đến dự án.
 Các đề xuất phát triển dự án của công
ty đối tác.

Báo cáo thực tập tốt nghiệp GVHD : Nguyễn Ngọc Danh
SVTH : Lương Thị Thanh Thắm
24

 Các thông tin qui hoạch kiến trúc liên
quan, xem xét tính phù hợp về công
năng sử dụng của khu đất.
- Nhân
viên
được
phân
công

- TBP
- Đi thực
địa tìm
hiểu dự
án, tiếp
xúc với
các
nguồn
thông
tin sơ
cấp
Bước 3 : Đi thực địa tìm hiểu dự án, tiếp
xúc với các nguồn thông tin sơ cấp
- Tài liệu hồ sơ :
 Hồ sơ dự án
 Thuyết minh dự án hoặc cuốn dự án
 Bản vẽ thiết kế
 Văn bản pháp lý có liên quan
- Cách thức thực hiện : Phân công cán bộ kỹ
thuật đi khảo sát thực địa dự án, xem xét
các vấn đề có liên quan sau :
 Hệ thống hạ tầng kỹ thuật (đường giao
thông, điện, nước, thông tin liên lạc …)
hiện hữu có thuận lợi không hoặc có
thể kết nối tốt không?
 Giá đất tại khu vực thế nào? Giá các
sản phẩm địa ốc khác tại khu vực như
thế nào?
 Tiềm năng phát triển của dự án tại khu
vực trên trong thời điểm hiện tại và

tương lai như thế nào?
 Có những thông tin gì khác có liên
quan đến dự án? Tranh chấp, tình hình
kinh doanh của chủ dự án? …
 Tham khảo ý kiến của cơ quan quản lý
hoặc địa phương về dự án.
 Tìm hiểu lại từ chủ đầu tư về các vấn
đề chưa rõ, thuộc phạm vi cung cấp hồ
sơ của chủ đầu tư.

- Nhân
viên
được
phân
công
- TBP
- Kiểm
tra tiến
độ dự
án
Bước 4 : Kiểm tra tiến độ dự án
- Tài liệu, hồ sơ :
 Bảng tiến độ thực hiện
 Các văn bản pháp lý có liên quan
- Cách thức thực hiện :
 Nhân viên phụ trách sẽ trực tiếp thực

Báo cáo thực tập tốt nghiệp GVHD : Nguyễn Ngọc Danh
SVTH : Lương Thị Thanh Thắm
25

hiện hoặc hỗ trợ thực hiện việc trình
các Sở, ban ngành để hoàn tất thủ tục
pháp lý của dự án.
- Nhân
viên
được
phân
công
- TBP
- Phân
công
công
việc và
thực
hiện các
công tác
chuyên
môn
Bước 5 : Phân công công việc và thực hiện
các công tác chuyên môn
- Tài liệu hồ sơ :
 Hồ sơ dự án
 Thuyết minh dự án hoặc cuốn dự án
 Bản vẽ thiết kế
 Văn bản pháp lý có liên quan
- Cách thức thực hiện :
 Đối với cán bộ kỹ thuật là Kiến trúc sư
: Tìm hiểu các bản vẽ kỹ thuật có liên
quan và thống kê các số liệu trong bản

vẽ, xem xét tính hợp lý và chính xác
của các hồ sơ kỹ thuật so với các văn
bản hướng dẫn của các cơ quan chức
năng có thẩm quyền. Giao các số liệu
đã kiểm tra cho cán bộ kỹ thuật là nhân
viên phân tích tài chính.
 Đối với cán bộ kỹ thuật là nhân viên
phân tích tài chính : dựa trên các thông
số đầu vào (giá đất, giá các sản phẩm
địa ốc, quy mô diện tích dự án, nguồn
vốn, lãi suất …), nhân viên sẽ phân
tích, tính toán các giá trị doanh thu, chi
phí và đánh giá lại phương án tài chính
của dự án.

- Nhân
viên
được
phân
công
- TBP
- Tổng
hợp –
Đánh
giá –
Nhận
xét
Bước 6 : Tổng hợp – Đánh giá – Nhận xét
- Tài liệu, hồ sơ :
 Hồ sơ dự án

 Thuyết minh dự án hoặc cuốn dự án
 Bản vẽ thiết kế
 Văn bản pháp lý có liên quan
- Cách thức thực hiện : Dự án sẽ được đánh
giá theo các khía cạnh như sau :
 Các thủ tục pháp lý có đầy đủ? Có tuân
thủ theo đúng sự hướng dẫn của các cơ

Báo cáo thực tập tốt nghiệp GVHD : Nguyễn Ngọc Danh
SVTH : Lương Thị Thanh Thắm
26

quan chức năng có thẩm quyền hay
không?
 Các hồ sơ thiết kế dự án có đạt các yêu
cầu về chất lượng kỹ thuật và mỹ thuật
công trình? Thiết kế có phù hợp công
năng? Có đạt hiệu quả sử dụng cao?
 Về phương diện tài chính, dự án có khả
thi không? Có mang lại lợi nhuận tốt
không? Có đáp ứng được nhu cầu thị
trường không?
 Về năng lực của chủ đầu tư : Có đảm
bảo khả năng thực hiện dự án không?
Có thực hiện dự án theo đúng tiến độ
không.
- TBP
- Trưởng
phòng

- Đề xuất
– Kiến
nghị của
Phòng
đầu tư
Bước 7 : Đề xuất – Kiến nghị của Phòng
đầu tư
- Tài liệu, hồ sơ :
 Hồ sơ dự án
 Thuyết minh dự án hoặc cuốn dự án
 Bản vẽ thiết kế
 Văn bản pháp lý có liên quan
- Cách thức thực hiện : Dựa trên những
phân tích, đánh giá nhiều mặt, phòng đầu
tư sẽ có những kiến nghị, đề xuất lên Hội
đồng đầu tư và chủ dự án nhằm đảm bảo
dự án thực hiện theo đúng quy trình, thủ
tục, đạt được hiệu quả tốt và biện pháp khả
thi thực hiện dự án.

- TBP
- Trưởng
phòng
- Hội
đồng
đầu tư
- Tờ trình
Bước 8 : Tờ trình
- Tài liệu, hồ sơ :
 Tờ trình

 Các tài liệu diễn giải
- Cách thức thực hiện : Trưởng bộ phận
hoặc trưởng phòng đầu tư lập tờ trình trình
hội đồng đầu tư, sau khi tờ trình được xem
xét nếu có những ý kiến đề xuất khác về
dự án phản hồi lại, bộ phận sẽ nghiên cứu,
chỉnh sửa và lại lại tờ trình mới theo định

Báo cáo thực tập tốt nghiệp GVHD : Nguyễn Ngọc Danh
SVTH : Lương Thị Thanh Thắm
27

hướng đã đề ra.
- TBP
- Trưởng
phòng
- Hội
đồng
đầu tư
- Phản
hồi –
Chỉnh
sửa
Bước 9 : Phản hồi – Chỉnh sửa
- Tài liệu, hồ sơ :
 Tờ trình
 Các tài liệu diễn giải
 Quyết định
- Cách thức thực hiện : Chỉnh sửa và làm lại
tờ trình mới theo định hướng đã đề ra để hội

đồng đầu tư ra quyết định thực hiện dự án.

2.2.2. Nội dung thẩm định dự án đầu tư BĐS :
2.2.2.1. Thẩm định khách hàng :
a. Thẩm định hồ sơ pháp lý của khách hàng :
Thẩm định hồ sơ pháp lý của khách hàng là bước đầu tiên mà ngân hàng
tiến hành để xem xét tư cách pháp nhân, lịch sử hình thành, phát triển của khách
hàng. Nội dung phần này nhằm thẩm định tính đầy đủ, hợp pháp, hợp lệ của các
giấy tờ văn bản trong danh mục hồ sơ pháp lý, lưu ý các vấn đề sau:
- Điều lệ doanh nghiệp, đặc biệt các điều khoản quy định về quyền hạn,
trách nhiệm.
- Giấp phép kinh doanh.
- Biên bản góp vốn, giấy xác nhận vốn góp của các thành viên.
- Biên bản hội nghị thành viên bầu chủ tịch và giám đốc công ty.
- Quyết định bổ nhiệm Giám đốc (Tổng Giám đốc), kế toán trưởng và
người đại diện pháp nhân của doanh nghiệp.
- Thời hạn hoạt động còn lại của doanh nghiệp.
- Sự phù hợp về ngành nghề ghi trong đăng kí kinh doanh với ngành
nghề kinh doanh hiện tại của doanh nghiệp và phù hợp với dự án đầu
tư, ngành nghề kinh doanh được phép hoạt động.
- Mô hình quản trị điều hành.
- Biên bản họp thành viên công ty thông qua kế hoạch kinh doanh và kế
hoạch vay vốn để kinh doanh.
Đặc biệt với các dự án BĐS yêu cầu vốn đầu tư lớn và thời gian đầu
tư lâu dài nên yêu cầu đối với năng lực pháp lý, tài chính và kinh nghiệm
của chủ đầu tư cũng cao.
b. Thẩm định năng lực tài chính và tình hình hoạt động của khách hàng
Nội dung phần này nhằm thẩm định khả năng tài chính và tình hình hoạt
động sản xuất kinh doanh của khách hàng vay vốn. Với các dự án BĐS có
Báo cáo thực tập tốt nghiệp GVHD : Nguyễn Ngọc Danh

SVTH : Lương Thị Thanh Thắm
28

nhu cầu vốn lớn thì năng lực tài chính của chủ đầu tư rất quan trọng. Nó
không chỉ phải đảm bảo chủ đầu tư có thể bỏ vốn đủ và đúng tiến độ của dự
án mà còn đảm bảo khả năng trả nợ của chủ đầu tư bằng số tài sản của mình.
Để thẩm định năng lực tại chính của doanh nghiệp ta căn cứ vào báo cáo tài
chính, báo cáo kết quả kinh doanh và báo cáo lưu chuyển tiền tệ trong 3 năm
gần nhất của doanh nghiệp. Sau đó thực hiện phân tích các nội dung sau:
Phân tích tài chính doanh nghiệp:
Phân tích tài chính là việc xác định những điểm mạnh và những điểm
yếu hiện tại của một khách hàng vay qua việc tính toán và phân tích những
tỷ số khác nhau sử dụng những số liệu từ các báo cáo tài chính. Cán bộ
thẩm định cần phải tìm ra được các mối liên hệ giữa các tỷ số tính toán
được để có thể đưa ra những kết luận chính xác về công ty. Hoàn toàn
không có một chuẩn mực nào cho phần phân tích theo từng tỷ số. Một hoặc
một số chỉ số là tốt cũng chưa thể kết luận là công ty đang trong tình trạng
tốt. Nhóm tỷ số được đề nghị sử dụng trong việc phân tích báo cáo tài
chính bao gồm: Hệ số thanh toán ngắn hạn; Hệ số thanh toán nhanh; Hệ số
tài sản cố định; Hệ số thích ứng dài hạn của tài sản cố định; Hệ số nợ; Hệ
số tự tài trợ; Khả năng thanh toán lãi vay.
Phân tích hiệu quả hoạt động của công ty:
Những tỷ số ở phần này cho biết tài sản của công ty đã được sử dụng
nhanh và hiệu quả đến mức nào để tạo ra lợi nhuận:
Doanh thu từ tổng tài sản
- Thời gian chuyển đổi hàng tồn kho thành doanh thu
- Thời gian thu hồi công nợ
- Thời gian thanh toán công nợ
- Tỷ lệ tăng trưởng doanh thu
- Tỷ lệ tăng trưởng lợi nhuận kinh doanh

Phân tích khả năng sinh lời của công ty: Ta có thể sử dụng các chỉ tiêu:
- Mức sinh lời trên doanh thu
- Mức sinh lời trên tài sản
- Mức sinh lời trên vốn chủ sở hữu
Thông qua các chỉ số phân tích, cán bộ thẩm định đánh giá sự phát
triển về vốn, quy mô hoạt động, sự phát triển của các lĩnh vực hoạt động,
đánh giá quy mô tài chính, khả năng thanh toán nợ, hiệu quả hoạt động của
doanh nghiệp. Từ đó, cán bộ thẩm định xem xét việc cho vay vốn nếu
doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt.