BÀI TIỂU LUẬN-QUAN ĐIỂM XÃ HỘI TRONG VẤN ĐỀ GIẢI QUYẾT NHÀ Ở CHO NGƯỜI DÂN

TRƢỜNG ĐẠI HỌC QUỐC GIA
ĐẠI HỌC BÁCH KHOA TPHCM
KHOA KỸ THUẬT XÂY DỰNG
QUAN ĐIỂM XÃ HỘI TRONG VẤN ĐỀ
GIẢI QUYẾT NHÀ Ở CHO NGƢỜI DÂN
TIỂU LUẬN
Sinh viên: Trần Lê Quang Ngọc
MSSV: 81002149
NỘI DUNG
1.Chính sách hiện hành về nhà ở xã hội và
nhà ở cho người thu nhập thấp
2. Nhà ở giá rẻ
3. Tài chính nhà ở cho người thu nhập thấp
4. Hợp tác xã nhà ở
5. Kết luận và kiến nghị





1.Chính sách hiện hành về nhà ở xã hội và
nhà ở cho người thu nhập thấp
Nhà ở xã hội đƣợc nêu trong Mục 4 Chƣơng 3
Luật Nhà ở năm 2005
Phát triển nhà ở xã hội đƣợc Nhà nƣớc khuyến
khích nhƣ miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất,
đƣợc miễn giảm các khoản thuế liên quan.
Nhà ở xã hội
Đối tƣợng đƣợc thuê nhà là những ngƣời thu nhập
thấp thuộc diện cán bộ, công chức, viên chức, sĩ
quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân làm

việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế
xuất, khu công nghệ cao và các đối tƣợng khác
theo quy định của Chính phủ, nhƣng chƣa có nhà
ở thuộc sở hữu hay chƣa đƣợc thuê hay mua nhà ở
nhà nƣớc, hoặc ở chật dƣới 5m2/ngƣời hay ở nhà
tạm, hƣ hỏng. Nhà ở xã hội đô thị phải là nhà
chung cƣ.
Nhà ở xã hội
Nhƣ vậy, theo các quy định trên thì nhà ở xã hội
cũng tức là nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp, nhƣng
chỉ là nhà cho thuê.

Nhà ở xã hội
Năm 2007, Thủ tƣớng Chính phủ ra quyết định
số 105/2007 phê duyệt Định hƣớng chính sách
tài chính nhà ở quốc gia đến năm 2020 nhằm
mục tiêu thu hút các tổ chức, cá nhân tham gia
phát triển các quan hệ tài chính nhà ở thích ứng
với cơ chế thị trƣờng và tạo điều kiện trợ giúp
các đối tƣợng chính sách xã hội về nhà ở.
Đến Quyết định số 67/2009 (tháng 4) của Thủ
tƣớng Chính phủ về một số cơ chế, chính sách
phát triển nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp tại
khu vực đô thị thì tên gọi “nhà ở xã hội” không
đƣợc đề cập đến nữa, thay vào đó là tên gọi “nhà
ở cho người thu nhập thấp”

Nhà ở cho người thu nhập thấp
“Nhà ở cho người thu nhập thấp” không chỉ để
cho thuê, mà còn cho thuê mua (mua trả góp) hoặc

mua trả tiền một lần. Chủ đầu tƣ là các doanh
nghiệp, bao gồm:
1) Chủ dự án nhà ở thương mại trên đất rộng ≥
10 ha thì phải dành 20% diện tích đất để phát triển
nhà ở cho NTNT;
2) Chủ đầu tư đã có đất và đăng ký xây dựng
nhà ở cho NTNT;
3) Chủ dự án được giao đất để xây dựng nhà ở
cho NTNT. Về mặt chính sách, các ưu đãi cho bên cung
còn được bổ sung thêm về hỗ trợ tín dụng đầu tư, về
cung cấp miễn phí thiết kế và được Nhà nước trợ giúp
đầu tư hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án.
Nhà ở cho người thu nhập thấp
Nhận xét tóm lƣợc đối với chính sách hiện hành về nhà
ở xã hội / nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp:
- Tuy Luật Nhà ở đã ban hành từ năm 2005 nhưng 4 năm sau mới có một số
văn bản pháp quy về nhà ở xã hội, còn tên gọi nhà ở xã hội trong các văn bản pháp quy
dưới luật lại được đổi thành nhà ở cho NTNT, khiến nhiều người lầm tưởng có hai loại
nhà khác nhau.
- Theo Luật năm 2005 và Quyết định số 67/2009, dù tên gọi là gì thì loại nhà
ở này đều do tư nhân đầu tư theo chính sách khuyến khích của Nhà nước để cho thuê,
cho thuê mua hay để bán, nhưng đến Nghị định số 71/2010 thì lại thêm chủ đầu tư mới
là Nhà nước, và nhà ở do Nhà nước xây dựng chỉ cho thuê mà thôi.
- Trong Luật thì chính sách khuyến khích chỉ bao gồm các ưu đãi cho bên
cung, còn bên cầu chỉ được quyền thuê nhà, do đó Nghị định số 71/2010 chỉ hướng dẫn
biện pháp giúp đỡ bên cung mà thôi, không đề cập gì đến quy định về Nhà nước trợ
giúp lãi suất tiền vay của bên cầu để mua nhà như quy định trong Quyết định số
67/2009 ra trước đó một năm (nhưng không nói rõ tiền trợ giúp lấy từ nguồn nào).
- Khuôn khổ pháp lý cho nhà ở xã hội/nhà ở cho NTNT khá chi tiết về quy
trình thủ tục nhưng lại rất sơ sài về mặt tài chính tiền tệ, vì vậy tính khả thi của chính

sách không cao, đến nay việc triển khai vẫn còn gặp khá nhiều lúng túng.
- Chỉ đề cập đến nhà ở cho người thu nhập thấp trong đô thị, mà không bàn
về nhà ở công nhân, sinh viên và nhà ở người nghèo nông thôn.


2. Nhà ở giá rẻ
Nhà ở giá rẻ
Nhà ở giá rẻ là một loại hình nhà ở
thƣơng mại đƣợc lƣu thông tự do
trên thị trƣờng nhƣ các nhà ở giá
cao hay giá trung bình, tức là việc
mua bán hay cho thuê không phải
chịu những ràng buộc đặc thù gì
theo cơ chế “xin-cho”. Ngƣời mua,
kể cả ngƣời thu nhập thấp, hễ có
đủ tiền thì có thể chọn mua căn hộ
thích hợp tại khu vực họ muốn, nói
cách khác là quyền lợi và nhân
phẩm của họ đƣợc tôn trọng.

Nhà ở giá rẻ

Để có đƣợc giá rẻ thì căn hộ chỉ nên có diện tích
vào khoảng 40~60 m2 đủ đáp ứng nhu cầu ở cho
hộ gia đình có 4~5 ngƣời, tức là mỗi ngƣời ở
khoảng 10~12 m2. Ngoài ra cũng nên có cả loại
căn hộ 20~30 m2 cho ngƣời độc thân hay mới
lập gia đình. Chính quyền thay vì quy định diện
tích tối thiểu của căn hộ, chỉ nên quy định diện
tích ở tối thiểu hợp vệ sinh tính theo đầu ngƣời

tại từng giai đoạn phát triển của địa phƣơng,
chẳng hạn hiện nay có thể là 7,5 m2 cho mỗi
công nhân đơn thân ở trọ và 9 m2 cho mỗi
ngƣời trong hộ gia đình. Giới hạn đó dần dần sẽ
đƣợc nâng lên khi kinh tế phát triển hơn.

Ngoài nhà ở giá rẻ xây mới còn có nhà ở giá rẻ do
các hộ mới giàu lên nhƣợng lại cho ngƣời khác khi
họ chuyển đến nơi ở sang trọng hơn. Hiện tƣợng này
gọi là “hiệu ứng lọc” (filtering effect), nói lên rằng sự
phát triển phân khúc nhà ở cao cấp cũng có tác động
liên hoàn đến việc cải thiện điều kiện ở cho ngƣời thu
nhập trung bình và ngƣời thu nhập thấp.
Nhà ở giá rẻ cũng tạo điều kiện cho các hộ thuộc diện
tái định cƣ kiếm đƣợc chỗ ở ƣng ý tại nơi mong
muốn. Cũng tƣơng tự nhƣ nhà giá rẻ, chính quyền có
chính sách tái định cƣ chứ không nên xây dựng loại
nhà ở bao cấp gọi là “nhà tái định cƣ”chất lƣợng kém
mà hộ tái định cƣ buộc phải chấp nhận.

Nhà ở giá rẻ
3. Tài chính nhà ở cho người thu nhập thấp

Tài chính nhà ở cho người có thu nhập thấp
Việc trợ giúp tài chính cho
các đối tƣợng chính sách
đƣợc thực hiện bằng hai
phƣơng thức:

1)Trợ giúp các nhà đầu tư dự án nhà ở xã
hội thông qua ưu đãi về thuế, vốn vay, trợ giúp
xây dựng cơ sở hạ tầng, và
2)Trợ giúp các đối tượng chính sách xã hội vay
tín dụng với lãi suất thấp để mua nhà và được
bảo hiểm, bảo lãnh khoản vay thế chấp đó
Phương thức thứ nhất nhằm trợ giúp bên cung để khuyến khích xây dựng nhà ở
giá rẻ bán thu tiền một lần cho các hộ thu nhập thấp. Vì đƣợc Nhà nƣớc cho một
số ƣu đãi nên bên bán chỉ đƣợc bán theo điều kiện và cho những đối tƣợng do
chính quyền quy định, còn bên mua thì phải làm đơn và xin chứng nhận mình
đáp ứng các điều kiện đó. Nhƣ vậy bên bán, vốn là nhà kinh doanh, nay lại kiêm
nhiệm chức năng xét duyệt bên mua, còn bên mua tuy có đủ tiền để trả tiền
mua, thì trở thành đối tƣợng “xin” đƣợc mua nhà! Theo những điều trình bầy tại
các phần trƣớc, có thể tránh nhƣợc điểm trên nếu điều chỉnh mục tiêu của
phƣơng thức trợ giúp bên cung là để “khuyến khích thị trƣờng phát triển phân
khúc nhà ở giá rẻ”, đi kèm với điều kiện duy nhất là giá nhà không đƣợc vƣợt
quá giới hạn quy định. Nhà đƣợc bán tự do trên thị trƣờng. Ban đầu, khi số
ngƣời mua vƣợt quá số căn hộ định bán thì còn phải tổ chức bốc thăm, hoặc
giao cho tổ chức công đoàn lập danh sách ƣu tiên, nhƣng khi quan hệ cung cầu
tiến tới cân bằng thì không cần phải nhƣ vậy nữa. Nhân đây cũng xin nói rõ lãi
định mức 10% mà nhà đầu tƣ đƣợc hƣởng không phải là con số nhỏ, vì lãi đƣợc
tính cho tổng mức đầu tƣ mà trong đó phần vốn tự có của nhà đầu tƣ chỉ chiếm
vào khoảng 20~30%, do đó nếu quy về phần vốn này thì lãi suất sẽ là 30~50%,
một con số khá hấp dẫn!


Tài chính nhà ở cho người có thu nhập thấp
Phương thức thứ hai nhằm trợ giúp bên
cầu, có ƣu điểm là đảm bảo sự trợ giúp
đến đúng đối tƣợng cụ thể cần giúp.

Phƣơng thức này có ba mô hình chủ yếu
là mô hình cho vay thế chấp, mô hình
tiền công tích và mô hình trợ giúp lãi
suất


Tài chính nhà ở cho người có thu nhập thấp
Tài chính nhà ở cho người có thu nhập thấp
Mô hình cho vay thế chấp là khoản tín dụng tiêu dùng
do ngân hàng phát ra và lấy nhà ở làm vật thế chấp. Do
khoản vay này thƣờng có thời hạn dài nên bên cho vay
phải xem xét gắn với chỉ số tiền lƣơng của ngƣời vay
và với chỉ số lạm phát của tiền tệ. Trƣớc khi xẩy ra
khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, mô hình thị
trƣờng thế chấp của Hoa kỳ trong thời gian dài đƣợc
xem là kiểu mẫu thành công cho khoản vay này. Quyết
định số 105/2007 của Thủ tƣớng Chính phủ nƣớc ta về
định hƣớng chính sách tài chính nhà ở quốc gia có nêu
định hƣớng “củng cố và phát triển thị trƣờng thế chấp
nhà ở sơ cấp, hình thành và phát triển thị trƣờng thế
chấp nhà ở thứ cấp” nhƣng định hƣớng đó không còn
đƣợc nhắc đến nữa trong Quyết định số 67/2009!

Tài chính nhà ở cho người có thu nhập thấp
Mô hình cho vay thế chấp là khoản tín dụng tiêu
dùng do ngân hàng phát ra và lấy nhà ở làm vật thế
chấp. Do khoản vay này thƣờng có thời hạn dài nên
bên cho vay phải xem xét gắn với chỉ số tiền lƣơng
của ngƣời vay và với chỉ số lạm phát của tiền tệ.
Trƣớc khi xẩy ra khủng hoảng tài chính toàn cầu

năm 2008, mô hình thị trƣờng thế chấp của Hoa kỳ
trong thời gian dài đƣợc xem là kiểu mẫu thành
công cho khoản vay này. Quyết định số 105/2007
của Thủ tƣớng Chính phủ nƣớc ta về định hƣớng
chính sách tài chính nhà ở quốc gia có nêu định
hƣớng “củng cố và phát triển thị trƣờng thế chấp
nhà ở sơ cấp, hình thành và phát triển thị trƣờng thế
chấp nhà ở thứ cấp” nhƣng định hƣớng đó không
còn đƣợc nhắc đến nữa trong Quyết định số
67/2009!

Tài chính nhà ở cho người có thu nhập thấp
Mô hình tiền công tích
Nghị định số 71/2010 của Chính phủ ngoài quy
định lập Quỹ phát triển nhà ở (Điều 75), là tổ
chức tài chính nhà nƣớc hoạt động không vì mục
đích lợi nhuận có chức năng cho các nhà đầu tƣ
phát triển nhà ở vay vốn ƣu đãi, thì còn “giao cho
Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành
nghiên cứu…Quỹ tiết kiệm nhà ở để phục vụ cho
các đối tƣợng gặp khó khăn về nhà ở đƣợc vay
vốn mua nhà ở hoặc để hỗ trợ cho các doanh
nghiệp vay vốn xây dựng nhà ở xã hội”. Nhƣ vậy,
Quỹ này cũng thuộc dạng quỹ công tích kiểu
Trung quốc (chỉ có ngƣời làm công nộp) nhƣng
lại khác ở chỗ là cho cả nhà đầu tƣ vay tiền!

Mô hình trợ giúp lãi suất đƣợc đề cập trong Quyết định số
105/2007 và Quyết định số 67/2009. Mô hình này trợ giúp
lãi suất tiền vay cho cả bên cung và bên cầu, tức là các

bên vay vốn ngân hàng thƣơng mại theo lãi suất thông
thƣờng, chẳng hạn 10%, nhƣng đƣợc Nhà nƣớc trả hộ
một phần lãi suất, chẳng hạn 4%, do đó chỉ còn phải trả lãi
suất với mức 6%. Mô hình này có tính khả thi cao khi trợ
giúp ngƣời thu nhập thấp vay tiền mua nhà, vì có thể triển
khai sớm do không cần lập ra một tổ chức tài chính mới
và cần đến nguồn vốn lớn để cho vay, cách quản lý lại
tƣơng đối đơn giản, có thể tận dụng hệ thống ngân hàng
hiện có và nguồn vốn của nó, và chỉ cần định ra cơ chế
Kho bạc nhà nƣớc thực hiện nhiệm vụ trả bù phần lãi suất
ƣu đãi.
Tài chính nhà ở cho người có thu nhập thấp
4. Hợp tác xã nhà ở
Chưa được áp dụng ở nước ta, vì mô hình
này khá hay nên em mong nước ta sớm áp
dụng mô hình này.
Tại Châu Âu, hợp tác xã nhà ở là hình thức tổ chức phi lợi nhuận thƣờng gặp trong việc
cung ứng nhà ở cho các hộ gia đình có thu nhập trung bình và thu nhập thấp. Các xã viên
góp vốn thành lập HTX rồi vay thêm tiền để tự tổ chức xây nhà cho mình ở, khi cần thì
thuê thêm chuyên viên phụ trách việc xây dựng và quản lý nhà ở. Căn hộ do HTX xây có
ƣu điểm là phù hợp nhu cầu cá biệt của mỗi hộ, đảm bảo chất lƣợng, giá thành lại rẻ (vì
không bao hàm lợi nhuận và đƣợc hƣởng một số ƣu đãi). HTX nhà ở thƣờng do cá nhân
khởi xƣớng, nhƣng một số lớn là do các tổ chức công đoàn lập ra.
Thụy Điển là nƣớc coi trọng phát triển HTX nhà ở, cả nƣớc có đến 2,2 vạn HTX lớn nhỏ,
cỡ lớn có đến hơn 200 xã viên, cỡ nhỏ có vào khoảng 20 xã viên. Tại Na Uy, 14% nhà ở là
do HTX xây. Tại Cộng hòa Liên bang Đức năm 1980 có 1217 HTX nhà ở với hơn 1,6 triệu
xã viên. Liên đoàn HTX nhà ở Canada năm 2007 có 1030 thành viên, cung ứng nhà ở cho
25 vạn ngƣời. Nhật Bản năm 1967 thành lập Hiệp hội nhà ở cho ngƣời lao động, đến năm
1995 đã cung ứng đƣợc vào khoảng 11 vạn căn hộ.

Hợp tác xã nhà ở
5. Kết luận và kiến nghị
Qua những điều trình bày ở trên, em mong rằng
các ngộ nhận hiện thời trong chính sách nhà ở
cho ngƣời thu nhập thấp sẽ chóng đƣợc khắc
phục, và em cũng xin đề xuất một số kiến nghị
sau đây:
1. Chính phủ ban hành chính sách toàn diện và
tổng hợp về nhà ở cho “ngƣời thu nhập thấp”
2. Xúc tiến xây dựng cơ chế trợ giúp lãi suất
cho “ngƣời thu nhập thấp” vay tiền mua nhà
ở;
3. Thí điểm một số dự án phát triển nhà giá rẻ
và xây dựng HTX nhà ở.
Kết luận và kiến nghị
XIN CHÂN THÀNH CÁM ƠN
CÔ ĐÃ THEO DÕI BÀI VIẾT
TPHCM, tháng 3 năm 2014