Một số vấn đề lý luận về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư – Thực trạng và phương hướng hoàn thiện

A. LỜI MỞ ĐẦU
Thị trường mua bán nhà ở trong những năm gần đây diễn ra hết sức sôi động, một
trong những đối tượng của hoạt động này hướng tới chính là những căn hộ chung cư. Do
nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao, đặc biệt là tại các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố
Hồ Chí Minh, nó đã tạo điều kiện cho thị trường mua bán căn hộ chung cư phát triển mạnh
mẽ hơn bao giờ hết. Theo quy định của pháp luật hiện hành, căn hộ chung cư là một loại nhà
ở thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở 2005, cùng với các văn bản pháp luật khác. Tuy
nhiên, do những đặc thù của đối tượng là những căn hộ chung cư, một loại tài sản đặc biệt có
thể được hình thành trong tương lai nên những nội dung của hợp đồng luôn tiềm ẩn những
rủi ro đối với các bên, đặc biệt là về phía người mua nhà. Bên cạnh đó, hình thức pháp lý của
hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là loại hợp đồng theo mẫu thể hiện ý chí của một bên là
chủ đầu tư là bên nắm lợi thế trong việc mua bán nên về phía người mua nhà lợi ích của họ
dễ bị các chủ thể khác xâm phạm.
Nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề này, nên em đã chọn đề tài: “ Một số vấn
đề lý luận về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư – Thực trạng và phương hướng hoàn
thiện”.

B. GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ:
I. Lý luận chung về căn hộ chung cư và hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư:
1. Khái quát chung về nhà chung cư, căn hộ chung cư:
1.1. Khái niệm nhà chung cư, căn hộ chung cư:
Theo quy định tại Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005 quy định thì:
“Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống cơng
trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu
riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá
nhân sử dụng nhà chung cư.”
“Căn hộ chung cư được hiểu là phần sở hữu riêng trong nhà chung cư của mỗi cá
nhân, gia đình, tổ chức bao gồm: Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban
cơng, lơgia gắn liền với căn hộ đó; phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận
là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng

gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng.” (1)
1.2. Đặc điểm nhà chung cư, căn hộ chung cư:
1.2.1. Sở hữu chung cộng đồng trong nhà chung cư:
Theo quy định của pháp luật thì phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:
Phần diện tích nhà cịn lại của nhà chung cư ngồi phần diện tích thuộc sở hữu riêng; khơng
gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung,
cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng,
hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe,
hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát than, truyền hình, thốt nước, bể phốt,
thu lơi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào; hệ thống hạ tầng
kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó (Khoản 3 Điều 70 Luật Nhà ở
năm 2005). Đối với phần sở hữu chung này thì các chủ sở hữu và người sử dụng căn hộ
chung cư đều có quyền khai thác, sử dụng như nhau cũng như phải có trách nhiệm bảo quản,
đóng góp kinh phí để đảm bảo sự hoạt động của chúng.
1.2.2 Việc hạn chế quyền sở hữu của chủ sở hữu căn hộ chung cư:
Các chủ căn hộ trong chung cư sở hữu chung có quyền sở hữu khơng giống hồn tồn
với quyền sở hữu tài sản thơng thường, vì họ là chủ sở hữu trong một cộng đồng sở hữu
1


chung. Chủ căn hộ không những phải tuân theo các quy định về quyền hạn và nghĩa vụ trong
sở hữu chung, mà các quy định hạn chế nhất định quyền sử dụng và quyền định đoạt đối với
căn hộ của mình chẳng hạn: khơng được gây tiếng ồn ảnh hưởng đến hàng xóm, thay đổi kết
cấu phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng, sử dụng vật liệu màu sắc trên mặt ngoài căn
hộ chung cư,…hoặc khi muốn cho th hay chuyển nhượng căn hộ thì phải thơng báo trước
tập thể có sở hữu chung và có điều khoản rằng buộc người thuê hay chủ mới tuân thủ các
quy tắc quản lý hiện hành của chung cư (2)
1.2.3. Quản lý sử dụng nhà chung cư:
Để thực hiện việc quản lý, sử dụng nhà chung cư trong quá trình sử dụng có Ban quản
trị nhà chung cư và doanh nghiệp quản lý, vận hành nhà chung cư. Ban quản trị nhà chung

cư do Hội nghị nhà chung cư (Hội nghị của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư) cơ quan có quyền cao nhất trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư bầu ra. Ban quản trị
gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư với nhiệm kỳ không quá 3 năm,
số lượng thành viên Ban quản trị do Hội nghị nhà chung cư quyết định. Ban quản trị nhà
chung cư có vai trò rất quan trọng, là người đại diện để bảo vệ quyền lợi và lợi ích hợp pháp
của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư. Ban quản
trị có quyền và trách nhiệm quản lý việc sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật
như: xây dựng nội quy sử dụng nhà chung cư; thực hiện thu, chi tài chính trong q trình
quản lý việc xử dụng nhà chung;…
1.3. Phân loại nhà chung cư, căn hộ chung cư:
Theo Thông tư số 14/2008/TT-BXD về phân loại nhà chung cư thì căn cứ để phân loại
nhà chung cư theo bốn nhóm tiêu chí gồm: Quy hoạch kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng
xã hội; chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị gắn liền với nhà chung cư và chất lượng dịch vụ
quản lý, sử dụng nhà chung cư. Theo đó nhà chung cư được phân thành bốn hạng gồm:
chung cư hạng một - chung cư cao cấp; chung cư hạng hai - chung cư có chất lượng sử dụng
cao; chung cư hạng ba - chung cư có chất lượng sử dụng khá cao và chung cư hạng bốn là
chung cư có chất lượng sử dụng trung bình.
Các căn hộ chung cư - bộ phận cấu thành cơ bản của nhà chung cư theo đó cũng được
phân thành bốn hạng như cách phân loại trên.
Dựa vào hiện trạng vật chất căn hộ chung cư cũng có thể được phân thành hai loại là
căn hộ chung cư dự án và căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở.
Căn hộ chung cư dự án là các căn hộ chưa được hình thành trên thực tế mà nó mới chỉ
tồn tại trong dự án xây dựng nhà chung cư của chủ đầu tư đã được phê duyệt. Các căn hộ
chung cư này mới chỉ được thể hiện trên bản vẽ với diện tích, thiết kế căn hộ,…
Căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là những căn hộ
đã được xây xong và có thể dùng vào mục đích chính yếu của nó là để ở và đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho chủ sở hữu.
Ngoài ra căn hộ chung cư cũng có thể được phân chia thành nhiều loại khác như: căn
hộ chung cư kinh doanh, căn hộ chung cư đền bù; căn hộ chung cư mới; căn hộ chung cư cũ,
…

2. Lý luận chung về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
2.1. Khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
Hiện nay tuy chưa có một khái niệm cụ thể nào về hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư, nhưng dựa vào bản chất của loại hợp đồng này là một dạng của hợp đồng mua bán nhà ở,
ta có thể rút ra khái niệm về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư như sau: “ Hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán có nghĩa vụ giao căn hộ
2


chung cư và chuyển quyền sở hữu căn hộ chung cư cho bên mua, cịn bên mua có nghĩa vụ trả
tiền cho bên bán theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật” (3)
2.2. Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
2.2.1. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang những đặc điểm chung của hợp
đồng mua bán tài sản và hợp đồng mua bán nhà ở:
- Là hợp đồng ưng thuận: khi tham gia giao kết hợp đồng các bên phải tuân theo
nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác và trung thực. Họ có quyền quyết định
có hay khơng tham gia vào quan hệ hợp đồng, có quyền lựa chọn và thảo luận về nội dung
và hình thức của hợp đồng theo quy định của pháp luật. Thời điểm phát sinh hiệu lực của
hợp đồng là khi các bên đã thỏa thuận các điều khoản và hoàn thành thủ thụ tục cơng chứng,
chứng thực.
- Là hợp đồng có tính chất đền bù: Trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư khi
bên bán chuyển giao căn hộ thuộc sở hữu của mình cho bên mua thì sẽ nhận được khoản tiền
đền bù từ bên mua và ngược lại, bên mua sẽ nhận được tài sản là căn hộ chung cư được
chuyển giao từ bên bán sau khi đã trả tiền cho bên bán khoản tiền có giá trị tương ứng.
- Là hợp đồng song vụ: các bên trong quan hệ hợp đồng có các quyền và nghĩa vụ
đối nhau. Quyền của bên này sẽ tương ứng với phần nghĩa vụ bên kia và ngược lại.
- Là hợp đồng có mục đích chuyển giao quyền sở hữu đối với căn hộ chung cư từ
bên bán sang cho bên mua: theo đó khi hợp đồng có hiệu lực sẽ làm chấm dứt quyền sở
hữu đối với căn hộ chung cư của bên bán và làm phát sinh quyền sở hữu mới của bên mua

đối với tài sản này. Đây là điểm để phân biệt giữa hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với
hợp đồng cho thuê, cho thuê mua,…
2.2.2. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mang những đặc điểm riêng biệt:
Ngoài những đặc điểm chung của hợp đồng mua bán tài sản và hợp đồng mua bán nhà
ở thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư còn mang một số đặc điểm riêng biệt. Những đặc
điểm riêng này xuất phát từ đối tượng của hợp đồng là những căn hộ chung cư đã được cấp
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu và những căn hộ chung cư dự án.
- Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mà chủ sở hữu đã được cấp Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà: thì đây là một dạng của hợp đồng mua bán nhà ở, vì vậy
nó vừa mang những đặc điểm của hợp đồng mua bán nhà thơng thường lại vừa có những
điểm khác biệt.
Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hiện tại thì chỉ trên cơ sở Giấy chứng
nhận quyền sở hữu nhà ở. Theo quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
đối với đất xây dựng nhà chung cư thì: Đất xây dựng nhà chung cư và các cơng trình trực
tiếp phục vụ nhà chung cư thuộc chế độ đồng quyền sử dụng của những người sở hữu căn hộ
chung cư. Trường hợp toàn bộ nhà chung cư thuộc quyền sở hữu của một chủ sở hữu hoặc
nhóm các chủ sở hữu là tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngồi thì Giấy chứng nhận quyến sử dụng đất
được cấp mới hoặc chỉnh lý để giao cho chủ sở hữu hoặc nhóm chủ sở hữu nhà chung cư đó.
Trường hợp chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà chung cư bán căn hộ của nhà chung cư thì
người mua căn hộ nhà chung cư được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với hình thức
quyền sử dụng đất là quyền sử dụng chung. Cũng theo quy định tại khoản 1 Điều 11 Luật
Nhà ở 2005 thì: Trường hợp chủ sở hữu nhà ở đồng thời là chủ sử dụng đất ở, chủ sở hữu
căn hộ trong nhà chung cư thì cấp một giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là chủ sử
dụng đất ở thì cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
- Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án: là căn hộ mới chỉ có trong dự
án hoặc đang xây dựng, thì hiện nay loại hợp đồng này thường có hai dạng là:
3

Hợp đồng giữa chủ đầu tư và người mua gốc thường có dạng là hợp đồng hứa mua
hứa bán: Theo đó chủ đầu tư cam kết sẽ bán cho người mua gốc căn hộ chung cư theo diện
tích, kiểu dáng, thiết kế, chất lượng,…như trong dự án xây dựng nhà chung cư đã được lập
và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước đó. Cịn người mua gốc cam kết sẽ mua căn
hộ này sau khi được xây dựng và hoàn thiện như trong thiết kế ban đầu. Và để đảm bảo cho
cam kết của người mua gốc phải trả trước cho chủ đầu tư khoản tiền nhất định tương ứng với
giá trị của căn hộ chung cư đó.
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án giữa người mua gốc và người mua lại:
thường được lập dưới dạng hợp đồng ủy quyền có cơng chứng. Đối với loại hợp đồng này
người mua gốc thường ủy quyền cho người mua lại thực hiện tiếp hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư dự án với chủ đầu tư, được nhận căn hộ sau khi chủ đầu tư bàn giao, được bán đứt
căn hộ thuộc sở hữu của người mua gốc cho người khác,…
2.3. Phân loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
Trong sự đa dạng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hiện nay, dựa vào những
dấu hiệu đặc trưng ta có thể phân hợp đồng thành các nhóm sau đây:
2.3.1. Dựa vào mục đích của hợp đồng thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
được chia thành hai loại:
- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với mục đích để ở: Đây là loại hợp đồng khá
phổ biến vì nhu cầu về nhà ở đang ngày càng tăng theo sự gia tăng dân số ở nước ta hiện nay
- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nhằm mục đích kinh doanh: căn hộ chung
cư ngồi mục đích là để ở thì bản chất của nó là một loại tài sản. Do vậy pháp luật vẫn cho
phép các bên có thể giao kết loại hợp đồng này với hình thức mua đi bán lại nhằm mục tiêu
sinh lời.
2.3.2. Dựa vào đối tượng của hợp đồng thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
được chia thành:
- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là tài sản hình thành trong tương lai: Đây
là loại hợp đồng mua bán có đối tượng là căn hộ chung cư dự án. Đó có thể là căn hộ chung
cư chưa được hình thành vào thời điểm giao kết hợp đồng những chắc chắn sẽ có trong
tương lai (căn hộ mới chỉ tồn tại trên dự án, bản vẽ đã được phê duyệt,…) hoặc là căn hộ đã

hình thành trên thực tế nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại thời
điểm giao kết hợp đồng.
- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã có Giấy chứng nhận quyền ở hữu: Đối
với loại hợp đồng này thì căn hộ chung cư là đối tượng của hợp đồng đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu.
2.3.3. Dựa vào phương thức thanh tốn thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
được chia thành:
- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo phương thức trả tiền một lần: Đây là
hợp đồng mà bên mua và bên bán căn hộ chung cư thỏa thuận về việc bên mua sẽ thanh tốn
tồn bộ số tiền cho bên bán trong một lần duy nhất.
- Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo phương thức trả chậm, trả dần: Trong
loại hợp đồng này thì bên mua và bên bán có thỏa thuận về việc thanh toán tiền mua theo số
lần và trong khoảng thời gian nhất định. Trong thời gian trả chậm, trả tiền dần bên mua có
quyền sử dụng căn hộ chung và được chuyển thành quyền sở hữu căn hộ từ bên bán sau khi
đã trả đủ tiền cho bên bán.
- Hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư: Đây là loại hợp đồng mà bên thuê mua sẽ
trở thành chủ sở hữu căn hộ chung cư đang thuê mua sau khi trả hết tiền thuê mua theo hợp
đồng thuê mua.
4


II. Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo quy định của pháp luật
Việt Nam hiện hành:
1. Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
1.1. Điều kiện chủ thể:
1.1.1. Đối với chủ thể là cá nhân:
Cá nhân khi tham gia vào hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải có năng lực pháp
luật và năng lực hành vi dân sự:
- Về nguyên tắc mọi cá nhân đều bình đẳng về năng lực pháp luật, nghĩa là đều có
năng lực pháp luật như nhau. Tuy nhiên đối với mỗi cá nhân khác nhau thì năng lực pháp

luật có thể bị hạn chế theo quy định của pháp luật. Ví dụ dựa trên nguyên tắc chủ quyền
quốc gia pháp luật Việt Nam có những quy định hạn chế quyền sở hữu đối với căn hộ chung
cư của người nước ngoài như: Người nước ngoài chỉ được mua và sở hữu căn hộ chung cư
tài Việt Nam theo đó là người có cơng đóng góp đối với đất nước Việt Nam, người kết hơn với
cơng dân Việt Nam…có thời hạn cư trú tại Việt Nam trên 1 năm…và chỉ được sở hữu một căn
hộ chung cư tại thời điểm cư trú với mục đích để ở, khơng được cho thuê hoặc sử dụng với
mục đích khác….
- Theo quy định của pháp luật dân sự thì cá nhân từ đủ 18 tuổi trở lên và khơng bị Tịa
án tun bố mất năng lực hành vi dân sự hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì có năng
lực hành vi dân sự đầy đủ. Họ có tồn quyền trong việc xác lập, thực hiện các giao dịch dân
sự cũng như thực hiện các nghĩa vụ khi tham gia các giao dịch đó.
Đối với người năng lực hành vi dân sự hạn chế, người khơng có năng lực hành vi dân
sự và người bị mất năng lực hành vi dân sự thì theo quy định của pháp luật giao dịch dân sự
của những người này phải thông qua người đại diện hợp pháp.
Việc pháp luật quy định điều kiện về năng lực hành vi dân sự của chủ thể là cá nhân
nhằm đảm bảo cho các chủ thể này khi tham gia giao kết hợp đồng một cách hoàn tồn tự
nguyện, bình đẳng, trung thực cũng như có thể thực hiện các nghĩa vụ pháp lý phát sinh từ
hợp đồng.
Tuy nhiên theo Điều 92 Luật Nhà ở năm 2005 quy định về điều kiện của các bên tham
gia giao dịch về nhà ở nếu là cá nhân phải có năng lực hành vi dân sự thì lại quá rộng và
khơng chính xác vì: về ngun tắc năng lực hành vi dân sự của cá nhân đã phát sinh ngay
khi cá nhân đủ 6 tuổi và có đầy đủ khi cá nhân 18 tuổi nếu khơng bị Tịa án tun bố mất
năng lực hành vi dân sự hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự. Nhưng đối với người từ 6
tuổi đến dưới 15 tuổi thì khơng thể tự mình tham gia vào các giao dịch về nhà ở cũng như
các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mà nhất thiết phải có người đại diện theo pháp luật.
Đối với người từ đủ 15 tuổi đến 18 tuổi thì có thể tham gia các giao dịch này nếu có đủ tài
sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ mà khơng cần có sự đồng ý của người đại diện theo pháp
luật.
1.1.2. Đối với chủ thể là tổ chức:
Để tổ chức tham gia vào hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với tư cách là một chủ

thể độc lập thì phải có tư cách pháp nhân.
Năng lực chủ thể của pháp nhân bao gồm năng lực pháp luật và năng lực hành vi. Hai
loại năng lực này phát sinh đồng thời tại thời điểm thành lập pháp nhân và tồn tại cho tới khi
pháp nhân chấm dứt hoạt động. Năng lực chủ thể của pháp nhân thì phải phù hợp với mục
đích và lĩnh việc hoạt động của pháp nhân đó, do vậy các pháp nhân khác nhau có năng lực
chủ thể khác nhau. Theo quy định của pháp luật thì: tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động
sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và phải đăng ký
kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật. Các chủ thể này phải đủ điều kiện về
5


năng lực tài chính có nghĩa khi đầu tư xây dựng dự án khu nhà ở phải có vốn đầu tư thuộc sở
hữu của mình để thực hiện dự án, số vốn này được quy định là: không thấp hơn 15% tổng
mức đầu tư của dự án có quy mơ sử dụng dưới 20 ha và không thấp hơn 20% tổng mức đầu
tư của dự án có quy mơ sử dụng đất trên 20 ha trở lên có được phê duyệt.. (4)
Ngoài các điều kiện về năng lực chủ thể, thì khi tham gia giao kết hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư các chủ thể này còn phải đảm bảo là hoàn toàn tự nguyện. Căn hộ chung cư
với vai trị là một tài sản có ý nghĩa và giá trị lớn nên khi thực hiện các giao dịch liên quan
đến đối tượng này thì riêng với mỗi loại chủ thể nhất định còn phải đáp ứng các điều kiện
chặt chẽ khác.
1.2. Các loại chủ thể:
1.2.1. Bên bán:
Bên bán căn hộ chung cư là chủ sở hữu căn hộ chung cư hoặc là người được chủ sở
hữu ủy quyền cho phép bán căn hộ chung cư hoặc là người được bán căn hộ chung cư theo
quy định của pháp luật.
- Các chủ thể bán:
+ Nhà nước:
Nhà nước trở thành chủ thể bán khi tiến hành bán căn hộ chung cư thuộc sở hữu của
mình cho các cá nhân, tổ chức có nhu cầu và theo những điều kiện nhất định.
Căn hộ chung cư thuộc sở hữu Nhà nước bao gồm:

Căn hộ chung cư được tạo lập bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước (ngân sách Trung
ương, ngân sách địa phương) hoặc có nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước.
Căn hộ chung cư có nguồn gốc thuộc sở hữu khác và được chuyển thành sở hữu nhà
nước theo quy định của pháp luật.
Căn hộ chung cư được tạo lập từ nguồn vốn ngân sách nhà nước hoặc có nguồn vốn từ
ngân sách Nhà nước và một phần tiền góp của cá nhân, của tập thể theo thỏa thuận hoặc theo
hợp đồng mua trả góp nhưng chưa trả hết tiền.
Nhà nước đầu tư, xây dựng các căn hộ chung cư nhằm mục đích chủ yếu là giải quyết
yêu cầu về chỗ ở cho các đối tượng xã hội như cán bộ công chức, viên chức, sĩ quan,…khi đi
công tác hoặc thực hiện nhiệm vụ và gặp khó khăn về chỗ ở. Các đối tượng này chủ yếu
được Nhà nước giao, cho thuê hoặc cho thuê mua căn hộ chung và sau đó họ có thể được
Nhà nước chuyển giao quyền sở hữu thông qua việc công nhận quyển sở hữu (đối với căn hộ
chung cư được cho thuê mua) hoặc bán hóa giá.
+ Chủ sở hữu nhà chung cư mà khơng phải là Nhà nước:
Chủ sở hữu nhà chung cư là các cá nhân, tổ chức trong nước và nước ngoài được tiến
hành việc xây dựng mới hoặc cải tạo các khu chung cư, rồi phân thành các căn hộ bán cho
những người có nhu cầu. Những căn hộ chung cư này là một dạng của nhà ở thương mại.
Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2005 thì đối với tổ chức, cá nhân trong nước đầu tư phát
triển nhà ở thương mại phải có đăng ký kinh doanh nhà ở - chức năng kinh doanh nhà ở, đối
với tổ chức cá nhân nước ngồi thì phải có giấy chứng nhận đầu tư (Khoản 32 Điều 2 Luật
Nhà ở 2005).
Theo quy định của Bộ luật dân sự 2005 pháp nhân có vốn đầu tư nước ngồi được
thành lập theo pháp luật Việt Nam được coi là pháp nhân Việt Nam. Vì vậy, trường hợp bên
bán là tổ chức và cá nhân nước ngoài đầu tư, xây dựng nhà ở để bán thì sau khi hồn thành
việc xây dựng nhà chung cư theo sự án, họ được quyền bán các căn hộ chung cư cho các đối
tượng được quyền sở hữu nhà tại Việt Nam. Người mua căn hộ đó sẽ được cơ quan có thẩm
quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật. Tổ chức và cá
nhân này có nghĩa vụ phải nộp tiền sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định
của pháp luật.
6

Khi tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại thì các tổ chức, cá nhân trên phải
thực hiện các quy định về phát triển nhà ở theo dự án để đảm bảo hoàn thành đúng tiến độ,
chất lượng của dự án được phê duyệt. Họ cũng phải công khai quy hoạch chi tiết của dự án,
số lượng nhà bán, gái bán,…đồng thời phải báo cáo tình hình thực hiện dự án cho cơ quan
có thẩm quyền phê duyệt dự án và ủy ban nhân dân cấp tỉnh (Điều 36 Luật Nhà ở 2005)
+ Chủ sở hữu căn hộ chung cư:
Chủ sở hữu căn hộ chung cư có thể là mọi cá nhân, tổ chức. Họ xác lập quyền sở hữu
của mình đối với căn hộ thơng qua các căn cứ sau:
Quyền sở hữu được xác lập do lao động, hoạt động xây dựng tự tạo lập căn hộ chung
cư.
Quyền sở hữu căn hộ được xác lập do được chuyển quyền sở hữu theo thỏa thuận
hoặc theo Quyết định của Cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Quyền sở hữu được xác lập trong trường hợp pháp luật quy định đối với căn hộ chung
cư mà chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu (căn hộ chung cư sẽ thuộc sở hữu của nhà nước).
Quyền sở hữu được xác lập theo thời hiệu (Ví dụ: trường hợp chiếm hữu căn hộ chung
cư ngay tình nhưng khơng có căn cứ pháp luật trong thời hạn 30 năm)
Chủ sở hữu căn hộ chung cư sẽ được cấp giấy chứng nhận nhà ở, đây là giấy chứng
nhận quyền sở hữu căn hộ của chủ sở hữu và khi có được giấy tờ này chủ sở hữu có thể tiến
hành các giao dịch liên đến căn hộ của mình một cách hợp pháp và thuận tiện.
Quyền sở hữu căn chung cư của chủ sở hữu bao gồm ba quyền năng cơ bản là quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt căn hộ chung cư. Việc chủ sở hữu bán căn hộ
chung cư chính là sự thực hiện quyền định đoạt của mình. Thông thường chủ sở hữu sẽ được
thực hiện quyền năng này một cách độc lập và không phụ thuộc vào ý chí của người khác,
có nghĩa là tự mình thực hiện việc mua bán căn hộ chung cư. Tuy nhiên, trên thực tế chủ sở
hữu cũng có thể ủy quyền cho người khác thực hiện công việc này.
+ Các chủ thể khác:
Trong giao dịch mua bán căn hộ chung cư có những chủ thể khơng là chủ sở hữu hay
đại diện hợp pháp của chủ sở hữu nhưng họ vẫn tham gia hợp đồng với tư cách là bên bán

hợp pháp và được pháp luật bảo vệ.
Trường hợp thứ nhất: Bên bán là người nhận bảo đảm. Đây là trường hợp chủ sở
hữu căn hộ chung cư sử dụng căn hộ là tài sản bảo đảm (bên bảo đảm) cho khoản vay tại tổ
chức tín dụng hoặc tổ chức cá nhân khác (bên nhận bảo đảm). Khi đến hạn trả nợ mà bên
bảo đảm không thực hiện hoặc thực hiện khơng đúng nghĩa vụ thì theo quy định của pháp
luật bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm là căn hộ chung cư. Bên nhận bảo
đảm lúc này sẽ thông qua việc bán đấu giá căn hộ chung cư để có thể thu hồi khoản vay.
Trường hợp thứ hai: Bên bán căn hộ chung cư là Cơ quan thi hành án dân sự. Đây là
trường hợp căn hộ chung cư được bán đấu giá để thi hành án dân sự. Theo quy định của
pháp luật thì khi chủ sở hữu căn hộ là người phải thi hành án, có nghĩa vụ trả tiền và khơng
tự nguyện thi hành án hoặc có ý định tẩu tán, hủy hoại tài sản theo Bản án, Quyết định của
Tòa án có hiệu lực pháp luật. Khi đó Chấp hành viên sẽ tiến hành kê biên căn hộ chung cư
là tài sản để thi hành án và tiến hành bán căn hộ đã kê biên qua hình thức bán đấu giá do
người được thi hành án không nhận tài sản này để thi hành án..(5).
Như vậy, đối chiếu các trường hợp này với quy định tại khoản 1 Điều 83 Luật Nhà ở
2005 quy định về điều kiện của bên bán: “ Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo
quy định của pháp luật về dân sự”, thì điều luật có phần thiếu chính xác. Tuy nhiên đối với
các trường hợp bán căn hộ chung cư không theo ý chí của chủ sở hữu như trên suy cho cùng
không phải là bán tài sản được quan niệm trong pháp luật về hợp đồng mua bán, do vậy nó
7


có thể khơng làm phát sinh một số nghĩa vụ của người bán trong hợp đồng mua bán thông
thường: như nghĩa vụ đảm bảo chất lượng căn hộ chung cư cho người mua,…
1.2.2. Bên mua:
Theo quy định tại khoản 2 Điều 92 Luật Nhà ở 2005 thì: Bên mua nhà ở nếu là cá
nhân trong nước thì khơng phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và phải có năng
lực hành vi dân sự; nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngồi thì phải thuộc diện được sở
hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của luật này; nếu là tổ chức thì khơng phụ thuộc vào
nơi đăng ký kinh doanh.

- Các chủ thể mua:
+ Chủ thể mua là cá nhân, hộ gia đình mua căn hộ chung cư để tạo lập nơi ở:
Việc mua bán căn hộ chung cư hiện nay diễn ra dưới rất nhiều hình thức khác nhau
như hợp đồng mua bán căn hộ đã có đầy đủ Giấy chứng nhận quyền sở hữu, hợp đồng góp
vốn, hứa mua hứa bán căn hộ chung cư dự án giữa chủ đầu tư và người mua, hợp đồng ủy
quyền giữa người mua gốc và người mua lại,…ngoài sự tham gia trực tiếp của người mua và
người bán cịn có sự xuất hiện của bên thứ ba đó là các cơng ty mơi giới bất động sản. Một
thực tế hiện nay là phần lớn trong các giao dịch mua bán căn hộ chung cư, người mua
thường là bên chịu nhiều bất lợi hơn bởi họ thiếu tính chun nghiệp. Trong khi đó, các chủ
đầu tư là những người kinh doanh với tính chuyên nghiệp rất cao, họ xây dựng hợp đồng
mua bán với rất nhiều rằng buộc về mặt pháp lý đối với người mua và người mua thường
khơng có nhiều sự lựa chọn cho mình. Hơn nữa khi giao kết hợp đồng mua bán người mua
thường không lường hết được những rủi ro và hậu quả pháp lý phát sinh từ hợp đồng, nên
không có những thỏa thuận cụ thể về giá cả, chất lượng, diện tích, quyền và trách nhiệm của
mỗi bên…vì vậy khó có thể tự đảm bảo quyền lợi cho mình.
+ Chủ thể mua là đồng chủ sở hữu đối với căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung:
Căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung là căn hộ thuộc quyền sở hữu của nhiều người,
có thể do nhiều người cùng xây dựng, cùng được tặng chi, cùng được thừa kế hoặc cùng góp
tiền để mua chung,…Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp
nhất.
Căn hộ chung cư là tài sản thuộc sở hữu chung theo phần thì quyền sở hữu được các
đồng chủ sở hữu xác định một cách rõ ràng và theo tỷ lệ nhất định. Mỗi chủ sở hữu chung
theo phần có quyền và nghĩa vụ đối với căn hộ thuộc sở hữu chung tương ứng với phần
quyền của mình trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Căn hộ chung cư là tài sản chung hợp nhất thì các chủ thể có quyền quyết định ngang
nhau đối với nó trừ trường hợp các chủ sở hữu có sự thỏa thuận phân chia khác.
Việc bán căn hộ thuộc sở hữu chung hợp nhất thì phải được sự đồng ý của tất cả chủ
sở hữu bằng văn bản. Khi đó các chủ sở hữu phải cùng đứng tên hoặc ký tên trong hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư.
Việc bán một phần quyền sở hữu căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung theo phần

không được làm ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của các chủ sở hữu chung khác.
Trường hợp có chủ sở hữu căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung không đồng ý bán thì
các chủ sở hữu chung khác có quyền làm đơn yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của
pháp luật. Nếu có chủ sở hữu chung vắng mặt và không xác định được nơi cư trú của người
đó, thì các chủ sở hữu chung cịn lại phải có đơn u cầu Tịa án tun người đó mất tích
theo quy định của pháp luật trước khi thực hiện việc bán căn hộ. Nếu người bị tuyên bố là
mất tích trở về và có u cầu thì họ được nhận lại khoản tiền tương ứng với phần quyền sở
hữu của mình trong căn hộ chung cư đã bán. Nếu họ đã chết hoặc bị tuyên bố chết thì khoản
tiền này sẽ được giải quyết theo quy pháp luật thừa kế với người đó.
8


Khi các chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu đối với căn hộ chung cư thuộc sở
hữu chung thì các chủ sở hữu chung khác có quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn 3 tháng kể
từ khi nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu căn hộ chung cư và điều kiện
bán mà khơng có đồng chủ sở hữu nào mua thì phần quyền đó có thể được bán lại cho người
khác. Trong trường hợp bán căn hộ thuộc sở hữu chung mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên
mua thì trong thời hạn 3 tháng, kể từ ngày phát hiện ra có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua
chủ sở hữu chung có quyền u cầu Tịa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của
người mua. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường thiệt hại..
+ Chủ thể là người mua căn hộ chung cư theo phương thức trả chậm, trả dần:
Trong thời gian trả chậm, trả dần bên mua căn hộ chung cư được quyền sử dụng và có
trách nhiệm bảo trì căn hộ đó trừ trường hợp pháp luật về xây dựng có quy định khác hoặc
các bên có thỏa thuận khác. Sau khi bên mua căn hộ chung cư đã trả đủ tiền cho bên bán và
làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn hộ chung cư đó (7)
Theo quy định tại Điều 461 Bộ luật dân sự 2005 thì hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư theo phương thức trả chậm, trả dần phải được lập thành văn bản. Trong thời gian trả
chậm, trả dần thì bên bán được bảo lưu quyền sở hữu của mình đối với căn hộ cho tới khi
bên mua trả đủ tiền. Bên mua chỉ có thể được bán, tặng cho, đổi căn hộ cho người khác sau

khi đã hồn thành nghĩa vụ đó (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác).
Nhằm đảm bảo quyền lợi của các bên trên cơ sở tôn trọng quyền tự do ý chí và thỏa
thuận, pháp luật cũng quy định trong trường hợp bên mua có nhu cầu trả lại căn hộ trong
thời gian trả chậm, trả dần và được bên bán đồng ý thì hai bên thỏa thuận phương thức trả lại
căn hộ và việc thanh toán lại tiền mua căn hộ.
+ Người thuê mua trong trường hợp căn hộ chung cư được cho thuê mua:
Thuê mua căn hộ chung cư là nhà ở xã hội:
Theo quy định của Điều 105 Luật Nhà ở 2005 thì thuê mua nhà ở xã hội là việc người
thuê nhà ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cơng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở
đang thuê sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ của người thuê trong một thời gian quy định. Căn
hộ chung cư là một dạng của nhà ở xã hội, là các căn hộ được Nhà nước hoặc các doanh
nghiệp bỏ vốn đầu tư để cho các đối tượng theo quy định được thuê mua.
Người thuê mua chủ yếu là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên
nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công
nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác. Họ phải chưa có nhà và
chưa được thuê mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình
nhưng diện tích bình qn trong hộ gia đình dưới 5m 2 sàn/người hoặc có nhà ở thuộc sở hữu
của mình nhưng lại là nhà tạm, hư hỏng, dột nát. Người thuê mua phải thanh toán lần đầu
20% giá trị căn hộ và không được chuyển nhượng quyền thuê này dưới bất cứ hình thức nào.
Trường hợp người th mua khơng cịn nhu cầu mua thì phải trả lại căn hộ cho đơn vị quản
lý quỹ nhà ở xã hội. Đơn vị này sẽ hoàn trả số tiền 20% giá trị hợp đồng mà người thuê mua
đã trả lần đầu. Nếu người thuê mua có hành vi vi phạm quy định của pháp luật về việc thuê
mua (như chuyển nhượng quyền thuê mua cho người khác) thì sẽ bị đơn vị quản lý quỹ nhà
ở xã hội thu hồi căn hộ cho th mua và khơng được hồn trả lại số tiền trả lần đầu.
Thuê mua căn hộ chung cư thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động
sản:
Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì căn hộ chung cư được đưa vào
thuê mua phải đã có sẵn, phải đảm bảo chất lượng an tồn vệ sinh môi trường và các dịch vụ
cần thiết khác, để căn hộ được sử dụng, vận hành bình thường theo công năng thiết kế và
theo thỏa thuận trong hợp đồng. Việc thuê mua căn hộ chung cư của tổ chức, cá nhân kinh

9


doanh bất động sản phải được thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản và phải được lập
thành văn bản.
Người thuê mua căn hộ có quyền sở hữu căn hộ cho thuê mua sau khi kết thúc thời
hạn thuê mua hoặc theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng. Họ có quyền cho th lại
một phần hoặc tồn bộ căn hộ, hoặc chuyển nhượng quyền thuê mua cho bên thứ ba nhưng
phải được sự đồng ý của bên cho thuê mua.
+ Chủ thể mua là tổ chức, cá nhân nước ngoài:
Theo Nghị quyết số 19/2008/QH XII về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước
ngồi mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam (việc thực hiện Nghị quyết được thí điểm trong
vịng 5 năm bắt đầu từ ngày 1/1/2009) thì Quốc hội mới chỉ cho phép các nhóm đối tượng
sau được mua và sở hữu nhà ở tại Việt nam:
Cá nhân nước ngoài đầu tư trực tiếp tại việt Nam theo quy định của pháp luật về đầu
tư hoặc được các doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật doanh nghiệp
(bao gồm doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp nước ngoài) thuê giữ các chức năng
quản lý trong doanh nghiệp đó.
Cá nhân người nước ngồi có cơng đóng góp với đất nước được Chủ tịch nước Cơng
hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng Hn chương, Huy chương; cá nhân nước ngồi có đóng
góp đặc biệt cho Việt Nam do Thủ tướng chính phủ quyết định.
Cá nhân nước ngoài đang làm việc trong các lĩnh vực kinh tế - xã hội có bằng đại học
hoặc tương đương trở lên, những người có kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu
cầu.
Cá nhân nước ngồi kết hơn với cơng dân Việt Nam.
Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng có chức năng kinh doanh bất động
sản đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật đầu tư có nhu cầu về nhà ở cho những người
đang làm việc tại doanh nghiệp đó ở.
Các đối tượng trên chỉ được mua và sở hữu nhà ở tại Việt khi có đủ các điều kiện sau:
Đối với cá nhân thì phải đang sinh sống, làm việc tại Việt Nam, được cơ quan công an

có thẩm quyền cho phép cư trú tại Việt Nam từ 1 năm trở lên, và không thuộc diện được
miễn trừ ngoại giao hoặc lãnh sự.
Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư
hoặc giấy tờ tương ứng với Giấy chứng nhận đầu tư do cơ quan có thẩm quyền của Việt
Nam cấp để chứng minh có hoạt động đầu tư tại Việt Nam.
Nhà ở được mua và sở hữu phải là căn hộ chung cư trong các dự án phát triển nhà ở
thương mại và không thuộc khu vực cấm hoặc hạn chế người nước ngoài cư trú đi lại.
Cá nhân nước ngồi thì chỉ được sở hữu 1 căn hộ trong cùng một thời điểm cư trú tại
Việt Nam.Thời hạn sở hữu tối đa căn hộ là 50 năm và chủ sở hữu chỉ được sử dụng để ở,
không được cho thuê không được sử dụng căn hộ đã mua vào mục đích khác. Trường hợp
đang có sở hữu căn hộ mà chủ sở hữu được thừa kế hoặc được tặng cho nhà ở khác thì chỉ
được lựa chọn sở hữu 1 căn hộ trong dự án phát triển nhà ở thương mại. Chủ sở hữu được
bán căn hộ chung cư đã mua sau thời hạn 1 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, trừ trường hợp lý do đặc biệt mà chủ sở hữu không thể tiếp tục cư trú
tại Việt nam (như ốm đau phải xuất cảnh về nước trước thời hạn…) thì được quyền bán căn
hộ trước thời hạn này. Khi hết thời hạn được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì chủ sở hữu phải
bán hoặc tặng cho căn hộ đã mua cho người khác, nếu không thực hiện quyền này thì sẽ bị
thu hồi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và không được sử dụng nhà ở đã mua.
Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thì được quyền mua và sở hữu một
hoặc một số căn hộ chung cư tại các dự án phát triển nhà ở thương mại (có thể mua nhiều
căn hộ) để cho người lao động đang làm việc trong doanh nghiệp đó ở. Thời hạn sở hữu căn
10


hộ của doanh nghiệp tương ứng với thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho
doanh nghiệp đó. Cũng như đối với cá nhân nước ngoài, các doanh nghiệp cũng không được
cho thuê hoặc sử dụng căn hộ đã mua vào mục đích khác. Khi hết thời hạn đầu tư hoặc
doanh nghiệp bị phá sản, giải thể thì căn hộ đã mua được xử lý theo quy định của pháp luật
doanh nghiệp, pháp luật phá sản và các quy định khác của pháp luật Việt Nam.
+ Bán hóa giá căn hộ chung cư thuộc sở hữu Nhà nước:

Theo quy định tại Nghị định số 61/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà
ở thì Nhà nước thực hiện việc bán căn hộ thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang cho thuê
phần diện tích đang cho thuê, để người thuê nhà có điều kiện cải thiện chỗ ở.
Việc mua bán căn hộ chung cư thuộc sở hữu Nhà nước đang cho thuê là hoàn toàn tự
nguyện, trường hợp bên th khơng muốn thì được tiếp tục thuê. Người mua căn hộ chung
cư được thanh toán tiền Nhà nước bằng nhiều lần. Thời hạn thanh tốn khơng quá 10 năm.
Mức trả lần đầu khi ký hợp đồng là không dưới 20% tổng số tiền phải trả, số tiền còn lại
được quy ra vàng 98% để làm căn cứ thanh toán các lần sau và mỗi năm tiếp theo phải trả
không dưới 8% số tiền phải trả. Nếu người mua trả hết một lần ngay khi ký hết hợp đồng thì
được giảm 10%, nếu trả trong vịng 1 năm thì được giảm giá 2% giá bán. Đối với căn hộ
chung cư mà khi xây dựng có phần tiền đóng góp của cá nhân hoặc tập thể, mà khơng có
nguồn từ vốn Ngân sách Nhà nước thì Hội đồng bán nhà căn cứ vào tỷ lệ số tiền đã góp so
với giá trị quyết tốn khi xây dựng cơng trình để tính để tính số tiền mua phải tiếp tục trả giá
theo quy định. Người mua căn hộ chung cư của Nhà nước sau khi đã trả hết tiền và hồn tất
thủ tục nộp lệ phí trước bạ thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

2. Nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
2.1. Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
2.1.1. Điều kiện để căn hộ chung cư là đối tượng của hợp đồng:
Với cách phân loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thành hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu và hợp đồng
mua bán căn hộ chung cư có đối tượng là tài sản hình thành trong tương lai, thì đối tượng
của mỗi loại hợp đồng trên phải đáp ứng các điều kiện nhất định.
- Đối tượng của hợp đồng là căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu:
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn hộ chung cư là văn bản xác lập đầy
đủ quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với Nhà nước. Căn hộ chung cư thuộc sở hữu của cá
nhân thì trên Giấy chứng quyền sở hữu phải ghi tên cá nhân đó, nếu thuộc sở hữu của tổ
chức thì ghi tên tổ chức đó, nếu thuộc sở hữu chung hợp nhất thì ghi tên người được chủ sở
hữu chung thỏa thuận cho đứng tên, nếu khơng có thỏa thuận thì ghi tên các chủ sở hữu.

trường hợp căn hộ chung cư thuộc sở hữu của vợ chồng thì ghi đủ cả tên vợ và chồng, nếu
có vợ hoặc chồng khơng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì ghi tên người có
quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Nếu căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung theo phần thì
ghi tên từng chủ sở hữu và phần sở hữu của hộ trong căn hộ.
- Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là tài sản hình hành trong
tương lai:
Theo Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì: “Đối tượng của hợp đồng mua bán là tài
sản được phép giao dịch....Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là quyền tài
sản thì phải có giấy tờ hoặc các bằng chứng khác chứng minh quyền đó thuộc sở hữu của bên
bán.”. Như vậy, Bộ luật dân sự cho phép các chủ thể giao kết hợp đồng mua bán với các đối
tượng hiện có hoặc chưa có vào thời điểm giao kết, miễn là đối tượng này được xác định
một cách rõ ràng.
11


Theo quy định của Luật nhà ở thì chủ đầu tư có quyền huy động vốn từ tiền ứng trước
của người có nhu cầu mua căn hộ chung cư khi dự án thiết kế xây dựng chung cư đã được
phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Các dự án này phải được thiết kế đảm bảo
những tiêu chuẩn chung theo quy định của pháp luật về xây dựng và phải đảm bảo hoàn
thành đúng tiến độ, chất lượng của dự án. Dự án phải được công khai tại trụ sở ban quản lý
dự án, địa điểm có dự án hoặc trên các phương tiên thông tin đại chúng về quy hoạch chi tiết
của dự án.
Đối với căn hộ chung cư đã hình thành tại thời điểm giao kết nhưng chủ sở hữu chưa
được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thì khi đưa vào giao dịch cũng phải tuân theo
các điều kiện về diện tích, chất lượng,...như đối với những căn hộ chung cư đã được cấp
Giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Các căn hộ chung cư khi là đối tượng của hợp đồng mua bán còn phải thỏa mãn
những điều kiện sau: khơng có tranh chấp về quyền sở hữu; căn hộ chung cư không bị kê
biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền ( trừ trường hợp bên bán là cơ quan thi hành án bán căn hộ chung cư đã kê biên thực

hiện nghĩa vụ dân sự). Những căn hộ chung cư được đưa vào kinh doanh theo Luật kinh
doanh bất động sản còn phải đáp ứng thêm các điều kiện là: căn hộ chung cư thuộc đối
tượng được phép kinh doanh; căn hộ chung cư xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo
quy định của pháp luật về xây dựng; căn hộ đã qua sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các
bên thỏa thuận trong hợp đồng; căn hộ không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo pháp
luật về xây dựng..(7)
2.1.2. Phần sở hữu chung và sở hữu riêng:
Theo quy định tại khoản 2 Điều 21 Thông tư số 16/2010/TT-BXD thì “Đối với hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư thì ngồi các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này còn
phải ghi rõ thêm các nội dung sau đây: phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích
thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;...”
Đồng thời theo khoản 2 Điều 49 Nghị định 71/2010/NĐ - CP quy định về: Phần sở
hữu chung nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu bao gồm phần diện tích và các thiết bị sử dụng
chung cho nhà chung cư được quy định như sau:
“a) Phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư bao gồm:
không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng, khung, cột, tường chịu lực,
tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, đường thoát hiểm, hệ thống bể
phốt, lối đi bộ, sân chơi chung và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của các chủ sở
hữu nhà chung cư;
b) Phần diện tích khác khơng phải là phần diện tích thuộc sở hữu riêng của các chủ sở
hữu nhà chung cư quy định tại khoản 1 Điều này;
c) Nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh) được xây dựng theo
quy chuẩn xây dựng và có thể bố trí tại tầng hầm hoặc tại tầng một hoặc tại phần diện tích
khác trong hoặc ngoài nhà chung cư. Đối với khu vực để xe ô tô thì phải xây dựng theo quy
chuẩn xây dựng nhưng do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở
hữu nhà chung cư hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư quy định tại khoản 1
Điều này;
d) Các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư quy định tại khoản 3 Điều 70 của Luật
Nhà ở...”
Các quy định về sở hữu chung, riêng hiện nay trong các văn bản luật phần nào đã

giúp người mua căn hộ chung cư định hướng được đối tượng của hợp đồng mà mình tham
gia.
2.1.3. Diện tích căn hộ chung cư:
12


Diện tích căn hộ chung cư là một nội dung quan trọng trong hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư. Hiện nay, theo Thông tư số 14/2008/TT-BXD quy định về diện tích của căn hộ
chung cư cao cấp (chung cư hạng 1) không nhỏ hơn 70 m 2 , căn hộ chung cư hạng 2 có diện
tích khơng nhỏ hơn 60m 2 và hạng 3 không nhỏ hơn 50m2. Tuy nhiên ở mỗi khu vực chung
cư và ngay tại nhà chung cư thì diện tích của những căn hộ có thể vẫn khác nhau phụ thuộc
vào nội dung thiết kế.
Theo quy định của Luật Nhà ở thì căn hộ chung cư phải được thiết kế khép kín và có
diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45m 2. Đối với căn hộ chung cư là nhà ở
xã hội thì mỗi căn hộ chung cư cũng được hồn thiện theo cấp, hạng nhà nhưng diện tích sàn
khơng dưới 30m2.
Cách tính diện tích căn hộ chung cư được quy định tại khoản 2 Điều 21 Thông tư số
16/2010/TT-BXD như sau: diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo ngun tắc tính
kích thước thơng thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ).
2.1.4. Kinh phí bảo trì nhà chung cư:
Theo Điều 51 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ, mức phí này được quy
định như sau:
“1. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được
quy định như sau:
a) Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ kể từ ngày Luật Nhà ở có hiệu lực
thi hành thì chủ đầu tư có trách nhiệm nộp các khoản kinh phí sau đây:
- Đối với diện tích nhà bán phải nộp 2% tiền bán, khoản tiền này được tính vào tiền
bán căn hộ hoặc diện tích khác mà người mua phải trả và được quy định rõ trong hợp đồng
mua bán;
- Đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại, khơng bán (khơng tính phần diện

tích thuộc sử dụng chung) thì chủ đầu tư phải nộp 2% giá trị của phần diện tích đó; phần giá
trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.
b) Khoản kinh phí quy định tại điểm a khoản này được trích trước thuế để nộp (Nhà
nước khơng thu thuế đối với khoản kinh phí này) và được gửi vào ngân hàng thương mại do
Ban quản trị nhà chung cư quản lý để phục vụ cho cơng tác bảo trì phần sở hữu chung theo
quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư;
c) Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực
thi hành mà chủ đầu tư chưa thu 2% tiền bán thì các chủ sở hữu căn hộ chung cư có trách
nhiệm đóng góp khoản kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung. Kinh phí đóng góp chỉ được
thu khi phát sinh cơng tác bảo trì và được xác định đối với từng cơng việc bảo trì cụ thể.
2. Trường hợp kinh phí bảo trì quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều này không
đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm
đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở
hữu. Trong trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà kinh phí bảo trì quy định tại khoản 1
Điều này chưa sử dụng hết thì được sử dụng để hỗ trợ tái định cư khi xây dựng lại nhà chung
cư hoặc đưa vào quỹ bảo trì nhà chung cư sau khi xây dựng lại.”
Pháp luật quy định trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư các bên phải ghi rõ mức
phí cũng như các nguyên tắc điều chỉnh mức phí đóng góp này. Mức kinh phí đóng góp
khơng được vượt q mức giá (giá trần) do Ủy ban nhân dân tỉnh thành phố trực thuộc
Trung ương nơi có nhà chung cư đó ban hành.
Đồng thời, theo khoản 2 Điều 21 Thông tư số 16/2010/TT - BXD quy định:
“Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư ...còn phải ghi rõ thêm các nội dung sau
đây:...khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở; dự kiến về mức phí phải đóng góp để phục
vụ công tác quản lý vận hành nhà chung cư; nguyên tắc điều chỉnh mức phí đóng góp trên cơ
13


sở mức đóng góp kinh phí khơng vượt q mức giá (giá trần) do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh
nơi có nhà ở ban hành, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác...”
2.2. Giá cả và phương thức thanh toán:

Luật Nhà ở cho phép các chủ đầu tư được huy động vốn của khách hàng có nhu cầu
mua bán căn hộ chung cư khi nhà chung cư đã được xây dựng xong phần móng. Các chủ đầu
tư thường huy động nguồn vốn này thơng qua hợp đồng góp vốn. Vốn góp mà chủ đầu tư
được phép huy động khơng quá 70% giá trị của căn hộ chung cư ghi trong hợp đồng.
Các bên trong hợp đồng mua bán cũng có thể thỏa thuận về việc thanh tốn tiền mua
căn hộ một lần hoặc nhiều lần theo phương thức trả chậm trả dần hoặc phương thức thuê
mua căn hộ chung cư. Tiền mua có thể được trả nhiều hình thức như bằng tiền mặt, chuyển
khoản,...Các bên cũng được quyền lựa chọn bên thứ ba để xác định giá mua bán. Đối với các
căn hộ chung cư thuộc dự án được hưởng ưu đãi của Nhà nước để phục vụ cho các chính
sách thì Nhà nước quy định khung giá hoặc nguyên tắc hình thành giá.
2.3. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
2.3.1. Quyền và nghĩa vụ của bên bán:
Theo quy định tại Điều 452 Bộ luật dân sự 2005 và các quy định của pháp luật nhà ở,
pháp luật kinh doanh bất động sản bên bán có các quyền và nghĩa vụ cơ bản dưới đây.
- Quyền của bên bán:
Yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong
hợp đồng; yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra; đơn phương
chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên mua vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt
hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp
luật.
- Nghĩa vụ của bên bán:
Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về căn hộ chung cư và chịu trách nhiệm về
thơng tin do mình cung cấp như: bên bán có nhĩa vụ thông báo nhưng hạn chế về quyền sở
hữu đối với căn hộ (đang cho thuê hoặc đang là tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân
sự,...). Nếu khơng được thơng báo mà sau đó bên mua mới phát hiện ra thì có quyền hủy hợp
đồng.
Giao căn hộ chung cư cho bên mua theo đúng tiến độ, chất lượng và các điều kiện
khác đã thỏa thuận trong hợp đồng kèm theo hồ sơ, hướng dẫn sử dụng và chuyển giao
quyền sở hữu đối với căn hộ cho bên mua.
Bảo hành căn hộ chung cư đã bán. Nội dung và phương thức bảo hành do các bên thỏa

thuận. Thời hạn bảo hành căn hộ chung cư được tính từ ngày chủ đầu tư ký biên bản nghiệm
thu nhà chung cư để đưa vào sử dụng và: khơng ít hơn 60 tháng đối với nhà chung cư 9 tầng
trở lên, khơng ít hơn 36 tháng đối với nhà chung cư từ 4 đến 8 tầng và khơng ít hơn 24 tháng
đối với các loại chung cư còn lại.
Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật.
Theo quy định của pháp luật nhà ở bên bán là chủ đầu thì sau khi bàn giao căn hộ
chung cư cịn có các trách nhiệm duy trì sự hoạt động bình thường của nhà chung cư, đảm
bảo việc khai thác có hiệu quả nhất đối với các dịch vụ nhà chung cư. Trong thời hạn không
quá 12 tháng kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao và đưa vào sử dụng với ít nhất 50% số
căn hộ được bán (kể cả số căn hộ được chủ đầu tư giữ lại) thì chủ đầu tư phải có trách nhiệm
tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu để Bầu ra ban quản trị và phải chuẩn bị các nội dung
liên quan để thông qua hội nghị. Chủ đầu tư cịn có trách nhiệm lựa chọn và ký hợp đồng với
doanh nghiệp có chức năng và chuyên môn để quản lý và vận hành nhà chung cư, thu kinh
14


phí bảo trì phần sở hữu chung, bàn giao hệ thống kết cấu hạ tầng bên ngoài nhà chung cư,
hướng dẫn sử dụng hạ tầng và trang thiết bị bên trong nhà chung cư.
2.3.2. Quyền và nghĩa vụ của bên mua:
- Quyền của bên mua:
Được nhận căn hộ chung cư kèm theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và giấy tờ
có liên quan; u cầu bên bán hồn thành các thủ tục mua bán căn hộ chung cư, chuyển giao
quyền sở hữu căn hộ chung cư; yêu cầu bên bán có trách nhiệm bảo hành đối với căn hộ
chung cư; yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc bàn giao căn hộ chung cư không
đúng thời hạn, chất lượng hoặc không đúng các cam kết trong hợp đồng; đơn phương chấm
dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng khi bên bán căn hộ chung cư vi phạm các điều kiện để đơn
phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo
quy định của pháp luật.
- Nghĩa vụ của bên mua:

Thanh toán tiền mua căn hộ chung cư đúng thời hạn theo phương thức thỏa thn
trong hợp đồng. Nếu khơng có thỏa thuận về thời hạn và địa điểm trả tiền thì bên mua phải
trả một lần vào thời điểm bên bán giao căn hộ chung cư và tại địa điểm có căn hộ chung cư.
Nếu chậm thanh tốn thì phải trả lãi suất cơ bản tương ứng với thời gian chậm trả nếu các
bên khơng có thỏa thuận khác.
Nhận căn hộ chung cư kèm theo hồ sơ theo đúng chất lượng, thời hạn thỏa thuận trong
hợp đồng.
Sử dụng căn hộ chung cư đúng với công năng thiết kế.
Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Trong trường hợp mua căn hộ chung cư cho thuê thì phải đảm bảo quyền, lợi ích của
người thuê như thỏa thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực.
2.4. Giải quyết tranh chấp:
Theo quy định tại Điều 147 Luật Nhà ở năm 2005 về việc giải quyết tranh chấp liên
quan đến nhà ở thì: Nhà nước khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp về nhà ở thơng
qua hồ giải. Tranh chấp về nhà ở do Toà án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp
luật.
Đối với việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến nhà chung cư thì cụ thể hóa quy
định của Luật Nhà ở, tại Điều 25 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD hướng dẫn: các tranh
chấp liên quan đến quyền sở hữu trong nhà chung cư do Tòa án giải quyết. Các tranh chấp
liên quan đến quyền sử dụng trong nhà chung cư được giải quyết trên cơ sở hòa giải những
phải đảm bảo các nguyên tắc của quy chế này. Nếu khơng hịa giải được thì do Tịa án giải
quyết. Tranh chấp về hợp đồng dân sự trong quá trình thực hiện quản lý nhà chung cư theo
quy định của quy chế này thì xử lý theo các quy định của pháp luật về hợp đồng dân sự.
Ở chung cư hiện nay do tồn tại nhiều hình thức sở hữu khác nhau và sự khơng rõ ràng
giữa các hình thức sở hữu này thường phát sinh nhiều các tranh chấp. Để giải quyết trước
tiên đối với những vấn đề mà pháp luật cho phép các bên có thể tự do thỏa thuận (giá cả,
phương thức thành tốn, quyền và nghĩa vụ,...), Tịa án sẽ phải căn cứ vào hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư giữa các bên. Trường hợp các bên có thỏa thuận khác thì Tịa án sẽ căn
cứ vào các quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở hay Luật kinh doanh bất động sản để
giải quyết,...

Khi tiến hành giải quyết tranh chấp Tòa án phải thực hiện hòa giải giữa các bên. Nếu
hịa giải khơng thành thì Tịa án mới xem xét để đưa vụ án ra xét xử nhằm bảo vệ người có
quyền và lợi ích chính đáng bị xâm phạm, đồng thời buộc bên vi phạm phải gánh chịu những
nghĩa vụ nhất định.
15


Trên đây là những nội dung cơ bản nhất của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Khi
giao kết hợp đồng ngồi những nội dung trên các bên có thể thỏa thuận các điều khoản khác
phù hợp với nhu cầu của các bên như: chất lượng, kiểu dáng,thời gian bảo hành, thời gian
thực hiện hợp đồng...Bên cạnh đó để đảm bảo quyền lợi cho người mua, pháp luật quy định
khi ký kết hợp đồng các bên cịn phải đính kèm bản nội quy sử dụng nhà chung cư. Nội dung
chính của bản nội quy, quy định về các vấn đề như: trách nhiệm của các tổ chức trong việc
quản lý, sử dụng nhà chung cư, quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ
chung cư, các hành vi bị nghiêm cấm, mức phí cho cơng tác quản lý, vận hành nhà chung
cư,...bản nội quy được xem như một phần không thể tách rời hợp đồng. (8)

3. Hình thức của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
Theo quy định tại Điều 450 Bộ Luật Dân sự 2005 quy định về hình thức của hợp đồng
mua bán nhà ở thì: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có cơng chứng
hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Vì căn hộ chung cư là loại tài
sản có đăng ký quyền sở hữu nên hợp đồng mua bán phải được lập thành văn bản và có cơng
chứng hoặc chứng thực, các bên buộc phải tiến hành thủ tục này khi giao kết. Trường hợp
các bên vi phạm quy định này thì hợp đồng sẽ có thể bị tun vơ hiệu.
Hiện nay có rất nhiều các hợp đồng mua bán mà đối tượng là các căn hộ chung cư dự
án. Các hợp đồng này thường được ký kết dưới dạng hợp đồng góp vốn hay hợp đồng hứa
mua, hứa bán. Tuy nhiên, pháp luật chưa hề có quy định cụ thể về hình thức loại hợp đồng
này. Theo tinh thần của Luật Nhà ở 2005 tại Điều 38 thì vẫn coi hợp đồng này là một dạng
của hợp đồng mua bán nhà ở. Tuy nhiên theo các quy định của Bộ luật dân sự 2005 và quan
điểm chung của các nhà làm luật Việt Nam hiện nay thì vẫn coi hợp đồng mua bán căn hộ

chung cư dự án là tài sàn hình thành trong tương lai. Và vì vậy, khơng có quy định bắt buộc
về hình thức của hợp đồng là phải giao kết bằng văn bản và được cơng chứng, chứng thực.
Vì vậy pháp luật cần phải có những quy định cụ thể và thống nhất về vấn đề này.

4. Hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là thời điểm mà các
bên tiến hành giao kết và được cơ quan công chứng chứng nhận hoặc Ủy ban nhân dân cấp
có thẩm quyền chứng thực. Từ thời điểm này các bên tham gia giao kết hợp đồng có các
quyền và nghĩa vụ phát sinh theo hợp đồng.
Bên cạnh các quy định trên thì hợp đồng mua bán nói chung và hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư nói riêng chỉ phát sinh hiệu lực khi các bên tham gia hợp đồng cũng mới được
bảo đảm thực hiện.
Theo quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự 2005 thì các giao dịch dân sự phải có đủ
điều kiện sau:
- Các bên tham gia giao kết phải có năng lực hành vi dân sự.
- Các bên tham gia giao kết phải hoàn toàn tự nguyện.
- Hình thức tham gia giao kết phải hồn tồn tự nguyện.
- Mục đích và nội dung của hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật và không
trái đạo đức xã hội.
Đây là bốn điều kiện cần và đủ để một hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có hiệu lực
pháp luật. Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà các bên không tuân theo các điều kiện trên
thì hợp đồng có thể bị tun vơ hiệu.
Tùy theo mức độ và tính chất của các vi phạm thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
vơ hiệu được chia thành các loại khác nhau và hiệu quả khác nhau.
Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mà vi phạm những quy định của pháp
luật có mục đích bảo vệ lợi ích chung của Nhà nước của xã hội thì được coi là vơ hiệu tuyệt
16


đối. Đối với loại hợp đồng này thì các bên tham gia hợp đồng đều có quyền u cầu Tịa án

tun bố hợp đồng vơ hiệu mà khơng có hạn chế về thời gian yêu cầu.
Những hơp đồng mà khi giao kết các bên vi phạm những quy định của pháp luật có
mục đích là bảo vệ quyền lợi của cá nhân thì được coi là vơ hiệu tương đối. Thông thường
đây là trường hợp các bên khi giao kết hợp đồng bị nhầm lẫn về nội dung hợp đồng, bị đe
dọa hoặc lừa dối,...nên giao kết không tự nguyện. Trong trường hợp này Tòa án thường cho
các bên một khoảng thời gian để thỏa thuận lại nhằm đảm bảo quyền và lợi ích cũng như tơn
trọng sự thỏa thuận của các bên. Nếu các bên không sửa đổi lại thì bên bị vi phạm có quyền
u cầu Tịa án tun hợp đồng đã giao kết là vơ hiệu.
Ngồi ra hợp đồng mua bán căn hộ chung cư vô hiệu cũng có thể được phân chia
thành hợp đồng mua bán vơ hiệu từng phần và vơ hiệu tồn bộ.
Hậu quả pháp lý của hợp đồng bị tuyên là vô hiệu là các bên phải hoàn trả lại cho
nhau tất cả những gì đã nhận. Bên có lỗi phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

III. Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư và một số khuyến nghị:
1. Nhận xét chung:
Trong hệ thống quy phạm pháp luật thực định, chế định về nhà ở ln chiếm một vị trí
quan trọng và đang ngày càng được hoàn thiện với sự ra đời của một loạt các văn bản luật và
dưới luật. Hiện nay các giao dịch về nhà ở chủ yếu được điều chỉnh bởi: Luật kinh doanh bất
động sản năm 2006, Luật Nhà ở năm 2005, Bộ luật Dân sự năm 2005,...
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là một loại giao dịch về nhà ở cũng được điều
chỉnh bởi các văn bản trên. Tuy nhiên căn hộ chung cư là một đối tượng mang nhiều đặc
điểm riêng biệt của hợp đồng mua bán, nên hiện nay đã có rất nhiều các văn bản cá biệt
được ban hành để điều chỉnh những vấn đề liên quan đến loại hợp đồng này. Cụ thể là:
- Quy chế sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/QĐ-BXD/2008
ngày 28/05/2008 của Bộ Xây dựng;
- Thông tư số 14/2008/TT-BXD ngày 02/06/2008 của Bộ Xây dựng hướng dẫn về
phân hạng nhà chung cư;
- Thông tư số 37/2009/TT-BXD ngày 01/12/2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn
phương pháp xác định giá và quản lý giá dịch vụ nhà chung cư.

Các văn bản trên cụ thể hóa các quy định liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư trong Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở và đã điều chỉnh một cách có hiệu quả những
vấn đề phát sinh đối với loai hợp đồng này.
Tuy nhiên chung cư vốn dĩ là một kiểu tổ chức cuộc sống tiềm ẩn nhiều khả năng
tranh chấp. Đó có thể là các tranh chấp phát sinh từ lúc thỏa thuận hợp đồng như: thỏa thuận
về việc hứa mua, hứa bán, giá cả của căn hộ chung cư,...các tranh chấp tại thời điểm bàn
giao căn hộ như: chất lượng, kết cấu căn hộ, thời gian bàn giao,...hay tranh chấp phát sinh
sau khi căn hộ chung cư đã được bàn giao từ bên bán sang cho bên mua như tranh chấp về
quyền sở hữu chung riêng, mức phí quản lý và bảo trì;....Các tranh chấp này diễn ra một
cách khá phổ biến và dưới nhiều hình thức. Điều này đã phần nào làm ảnh hưởng tới thị
trường bất động sản và việc thực thi các chính sách về nhà ở của Nhà nước.

2. Các tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
2.1. Một số tranh chấp điển hình liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ chung
cư:
2.1.1. Tranh chấp liên quan đến đối tượng hợp đồng:
- Tranh chấp quyền sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư:

17


Trong không gian nhà chung cư pháp luật thừa nhận hai hình thức sở hữu đó là sở hữu
chung cơng cộng và phần sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ chung cư. Hiện nay rất nhiều
các tranh chấp phát sinh liên quan đến hai hình thức sở hữu này, và nó thường diễn ra giữa
chủ đầu tư và các chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư.
Tại chung cư Botanic Towers số 312 Nguyễn Thượng Hiền, quận Phú Nhuận, TP. Hồ
Chí Minh do cơng ty cổ phần Phú Hưng Gia làm chủ đầu tư, cư dân gửi đơn khiếu nại chủ
đầu tư đã chiếm dụng phần sở hữu chung bao gồm tầng hầm, tầng trệt và tầng lửng của
chung cư. Theo các cư dân này, khi mua căn hộ chung cư thì đương nhiên phần diện tích
như tầng hầm và các khu tiện ích gắn liền như hồ bơi, phòng tập thể dục,...đều thuộc sở hữu

chung và họ có quyền được sử dụng chứ khơng phải thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư theo
quy định của Luật Nhà ở. Cịn chủ đầu tư - Cơng ty Phú Hưng Gia lại cho rằng, công ty đã
được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp tồn bộ chủ quyền sở hữu đất và tổng diện tích
xây dựng là 43.824,97 m 2. Khi bán cho khách hàng của mình 29.324 m 2 trên tổng số 268
căn hộ thì phần diện tích cịn lại đương nhiên thuộc sở hữu của cơng ty, vì vậy cơng ty có
quyền khai thác phần diện tích này. Hơn nữa trong hợp đồng giữa cơng ty và khách hàng đã
quy định: Ngoại trừ phần diện tích sảnh, thang máy và các hành lang lối đi chung, phần diện
tích cịn lại thuộc quyền sở hữu riêng của bên A tức công ty Phú Hưng Gia (9)
Hay tại Hà Nội, các cư dân và chủ đầu tư tai cao ốc The Manor Mỹ Đình đã mâu
thuẫn quyết liệt vì tâng hầm giữ xe từ năm 2007 và đến nay vẫn chưa giải quyết xong. Cư
dân thì cho rằng nhà xe thuộc sở hữu chung nhưng chủ đầu tư lại khẳng định nó thuộc quyền
sở hữu riêng của mình (10)
Qua những vụ việc nêu trên có thể thấy phần lớn những tranh chấp về sở hữu chung
và riêng giữa chủ đầu tư và người dân trong khu chung cư đều phát sinh từ sự thiếu rõ ràng
trong hợp đồng mua bán. Các hợp đồng này thường là mẫu do chủ đầu tư đưa ra với mục
đích xây dựng những điều khoản có lợi nhất cho mình. Cịn người mua phần nhiều là khơng
tìm hiểu kỹ và khơng thể có nhiều kiến thức về pháp luật nêm khơng có những điều khoản
cần thiết để bảo vệ quyền lợi cho mình. Các quy định của pháp luật về vấn đề này chỉ mang
tính chất là hướng dẫn và các chủ đầu tư cũng rất biết nhằm vào những kẽ hở của pháp luật
để bảo đảm tối đa lợi ích. Chính vì vậy, dễ nhận thấy rằng nếu các bên trong tranh chấp liên
quan đến hợp đồng mua bán căn hộ mà khởi kiện ra Tịa thì phần ưu thế đương nhiễn sẽ ln
thuộc về phía chủ đầu tư.
Theo nhận xét của các nhà chuyên môn, chỉ ở Việt Nam mới có tranh chấp về quyền
sở hữu chung, riêng trong nhà chung cư. Ở các nước Châu Âu diện tích này được phân định
một cách cụ thể, công khai tại các sàn giao dịch và trong hợp đồng mua bán. Tại đây, chủ
đầu tư khi bán căn hộ thì hợp đồng mua bán phải có văn bản đính kèm.Văn bản này mô tả
các đơn vị trong chung cư như: không gian chung, địa giới quanh chung cư và các quy định
cần thiết về sử dụng chung cư gọi là Bản tuyên bố các điều kiện, hay dưới các tên gọi khác
như Khế ước chủ đạo, Văn kiện chung cư sở hữu chung,...Văn bản này phải được cơ quan
quản lý nhà nước về bất động sản duyêt. Sự rõ ràng của hợp đồng và các văn bản liên quan

sẽ tranh được các tranh chấp phát sinh về sau (11)
- Tranh chấp về nội dung thiết kế, chất lượng nhà chung cư, căn hộ chung cư:
Các tranh chấp này phát sinh thường là do đối tượng của hợp đồng là căn hộ chung cư
dự án được các chủ đầu tư mô tả trên bản vẽ khác xa so với thực tế và khách hàng thường lại
khơng hình dung được một cách chính xác căn hộ trong tương lai của mình.
Gần đây chung cư The Manor TP. Hồ Chí Minh nhiều hộ dân đã khiếu nại nhà chủ
đầu tư là Công ty Bitexco về việc bàn giao căn hộ khơng đúng như diện tích đã cam kết, chất
lượng cơng trình khơng đảm bảo, các căn hộ được bàn giao nhưng chưa được chuyển giao
quyền sở hữu.
18


Tại chung cư 17 tầng thị trấn Cầu Diễn, huyện từ Liêm, Hà Nội cac hộ dân khiếu nại
chủ đầu tư về việc thiết kế được duyệt chung cư chỉ có 17 tầng nhưng chủ đầu tư là Cơng ty
Ba Đình đã tự ý cơi nới thêm tầng 18 để cho thuê.
Hay việc hàng trăm hộ dân tại chung cư Phú Lợi quận 8 TP. Hồ Chí Minh mâu thuẫn
với chủ đầu tư về việc nhà chung cư đã vận hành được 2 năm nhưng vẫn khơng có hệ thống
phịng cháy chữa cháy, hệ thống chống sét và những tuyến đường nội bọ vẫn chưa hoàn
chỉnh (12)
Việc giải quyết các tranh chấp này hiện nay cũng khá phức tạp vì phần lớn các chủ
đầu tư đều không thừa nhận lỗi về phía mình. Họ cho rằng những thiết kế trên đã được lập
trong dự án, đã được cơ quan hoặc đổ trách nhiệm cho ban quản trị nhà chung cư,...Các hộ
dân dù bị thiệt hại nhưng cũng khó có thể chứng minh và tính tốn thiệt hại thực tế để yêu
cầu chủ đầu tư có trách nhiệm bồi thường và Tòa án giải quyết.
2.1.2.Tranh chấp về giá cả và phương thức thanh toán:
Đối với các căn hộ chung cư dự án được mua bán dưới hình thức hợp đồng hứa mua
hứa bán hoặc góp vốn là một vấn đề gây nhiều mâu thuẫn. Thơng thường tại thời điểm góp
vốn giá cả là do chủ đầu tư dự kiến dựa trên những tính tốn chi phí hợp lý. Tuy nhiên, các
dự án này khơng thể hồn thành chỉ trong vài ngày mà có thể kéo dài hàng năm trời nên
thường xảy ra trường hợp chủ đầu tư yêu cầu tăng giá và dẫn đến tranh chấp.

Giữa năm 2008, nhiều khách hàng mua căn hộ chung cư thuộc dự án Horizon Quận 1
TP. Hồ Chí Minh theo hình thức góp vốn bất ngờ nhận được thông báo từ chủ đầu tư là công
ty Fico nâng giá bán căn hộ lên 6 triệu đồng/m 2 trong khi đó giá gốc vào thời điểm ban đầu
mà công ty Fico đưa ra là 13 triệu đồng/m 2, có nghĩa giá đã tăng gần 50% so với giá ban
đầu. Lý do tăng giá được công ty giải thích do: biến động phức tạp về tiền tệ, nhân công, vật
liệu xây dựng nên dự án không thể tránh khỏi việc tăng giá. Các khách hàng phản ứng gay
gắt với yêu cầu tăng giá vì cho rằng chủ đầu tư cố tình trì hỗn việc thi cơng nhằm chờ vật
liệu giảm trong khi vẫn yêu cầu đòi người mua nộp thêm tiền. Không chỉ ở riêng dự án
Horizon mà nhiều dự án khác cũng rơi vào hoàn cảnh tương tự...(13)
Việc tăng giá của các chủ đầu tư một phần do những biến động về giá cả của vật liệu
xây dựng, tình trạng lạm phát, đồng tiền mất giá,..nhưng cũng khơng thể loại trừ việc chủ
đầu tư cố tình ép khách hàng tăng giá để trục lợi.
Theo quy định của pháp luật thì giá của hợp đồng mua bán do các bên thỏa thuận.
Trường hợp khi có biến động về giá thì các bên có thể thỏa thuận áp dụng hệ số trượt giá
hoặc một phương thức xác định giá (14). Như vậy, nếu trong hợp đồng trước đó mà các bên
khơng có thỏa thuận về việc tăn giá bán à chủ đầu tư tự ý tăng giá là vi phạm hợp đồng.
Khách hàng khi đó có quyền yêu cầu hủy hợp đồng và đòi bồi thường thiệt hại. Thực tế, khi
trường hợp này xảy ra khơng ít chủ đầu tư chấp nhận thanh lý hợp đồng và bồi thường thiệt
hại.
Ngoài các tranh chấp về đối tượng và giá cả, liên quan đến hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư còn rất nhiều các tranh chấp khác như: tranh chấp về việc vi phạm thời hạn bàn
giao căn hộ của chủ đầu tư, tranh chấp liên quan đến các khoản phí dịch vụ, vận hành nhà
chung cư,..
2.2. Những nguyên nhân phát sinh tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư:
2.2.1. Do thiếu các quy định của pháp luật điều chỉnh về hợp đồng mua bán căn
hộ chung cư dự án:
Các quy định của pháp luật về loại hợp đồng này chỉ mang tính chung chung thiếu cụ
thể. Ví dụ: chưa có quy định chặt chẽ về hình thức của loại hợp đồng, chưa có chế tài xử lý
trong việc đầu tư vi phạm quy định của pháp luật như huy động số vốn quá 70% giá trị căn

19


hộ hay trang thiết bị đi kèm nhà chung cư chưa đảm bào chất lượng,...Đó cịn chưa kể các
quy định của pháp luật chỉ mang tính “chữa cháy”, “chế tài ln chạy sau” có nghĩa là chỉ
khi có mâu thuẫn xảy ra gay gắt, các nhà làm luật mới bắt tay vào việc soạn thảo, ban hành
các văn bản pháp luật để giải quyết. Các quy định này cũng không thể có hiệu lực hồi tố để
giải quyết các tranh chấp phát sinh trước khi có văn bản luật ban hành và vẫn kéo dài dai
dẳng.
2.2.2. Do xuất phát từ những thỏa thuận không rõ ràng của các bên trong hợp
đồng mua bán căn hộ chung cư:
Về bản chất đây là một loại giao dịch dân sự dựa trến tự thỏa thuận mua bán của các
bên. Pháp luật chỉ mang tính định hướng chứ khơng thể can thiệp sâu vào các giao dịch này.
Vẫn biết những hợp đồng này thường là những mẫu mà chủ đầu tư đưa ra với những tình tiết
bất lợi về phía người mua, nhưng về nguyên tắc người mua vẫn chấp nhận nên không thể bắt
bẻ được chủ đầu tư nếu họ không hề vi phạm hợp đồng. Vì vậy, kể cả khi những quyền lợi
của chủ khách hàng bị thiệt thòi và cần được bảo vệ chính đáng thì cũng khó có thể giải
quyết được do những thỏa thuận của họ còn đang rành rành giấy trắng mực đen trong hợp
đồng.
2.2.3. Do việc quản lý của Nhà nước đối với hoạt động mua bán căn hộ qua sàn
giao dịch bất động sản chưa thật sự hiệu quả:
Theo Luật kinh doanh bất động sản thì từ ngày 1/1/2009 bắt buộc các công ty kinh
doanh bất động sản phải giao dịch qua sàn. Theo thống kê đến hết tháng 6 năm 2009, trong
cả nước có 126 sàn giao dịch bất động sản đi vào hoạt động
Theo Báo cáo tổng kết về tình hình thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2011
được Bộ Xây dựng cơng bố sáng 19/7/2011 thì cả nước hiện có 913 sàn giao dịch bất động
sản đăng ký hoạt động. (15). Tuy nhiên lượng các giao dịch qua sàn lại chưa nhiều, mới chỉ
chiếm khoảng 25% trong tổng số các giao dịch bất động sản. Con số trên còn khá khiêm tốn
do nhiều khách hàng vẫn có thói quen tìm đến các trung tâm môi giới hoặc dùng phương
thức đăng báo, việc giao dịch qua sàn mất nhiều thời gian hơn,..Bên cạnh đó cịn một

ngun nhân nữa là hiện nay khơng ít các sàn giao dịch vì chạy theo lợi nhuận, sẵn sàng đầu
cơ các căn hộ rồi tung ra thị trường khi nhu cầu về căn hộ tăng cao để kiếm lời, điều này tạo
sự bất an cho người mua.
Theo số liệu của Cục quản lý Nhà - Bộ Xây dựng thì thời gian qua diện tích nhà ở
trong cả nước đã tăng thêm 700m 2. Tuy nhiên theo Báo cáo của Sở Tài ngun và Mơi
trường thì hiện nay trên địa bàn Hà Nội đang thiếu nhà ở nghiêm trọng. Trước mắt cần tới ít
nhất 7 triệu m2 nhà ở tương đương với 120.000 căn hộ cho các đối tượng có nhu cầu bức
xúc về nhà ở. Theo số liệu của Sở Quy hoạch – kiến trúc thành phố Hà Nội thì hiện nay trên
địa bàn, bình quân nhà ở theo đầu người chỉ đạt khoảng 7m 2/người, trong đó có tới 30% dân
số nội thành ở dưới mức 4m2/người. Về chất lượng nhà ở thì có tới hơn 60% là nhà xuống
cấp và cần cải tạo, nâng cấp cả ngôi nhà và tiện nghi. Do nhu cầu về nhà ở là rất lớn, nên để
tạo ra một cuộc sống ổn định trong căn hộ chung cư, để phát triển thị trường bất động sản và
phát huy có hiệu quả các chính sách của Nhà nước về nhà ở, trước mắt cần phải có những
giải pháp để giải quyết một cách triệt để những tranh chấp trong nhà chung cư.

3. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định về áp dụng pháp luật về
hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
3.1. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định về hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư:
3.1.1. Quy định chặt chẽ về diện tích sở hữu chung riêng trong nhà chung cư:

20


Theo quy định tại Thông tư số 16/2010/TT - BXD thì trong hợp đồng mua bán căn hộ
chung cư phải liệt kê đầy đủ diện tích sở hữu chung riêng. Tuy nhiên, Thông tư này lại
không quy định các chế tài xử phạt đối với chủ đầu tư khi vi phạm vấn đề này dẫn đến tính
phiến diện của các quy định. Đặc biệt là tại các đô thị, trong nhà chung cư có niều hình thức
sở hữu khác nhau cùng tồn tại, sự đối lập nhau giữa các nhóm lợi ích của các hộ dân và chủ
đầu tư trong khi các hộ dân, khách hàng có nhiều hạn chế như sự thiếu hiểu biết pháp luật,

nhóm người đơn lẻ, tính cạnh tranh yếu so với chủ đầu tư là những người kinh doanh doanh
nghiệp. Cũng xuất phát từ vấn đề sở hữu chung riêng trong nhà chung cư nếu không được
giải quyết dứt điểm sẽ kéo theo nhiều vấn đề khác như việc thu phí các phần sở hữu chung,
việc bảo trì sửa chữa các phần diện tích này. Nếu một phần diện tích nào đó trong nhà chung
cư thuộc sở hữu chung của tất cả các hộ dân thì mọi chi phí quản lý, vận hành, bảo trì phần
diện tích đó sẽ do các hộ dân cùng đóng góp. Nhưng nếu nó là phần diện tích thuộc sở hữu
riêng của chủ đầu tư thì chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm, Ở nhiều khu chung cư hiện nay
ranh giới giữa các phần sở hữu không rõ ràng nên khi xảy ra các tình huống bất khả kháng,
rủi ro rất khó quy trách nhiệm cho bên nào.
Các tranh chấp liên quan đến sở hữu riêng trong nhà chung cư khơng chỉ mới tồn tại
gần đây mà nó đã kéo dài nhiều năm mà vẫn chưa thể giải quyết tận gốc bởi sự thiếu nhạy
bén của công cụ pháp lý. Phải thừa nhận một thực tế rằng tính dự liệu của các quy phạm
pháp luật rất hạn chế. Khi các tranh chấp xảy ra cứ phải chờ quy định ban hành, pháp luật
luôn chạy theo các quan hệ xã hội dẫn đến hệ quả là các mâu thuẫn tranh chấp chỉ giải quyết
được phần ngọn mà không thể giải quyết dứt điểm phần gốc. Các tranh chấp sở hữu chung
riêng này gần như chỉ có ở Việt nam mới có, bởi trình độ lập pháp của nước ta cịn hạn chế
cộng với sự thiếu hiểu biết pháp luật cũng như sự thiếu trách nhiệm của chủ đầu tư nên ác
tranh chấp rất phổ biến. Việc sửa đổi, bổ sung phải mang tính hệ thống và đầy đủ đối với tất
cả các quy định liên quan tranh tình trạng sửa đổi, bổ sung không đồng bộ dẫn đến sự mâu
thuẫn lẫn nhau giữa các quy định.
3.1.2. Cụ thể hóa phạm vi trách nhiệm của chủ đầu tư trong hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư:
Theo quy định của Luật Nhà ở 2005 thì một trong những nguồn vốn để phát triển nhà
ở thương mại là vốn từ tiền ứng trước của khách hàng có nhu cầu mua nhà. Như vậy, pháp
luật đã thừa nhận việc huy động vốn, tuy vậy việc huy đồng vốn này có những hạn chế nhất
định, khi quy định cơng trình phải hồn thành xong phần móng và tỷ lệ vốn góp khơng q
70% giá trị hợp đồng. Về nguyên tắc pháp luật cho phép các chủ đầu tư kinh doanh bất động
sản và khách hàng được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán nhà, cơng trình xây
dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước, những phải đảm bảo các
nguyên tắc sau: Việc ứng tiền trước phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực

hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản theo nội dung, tiến
độ của dự án đã được phê duyệt; chủ đầu tư phải sử dụng nguồn vốn đúng mục đích nhằm
tao lập bất động sản, khách hàng ứng tiền trước được hưởng giá mua, giá chuyển nhượng bất
động sản tại thời điểm ký hợp đồng trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp
chủ đầu tư giao bất động sản chậm tiến độ ghi trong hợp đồng, thì phải chịu trách nhiệm với
khách hàng theo hợp đồng và phải trả cho khách hàng một khoản tiền lãi của phần tiền ứng
trước, tính theo vay lãi suất ngân hàng thương mại tại thời điểm giao bất động sản tương ứng
với thời gian chậm tiến độ. Trường hợp khách hàng không thực hiện đúng cam kết về việc
tiền ứng trước trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với chủ đầu tư theo hợp đồng và
phải trả cho chủ đầu tư một khoản tiền lãi của số tiền trả chậm trả tính theo lãi suất vay ngân
hàng thương mại tại thời điểm trả tiền ứng trước với thời gian trả chậm. Hiện nay vấn đề này
chưa được quy định cụ thể nên các tranh chấp liên quan xảy ra khá nhiều và khó giải quyết
21


ngay cả khi vụ việc được đưa ra Tòa án vì pháp luật chưa có quy định cụ thể nên Tịa án
khơng có căn cứ trực tiếp để giải quyết.
Với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trách nhiệm của bên bán (chủ đầu tư) không
đương nhiên chấm dứt khi bên bán bàn giao nhà và bên mua trả đủ tiền. Trong quá trình sử
dụng nhà chung cư, chủ đầu tư phải có trách nhiệm quản lý nhà chung cư khi nhà chung cư
chưa có Ban quản trị và trách nhiệm bảo trì nhà chung cư theo quy định của pháp luật. Đơn
cử như việc trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc triệu tập Hội nghị nhà chung cư lần đầu
để bầu ra Ban quản trị, nhiều nhà chung cư cố tình chậm trễ trong việc thành lập Ban quản
trị đây là một thực tế không hiếm gặp trong các nhà chung cư hiện nay. Trong nội dung của
Quy chế quản lý và sử dụng nhà chung cư có đề cập đến trách nhiệm của chủ đầu tư nhưng
lại không đề cập đến các chế tài xử lý khi các chủ đầu tư có hành vi vi phạm.
3.1.3. Cần xây dựng luật riêng về nhà chung cư:
Qua các nghiên cứu ở trên cho chúng ta thấy rằng nhà chung cư tồn tại nhiều vấn đề
pháp lý phức tạp mà trong phạm vi của Luật nhà ở; Quy chế quản lý sử dụng nhà chung
không thể giải quyết hết được. Khi nghiên cứu các vấn đề pháp lý về nhà chung cư ta thấy

rằng các quy định nằm rải rác ở các văn bản khác nhau cụ thể như: Luật dân sự quy định về
sở hữu chung của nhà chung cư, Luật Nhà ở liệt kê các diện tích chung riêng, Quy chế quản
lý sử dụng nhà chung cư quy định trách nhiệm của các bên;…ngồi ra cịn có Quy chế phân
hạng nhà chung cư và Luật kinh doanh bất động sản.
Việc có quá nhiều văn bản quy định một vấn đề pháp lý theo quan điểm của cá nhân
em là khơng cần thiết nó dễ dẫn đến việc áp dụng không thống nhất và mâu thuẫn với
nhau.Trong nhà chung cư tại Việt Nam hiện nay tồn tại nhiều hình thức sở hữu khác nhau,
có mục đích sử dụng khác nhau không thống nhất như nhà ở thông thường. Các giao dịch
mua bán căn hộ chung cư hiện nay còn tồn tại nhiều mâu thuẫn, tranh chấp và rất khó giải
quyết bởi thiếu các văn bản điều chỉnh trực tiếp vấn đề này. Nhà chung cư có những đặc
trưng pháp lý riêng nên không thể áp dụng các quy định về nhà ở để giải quyết. Vấn đề đặt
ra hiện nay là phải tập hợp các quy định tản mạn về nhà chung cư thành một văn bản thống
nhất, đó là Luật chung cư. Luật chung cư phải đảm bảo các vấn đề pháp lý sau:
- Phạm vi, đối tượng áo dụng của luật chung cư;
- Các hình thức, nội dung của quyền sở hữu trong nhà chung cư,
- Các iao dịch ( nội dung, trình tự, hiệu lực,…) mua bán , trao đổi, tặng cho…nhà
chung cư,
- Cu thể háo các nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư,
- Trách nhiệm của tổ chức, cá nhân trong quản lý sử dụng nhà chung cư,
- Quản lý Nhà nước về nhà chung cư,
- Thủ tục, trìn tự giải quyết tranh chấp liên quan đến nhà chung cư,…
-…
Trong quá trình xây dựng Luật chung cư chúng ta nên tham khảo kinh nghiệm của
một số nước như Singapore, Thái Lan,..để đảm bảo các nội dung phù hợp với tình hình thực
tế.
- Cần quy định cụ thể hơn nữa diện người nước ngoài (người Việt Nam định cư ở
nước ngoài và người nước ngồi khơng phải là người Việt Nam), được phép mua căn hộ
chung cư theo hướng mở rộng diện được mua, thủ tục, số lượng, giá trị căn hộ được mua,…
3.2. Một số giải pháp nhằm khắc phục thực trạng tranh chấp hợp đồng mua bán
căn hộ chung cư

3.2.1. Các dự án xây dựng cần được công khai trên các phương tiện thông tin đại
chúng:
22


Trên địa bàn Hà nội và thành phố Hồ Chí Minh hiện nay có hàng nghìn dự án xây
dựng căn hộ trong tương lai sẽ tạo ra hàng triệu m 2 nhà ở cho những người có nhu cầu, giải
quyết những bức xúc về nhà ở cho cư dân đô thị. Tuy nhiên hiện nay các khách hàng có rất
ít cơ hội tìm hiểu các thơng tin về dự án, bởi hầu như việc phê duyệt dự án, thời điểm khởi
công, tiến độ, quy hoạch, thiết kế chưa được công khai để khách hàng có thể tiếp cận nguồn
thơng tin này. Yêu cầu đặt ra hiên nay là phải công khai hóa các dự án trên thực tế. Đây là
nhiệm vụ thuộc về các phòng ban thuộc Sở xây dựng các tỉnh, thành phố. Theo đó các dự án
xây dựng đã được phê duyệt phải được thông tin trên các trang web của sở xây dựng với các
nội dung cụ thể như thiết kế, quy hoạch, tiến độ thi công, ngày dự kiến bàn giao, tên chủ đầu
tư, số vốn góp;…trong q trình thi cơng dự án mọi sự thay đổi liên quan đến dự án phải
được cập nhật thường xun. Thơng qua các trang web này khách hàng có nhu cầu cần tìm
hiểu về các dự án ở các tỉnh, thành phố có thể tiếp xúc với những thơng tin một cách chính
xác nhất. Đây có thể coi là giải pháp tiên phong cho việc hạn chế những rủi ro cho nhà đầu
tư khi góp vốn vào dự án.
3.2.2. Quản lý chặt chẽ các giao dịch mua bán căn hộ chung cư qua sàn giao dịch
và trung tâm môi giới bất động sản.
Tại Việt Nam hiện nay có hàng trăm sàn giao dịch bất động sản đang hoạt động với
phạm vi, quy mô khác nhau tập trung tại hai thành phố lớn là Hà nội và Thành phố Hồ Chí
Minh. Các sàn giao dịch bất động sản ra đời giúp các cơ quan có thẩm quyền kiểm sốt được
các giao dịch mua bán bất động sản nói chung và căn hộ chung cư nói riêng.
Để các sàn phát huy hiệu quả thật sự, Nhà nước cần thắt chặt các quy định về cấp
phép hoạt động cho sàn, theo đó khi đủ điều kiện thành lập sàn buộc các sàn phải hoạt động
hiệu quả sau một thời gian mới được xem xét cấp phép chính thức. Các tiêu chí về sàn giao
dịch chuẩn cũng là vấn đề nên áp dụng, thông qua việc đánh giá một cách công khai khả
năng của từng sàn giao dịch các khách hàng có thể lựa chọn một sàn giao dịch chất lượng và

uy tín để giao dịch. Bên cạnh đó chúng ta nên hạn chế tối đa việc lợi thức hóa các sản phẩm
đã bán thơng quan sàn cũng như kiểm sốt việc tn thủ các quy định pháp lý đối với sàn
giao dịch. Các sàn giao dịch đáp ứng được yêu cầu sẽ được cơ quan có thẩm quyền xem xét
mở rộng chức năng, quyền hạn cho sàn đó. Đây là biện pháp khuyến khích cũng như nâng
cao trách nhiệm của các sàn giao dịch. Các chế tài xử phạt với các hành vi vi phạm quy định
của pháp luật cần phải được áp dụng triệt để nhằm phát huy hiệu quả hoạt động cho các sàn.
3.2.3. Thành lập cơ quan chuyên trách nhằm giám sát hoạt động của chủ đầu tư
trong quá trình thực hiện dự án:
Một thực trạng phổ biến hiện nay là các dự án nhà chung cư luôn bị chậm so với tiến
độ, dẫn đế việc khách hàng không nhận được nhà đúng thời hạn thỏa thuận đó là chưa kể
đến chất lượng, kết cấu, thiết kế của nhà chung cư không đúng với yêu cầu của khách hàng,
nhiều nhà chung cư mới đưa vào sử dụng đã có biểu hiện xuống cấp;...Yêu cầu đặt ra đối với
các dự án nhà ở hiện nay là phải có một cơ quan chuyên môn làm nhiệm vụ kiểm tra, giám
sát các dự án từ khi triển khai xây dựng đến khi hoàn thành và đưa vào sử dụng. Để đảm
nhận được hết chức năng này, lực lượng này phải tập hợp những người có chun mơn cao,
làm việc chun trách, khách quan. Cơ cấu tổ chức, điều kiện thành lập, nguyên tắc hoạt
động do Bộ Xây dựng quyết định. Đối với các thành phố lớn nơi có nhều dự án nhà ở thì có
thể thành lập cơ quan này với quy mô lớn hơn đáp ứng yêu cầu của dự án. Chức năng của cơ
quan này là kiểm tra, giám sát các dự án xây dựng nhà ở trên phạm vi địa bàn mình phụ
trách, cơng khai các dự án đã được cấp phép. Áp dụng các biện pháp nghiệp vụ để giám sát
tiến độ thi cơng, khi dự án hồn thành xong phần móng chủ đầu tư phải lấy xác nhận của cơ
quan này về tiến độ thi công mới được phép huy động vốn của khách hàng, Đây là biện pháp
nhiều quốc gia áp dụng để quản lý và sử dụng nguồn vốn đúng mục đích. Bên cạnh đó việc
23


giám sát chất lượng thi công căn cứ vào tiêu chuẩn kỹ thuật và hô sơ thiết kế đã được phê
duyệt sẽ đảm bảo việc phân hạng nhà chung cư được chính xác.
3.2.4. Phát huy vai trị của Ban quản trị nhà chung cư:
Chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Ban quản trị được quy định tương đối cụ thể

trong Quyết định 08/2008 và Luật Nhà ở 2005. Các quy định hiện hành tạo cho Ban quản trị
vai trò tương đối lớn trong quản lý vận hành nhà chung cư, tuy nhiên trên thực tế vai trò của
Ban quản trị vẫn chưa thực sự phát huy như mong đợi. Nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động
của Ban quản trị ngoài việc cơ cấu lại tổ chức và nguyên tắc hoạt động, pháp luật cần mở
rộng chức năng của ban quản trị trong việc giải quyết tranh chấp bởi hiện nay trong nhà
chung cư xuất hiện nhiều tranh chấp giữa chủ đầu tư và các hộ dân. Pháp luật khuyến khích
các bên hịa giải nhưng khơng đề cập đến vai trị trung gian của Ban quản trị. Việc tham gia
giải quyết tranh chấp của Ban quản trị sẽ nâng cao hiệu quả của việc giải quyết tranh chấp,
dung hịa lợi ích của các bên. Chúng ta nên bầu thêm một số tổ chức khác trong nhà chung
cư song song với Ban quản trị đó là “Ban thanh tra chung cư”, đây là cách mà nhiều quốc
gia áp dụng nhằm giám sát hoạt động của tịa nhà trong đó có hoạt động của Ban quản trị,
phát hiện các sai phạm, kiến nghị với cơ quan có thẩm quyền xem xét giải quyết. Nếu các
chung cư ở nước ta thành lập được “Ban thanh tra” thì có thể coi là một giải pháp hay,
nhằm tăng cường công tác quản lý nhà chung cư, phát huy hơn nữa vai trò của Ban quản trị
và góp phần khơng nhỏ vào việc hạn chế các tranh chấp giữa chủ đầu tư và các hộ dân.
3.2.5. Xây dựng và đăng ký Điều lệ của nhà chung cư tại cơ quan quản lý nhà ở:
Hầu hết các chung cư ở nước ta mới chỉ có Bản nội qua quản lý sử dụng nhà chung
cư, theo quy định tại Điều 9 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư, nội dung của bản nội
quy quản lý sử dụng nhà chung cư gồm các nội dung cụ thể như: trách nhiệm của các tổ
chức trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư, quyền nghĩa vụ của chủ sở hữu hoặc người
sử dụng hợp pháp nhà chung cư, các hành vi bị nghiêm cấm trong nhà chung cư, xác định
danh mục, vị trí, quy mơ các phần sở hữu chung, sở hữu riêng trong và ngoài nhà chung
cư,...Việc soạn thảo Bản nội quy là trách nhiệm của chủ đầu tư hay Ban quản trị (nếu đã
thành lập). Trong các văn bản pháp luật hiện hành thuộc lĩnh vực nhà ở chưa có quy định
nào liên quan đến Điều lệ của nhà chung cư.
Việc xây dựng Điều lệ của nhà chung cư là một giải pháp bổ trộ cho những khiếm
khuyết, hạn chế của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Chủ đầu tư khi được phê duyệt dự
án phải công bố kèm theo Bản điều lệ, nội dung của điều lệ đề cập tới các vấn đề liên quan
đến mặt pháp lý của Tòa nhà, việc thống nhất các phần sở hữu chung riêng trong nhà chung
cư và không thể thiếu là các cam kết của chủ đầu tư không được vi phạm các quyền của chủ

sở hữu khác. Bất kỳ sự thay đổi nào liên quan đến mặt pháp lý của Tòa nhà cũng dẫn tới việc
sửa đổi Điều lệ, việc sửa đổi Điều lệ được thông qua trong Hội nghị nhà chung cư. Việc vi
phạm Điều lệ của nhà chung cư sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật. Điều lệ của nhà
chung cư được Cơ quan quản lý Nhà nước về nhà ở thông qua là một biện pháp nâng cao
trách nhiệm của chủ đầu tư và bảo vệ quyền của người sử dụng nhà chung cư
3.2.6. Áp dụng thủ tục đăng ký bất động sản:
Dự thảo Luật đăng ký bất động sản được đưa ra xem xét và lấy ý kiến đóng góp, theo
đó đăng ký bất động sản gồm hai nội dung cơ bản:
Một là: Đăng ký về thủ tục và lý lích pháp lý đối với bất động sản
Hai là: Đăng ký về quyền đối với bất động sản...
Việc đăng ký bất động sản trên bao gồm các căn hộ chung cư, hiện nay đang diễn ra
quá trình nhất thể hóa giữa Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và các cơng trình xây dựng
trên đất với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - cơ sở pháp lý công nhận quyền đối với bất
động sản là nhà và đất thành một giấy chứng nhận. Đối với người mua căn hộ chung cư hiện
24


nay mới chỉ có một loại giấy tờ đó là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, thông qua việc
đăng ký bất động sản sẽ góp phần thống nhất các giấy tờ liên quan đến sở hữu nhà và đất,
đơn giản hóa thủ tục hành chính và tạo điều kiện khuyến khích mọi đăng ký quyền đối với
bất động sản. Việc đăng ký quyền sở hữu nhà và cơng trình xây dựng trên đất do sở Xây
dựng hoặc Phòng Xây dựng (Phịng quản lý đơ thị -xây dựng) cấp huyện thực hiện.
Hoạt động đăng ký bất động sản được thực hiện rộng rãi sẽ giúp Nhà nước quản lý
chặt chẽ bất động sản và đảm bảo an toàn về pháp lý với các giao dịch bất động sản, bảo vệ
quyền lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản.
Ngồi nhóm giải pháp liên quan đến mặt pháp lý của vấn đề tranh chấp hợp đồng mua
bán căn hộ chung cư, một nhóm giải pháp khác tương đối chủ động và hiệu quả thuộc về
những người góp vốn, người mua căn hộ, người sử dụng căn hộ sau đây gọi chung là người
mua nhà. Đối với các tranh chấp liên quan đến việc mua bán và sử dụng nhà chung cư trong
những năm vừa qua, ngoài các yếu tố khách quan về phía thị trường và các quy định của

pháp luật thì một yếu tố chủ quan khác đó là lỗi của người mua nhà. Xét một cách toàn diện
khi tham gia quan hệ mua bán giữa một bên là công ty kinh doanh nhà ở, họ là những người
làm ăn chuyên nghiệp và bên kia là những khách hàng chủ quan và thiếu hiểu biết các quy
định của pháp luật.
Việc quản lý các giao dịch về nhà ở hiện nay của Nhà nước được xem là giải pháp
nhằm hạn chế các tranh chấp phát sinh giữa chủ đầu tư và người mua nhà. Tuy vậy sự can
thiệp của Nhà nước gặp nhiều những rào cản pháp lý bởi việc mua bán căn hộ chung cư là
quan hệ dân sự dựa trên thỏa thuận của các bên sự can thiệp của các quy định chỉ mang tính
định hướng chung cho các giao dịch này. Tại Việt Nam thị trường bất động sản mới chỉ phát
triển nên bản thân chúng tiềm ẩn nhiều yếu tố không ổn định. Việc tham gia của Nhà nước
với tư cách là người quản lý thật sự là điều cần thiết trong tình thế hiện nay. Tuy nhiên trước
khi chờ đợi sự can thiệp bản thân khách hàng phải tự bảo vệ quyền lợi của mình bằng cách
trang bị kỹ năng tìm hiểu dự án, hợp đồng trước khi quyết định. Mua bán là sự thống nhất
của hai bên địa vị của các bên hoàn tồn bình đẳng trong việc thỏa thuận, khách hàng phải
lưu ý đến các điều khoản bồi thường thiệt hại trong hợp đồng, điều khoản giải quyết tranh
chấp, phạt vi phạm. Đó sẽ là các giải pháp bảo vệ quyền lợi cho khách hàng khi có tranh
chấp xảy ra. Bên cạnh đó trong q trình sử dụng nhà chung cư, các chủ sở hữu phải tích cực
xây dựng Điều lệ nhà chung cư một cách công bằng thông qua Hội nghị nhà chung cư. Điều
này sẽ lấp những khoảng trống, sơ hở của pháp luật hiện hành. Người sử dụng nhà chung cư
cũng nên tìm cách tiếp cận nhà làm luật để tác động, góp thêm tiếng nói để bảo vệ mình.

C. KẾT THÚC VẤN ĐỀ:
Hiện nay, xu hướng nhà chung cư đã và đang được hình thành tại các độ thị lớn của
Việt Nam, điều này đã đáp ứng tốt hơn nhu cầu về nhà ở cho nhân dân đặc biệt là người lao
động có thu nhập khơng cao. Cùng với sự phát triển đó, những tranh chấp phát sinh liên
quan đến loại hình nhà ở này cũng đang ngày một gia tăng và hết sức nóng hổi, điều này ảnh
hưởng khơng nhỏ đến quyền và lợi ích chính đáng của các bên, thị trường bất động sản và
những chính sách và nhà ở của Nhà nước. Để giải quyết một cách triệt để tình trạng này,
Nhà nước cần phải tiến hành một cách đồng bộ các giải pháp như: Tăng cường và thống nhất
các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động mua bán căn hộ chung cư, quản lý

chặt chẽ hoạt động mua bán bất động sản, tăng cường cơng tác quản lý nhà chung cư,…Có
như vậy thì các giao dịch bất động sản nói chung và việc mua bán căn hộ chung cư nói riêng
mới có thể ổn định và phát triển, đảm bảo tốt nhất quyền lợi cho các bên, thực hiện có hiệu
quả chiến lược quốc gia về phát triển nhà ở và mang lại một diện mạo mới văn minh hơn,
hiện đại hơn cho đất nước.
25