Đánh giá và đề xuất ý kiến về vấn đề giải quyết nhà ở cho người lao động ngoại tỉnh trên địa bàn thành phố Hà Nội

Phần I: Lời mở đầu
Nhà ở đơ thị nói chung, nhà ở cho người lao động ngoại tỉnh tại các đơ
thị và khu cơng nghiệp( KCN ) nói riêng đang là vấn đề bức xúc, nóng bỏng
được Nhà nước đặc biệt quan tâm. Việc phát triển nhà ở đô thị cũng như
giải quyết nhà ở cho lao động ngoại tỉnh đang là bài tốn khó khăn đặt ra
nhiều vấn đề cho các cơ quan chuyên trách.
Hiện nay, có hàng triệu người nhập cư và làm việc tại các thành phố lớn
như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Đà Nẵng....hàng chục vạn công
nhân đang làm việc tại KCN, KCX nhưng chưa có Tỉnh, Thành phố hay KCN
nào đảm bảo chỗ ở cho họ. Để tìm hướng giải quyết cho vấn đề này, vừa qua
tại Đồng Nai, Uỷ ban các vấn đề xã hội phối hợp với Tổng hội xây dựng Việt
Nam tổ chức Hội thảo “ Nhà ở cho người lao động ngoại tỉnh đến làm việc tại
các đô thị và KCN_thực trạng và giải pháp”. Trên cơ sở đánh giá thực trạng
nhu cầu nhà ở, những tồn tại, hạn chế chính sách hiện hành, các Đại biểu đã
đề xuất giải pháp đẩy nhanh tiến độ đầu tư xây dựng nhà cho người lao động
ngoại tỉnh tại các đô thị và KCN.
Theo báo cáo của Tổng hội xây dựng Việt Nam, trên thực tế chỉ có
khoảng 3-4% số cơng nhân được ở trong các ngôi nhà kiểu ký túc xá do các
doanh nghiệp xây dựng, còn lại phải thuê phòng trọ tại các khu nhà do dân
xây dựng tự phát. Như vậy, có thể thấy được rằng nhà ở cho người lao động
ngoại tỉnh tại một thành phố lớn như Hà Nội đang là vấn đề bức xúc đáng
được quan tâm. Vậy nên việc chọn đề tài: “Đánh giá và đề xuất ý kiến về vấn
đề giải quyết nhà ở cho người lao động ngoại tỉnh trên địa bàn thành phố
Hà Nội ” là phù hợp và cần thiết đối với em_ sinh viên chuyên ngành Kinh tế
& quản lý đô thị.

1


Mục tiêu của bài này là đánh giá thực trạng cung, cầu nhà ở đô thị cho
người lao động ngoại tỉnh tại thành phố Hà Nội, xem xét các biện pháp giải

quyết nhà ở của cơ quan chức năng và đề xuất ý kiến bản thân về phát triển
nhà ở cho người lao động ngoại tỉnh.
Để hoàn thành được đề án này, em nhận được sự giúp đỡ của thầy cô
trong khoa. Đặc biệt, em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của thầy
giáo_ Th.s Nguyễn Thanh Bình.
Do trình độ và kiến thức cịn hạn chế nên bài viết khó tránh khỏi thiếu
sót, rất mong sự đóng góp của các thầy cơ( đọc ) để bài viết của em được
hoàn thiện hơn.

2


Phần II: Nội dung chính
I. Lý luận chung về nhà ở đô thị
1. khái niệm chung về nhà ở đô thị
Có rất nhiều cách quan niệm khác nhau về nhà ở. Theo nghĩa hẹp, nhà ở là
phần kiến trúc kĩ thuật đủ các điều kiện tối thiểu để có thể sử dụng làm chỗ ở,
sinh hoạt cho một hoặc một số người trong một khoảng thời gian và không
gian nhất định. Theo nghĩa rộng nhà ở được hiểu đồng nghĩa với chỗ ở, bao
gồm phân kiến trúc kỹ thuật của ngơi nhà (kể cả các cơng trình tiện nghi và
cơng trình kỹ thuật gắn liền với ngơi nhà), các kết cấu hạ tầng kỹ thuật và
điều kiện môi trường của khu vực. Trên thực tế khái niệm nhà ở luôn được
hiểu theo nghĩa rộng vì tất cả những vấn đề liên quan đến nhà ở kể cả kiến
trúc kỹ thuật của ngôi nhà không thể tách rời với các yếu tố của hạ tầng và
môi trường tự nhiên, xã hội của khu vực.
2.

Đặc điểm chung của nhà ở đô thị

Nhà ở đô thị là một tài sản tiêu dùng dân cư song khác các loại tài sản

khác, nhà ở có vị trí cố định gắn liền với nó là cự ly, môi trường, các điều
kiện kết cấu hạ tầngcủa khu vực. Người sử dụng nhà phải di chuyển tới nơi
sẵn có của ngơi nhà và chấp nhận tất cả các điều kiện vốn có của khu vực chứ
khơng phải di chuyển ngôi nhà đến nơi mong muốn như các vật dụng khác.
Chính vì vậy những thay đổi về nhà ở thường tạo ra những thay đổi lớn về
điều kiện sinh hoạt và cuộc sống của mọi thành viên trong gia đình. Việc phát
triển nhà ở khơng chỉ chú ý riêng vấn đề kiến trúc kỹ thuật mà các yếu tố mơi
trường và điều kiện của vùng có vai trị rất lớn quyết định đến giá trị ngơi nhà.
Nhà ở có giá trị rất lớn, có thời hạn sử dụnglâu dài, khó thay đổi về kiến
trúc kỹ thuật. Vì vậy vấn đề đầu tư phát triển nhà ở vừa phải tính đến nhu
cầu trước mắt, vừa phải dự đoán được xu thế, thị hiếu phát triển trong
tương lai.

3


Giá trị của nhà ở đan xen lồng quyện với giá trị của đất và giá trị của các
điều kiện hạ tầng và mơi trường sống. Chính vì vậy vấn đề quản lý và phát
triển mang tính vĩ mơ vùng dân cư sinh sống sẽ có ảnh hưởng rất lớn đến sự
thay đổi về giá trị của các ngôi nhà sẵn có.

3. Các khu vực sản xuất nhà ở đơ thị
Theo các nhà nghiên cứu chính sách nhà ở của các nước thế giới thứ ba, đã
phân chia lĩnh vực sản xuất nhà ở thành ba khu vực: khu vực Nhà nước, khu
vực tư nhân và khu vực khơng chính thức.
-Khu vực Nhà nước: Các công ty phát triển nhà ở thuộc thành phần kinh tế
Nhà nước xây dựng nhà ở theo những tiêu chuẩn, quy tắc của Nhà nước đã
ban hành. Khu vực này được xem như tiêu điểm chính của chính sách phát
triển nhà ở, vì đó là khu vực mà Chính phủ có thể kiểm sốt trực tiếp. Các chỉ
tiêu về số lượng,chất lượng nhà ở công cộng Việt Nam thấp hơn nhiều nước,

đơn vị tính của chúng ta thường dùng là chỉ tiêu diện tích sàn hoặc diện tích
bình qn đầu người(m2/người), trong khi đó ở các nước khác dùng đơn vị
tính là căn hộ trên số gia đình. Nhà ở do Nhà nước bao cấp thương là loại
được bao cấp, với nguồn vốn cung cấp có hạn mà nhu cầu lại rất lớn, nên
khơng tránh khỏi sự mất cơng bằng trong chính sách phân phối nhà ở.
-Khu vực tư nhân: Nhà ở được xây dựng bởi những cá nhân hoặc doanh
nghiệp không phải từ nguồn vốn của Nhà nước, nhưng hoạt động trong hệ
thống quy tắc chính thức của Nhà nước. Chính phủ ít kiểm soát được khu vực
này hơn khu vực Nhà nước, mặc dù Nhà nước vẫn cịn quyết định khn khổ
điều tiết. Cơ chế mà Nhà nước duy trì để kiểm sốt việc sản xuất nhà ở của
khu vực tư nhân là hệ thống các quy tắc- được các nhà sản xuất nhà ở tư nhân
coi như phần bổ sung vào giá thành sản xuất nhà ở. Các quy tắc mà Nhà nước
điều tiết là cần thiết vì lí do an ninh công cộng và bảo đảm các tiêu chuẩn của
người tiêu dùng do thiếu các thông tin về thị trường nhà ở. Trong điều kiện
các nước đang phát triển những người cần nhà ở nhất định là những người
nghèo thành thị, nhưng thị trường nhà ở tư nhân không đáp ứng sự cần nhà ở
mà đáp ứng nhu cầu có khả năng thanh toán. Nhu cầu này biểu hiện khả năng
của người mua và sự sẵn sàng trả nó, nếu khơng có tiền thì khơng thể địi hỏi
gì từ thị trường. Trong thực tế sản xuất nhà ở khu vực tư nhân hiệu quả hơn
4


khu vực Nhà nước. Nhưng nếu chúng ta buông lỏng, không điều tiết khu vực
này sẽ dẫn đến khoảng cách giữa người giàu và người nghèo càng lớn hơn và
sẽ dẫn đến sự bất bình đẳng xã hội cơ bản về nhà ở.
-Khu vực nhà ở khơng chính thức gồm các cá nhân và hộ gia đình xây dựng
nhà ở không theo các quy tắc của Nhà nước. Khu vực này mơ tả tồn bộ nhà ở
được xây dựng một cách độc lập với các khuôn khổ quy tắc của Chính phủ.
Có thể hiểu đây là khu vực sản xuất nhà ở của tư nhân không theo quy tắc,
hoặc nhà ở được xây dựng trên các giá trị của công đồng và tự giúp đỡ lẫn

nhau, có thể dẫn đến những phản ứng đối với chính sách rất khác nhau. Vì thế
khu vực này có thể kiểm nghiệm và chia theo nhiều cách phụ thuộc vào nhà ở
được xây dựng để kinh doanh hay đơn thuầnlà để sử dụng, nhà ở được sản
xuất ra cho thuê hoặc cho người ở sở hữu, hoặc chia theo các tiêu chuẩn chất
lượng xây dựng và kiểu, loại nhà ở. Nhà ở trong khu vực này có vơ số hình
thức, tuỳ thuộc vào bối cảnh kinh tế, xã hội và thiết chế đặc thù của dân cư đô
thị. Khu vực này trên thực tế đóng góp phần quan trọng trong việc gia tăng
quỹ nhà ở, đặc biệt đối với tầng lớp dân cư thu nhập thấp. Mục tiêu trung tâm
của việc hoạch định chính sách nhà ở đối với khu vực này là cần khuyến
khích những mặt tích cực của nó khơng ngăn cản động lực cơ bản để dẫn đến
sự đóng góp một cách thành cơng của nó vào quỹ nhà ở đơ thị. Đồng thời
cũng phải đưa ra những định hướng giải quyết háng loạt vấn đề liên quan, bao
gồm việc xác định các tiêu chuẩn chất lượng, vai trò của cộng đồng tham gia
vào việc ra quyết định và những ảnh hưởng tiêu cực tiềm tàng của các lực
lượng thị trường trong việc định giá cả, đặc biệt đối với các khu trung tâm ,
khu vực kinh doanh.
Ba khu vực trên được xem như sự chuyển hoá liên tục từ sự kiểm sốt tồn
bộ của Nhà nước về sản xuất nhà ở(hoàn toàn theo quy tắc và sử dụng vốn
Nhà nước) ở khu vực Nhà nước đến việc sản xuất nhà ở do Nhà nước được
xây dựng bởi tư nhân và các doanh nghiệp, và đến nhà ở bất quy tắc được xây
dựng bởi các gia đình và các nhà thầu nhỏ.
4. Các chính sách và định hướng phát triển nhà ở đơ thị nước ta
Trong chương trình phát triển và quản lý nhà ở đô thị trong những năm tới
cần tập trung vào một số giải pháp chính sách lớn là:

5


-Nhằm cải thiện điều kiện ở cho nhân dân và từng bước đáp ứng yêu cầu
xây dựng đô thị văn minh hiện đại. Giải pháp nhà ở đô thị nhất thiết phải xây

dựng theo quy hoạch được duyệt. Đầu tư phát triển nhà ở phải đi đôi đầu tư
cho các cơng trình kết cấu hạ tầng và các khu chức năng khác. Ở các đô thị
lớn và các khu trung tâm của tỉnh phải xây dựng nhà ở cao tầng để tiết kiệm
đất, tăng mỹ quan đô thị. Các đề án quy hoạch, các mẫu thiết kế nhà ở phải
dựa vào mức thu nhập và đặc điểm cụ thể của từng khu vực có tính đến khả
năng cải tạo, nâng cấp hoặc mở rộng diện tích mà khơng bị ảnh hưởng đến
cấu trúc cũng như mỹ quan chung của đô thị.
- Đất ở tại các đơ thị có giá trị kinh tế cao, chiếm tỷ trọng lớn trong giá nhà
ở thì khơng thể đánh đồng loạt như các loại đất chuyên dùng khác. khuyến
khích dãn dân ra các ngoại vi thành phố, những khu đất này sẽ được áp dụng
với giá ưu đãi, được miễn hoặc được giảm tiền sử dụng đất so với khu vực
trung tâm. Nhà nước hỗ trợ một phần kinh phí để chuẩn bị các cơ sở kỹ thuật
hạ tầng như đường xá, hệ thống thoát nước, điện chiếu sáng....
- Ở các thành phố lớn không giao đất cho các hộ gia đình mà phải phát
triển nhà theo dự án để tiết kiệm đất và khắc phục tình trạng xây dựng bừa bãi
ảnh hưởng đến quy hoạch, kiến trúc và mỹ quan đô thị. Đối với những đơ thị
có điều kiện giao đất cho hộ gia đình cũng chỉ được giao đất ở sau khi đã
chuẩn bị hạ tầng nhằm đồng bộ hoá giữa nhà ở với các cơng trình hạ tầng
thuộc các khu dân cư. việc xây dựng nhà ở tuân thủ nghiêm ngặt theo quy
hoạch và kiến trúc.
- Đất ở tại khu vực có khả năng sinh lợi lớn mang lại hiệu quả kinh tế cao
hoặc đất ở tại khu vực có chất lượng sống cao thì được kinh doanh nhà theo
giá thị trường, đất ở diện này không bị hạn chế bởi khung giá của Nhà nước.
Đất ở tại khu vực chỉ có chức năng ở thì người có thu nhập cao và trung bình
phải trả tiền sử dụng đất theo giá Nhà nước quy định. Người có thu nhập thấp,
các đối tượng chính sách được miễn giảm hoặc giảm tiền sử dụng đất. Để hạ
giá bán hoặc thuê cho các đối tượng thu nhập thấp, Nhà nước thực hiện
phương thức cho thuê đất với giá ưu đãi đối với các dự án phát triển nhà ở,
tiền thuê diện tích đất xây dựng nhà chỉ thu khi đã bán hoặc cho thuê.
- Cho phép hợp thức hoá đất ở đối với những hộ có đủ điều kiện: phù hợp

với quy hoạch, khơng có tranh chấp.

6


- Huy động tối đa các nguồn lực của nhân dân và các thành phần kinh tế để
phát triển nhà ở, còn ngân sách của Nhà nước chỉ là hỗ trợ. Nguồn vốn hỗ trợ
phải được quản lý chặt chẽ theo nguyên tắc thu hồi để tiếp tục phát triển nhà ở
theo đúng pháp luật và có chính sách ưu đãi đối với các hoạt động kinh doanh
nhà ở phục vụ lợi ích xã hội.
-kiện tồn và tăng cường hiệu lực của các cơ quan quản lý cũng như các
doanh nghiệp phát triển nhà ở từ Trung ương đến địa phương.

II. Đánh giá chung về nhu cầu nhà ở của người lao động(NLĐ) ngoại
tỉnh hiện nay ở Hà Nội
1. Đặc điểm của lao động ngoại tỉnh
a) phân loại lao động ngoại tỉnh
Để có thể đánh giá được nhu cầu nhà ở của NLĐ ngoại tỉnh trước hết cần
xác định và phân biệt rõ các đối tượng lao động ngoại tỉnh. Có thể thấy lao
động ngoại tỉnh nhập cư vào Hà Nội làm việc có 3 thành phần chủ yếu:
- Cán bộ công chức làm việc cho các cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị
xã hội: bộ phân này chiếm tỷ lệ không cao trong tổng số lao động ngoại tỉnh ở
Hà Nội.
- Công nhân làm việc tại các KCN, KCX: đây là bộ phận chiếm số lượng
lớn trong tổng số lao động ngoại tỉnh ở Hà Nội. Đây cũnglà lực lượng đáng
quan tâm nhất trong chính sách giải quyết nhà ở cho NLĐ ngoại tỉnh
- Lực lượng lao động không chuyên làm việc tại các chợ lao động &lao
động nhập cư khác: là bộ phận lao động trôi nổi trên địa bàn thành phố, cùng
với một bộ phận đang làm việc tạí mốt số ngành dịch vụ, kinh doanh. Đây
cũng là bộ phận đáng được xem xét giải quyết chỗ ở, vì đây là lực lượng rất

cần quản lý bởi đặc điểm công việc, cũng như những ảnh hưởng của nó tới sự
phát triển của nền kinh tế xã hội.
b) Đặc điểm chung của lao động ngoại tỉnh

7


Để xem xét về vấn đề nhà ở, thì đặc điểm đáng chú ý của lao động
ngoại tỉnh trước hết là đại bộ phận là công nhân và lao động thủ công nhập cư
vào thành phố làm việc với mức thu nhập thấp. Kết quả của nhiều khảo sát
cho thấy thu nhập trung bình của họ 80.000ngàn đến 1 triệu đồng/ tháng. Với
mức thu nhập này thì việc tự họ có khả năng tạo cho mình một chỗ ở ổn định
tại Hà Nội là điều không thể. Đặc điểm sinh sống của họ là tuỳ theo ngành
nghề khác nhau mà họ sống tại công trường, nhà trọ và thường sống chung
dựa trên quan hệ thân tộc họ hàng hoặc đồng hương. Họ sống tập trung tại
vùng ven đô, nơi mà có các khu nhà ở do khu vực khơng chính thức sản xuất.
Một đặc điểm nữa của lao động ngoại tỉnh là nam nhiều hơn nữ và chủ
yếu là lực lượng trẻ. Tuy nhiên trong những năm gần đây sự tham gia đông
đảo của lao động nữ đã xuất hiện, chủ yếu đến từ vùng nơng thơn, trình độ
học vấn thấp, lao động phổ thông, ngành nghề dịch vụ và công nhân tại các
khu công nghiệp. Xu hướng chung của lao động nhập cư hiện nay là chuyển
gia đình vào thành phố và sống cố định ở đó. Trước kia một bộ phận lớn lao
động nhập cư chỉ ở lại thành phố trong một thời gian ngắn khoảng 1-3 năm,
sau đó họ về quê cùng với vốn liếng đã dành dụm được. Nhưng trong những
năm gần đây, họ đã bắt đầu đưa gia đình từ quê ra và trở thành một phần dân
cư của thành phố.
2. Đánh giá nhu cầu nhà ở của NLĐ ngoại tỉnh tại đô thị và KCN
2

a) Thực trạng chỗ ở của NLĐ ngoại tỉnh cả nước và ở Hà Nội

Xét về tổng thể các đối tượng thu nhập thấp bao gồm các hộ gia đình, cá
nhân có mức thu nhập bình qn dưới mức bình quân chung của xã hội và
thực sự có khó khăn về nhà ở, bản thân họ không đủ điều kiện để tự tạo lập và
cải thiện chỗ ở nếu không có sự giúp đỡ của Nhà nước hoặc của cộng đồng.
Việc phát triển nhà ở trong thời gian vừa qua mới chỉ giải quyết được một
phần nhu cầu về chỗ ở của các đối tượng có thu nhập cao trong xã hội. Nhu
cầu nhà ở của hầu hết các đối tượng chính sách xã hội và lao động thu nhập
thấp tại khu vực đô thị đang trở thành một trong những vấn đề bức xúc.
Qua đợt khảo sát gần đây của Cơng đồn Viên chức Việt Nam về tình hình
nhà ở của cán bộ công chức viên chức cho thấy:

8


19% số cán bộ, công chức, viên chức (CBCCVC) đang thuê nhà tập thể của
nhà nước, chất lượng nhà tập thể này đó qua nhiều năm sử dụng, hiện đó
xuống cấp, khụng bảo đảm điều kiện về vệ sinh môi trường, ẩn chứa những
nguy cơ đe dọa đến sức khỏe và tính mạng của người sử dụng.
14,6% số CBCCVC đó được mua nhà do hóa giá nhà tập thể đó được phân
phối trước đây.
31% số CBCCVC chưa có nhà ở, phải đi ở nhờ, ở tạm, ảnh hưởng đến
cuộc sống sinh hoạt gia đỡnh và học tập của con cỏi.
4% CBCCVC phải đi thuê nhà ở của tư nhân, chất lượng nhà cấp 4, nhà
tạm, không bảo đảm tiện nghi phục vụ sinh hoạt.
31,4% CBCCVC đó xõy được nhà riêng.
Theo bỏo cỏo của Tổng hội Xõy dựng Việt Nam trong Hội thảo về “giải
quyết nhà ở cho người lao động ngoại tỉnh tại các đô thị và KCN” cho biết:
trờn thực tế dưới 5% số công nhân được ở trong các ngôi nhà kiểu ký tỳc xỏ
do doanh nghiệp xõy dựng, cũn lại hơn 95% phải thuờ phũng trọ ở cỏc khu
nhà do dõn xõy tự phỏt.

Đánh giá chất lượng chung: Nhà ở chật chội, ẩm thấp, thiếu ánh sáng, điện
nước và những tiện nghi tối thiểu, môi trường sống bị ụ nhiễm nghiờm trọng,
các điều kiện sinh hoạt văn hố gần như khơng có gỡ. Chớnh chất lượng sống
quỏ thấp này ảnh hưởng tiờu cực đến sức khoẻ, năng suất lao động của người
lao động hiện tại cũng như trong tương lai, chưa kể nú cũn tạo môi trường cho
cỏc tệ nạn xó hội nảy sinh và phỏt triển.
b) Đánh giá nhu cầu về nhà ở của NLĐ ngoại tỉnh cả nước và Hà Nội
Nhu cầu về nhà ở hiện nay của cán bộ công chức đang cũn rất lớn, cú tới
96% chưa có điều kiện ổn định về nhà ở, đang muốn chuyển đổi, xây dựng,
hoặc mua, thuê nhà mới cho phù hợp khả năng, điều kiện của mỡnh.
Cùng với sự phát triển kinh tế của đất nước, việc hỡnh thành và đó đi vào
hoạt động của 107/149 các khu công nghiệp, khu chế xuất tập trung (gọi
chung là KCN) ở 33 tỉnh, thành phố, đó mang lại nhiều lợi ớch kinh tế - xó
hội, gúp phần đáng kể giải quyết những bức xúc về việc làm trong xó hội.

9


Bờn cạnh những mặt tớch cực mà cỏc KCN mang lại, thỡ đang xuất hiện vấn
đề xó hội rất bức xỳc, phức tạp mà trong những năm qua chưa được quan tâm
giải quyết, đó là vấn đề nhà ở cho CN, Lé.
Điển hỡnh ở Đồng Nai, trong số 89.571 lao động nhập cư thỡ cú
86.693 người ở trọ nờn nhà trọ mọc lên như nấm, cả tỉnh cú 4.583 hộ kinh
doanh nhà trọ cho cụng nhõn thuờ. Họ "cung" theo phương châm "giá rẻ đắt
hàng". Phần lớn cụng nhõn thu nhập thấp, là tầng lớp nghốo cho nờn khụng
cần chỗ ở tốt, chỉ trú thân là được, nờn giỏ rẻ thỡ ở tồi tàn, ở đông người
trong một phũng (120.000đ/phũng/4 người).
Đối với tỉnh Bỡnh Dương, theo báo cáo tham luận của Đoàn đại biểu
Quốc hội tỉnh thỡ thực trạng 200.000 lao động ngoại tỉnh đến làm việc trên
địa bàn tỉnh đó gõy sức ộp rất lớn trờn nhiều lĩnh vực như nhà ở, an ninh

trật tự, y tế, giáo dục. trong đó nhu cầu về nhà ở là bức xúc nhất vì 97% số
lao động ngoại tỉnh khơng có nhà ở, phải đi thuê mướn để sống tạm bợ.
Hiện nay, các KCN tại Hà Nội đó thu hỳt khoảng 1,6 vạn lao động, chỉ
riêng trong số gần 6.500 người lao động làm việc trong hai KCN Bắc Thăng
Long và Nội Bài có tới hơn 50% số lao động là người ngoại tỉnh phải đang
thuê nhà trọ tạm bợ. éến nay, Hà Nội chưa hỡnh thành được khu chung cư cho
người lao động tại KCN. Theo dự báo đến năm 2010, các KCN Hà Nội có
khoảng 60 nghỡn lao động, trong đó có gần 70% là lao động ngoại tỉnh, có
nhu cầu về nhà ở. Qua đó, có thể thấy rằng nhu cầu về nhà ở của lao động
ngoại tỉnh nói chung và của Hà Nội nói riêng là rất lớn. Hầu hết NLĐ ngoại
tỉnh vẫn chưa thể có được chỗ ở ổn định, nhu cầu thuê mua nhà là rất lớn và
đang có xu hướng tăng lên.
Những nguyên nhân, nhân tố tác động làm tăng cầu nhà ở của người
lao động ngoại tỉnh
3.

a) Các chính sách khuyến khích phát triển nhà ở đô thị chưa phát huy hiệu
quả đối với NLĐ ngoại tỉnh
Mặc dù Nhà nước đã ban hành một số chính sách khuyến khích phát triển
nhà ở đơ thị nói chung và nhà ở cho người thu nhập thấp nói riêng, tuy nhiên
trong những năm vừa qua trong quá trình thực hiện các chính sách giải quyết
nhà ở cho công nhân, viên chức, lao động thu nhập thấp tại khu vực đô thị tồn

10


tại khơng ít vấn đề bất cập, cơ chế ưu đãi thông qua trung gian(qua các nhà
đầu tư, các doanh nghiệp phát triển nhà ở) do vậy cơ chế chính sách ưu đãi
không trực tiếp đến với đối tượng hưởng thụ.
Chính sách khuyến khích phát triển nhà ở để cho thuê, nhưng trong thực tế

quỹ nhà ở cho thuê hầu như không tồn tại, ngoại trừ một số trường hợp các hộ
gia đình, cá nhân xây dựng nhà tự phát tại các KĐT, KCN để cho công nhân
lao động thuê. Thiếu quỹ nhà ở cho thuê là một trong những nguyên nhân làm
cho các đối tượng thu nhập thấp nói chung, NLĐ ngoại tỉnh nói riêng gặp khó
khăn cho việc cải thiện chỗ ở và làm tăng cầu nhà ở đô thị.
Mặt khác, các doanh nghiệp không mặn mà xây dựng nhà ở cho người lao
động do thiếu chính sách ưu đãi. Từ 1999 đến nay, công ty kinh doanh nhà
Đồng Nai đã xây dựng hai khu nhà ở cho công nhân thuê, nhưng theo lãnh
đạo công ty, nếu không có sự hỗ trợ của Nhà nước thì phải bù lỗ liên tục. Dự
án khu nhà ở cấp 4 tại phường Long Bình gần KCN Amata, Lotechco, Biên
Hồ 2 với quy mơ 105 phịng có diện tích 14,4 m2, mặt bằng có sẵn khơng
phải đền bù giải toả. Vốn đầu tư xây dựng 2,2 tỷ đồng, vay từ quỹ phát triển
nhà ở với lãi suất bằng 0. Giá cho thuê 150-180 ngàn đồng/phòng/tháng,
nhưng năm nào cũng phải bồ lỗ. Nếu như phải vay vốn từ Ngân hàng Nông
nghiệp- phát triển nơng thơn với lãi suất 1,15%/tháng thì lãi suất phải trả hàng
tháng 25 triệu khi tiền thu từ cho thuê chỉ có 18 triệu. Như vậy sẽ bù lỗ 7 triệu
đồng tiền vay mỗi tháng chứ chưa nói gì đến thu hồi vốn.
Do vậy, việc các chính sách khuyến khích phát triển nhà ở chưa thực sự
đáp ứng tới ngưới lao động là một trong những nguyên nhân làm tăng cầu nhà
ở đô thị của người lao động.
b) Lao động nhập cư tiếp tục tăng
Cũng như các quốc gia khác trên thế giới, di dân ở Việt Nam là một hiện
tượng kinh tế_xã hội mang tính quy luật, một sự cấu thành tất yếu của sự phát
triển. Dưới tác động của q trình tồn cầu hố, sự chênh lệch về mức sống,
cơ hội tìm kiếm việc làm, nhu cầu dịch vụ xã hội và sức ép kinh tế đang ngày
càng trở thành những áp lực cơ bản tạo nên các dịng di chuyển lao động
trong và ngồi nước. Thốt ly khỏi đồng ruộng khơng cịn là vấn đề mới mẻ
đối với người nông dân nông thôn Việt Nam. Từ 5-10 năm trở lại đây, di dân
lao động diễn ra với quy mô, điều kiện và bản chất khác trước. Số lượng lao
11

động nhập cư vào các thành phố lớn, đến các khu cơng nghiệp tăng nhanh,
dưới nhiều hình thức khác nhau. Hiện tượng này xuất hiện một phần liên quan
đến quá trình phân cơng lao động quốc tế và xu hướng tồn cầu hố như đầu
tư trực tiếp nước ngồi, khả năng hội nhập kinh tế quốc tế và xuất khẩu hàng
hố trong thời kì cơng nghiệp hố đất nước.
Tại các thành phố lớn( Hà Nội, TP Hồ Chí Minh) lao động nhập cư có xu
hướng tiếp tục tăng lên. Sự gia tăng đó gắn liền với q trình phát triển đơ thị.
Trong q trình đơ thị hố và cơng nghiệp hố di dân từ nơng thơn ra thành
thị, từ vùng kém phát triển sang vùng phát triển là hướng duy nhất.
Sở dĩ có sự di dân lao động tới các thành phố lớn vì những lý do sau:
Thứ nhất, do khó khăn về kinh tế, thiếu việc làm hoặc khơng có việc làm ở
nơi xuất cư. Đây là nguyên nhân chính khiến hơn 50% số di dân lâu dài và
hơn 90% số di dân mùa vụ di chuyển đến các thành phố lớn. Phân tích các
dũng nhập cư vào Hà Nội cho thấy đa số người dân từ các tỉnh đông dân ở
đồng bằng sông Hồng, các tỉnh trung du ... đều gặp khó khăn về phát triển
kinh tế do đất đai ít, lại cằn cỗi, ít có cơ hội để phát triển việc làm có thu nhập
cao. Đặc biệt, ở các vùng nông thôn đồng bằng sông Hồng "đất chật, người
đơng", đất canh tác bỡnh qũn đầu người chỉ có 600m 2, nên hàng năm, quỹ
thời gian lao động cũn dư thừa chiếm tới 30% - 40%; ở nhiều địa phương con
số này lên đến 50%. Số lao động khơng có việc làm ở nơng thơn trong vùng là
4,5% - 5,0% (năm 1993) (5). Dân số ngày càng tăng, diện tích đất canh tác có
hạn, ngày càng ít đi trong cơ cấu kinh tế chuyển đổi chậm chạp, kinh tế hàng
hoá chưa phát triển dẫn đến tỡnh trạng thiếu việc làm và kinh tế vốn khú khăn
càng trở nên căng thẳng hơn. Một bộ phận dân cư sống dưới mức nghèo đói
trong khi thời kỳ nơng nhàn lại khơng có việc làm. Điều đó tất yếu dẫn đến
việc người lao động có sức khoẻ phải ra đi tỡm việc ở cỏc thành phố lớn
nhằm tăng thêm thu nhập, nơi có nhiều cơ hội rộng mở hơn. Mặt khác, người
di cư mùa vụ khụng cũn giữ nguyờn nghĩa của từ này, sự cú mặt của họ ở

thành phố gần như là quanh năm. Điều này cho thấy, hiện tại, khả năng sử
dụng lao động ở nhiều vùng nông thôn cũn hết sức hạn chế. Kết quả khảo sỏt
do VAPEC tiến hành năm 2001 cho thấy trong các lý do thúc đẩy di dân, nhu
cầu tỡm việc làm trong lĩnh vực sản xuất phi nụng nghiệp và kinh doanh dịch
vụ khỏ mạnh mẽ (36%).

12


Thứ hai, sự khác biệt về tiền lương và thu nhập giữa các vùng, đặc biệt giữa
nông thôn và thành phố lớn là yếu tố thúc đẩy quá trỡnh di dân và di chuyển
lao động tới đô thị. Khảo sát di dân nữ tại thành phố Hồ Chí Minh (VAPEC
2001) cho thấy, 39% phụ nữ di chuyển vỡ lý do thu nhập. Với nhúm di
chuyển nhiều lần, tỷ lệ này cũn cao hơn (42%). Sự chênh lệch quá lớn về thu
nhập giữa nơng thơn và thành thị đó hối thỳc người nông dân tự nguyện rời
bỏ đồng ruộng ra thành phố tỡm việc. Họ chấp nhận những cụng việc nặng
nhọc, vất vả để mưu sinh, có tiền gửi về cho gia đỡnh ở quờ nhà. Thực tế,
chỳng ta chưa có được cái nhỡn khỏch quan và cụng bằng đối với lực lượng
lao động này. Mặc cho những nỗ lực xoá đói giảm nghèo, chúng ta vẫn chưa
thực sự tạo được sức bật và tiềm năng lâu dài cho lao động nơng thơn. Nguồn
tiền, vốn, hàng hố và thơng tin đó, đang được những người di cư chuyển về
quê dưới nhiều hỡnh thức trợ giỳp khỏc nhau cho gia đỡnh, người thân, góp
phần làm thay đổi bộ mặt nơng thơn.
Thứ ba, Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và nhiều đơ thị khác là miền đất
hứa của nhiều người về môi trường giáo dục và đào tạo, nghiên cứu, về điều
kiện y tế, chăm sóc sức khoẻ, đời sống văn hố tinh thần, các phương tiện
thông tin đại chúng... Do vậy, họ đến các thành phố lớn và đô thị để lập
nghiệp, mưu cầu cuộc sống tốt đẹp trong tương lai. Chính vỡ vậy, nhu cầu
đồn tụ gia đỡnh ngày càng tăng của dân số nhập cư sau một vài năm định cư
ở thành phố đó khiến lý do này càng trở nờn quan trọng trong quyết định

chuyển nơi sinh sống.
III. Đánh giá tình hình giải quyết nhà ở cho người lao động ngoại tỉnh của
thành phố Hà Nội.
1. Sự cần thiết phải phát triển nhà ở cho NLĐ thu nhập thấp ở Việt Nam
Nhà ở là môi trường sinh hoạt nghỉ ngơi của NLĐ, giúp họ tái táo sức lao
động sau những giờ làm việc vất vả, nâng cao năng suất lao động, chất lượng
sản phẩm. Hàng chục vạn lao động ngoại tỉnh làm việc trong các KCN đang
rất khao khát một nơi “ an cư, lạc nghiệp”. Do vậy cần xem nhà ở không đơn
thuần là vấn đề xã hội mà còn mang ý nghĩa kinh tế sâu sắc. Nhà ở không đơn
giản chỉ là sản phẩm của hoạt động xây dựng là khơng gian cư trú, nó cịn là
mơi trường văn hố, giáo dục, tổ ấm hạnh phúc của mọi gia đình và là thước
đo sự phồn vinh và tiến bộ xã hội. Đối với mỗi quốc gia, nhà ở là nguồn tàn

13


sản có giá trị, nó thể hiện trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế và góp phần
làm thay đổi diện mạo đơ thị và nơng thơn. Có nhà ở thích hợp và an tồn là
nhu cầu thiết yếu, là nguyện vọng chính đáng của mỗi cơng dân.
Trong 50 năm qua, việc giải quyết nhà ở cho nhân dân là một trong những
vấn đề xã hội quan trọng được sự quan tâm của Đảng, Nhà nước, các cấp
chính quyền địa phương và các tổ chức xã hội. Trong giai đoạn 10 năm đầu
sau khi hồ bình lập lại(1954-1964), như cầu nhà ở tại miền Bắc chưa thực sự
bức xúc như hiện nay vì mật độ dân cư cịn thấp, quỹ nhà ở tiếp quản từ chế
độ cũ tương đối nguyên vẹn. Đến giai đoạn 1965-1991(từ 1976 ở các tỉnh
phía Nam), Nhà nước thực hiện chính sách đầu tư từ ngân sách để xây dựng
nhà ở phân phối cho cán bộ, công nhân viên chức, Nhà nước chỉ thu tiền nhà
ở khoảng 1% tiền lương. Trong 10 năm từ 1976-1986, quỹ nhà ở được đầu tư
xây dựng bằng ngân sách Nhà nước tại các đô thị lớn chiếm tỷ lệ khá cao so
với tổng quỹ nhà ở được phát triển cùng thời điểm: Hải Phòng 43,3%; Hà Nội

37,1%; Đà nẵng 31,8%; TP Hồ Chí Minh 14,5%. Tuy vậy trong giai đoạn từ
1991 trở về trước chỉ có khoảng 30% cán bộ, công nhân viên chức tại đô thị
được phan phối nhà ở. Nếu tính trên số lượng CBCNVC hiện nay thì chỉ
khoảng 5-6%. Trong số các đối tượng đã được phân phối nhà ở hầu hết đã
nghỉ hưu hoặc tuổi đã cao. Rất nhiều trường hợp đã hoán đổi hoặc cải tạo, xây
lại do nhà ở được phân phối trước đây khơng cịn phù hợp.
Chính sách đầu tư xây dựng nhà ở từ ngân sách để phân phối đã bộc lộ
nhiều khiếm khuyết. Quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước chỉ là danh nghĩa, trên
thực tế là tài sản thuộc sở hữu của người được phân phối. Vì vậy cơng tác
quản lý quỹ nhà ở này bị buông lỏng dẫn đến tình trạng ngày càng xuống cấp,
hư hỏng nghiêm trọng.
Năm 1991, Nhà nước ban hành pháp lệnh nhà ở với chủ trương chuyển
chế độ bao cấp sang thực thi chính sách tạo điều kiện để các tổ chức, cá nhân
tham gia phát triển nhà ở. Tiếp theo đó, Chính phủ ban hành một số chính
sách về mua bán và kinh doanh nhà ở cũng như chính sách bán nhà ở thuộc
thành phần cho người đang thuê. Sau hơn 10 năm thực hiện(1994-2005) các
đô thị trên phạm vi cả nước đã bán trên 130 nghìn căn(31%). Chủ trương này
nhằm tạo điều kiện cho người thuê trở thành chủ thực sự để duy trì và nâng
cao chất lượng quỹ nhà ở hiện có, đồng thời Nhà nước cũng thu được một
khoản tiền đáng kể dành cho phát triển nhà ở. Tuy nhiên, việc bán Nhà ở này
14


gặp nhiều khó khăn, phức tạp do nhiều nguyên nhân như chất lượng và tiện
nghi của quỹ nhà ở này quá thấp, đa phần đã mua đi bán lại nhiều lần. Tóm lại
do cơ chế khơng rõ ràng, cơng tác quản lý nhà ở thuộc thành phố bị buông
lỏng, nên hiệu quả của quỹ nhà ở này ít phát huy được tác dụng trong xã hội
và gây tâm lý không tốt đối với mơ hình nhà ở tập thể nói chung, nhà chung
cư nói riêng trong suốt mấy chục năm qua.
Nước ta hiện có trên 82 triệu người, với 17,8 triệu hộ gia đình, tổng diện

tích nhà ở vào khoảng 883 triệu m2, trong đó dân số tại khu vực đô thị xấp xỉ
23 triệu người với 5,2 triệu căn nhà. Tổng diện tích nhà ơ dơ thị khoảng 250
triệu m2. Diện tích nhà ở bình qn tại khu vực đô thị mới chỉ đạt 10,5m2
sàn/người, thấp hơn các nước trong khu vực.
Qua số liệu thống kê, tổng số cán bộ công chức hưởng lương từ ngân sách
trên phạm vi cả nước là 1.385.500 người; công nhân viên chức thuộc các
thành phần kinh tế khác là 5,5 triệu người, trong đó có trên 800 nghìn người
làm việc tại các KCN tập trung. Đây là những đối tượng có thu nhập han hẹp,
không đủ điều kiện để mua hoặc thuê nhà ở theo giá thị trường, rất cần được
thuê hoặc mua nhà từ quỹ nhà ở xã hội. Nhà ở là điều kiện phát triển nguồn
lực con người, một yếu tố hết sức quan trọng để phát triển sản xuất. Việc cải
thiện chỗ ở cho công nhân, viên chức, lao động thu nhập thấp( trong đó có
cơng nhân lao động trong các KCN) là rất cần thiết.
2. Đánh giá thực trạng cung ứng nhà ở cho NLĐ ngoại tỉnh
Trong những năm gần đây, mặc dù có sự tăng trưởng đáng kể cả về số
lượng và chất lượng nhà ở, nhưng mới chỉ giải quyết một phần nhu cầu nhà ở
của các đối tượng có thu nhập cao và các hộ gia đình khá giả. Nhà ở dành cho
các đối tượng có thu nhập thấp (cán bộ, công chức, viên chức hưởng lương từ
ngân sách, công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, lực lượng
lao động tự do tại khu vực đơ thị...) chưa có chuyển biến đáng kể. Xây dựng
nhà ở tiện nghi cao đắt tiền để kinh doanh với tỷ suất lợi nhuận cao lấn át yêu
cầu của xã hội trong vấn đề giải quyết chỗ ở. Theo thông lệ quốc tế, tỷ số giá
nhà ở so với thu nhập bình quân của một hộ gia đình trong một năm được coi
là chỉ số đánh giá khả năng tiêu thụ nhà ở của một quốc gia. Với mức thu
nhập bình quân một hộ gia đình tại khu đô thị (4 người) ở nước ta khoảng 3
triệu đồng/tháng (36 triệu/năm) so với giá mua một căn hộ chung cư khoảng

15

500 triệu đồng thì chỉ số giá (nhà ở/thu nhập) của Việt Nam là 13,8. Trong khi
chỉ số này ở Châu Âu, Trung Đông và Bắc Mỹ là 6,59; Châu Phi là 2,21; Nam
Á là 6,25; Đông Á là 4,15 ... Đây là nguyên nhân cơ bản làm cho đại bộ phận
những người lao động ở nước ta rất khó có điều kiện tạo lập chỗ ở, nếu khơng
có chính sách tạo điều kiện, hỗ trợ của Nhà nước và của cộng đồng.
Thị trường nhà ở tại Hà Nội đang có sự mất cân đối giữa đầu tư xây dựng
để bán và nhà ở để cho thuê, nguyện vọng chính đáng có nhà ở của những
người có thu nhập thấp, những người làm công ăn lương đang ngày càng xa
vời, khoảng cách giàu- nghèo ngày càng trở nên khác biệt. éũi hỏi Hà Nội
phải cú những giải phỏp và chớnh sỏch đầu tư ngay trong những năm tới.
Hiện Hà Nội có trên 10 dự án xây dựng căn hộ và văn phòng cho thuê cao
cấp. Tiềm năng thị trường nhà cao cấp cho thuê rất lớn. Hiện nay năng suất
của văn phòng loại A đạt đên 98% và giá cho thuê trung bình mỗi m2 từ 2331USD/tháng. Tuy nhiên số dự án xây dựng ngà ở cho thuê dành cho người
có thu nhập trung bình hoặc thấp chỉ đếm trên đầu ngón tay. Dự án thí điểm
làng sinh viên HACINCO chủ yếu dành cho sinh viên thuê. Dự án nhà ở cho
thuê tại đường Láng Hạ- Thanh Xuân, diện tích trên 9.984m2, trong đó diện
tích xây dựng là 2.685m2, với cơ cấu căn hộ có diện tích từ 74-119m2.
Nhưng giá thuê trung bình cũng xấp xỉ một triệu đồng/tháng quá khả năng tài
chính của phần lớn hộ gia đình đơ thị.
Bên cạnh đó, trong khi nhiều người dân cũn chưa có nhà ở thỡ ở các khu
đơ thị mới, nhà chung cư cao cấp lại xuất hiện tỡnh trạng nhà sau khi xõy
dựng khụng cú người đến ở do người ta mua để đầu cơ. Nạn đầu cơ nhà đất,
tạo nên những cơn “sốt ảo” về nhà đất, đẩy giá nhà lên cao ngất. Xảy ra tỡnh
trạng “kẻ thiếu người thừa” về nhà ở, những người có thu nhập thấp càng
khơng đủ khả năng để mua nhà.
Nhìn chung, vấn đề giải quyết nhà ở cho người lao động ngoại tỉnh đến
làm việc tại thành phố, KCN hầu như bị bỏ quên. Chính quyền thành phố, các
doanh nghiệp chưa thể đáp ứng nhu cầu nhà ở cho công nhân, NLĐ. 1 số DN
chưa xây được nhà ở cho cơng nhân thì xử lý bằng một giải pháp tình thế là
cấp cho công nhân một phần tiền nhà trọ hàng tháng. Xung quanh các KCN

người dân xây dựng và kinh doanh nhà ở không theo quy hoạch, đa số là nhà
tạm để cho người lao động thuê. Như vậy việc cung ứng nhà ở của khu vực
Nhà nước và khu vực tư nhân là rất thấp. Giá nhà bán và cho thuê tại thành
phố hiện nay là tương đối cao so với thu nhập của người lao động. Hầu hết
người lao động phải th nhà trong khu vực khơng chính, nhiều người ở

16


chung trong một phòng trọ. Tại các KCN ở Hà Nội, đa số công nhân phải thuê
nhà, với mức lương sàn 550 nghìn đồng/tháng nên 4-5 người th chung 1
phịng khoảng 15m2 với chi phí 50-60 nghìn đồng/tháng. Về lâu dài, số lao
động ngoại tỉnh đến thành phố và KCN ngày một tăng nhanh và trong số đó
có một bộ phận lao động xây dựng gia đình thì nhu cầu nhà ở tăng đột biến.
Do vậy, có thể thấy hiện nay nhà ở cho lao động ngoại tỉnh “ cung khơng
cõng nổi cầu”.
IV. Các biện pháp nhằm giải quyết khó khăn về nhà ở cho người lao động
ngoại tỉnh.
1. Về phía Nhà nước.
a) Sự cần thiết tham gia phát triển quỹ nhà ở của Nhà nước
Giải quyết nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp là vấn đề khó khăn, phức
tạp nhưng lại là vấn đề rất cần thiết mang tính KTXH cao. Để tạo được quỹ
nhà ở này địi hỏi phải có sự đầu tư vốn lớn, nhưng tỷ suất lợi nhuận thu từ
hoạt động kinh doanh loại nhà này lại thấp, thời gian thu hồi vốn chậm, là
ngun nhân khơng hấp dẫn các nhà đầu tư. Vì vậy, Nhà nước cần phải trực
tiếp tham gia đầu tư phát triển quỹ nhà ở XH thay vì thả nổi cho thị trường.
Tạo lập quỹ nhà ở có giá cả phù hợp với khả năng chi trả của các đối tượng có
thu nhập thấp là một trong những biện pháp quan trọng mang tính quyết định
đảm bảo điều tiết mối quan hệ cung-cầu về nhà ở. Ở nhiều nước, quỹ nhà ở
XH chỉ áp dụng hình thức cho thuê hoặc th mua mà khơng áp dụng hình

thức khác. Đầu tư xây dựng quỹ nhà ở thuộc thành phố để cho th, Nhà nước
khơng bị thất thốt tài sản như đầu tư nhà ở để phân phối trước đây, vì quỹ
nhà ở cho thuê vẫn là tài sản thuộc thành phố được quản lý chặt chẽ, bảo đảm
thu hồi vốn. Còn những trường hợp được áp dụng cơ chế thuê mua thì Nhà
nước thu hồi đủ vốn để tiếp tục phát triển quỹ nhà ở mới. Nội dung cũng như
phương thức quản lý quỹ nhà ở XH được quy định rõ ràng quyền và nghĩa vụ
của bên cho thuê và bên thuê hoặc thuê mua; có chế tài xử lý nghiêm ngặt
hành vi vi phạm quy định về thuê, thuê mua quỹ nhà ở XH. Cả 2 hình thức
cho thuê và th mua sẽ góp phần khắc phục được tình trạng đầu cơ nhà ở
trong thời gian vừa qua.
Hơn nữa, trong nền kinh tế thị trường nhà ở là hàng hoá có bên bán, bên
mua, bên cho th, bên th,vì vậy chịu sự chi phố theo quy luật của thị
trường. Nhưng nó là loại hàng hố đặc biệt gắn liền với đất, với môi trường,
17


với hạ tầng cơ sở, đặc biệt đất đai thuộc sở hữu tồn dân. Nhà ở- hàng hố đặc
biệt này cần phải phù hợp với từng đối tượng có diện tích, mức độ tiện nghi
khác nhau. Để người thu nhập thấp có thể có được nhà ở thì Nhà nước cần
phải điều tiết thị trường này, phát triển đa dạng các loại nhà ở và có chính
sách hỗ trợ đối với người thu nhập thấp. Do vậy, vai trò của Nhà nước trong
việc giải quyết nhà ở cho NLĐ thu nhập thấp là rất quan trọng.
b) Định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020
Ngày 6/5/2004 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số
76/2004/QĐ-TTg phê duyệt định hướng phát triển nhà ở quốc gia đến năm
2020 đã nêu rõ mục tiêu “ thúc đẩy phát triển quỹ nhà ở dành cho người có
thu nhập thấp (bao gồm cán bộ, công chức, viên chức, người lao động tại các
KCN...) mua hoặc thuê mua phù hợp với từng điều kiện cụ thể của từng đối
tượng. Quyết định khái quát 4 nội dung sau:
Thứ nhấtlà, khi phê duyệt các dự án KCN dứt khoát phải dành quỹ đất để

quy hoạch xây dựng nhà ở cho người lao động. Đối với các KCN được cấp
phép mà khơng có quy hoạch nhà ở cần phải được quy hoạch bổ sung. Cần dự
kiến số lao động ngoại tỉnh sẽ định cư lâu dài và có thời hạn để xác định diện
tích xây dựng nhà ở, cơ sở hạ tầng, dịch vụ sinh hoạt cho các đối tượng này.
Thứ hai là,cú chớnh sỏch hỗ trợ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, miễn hoặc
giảm thuế sử dụng đất, đền bự giải phúng mặt bằng ở khu quy hoạch xõy
dựng nhà ở cho người lao động ở các đô thị và khu cụng nghiệp. Coi việc đầu
tư, tạo điều kiện xõy dựng nhà ở tại các cơ sở cụng nghiệp, khu cụng nghiệp
là yờu cầu để thu hỳt vốn đầu tư.
Thứ ba là, cú chớnh sỏch khuyến khớch cỏc thành phần kinh tế đầu tư xây
dựng nhà ở để bỏn trả gúp hoặc cho thuờ. Bộ Xõy dựng ban hành tiờu chuẩn
tối thiểu khi đầu tư xây dựng nhà ở cho người lao động thuê. Có chính sách
ưu đói thớch hợp đối với cỏc doanh nghiệp sử dụng lao động tự bỏ vốn xõy
dựng nhà ở cho người lao động của doanh nghiệp mình.
Thứ tư là, cần phân định rừ trỏch nhiệm của chớnh quyền cỏc cấp, cỏc chủ
thể sử dụng lao động và người lao động trong việc quản lý và sử dụng nhà ở
hoặc nhà cho thuê đảm bảo trật tự an toàn xó hội.
c)

1 số biện pháp cụ thể của Nhà nước

18


Nhà nước khi phê duyệt các dự án KCN, KCX dứt khoát phải dành quỹ đất
để xây dựng nhà ở cho cơng nhân. Nhà nước cần có chính sách ưu đãi cho
doanh nghiệp nào đầu tư xây dựng nhà ở tại các KCN, KCX dành cho cơng
nhân.
Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật như miễn giảm
thuế đất, hỗ trợ giải phóng mặt bằng. Quỹ đất xây dựng nhà ở phải được quy

hoạch và công bố công khai để các đơn vị cá nhân biết mà tham gia đầu tư
xây dựng. Bên cạnh đó Nhà nước phải có chính sách khuyến khích các thành
phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở cho lao động ngoại tỉnh như xây
dựng bán trả góp, cho th, có chính sách về sử dụng đất, đầu tư hạ tầng cho
vây ưu đãi, hỗ trợ lãi suất sau đầu tư, miễn giảm có thời hạn 1 số loại thuế.
Nhà nước thành lập 1 số doanh nghiệp công ích chuyên doanh để xây
dựng nhà ở cho các KCN, KCX nhà ở dạng cư xá cao tầng, đa dạng hố các
loại nhà ở, phịng ở có diện tích, tiện nghi khác nhau, phù hợp với từng đối
tượng và cho th hoặc bán trả góp.
Ngồi ra, Nhà nước có thể cho phép doanh nghiệp trong thời hạn nhất định
chi tiền nhà ở cho NLĐ và sẽ tính phần chi phí này vào giá thành chi phí lưu
thơng.

2. Về phía thành phố Hà Nội.
a) Một số biện pháp khuyến khích xây dựng phát triển nhà ở cho NLĐ.
•

Quan điểm và mục tiêu phát triển:

-

quan điểm:

Giải quyết nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp là vấn đề xã hội khó
khăn và phức tạp cần đựơc thể chế hố trên nguyên tắc vừa đảm bảo khuyến
khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà ở, đồng thời Nhà
nước đầu tư xây dựng quỹ nhà ở XH để cho thuê và thuê mua với những
người có thu nhập thấp nhằm thực hiện sự công bằng xã hội và góp phần điều
tiết thị trường bất động sản nhà ở

19


Quỹ nhà ở XH thuộc thành phố chỉ giải quyết cho các đối tượng thuộc
diện thu nhập thấp gặp khó khăn về chỗ ở là cán bộ công chức Nhà nước,
công nhân viên chức và người lao động thuộc các thành phần kinh tế tại khu
vực đô thị và công nhân lao động làm việc tại KCN tập trung được thuê hoặc
thuê mua nhà ở.
Quỹ nhà ở XH do ngân sách Nhà nước đầu tư là tài sản thành phố phải
được quản lý chặt chẽ từ giai đoạn đầu tư xây dựng đến quản lý vận hành đảm
bảo công khai, cơng bằng chống lợi dụng, chống thất thốt, lãng phí.
-Mục tiêu phát triển:
Tăng nguồn cung về nhà ở với giá cho thuê và thuê mua phù hợp với
khả năng chi trả của các đối tượng có thu nhập thấp nhằm đáp ứng yêu cầu
của định hướng phát triển nhà ở đến năm 2020 đã đề ra của Chính phủ.
Thực hiện chính sách nhà ở XH gắn với chương trình cải tạo, chỉnh
trang đô thị, phát triển nguồn nhân lực phục vụ q trình CNH, HĐH đất
nước và góp phần thực hiện mục tiêu của chiến lược phát triển kinh tế xã hội.
Góp phần nâng cao chất lượng chỗ ở (gồm nhà ở, hệ thống hạ tầng và
môi trường sống) của các đối tượng thu nhập thấp, từng bước giảm chênh
lệch về chất lượng chỗ ở giữa các nhóm đối tượng khác nhau trong xã hội
theo tinh thần Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX của Đảng đã đề ra là phát
triển nhanh có hiệu quả và bền vững, tăng trưởng kinh tế đi đôi với thực hiện
tiến bộ, cơng bằng xã hội và bảo vệ mơi trường.
•

Các biện pháp nhằm tăng quỹ nhà ở cho NLĐ ngoại tỉnh

Trong q trình ĐTH cũng như CNH của thủ đơ, số lượng lao động ngoại
tỉnh nhập cư vào thành phố ngày càng tăng lên, gây sức ép lơn cho thành phố

về vấn đề nhà ở. Để giải quyết 1 phần nhu cầu bức xúc về nhà ở, thành phố
Hà Nội đã thực hiện 1 số chủ trương chính sách khuyến khích các doanh
nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở cho NLĐ. Theo chủ trương của thành phố, nếu
các doanh nghiệp đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn của mình sẽ được miễn
thuế sử dụng đất với nhà chung cư cao tầng cho thuê đến khi thu đủ vốn đầu
tư ban đầu, miễn thuế thu nhập doanh nghiệp và phần doanh thu cho do thuê
nhà mang lại.

20


Trong quá trình phát triển các KĐTM, KCN, KCX, khu cơng nghệ cao cần
chú trọng xác định bố trí đủ quỹ đất phục vụ yêu cầu phát triển nhà ở nói
chung, nhu cầu phát triển quỹ nhà ở XH nói riêng. Thực hiện chính sách miễn
giảm tiền sử dụng đất đối với các dự án đẩu tư xây dựng nhà ở XH theo quy
định để đảm bảo giá cho thuê, thuê mua phù hợp với khả năng chi trả của các
đối tượng có thu nhập thấp.
Thành lập quỹ phát triển nhà ở, nguồn vốn hình thành quỹ bao gồm: tiền
thu từ việc bán và cho thuê nhà ở thuộc thành phố; trích từ 30-50% nguồn thu
từ giao đất, cho thuê đất của các dự án nhà ở thương mại trên địa bàn; tiền bán
nhà, xưởng thuộc thành phố dôi dư; tiền thu từ hoạt động cho thuê, thuê mua
quỹ nhà ở xã hội và tiền đóng góp tự nguyện của các tổ chức, cá nhân trong
và ngoài nước; các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.
Đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội sử dụng ngân sách Nhà
nước, cần quản lý chặt chẽ tồn bộ q trình đầu tư xây dựng từ việc chọn lựa
địa điểm; lập, thẩm định phê duyệt dự án; thiết kế và tổng dự toán; lựa chọn
đơn vị thi công xây dựng; nghiệm thu bàn giao đưa cơng trình vào khai thác
bảo đảm chất lượng, hạn chế thất thốt lãng phí; nghiên cứu áp dụng thiết kế
mẫu, thiết kế điển hình trong quá trình phát triển quỹ nhà ở xã hội để góp
phần tiết kiệm chi phí đầu tư, giảm giá cho thuê, thuê mua nhà ở.

Ban hành chính sách ưu đãi về thuế (cho phép chủ đầu tư được hoàn thuế
giá trị gia tăng; được miễn, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế sử dụng
đất) đối với các dự án nhà ở cho người lao động được đầu tư từ ngân sách
Nhà nước và các dự án nhà ở do các doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế
đầu tư xây dựng để cho các đối tượng thu nhập thấp thuê hoặc thuê mua đáp
ứng đầy đủ các quy định của Nhà nước khuyến khích các thành phần kinh tế
đầu tư xây dựng nhà ở thương mại cho thuê, thuê mua, bán trả góp, trả
chậm,... nhằm góp phần tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường, đáp ứng nhu
cầu đa dạng của các đối tượng khách hàng, kể cả các đối tượng thu nhập thấp;
ban hành quy định cụ thể về phương thức thanh toán tiền mua, thuê, thuê mua
nhà ở thông qua ngân hàng phù hợp với pháp luật và kinh doanh bất động sản.
b) Chính sách hạn chế nhập cư của thành phố
Trong điều kiện phát triển kình tế, dịng dân cư chuyển từ nông thôn ra
thành thị, ngành nghề này sang ngành nghề khác, từ địa phương có điều kiện
21


sinh sống thấp sang vùng có mức sống cao là một quy luật tự nhiên. Lao động
nhập cư tới các đơ thị nói chung, Hà Nội nói riêng có vai trò hết sức quan
trọng là bù đắp sự thiếu hụt về lao động của các KCN lớn. Tuy nhiên lượng
nhập cư quá nhiều như thành phố Hà Nội đang gây ra những khó khăn nhất
định cho cơ quan quản lý cũng như cho quá trình phát triển KTXH của thành
phố. Do vậy, chính sách hạn chế nhập cư của thành phố cần có những giải
pháp đồng bộ, lâu dài để đảm bảo vừa tận dụng lao động nhập cư vừa hạn chế
được sự quá tải.
Do nguồn gốc của di dân lao động xuất phát từ sự chênh lệch phát triển
giữa các vùng nên giải pháp lâu dài và triệt để là cơng nghiệp hố các vùng
nơng thơn, có chiến lược phát triển đồng đều giữa các vùng, giữa nông thônthành thị. Cần có chính sách phát triển nơng thơn hợp lý, chính sách tạo việc
làm, đa dạng hố sản xuất ở nơng thơn. Có vậy mới kiểm sốt, điều tiết được
các luồng di dân. Đây có thể là chính sách ở tầm quốc gia chứ khơng chỉ là

chính sách của từng thành phố hay đô thị riêng lẻ.
Về cơ cấu kinh tế, thành phố cần có quy hoạch phát triểntheo hướng ưu
tiên khuyến khích các ngành cơng nghệ kĩ thuật cao,di chuyển những ngành
công nghệ sử dụng nhiều lao động phổ thơng đến các vùng nơng thơn nơi có
thể đáp ứng nhu cầu lao động cho ngành này (nhưng có chính sách hỗ trợ cho
các doanh nghiệp di chuyển tới đó: cơ sở hạ tầng, thuế...). Đồng thời có chính
sách khuyến khích lao động có trình độ kĩ thuật cao vào thành phố sản xuất.
Trong chính sách quản lý nhân khẩu, ngoài việc xem xét điều chỉnh lại 1
số quy định theo hướng thuận lợi hơn cho những người nhập cư đã có nhà ở,
việc làm ổn định cần phải tính đến việc phân bổ dân cư cho phù hợp với từng
quận, huyện trong quy hoạch phát triển của thành phố. Khơng thể để tình
trạng nhập cư tự phát như hiện nay, sẽ càng đặt chính quyền vào tình thế đi
giải quyết những phát sinh do quá tải của tăng dân số khơng kiểm sốt được
gây ra.
Trước mắt, để tạo điều kiện cho những người nhập cư thực sự “an cư lạc
nghiệp”, nhiều ý kiến cũng nhất trí một mặt phải tăng cường công tác quản lý,
mặt khỏc phải cú chớnh sỏch hỗ trợ và giải quyết việc làm, học hành, chăm
sóc y tế… cho những người đó cư trú dài hạn ở thành phố. Ổn định cư trú và
đời sống qua việc giải quyết nhà ở cho người lao động tại các khu chế xuất,

22


khu cơng nghiệp, nhà trả góp cho người có thu nhập thấp; khuyến khích
người nhập cư di chuyển đến những nơi có nhu cầu sử dụng lao động phù hợp
với yêu cầu phát triển của từng ngành nghề, địa bàn dân cư…
3. Về phía doanh nghiệp và người lao động
Đối với các doanh nghiệp muốn đầu tư, kinh doanh tại các KCN, KCX thì
khi thu được lợi nhuận phải có trách nhiệm dành một khoản tương ứng để
đóng góp lo chỗ ở cho cơng nhân của mình. Nếu khơng trực tiếp đầu tư thì

phải đóng góp cho địa phương thực hiện.
Về phía người lao động cũng vậy, nếu muốn làm việc ổn định tại các
KCN, KCX thì ở mức độ nào đó cũng phải đóng góp, khơng thể ỷ lại, trơng
chờ hồn tồn vào Nhà nước và các doanh nghiệp. Nếu trách nhiệm của các
phía thực hiện đúng chắc chắn vấn đề nhà ở cho CNVC-lao động tại các
KCN, KCX sẽ được cải thiện.

Kết luận
Trong những năm gần đây, việc thực hiện xã hội hố vấn đề nhà ở, tình
hình nhà ở cho người lao động trên phạm vi cả nước đã có chuyển biến tích
cực hơn. Chỉ trong 5 năm gần đây quỹ nhà ở đô thị cả nước tăng thêm mỗi
năm trên 15 triệu m2, riêng thành phố Hà Nội mỗi năm phát triển thêm 1 triệu
m2.Tốc độ tăng trưởng nhà ở đơ thị hàng năm bình qn trên 15%. Tuy vậy,

23


tại các thành phố lớn như Hà Nội,TP Hồ Chí Minh là các đơ thị có nhiều
KCN tập trung, cùng với sự nhập cư lao động tự phát, khó kiểm soát như hiện
nay thị nhà ở cho NLĐ ngoại tỉnh nói riêng, cho người thu nhập thấp nói
chung vẫn đang là vấn đề hết sức bức xúc. Trong đà phát triển của q trình
ĐTH, CNH như hiện nay địi hỏi Đảng, Nhà nước, Chính quyền thành phố
cần có sự quan tâm hơn nữa tới vấn đề nhà ở cho NLĐ ngoại tỉnh tại đơ thị.
Hy vọng rằng với những chính sách biện pháp phù hợp trong thời gian tới nhà
ở cho các đối tượng thu nhập thấp nói chung, người lao động ngoại tỉnh nói
riêng sẽ được cải thiện.
Do có nhiều hạn chế trong việc thu thập số liệu cũng như tìm hiểu thực tế,
bài của em khơng tránh khỏi những khiếm khuyết. Em rất mong được sự đóng
góp cũng như giúp đỡ của các thầy cô giáo. Em xin chân thành cảm ơn.

24


TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Giáo trình Quản lý đơ thị trường đại học Kinh tế quốc dân_nhà xuất
bản Thống kê 2003
2. Giáo trình Kinh tế đơ thị Trường Đại học Kinh tế quốc dân_nhà xuất
bản giáo dục 2002
3. Tạp chí Xây dựng tháng 8/2005
4. Thời báo kinh tế Việt Nam
5. Webside Đảng cộng sản

25