RỦI RO PHÁP LÝ TRONG HOẠT ĐỘNG GÓP VỐN VÀO DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

i | P a g e

MỤC LỤC

RỦI RO PHÁP LÝ TRONG HOẠT ĐỘNG GÓP VỐN VÀO DỰ ÁN
ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI TẠI CÁC DOANH NGHIỆP
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - QUA THỰC TIỄN
HOẠT ĐỘNG TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN ABCDEF
Trang
Bảng danh mục các chữ viết tắt 01
Lý do chọn đề tài 02
Mục tiêu nghiên cứu 04
Phương pháp, phạm vi và tình hình nghiên cứu 05
Giới thiệu kết cấu khóa luận 07

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN TRONG HOẠT ĐỘNG GÓP VỐN
VÀO DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI.
1.1 Phát triển đô thị 08
1.1.1 Định nghĩa đô thị và khu vực phát triển đô thị 08
1.1.1.1 Đô thị, khu đô thị mới là gì? 08
1.1.1.2 Khu vực phát triển đô thị là gì? 09
1.1.1.3 Tham gia phát triển đô thị. 09
1.1.1.4 Ý nghĩa của hoạt động phát triển đô thị. 10
1.1.2 Các hình thức phát triển đô thị 10
1.1.2.1 Đầu tư xây dựng khu đô thị. 10
1.1.2.2 Đầu tư xây dựng công trình trong đô thị. 11
1.1.3 Tình hình phát triển đô thị tại Thành phố Hồ Chí Minh 11
1.2 Đầu tư xây dựng khu đô thị mới. 14
1.2.1 Định nghĩa đầu tư xây dựng khu đô thị mới. 14
1.2.2 Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới là gì? 14
1.2.2.1 Dự án đầu tư bất động sản là gì? 14

1.2.2.2 Dự án phát triển nhà ở thương mại là gì? 15
1.2.2.3 Đặc điểm của dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới. 15
1.2.3 Điều kiện hình thành dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới 16
1.3 Huy động vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới 17
1.3.1 Huy động vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới 17
1.3.1.1 Huy động vốn vào dự án đầu tư bất động sản là gì? 17
1.3.1.2 Các hình thức huy động vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị
mới. 17
1.3.1.3 Điều kiện huy động vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới. . 18
1.3.2 Hoạt động góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới 19
1.3.2.1 Bản chất kinh tế của hoạt động góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng
khu đô thị mới. 19
1.3.2.2 Quy trình góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới. 19
1.3.2.3 Kết thúc hoạt động góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị
mới. 20
1.4 Hợp đồng góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới 20
1.4.1 Khái niệm hợp đồng góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng 20
1.4.2 Một số vấn đề cơ bản trong hợp đồng góp vốn vào dự án xây dựng
khu đô thị mới 21
1.4.2.1 Chủ thể hợp đồng. 21
1.4.2.2 Phương thức và hình thức góp vốn. 21
1.4.2.3 Phương thức phân chia lợi nhuận. 21
1.4.2.4 Hiệu lực hợp đồng 21
1.4.2.5 Sự kiện bất khả kháng 22
1.4.2.6 Giải quyết tranh chấp hợp đồng 22
1.4.3 Phân biệt hợp đồng góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị
mới với hợp đồng mua bán nhà – công trình xây dựng hình thành
trong tương lai 22
1.4.4 Ý nghĩa của hợp đồng góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng dự án
khu đô thị mới 24

1.4.4.1 Đối với chủ đầu tư 24
1.4.4.2 Đối với nhà đầu tư 24
1.4.4.3 Đối với xã hội và nền kinh tế đất nước 25

CHƯƠNG 2: RỦI RO PHÁP LÝ TRONG HOẠT ĐỘNG GÓP VỐN
VÀO DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI TẠI CÁC
DOANH NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH.
2.1 Rủi ro pháp lý trong hoạt động góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng
khu đô thị mới 26
2.1.1 Rủi ro pháp lý là gì? 26
2.1.2 Rủi ro trong hoạt động góp vốn vào dự án bất động sản 26
2.1.3 Một số rủi ro pháp lý thường gặp trong hoạt động góp vốn vào dự
án đầu tư xây dựng khu đô thị mới 28
2.1.3.1 Rủi ro pháp lý của bên nhận góp vốn (chủ đầu tư). 28
2.1.3.2 Rủi ro pháp lý của bên góp vốn (Nhà đầu tư) 29
iii | P a g e

2.1.4 Nguyên nhân và kết quả khi rủi ro pháp lý phát sinh trong hoạt
động góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới 29
2.1.4.1 Rủi ro khi người góp vốn không thực hiện việc góp vốn. 29
2.1.4.2 Rủi ro do khi hợp đồng góp vốn vi phạm điều kiện huy động vốn 30
2.1.4.3 Rủi ro khi hợp đồng góp vốn được giao kết trái luật 31
2.1.4.4 Rủi ro pháp lý khi hợp đồng góp vốn được giao kết sơ sài 31
2.1.4.5 Rủi ro khi vốn góp bị chủ đầu tư chiếm dụng 31
2.1.4.6 Rủi ro khi có sự thay đổi phương thức thanh toán hợp đồng 32
2.2 Thực tế giải quyết rủi ro pháp lý trong hoạt động góp vốn vào dự
án đầu tư xây dựng khu đô thị mới tại các doanh nghiệp trên địa
bàn Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian qua 33
2.2.1 Bài học từ quản lý phát triển nhà ở đô thị, quản lý rủi ro trong hoạt
động góp vốn đầu tư phát triển nhà ở đô thị tại một số Quốc gia . 34

2.2.1.1 Hàn Quốc 34
2.2.1.2 Singapore 35
2.2.1.3 Nhật Bản 35
2.2.1.4 Cộng hòa Pháp 36
2.2.1.5 Trung Quốc 36
2.2.1.6 Philippines 36
2.2.1.7 Malaysia 37
2.2.2 Thực tế rủi ro pháp lý trong hoạt động góp vốn vào dự án bất động
sản tại các doanh nghiệp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 37
2.3 Xử lý khi phát sinh rủi ro pháp lý trong hoạt động góp vốn vào dự
án đầu tư xây dựng dự khu thị mới tại Thành phố Hồ Chí Minh và
khu vực lân cận 38

CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT HẠN CHẾ RỦI RO TRONG HOẠT ĐỘNG
GÓP VỐN VÀO CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ
MỚI TẠI DOANH NGHIỆP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ
MINH.

3.1 Trên phương diện quản lý kinh tế 42
3.2 Đề xuất cho cơ quan nhà nước 43
3.2.1 Điều chỉnh khuôn khổ pháp lý 43
3.2.2 Xây dựng mẫu hợp đồng góp vốn đảm bảo lợi ích cho các bên 45
3.2.3 Quy định chế tài xử lý vi phạm 45
3.3 Đề xuất cho chủ đầu tư 45
3.4 Đề xuất cho người đầu tư 46
3.5 Kiến nghị thực hiện các đề xuất 47
3.4.1 Thực hiện triệt để công tác xây dựng chương trình, kế hoạch phát
triển nhà ở cũng như lập quỹ phát triển nhà ở 47
3.4.2 Minh bạch hóa thị trường bất động sản 48
3.4.3 Tạo các chỉ số đo lường về thị trường bất động sản 48

3.4.4 Nâng cao trình độ của tổ chức tư vấn, môi giới bất động sản 48
3.4.5 Phát huy hiệu quả hoạt động của sàn giao dịch bất động sản 48
3.4.6 Nâng cao vai trò của các Hiệp hội bất động sản. 49
3.4.7 Phát triển hệ thống tài chính về bất động sản 49
3.4.8 Hạn chế giao dịch tư lợi trong kinh doanh bất động sản 49
3.4.9 Tăng cường công tác quản lý và giám sát quy hoạch phát triển đô
thị 49

KẾT LUẬN 50

Phụ lục 1 – Giới thiệu đơn vị thực tập 52
Phụ lục 2 – Nhật ký thực tập 56
Phụ lục 3 – Trích lược Nghị định số 71/2010/NĐ-CP 62
Phụ lục 4 – Trích lược Nghị định số 11/2013/NĐ-CP 86
Phụ lục 5 – Hợp đồng góp vốn mẫu 104

Danh mục tài liệu tham khảo 115
*****
1 | P a g e


BẢNG DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT:


Bộ luật dân sự
:
Bộ luật số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 06 năm
2005 về dân sự.
HP
:

Chỉ số giá nhà
INTA37
:
Hội nghị Phát triển Đô thị Quốc tế lần thứ 37,
được tổ chức tại Hà Nội vào ngày 03-
04/12/2013.
IRR
:
Chỉ số giá bất động sản
Luật nhà ở
:
Luật số 56/2005/QH11 Quốc hội khóa 11 ban
hành ngày 29 tháng 11 năm 2005 về Nhà ở.
Luật quy hoạch đô thị
:
Luât số 30/2009/QH12 ngày 17 tháng 06 năm
2009 về quy hoạch đô thị.
NXB
:
Nhà xuất bản
REMI
:
Chỉ số thi trường bất động sản


Lý do lựa chọn đề tài nghiên cứu
Tại Việt Nam, với khoa học và pháp luật hiện tại, thì đất đai là nguồn
tài nguyên hữu hạn
1
và vô cùng có giá trị. Theo kết quả tổng điều tra dân số

và nhà ở năm 2012
2
, dân số Thành phố Hồ Chí Minh khoảng 7,750,900
người, trong đó dân cư thuộc các quận nội thành chiếm 83%, mật độ dân số
trung bình là 3,699 người/km²; tốc độ tăng khoảng 3,5%/năm, trong đó tốc độ
tăng dân số cơ học gần gấp đôi so với tốc độ tăng dân số tự nhiên. Sự phát
triển kinh tế - xã hội, sự cải thiện trong thu nhập bình quân đầu người và
chính sự gia tăng dân số đã tạo ra nhu cầu ngày càng lớn về nhà ở cho người
dân và là thách thức không nhỏ cho chính quyền Thành phố. Tại Hội nghị
Phát triển đô thị Quốc tế INTA37
3
diễn ra ở Hà Nội vào ngày 3 tháng 12 năm
2013, một vấn đề được quan tâm hơn cả là cần đẩy mạnh hơn nữa sự đầu tư từ
nguồn lực xã hội đối với quá trình xây dựng, phát triển bền vững đô thị tại
Việt nam. Tất nhiên quy hoạch đô thị phải dựa trên định hướng của nhà nước.
Nhưng rõ ràng, việc nhà nước tạo điều kiện khuyến khích cá nhân , tổ chức
tham gia đầu tư, xây dựng và phát triển đô thị là điều cần thiết hiện nay.
Chất lượng cuộc sống được nâng cao, thì nhu cầu về nhà ở không còn
đơn thuần là bản thân bên trong căn nhà, kèm theo đó phải là một vị trí hợp
lý, quy hoạch khoa học, hệ thống hạ tầng đồng bộ, tiện ích xung quanh đảm
bảo những mức độ khác nhau của cuộc sống. Và cũng chính yêu cầu thực tế
này, hàng loạt dự án đầu tư xây dựng các khu đô thị mới hình thành, nhằm
đáp ứng những phân khúc nhà ở khác. Tuy nhiên, các dự án bất động sản tùy
quy mô nhỏ lớn mà thường có nhu cầu vốn lớn đến rất lớn. Bởi vậy không
phải chủ đầu tư nào cũng đảm bảo đủ nguồn lực tài chính tự hoàn thành dự án
đến khi chuyển nhượng cho người mua. Trong khi đó, một phần lớn người có
nhu cầu thì không có khả năng mua nhà sau khi dự án hoàn thành, hoặc không
thích mua nhà khi dự án hoàn thành vì nhiều lý do. Xét về văn hóa, tâm lý và
kinh tế, thì phần lớn nhu cầu của dân cư đô thị hiện nay là muốn tìm mua một
nền đất trong dự án khu đô thị mới để có thể tự xây dựng một căn nhà theo

mong muốn. Nắm bắt được nhu cầu đó, nhiều chủ đầu tư xây dựng khu đô thị
mới đã tiến hành “bán đất nền” ngay sau khi dự án được phê duyệt nhằm huy


1
Theo báo cáo vào năm 2012 thì diện tích đất liền đô thị ven biển từ Khánh Hòa đến Thành phố Hồ Chí
Minh có xu hướng giảm trong 70 năm qua. (Nguyễn Kỳ Phùng –Bùi Chí Nam-Trần Tuấn Hoàng, 2012, Đánh
giá tác động mực nước biển dâng do biến đổi khí hậu đến một số đô thị ven biển Thành phố Hồ Chí Minh –
Khánh Hòa, Phân viện Khí tượng Thủy văn và Môi trường phía Nam)
2
Theo thống kê của Tổng cục thống kê Việt Nam, Website -
3
Hội nghị Phát triển Đô thị Quốc tế (INTA 37) do Hiệp hội phát triển Đô thị Quốc tế và Hiệp hội Bất động
sản Việt Nam phối hợp tổ chức diễn ra ngày 3 tháng 12 năm 2013 tại Hà Nội nhằm cung cấp một cái nhìn
mới về những thách thức đô thị lớn, các giải pháp để thúc đẩy và hỗ trợ sự phát triển của các thành phố bền
vững, đó là xã hội toàn diện, hiệu quả kinh tế và sự linh hoạt về môi trường.
3 | P a g e

động vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Phần lớn được thông qua và thể hiện dưới
dạng hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng hứa mua, hứa
bán
Trên thực tế, pháp luật Việt Nam không cho phép chủ đầu tư có thể bán
đất nền từ trong dự án
4
khi chưa đủ các điều kiện cơ bản, nhưng các chủ đầu
tư đã lách luật bằng cách giao dịch thông qua hợp đồng góp vốn, hợp đồng
hợp tác đầu tư hay hợp đồng hứa mua, hứa bán (sau đây gọi chung là hợp
đồng góp vốn) nhằm huy động vốn từ người mua. Tuy nhiên bản chất thì đây
lại là hợp đồng mua bán trước đất nền dự án khu đô thị. Điều đáng nói là
trong hầu hết các giao dịch, bên mua nhà (dưới tên gọi người góp vốn hay nhà

đầu tư) luôn có tâm lý mình là người đầu tiên tham gia dự án để mua được giá
gần sát giá gốc nên thường ít quan tâm đến các điều khoản về tiến độ, thủ tục
đầu tư của dự án, kết cấu hạ tầng của dự án, tính khả thi của hợp đồng, vấn đề
bồi thường khi chủ đầu tư không thực hiện hoặc chậm thực hiện hợp đồng…
Phần lớn giao dịch được phát sinh trên nền tảng lòng tin của nhà đầu tư đối
với chủ đầu tư, hay đơn vị môi giới. Vì thế, thậm chí nhiều trường hợp d
không được nhìn thấy các giấy tờ đảm bảo tính pháp lý của dự án nhưng vn
ký hợp đồng góp vốn đầu tư. Những loại hợp đồng này tiềm ẩn rất nhiều rủi
ro, tạo điều kiện cho tội phạm lừa đảo và tranh chấp về sau.
Trước thực tế hình thức góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị
mới hiện nay là rất phức tạp, tuy đang dần có xu hướng giảm nhưng số lượng
vn còn lớn, đặc biệt tại thành phố Hồ Chí Minh. Tôi thực hiện đề tài “Rủi ro
pháp lý trong hoạt động góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới tại
các doanh nghiệp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh” không có tham vọng
sẽ giải quyết toàn bộ những vấn đề lý luận và thực tiễn trong hoạt động góp
vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, mà chỉ dừng lại ở việc làm rõ
bản chất của hoạt động góp vốn, các quy định của pháp luật liên quan và rủi
ro tiền ẩn trong hoạt động đầu tư này.Từ đó hình thành một cơ sở lý luận và
thực tiễn rõ ràng hơn, giúp người muốn mua nhà đất có một cái nhìn thấu đáo
hơn khi quyết định lựa chọn loại hình đầu tư này, góp phần làm giảm tranh
chấp phát sinh về sau trên thực tế.





4
Nhằm tháo gỡ khó khăn và tăng tính thanh khoản cho các dự án phát triển khu nhà ở, Thông tư liên tịch số
20/2013/TTLT của Bộ xây dựng và Bộ nội vụ ban hành ngày 21 tháng 11 năm 2013, có hiệu lực ngày 05
tháng 01 năm 2014 cho phép dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới được chuyển nhượng đất nền đã đầu tư

xây dựng hạ tầng cho người dân xây dựng nhà ở (Với một số điều kiện nhất định).

Mục tiêu nghiên cứu
Đề tài được nghiên cứu xuất phát từ tình hình thực tế bùng nỗ các dự án
phát triển đô thị trong một vài năm gần đây cng các giao dịch góp vốn vào
các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới (hợp đồng mới ln tồn đọng) tại
thành phố Hồ Chí Minh nói riêng. Thông qua khung pháp luật về bất động sản
– quy hoạch đô thị, khóa luận hướng tới việc hệ thống một cách khoa học
nhất lý luận trong hoạt động góp vốn vào bất động sản dưới khía cạnh rủi ro
khi đầu tư phát triển đô thị. Từ đó, tạo cơ sở để hoàn thiện quy định pháp luật
trong hoạt động góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng, giúp hoạt động quản lý
các dự án đầu tư bất động sản được thuận lợi hơn. Bên cạnh đó, chủ đầu tư có
thêm cơ sở để hoàn thiện quy trình đầu tư. Người mua - với tư cách người góp
vốn có thể tự nhận biết và từ đó hạn chế tối đa những bất lợi tìm ẩn khi quyết
định góp vốn vào một dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, không những tại
Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng, mà trên khắp lãnh thổ Việt Nam nói
chung.
Tất nhiên, để đáp ứng được những mục tiêu cơ bản trên, khóa luận phải
hoàn thành một số nhiệm vụ cơ bản sau:
- Nghiên cứu làm rõ cơ sở lý luận về phát triển khu đô thị và hoạt động
góp vốn vào dự án đầu tư bất động sản là khu đô thị mới tại Việt Nam.
- Phân tích, đánh giá rủi ro và thực trạng rủi ro trong hoạt động góp vốn
vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới tại các doanh nghiệp trên địa
bàn thành phố Hồ Chí Minh.
- Đề xuất hệ thống giải pháp nhằm hạn chế rủi ro trong hoạt động góp
vốn vào các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới tại thành phố Hồ Chí
Minh nói riêng và Việt Nam nói chung cho hai đối tượng: Chủ đầu tư
và người đầu tư.
- Gợi ý giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật hiện hành trong hoạt
động quản lý của cơ quan nhà nước về góp vốn vào các dự án đầu tư

xây dựng bất động sản.






5 | P a g e


Phương pháp, phạm vi và tình hình nghiên cứu
Phương pháp nghiên cứu: Khóa luận dựa trên phương pháp luận của
chủ nghĩa Mác - Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh về pháp luật, các quan điểm
của Đảng, Nhà nước về quy hoạch đô thị, chế độ đất đai, nhà ở và các loại
hợp đồng dân sự, đặc biệt là hợp đồng góp vốn. Bên cạnh đó có sử dụng cả
nghiên cứu định tính ln định lượng, sử dụng các phương pháp nghiên cứu
của chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử, như: phương
pháp quan sát, kết hợp lý luận với thực tiễn, phương pháp phân tích, đánh giá
và tổng hợp…
Sử dụng một số phương pháp khác: so sánh luật, thống kê, hệ thống
hóa.
Phạm vi nghiên cứu: Rủi ro pháp lý trong hoạt động góp vốn là một đề
tài có chiều rộng. Với yêu cầu và phạm vi nghiên cứu cho phép, trong khóa
luận này chỉ xoáy sâu rủi ro pháp lý trong hoạt động góp vốn của nhà đầu tư
là cá nhân (Đầu tư với mục đích nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để
xây nhà ở) vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới do doanh nghiệp là chủ
đầu tư cấp một đầu tư. Đề tài không bao gồm các hoạt động góp vốn vào dự
án đầu tư xây dựng khu đô thị mới của các nhà đầu tư thứ cấp nhằm mục đích
tái đầu tư, không bao gồm hoạt động góp vốn vào dự án với tư cách góp vốn
vào doanh nghiệp chủ đầu tư theo Luật doanh nghiệp hoặc góp vốn thông qua

việc góp công sức, quyền sử dụng đất, máy móc, thiết bị… để đưa vào giá trị
góp vốn. Đồng thời, các dự án đô thị mới được giới hạn ở khu vực thành phố
Hồ Chí Minh và một số tỉnh lân cận, trên thực tế giao dịch thông qua sàn giao
dịch bất động sản ABCDEF.
Tình hình nghiên cứu: Pháp luật về huy động vốn vào dự án đầu tư
xây dựng bất động sản là một bộ phận pháp luật có vị trí quan trọng trong
pháp luật về đất đai, nhà ở và đầu tư. Vấn đề này đã được nhiều nhà khoa học
quan tâm nghiên cứu ở những khía cạnh khác nhau. Đã có một số công trình
nghiên cứu liên quan, xuất bản thành sách: “Giải đáp những sai phạm trong
lĩnh vực đất đai - xây dựng những tình huống phòng chống rủi ro trong kinh
doanh bất động sản.”
5
của Thùy Linh - Việt Trinh; Chủ biên Đinh Văn Ân với
“Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam”
6
; “Quản lý đất đai


5
Thùy Linh - Việt Trinh (2011), Giải đáp những sai phạm trong lĩnh vực đất đai - xây dựng những tình
huống phòng chống rủi ro trong kinh doanh bất động sản, Nhà xuất bản (NXB) Lao Động – Xã Hội, Hà Nội.
6
Đinh Văn Ân (2011), Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, NXB Chính trị Quốc gia,
Hà Nội.
và bất động sản đô thị”
7
của Đỗ Hậu - Nguyễn Đình Bồng, “Hoàn thiện pháp
luật về sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”
8
của Tiến sĩ Doãn

Hồng Nhung.
Một số công trình nghiên cứu khác như luận văn Thạc sĩ của Vũ Thy
Liên về “Hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động
sản”
9
; luận văn Thạc sĩ “Hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư Bất động sản ở
Việt Nam”
10
của Trần Thị Lý; “Báo cáo rà soát Luật Kinh doanh bất động sản
năm 2006” của Tiến sĩ Nguyễn Văn Minh tại Hội thảo hoàn thiện báo cáo rà
soát Luật đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản ngày 21 tháng 09 năm 2011
do Phòng thương mại và Công thương Việt Nam tổ chức.
Ngoài ra, một số bài viết ngắn mang tính tham khảo như bài viết của
Thạc sĩ Luật Nguyễn Mai Phương “Mạo hiểm với hợp đồng góp vốn”
11
, bài
viết “Rủi ro khi đầu tư đất nền dự án”
12
trên báo Dân Trí số Thứ bảy ngày 27
tháng 3 năm 2010, bài viết “Mua nhà đất bằng hợp đồng góp vốn: Rủi ro khi
hợp đồng không đúng với giá thực tế”
13
của Hàn Ni trên báo Sài Gòn Giải,
“Tái phân lô bán nền là con dao 2 lưỡi
14
” của Hoàng Lan–Vũ Lê, … vv.
Các công trình nêu trên, tùy từng tác giả mà có cách tiếp cận rủi ro
trong hoạt động góp vốn vào bất động sản khác nhau, và đó là nguồn tài liệu
quý giá cho tôi trong quá trình nghiên cứu. Tuy nhiên, vn chưa có một công
trình nào nghiên cứu toàn diện và xoáy sâu vào Rủi ro trong hoạt động góp

vốn vào các dự án đô thị tại các doanh nghiệp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí
Minh. Chính vì vậy, việc thực hiện đề tài này trở nên hết sức cấp thiết, đặc
biệt trong bối cảnh Luật đất đai sửa đổi bổ sung năm 2013 sắp có hiệu lực thi
hành





7
Đỗ Hậu – Nguyễn Đình Bồng (Tái bản 2010), Quản lý đất đai và bất động sản đô thị, NXB Xây dựng, Hà
Nội.
8
Doãn Hồng Nhung (2010), Hoàn thiện pháp luật về sàn giao dịch kinh doanh bất động sản ở Việt Nam,
NXB Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội.
9
Vũ Thy Liên (2009), Hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản, Đại học Quốc
gia Hà Nội, Hà Nội.
10
Trần Thị Lý (2012), Hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư Bất động sản ở Việt Nam, Hà Nội.
11

12

13

14

7 | P a g e

Giới thiệu kết cấu khóa luận
Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục, danh mục các chữ viết tắt và
danh mục tài liệu tham khảo, khóa luận được chia làm ba phần chính tương
ứng với ba chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận trong hoạt động góp vốn vào dự án đầu tư
xây dựng khu đô thị mới.
Chương 2: Rủi ro pháp lý trong hoạt động góp vốn vào dự án đầu tư
xây dựng khu đô thị mới tại các doanh nghiệp trên địa bàn thành phố Hồ Chí
Minh trong thời gian qua.
Chương 3: Đề xuất hạn chế rủi ro trong hoạt động góp vốn vào dự án
đầu tư xây dựng khu đô thị mới tại doanh nghiệp trên địa bàn Thành phố Hồ
Chí Minh.
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN TRONG HOẠT ĐỘNG GÓP
VỐN VÀO DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI.

1.1 Khu vực phát triển đô thị.
1.1.1 Định nghĩa đô thị và khu vực phát triển đô thị.
Đề tài được nghiên cứu với đối tượng là rủi ro pháp lý và giới hạn trong
phạm vi góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, vì thế trước hết
cần hiểu rõ và làm rõ khu đô thị mới là gì, phát triển đô thị là gì? Đó có phải
là những “đô thị” lớn mà mọi người vn thường hiểu như Thành phố Hồ Chí
Minh, Hà Nội, Đà Nẵng… hay không,. Từ đó phân biệt được rõ ràng “khu đô
thị” mà đề tài muốn đề cập với các khái niệm về “đô thị” dưới khía cạnh xã
hội học hay các ngành nghề khác.
1.1.1.1 Đô thị, khu đô thị mới là gì?
Theo từ điển tiếng Việt, “Một đô thị hay khu đô thị là một khu vực có mật độ
gia tăng các công trình kiến trúc do con người xây dựng so với các khu vực
xung quanh nó. Các đô thị có thể là thành phố, thị xã, trung tâm dân cư đông
đúc nhưng thuật từ này thông thường không mở rộng đến các khu định cư
nông thôn như làng, xã, ấp”

15
. Định nghĩa về đô thị thì khác nhau tại các quốc
gia khác nhau. Thông thường mật độ dân số tối thiểu cần thiết để được gọi là
một đô thị phải là 400 người trên một cây số vuông hay 1000 người trên một
dặm vuông Anh. Các quốc gia châu Âu định nghĩa đô thị dựa trên cơ bản việc
sử dụng đất thuộc đô thị, không cho phép có một khoảng trống tiêu biểu nào
lớn hơn 200 mét. Dng không ảnh chụp từ vệ tinh thay vì dùng thống kê từng
khu phố để quyết định ranh giới của đô thị. Tại các quốc gia kém phát triển,
ngoài việc sử dụng đất và mật độ dân số nhất định nào đó, một điều kiện nữa
là phần đông dân số, thường là 75% trở lên, không có hành nghề nông nghiệp
hay đánh cá.
Tại Việt Nam, đô thị được định nghĩa một cách chính thức theo Luật quy
hoạch đô thị năm 2009, theo đó Đô thị là khu vực tập trung dân cư sinh sống
có mật độ cao và chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là
trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hoá hoặc chuyên ngành, có vai
trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh
thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị,
ngoại thị của thị xã; thị trấn.
Ngoài ra, Nghị định số 42/2009/NĐ-CP ngày 07 tháng 05 năm 2009 hướng
dn về việc phân loại đô thị (Nghị định số 42/2009/NĐ-CP) cũng đã phân
chia thành 6 loại đô thị dựa trên cơ sở hiện trạng phát triển đô thị, với các tiêu
chuẩn cơ bản sau: Có chức năng đô thị; Quy mô dân số toàn đô thị đạt 4


15
Hoàng Phê (2010), Từ điển tiếng Việt, NXB Từ điển bách khoa, Hà Nội.
9 | P a g e

nghìn người trở lên; Mật độ dân số phù hợp với quy mô, tính chất và đặc điểm
của từng loại đô thị và được tính trong phạm vi nội thành, nội thị, riêng đối

với thị trấn thì căn cứ theo các khu phố xây dựng tập trung; Tỷ lệ lao động phi
nông nghiệp (tính trong phạm vi ranh giới nội thành, nội thị, khu vực xây
dựng tập trung) phải đạt tối thiểu 65% so với tổng số lao động và đạt được các
yêu cầu về hệ thống công trình hạ tầng đô thị (gồm hạ tầng xã hội và hạ tầng
kỹ thuật). Cuối cùng là phải đạt được các yêu cầu về kiến trúc, cảnh quan đô
thị.
Như vậy, có thể thấy đô thị là những khu vực tập trung dân cư mang những
tiêu chuẩn riêng biệt được định tính ln định lượng, hay nói cách khác đô thị
là được công nhận bởi cơ quan quản lý nhà nước dựa trên tiêu chuẩn sẵn có.
Hiện vn chưa có bất kỳ văn bản nào định nghĩa khu đô thị là gì, theo quan
điểm xã hội học thì khu đô thị là những khu vực mang tính chất đô thị, và
nằm trong quy hoạch đô thị đô thị. Luật quy hoạch đô thị 2009 chỉ đưa ra định
nghĩa khu đô thị mới, là một khu vực trong đô thị được đầu tư xây dựng mới
đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và nhà ở.
1.1.1.2 Khu vực phát triển đô thị là gì?
Vừa qua, Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 01 năm 2013 về quản
lý đầu tư phát triển đô thị (Nghị định số 11/2013/NĐ-CP) có đưa ra định
nghĩa. Khu vực phát triển đô thị là một khu vực được xác định để đầu tư phát
triển đô thị trong một giai đoạn nhất định. Khu vực phát triển đô thị bao gồm:
Khu vực phát triển đô thị mới, khu vực phát triển đô thị mở rộng, khu vực cải
tạo, khu vực bảo tồn, khu vực tái thiết đô thị và khu vực có chức năng chuyên
biệt. Khu vực phát triển đô thị có thể gồm một hoặc nhiều khu chức năng đô
thị, có thể thuộc địa giới hành chính của một hoặc nhiều tỉnh, thành phố. Và
khu vực phát triển đô thị có thể bao gồm một hoặc nhiều dự án đầu tư phát
triển đô thị.
Nhằm phục vụ tốt hơn cho nghiên cứu này, các thông tin về sau sẽ làm rõ và
tập trung khu vực phát triển đô thị mới. Đó là khu vực dự kiến hình thành một
đô thị mới trong tương lai theo quy hoạch đô thị đã được cấp có thẩm quyền
phê duyệt, được đầu tư xây dựng mới đồng bộ về hạ tầng đô thị.
1.1.1.3 Tham gia phát triển đô thị.

Tham gia phát triển đô thị là một khái niệm xã hội học với ngoại diên rộng, và
trong khóa luận này chỉ đề cập đến như một hoạt động chuyển đổi từ quy
hoạch phát triển đô thị sang các hành động cụ thể, thực tế hơn.
Theo Nghị định 11/2013/NĐ-CP về quản lý đầu tư phát triển đô thị, thì đối
tượng tiên quyết trong hoạt động phát triển đô thị mang tính định hướng chính
là cơ quan quy hoạch đô thị, cụ thể là nhà nước. Các đối tượng mang ý nghĩa
hiện thực hóa quy hoạch là những chủ đầu tư được Nhà nước giao thực hiện
dự án đầu tư phát triển đô thị. Bao gồm các cơ quan quản lý Nhà nước có
chức năng; Ban quản lý khu vực phát triển đô thị; các Ban quản lý đầu tư xây
dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao; Doanh nghiệp thuộc mọi
thành phần kinh tế, hợp tác xã và các tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp đủ
điều kiện theo quy định của pháp luật.
1.1.1.4 Ý nghĩa của hoạt động phát triển đô thị.
Hiện nay trên thế giới có nhiều lý thuyết và quan điểm khác nhau về phát
triển đô thị như đô thị sống tốt, đô thị toàn cầu, đô thị phát triển bền vững, đô
thị thông… và kèm theo là các cách đánh giá khác nhau. Tuy có nhiều điểm
khác biệt, nhưng nhìn chung khi nói đến phát triển đô thị người ta đều luôn đề
cập đến một sự phát triển hài hòa giữa kinh tế, môi trường và xã hội một cách
bền vững với mục tiêu cuối cng là đời sống cư dân đô thị phải khá giả hơn
lên, sống tiện nghi hơn và hạnh phúc hơn. Đó cũng chính là ý nghĩa của hoạt
động phát triển đô thị, cùng song hành với hoạt động phát triển kinh tế và hội
nhập toàn cầu.
1.1.2 Các hình thức phát triển đô thị.
Điều 2 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP có giải thích, đầu tư phát triển đô
thị là đầu tư xây dựng một công trình hoặc một tổ hợp công trình trong khu
vực phát triển đô thị đã được cấp có thẩm quyền quyết định và công bố.
Dự án đầu tư phát triển đô thị bao gồm dự án đầu tư xây dựng khu đô thị và
dự án đầu tư xây dựng công trình trong đô thị.
1.1.2.1 Đầu tư xây dựng khu đô thị.
Đầu tư xây dựng khu đô thị là một hình thức phát triển đô thị thông qua các

dự án đầu tư xây dựng khu đô thị. Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị là dự án
đầu tư xây dựng các công trình, có thể bao gồm: Nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, công
trình công cộng trên một khu đất được giao trong khu vực phát triển đô thị
theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị bao gồm các loại sau đây:
- Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới là dự án đầu tư xây dựng mới một
khu đô thị trên khu đất được chuyển đổi từ các loại đất khác thành đất xây
dựng đô thị.
- Dự án tái thiết khu đô thị là dự án xây dựng mới các công trình kiến trúc
và hạ tầng kỹ thuật trên nền các công trình hiện trạng đã được phá dỡ theo
quy hoạch đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
- Dự án cải tạo chỉnh trang khu đô thị là dự án cải tạo, nâng cấp mặt ngoài
hoặc kết cấu các công trình trong khu vực đô thị hiện hữu nhưng không
làm thay đổi quá 10% các chỉ tiêu sử dụng đất của khu vực;
- Dự án bảo tồn, tôn tạo khu đô thị là các dự án nhằm bảo tồn tôn tạo các giá
trị văn hóa, lịch sử, kiến trúc của các công trình, cảnh quan trong khu vực
di sản văn hóa của đô thị;
- Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hỗn hợp là các dự án đầu tư xây dựng
khu đô thị trong đó có thể bao gồm các công trình xây dựng mới, công
trình cải tạo chỉnh trang, tái thiết và bảo tồn, tôn tạo.
11 | P a g e

1.1.2.2 Đầu tư xây dựng công trình trong đô thị.
Đầu tư xây dựng công trình trong đô thị là hoạt động mang lại lợi ích gia tăng
chất lượng đô thị. Như đã trình bày trong phần lý do chọn đề tài, việc đầu tư
xây dựng công trình trong đô thị sẽ đảm bảo hệ thống hạ tầng đô thị cũng như
tiện ích trong khu đô thị được nâng cao đáng kể. Thông thường, hoạt động
đầu tư xây dựng công trình trong đô thị sẽ thông qua dự án đầu tư xây dựng
mới; hoặc là mở rộng, cải tạo chỉnh trang công trình kiến trúc, hạ tầng kỹ
thuật.

1.1.3 Tình hình phát triển đô thị tại Thành phố Hồ Chí Minh.
Tình hình phát triển đô thị tại Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay là một
vấn đề đáng quan tâm, và trên thực tế có rất nhiều nghiên cứu ở nhiều quy mô
khác nhau. Tuy nhiên, phần này chỉ đề cập đến một số chi tiết có ích cho khóa
luận trong tình hình phát triển đô thị tại Thành phố Hồ Chí Minh nói chung.
Về cơ bản định hướng phát triển đô thị Thành phố Hồ Chí Minh đã được xác
định rất rõ trong “Đồ án điều chỉnh quy hoạch xây dựng chung Thành phố Hồ
Chí Minh đến 2025”
16
đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, theo đó Khu
đô thị mới sẽ triển khai phát triển nhà ở theo dự án quy mô lớn, đảm bảo đồng
bộ về không gian kiến trúc, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và
không gian ngầm. Ưu tiên phát triển nhà ở theo dự án có quy mô lớn từ 500ha
trở lên trong các khu đô thị mới. Tuy nhiên trên thực tế hiện nay, việc phát
triển đô thị tại Thành Phố Hồ Chí Minh còn khá nhiều điều bất cập. Nhiều đô
thị đối trọng dọc các trục động lực phát triển tại những vùng phụ cận Thành
phố trong bán kính từ 30 kilomet đến 50 Kilomet được định hướng quy hoạch
từ đầu, nhưng chưa triển khai nhiều, còn phân tán, dàn trải. Hiện chỉ có khu A
rộng 110ha của khu đô thị Phú Mỹ Hưng là được xây dựng đúng với tính chất
khu đô thị mới. Những năm trước đây, khi thị trường bất động sản mới phát
triển, hình thức đầu tư chủ yếu là phân lô nhỏ lẽ để chuyển nhượng. Hậu quả,
các khu dân cư này không mang tính đặc sắc, đặc trưng cho từng vùng mà
đơn giản chỉ là hình thức nhà lan tỏa từ nội thành ra. Không chỉ thế, đi kèm
với các khu dân cư manh mún, nhỏ lẻ nêu trên là hạ tầng kỹ thuật hầu như
không có hoặc có cũng không đạt chất lượng, dn đến tình trạng ngập úng khi
ma mưa đến. Hiện nay hình thức phân lô hộ lẻ đã tạm chấm dứt, nhưng các
dự án nhà ở, đô thị nhỏ lẻ vn xuất hiện nhiều ở các khu vực đang được đô thị
hóa. Khu đô thị Tây Bắc rộng 6000ha đang được triển khai xây dựng quy
hoạch chi tiết, đô thị cảng Hiệp Phước 3000ha và đô thị Phước Kiểng 350ha ở
huyện Nhà Bè, đô thị An Phú Hưng ở Hóc Môn 740ha, đô thị Sinh Việt

300ha tại huyện Bình Chánh… và nhiều đô thị khác đang được triển khai quy
hoạch nhưng việc đầu tư xây dựng chưa nhiều. Do vậy, vn xảy ra tình trạng


16
Quyết định số 24/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 06 tháng 01 năm 2010 về Phê duyệt điều chỉnh
Quy hoạch chung xây dựng thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2025.
phát triển đô thị theo xu hướng “vết dầu loang”
17
, đặc biệt trên những khu vực
còn đất nông nghiệp, dọc theo các trục giao thông. Điều này thật sự đáng báo
động và cần quan tâm đúng mức.
Nhìn lại trong giai đoạn 2006 - 2012, thành phố phát triển được 119,34 triệu
m2 sàn nhà ở và đây là giai đoạn thành phố triển khai mạnh mẽ nhất các
chương trình phát triển nhà ở. Mặc dù có một khoảng thời gian “đóng băng”
bất động sản, tuy nhiên theo thống kê của Savills Viet Nam
18
tình hình phát
triển các dự án nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh trong cuổi năm 2013 đã có
nhiều chuyển biến tích cực. Đối với đất nền đã có hơn 800 nền được chào bán
trong năm 2013, tăng 11% so với năm 2012 . Các khu vực phát triển mạnh
các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới là Quận 7, quận Thủ Đức, Quận 9,
Quận 2 và trong phân khúc đô thị cao cấp (Như khu đô thị Phú Mỹ Hưng)
chiếm đến hơn 70% số lượng giao dịch.

Bảng 1.1: Số nhà ở khu đô thị mới gia nhập thị trường Thành phố Hồ Chí Minh Quý III/
2013

17
Trần Chí Dũng (2010), “Phát triển đô thị theo quy hoạch tại TPHCM: Hạn chế cách làm tự phát”, Sài Gòn
giải phóng Online, Trang
18
Savills là tập đoàn cung cấp các dịch vụ bất động của Anh, được niêm yết trên Sàn Chứng khoán London.
Savills Viet Nam thành lập năm 1995 có trụ sở chính tại Hà Nội.
13 | P a g e


Bảng 1.2: Số nhà ở khu đô thị mới gia nhập thị trường Thành phố Hồ Chí Minh Quý IV/
2013

Bước vào quý I năm 2014, mặc dù còn tồn đọng nhiều dự án phải loay hoay
tìm đầu ra, nhưng thị trường phát triển nhà ở Thành phố Hồ Chí Minh vn có
dự án thu hút được sự quan tâm của khách hàng có nhu cầu mua để ở thực
hoặc đầu tư, bằng cách làm riêng độc và lạ. Đơn cử như dự án cao cấp Villa
Park, Goldora Villa, The Easterm, Lexington An Phú.
Tóm lại, mặc d đã đạt được một số kết quả khả quan, việc phát triển
nhà ở trên địa bàn Thành phố thời gian qua vn còn nhiều tồn tại và bất cập,
có thể kể đến như sau:
- Nhà ở phát triển mất cân đối cung - cầu, dn đến tồn kho nhà ở gia tăng;
- Nhà đất chủ yếu được mua đi bán lại để lấy lời, chưa phát huy tác dụng
vào mục đích phát triển sản xuất kinh doanh và nâng cao đời sống xã hội;
- Giá nhà ở tăng quá cao so với thu nhập trung bình của người dân và so với
mặt bằng chung của thế giới;
- Tiến độ triển khai các dự án chậm, nhiều dự án còn để hoang, chưa triển
khai xây dựng do tiềm lực tài chính của phần lớn nhà đầu tư còn hạn chế,
thiếu vốn để tiếp tục đầu tư dự án, công trình bị dở dang, gây lãng phí, sử
dụng chưa hiệu quả quỹ đất vốn ngày càng hạn hẹp của Thành phố để đáp
ứng nhu cầu nhà ở ngày càng bức xúc của người dân.

1.2 Đầu tư xây dựng khu đô thị mới.
1.2.1 Định nghĩa đầu tư xây dựng khu đô thị mới.
Đầu tư xây dựng khu đô thị mới là hoạt động đầu tư xây dựng dự án
khu đô thị nằm trên khu vực dự kiến hình thành một đô thị mới trong tương
lai theo quy hoạch đô thị đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, được đầu tư
xây dựng mới đồng bộ về hạ tầng đô thị.
Hiểu trong phạm vi khóa luận, việc đầu tư xây dựng khu đô thị mới là quá
trình chủ đầu tư nhận triển khai một dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, trong
phạm vi đất dành cho quy hoạch đô thị đã được phê duyệt, nhằm hình thành
một khu đô thị mới với những tiêu chuẩn nhất định.
1.2.2 Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới là gì?
Trong Nghị định số 11/2013/NĐ-CP cũng đã nêu rõ, dự án đầu tư xây
dựng khu đô thị mới là dự án đầu tư xây dựng mới một khu đô thị trên khu đất
được chuyển đổi từ các loại đất khác thành đất xây dựng đô thị và vì vậy, dự
án đầu tư xây dựng khu đô thị mới là một dự án đầu tư bất động sản điển
hình.
1.2.2.1 Dự án đầu tư bất động sản.
Đối với dự án đầu tư bất động sản hiện nay chưa có một văn bản pháp luật
nào quy định cụ thể. Dựa trên những quan niệm, khái niệm về “dự án đầu tư”,
hay “đầu tư bất động sản” , có thể hiểu rằng dự án đầu tư bất động sản là tập
hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tạo dựng tài sản là bất động sản
mua, bán, khai thác và cho thuê, tiến hành hoạt động dịch vụ bất động sản,
hoạt động đầu tư bất động sản nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã
hội. Trong khóa luận này, xin được nhấn mạnh một điển hình của dự án đầu
tư bất động sản, đó là dự án phát triển nhà ở thương mại được quy định trong
Luật nhà ở 2005
19
.
1.2.2.2 Dự án phát triển nhà ở thương mại là gì?

Tại điều 4 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 của
Chính phủ quy định chi tiết và hướng dn thi hành Luật nhà ở, thì dự án phát
triển nhà ở thương mại bao gồm hai loại. Thứ nhất là dự án phát triển nhà ở
với mục đích đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đầu
tư xây dựng nhà ở và các công trình kiến trúc khác theo quy hoạch được
duyệt (sau đây gọi chung là dự án phát triển khu nhà ở - dự án cấp I), trong đó
các công trình hạ tầng kỹ thuật do chủ đầu tư cấp I thực hiện đầu tư xây dựng;
nhà ở và các công trình kiến trúc khác (dự án cấp II) do chủ đầu tư cấp I hoặc
chủ đầu tư cấp II thực hiện đầu tư xây dựng. Thứ hai là dự án phát triển nhà ở
với mục đích chỉ đầu tư xây dựng một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm
công trình nhà ở, kể cả công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp làm nhà ở,
văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ (sau đây gọi chung là công trình
nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) trên đất đã có hệ thống hạ tầng kỹ thuật
(dự án cấp II trong dự án phát triển khu nhà ở hoặc trong khu đô thị mới) hoặc
dự án phát triển nhà ở độc lập trong khu đô thị cải tạo (sau đây gọi chung là
dự án phát triển nhà ở độc lập).


19
Luật số 56/2005/QH11 Quốc hội khóa 11 ban hành ngày 29 tháng 11 năm 2005 về Nhà ở.
15 | P a g e

Với ý đồ tác giả và nhằm tiếp cận trực tiếp đối tượng trong đề tài này, về sau
cơ sở lý luận của dự án phát triển khu nhà ở có thể hiểu là cơ sở lý luận của
dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới.
1.2.2.3 Đặc điểm của dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới.
Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, được nhắc đến như dự án phát triển
khu nhà ở là loại dự án đầu tư bất động sản. Gồm sáu đặc điểm cơ bản sau
đây:
- Thứ nhất, đòi hỏi vốn đầu tư lớn.

- Thứ hai, thời gian từ khi bắt đầu đến kết thúc của một dự án đầu tư theo
đúng lộ trình thường đòi hỏi nhiều năm.
- Thứ ba, thời gian thực hiện đầu tư dài, vì vậy nhà đầu tư phải phân bổ vốn
và huy động vốn hợp lý, có hiệu quả.
- Thứ tư, những thành quả đầu tư bất động sản tạo dựng tài sản có giá trị sử
dụng lâu dài, đời sống kinh tế của dự án thường dài… Vì vậy chất lượng
công trình là yếu tố đáng quan tâm.
- Thứ năm, cần nắm vững đặc điểm tự nhiên, kinh tế, môi trường có liên
quan cũng như các tác động về sau đến hoạt động đầu tư.
- Thứ sáu, cần quan tâm đúng mức đến việc chuẩn bị cho hoạt động đầu tư
như lập dự án đầu tư, lập dự trù rủi ro,… vì nguồn lực phục vụ cho công
tác đầu tư là rất lớn.
20

1.2.3 Điều kiện hình thành dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới.
Trước khi đầu tư xây dựng dự án khu đô thị mới hay dự án phát triển
khu nhà ở, chủ đầu tư phải đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp
thuận đầu tư (trừ trường hợp phải đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư theo quy định
pháp luật), tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu theo quy định của
Luật Nhà ở, Nghị định 71/2010/NĐ-CP và các quy định của pháp luật có liên
quan.
Trước đó , chủ đầu tư phải tổ chức lập và trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền nơi có dự án phát triển nhà ở phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ
lệ 1/500 theo quy định của pháp luật về quy hoạch xây dựng, trừ trường hợp
nơi có dự án đã có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 được duyệt và chủ
đầu tư không có đề xuất điều chỉnh hoặc trường hợp không phải lập quy
hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 theo quy định của pháp luật về quy hoạch
xây dựng.
Dự án phát triển khu nhà ở phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy
hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, thiết kế đô thị, phù

hợp với chương trình phát triển nhà ở trong từng giai đoạn của địa phương và
đáp ứng các yêu cầu về phát triển nhà ở của Luật Nhà ở. Trong dự án phát
triển khu nhà ở, phải được xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hệ


20
Dựa theo Trần Thị Lý, tlđd 8, Tr4.
thống hạ tầng xã hội. Thiết kế nhà ở trong dự án phát triển nhà ở phải phù hợp
với quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và tiêu chuẩn thiết kế nhà chung cư, nhà
ở riêng lẻ, nhà biệt thự.
Nghị định số 11/2013/NĐ-CP có đưa ra những điều kiện đối với chủ đầu tư
dự án là doanh nghiệp. theo đó, doanh nghiệp được phép đầu tư dự án xây
dựng khu đô thị mới cần đáp ứng: Phải có đăng ký kinh doanh theo quy định
của Luật doanh nghiệp phù hợp với việc thực hiện dự án và đủ điều kiện theo
quy định của Luật kinh doanh bất động sản; Có vốn đầu tư thuộc sở hữu của
mình
21
không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng
đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử
dụng đất từ 20 ha trở lên; Có đề xuất dự án hợp lý, phù hợp với quy hoạch và
kế hoạch thực hiện khu vực phát triển đô thị; yêu cầu cuối cng là có đội ngũ
cán bộ quản lý và nhân lực đủ năng lực chuyên môn, có kinh nghiệm và cam
kết bảo đảm thực hiện dự án đúng nội dung và tiến độ đã được phê duyệt.

1.3 Huy động vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới.
1.3.1 Huy động vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới.
1.3.1.1 Huy động vốn vào dự án đầu tư bất động sản.
Thực chất, việc huy động cho một dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới
chính là một phương thức “vay vốn” đầu tư xây dựng dự án bất động sản.
Về huy động vốn trong thị trường bất động sản, do giá trị lớn, luôn vượt qua

năng lực tài chính tức thời của chủ đầu tư hay chủ công trình xây dựng dự án
bất động sản, nhưng nhờ có đặc tính cố định và tuổi thọ lớn, nên để tạo ra
hàng hóa bất động sản, chủ đầu tư thường dựa vào tiềm lực giá trị tương lai
của các dự án bất động sản mới này để thế chấp vay đối ứng bằng chính giá trị
hình thành nên món vay và phải vay từ các nguồn khác: ngân hàng, khách
hàng tiềm năng và phát hành chứng khoán công trình với thời hạn trung và
dài hạn
Như vậy huy động vốn là khách quan và hết sức cần thiết. Tuy nhiên, do đặc
thù về giá cả, về thời hạn hoàn vốn, về các nhân tố không bình thường trong
đầu cơ, trong thay đổi chính sách tài chính, tiền tệ và sức phát triển trồi sụt
của nền kinh tế có thể sẽ dn đến những rủi ro khôn lường trong huy động
vốn bất động sản. Tuy nhiên, lúc nào và bao giờ cũng có sự khác nhau về qui
mô, về xác suất rủi ro và cả những cơ hội đối với những nhóm bất động sản
khác nhau. Không nên đánh đồng mức độ rủi ro tín dụng đối với các nhóm bất
động sản khác nhau.


21
Vốn đầu tư thuộc sở hữu của chủ đầu tư là vốn thực có của chủ đầu tư tính đến năm trước liền kề với năm
chủ đầu tư thực hiện dự án đầu tư phát triển đô thị được thể hiện trong báo cáo tài chính của chủ đầu tư và
phải được kiểm toán độc lập xác nhận. Trường hợp doanh nghiệp và hợp tác xã mới thành lập thì phải có văn
bản xác nhận của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.
17 | P a g e

1.3.1.2 Các hình thức huy động vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị
mới.
Theo khoản 1 điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP, có năm hình thức huy động
vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới.
- Một là, ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư hoặc
phát hành trái phiếu theo quy định của pháp luật để huy động số vốn còn

thiếu cho đầu tư xây dựng nhà ở; bên cho vay vốn hoặc bên mua trái phiếu
không được quyền ưu tiên mua hoặc ưu tiên đăng ký mua nhà ở.
- Hai là, ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư
cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ
thuật cho chủ đầu tư cấp II.
- Ba là, ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu
tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia góp vốn
hoặc bên tham gia hợp tác đầu tư chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền
hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ vốn
góp theo thỏa thuận.
- Bốn là, ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng
kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia hợp tác
kinh doanh chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc
được phân chia sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận.
- Năm là, huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được
quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở thông qua
hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
1.3.1.3 Điều kiện huy động vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới.
Tương ứng với năm hình thức huy động vốn trên là những điều kiện huy động
vốn được quy định tại khoản 3 điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP, cụ thể hóa
bởi thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01 tháng 09 năm 2010 của Bộ xây
dựng hướng dn thi hành Nghị định 71/2010/NĐ-CP :
- Với hình thức đầu tiên, thì thời điểm ký hợp đồng vay vốn do các bên
thoả thuận theo quy định của pháp luật về ngân hàng, pháp luật về tổ chức
tín dụng và các quy định khác có liên quan. Nếu phát hành trái phiếu thì
thời điểm phát hành trái phiếu và trình tự, thủ tục phát hành trái phiếu
được thực hiện theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp và pháp luật
về chứng khoán.
- Với hình thức thứ hai, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp
đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II sau khi đã giải phóng mặt bằng

của dự án và đã thực hiện khởi công xây dựng công trình hạ tầng kỹ
thuật
22
của dự án. Sau khi đã có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng


22
Hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật bao gồm hệ thống giao thông, thông tin liên lạc, cung cấp năng lượng,
chiếu sáng công cộng, cấp nước, thoát nước, xử lý các chất thải và các công trình khác.
với nội dung và tiến độ của dự án thì chủ đầu tư cấp I được ký hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư cấp II.
- Hình thứ thứ ba, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc
hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư sau khi đã có dự án phát triển nhà ở
được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã
thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở.
- Hình thức thứ bốn, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng hợp tác kinh doanh
sau khi đã có dự án nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện giải phóng mặt
bằng, có biên bản bàn giao mốc giới của dự án và đã thông báo cho Sở
Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở.
- Hình thức cuối cùng, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau
khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần
móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất
động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và
đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở
1.3.2 Hoạt động góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới.
1.3.2.1 Bản chất kinh tế của hoạt động góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng
khu đô thị mới.
Hoạt động góp vốn là một khái niệm có ngoại diên rộng, bởi vậy khóa luận
này sẽ giới hạn ở một cách hiểu dưới góc độ nghiên cứu cho phép. Bản chất
kinh tế trong hoạt động góp vốn, dưới nhiều khía cạnh người góp vốn, việc

góp vốn mang ý nghĩa tìm kiếm lợi ích kinh tế bằng sự đảm bảo từ sớm của
chủ đầu tư để chuyển giao quyền sử dụng đất trong tương lai, mà luận cứ
hàng đầu cho quyết định này là “Góp vốn để đầu tư sinh lợi”. Bởi pháp luật
không cho phép mua đất nền dự án ngay khi dự án hình thành mà phải đợi ít
nhất đến khi dự án hoàn thành cơ sở hạ tầng cho phép, nên những giao dịch
đến khi đủ điều kiện đã mất đi tính “kinh tế” đối với người góp vốn. Một cách
ví von dễ hiểu nhất - xem hợp đồng góp vốn là một dạng “đặt hàng trước” để
ký kết hợp đồng chuyển nhượng trong tương lai. Mặc dù có nhiều rủi ro,
nhưng thực tế hoạt động góp vốn nhằm che đậy cho những giao dịch mua đất
nền ngay khi dự án được chấp thuận đầu tư vn luôn tồn tại, phát triển và
ngày càng diễn biến phức tạp hơn. Với chủ đầu tư và cũng là một đơn vị làm
kinh tế, việc nhận góp vốn là sự cân nhắc giữa các lợi ích và rủi ro phát sinh.
Trong trường hợp này có thể nâng cao năng lực tài chính nhanh, cũng như
giảm bớt rủi ro tài chính bằng việc chia sẽ cho các nhà đầu tư góp vốn khác.
1.3.2.2 Quy trình góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới.
Cần khẳng định lại rằng, khi tham gia vào hoạt động góp vốn đầu tư xây dựng
khu đô thị mới cần đảm bảo các nguyên tắc sau: Việc đóng tiền góp vốp được
thực hiện nhiều lần và lần đầu chỉ được thực hiện khi dự án khu đô thị đã giải
phóng mặt bằng và đã khởi công xây dựng cơ sở hạ tầng theo đúng nội dung,
19 | P a g e

tiến độ dự án đã được phê duyệt; Chủ đầu tư phải sử dụng đúng mục đích tiền
góp vốn của các nhà đầu tư để tạo lập khu đô thị mới; nhà đầu tư sẽ được
chuyển nhượng bất động sản sau đó hoặc được phân chia lợi nhuận bằng nhà
ở trong dự án khu đô thị. Và tất cả những nội dung thỏa thuận phải được
thông qua bằng hợp đồng văn bản rõ ràng.
Tất nhiên, quá trình góp vốn đòi hỏi nhà đầu tư cần có những hiểu biết nhất
định về pháp luật – kinh tế. Có thể tóm tắt một cách ngắn gọn, quy trình góp
vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới nhằm mục đích để ở bao gồm:
- Chủ đầu tư thực hiện các thủ tục phê duyệt dự án đầu tư xây dựng khu đô

thị mới. Tiến hành giải phóng mặt bằng của dự án và thực hiện khởi công
xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án hoặc thực hiện khởi công
xây dựng công trình nhà ở, thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát
triển nhà ở theo quy định.
- Triển khai huy động vốn.
- Giao kết hợp đồng góp vốn với các nhà đầu tư (Có thể ký kết hợp đồng
đặt cọc trước đó).
- Tiến hành thanh toán theo tiến độ đã thỏa thuận và đầu tư xây dựng nhà ở
theo quy định.
- Giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền
với đất.
- Thực hiện các nghĩa vụ và thủ tục cần thiết để nhận giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắng liền với đất.
1.3.2.3 Kết thúc hoạt động góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị
mới.
Sau khi đã hoàn tất các nghĩa vụ tài chính và nghĩa vụ khác, hai bên tiến hành
thanh lý hợp đồng góp vốn. Việc thanh lý hợp đồng là cơ sở để tiến hành ký
kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắng liền trên đất
đã có hạ tầng hoặc tiến hành phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu)
hay phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận.
Hoạt động góp vốn được kết thúc chính là thời điểm để bên góp vốn đạt được
mục đích ban đầu của mình.

1.4 Hợp đồng góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị
mới.
1.4.1 Khái niệm hợp đồng góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng.
Hợp đồng góp vốn trong dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới là sự
thỏa thuận góp vốn bằng tiền hoặc tài sản giữa chủ đầu tư cấp I với chủ đầu tư
cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật
trong khu đô thị cho chủ đầu tư cấp II hoặc giữa chủ đầu tư cấp I với tổ chức,

cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở nhằm mục đích phân chia lợi nhuận (bằng
tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ
vốn góp theo thỏa thuận.
Đối với nhà đầu tư là cá nhân, hộ gia đình thì hợp đồng góp vốn có thể hiểu là
giao dịch ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu
tư với Chủ đầu tư để đầu tư xây dựng nhà ở và nhà đầu tư chỉ được phân chia
lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở
trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận.
Trong bài nghiên cứu này, tôi sẽ nhấn mạnh vào loại hợp đồng góp vốn của
nhà đầu tư là cá nhân, hộ gia đình.
1.4.2 Một số vấn đề cơ bản trong hợp đồng góp vốn vào dự án xây dựng
khu đô thị mới.
1.4.2.1 Chủ thể hợp đồng.
Chủ thể của hợp đồng góp vốn trong các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị
gồm ba đối tượng:
- Thứ nhất, chủ đầu tư cấp I – tức là chủ đầu tư được Nhà nước giao thực
hiện dự án đầu tư phát triển đô thị.
- Thứ hai, người góp vốn hay nhà đầu tư (Cấp II), là người tham gia đầu tư
vào dự án đầu tư phát triển đô thị thông qua việc thuê, giao hoặc nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng thuộc dự án đầu tư phát
triển đô thị để đầu tư xây dựng công trình.
1.4.2.2 Phương thức và hình thức góp vốn.
Hợp đồng góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới đang đề cập
được thực hiện bằng hình thức góp tiền mặt Việt Nam đồng trực tiếp cho chủ
đầu tư hoặc chuyển vào tài khoản chủ đầu tư. Tham khảo điều khoản tài sản
góp vốn tại Khoản 1.2 Điều 1 Phụ lục 5 – Hợp đồng góp vốn đính kèm.
Phương thức góp vốn chia làm nhiều giai đoạn hoặc nhiều kỳ góp vốn, số tiền
góp vốn từng lần là bao nhiêu và vào thời gian nào thì có thể phụ thuộc vào
tiến độ thực hiện dự án hoặc do chủ đầu tư quy định. Phương thức góp vốn sẽ
được quy định cụ thể trong hợp đồng (Thường có phụ lục đính kèm) và các

bên căn cứ vào đó để thực hiện. Đây là vấn đề rất quan trọng mà trước khi
tham gia góp vốn, nhà đầu tư cần tìm hiểu thật kỹ càng để sắp xếp kế hoạch
tài chính trong quá trình góp vốn, đặc biệt là các nhà đầu tư góp vốn có sự hỗ
trợ từ phía ngân hàng.
1.4.2.3 Mục đích giao kết hợp đồng góp vốn.
Mục đích của việc giao kết hợp đồng góp vốn là nhằm phân chia lợi nhuận
bằng tiền, sản phẩm là nhà ở hoặc hướng tới việc giao kết hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất. Điều đó ty thuộc vào từng dự án đầu tư xây dựng
khu đô thị cụ thể và nhu cầu của các bên trong hợp đồng. Tại khoản 1.1 Điều
1 Phụ lục số 5 – Hợp đồng góp vốn đính kèm có đưa ra ví dụ, hai bên đồng ý
ký kết hợp đồng góp vốn này nhằm đảm bảo việc ký kết hợp đồng chuyển
21 | P a g e

nhượng quyền sử dụng đất trong tương lai đối với nền nhà có đặc điểm như
sau…
1.4.2.4 Hiệu lực hợp đồng.
Hợp đồng góp vốn là một dạng của hợp đồng dân sự và pháp luật không quy
định bắt buộc phải công chứng, chứng thực hay các xác thực liên quan. Do đó
theo quy định tại điều 405 Bộ luật dân sự 2005 thì hợp đồng góp được giao
kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận
khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Ngoài ra, trong điều khoản hiệu lực của hợp đồng thì các bên có thể thỏa
thuận với nhau về trường hợp chấm dứt hợp đồng, trường hợp hợp đồng
không có hiệu lực qua đó làm căn cứ để thực hiện hợp đồng và trên cơ sở đó
để giải quyết các tranh chấp có thể nảy sinh sau này.
Theo Điều 13 phụ lục số 5 – hợp đồng góp vốn đính kèm, thì hợp đồng có
hiệu lực kể từ ngày ký và chấm dứt hiệu lực khi các bên đã ký kết hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất nền nhà ở và các bên hoàn thành mọi nghĩa
vụ và trách nhiệm. Hoặc chấm dứt hiệu lực trước thời hạn theo các điều
khoản thỏa thuận.

1.4.2.5 Sự kiện bất khả kháng
Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường
trước được và không thể khắc phục được mặc d đã áp dụng mọi biện pháp
cần thiết và khả năng cho phép.
Khi sự kiện bất khả kháng xảy ra thì các bên được tạm hoãn/miễn trách nhiệm
trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của hợp
đồng. Việc quy định các trường hợp tạm hoãn/miễn trách nhiệm đối với các
bên là cần thiết vì loại hợp đồng này được thực hiện trong một khoảng thời
gian khá dài, do đó trong thời gian thực hiện rất có thể sẽ xảy ra các sự kiện
ngoài ý muốn của các bên và nó có thể gây cản trở lớn đến việc thực hiện hợp
đồng và cũng có thể gây thiệt hại cho các bên.
1.4.2.6 Giải quyết tranh chấp hợp đồng.
Có 04 phương pháp giải quyết tranh chấp giữa các bên đó là :
- Các chủ thể giải quyết tranh chấp thông qua thương lượng
- Các chủ thể giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải
- Các chủ thể giải quyết tranh chấp thông qua trọng tài
- Các chủ thể giải quyết tranh chấp thông qua khởi kiện tại tòa án.
1.4.3 Phân biệt hợp đồng góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng khu đô thị
mới với hợp đồng mua bán nhà – công trình xây dựng hình thành
trong tương lai.
Thoạt nhìn, rất dễ nhầm ln việc góp vốn vào dự án đầu tư xây dựng
khu đô thị mới là một hình thức nhằm mua bán nhà – công trình xây dựng
hình thành trong tương lai tại khu đô thị mới. Tuy nhiên, đây hoàn toàn là
những loại hợp đồng khác nhau, với mục đích ký kết khác nhau: