1338“Đánh giá và đề xuất ý kiến về vấn đề giải quyết nhà ở cho người lao động ngoại tỉnh trên địa bàn thành phố Hà Nội

Phần I: Lời mở đầu
Nhà ở đô thị nói chung, nhà ở cho ngời lao động ngoại tỉnh tại các đô thị và
khu công nghiệp( KCN ) nói riêng đang là vấn đề bức xúc, nóng bỏng đợc Nhà
nớc đặc biệt quan tâm. Việc phát triển nhà ở đô thị cũng nh giải quyết nhà ở
cho lao động ngoại tỉnh đang là bài toán khó khăn đặt ra nhiều vấn đề cho các
cơ quan chuyên trách.
Hiện nay, có hàng triệu ngời nhập c và làm việc tại các thành phố lớn nh Hà
Nội, TP Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Đà Nẵng....hàng chục vạn công nhân đang
làm việc tại KCN, KCX nhng cha có Tỉnh, Thành phố hay KCN nào đảm bảo
chỗ ở cho họ. Để tìm hớng giải quyết cho vấn đề này, vừa qua tại Đồng Nai, Uỷ
ban các vấn đề xà hội phối hợp với Tổng hội xây dựng Việt Nam tổ chức Hội
thảo Nhà ở cho ngời lao động ngoại tỉnh đến làm việc tại các đô thị và
KCN_thực trạng và giải pháp. Trên cơ sở đánh giá thực trạng nhu cầu nhà ở,
những tồn tại, hạn chế chính sách hiện hành, các Đại biểu đà đề xuất giải pháp
đẩy nhanh tiến độ đầu t xây dựng nhà cho ngời lao động ngoại tỉnh tại các đô
thị và KCN.
Theo báo cáo của Tổng hội xây dựng Việt Nam, trên thực tế chỉ có khoảng
3-4% số công nhân đợc ở trong các ngôi nhà kiểu ký túc xá do các doanh
nghiệp xây dựng, còn lại phải thuê phòng trọ tại các khu nhà do dân xây dựng
tự phát. Nh vậy, có thể thấy đợc rằng nhà ở cho ngời lao động ngoại tỉnh tại một
thành phố lớn nh Hà Nội đang là vấn đề bức xúc đáng đợc quan tâm. Vậy nên
việc chọn đề tài: Đánh giá và đề xuất ý kiến về vấn đề giải quyết nhà ở cho
ngời lao động ngoại tỉnh trên địa bàn thành phố Hà Nội là phù hợp và cần
thiết đối với em_ sinh viên chuyên ngành Kinh tế & quản lý đô thị.
Mục tiêu của bài này là đánh giá thực trạng cung, cầu nhà ở đô thị cho ngời
lao động ngoại tỉnh tại thành phố Hà Nội, xem xét các biện pháp giải quyết nhà

1


ở của cơ quan chức năng và đề xuất ý kiến bản thân về phát triển nhà ở cho ngời

lao động ngoại tỉnh.
Để hoàn thành đợc đề án này, em nhận đợc sự giúp đỡ của thầy cô trong
khoa. Đặc biệt, em xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của thầy giáo_
Th.s Nguyễn Thanh Bình.
Do trình độ và kiến thức còn hạn chế nên bài viết khó tránh khỏi thiếu sót,
rất mong sự đóng góp của các thầy cô( đọc ) để bài viết của em đợc hoàn thiện
hơn.

2


Phần II: Nội dung chính
I. Lý luận chung về nhà ở đô thị
1. khái niệm chung về nhà ở đô thị
Có rất nhiều cách quan niệm khác nhau về nhà ở. Theo nghĩa hẹp, nhà ở là
phần kiến trúc kĩ thuật đủ các điều kiện tối thiểu để có thể sử dụng làm chỗ ở,
sinh hoạt cho một hoặc một số ngời trong một khoảng thời gian và không gian
nhất định. Theo nghĩa rộng nhà ở đợc hiểu đồng nghĩa với chỗ ở, bao gồm phân
kiến trúc kỹ thuật của ngôi nhà (kể cả các công trình tiện nghi và công trình kỹ
thuật gắn liền với ngôi nhà), các kết cấu hạ tầng kỹ thuật và điều kiện môi trờng
của khu vực. Trên thực tế khái niệm nhà ở luôn đợc hiểu theo nghĩa rộng vì tất
cả những vấn đề liên quan đến nhà ở kể cả kiến trúc kỹ thuật của ngôi nhà
không thể tách rời với các yếu tố của hạ tầng và môi trờng tự nhiên, xà hội của
khu vực.
2. Đặc điểm chung của nhà ở đô thị
Nhà ở đô thị là một tài sản tiêu dùng dân c song khác các loại tài sản khác,
nhà ở có vị trí cố định gắn liền với nó là cự ly, môi trờng, các điều kiện kết cấu
hạ tầngcủa khu vực. Ngời sử dụng nhà phải di chuyển tới nơi sẵn có của ngôi
nhà và chấp nhận tất cả các điều kiện vốn có của khu vực chứ không phải di
chuyển ngôi nhà đến nơi mong muốn nh các vật dụng khác. Chính vì vậy những

thay đổi về nhà ở thờng tạo ra những thay đổi lớn về điều kiện sinh hoạt và cuộc
sống của mọi thành viên trong gia đình. Việc phát triển nhà ở không chỉ chú ý
riêng vấn đề kiến trúc kỹ thuật mà các yếu tố môi trờng và điều kiện của vùng
có vai trò rất lớn quyết định đến giá trị ngôi nhà.
Nhà ở có giá trị rất lớn, có thời hạn sử dụnglâu dài, khó thay đổi về kiến trúc
kỹ thuật. Vì vậy vấn đề đầu t phát triển nhà ở vừa phải tính đến nhu cầu trớc
mắt, vừa phải dự đoán đợc xu thế, thị hiếu phát triển trong tơng lai.
Giá trị của nhà ở đan xen lồng quyện với giá trị của đất và giá trị của các
điều kiện hạ tầng và môi trờng sống. Chính vì vậy vấn đề quản lý và phát triển
mang tính vĩ mô vùng dân c sinh sống sẽ có ảnh hởng rất lớn đến sự thay đổi về
giá trị của các ngôi nhà sẵn có.

3


3. Các khu vực sản xuất nhà ở đô thị
Theo các nhà nghiên cứu chính sách nhà ở của các nớc thế giới thứ ba, đÃ
phân chia lĩnh vực sản xuÊt nhµ ë thµnh ba khu vùc: khu vùc Nhµ nớc, khu vực
t nhân và khu vực không chính thức.
-Khu vực Nhà nớc: Các công ty phát triển nhà ở thuộc thành phần kinh tế
Nhà nớc xây dựng nhà ở theo những tiêu chuẩn, quy tắc của Nhà nớc đà ban
hành. Khu vực này đợc xem nh tiêu điểm chính của chính sách phát triển nhà ở,
vì đó là khu vực mà Chính phủ có thể kiểm soát trực tiếp. Các chỉ tiêu về số lợng,chất lợng nhà ở công cộng Việt Nam thấp hơn nhiều nớc, đơn vị tính của
chúng ta thờng dùng là chỉ tiêu diện tích sàn hoặc diện tích bình quân đầu ngời(m2/ngời), trong khi đó ở các nớc khác dùng đơn vị tính là căn hộ trên số gia
đình. Nhà ở do Nhà nớc bao cấp thơng là loại đợc bao cấp, với nguồn vốn cung
cấp có hạn mà nhu cầu lại rất lớn, nên không tránh khỏi sự mất công bằng trong
chính sách phân phối nhà ở.
-Khu vực t nhân: Nhà ở đợc xây dựng bởi những cá nhân hoặc doanh nghiệp
không phải từ nguồn vốn của Nhà nớc, nhng hoạt động trong hệ thống quy tắc
chính thức của Nhà nớc. Chính phủ ít kiểm soát đợc khu vực này hơn khu vực

Nhà nớc, mặc dù Nhà nớc vẫn còn quyết định khuôn khổ điều tiết. Cơ chế mà
Nhà nớc duy trì để kiểm soát việc sản xuất nhà ở của khu vực t nhân là hệ thống
các quy tắc- đợc các nhà sản xuất nhà ở t nhân coi nh phần bổ sung vào giá
thành sản xuất nhà ở. Các quy tắc mà Nhà nớc điều tiết là cần thiết vì lí do an
ninh công cộng và bảo đảm các tiêu chuẩn của ngời tiêu dùng do thiếu các
thông tin về thị trờng nhà ở. Trong điều kiện các nớc đang phát triển những ngời
cần nhà ở nhất định là những ngời nghèo thành thị, nhng thị trờng nhà ở t nhân
không đáp ứng sự cần nhà ở mà đáp ứng nhu cầu có khả năng thanh toán. Nhu
cầu này biểu hiện khả năng của ngời mua và sự sẵn sàng trả nó, nếu không có
tiền thì không thể đòi hỏi gì từ thị trờng. Trong thực tế sản xuất nhà ở khu vực t
nhân hiệu quả hơn khu vực Nhà nớc. Nhng nếu chúng ta buông lỏng, không
điều tiết khu vực này sẽ dẫn đến khoảng cách giữa ngời giàu và ngời nghèo
càng lớn hơn và sẽ dẫn đến sự bất bình đẳng xà hội cơ bản về nhà ở.
-Khu vực nhà ở không chính thức gồm các cá nhân và hộ gia đình xây dựng
nhà ở không theo các quy tắc của Nhà nớc. Khu vực này mô tả toàn bộ nhà ở đợc xây dựng một cách độc lập với các khuôn khổ quy tắc của Chính phủ. Có thể
hiểu đây là khu vực sản xuất nhà ở của t nhân không theo quy tắc, hoặc nhà ở đợc xây dựng trên các giá trị của công đồng và tự gióp ®ì lÉn nhau, cã thĨ dÉn
4


đến những phản ứng đối với chính sách rất khác nhau. Vì thế khu vực này có
thể kiểm nghiệm và chia theo nhiều cách phụ thuộc vào nhà ở đợc xây dựng để
kinh doanh hay đơn thuầnlà để sử dụng, nhà ở đợc sản xuất ra cho thuê hoặc
cho ngời ở sở hữu, hoặc chia theo các tiêu chuẩn chất lợng xây dựng và kiểu,
loại nhà ở. Nhà ở trong khu vực này có vô số hình thức, tuỳ thuộc vào bối cảnh
kinh tế, xà hội và thiết chế đặc thù của dân c đô thị. Khu vực này trên thực tế
đóng góp phần quan trọng trong việc gia tăng quỹ nhà ở, đặc biệt đối với tầng
lớp dân c thu nhập thấp. Mục tiêu trung tâm của việc hoạch định chính sách nhà
ở đối với khu vực này là cần khuyến khích những mặt tích cực của nó không
ngăn cản động lực cơ bản để dẫn đến sự đóng góp một cách thành công của nó
vào quỹ nhà ở đô thị. Đồng thời cũng phải đa ra những định hớng giải quyết

háng loạt vấn đề liên quan, bao gồm việc xác định các tiêu chuẩn chất lợng, vai
trò của cộng đồng tham gia vào việc ra quyết định và những ảnh hởng tiêu cực
tiềm tàng của các lực lợng thị trờng trong việc định giá cả, đặc biệt đối với các
khu trung tâm , khu vực kinh doanh.
Ba khu vực trên đợc xem nh sự chuyển hoá liên tục từ sự kiểm soát toàn bộ
của Nhà nớc về sản xuất nhà ở(hoàn toàn theo quy tắc và sử dụng vốn Nhà nớc)
ở khu vực Nhà nớc đến việc sản xuất nhà ở do Nhà nớc đợc xây dựng bởi t nhân
và các doanh nghiệp, và đến nhà ở bất quy tắc đợc xây dựng bởi các gia đình và
các nhà thầu nhỏ.
4. Các chính sách và định hớng phát triển nhà ở đô thị nớc ta
Trong chơng trình phát triển và quản lý nhà ở đô thị trong những năm tới cần
tập trung vào một số giải pháp chính sách lớn là:
-Nhằm cải thiện điều kiện ở cho nhân dân và từng bớc đáp ứng yêu cầu xây
dựng đô thị văn minh hiện đại. Giải pháp nhà ở đô thị nhất thiết phải xây dựng
theo quy hoạch đợc duyệt. Đầu t phát triển nhà ở phải đi đôi đầu t cho các công
trình kết cấu hạ tầng và các khu chức năng khác. ở các đô thị lớn và các khu
trung tâm của tỉnh phải xây dựng nhà ở cao tầng để tiết kiệm đất, tăng mỹ quan
đô thị. Các đề án quy hoạch, các mẫu thiết kế nhà ở phải dựa vào mức thu nhập
và đặc điểm cụ thể của từng khu vực có tính đến khả năng cải tạo, nâng cấp
hoặc mở rộng diện tích mà không bị ảnh hởng đến cấu trúc cũng nh mỹ quan
chung của đô thị.
- Đất ở tại các đô thị có giá trị kinh tế cao, chiếm tỷ trọng lớn trong giá nhà ở
thì không thể đánh đồng loạt nh các loại đất chuyên dùng khác. khuyến khích
5


dÃn dân ra các ngoại vi thành phố, những khu đất này sẽ đợc áp dụng với giá u
đÃi, đợc miễn hoặc đợc giảm tiền sử dụng đất so với khu vực trung tâm. Nhà nớc hỗ trợ một phần kinh phí để chuẩn bị các cơ sở kỹ thuật hạ tầng nh đờng xá,
hệ thống thoát nớc, điện chiếu sáng....
- ở các thành phố lớn không giao đất cho các hộ gia đình mà phải phát triển

nhà theo dự án để tiết kiệm đất và khắc phục tình trạng xây dựng bừa bÃi ảnh hởng đến quy hoạch, kiến trúc và mỹ quan đô thị. Đối với những đô thị có điều
kiện giao đất cho hộ gia đình cũng chỉ đợc giao đất ở sau khi đà chuẩn bị hạ
tầng nhằm đồng bộ hoá giữa nhà ở với các công trình hạ tầng thuộc các khu dân
c. việc xây dựng nhà ở tuân thủ nghiêm ngặt theo quy hoạch và kiến trúc.
- Đất ở tại khu vực có khả năng sinh lợi lớn mang lại hiệu quả kinh tế cao
hoặc đất ở tại khu vực có chất lợng sống cao thì đợc kinh doanh nhà theo giá thị
trờng, đất ở diện này không bị hạn chế bởi khung giá của Nhà nớc. Đất ở tại
khu vực chỉ có chức năng ở thì ngời có thu nhập cao và trung bình phải trả tiền
sử dụng đất theo giá Nhà nớc quy định. Ngời có thu nhập thấp, các đối tợng
chính sách đợc miễn giảm hoặc giảm tiền sử dụng đất. Để hạ giá bán hoặc thuê
cho các đối tợng thu nhập thấp, Nhà nớc thực hiện phơng thức cho thuê ®Êt víi
gi¸ u ®·i ®èi víi c¸c dù ¸n ph¸t triển nhà ở, tiền thuê diện tích đất xây dựng nhà
chỉ thu khi đà bán hoặc cho thuê.
- Cho phép hợp thức hoá đất ở đối với những hộ có đủ điều kiện: phù hợp với
quy hoạch, không có tranh chấp.
- Huy động tối đa các nguồn lực của nhân dân và các thành phần kinh tế để
phát triển nhà ở, còn ngân sách của Nhà nớc chỉ là hỗ trợ. Nguồn vốn hỗ trợ
phải đợc quản lý chặt chẽ theo nguyên tắc thu hồi để tiếp tục phát triển nhà ở
theo đúng pháp luật và có chính sách u đÃi đối với các hoạt động kinh doanh
nhà ở phục vụ lợi ích xà hội.
-kiện toàn và tăng cờng hiệu lực của các cơ quan quản lý cũng nh các doanh
nghiệp phát triển nhà ở từ Trung ơng đến địa phơng.

II. Đánh giá chung về nhu cầu nhà ở của ngời lao động(NLĐ) ngoại tỉnh
hiện nay ở Hà Nội
1. Đặc ®iĨm cđa lao ®éng ngo¹i tØnh
6


a) phân loại lao động ngoại tỉnh

Để có thể đánh giá đợc nhu cầu nhà ở của NLĐ ngoại tỉnh trớc hết cần xác
định và phân biệt rõ các đối tợng lao động ngoại tỉnh. Có thể thấy lao động
ngoại tØnh nhËp c vµo Hµ Néi lµm viƯc cã 3 thành phần chủ yếu:
- Cán bộ công chức làm việc cho các cơ quan Nhà nớc, tổ chức chính trị xÃ
hội: bộ phân này chiếm tỷ lệ không cao trong tổng số lao động ngoại tỉnh ở Hà
Nội.
- Công nhân làm việc tại các KCN, KCX: đây là bộ phận chiếm số lợng lớn
trong tổng số lao động ngoại tỉnh ở Hà Nội. Đây cũnglà lực lợng đáng quan tâm
nhất trong chính sách giải quyết nhà ở cho NLĐ ngoại tỉnh
- Lực lợng lao động không chuyên làm việc tại các chợ lao động &lao động
nhập c khác: là bộ phận lao động trôi nổi trên địa bàn thành phố, cùng với một
bộ phận đang làm việc tạí mốt số ngành dịch vụ, kinh doanh. Đây cũng là bộ
phận đáng đợc xem xét giải quyết chỗ ở, vì đây là lực lợng rất cần quản lý bởi
đặc điểm công việc, cũng nh những ảnh hởng của nó tới sự phát triển của nền
kinh tế xà hội.
b) Đặc điểm chung của lao động ngoại tỉnh
Để xem xét về vấn đề nhà ở, thì đặc điểm đáng chú ý của lao động ngoại
tỉnh trớc hết là đại bộ phận là công nhân và lao động thủ công nhập c vào thành
phố làm viƯc víi møc thu nhËp thÊp. KÕt qu¶ cđa nhiỊu khảo sát cho thấy thu
nhập trung bình của họ 80.000ngàn đến 1 triệu đồng/ tháng. Với mức thu nhập
này thì việc tự họ có khả năng tạo cho mình một chỗ ở ổn định tại Hà Nội là
điều không thể. Đặc điểm sinh sống của họ là tuỳ theo ngành nghề khác nhau
mà họ sống tại công trờng, nhà trọ và thờng sống chung dựa trên quan hệ thân
tộc họ hàng hoặc đồng hơng. Họ sống tập trung tại vùng ven đô, nơi mà có các
khu nhà ở do khu vực không chính thức sản xuất.
Một đặc điểm nữa của lao động ngoại tỉnh là nam nhiều hơn nữ và chủ
yếu là lực lợng trẻ. Tuy nhiên trong những năm gần đây sự tham gia đông đảo
của lao động nữ ®· xt hiƯn, chđ u ®Õn tõ vïng n«ng th«n, trình độ học vấn
thấp, lao động phổ thông, ngành nghề dịch vụ và công nhân tại các khu công
nghiệp. Xu hớng chung của lao động nhập c hiện nay là chuyển gia đình vào

thành phố và sống cố định ở ®ã. Tríc kia mét bé phËn lín lao ®éng nhËp c chỉ ở
lại thành phố trong một thời gian ngắn khoảng 1-3 năm, sau đó họ về quê cùng
7


với vốn liếng đà dành dụm đợc. Nhng trong những năm gần đây, họ đà bắt đầu
đa gia đình từ quê ra và trở thành một phần dân c của thành phố.
2. Đánh giá nhu cầu nhà ở của NLĐ ngoại tỉnh tại đô thị và KCN
2

a) Thực trạng chỗ ở của NLĐ ngoại tỉnh cả nớc và ở Hà Nội
Xét về tổng thể các đối tợng thu nhập thấp bao gồm các hộ gia đình, cá nhân
có mức thu nhập bình quân dới mức bình quân chung của xà hội và thực sự có
khó khăn về nhà ở, bản thân họ không đủ điều kiện để tự tạo lập và cải thiện
chỗ ở nếu không có sự giúp đỡ của Nhà nớc hoặc của cộng đồng. Việc phát
triển nhà ë trong thêi gian võa qua míi chØ gi¶i qut đợc một phần nhu cầu về
chỗ ở của các đối tợng có thu nhập cao trong xà hội. Nhu cầu nhà ở của hầu hết
các đối tợng chính sách xà hội và lao động thu nhập thấp tại khu vực đô thị
đang trở thành một trong những vấn đề bức xúc.
Qua đợt khảo sát gần đây của Công đoàn Viên chức Việt Nam về tình hình
nhà ở của cán bộ công chức viên chức cho thấy:
19% s cỏn b, cụng chức, viên chức (CBCCVC) đang thuê nhà tập thể của
nhà nước, chất lượng nhà tập thể này đã qua nhiều năm sử dụng, hiện đã
xuống cấp, không bảo đảm điều kiện về vệ sinh môi trường, ẩn chứa những
nguy cơ đe dọa đến sức khỏe và tính mạng của người sử dụng.
14,6% số CBCCVC đã được mua nhà do hóa giá nhà tập thể đã được phân
phối trước đây.
31% số CBCCVC chưa có nhà ở, phải đi ở nhờ, ở tạm, ảnh hưởng đến
cuộc sống sinh hoạt gia đình và học tập của con cái.
4% CBCCVC phải đi thuê nhà ở của tư nhân, chất lượng nhà cấp 4, nhà

tạm, không bảo đảm tiện nghi phục vụ sinh hoạt.
31,4% CBCCVC đã xây được nhà riêng.
Theo báo cáo của Tổng hội Xõy dng Việt Nam trong Hội thảo về giải
quyết nhà ở cho ngời lao động ngoại tỉnh tại các đô thị và KCN cho biết: trờn
thc t dới 5% s công nhân được ở trong các ngôi nhà kiểu ký túc xá do
doanh nghiệp xây dựng, cịn lại h¬n 95% phải thuê phòng trọ ở các khu nhà
do dân xây tự phát.

8


Đánh giá chất lượng chung: Nhà ở chật chội, ẩm thấp, thiếu ánh sáng, điện
nước và những tiện nghi tối thiểu, môi trường sống bị ô nhiễm nghiêm trọng,
các điều kiện sinh hoạt văn hố gần như khơng có gì. Chính chất lượng sống
quá thấp này ảnh hưởng tiêu cực đến sức khoẻ, năng suất lao động của người
lao động hiện tại cũng như trong tương lai, chưa kể nó cịn tạo mơi trường cho
các tệ nạn xã hội nảy sinh v phỏt trin.
b) Đánh giá nhu cầu về nhà ở của NLĐ ngoại tỉnh cả nớc và Hà Nội
Nhu cầu về nhà ở hiện nay của cán bộ công chức đang cịn rất lớn, có tới
96% chưa có điều kiện ổn định về nhà ở, đang muốn chuyển đổi, xây dựng,
hoặc mua, thuê nhà mới cho phù hợp khả năng, điều kiện của mình.
Cùng với sự phát triển kinh tế của đất nước, việc hình thành và đã đi vào
hoạt động của 107/149 các khu công nghiệp, khu chế xuất tập trung (gọi
chung là KCN) ở 33 tỉnh, thành phố, đã mang lại nhiều lợi ích kinh tế - xã
hội, góp phần đáng kể giải quyết những bức xúc về việc làm trong xã hội. Bên
cạnh những mặt tích cực mà các KCN mang lại, thì đang xuất hiện vấn đề xã
hội rất bức xúc, phức tạp mà trong những năm qua chưa được quan tâm giải
quyết, đó là vấn đề nhà ở cho CN, LÐ.
Điển hình ở Đồng Nai, trong số 89.571 lao động nhập cư thì có 86.693
người ở trọ nên nhà trọ mọc lên như nấm, cả tỉnh có 4.583 hộ kinh doanh nhà

trọ cho cơng nhân thuê. Họ "cung" theo phương châm "giá rẻ đắt hàng". Phần
lớn công nhân thu nhập thấp, là tầng lớp nghèo cho nên không cần chỗ ở tốt,
chỉ trú thân là được, nên giá rẻ thì ở tồi tàn, ở đơng người trong một phịng
(120.000đ/phịng/4 người).
Đối với tỉnh Bình Dương, theo báo cáo tham luận của Đoàn đại biểu Quốc
hội tỉnh thì thực trạng 200.000 lao động ngoại tỉnh đến làm việc trên địa bàn
tỉnh đã gây sức ép rất lớn trên nhiều lĩnh vực như nhà ở, an ninh trt t, y t,
giỏo dc. trong đó nhu cầu về nhà ở là bức xúc nhất vì 97% số lao động ngoại
tỉnh không có nhà ở, phải đi thuê mớn để sống tạm bợ.
Hin nay, cỏc KCN ti H Ni đã thu hút khoảng 1,6 vạn lao động, chỉ
riêng trong số gần 6.500 người lao động làm việc trong hai KCN Bắc Thăng
Long và Nội Bài có tới hơn 50% số lao động là người ngoại tỉnh phải đang
thuê nhà trọ tạm bợ. Ðến nay, Hà Nội chưa hình thành được khu chung cư

9


cho người lao động tại KCN. Theo dự báo đến năm 2010, các KCN Hà Nội
có khoảng 60 nghìn lao động, trong đó có gần 70% là lao động ngoại tỉnh, có
nhu cầu về nhà ở. Qua ®ã, cã thĨ thấy rằng nhu cầu về nhà ở của lao động
ngoại tỉnh nói chung và của Hà Nội nói riêng là rất lớn. Hầu hết NLĐ ngoại
tỉnh vẫn cha thể có đợc chỗ ở ổn định, nhu cầu thuê mua nhà là rất lớn và đang
có xu hớng tăng lên.
Những nguyên nhân, nhân tố tác động làm tăng cầu nhà ở của ngời lao
động ngoại tỉnh
3.

a) Các chính sách khuyến khích phát triển nhà ở đô thị cha phát huy hiệu quả
đối với NLĐ ngoại tỉnh
Mặc dù Nhà nớc đà ban hành một số chính sách khuyến khích phát triển nhà

ở đô thị nói chung và nhà ở cho ngời thu nhập thấp nói riêng, tuy nhiên trong
những năm vừa qua trong quá trình thực hiện các chính sách giải quyết nhà ở
cho công nhân, viên chức, lao động thu nhập thấp tại khu vực đô thị tồn tại
không ít vấn đề bất cập, cơ chế u đÃi thông qua trung gian(qua các nhà đầu t,
các doanh nghiệp phát triển nhà ở) do vậy cơ chế chính sách u đÃi không trực
tiếp đến với đối tợng hởng thụ.
Chính sách khuyến khích phát triển nhà ở để cho thuê, nhng trong thực tế quỹ
nhà ở cho thuê hầu nh không tồn tại, ngoại trừ một số trờng hợp các hộ gia
đình, cá nhân xây dựng nhà tự phát tại các KĐT, KCN để cho công nhân lao
động thuê. Thiếu quỹ nhà ở cho thuê là một trong những nguyên nhân làm cho
các đối tợng thu nhập thấp nói chung, NLĐ ngoại tỉnh nói riêng gặp khó khăn
cho việc cải thiện chỗ ở và làm tăng cầu nhà ở đô thị.
Mặt khác, các doanh nghiệp không mặn mà xây dựng nhà ở cho ngời lao
động do thiếu chính sách u đÃi. Từ 1999 đến nay, công ty kinh doanh nhà Đồng
Nai đà xây dựng hai khu nhà ở cho công nhân thuê, nhng theo lÃnh đạo công ty,
nếu không có sự hỗ trợ của Nhà nớc thì phải bù lỗ liên tục. Dự án khu nhà ở cấp
4 tại phờng Long Bình gần KCN Amata, Lotechco, Biên Hoà 2 với quy mô 105
phòng có diện tích 14,4 m2, mặt bằng có sẵn không phải đền bù giải toả. Vốn
đầu t xây dựng 2,2 tỷ đồng, vay từ quỹ phát triển nhà ở với lÃi suất bằng 0. Giá
cho thuê 150-180 ngàn đồng/phòng/tháng, nhng năm nào cũng phải bồ lỗ. Nếu
nh phải vay vốn từ Ngân hàng Nông nghiệp- phát triển nông thôn với lÃi suất
1,15%/tháng thì lÃi suất phải trả hàng tháng 25 triƯu khi tiỊn thu tõ cho thuª chØ

10


có 18 triệu. Nh vậy sẽ bù lỗ 7 triệu đồng tiền vay mỗi tháng chứ cha nói gì đến
thu håi vèn.
Do vËy, viƯc c¸c chÝnh s¸ch khun khÝch ph¸t triển nhà ở cha thực sự đáp
ứng tới ngới lao động là một trong những nguyên nhân làm tăng cầu nhà ở đô

thị của ngời lao động.
b) Lao động nhập c tiếp tục tăng
Cũng nh các quốc gia khác trên thế giới, di dân ở Việt Nam là một hiện tỵng
kinh tÕ_x· héi mang tÝnh quy lt, mét sù cÊu thành tất yếu của sự phát triển.
Dới tác động của quá trình toàn cầu hoá, sự chênh lệch về mức sống, cơ hội tìm
kiếm việc làm, nhu cầu dịch vụ xà hội và sức ép kinh tế đang ngày càng trở
thành những áp lực cơ bản tạo nên các dòng di chuyển lao động trong và ngoài
nớc. Thoát ly khỏi đồng ruộng không còn là vấn đề mới mẻ đối với ngời nông
dân nông thôn Việt Nam. Từ 5-10 năm trở lại đây, di dân lao động diễn ra với
quy mô, điều kiện và bản chất khác trớc. Số lợng lao động nhập c vào các thành
phố lớn, đến các khu công nghiệp tăng nhanh, dới nhiều hình thức khác nhau.
Hiện tợng này xuất hiện một phần liên quan đến quá trình phân công lao động
quốc tế và xu hớng toàn cầu hoá nh đầu t trực tiếp nớc ngoài, khả năng hội nhập
kinh tế quốc tế và xuất khẩu hàng hoá trong thời kì công nghiệp hoá đất nớc.
Tại các thành phố lớn( Hà Nội, TP Hồ Chí Minh) lao động nhập c có xu hớng
tiếp tục tăng lên. Sự gia tăng đó gắn liền với quá trình phát triển đô thị. Trong
quá trình đô thị hoá và công nghiệp hoá di dân từ nông thôn ra thành thị, từ
vùng kém phát triển sang vùng phát triển là hớng duy nhất.
Sở dĩ có sự di dân lao động tới các thành phố lớn vì những lý do sau:
Th nht, do khó khăn về kinh tế, thiếu việc làm hoặc khơng có việc làm ở
nơi xuất cư. Đây là ngun nhân chính khiến hơn 50% số di dân lâu dài và
hơn 90% số di dân mùa vụ di chuyển đến các thành phố lớn. Phân tích các
dịng nhập cư vào Hà Nội cho thấy đa số người dân từ các tỉnh đông dân ở
đồng bằng sông Hồng, các tỉnh trung du ... đều gặp khó khăn về phát triển
kinh tế do đất đai ít, lại cằn cỗi, ít có cơ hội để phát triển việc làm có thu nhập
cao. Đặc biệt, ở các vùng nông thôn đồng bằng sông Hồng "đất chật, người
đơng", đất canh tác bình qn đầu người chỉ có 600m 2, nên hàng năm, quỹ
thời gian lao động còn dư thừa chiếm tới 30% - 40%; ở nhiều địa phương con
số này lên đến 50%. Số lao động khơng có việc làm ở nơng thơn trong vùng là
11

4,5% - 5,0% (năm 1993) (5). Dân số ngày càng tăng, diện tích đất canh tác có
hạn, ngày càng ít đi trong cơ cấu kinh tế chuyển đổi chậm chạp, kinh tế hàng
hố chưa phát triển dẫn đến tình trạng thiếu việc làm và kinh tế vốn khó khăn
càng trở nên căng thẳng hơn. Một bộ phận dân cư sống dưới mức nghèo đói
trong khi thời kỳ nơng nhàn lại khơng có việc làm. Điều đó tất yếu dẫn đến
việc người lao động có sức khoẻ phải ra đi tìm việc ở các thành phố lớn nhằm
tăng thêm thu nhập, nơi có nhiều cơ hội rộng mở hơn. Mặt khác, người di cư
mùa vụ khơng cịn giữ ngun nghĩa của từ này, sự có mặt của họ ở thành phố
gần như là quanh năm. Điều này cho thấy, hiện tại, khả năng sử dụng lao
động ở nhiều vùng nông thôn còn hết sức hạn chế. Kết quả khảo sát do
VAPEC tiến hành năm 2001 cho thấy trong các lý do thúc đẩy di dân, nhu cầu
tìm việc làm trong lĩnh vực sản xuất phi nông nghiệp và kinh doanh dịch vụ
khá mạnh mẽ (36%).
Thứ hai, sự khác biệt về tiền lương và thu nhập giữa các vùng, đặc biệt giữa
nông thôn và thành phố lớn là yếu tố thúc đẩy q trình di dân và di chuyển
lao động tới đơ thị. Khảo sát di dân nữ tại thành phố Hồ Chí Minh (VAPEC
2001) cho thấy, 39% phụ nữ di chuyển vì lý do thu nhập. Với nhóm di chuyển
nhiều lần, tỷ lệ này còn cao hơn (42%). Sự chênh lệch quá lớn về thu nhập
giữa nông thôn và thành thị đã hối thúc người nông dân tự nguyện rời bỏ
đồng ruộng ra thành phố tìm việc. Họ chấp nhận những cơng việc nặng nhọc,
vất vả để mưu sinh, có tiền gửi về cho gia đình ở quê nhà. Thực tế, chúng ta
chưa có được cái nhìn khách quan và cơng bằng đối với lực lượng lao động
này. Mặc cho những nỗ lực xố đói giảm nghèo, chúng ta vẫn chưa thực sự
tạo được sức bật và tiềm năng lâu dài cho lao động nơng thơn. Nguồn tiền,
vốn, hàng hố và thông tin đã, đang được những người di cư chuyển về quê
dưới nhiều hình thức trợ giúp khác nhau cho gia đình, người thân, góp phần
làm thay đổi bộ mặt nơng thơn.
Thứ ba, Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và nhiều đô thị khác là miền đất

hứa của nhiều người về môi trường giáo dục và đào tạo, nghiên cứu, về điều
kiện y tế, chăm sóc sức khoẻ, đời sống văn hố tinh thần, các phương tiện
thơng tin đại chúng... Do vậy, họ đến các thành phố lớn và đô thị để lập
nghiệp, mưu cầu cuộc sống tốt đẹp trong tương lai. Chính vì vậy, nhu cầu
đồn tụ gia đình ngày càng tăng của dân số nhËp c sau một vài năm định cư ở
thành phố đã khiến lý do này càng trở nên quan trọng trong quyết định
chuyển nơi sinh sống.
12


III. Đánh giá tình hình giải quyết nhà ở cho ngời lao động ngoại tỉnh của
thành phố Hà Nội.
1.

Sự cần thiết phải phát triển nhà ở cho NLĐ thu nhập thấp ở Việt Nam

Nhà ở là môi trờng sinh hoạt nghỉ ngơi của NLĐ, giúp họ tái táo sức lao
động sau những giờ làm việc vất vả, nâng cao năng suất lao động, chất lợng sản
phẩm. Hàng chục vạn lao động ngoại tỉnh làm việc trong các KCN đang rất
khao khát một nơi an c, lạc nghiệp. Do vậy cần xem nhà ở không đơn thuần
là vấn đề xà hội mà còn mang ý nghĩa kinh tế sâu sắc. Nhà ở không đơn giản
chỉ là sản phẩm của hoạt động xây dựng là không gian c trú, nó còn là môi trờng văn hoá, giáo dục, tổ ấm hạnh phúc của mọi gia đình và là thớc đo sự phồn
vinh và tiến bộ xà hội. Đối với mỗi quốc gia, nhà ở là nguồn tàn sản có giá trị,
nó thể hiện trình độ phát triển, tiềm năng kinh tế và góp phần làm thay đổi diện
mạo đô thị và nông thôn. Có nhà ở thích hợp và an toàn là nhu cầu thiết yếu, là
nguyện vọng chính đáng của mỗi công dân.
Trong 50 năm qua, việc giải quyết nhà ở cho nhân dân là một trong những
vấn đề xà hội quan trọng đợc sự quan tâm của Đảng, Nhà nớc, các cấp chính
quyền địa phơng và các tổ chức xà hội. Trong giai đoạn 10 năm đầu sau khi hoà
bình lập lại(1954-1964), nh cầu nhà ở tại miền Bắc cha thực sự bức xúc nh hiện

nay vì mật độ dân c còn thấp, quỹ nhà ở tiếp quản từ chế độ cũ tơng đối nguyên
vẹn. Đến giai đoạn 1965-1991(từ 1976 ở các tỉnh phía Nam), Nhà nớc thực hiện
chính sách đầu t từ ngân sách để xây dựng nhà ở phân phối cho cán bộ, công
nhân viên chức, Nhà nớc chỉ thu tiền nhà ở khoảng 1% tiền lơng. Trong 10 năm
từ 1976-1986, quỹ nhà ở đợc đầu t xây dựng bằng ngân sách Nhà nớc tại các đô
thị lín chiÕm tû lƯ kh¸ cao so víi tỉng q nhà ở đợc phát triển cùng thời điểm:
Hải Phòng 43,3%; Hà Nội 37,1%; Đà nẵng 31,8%; TP Hồ Chí Minh 14,5%.
Tuy vậy trong giai đoạn từ 1991 trở về trớc chỉ có khoảng 30% cán bộ, công
nhân viên chức tại đô thị đợc phan phối nhà ở. Nếu tính trên số lợng CBCNVC
hiện nay thì chỉ khoảng 5-6%. Trong số các đối tợng đà đợc phân phối nhà ở
hầu hết ®· nghØ hu hc ti ®· cao. RÊt nhiỊu trêng hợp đà hoán đổi hoặc cải
tạo, xây lại do nhà ở đợc phân phối trớc đây không còn phù hợp.
Chính sách đầu t xây dựng nhà ở từ ngân sách để phân phối đà bộc lộ nhiều
khiếm khuyết. Quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nớc chỉ là danh nghĩa, trên thực tế là
tài sản thuộc sở hữu của ngời đợc phân phối. Vì vậy công tác quản lý quỹ nhà ở
này bị buông lỏng dẫn đến tình trạng ngày càng xuống cấp, h hỏng nghiêm
trọng.
13


Năm 1991, Nhà nớc ban hành pháp lệnh nhà ở với chủ trơng chuyển chế độ
bao cấp sang thực thi chính sách tạo điều kiện để các tổ chức, cá nhân tham gia
phát triển nhà ở. Tiếp theo đó, Chính phủ ban hành một số chính sách về mua
bán và kinh doanh nhà ở cũng nh chính sách bán nhà ở thuộc thành phần cho
ngời đang thuê. Sau hơn 10 năm thực hiện(1994-2005) các đô thị trên phạm vi
cả nớc đà bán trên 130 nghìn căn(31%). Chủ trơng này nhằm tạo điều kiện cho
ngời thuê trở thành chủ thực sự để duy trì và nâng cao chất lợng quỹ nhà ở hiện
có, đồng thời Nhà nớc cũng thu đợc một khoản tiền đáng kể dành cho phát triển
nhà ở. Tuy nhiên, việc bán Nhà ở này gặp nhiều khó khăn, phức tạp do nhiều
nguyên nhân nh chất lợng và tiện nghi của quỹ nhà ở này quá thấp, đa phần đÃ

mua đi bán lại nhiều lần. Tóm lại do cơ chế không rõ ràng, công tác quản lý nhà
ở thuộc thành phố bị buông lỏng, nên hiệu quả của quỹ nhà ở này ít phát huy đợc tác dụng trong xà hội và gây tâm lý không tốt đối với mô hình nhà ở tập thể
nói chung, nhà chung c nói riêng trong suốt mấy chục năm qua.
Nớc ta hiện cã trªn 82 triƯu ngêi, víi 17,8 triƯu hé gia đình, tổng diện tích
nhà ở vào khoảng 883 triệu m2, trong đó dân số tại khu vực đô thị xấp xỉ 23
triệu ngời với 5,2 triệu căn nhà. Tổng diện tích nhà ơ dô thị khoảng 250 triệu
m2. Diện tích nhà ở bình quân tại khu vực đô thị mới chỉ đạt 10,5m2 sàn/ngời,
thấp hơn các nớc trong khu vực.
Qua số liệu thống kê, tổng số cán bộ công chức hởng lơng từ ngân sách trên
phạm vi cả nớc là 1.385.500 ngời; công nhân viên chức thuộc các thành phần
kinh tế khác là 5,5 triệu ngời, trong đó có trên 800 nghìn ngời làm việc tại các
KCN tập trung. Đây là những đối tợng có thu nhập han hẹp, không đủ điều kiện
để mua hoặc thuê nhà ở theo giá thị trờng, rất cần đợc thuê hoặc mua nhà từ quỹ
nhà ở xà hội. Nhà ở là điều kiện phát triÓn nguån lùc con ngêi, mét yÕu tè hÕt
søc quan trọng để phát triển sản xuất. Việc cải thiện chỗ ở cho công nhân, viên
chức, lao động thu nhập thấp( trong đó có công nhân lao động trong các KCN)
là rất cần thiết.
2. Đánh giá thực trạng cung ứng nhà ở cho NLĐ ngoại tỉnh
Trong những năm gần đây, mặc dù có sự tăng trởng đáng kể cả về số lợng và
chất lợng nhà ở, nhng mới chỉ giải quyết một phần nhu cầu nhà ở của các đối tợng có thu nhập cao và các hộ gia đình khá giả. Nhà ở dành cho các đối tợng có
thu nhập thấp (cán bộ, công chức, viên chức hởng lơng từ ngân sách, công nhân
lao động tại các khu công nghiệp tập trung, lực lợng lao động tự do tại khu vực
đô thị...) cha có chuyển biến đáng kể. Xây dựng nhà ở tiện nghi cao đắt tiền để
14


kinh doanh với tỷ suất lợi nhuận cao lấn át yêu cầu của xà hội trong vấn đề giải
quyết chỗ ở. Theo thông lệ quốc tế, tỷ số giá nhà ở so với thu nhập bình quân
của một hộ gia đình trong một năm đợc coi là chỉ số đánh giá khả năng tiêu thụ
nhà ở của một quốc gia. Với mức thu nhập bình quân một hộ gia đình tại khu đô

thị (4 ngời) ở nớc ta khoảng 3 triệu đồng/tháng (36 triệu/năm) so với giá mua
một căn hộ chung c khoảng 500 triệu đồng thì chỉ số giá (nhµ ë/thu nhËp) cđa
ViƯt Nam lµ 13,8. Trong khi chØ số này ở Châu Âu, Trung Đông và Bắc Mỹ là
6,59; Châu Phi là 2,21; Nam á là 6,25; Đông á là 4,15 ... Đây là nguyên nhân
cơ bản làm cho đại bộ phận những ngời lao động ở nớc ta rất khó có điều kiện
tạo lập chỗ ở, nếu không có chính sách tạo điều kiện, hỗ trợ của Nhà nớc và của
cộng đồng.
Th trng nh ti H Nội đang có sự mất cân đối giữa đầu tư xây dựng
để bán và nhà ở để cho thuê, nguyện vọng chính đáng có nhà ở của những
người có thu nhập thấp, những người làm công ăn lương đang ngày càng xa
vời, khoảng cách giàu- nghèo ngày càng trở nên khác biệt. Ðịi hỏi Hà Nội
phải có những giải pháp v chớnh sỏch u t ngay trong những năm tới. Hiện
Hà Nội có trên 10 dự án xây dựng căn hộ và văn phòng cho thuê cao cấp. Tiềm
năng thị trờng nhà cao cấp cho thuê rất lớn. Hiện nay năng suất của văn phòng
loại A đạt đên 98% và giá cho thuê trung bình mỗi m2 từ 23-31USD/tháng. Tuy
nhiên số dự án xây dựng ngà ở cho thuê dành cho ngời có thu nhập trung bình
hoặc thấp chỉ đếm trên đầu ngón tay. Dự án thí điểm làng sinh viên HACINCO
chủ yếu dành cho sinh viên thuê. Dự án nhà ở cho thuê tại đờng Láng HạThanh Xuân, diện tích trên 9.984m2, trong đó diện tích xây dựng là 2.685m2,
với cơ cấu căn hộ có diện tích từ 74-119m2. Nhng giá thuê trung bình cũng xấp
xỉ một triệu đồng/tháng quá khả năng tài chính của phần lớn hộ gia đình đô thị.
Bờn cnh ú, trong khi nhiu ngi dõn cịn chưa có nhà ở thì ở các khu
đơ thị mới, nhà chung cư cao cấp lại xuất hiện tình trạng nhà sau khi xây
dựng khơng có người đến ở do người ta mua để đầu cơ. Nạn đầu cơ nhà đất,
tạo nên những cơn “sốt ảo” về nhà đất, đẩy giá nhà lên cao ngất. Xảy ra tình
trạng “kẻ thiếu người thừa” về nhà ở, những người có thu nhập thấp càng
khơng đủ khả năng để mua nhà.
Nh×n chung, vấn đề giải quyết nhà ở cho ngời lao động ngoại tỉnh đến làm
việc tại thành phố, KCN hầu nh bị bỏ quên. Chính quyền thành phố, các doanh
nghiệp cha thể đáp ứng nhu cầu nhà ở cho công nhân, NLĐ. 1 số DN cha xây đợc nhà ở cho công nhân thì xử lý bằng một giải pháp tình thế là cấp cho công
nhân một phần tiền nhà trọ hàng tháng. Xung quanh các KCN ngời dân xây

15


dựng và kinh doanh nhà ở không theo quy hoạch, đa số là nhà tạm để cho ngời
lao động thuê. Nh vËy viƯc cung øng nhµ ë cđa khu vùc Nhà nớc và khu vực t
nhân là rất thấp. Giá nhà bán và cho thuê tại thành phố hiện nay là tơng đối cao
so với thu nhập của ngời lao động. Hầu hết ngời lao động phải thuê nhà trong
khu vực không chính, nhiều ngời ở chung trong một phòng trọ. Tại các KCN ở
Hà Nội, đa số công nhân phải thuê nhà, với mức lơng sàn 550 nghìn đồng/tháng
nên 4-5 ngời thuê chung 1 phòng khoảng 15m2 với chi phí 50-60 nghìn
đồng/tháng. Về lâu dài, số lao động ngoại tỉnh đến thành phố và KCN ngày một
tăng nhanh và trong số đó có một bộ phận lao động xây dựng gia đình thì nhu
cầu nhà ở tăng đột biến. Do vËy, cã thĨ thÊy hiƯn nay nhµ ë cho lao động ngoại
tỉnh cung không cõng nổi cầu.
IV. Các biện pháp nhằm giải quyết khó khăn về nhà ở cho ngời lao động
ngoại tỉnh.
1. Về phía Nhà nớc.
a) Sự cần thiết tham gia phát triển quỹ nhà ở của Nhà nớc
Giải quyết nhà ở cho các đối tợng thu nhập thấp là vấn đề khó khăn, phức
tạp nhng lại là vấn đề rất cần thiết mang tính KTXH cao. Để tạo đợc quỹ nhà ở
này đòi hỏi phải có sự đầu t vốn lớn, nhng tỷ suất lợi nhuận thu từ hoạt động
kinh doanh loại nhà này lại thấp, thời gian thu hồi vốn chậm, là nguyên nhân
không hấp dẫn các nhà đầu t. Vì vậy, Nhà nớc cần phải trực tiếp tham gia đầu t
phát triển quỹ nhà ở XH thay vì thả nổi cho thị trờng. Tạo lập quỹ nhà ở có giá
cả phù hợp với khả năng chi trả của các đối tợng có thu nhập thấp là một trong
những biện pháp quan trọng mang tính quyết định đảm bảo điều tiết mối quan
hệ cung-cầu về nhµ ë. ë nhiỊu níc, q nhµ ë XH chØ áp dụng hình thức cho
thuê hoặc thuê mua mà không áp dụng hình thức khác. Đầu t xây dựng quỹ nhà
ở thuộc thành phố để cho thuê, Nhà nớc không bị thất thoát tài sản nh đầu t nhà

ở để phân phối trớc đây, vì quỹ nhà ở cho thuê vẫn là tài sản thuộc thành phố đợc quản lý chặt chẽ, bảo đảm thu hồi vốn. Còn những trờng hợp đợc áp dụng cơ
chế thuê mua thì Nhà nớc thu hồi đủ vốn để tiếp tục phát triển quỹ nhà ở mới.
Nội dung cũng nh phơng thức quản lý quỹ nhà ở XH đợc quy định rõ ràng
quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê hoặc thuê mua; có chế tài xử lý
nghiêm ngặt hành vi vi phạm quy định về thuê, thuê mua quỹ nhà ở XH. Cả 2
hình thức cho thuê và thuê mua sẽ góp phần khắc phục đợc tình trạng đầu cơ
nhà ở trong thời gian vừa qua.
Hơn nữa, trong nền kinh tế thị trờng nhà ở là hàng hoá có bên bán, bên mua,
bên cho thuê, bên thuê,vì vậy chịu sự chi phè theo quy lt cđa thÞ trêng. Nhng
16


nó là loại hàng hoá đặc biệt gắn liền với đất, với môi trờng, với hạ tầng cơ sở,
đặc biệt đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà ở- hàng hoá đặc biệt này cần phải
phù hợp với từng đối tợng có diện tích, mức độ tiện nghi khác nhau. Để ngời
thu nhập thấp có thể có đợc nhà ở thì Nhà nớc cần phải điều tiết thị trờng này,
phát triển đa dạng các loại nhà ở và có chính sách hỗ trợ đối với ngời thu nhập
thấp. Do vậy, vai trò của Nhà nớc trong việc giải quyết nhà ở cho NLĐ thu nhập
thấp là rất quan trọng.
b) Định hớng phát triển nhà ở đến năm 2020
Ngày 6/5/2004 Thủ tớng Chính phủ đà ban hành Quyết định số
76/2004/QĐ-TTg phê duyệt định hớng phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020
đà nêu rõ mục tiêu thúc đẩy phát triĨn q nhµ ë dµnh cho ngêi cã thu nhËp
thÊp (bao gồm cán bộ, công chức, viên chức, ngời lao động tại các KCN...) mua
hoặc thuê mua phù hợp với từng điều kiện cụ thể của từng đối tợng. Quyết định
khái quát 4 nội dung sau:
Thứ nhấtlà, khi phê duyệt các dự án KCN dứt khoát phải dành quỹ đất để
quy hoạch xây dựng nhà ở cho ngời lao động. Đối với các KCN đợc cấp phép
mà không có quy hoạch nhà ở cần phải đợc quy hoạch bổ sung. Cần dự kiến số
lao động ngoại tỉnh sẽ định c lâu dài và có thời hạn để xác định diện tích xây

dựng nhà ở, cơ sở hạ tầng, dịch vụ sinh hoạt cho các đối tợng này.
Thứ hai là,cú chớnh sách hỗ trợ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, miễn hoặc
giảm thuế sử dụng đất, đền bù giải phóng mặt bằng ở khu quy hoạch xây
dựng nhà ở cho người lao động ở các đô thị và khu công nghiệp. Coi việc đầu
tư, tạo điều kiện xây dựng nhà ở tại các cơ sở công nghiệp, khu công nghiệp
là yêu cầu để thu hút vốn đầu t.
Thø ba lµ, có chính sách khuyến khích các thành phần kinh tế đầu tư xây
dựng nhà ở để bán trả góp hoặc cho thuê. Bộ Xây dựng ban hành tiêu chuẩn
tối thiểu khi đầu tư xây dựng nhà ở cho người lao động th. Có chính sách
ưu đãi thích hợp đối với các doanh nghiệp sử dụng lao động tự bỏ vốn xây
dựng nhà ở cho người lao động của doanh nghip mình.
Thứ t là, cn phõn nh rừ trỏch nhim của chính quyền các cấp, các chủ
thể sử dụng lao động và người lao động trong việc quản lý và sử dụng nhà ở
hoặc nhà cho thuê đảm bảo trật tự an tồn xã héi.
c)

1 sè biƯn ph¸p cơ thĨ cđa Nhµ níc

17


Nhà nớc khi phê duyệt các dự án KCN, KCX dứt khoát phải dành quỹ đất để
xây dựng nhà ở cho công nhân. Nhà nớc cần có chính sách u đÃi cho doanh
nghiệp nào đầu t xây dựng nhà ở tại các KCN, KCX dành cho công nhân.
Nhà nớc cần có chính sách hỗ trợ đầu t hạ tầng kỹ thuật nh miễn giảm thuế
đất, hỗ trợ giải phóng mặt bằng. Quỹ đất xây dựng nhà ở phải đợc quy hoạch và
công bố công khai để các đơn vị cá nhân biết mà tham gia đầu t xây dựng. Bên
cạnh đó Nhà nớc phải có chính sách khuyến khích các thành phần kinh tế tham
gia đầu t xây dựng nhà ở cho lao động ngoại tỉnh nh xây dựng bán trả góp, cho
thuê, có chính sách về sử dụng đất, đầu t hạ tầng cho vây u đÃi, hỗ trợ lÃi suất

sau đầu t, miễn giảm có thời hạn 1 số loại thuế.
Nhà nớc thành lập 1 số doanh nghiệp công ích chuyên doanh để xây dựng
nhà ở cho các KCN, KCX nhà ở dạng c xá cao tầng, đa dạng hoá các loại nhà ở,
phòng ở có diện tích, tiện nghi khác nhau, phù hợp với từng đối tợng và cho
thuê hoặc bán trả góp.
Ngoài ra, Nhà nớc có thể cho phép doanh nghiệp trong thời hạn nhất định
chi tiền nhà ở cho NLĐ và sẽ tính phần chi phí này vào giá thành chi phí lu
thông.

2. Về phía thành phố Hà Nội.
a) Một số biện pháp khuyến khích xây dựng phát triển nhà ở cho NLĐ.
ã

Quan điểm và mục tiêu phát triển:

-

quan điểm:

Giải quyết nhà ở cho các đối tợng có thu nhập thấp là vấn đề xà hội khó
khăn và phức tạp cần đựơc thể chế hoá trên nguyên tắc vừa đảm bảo khuyến
khích các thành phần kinh tế tham gia đầu t phát triển nhà ở, đồng thời Nhà nớc
đầu t xây dựng quỹ nhà ở XH để cho thuê và thuê mua với những ngời cã thu
nhËp thÊp nh»m thùc hiƯn sù c«ng b»ng x· hội và góp phần điều tiết thị trờng
bất động sản nhà ở
Quỹ nhà ở XH thuộc thành phố chỉ giải quyết cho các đối tợng thuộc diện
thu nhập thấp gặp khó khăn về chỗ ở là cán bộ công chức Nhà nớc, công nhân

18

viên chức và ngời lao động thuộc các thành phần kinh tế tại khu vực đô thị và
công nhân lao động làm việc tại KCN tập trung đợc thuê hoặc thuê mua nhà ở.
Quỹ nhà ở XH do ngân sách Nhà nớc đầu t là tài sản thành phố phải đợc
quản lý chặt chẽ từ giai đoạn đầu t xây dựng đến quản lý vận hành đảm bảo
công khai, công bằng chống lợi dụng, chống thất thoát, lÃng phí.
-Mục tiêu phát triển:
Tăng nguồn cung về nhà ở với giá cho thuê và thuê mua phù hợp với khả
năng chi trả của các đối tợng có thu nhập thấp nhằm đáp ứng yêu cầu của định
hớng phát triển nhà ở đến năm 2020 đà đề ra của Chính phủ.
Thực hiện chính sách nhà ở XH gắn với chơng trình cải tạo, chỉnh trang
đô thị, phát triển nguồn nhân lực phục vụ quá trình CNH, HĐH đất nớc và góp
phần thực hiện mục tiêu của chiến lợc phát triển kinh tế xà hội.
Góp phần nâng cao chất lợng chỗ ở (gồm nhà ở, hệ thống hạ tầng và môi
trờng sống) của các đối tợng thu nhập thấp, từng bớc giảm chênh lệch về chất lợng chỗ ở giữa các nhóm đối tợng khác nhau trong xà hội theo tinh thần Đại hội
đại biểu toàn quốc lần thứ IX của Đảng đà đề ra là phát triển nhanh có hiệu quả
và bền vững, tăng trởng kinh tế đi đôi với thực hiện tiến bộ, công bằng xà hội và
bảo vệ môi trờng.
ã

Các biện pháp nhằm tăng quỹ nhà ở cho NLĐ ngoại tỉnh

Trong quá trình ĐTH cũng nh CNH của thủ đô, số lợng lao động ngoại tỉnh
nhập c vào thành phố ngày càng tăng lên, gây sức ép lơn cho thành phố về vấn
đề nhà ở. Để giải quyết 1 phần nhu cầu bức xúc về nhà ở, thành phố Hà Nội đÃ
thực hiện 1 số chủ trơng chính sách khuyến khích các doanh nghiệp đầu t xây
dựng nhà ở cho NLĐ. Theo chủ trơng của thành phố, nếu các doanh nghiệp đầu
t xây dựng bằng nguồn vốn của mình sẽ đợc miễn thuế sử dụng đất với nhà
chung c cao tầng cho thuê đến khi thu đủ vốn đầu t ban đầu, miễn thuế thu nhập
doanh nghiệp và phần doanh thu cho do thuê nhà mang lại.

Trong quá trình phát triển các KĐTM, KCN, KCX, khu công nghệ cao cần
chú trọng xác định bố trí đủ quỹ đất phục vụ yêu cầu phát triển nhà ở nói
chung, nhu cầu phát triển quỹ nhà ở XH nói riêng. Thực hiện chính sách miễn
giảm tiền sử dụng đất đối với các dự án đẩu t xây dựng nhà ở XH theo quy định

19


để đảm bảo giá cho thuê, thuê mua phù hợp với khả năng chi trả của các đối tợng có thu nhập thấp.
Thành lập quỹ phát triển nhà ở, nguồn vốn hình thành quỹ bao gồm: tiền thu
từ việc bán và cho thuê nhà ở thuộc thành phố; trích từ 30-50% nguồn thu từ
giao đất, cho thuê đất của các dự án nhà ở thơng mại trên địa bàn; tiền bán nhà,
xởng thuộc thành phố dôi d; tiền thu từ hoạt động cho thuê, thuê mua quỹ nhà ở
xà hội và tiền đóng góp tự nguyện của các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nớc;
các nguồn vốn hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.
Đối với các dự án đầu t xây dựng nhà ở xà hội sử dụng ngân sách Nhà nớc,
cần quản lý chặt chẽ toàn bộ quá trình đầu t xây dựng từ việc chọn lựa địa điểm;
lập, thẩm định phê duyệt dự án; thiết kế và tổng dự toán; lựa chọn đơn vị thi
công xây dựng; nghiệm thu bàn giao đa công trình vào khai thác bảo đảm chất
lợng, hạn chế thất thoát lÃng phí; nghiên cứu áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển
hình trong quá trình phát triển quỹ nhà ở xà hội để góp phần tiết kiệm chi phí
đầu t, giảm giá cho thuê, thuê mua nhà ở.
Ban hành chính sách u đÃi về thuế (cho phép chủ đầu t đợc hoàn thuế giá trị
gia tăng; đợc miễn, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế sử dụng đất) đối
với các dự án nhà ở cho ngời lao động đợc đầu t từ ngân sách Nhà nớc và các dự
án nhà ở do các doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế đầu t xây dựng để cho
các đối tợng thu nhập thấp thuê hoặc thuê mua đáp ứng đầy đủ các quy định của
Nhà nớc khuyến khích các thành phần kinh tế đầu t xây dựng nhà ở thơng mại
cho thuê, thuê mua, bán trả góp, trả chậm,... nhằm góp phần tăng nguồn cung
nhà ở trên thị trờng, đáp ứng nhu cầu đa dạng của các đối tợng khách hàng, kể

cả các đối tợng thu nhập thấp; ban hành quy định cụ thể về phơng thức thanh
toán tiền mua, thuê, thuê mua nhà ở thông qua ngân hàng phù hợp với pháp luật
và kinh doanh bất động sản.
b) Chính sách hạn chế nhập c của thành phố
Trong điều kiện phát triển kình tế, dòng dân c chuyển từ nông thôn ra thành
thị, ngành nghề này sang ngành nghề khác, từ địa phơng có điều kiện sinh sống
thấp sang vùng có mức sống cao là một quy luật tự nhiên. Lao động nhập c tới
các đô thị nói chung, Hà Nội nói riêng có vai trò hết sức quan trọng là bù đắp sự
thiếu hụt về lao động của các KCN lớn. Tuy nhiên lợng nhập c quá nhiều nh
thành phố Hà Nội đang gây ra những khó khăn nhất định cho cơ quan quản lý
cũng nh cho quá trình phát triển KTXH của thành phố. Do vậy, chính sách hạn
20


chế nhập c của thành phố cần có những giải pháp đồng bộ, lâu dài để đảm bảo
vừa tận dụng lao động nhập c vừa hạn chế đợc sự quá tải.
Do nguồn gốc của di dân lao động xuất phát từ sự chênh lệch phát triển giữa
các vùng nên giải pháp lâu dài và triệt để là công nghiệp hoá các vùng nông
thôn, có chiến lợc phát triển đồng đều giữa các vùng, giữa nông thôn-thành thị.
Cần có chính sách phát triển nông thôn hợp lý, chính sách tạo việc làm, đa dạng
hoá sản xuất ở nông thôn. Có vậy mới kiểm soát, điều tiết đợc các luồng di dân.
Đây có thể là chính sách ở tầm quốc gia chứ không chỉ là chính sách của từng
thành phố hay đô thị riêng lẻ.
Về cơ cấu kinh tế, thành phố cần có quy hoạch phát triểntheo hớng u tiên
khuyến khích các ngành công nghệ kĩ thuật cao,di chuyển những ngành công
nghệ sử dụng nhiều lao động phổ thông đến các vùng nông thôn nơi có thể đáp
ứng nhu cầu lao động cho ngành này (nhng có chính sách hỗ trợ cho các doanh
nghiệp di chuyển tới đó: cơ sở hạ tầng, thuế...). Đồng thời có chính sách khuyến
khích lao động có trình độ kĩ thuật cao vào thành phố sản xuất.
Trong chính sách quản lý nhân khẩu, ngoài việc xem xét điều chỉnh lại 1 số

quy định theo hớng thuận lợi hơn cho những ngời nhập c đà có nhà ở, việc làm
ổn định cần phải tính đến việc phân bổ dân c cho phù hợp với từng quận, huyện
trong quy hoạch phát triển của thành phố. Không thể để tình trạng nhập c tự
phát nh hiện nay, sẽ càng đặt chính quyền vào tình thế đi giải quyết những phát
sinh do quá tải của tăng dân số không kiểm soát đợc gây ra.
Trc mt, to iu kin cho nhng người nhập cư thực sự “an cư lạc
nghiệp”, nhiều ý kiến cũng nhất trí một mặt phải tăng cường cơng tác quản lý,
mặt khác phải có chính sách hỗ trợ và giải quyết việc làm, học hành, chăm
sóc y tế… cho những người đã cư trú dài hạn ở thành phố. Ổn định cư trú và
đời sống qua việc giải quyết nhà ở cho người lao động tại các khu chế xuất,
khu cơng nghiệp, nhà trả góp cho người có thu nhập thấp; khuyến khích
người nhập cư di chuyển đến những nơi có nhu cầu sử dụng lao động phù hợp
với yêu cầu phát triển của từng ngành nghề, địa bàn dân cư…
3. VỊ phÝa doanh nghiƯp vµ ngêi lao động
Đối với các doanh nghiệp muốn đầu t, kinh doanh tại các KCN, KCX thì khi
thu đợc lợi nhuận phải có trách nhiệm dành một khoản tơng ứng để đóng gãp lo

21


chỗ ở cho công nhân của mình. Nếu không trực tiếp đầu t thì phải đóng góp cho
địa phơng thực hiện.
Về phía ngời lao động cũng vậy, nếu muốn làm việc ổn định tại các KCN,
KCX thì ở mức độ nào đó cũng phải đóng góp, không thể ỷ lại, trông chờ hoàn
toàn vào Nhà nớc và các doanh nghiệp. Nếu trách nhiệm của các phía thực hiện
đúng chắc chắn vấn đề nhà ở cho CNVC-lao động tại các KCN, KCX sẽ đợc cải
thiện.

Kết luận
Trong những năm gần đây, việc thực hiện xà hội hoá vấn đề nhà ở, tình hình

nhà ở cho ngời lao động trên phạm vi cả nớc đà có chuyển biến tích cực hơn.
Chỉ trong 5 năm gần đây quỹ nhà ở đô thị cả nớc tăng thêm mỗi năm trên 15
triệu m2, riêng thành phố Hà Nội mỗi năm phát triển thêm 1 triệu m2.Tốc độ
tăng trởng nhà ở đô thị hàng năm bình quân trên 15%. Tuy vậy, tại các thành
phố lớn nh Hà Nội,TP Hồ Chí Minh là các đô thị có nhiều KCN tËp trung, cïng
víi sù nhËp c lao ®éng tù phát, khó kiểm soát nh hiện nay thị nhà ở cho NLĐ
ngoại tỉnh nói riêng, cho ngời thu nhập thấp nói chung vẫn đang là vấn đề hết
sức bức xúc. Trong đà phát triển của quá trình ĐTH, CNH nh hiện nay đòi hỏi
Đảng, Nhà nớc, Chính quyền thành phố cần có sự quan tâm hơn nữa tới vấn đề
nhà ở cho NLĐ ngoại tỉnh tại đô thị. Hy vọng rằng với những chính sách biện
pháp phù hợp trong thời gian tới nhà ở cho các đối tợng thu nhập thấp nói
chung, ngời lao động ngoại tỉnh nói riêng sẽ đợc cải thiện.

22


Do cã nhiỊu h¹n chÕ trong viƯc thu thËp sè liệu cũng nh tìm hiểu thực tế, bài
của em không tránh khỏi những khiếm khuyết. Em rất mong đợc sự đóng góp
cũng nh giúp đỡ của các thầy cô giáo. Em xin chân thành cảm ơn.

23


Tài liệu tham khảo

1. Giáo trình Quản lý đô thị trờng đại học Kinh tế quốc dân_nhà xuất
bản Thống kê 2003
2. Giáo trình Kinh tế đô thị Trờng Đại học Kinh tế quốc dân_nhà xuất bản
giáo dục 2002
3. Tạp chí Xây dựng tháng 8/2005

4. Thời báo kinh tế Việt Nam
5. Webside Đảng cộng sản

24


Mục lục
Trang
Phần I: Mở đầu.................................................................................................1
Phần II: Nội dung chính..................................................................................3
I. Lý thuyết chung về nhà ở đô thị...................................................................3
1. Khái niệm chung về nhà ở đô thị..........................................................3
2. Đặc điểm chung của nhà ở đô thị.........................................................3
3. Các khu vực sản xuất nhà ở đô thị........................................................4
4. Các chính sách và định hớng phát triển nhà ở nớc ta.........................5
II. Đánh giá chung về nhu cầu của NLĐ ngoại tỉnh hiện nay ở Hà Nội..........7
1. Đặc điểm của lao động ngoại tỉnh........................................................7
2. Đánh giá nhu cầu nhà ở của NLĐ ngoại tỉnh tại đô thị và KCN.......8
3. Những nguyên nhân, nhân tố tác động làm tăng cầu nhà ở của ngời
lao động ngoại tỉnh..................................................................................10
III. Đánh giá tình hình giải quyết nhà ở cho ngời lao động ngoại tỉnh của
thành phố Hà Nội............................................................................................13
1. Sự cần thiết phải phát triển nhà ở cho NLĐ thu nhập thấp ở VN.....13
2. Đánh giá thực trạng cung ứng nhà ở cho NLĐ ngoại tỉnh................15
IV. Các biện pháp nhằm giải quyết khó khăn về nhà ở cho ngời lao động
ngoại tỉnh........................................................................................................16
1. Về phÝa Nhµ níc..................................................................................16
2. VỊ phÝa thµnh phè Hµ Néi..................................................................19
3. VỊ phía doanh nghiệp và ngời lao động.............................................22
Kết luận...........................................................................................................23

Tài liệu tham kh¶o ........................................................................................24

25