Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
(ANTĐ) -Tôi có thuê một căn nhà ở phố Trương Định để làm địa điểm
kinh doanh. Hợp đồng có thời hạn 5 năm và đã được công chứng, đăng
ký tại ủy ban nhân dân phường. Trong hợp đồng thỏa thuận nếu bên
nào đơn phương chấm dứt hợp đồng thì phải báo trước 3 tháng. Sau
một năm thực hiện hợp đồng, chủ nhà thông báo cho tôi phải dọn cửa
hàng để lấy lại nhà sau 3 tháng nữa. Tôi không đồng ý vì công việc kinh
doanh của tôi đang thuận lợi và tôi đã bỏ rất nhiều vốn vào đó. Mong
Quý báo tư vấn để tôi bảo vệ thực hiện quyền lợi hợp pháp của mình.
Nguyễn Bích Loan (Cầu Giấy, Hà Nội)
Theo quy định điều 492 - Bộ luật Dân sự năm 2005, đối với trường hợp thuê
nhà ở có thời hạn trên 6 tháng, Hợp đồng phải được lập thành văn bản, có
công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký. Do đó, Hợp đồng thuê nhà ở
của chị đã hợp pháp về mặt hình thức.
Điều 103 - Luật Nhà ở năm 2005 quy định bên cho thuê nhà ở có quyền đơn
phương chấm dứt thực hiện hợp đồng khi bên thuê nhà ở có một trong các
hành vi sau đây:
a) Không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng liên tiếp trong
ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng.
b) Sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận.
c) Cố ý làm hư hỏng nhà ở cho thuê.
d) Sửa chữa, cải tạo, đổi nhà ở đang thuê hoặc cho người khác thuê lại nhà ở
đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê nhà ở.
đ) Làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh
hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ
trưởng tổ dân phố, trưởng làng, thôn, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản
đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục.
Trong hợp đồng, hai bên đã thỏa thuận bên đơn phương chấm dứt hợp đồng
phải báo trước cho bên kia thời hạn 3 tháng. Vì vậy, bên cho thuê không vi
phạm thời hạn báo trước khi đơn phương chấm dứt hợp đồng. Nhưng bên
cho thuê có vi phạm quy định pháp luật về căn cứ đơn phương chấm dứt hợp

đồng thuê nhà ở hay không thì chị cần đối chiếu với quy định trên và các
trường hợp khác quy định trong hợp đồng (nếu có).
Nếu chị không vi phạm, chị có quyền tiếp tục kinh doanh tại căn nhà nói
trên. Nếu bên cho thuê vẫn lấy lại nhà, chị nên khởi kiện tới tòa án yêu cầu
bồi thường thiệt hại và áp dụng các biện pháp chế tài khác theo quy định
pháp luật.
Luật sư Bạch Tuyết Hoa
CAO) Hỏi: Năm 2008, tôi có thuê một căn nhà ở đường Trần Hưng Đạo
(Q1, TP.HCM) để kinh doanh với thời hạn thuê là 5 năm (có chứng thực của
công chứng viên). Tuy nhiên, trong mùa mưa vừa qua, tôi phát hiện căn nhà
đã bị dột, tường nhà bị nứt nhiều, trần nhà bị vữa sập từng mảng rất nguy
hiểm,… Tôi đã nhiều lần báo với chủ nhà để chủ nhà có biện pháp sửa chữa
nhưng chủ nhà không sửa. Trong trường hợp này, tôi có thể đơn phương
chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn được không?
(Nguyễn Văn Hùng, Q. Bình Thạnh, TP.HCM)
Trả lời: Theo thư của bạn trình bày, nếu bạn đã nhiều lần yêu cầu chủ nhà
sửa chữa mà chủ sở hữu vẫn không được đáp ứng yêu cầu của bạn thì bạn có
quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
Tại khoản 2 Điều 498 - Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: “bên thuê nhà có
quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê
có một trong các hành vi sau đây:
a) Không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng;
b) Tăng giá thuê nhà bất hợp lý.
c) Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba”.
Theo quy định này, bạn có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng
thuê nhà trước thời hạn nếu bên cho thuê không sửa chữa nhà khi chất lượng
nhà giảm sút nghiêm trọng. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 3 của điều
498 – Bộ luật Dân sự, “bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê
nhà phải báo cho bên kia biết trước một tháng, nếu không có thỏa thuận
khác”. Do vậy, khi bạn đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà,

bạn cần phải báo cho chủ nhà biết trước một tháng.
Tiến sĩ PHẠM ĐÌNH CHI
Theo Điều 103 Luật Nhà ở quy định việc đơn phương chấm dứt thực hiện
hợp đồng thuê nhà ở thì:
1. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng
khi bên thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
- Không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng liên tiếp trong ba
tháng trở lên mà không có lý do chính đáng.
- Sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận.
- Cố ý làm hư hỏng nhà ở cho thuê.
- Sửa chữa, cải tạo, đổi nhà ở đang thuê hoặc cho người khác thuê lại nhà ở
đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê nhà ở.
- Làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh
hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ
trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, lập biên bản đến lần thứ ba mà
vẫn không khắc phục.
2. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng khi
bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:
- Không sửa chữa nhà ở khi nhà ở có hư hỏng nặng.
- Tăng giá cho thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá mà không thông báo cho
bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận.
- Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
3. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo
cho bên kia biết trước ít nhất một tháng, trừ trường hợp các bên có thỏa
thuận khác.
4. Bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở vi phạm quy định tại
khoản 3 Điều này, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của
pháp luật.
PHƯƠNG DUNG