Giải pháp nâng cao hoạt động tín dụng bất động sản của các ngân hàng thương mại trên địa bàn TPHCM Luận văn thạc sĩ

B
TR

GIÁO D C VÀ ÀO T O
NG
I H C KINH T TP.HCM
---------------------------

NGUY N TH QUÝ

GI I PHÁP NÂNG CAO HI U QU HO T
TÍN D NG B T

NG

NG S N C A CÁC NGÂN HÀNG TH

TRÊN

A BÀN THÀNH PH

H

NG M I

CHÍ MINH

CHUYÊN NGÀNH KINH T TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG
MÃ S : 60.31.12

LU N V N TH C S KINH T

NG

IH

NG D N KHOA H C: TS. L I TI N D NH

TP. H Chí Minh n m 2010


M CL C
Trang
DANH M C CÁC CH

VI T T T

DANH M C CÁC B NG BI U, HÌNH V
M
CH

U .... ..................................................................................................... 1
NG 1: KHÁI QUÁT V TH TR

D NG B T

NG B T

NG S N VÀ TÍN

NG S N................................................................................ 4

1.1. Khái ni m b t

ng s n ........................................................................... 4

1.1.1. Khái ni m ................................................................................................ 4
1.1.2. Phân lo i b t
1.1.3.

ng s n ............................................................................ 4

c tr ng c b n c a b t

1.2. Th tr

ng b t

ng s n ......................................................... 5

ng s n .......................................................................... 6

1.2.1. Khái ni m ................................................................................................ 6
1.2.2.

c tr ng c a th tr

ng b t

1.2.3 C u trúc c a th tr

ng b t

1.2.4. Các nhân t

ng

1.3. Ho t

nh h

ng tín d ng b t

ng s n ....................................................... 8

n th tr

ng b t

ng s n ............................ 11

ng s n c a các ngân hàng th

1.3.1. Khái ni m v tín d ng b t
1.3.2

ng s n .................................................... 7

c tr ng c a tín d ng b t

1.3.3. Các ch th tham gia ho t

ng m i .... 13

ng s n ..................................................... 13
ng s n ...................................................... 14
ng tín d ng b t

ng s n ....................... 16

1.3.4. Ch tiêu ánh giá hi u qu tín d ng B S .............................................. 17
1.3.5. Th m

nh tín d ng B S ........................................................................ 18

1.3.6. R i ro tín d ng trong cho vay b t
1.4. Cu c kh ng ho ng tín d ng b t

ng s n .......................................... 19
ng s n

M và bài h c kinh nghi m

cho Vi t Nam ...................................................................................................... 23

-1-


CH

NG 2: TÌNH HÌNH TH C HI N HO T

CÁC NGÂN HÀNG TH

NG M I T I THÀNH PH

I V I L NH V C B T
2.1. Nh ng bi n
2.2.

ng v th tr

CHÍ MINH

ng b t

ng s n trong th i gian qua.... 27
ng và cho vay v n c a h th ng

ng m i .................................................................................. 30

2.3. Th c tr ng ho t
th

H

NG S N .................................................... 27

ánh giá chung v tình hình huy

ngân hàng th

NG TÍN D NG C A

ng tín d ng b t

ng s n c a các ngân hàng

ng m i t i thành ph H Chí Minh ..................................................... 33

2.3.1. Phân tích nh ng bi n

ng v d n cho vay b t

2.3.2. Th c tr ng th ch p b t

ng s n ................. 33

ng s n ......................................................... 39

2.3.3. R i ro trong cho vay B S trên

a bàn thành ph H Chí Minh ......... 40

2.3.3.1. Phân tích v th c tr ng r i ro trong cho vay b t

ng s n ............... 40

2.3.3.2. Th c tr ng v n x u ......................................................................... 44
2.4. Nh ng thu n l i và khó kh n trong ho t
hàng trên

ng tín d ng B S c a ngân

a bàn ............................................................................................... 46

2.4.1. Nh ng m t thu n l i ............................................................................. 46
2.4.1.1. H th ng lu t pháp............................................................................. 46
2.4.1.2. V phía các ngân hàng th
2.4.2. Nh ng khó kh n, v

ng m i ................................................... 49

ng m c ................................................................ 50

2.4.2.1. V h th ng lu t pháp ....................................................................... 50
2.4.2.2.

i v i ho t

ng huy

ng v n cho th tr

ng b t

ng s n .......... 54

2.4.2.3.

i v i ho t

ng cho vay ................................................................. 58

2.4.2.4.

i v i tài s n th ch p là b t

ng s n ........................................... 60

2.4.2.5. M t s khó kh n khác ........................................................................ 61
CH

NG 3: GI I PHÁP NÂNG CAO HI U QU

D NG B T
TRÊN

HO T

NG TÍN

NG S N C A CÁC NGÂN HÀNG TH

NG M I

A BÀN THÀNH PH

H

CHÍ MINH ...................................... 63

3.1. Nh ng m c tiêu v tín d ng b t

ng s n ........................................... 63

-2-


3.2. Gi i pháp

i v i h th ng ngân hàng th

3.2.1. Hoàn thi n và
3.2.2.

i v i ho t

ng m i ............................ 64

i m i chính sách tín d ng n i b ............................... 64
ng huy

ng v n cho th tr

ng b t

ng s n ............ 65

3.2.3. Gi i pháp v x lý n vay ..................................................................... 66
3.2.4. Xây d ng phòng th m

3.2.5. Nâng cao ch t l

ng

nh và phòng qu n lý r i ro v ng m nh ......... 69
i ng nhân s ................................................... 69

3.2.6. Xây d ng và hồn thi n quy trình x p h ng tín d ng n i b ............... 70
3.3.

i v i nh ng nhà kinh doanh b t

3.4.

i v i các c quan nhà n

3.4.1. V c ch chính sách

ng s n ...................................... 71

c ............................................................... 72

i v i th tr

ng b t

ng s n .......................... 72

3.4.2. T o i u ki n thu n l i cho ngu n v n c a th tr
3.4.3. Gi i pháp ki m sốt r i ro tín d ng b t

n

ng b t

ng s n ... 76

ng s n c a Ngân hàng nhà

c ............. ................................................................................................... 79

3.5.

nh h

ng nghiên c u chính sách nh m ki m sốt r i ro tín d ng b t

ng s n ..... ................................................................................................... 80

K T LU N . ................................................................................................... 82
TÀI LI U THAM KH O

-3-


DANH M C CÁC B NG, BI U, HÌNH V
1. Bi u
a bàn

2.1: T c

t ng tr

ng ngu n v n huy

ng c a các NHTM trên

n h t tháng 9/2010 ........................................................................ 31

2. B ng 2.1: Lãi su t c b n c a Vi t Nam qua các n m ............................ 32

3. Bi u

2.2: T c

các NHTM trên

4. Bi u

t ng tr

a bàn

2.3: T c

ng t tr ng d n cho vay/v n huy

ng c a

n h t tháng 9/2010.............................................. 32

t ng d n B S qua các n m................................... 34

5. B ng 2.2 : C c u d n B S c a các NHTM trên

6. B ng 2.3: Lãi su t cho vay theo th i gian

a bàn..................... 38

i v i B S c a m t s ngân

hàng t i thành ph H Chí Minh .................................................................. 39
7. Bi u

2.4. T l n x u c a các NHTM trên

a bàn ............................ 45


-1-

L IM
1. TÍNH C P THI T C A

Ho t
th tr

TÀI

ng tín d ng b t

ng B S, mà th tr

ng s n c a các NHTM có liên quan m t thi t v i

ng B S l i ch u tác

y u t qu n lý, i u ti t c a nhà n
nh ng
tr

i mua, ng

U

cv B S

n y u t các ch th tham gia

i bán trong ó ngân hàng là m t ch th tham gia trên th

ng. T i các NHTM Vi t Nam, ho t

hình th c co

ng l n c a nhi u y u t , t

ng cho vay ch y u là cho vay d

m b o b ng tài s n th ch p là B S. Bên c nh ó, trong nh ng

n m g n ây, ho t

ng tín d ng b t

ng s n khơng ng ng gia t ng và chi m

m t t tr ng khá l n trong t ng d n tín d ng c a các ngân hàng th
Vi t Nam. Thành ph H Chí Minh là n i mà ho t
ng và có t c
t ng tr

i

t ng tr

ng d n

ng tín d ng B S ln sơi

i v i l nh v c này cao nh t c n

ng ngu n v n tín d ng cho b t

ng m i

c. Vi c

ng s n hàng n m bên c nh nh ng d u

hi u tích c c trong vi c em l i l i nhu n khá l n, a d ng hóa danh m c

c a các ngân hàng và áp ng nhu c u xã h i thì ho t

ut

ng này c ng mang l i

r i ro khá cao.
T kinh nghi m th c ti n sau cu c kh ng ho ng th tr
ch p nhà

td

i chu n

M , trong th i k h u kh ng ho ng các ngân hàng

Vi t Nam ang ph i t tìm ra h

ng i hi u qu trong ho t

r i ro khá cao này. Vì v y tìm hi u th c tr ng và
phát tri n hi u qu ho t
các NHTM t ng c

ng tín d ng b t

ng h th ng qu n tr ,

ho t

ng trong dài h n. Do ó tơi ch n

ho t

ng tín d ng b t

bàn Tp. H Chí Minh”

ng cho vay th

ra nh ng gi i pháp nh m

ng s n là vi c c n thi t nh m giúp
m b o an toàn tài s n và n

nh

tài “Gi i pháp nâng cao hi u qu

ng s n c a các ngân hàng th
làm

ng cho vay có

tài nghiên c u.

ng m i trên

a

-2-

2. M C TIÊU NGHIÊN C U
Trên c s nghiên c u nh ng v n
s n và tín d ng b t

ng s n

tài t p trung gi i quy t 3 v n

- Làm rõ nh ng v n
và tín d ng b t

mang tính lý lu n v th tr

v m t lý lu n v b t

ng

l n:

ng s n, th tr

ng b t

ng s n

ng s n

- Phân tích và ánh giá th c tr ng v ho t
ngân hàng th

ng b t

ng m i trên

ng tín d ng b t

a bàn thành ph H Chí Minh

ng s n c a các

t trong m i quan h v i

các y u t v mô khác
- Phát tri n hi u qu ho t

ng tín d ng g n li n v i vi c nâng cao ch t l

ng

và h n ch r i ro.

3.

IT

NG VÀ PH M VI NGHIÊN C U

th

it

ng nghiên c u: Ho t

ng m i và th tr

ng b t

4. PH

ng s n c a các ngân hàng

ng s n t i thành ph H Chí Minh

- Ph m vi nghiên c u:
u n m 2007

ng tín d ng b t

tài s d ng s li u liên quan trong kho ng th i gian t

n tháng 9/2010.

NG PHÁP NGHIÊN C U
Áp d ng ph

li u, ph

ng pháp nghiên c u l ch s , ph

ng pháp nghiên c u

nh l

ng,

ng pháp phân tích, t ng h p s

nh tính, và ph

ng pháp nghiên c u tham

kh o ý ki n các chuyên gia trong l nh v c ngân hàng.
Thông qua các ph
và yêu c u

t ra,

ng s n và ho t

ng pháp nghiên c u trên,

tài làm rõ

c nh ng m c tiêu

c bi t là có s c p nh t s li u m i nh t v tình hình th tr
ng tín d ng b t

ng s n c a các ngân hàng th

bàn thành ph H Chí Minh nói riêng và c n

c nói chung.

ng b t

ng m i trên

a


-3-

5. TÍNH TH C TI N C A

TÀI

tài cung c p nh ng n i dung khái quát nh t v di n bi n th tr
ho t

ng tín d ng B S c a các ngân hàng th

ng m i trên

Minh trong nh ng n m g n ây. Qua ó m i ngân hàng th
th c a mình trong ho t

ng tín d ng này.

c p nh t m i nh t v tình hình cho vay b t

ng B S và

a bàn thành ph H Chí
ng m i s xem xét

cv

ng th i, trên c s nh ng phân tích và
ng s n, tác gi

xu t nh ng gi i pháp

mang tính th c ti n cao.
6. C U TRÚC
làm rõ

TÀI

c nh ng v n

c n nghiên c u,

-

Ch

ng 1: Khái quát v th tr

-

Ch

ng 2: Tình hình th c hi n ho t

tài

c c u trúc thành 3 ch

ng:

ng B S và tín d ng B S
ng tín d ng b t

ng s n c a các NHTM

t i thành ph H Chí Minh
-

Ch

ng 3: M t s gi i pháp ch y u nâng cao hi u qu ho t

ng s n c a các NHTM t i thành ph H Chí Minh

ng tín d ng b t

-4-

CH

NG 1

KHÁI QUÁT V TH TR

NG B T

TÍN D NG B T

1.1. Khái ni m b t

NG S N VÀ

NG S N

ng s n

1.1.1. Khái ni m
m i qu c gia trên th gi i hi n nay
và b t

u có s phân chia tài s n thành

ng s n. Theo quan i m c a Vi t Nam thì b t

ng s n

ng s n

c hi u theo ngh a

bao g m:
-

t ai

- Nhà , cơng trình xây d ng g n li n v i

t ai, k c các tài s n g n li n v i

nhà , cơng trình xây d ng ó
- Các tài s n khác g n li n v i

t ai

- Các tài s n khác do pháp lu t quy
V y: b t

nh

ng s n là tài s n khơng có kh n ng di d i,bao g m

g n li n v i

t ai

c xác

1.1.2. Phân lo i b t
B t

ng s n

nh b i v trí

a lý c a

ng s n có

c phân lo i ph bi n theo hai cách sau

ng s n chính nh sau:

ng s n nhà

là lo i b t

ng s n có th phân làm ba lo i:

u t xây d ng

G m nh ng b t
B t

t

ng s n

Th nh t: Theo Bách khoa tồn th m thì b t
-B t

t ai và nh ng tài s n

t (bao g m

t ai và các tài s n g n li n v i

ng s n chi m t tr ng l n trong các giao d ch trên th tr

ng s n.
B t

ng s n nhà x

B t
-B t

t ai).

ng s n h t ng,b t

ng s n khơng

ng và cơng trình th

ng m i – d ch v

ng s n tr s làm vi c…

u t xây d ng

ây

ng b t


-5-

t nông nghi p
t nuôi tr ng th y s n
t làm mu i
t hi m
t ch a s d ng
-B t

c bi t: các cơng trình b o t n qu c gia; di s n v n hóa v t th ; nhà

ng s n

th h , ình chùa, mi u m o; ngh a trang…
Th hai: Theo quan i m c a Vi t Nam, b t
-

ng s n bao g m 4 lo i sau:

t ai

- Nhà , cơng trình xây d ng g n li n v i

t ai

- Tài s n g n li n v i nhà và cơng trình xây d ng g n li n v i

1.1.3.

c tr ng c b n c a b t
B t

-

ng s n

ng s n là m t tài s n vì v y ngồi nh ng

s n khác thì b t

ng s n có m t s

c i m chung nh các lo i tài

c i m riêng bi t sau

co giãn c a cung theo giá b t
ng s n t ng ho c gi m thì l

t ai

ng s n ít (ph n ánh khi giá c a hàng hóa b t

ng cung v lo i hàng hóa này trên th tr

ng khơng

thích ng k p th i) vì nh ng lý do sau:
+ Qu

t ai là có gi i h n vì v y mu n t ng l

ng cung ng lên c ng r t khó

kh n
+ Quy ho ch c a nhà n
khi n th tr

c.

ây d

c xem là y u t còn nhi u v

ng B S g p ph i m t s khó kh n khi ti n hành giao d ch. Nh ng bên

c nh ó vi c quy ho ch

t ai g n li n v i nh ng d án

c ng khác c ng t o i u ki n làm “nóng” th tr
+ Các quy
nh ng quy

ng m c nh t

nh, chính sách nh quy

nh v chi u cao, di n tích

u t , các cơng trình cơng

ng.

nh v chuy n

i m c ích s d ng

t;

t xây d ng, ranh l gi i…

- Th i gian mua, bán giao d ch dài, chi phí mua bán giao d ch cao: b t

ng s n là

tài s n có giá tr cao vì v y giao d ch mua bán ph i t n nhi u th i gian, chi phí nh m


-6-

m b o tính th n tr ng và an toàn. M t khác vi c mua bán ph i thông qua m t trung
gian môi gi i d n

n chi phí t ng cao. Vi c chuy n

tuân theo các quy
s nb t
-B t

nh c a nhà n

i m c ích s d ng

c c ng là m t nhân t chi phí mua bán giao d ch tài

ng s n t ng cao.
ng s n có tính thích ng và ch u s

ng l n nhau: b t

nh h

d ng các cơng trình xây d ng trong q trình s d ng có th thay
ích s d ng khác nhau mà không làm thay
ng

t ph i

c nhu c u c a ng

ng s n cịn có s

i vào t ng m c

c tr ng c a nó và v n

m v n phòng ho t

m b o áp

nh h

ng l n nhau

ng c a các công ty. M t khác tài

c bi t là m i quan h gi a các cơng

trình thi t k h t ng k thu t và h t ng xã h i s làm t ng thêm v
giá tr c a

i

i tiêu dùng. Ví d m t tịa nhà xây d ng cho m c ích

nh ng c ng có th cho thuê
s nb t

i

ng s n d

p và nâng cao

t ai, giá tr các cơng trình khu v c ó. Ví d nh tài s n b t

ng s n

n m g n k các khu d án, khu vui ch i gi i trí…
- Tính thanh kho n th p: tài s n b t
l n nh ng liên quan

ng s n có giá tr r t cao và mang l i l i nhu n

n nhi u th t c, vì v y vi c quy t

nh mua bán r t m t th i

gian. Th c t cho th y, có nh ng cá nhân s h u m t tài s n b t
b ng ti n cao nh ng khi c n ti n thì h không th chia nh ngay ra
- S can thi p và qu n lý ch t ch c a nhà n
tr ng

c: Tài s n b t

ng s n l n, giá tr
bán

c.

ng s n có t m quan

i v i n n kinh t , chính tr , xã h i c a m t qu c gia vì v y c n ph i có s can

thi p và qu n lý c a nhà n
pháp lu t liên quan

nv n

c. i u này

c th hi n thông qua h th ng chính sách,

B S nh Lu t

t ai, chính sách tín d ng

iv i

u

t B S…

1.2. Th tr

ng b t

ng s n

1.2.1. Khái ni m
Khi b t

ng s n tr thành hàng hóa thì th tr

thành. Có nhi u quan i m khác nhau v th tr

ng b t

ng b t
ng s n

ng s n

c hình


-7-

Quan i m 1: Th tr

ng b t

ng s n là th tr

Quan i m 2: Th tr

ng b t

ng s n là n i hình thành các quy t

c n

cb t

ng s n và b t

Quan i m 3: Th tr
hóa b t

ng nhà,

t.

ng s n ó

c s d ng nh th nào, cho m c ích gì.

ng s n là

ng b t

u m i th c hi n và chuy n d ch giá tr hàng

ng s n

Quan i m 4: Th tr
chuy n nh

ng b t

ng s n là n i di n ra các giao d ch trao

ng

T nh ng quan i m trên thì khái ni m chung nh t
ng b t

ng s n là: Th tr

ó các giao d ch v b t
i m và th i gian nh t

ng b t

ng

c hình thành v th

ng s n là h th ng các quan h thông qua

ng s n c a các bên tham gia

c th c hi n t i m t

a

nh.

Nh v y khi xem xét, ánh giá v th tr

th

i, mua bán,

ng, cho thuê, th ch p và các d ch v có liên quan nh mơi gi i, t v n…

gi a các ch th trên th tr

tr

nh v vi c ai ti p

ng b t

ng s n, các l nh v c sau ây

c l u ý:

- Quy n s h u b t

ng s n

- Tài chính B S nh nh ng c ch , pháp lý tài chính có liên quan

n

ut

vào B S , s d ng B S làm tài s n th ch p, phát tri n các d ch v b o lãnh, qu n lý
r i ro, b o hi m…

- C u trúc th tr

ng B S ó là s tham gia c a các t ch c, cá nhân và chính

ph trong vi c t o l p và phát tri n hàng hóa B S
- Nghi p v th tr

ng B S nh

v n

t

v n,

nh giá, môi gi i, công

ch ng… B S.
- Thông tin v th tr

1.2.2.

c tr ng c a th tr

Th nh t:
thông th

ng B S.

ng b t

kém hồn h o c a th tr
ng khác thì th tr

ng s n
ng B S. So v i th tr

ng c a các hàng hóa

ng B S ịi h i s can thi p nhi u h n c a nhà n

c,

c bi t là trong công tác xây d ng, quy ho ch, trong vi c xác l p quy n và b o h


-8-

quy n s h u tài s n B S c a các cá nhân, t ch c khi th c hi n các giao d ch v hàng
hóa B S.
Th hai: Quá trình giao d ch B S (mua, bán, cho thuê…) khá ph c t p d n
t ng các chi phí v thơng tin, t v n, th m

nh, thanh toán…

Th ba: S khan hi m ngày càng cao c a

t ai d n

n làm

doanh trên th tr

ng B S. Vi c

các bên tham gia th tr

n hi n t

ng

u c trong kinh

u c bên c nh nh ng m t tích c c nh kích thích

ng t o l p i m cân b ng m i nh ng c ng b c l nh ng tác

ng tiêu c c mà h u qu c a nó r t n ng n . Kinh nghi m c a cuôc kh ng ho ng n
nhà

td

i chu n

M (n m 2007) cho th y vi c

n n g m ngân hàng, các nhà
khó l

u c B S ã t o ra tam giác n

u t kinh doanh và dân c

ãd n

n nh ng k t c c

ng trên ph m vi toàn th gi i.

Th t : Th tr

ng B S mang tính nh y c m cao tr

c nh ng bi n

ng v kinh t ,

chính tr , v n hóa, xã h i và b chi ph i r t m nh b i y u t tâm lý.
Th n m: Là th tr

ng giao d ch lo i hàng hóa B S – y u t

u vào quan tr ng nh t

c a t t c các ngành s n xu t, kinh doanh. Vì v y vi c phát tri n hi u qu th tr

ng

B S s t o i u ki n thu n l i cho các nhà kinh doanh B S, các t ch c s d ng hàng
hóa B S vào kinh doanh trong các l nh v c ngành ngh khác nhau m t cách t i u

nh t.
Th sáu: Th tr
doanh, ng

ng B S d b phân khúc do nhu c u c a các t ch c s n xu t, kinh

i dân khi tham gia vào mua bán, cho thuê, th ch p… hàng hóa B S.

1.2.3. C u trúc c a th tr

ng B S

1.2.3.1. C n c vào các lo i hình giao d ch trên th tr

ng B S: thì th tr

ng B S

c phân chia nh sau
- Th tr

ng mua bán B S: Vi c mua bán B S ngày nay ã tr lên khá ph

bi n và

c m r ng ra v

th

c mua bán m t cách tr c ti p gi a ng

ng

t kh i biên gi i m t qu c gia. Giao d ch mua bán B S

qua trung gian môi gi i. Th tr

ng này di n ra sơi

i có nhu c u mua, bán ho c thông
ng hay không ph thu c r t l n


-9-

vào tình hình phát tri n kinh t , nh ng d án trong t
khu v c có B S giao d ch, nhu c u ng
- Th tr

i dân…

ng giao d ch các B S cho thuê: ây là th tr

ch s d ng B S trong m t th i gian nh t
khi ký k t h p

nh.

i v i ng

ng ph i nghiên c u k tình hình th tr

t cao nh t. Th tr
t

ng lai có liên quan g n li n v i

ng mà ng

i có B S cho th, tr

ng nh m

t

hi n thơng qua các t ch c môi gi i trung gian t nh
i có B S cho thuê v i ng

di n ra nh v y ã hình thành th tr
- Th tr

i có nhu c u thuê. V i nh ng giao d ch
ng giao d ch các B S cho thuê.

ng hi n nay

m b o cho kho n ti n

c s d ng làm tài s n th ch p là khá ph bi n và có u th h n h n so

n ng di d i. Vì v y, ng

c tính c a B S là có giá tr t

S d ng B S th ch p ịi h i ph i có ho t
ng, tuy nhiên vi c

i cao và khó có kh

c t ng lên g p ôi.
ng

nh giá B S trên c s giá c

nh giá B S th ch p còn ch u tác

cung – c u v v n trên th tr

ng.

i v i nh ng n

Trung Qu c, Singapore, các kho n vay có th
c chuy n nh

ng

i s h u B S mang th ch p v n có th s d ng B S trong

th i gian th ch p, i u này ã làm cho giá tr B S

ng d n

ng l n t ho t

c có th tr

c chuy n nh

ng

ng v n phát tri n nh
ng. Khi các kho n vay

n quy n n m gi a các B S th ch p c ng ph i thay

i

i v i các kho n vay không có kh n ng hồn tr khi th ch p b ng B S thì

ch n có quy n phát mãi B S th ch p (v i giá th p h n giá th tr
hi n t

c

i v i các TCTD, vi c dùng B S làm tài s n th ch p là khá

v i các lo i tài s n khác do

theo.

ng này có th th c

n l n ho c giao d ch tr c ti p

ph bi n. Ch s h u B S có th dùng B S làm tài s n

th tr

c l i ích kinh

ng giao d ch các B S làm tài s n th ch p: Trên th tr

khi th c hi n vay v n

vay. B S

c

ng cho thuê B S ch u s chi ph i m nh m c a quy lu t cung c u,

ó hình thành giá c cho thuê. M i giao d ch di n ra trên th tr

gi a ng

i thuê B S

ng di n ra khá ph bi n. Vì v y các giao d ch liên quan

th ch p hình thành nên th tr

ng), ây là m t

n B S làm tài s n

ng giao d ch các B S làm tài s n th ch p.


- 10 -

- Th tr
B S làm tài s n

ng giao d ch B S dùng

góp v n liên doanh (v i giá tr v n góp là giá tr c a B S) ngày

càng tr nên ph bi n. Ng

i có B S có th góp v n b ng B S d

doanh ho c góp v n c ph n.

i v i các n

vi c dùng B S làm v n góp liên doanh
v n

góp v n liên doanh: Hi n nay vi c dùng

c ang phát tri n (trong ó có Vi t Nam),
làm ngu n v n

i ng thu hút các ngu n

u t , thu hút công ngh , ti p thu kinh nghi m qu n lý t n

các d án liên doanh. B S (ch y u là
thành th tr

ng giao d ch B S dùng

i hình th c liên

t ai) dùng

c ngồi thơng qua

góp v n liên doanh làm hình

góp v n liên doanh.

Khi tham gia vào vi c góp v n liên doanh, B S c n ph i
s th tr
c u

ng,

ng th i ch u tác

u t , di n bi n th tr
- Th tr

c

nh giá trên c

ng c a các y u t khác nh cung c u v v n, nhu

ng B S trong th i i m hi n t i…

ng các giao d ch khác v B S: Ngoài các giao d ch trên, hi n nay

B S cịn có m t s lo i hình giao d ch khác. Quá trình c ph n hóa doanh nghi p nhà
n

cd n

n vi c bán, chuy n d ch quy n s h u các B S c a nhà n

t nhân ho c s h u h n h p nhà n

c thành B S

c và t nhân. Th c t hi n nay nhi u doanh

nghi p có giá tr B S chi m t l l n trong giá tr doanh nghi p. Vì v y, q trình t
nhân hóa, c ph n hóa doanh nghi p nhà n

c làm phát sinh nh ng giao d ch v B S.

1.2.3.2. C n c vào trình t B S gia nh p th tr

ng: thì th tr

ng B S

c phân

làm ba c p
Th tr
d ng
Th tr

ng c p 1: là th tr
t) còn g i là th tr
ng c p 2: là th tr

ng chuy n nh
ng

ng (giao) ho c cho thuê

t ai (quy n s

t ai.

ng xây d ng các cơng trình

bán, cho thuê, th ch p,

góp v n…
Th tr

ng c p 3: là th tr

ng mua i, bán l i, cho thuê B S.

1.2.3.3. C n c vào m c ích s d ng g m th tr
khác

ng nhà,

t

và th tr

ng B S


- 11 -

- Th tr

ng nhà và

y u là nhà

(th tr

t

g n li n v i

ng

a c) là th tr

ng giao d ch các lo i B S ch

t, c n h …s d ng vào m c ích làm nhà

c a các t ng

l p dân c
ng B S khác là th tr

- Th tr

ng giao d ch các B S

c s d ng nh m m c ích

s n xu t, kinh doanh nh m t b ng các khu cơng nghi p, khu ch xu t; tịa nhà v n
phòng, nhà x

ng cho các doanh nghi p…
ng s n: th tr

1.2.3.4. C n c theo khu v c có b t

ng B S

c phân chia thành

khu v c ô th , khu v c nông thôn, khu v c giáp ranh.
Vi c phân chia th tr
i vì
ho t

m t th i k nh t

ng B S thành các lo i khác nhau ch mang tính t

nh B S

ng

c dùng vào nhi u m c ích khác nhau trong các

ng kinh t , v n hóa, xã h i.

1.2.4. Các nhân t

nh h

ng

n th tr

ng B S

1.2.4.1. Thông tin và ni m tin
V i nh ng
quan tr ng
trong ho t

c tr ng c a th tr

nh m
ng

ut

ng B S, y u t thông tin là y u t c n thi t và

m b o l i ích chính áng c a ng
ng th i tránh

hàng. Y u t thơng tin th

i mua, b o

m tính an tồn

c s tranh ch p gi a công ty B S và khách

ng liên quan

n kh n ng cung c p thông tin c a ng

i

bán nh các k n ng v marketing, gi i thi u s n ph m, gi i thi u d án b ng sa bàn,
t i hi n tr
nhà n

ng…M t khác do th t c nhà

c c n có nh ng bi n pháp nh t

t th
nh

i v i nh ng d án quá th i h n mà

không c p gi y ch quy n cho khách hàng nh m
i v i y u t tâm lý, ng
nhu n mang l i sau khi mua, mua

ng kéo dài và t n kém chi phí nên

m b o tính b n v ng c a th tr

i mua B S quan tâm

ng c u v nhà

hay gi m khơng ph i ch vì lý do c u v nhà
v l i nhu n c a khách hàng bi n

n ba l i ích ch y u: l i

và kh n ng cho thuê. Theo s li u th ng kê,

trong nh ng n m g n ây t l khách hàng mua B S
và cho thuê ch chi m 20%. Kh i l

ng.

sinh l i chi m 80%, mua
trong m t th i k nh t

nh t ng

t ng hay gi m mà quan tr ng là k v ng

ng nh th nào. Th c t cho th y trong n m 2008,


- 12 -

2009 n u nh ng công ty B S nào chuy n sang nhóm khách hàng mua B S
cho thuê
c u nhà

u ho t

và

ng r t t t b t k cu c kh ng ho ng tài tài chính lan r ng vì nhu

và cho th cịn r t l n. Nh v y y u t tâm lý c ng t o nên xu h

c n h trong th tr

ng B S hi n nay. Do v y s n ph m trong các d án

u t ph i

phù h p v i s thích, th hi u, t p quán sinh ho t, kh n ng tài chính c a ng
nh v y vi c ti p c n v i th tr

ng và ng

ng ch n

i mua có

i tiêu dùng m i d dàng h n.

1.2.4.2. Y u t pháp lý và tài chính
Quá trình phát tri n c a th tr

ng B S luôn

c g n li n và ch u s tác

m nh m t nh ng c ch , chính sách, pháp lu t c a nhà n
ng

u t , khai thác, qu n lý và kinh doanh b t

nh ng thơng tin liên quan v m t pháp lý

c. Chính vì v y các ho t

ng s n là ph

n th tr

ng

ng và

ng ti n truy n t i

c nhà n

c can thi p,

i u ti t b ng nh ng bi n pháp tr c ti p ho c gián ti p. Theo nghiên c u c a tác gi thì
hi n nay cói ít nh t 4 lu t i u ch nh liên quan
Lu t Dân s , Lu t

n ho t

ng c a th tr

ng B S là

t ai, Lu t nhà , Lu t kinh doanh B S.

V y u t tài chính: D án

u t B S là nh ng d án

u t dài h n nh ng do

không ti p c n

c các ngu n v n tín d ng dài h n nên các nhà

ut

v n ng n h n

ã dùng ngu n

u t v i hi v ng s n ph m s tiêu th nhanh, thu h i

cv n

m

b o kh n ng tr lãi và g c cho ngân hàng. Vì v y kho n chi phí tài chính trong các d
án B S (lãi vay) th

ng khá l n là m t trong nh ng nguyên nhân giá s n ph m t ng

cao. Do ó các gi i pháp kích c u tín d ng B S v i lãi su t th p cho nh ng d án
t

ang tri n khai xây d ng cho ng

tính ch t òn b y t

i tiêu dùng là r t c n thi t.

ó kích thích ho t

Ngồi ra vi c hình thành các qu
tr ng

m b o tính dài h n c a th tr

ng cung c u c a th tr
u t vào th tr

ây là gi i pháp có

ng B S.

ng B S c ng là y u t quan

ng và áp ng

B S.
1.2.4.3. Các y u t thu c v kinh t v mô khác
Bao g m các y u t có liên quan m t thi t v i th tr

u

ng nh :

c nhu c u c a th tr

ng


- 13 -

-Tình hình cung – c u B S trong khu v c
-

c i m c a nh ng ng

i tham gia th tr

- Các i u ki n c a th tr

ng B S trong khu v c

ng B S trong khu v c

- Hi n tr ng các vùng lân c n nh h th ng c s h t ng:
thông tin liên l c, h th ng c p thoát n
-M c

t ng tr

ng xá, h th ng

c…

ng GDP hàng n m c a vùng

- Thu nh p hàng n m c a ng

i dân trong vùng so v i các vùng khác

- Kh n ng áp ng nhu c u tín d ng c a h th ng tín d ng trong vùng
-S l

ng các lơ, th a

t trong vùng.

- M c giá bình qn c a các lo i
-M c

t trong vùng.

l m phát chung.

- Tình hình th tr

ng lao

ng, th tr

ng ch ng khốn, th tr

ng tín d ng

trong vùng.
Vi c tìm hi u các y u t tác
trong vi c xác

nh ph

ng h

ng

n th tr

ng B S có ý ngh a quan tr ng

ng phát tri n b n v ng th tr

ng này. Tuy nhiên, do

tính ch t khá ph c t p nên có th cịn nh ng y u t khác ch a
dung

c p trong n i

tài nghiên c u này.

1.3. Ho t
th

c

ng tín d ng B S c a h th ng ngân hàng

ng m i (NHTM)

1.3.1. Khái ni m v tín d ng B S
Tín d ng B S là quan h tín d ng gi a ngân hàng v i khách hàng có liên quan
n ho t

ng B S. Hay nói cách khác, tín d ng B S là vi c ngân hàng c p v n cho

khách hàng c n c vào m c ích vay v n c a khách hàng liên quan
Trong quan h tín d ng này thì ngân hàng là ng
các ho t
- Cho vay

ng sau:
kinh doanh B S

n l nh v c B S.

i cho khách hàng vay

ti n hành

- 14 -

- Xây d ng nhà

bán

- Cho vay

s a ch a nhà c a

- Cho vay

xây d ng hoàn thi n c s h t ng các d án

- Cho vay

mua nhà d

- Cho vay

xây d ng v n phịng cho th...

Nh v y ho t

i hình th c tr góp

ng tín d ng B S c a h th ng NHTM bao g m hai n i dung:

v a cho vay kinh doanh b t

ng s n, v a cho vay

i v i nhu c u nhà

c a các h

gia ình.
Ho t

ng c p tín d ng cho l nh v c B S t o i u ki n t ng kh n ng giao d ch,

làm cho cung và c u trên th tr
i u này c ng

t ra yêu c u

ng g p g nhau m t cách d dàng h n. Tuy nhiên,
i v i h th ng NHTM trong quá trình qu n lý các

kho n ti n cho vay m t cách có hi u qu , gi m thi u nh ng r i ro có th x y ra gây
thi t h i cho ngân hàng.
1.3.2.

c tr ng c a tín d ng b t

ng s n

B S là m t lo i hàng hóa có tính ch t khá

c bi t nh tính thanh kho n th p,

q trình giao d ch mua bán di n ra khá dài… vì v y cho vay
nh ng

c tr ng c b n sau

1.3.2.1. Là ho t

ng có m c

vay là B S và th tr
tr

i v i l nh v c B S có

r i ro cao. i u này xu t phát t chính

ng cho

ng giao d ch lo i hàng hóa này. S phát tri n quá nóng c a th

ng B S, s m t cân

i trong cung c u và tình tr ng

t gây ra tình tr ng “b t n” c a th tr
t ng nóng sang óng b ng, giá b t
giao d ch v b t

it

ng. M t khi th tr

u c … luôn là nh ng y u
ng b t

ng s n s nhanh chóng b

ng s n g n nh khơng có làm cho các nhà

kh n v tài chính th m chí có th b phá s n.
c a các kho n tín d ng c a ng

ng s n chuy n t
i u ch nh gi m, các

u t g p r t nhi u khó

i u này làm cho kh n ng thanh toán

i i vay g p r t nhi u khó kh n có th m t ln kh

n ng thanh tốn. Do v y, vi c thu h i các kho n tín d ng là m t v n
x u t ng lên m t cách nhanh chóng, nguy c

nan gi i, n

v tín d ng là r t cao. Trong l ch s ,

- 15 -

b t

ng s n t ng là nguyên nhân duy nh t gây ra s phá s n c a 4.800 ngân hàng c a

M trong giai o n 1931 - 1933. V i các c u trúc chi tiêu, hàng tr m thành ph và
chính quy n

a ph

ng ã b v n , m t kh n ng chi tr vào n m 1933 c ng ch vì d

báo kh n ng ngu n thu d a ch y u vào ho t
nh c n c vào lúc t ng tr
khi g p v n

ng

ng trình tín d ng b t

ng

i so v i

ng s n nhà

này

ng s n hình thành t ngu n tín d ng i

c s d ng làm tài s n th ch p; th i h n cho vay 10 - 15 n m, có kho n vay t i
c i u ch nh theo t ng k ng n h n, th

c áp d ng th ng nh t cho các khách hàng theo quy

1.3.2.3.Th tr
b t

u t . Các ch

c i m áng chú ý: b t

30 n m; lãi su t
su t

u t quá nhi u vào b t

ng s n có quy mơ chi m t tr ng l n t

ngu n thu nh p và n ng l c

vay

ng tài s n óng b ng do

l i cho tình tr ng: “ u c quá m c”.

1.3.2.2.Các giao d ch b t

có chung m t s

ng s n và gi

ng trơng có v kh quan nh t. Th i k này, các ngân hàng

phá s n v i hàng

ng s n c ng th

ng kinh doanh b t

ng tín d ng b t

ng s n th

ng là th tr

ng là 3 tháng; m c lãi

nh c a m i ngân hàng.
ng tín d ng dài h n do

ng s n là nh ng hàng hóa có th i gian hình thành dài. Theo phân tích c a các

chuyên gia b t

ng s n, quá trình hình thành m t d án ịi h i trung bình t ba n m

tr lên. M t khác, b t

ng s n th

ng s n là nh ng hàng hóa có giá tr l n do v y tín d ng b t

ng là các kho n tín d ng có giá tr l n nên vi c hồn tín d ng trong m t

th i gian ng n mang tính kh thi th p.
1.3.2.4. Ng

i i vay th

ng gi i ngân theo ti n

c a d án: V n

u t cho d án

b t

ng s n c n v n l n nh ng v n

u t s dàn tr i theo t ng giai o n:

n bù gi i

t a

t, xây d ng h t ng, n n móng, xây thơ và hồn thi n…. Vì th , nhà

ut c n

kho n ti n l n cho d án, nh ng nh ng kho n ti n này c n theo t ng giai o n khác
nhau do ó n u gi i ngân theo t ng giai o n s gi m áp l c v lãi su t. Còn n u huy
ng v n m t l n thì v n khơng
ng

i cho vay d n

c s d ng ngay m t lúc nh ng v n ph i tr lãi cho

n vi c s d ng v n không hi u qu .


- 16 -

1.3.3. Các ch th tham gia ho t
Tín d ng B S là m t ho t
ó vi c xác

nh

ng tín d ng B S
ng có vai trị r t quan tr ng trong n n kinh t . Do

c các ch th tham gia s có ý ngh a trong vi c

gi i pháp có liên quan. Các ch th m tham gia vào ho t
r t a d ng do s phát tri n nhanh chóng c a th tr

nh h

ng nh ng

ng tín d ng B S hi n nay

ng này, tuy nhiên có th k

n

nh ng ch th chính sau
Nhà n
nh h

c óng vai trò r t quan tr ng trong vi c qu n lý, giám sát, i u ti t và

ng ho t

làm t ng tr

ng tín d ng B S. Nhà n

ng ho c h n ch ho t

c thông qua ch c n ng c a mình có th

ng tín d ng này thơng qua các chính sách kinh t

v mô. B t k qu c gia nào trên th gi i hi n nay thì vai trị c a nhà n
r t rõ nét, tuy nhiên tùy t ng qu c gia mà s can thi p c a nhà n

c c ng th hi n

c vào tín d ng B S

là nhi u hay ít và can thi p b ng nh ng hình th c cơng c nào.
Ngân hàng, là y u t quan tr ng và then ch t góp ph n thúc
d ng B S.

ây là ch th cung c p ngu n v n ch y u cho th tr

sách tín d ng c a m i ngân hàng thay
trong ho t

il pt cs

nh h

ng tín

ng B S. Chính
n s thay

i

ng kinh doanh, mua bán B S.

Các ch th khác g m nh ng nhà

u t kinh doanh B S, cá nhân, h gia ình

và nh ng nhà môi gi i. Các ch th này óng vai trị là ng
và là ch th ch u tác
nhà n

ng r t l n

y ho t

ng tr c ti p c a chính sách tín d ng

c và h th ng các NHTM. Tuy nhiên, xét

này c ng có tác

ng ng

c tr l i

i v i ho t

các ch th này là tham gia vào hình thành th tr

ng B S

i v i l nh v c B S c a

m t khía c nh khác thì các ch th
ng tín d ng B S. Vai trị chính c a
ng B S n

i u ki n tiên quy t trong vi c nâng cao hi u qu ho t
Nh v y,

i t o l p th tr

nh, v ng ch c.

ây là

ng tín d ng B S.

hình thành và nâng cao hi u qu tín d ng B S c n ph i có s tham

gia k t h p c a các ch th nói trên.


- 17 -

1.3.4. Ch tiêu ánh giá hi u qu tín d ng B S
`Hi n nay vi c xem xét hi u qu trong ho t
th

ng

ng cho vay

i v i l nh v c B S

c d a trên các ch tiêu ch y u sau

Doanh s cho vay: là ch tiêu ph n ánh t t c các kho n tín d ng mà ngân hàng cho
khách hàng vay trong kho ng th i gian nh t

nh bao g m v n ã thu h i hay ch a thu

h i l i.
Doanh s thu n : là t t c các kho n thu n mà ngân hàng ã thu v không phân bi t
th i i m cho vay.
D n : là ch tiêu ph n ánh doanh s cho vay t i m t th i i m xác

nh mà ngân hàng

ch a thu h i l i.
N quá h n
Là kho n n mà m t ph n ho c toàn b n g c và/ho c lãi ã quá h n. (Theo
i u 2 – Ch

ng I Quy

nh chung V phân lo i n , trích l p và s d ng d phịng

x lý r i ro tín d ng trong ho t

ng ngân hàng c a TCTD – ban hành theo Q

493/2005Q – NHNN ngày 22/4/2005 c a Th ng

c NHNN).

D n /T ng ngu n v n ( % ). D a vào ch tiêu này qua các n m

t p trung v n tín d ng c a ngân hàng. Ch tiêu càng cao thì m c
ngân hàng càng n

nh và có hi u qu , ng

ánh giá m c
ho t

ng c a

c l i ngân hàng ang g p khó kh n, nh t

là trong vi c tìm ki m khách hàng.
D n /V n huy

ng ( % ): Ch tiêu này ph n ánh ngân hàng cho vay

so v i ngu n v n huy

ng, nó cịn nói lên kh n ng huy

NH. Ch tiêu này l n th hi n v n huy

ng v n t i

c bao nhiêu
a ph

ng c a

ng tham gia vào d n ít, kh n ng huy

ng

v n c a NH ch a t t.
H s thu n ( % ) = ( Doanh s thu n / Doanh s cho vay ) * 100. Ch tiêu này
ánh giá hi u qu tín d ng trong vi c thu n c a NH. Nó ph n ánh trong 1 th i k nào
ó, v i doanh s cho vay nh t
T l này càng cao càng t t

nh thì ngân hàng s thu v

c bao nhiêu

ng v n.


- 18 -

n quá h n ( % ) = ( N quá h n / T ng s d ) * 100. Ch tiêu này cho th y

T l

kh n ng thu h i v n c a ngân hàng
ánh giá ch t l

i v i các kh a vay.

ng tín d ng c ng nh r i ro tín d ng t i ngân hàng. T l n quá h n

càng cao th hi n ch t l

ng tín d ng ngân hàng càng kém , và ng

Vịng quay v n TD (vòng) = Doanh s

thu n

[ trong ó d n bình quân trong k = ( D n
tiêu này o l

ây là ch tiêu c dùng

ng t c

/ D

u t càng

ánh giá

c ho t

ng tín d ng trong

t ng NHTM

nh tín d ng B S

Khi xét duy t h s cho vay

th

c coi là t t và

c an tồn

l nh v c B S có hi u qu t t hay x u

th m

bình quân

luân chuy n v n tín d ng c a ngân hàng, th i gian thu h i n

Nh v y d a vào các ch tiêu trên có th

1.3.5. Th m

n

u k + D n cu i k ) / 2 ]. Ch

c a ngân hàng là nhanh hay ch m. Vòng quay v n càng nhanh thì
vi c

c l i.

nh m t cách th n tr ng.

i v i l nh v c B S, các NHTM ph i xem xét và

i v i nh ng ngân hàng cho vay trong l nh v c B S

ng là nh ng ngân hàng có ngu n v n dài h n và có ngu n nhân l c có trình

chun mơn t

ng

i v ng trong vi c

nh giá tài s n.

m i l nh v c, ngành ngh kinh doanh khác nhau
thù. Trong q trình th m
-

it

u có nh ng tiêu chí

c

nh tín d ng B S c n xem xét t i nh ng ch tiêu sau

ng khách hàng: là các cá nhân, h gia ình, doanh nghi p t nhân,

cơng ty và các t ch c trong n n kinh t có n ng l c pháp lu t và n ng l c hành vi dân
s , có uy tín trong kinh doanh và ch a t ng phát sinh n quá h n.

- M c ích vay v n: cho vay tiêu dùng hay cho vay b sung v n kinh doanh,
t vào d án, ho c cho vay v i m c ích khác theo quy
d án

u t vào B S, ngoài vi c áp ng các quy

ph i tuân theo các quy

nh v Lu t

- Tính hi u qu c a ph
xét

nh c a pháp lu t.

u

i v i các

nh trong tín d ng ngân hàng còn

t ai, xây d ng và

ut .

ng án vay v n: Thơng qua tiêu chí này ngân hàng xem

c ngu n tr n cho các kho n vay có hi u qu hay không. Ngân hàng ch ti n

- 19 -

hành cho vay

i v i nh ng d án có tính kh thi cao, m c

hành cho vay

r i ro th p ho c ti n

i v i d án có kh n ng thu h i v n nhanh.

- Kh n ng tài chính

hi n t i và trong t

- Th i h n cho vay: Vi c xác
v i chu k s n xu t kinh doanh,

ng lai c a khách hàng

nh th i h n cho vay dài hay ng n ph i phù h p

c i m kinh doanh, kh n ng tr n c a khách hàng,

ngu n v n cho vay c a ngân hàng. Ngồi ra, i u này cịn ph thu c vào s th a thu n
gi a ng

i vay v n và ngân hàng.

- Quy mô kho n ti n vay: d a trên vi c ánh giá ph
và t l tài s n
s n

ng án s n xu t kinh doanh

m b o. Kho n ti n mà ngân hàng cho vay không v

t quá giá tr tài

m b o. M c cho vay tùy thu c vào s th a thu n c a các t ch c tín d ng và

khách hàng phù h p v i m c v n
- Ph
hàng.

u t và tài s n th ch p.

ng th c cho vay phù h p v i i u ki n s n xu t kinh doanh c a khách

i v i các d án l n, v

ch c tín d ng

t quá kh n ng c a m t t ch c tín d ng thì các t

ng tài tr .

- Tài s n

m b o: Các t ch c tín d ng có quy n l a ch n và quy t

nh n tài s n th ch p, b o lãnh, cho vay
vay và cho vay không ph i

c

i vay ho c ng

và tài s n hình thành t v n vay. Các tài s n
, nhà x

ng, nhà v n phòng, quy n s d ng

hàng ti n hành

m b o b ng tài s n hình thành t v n

m b o b ng tài s n . Tài s n

B S thu c s h u h p pháp c a ng

nh giá ho c do c quan

nh vi c

i

m b o hi n nay ch y u là
c b o lãnh c a bên th ba

m b o cho kho n ti n vay có th là nhà
t… Giá tr tài s n

nh giá

m b o s do ngân

c l p ti n hành

1.3.6. R i ro tín d ng trong cho vay B S
Trong ho t
th c hi n

y

ng cho vay, r i ro tín d ng là kh n ng khách hàng vay v n khơng
ngh a v

i v i ngân hàng. Hay nói cách khác các kho n cho vay

c a ngân hàng tr thành các kho n n x u, n khó òi.
Trong qúa trình xét duy t h s cho vay, ngân hàng ph i chú ý nh ng r i ro nh
sau


- 20 -

1.3.6.1. R i ro t h th ng pháp lu t, chính sách c a nhà n

c

R i ro này xu t phát ch y u t nguyên nhân là nh ng chính sách c a nhà n
có liên quan
v

n th tr

ng B S và tín d ng B S ch m

ng m c b t c p. S ra
ng khó l

tin cho các

c tri n khai và cịn nhi u

i khơng k p th i c a nh ng chính sách tr

ng c a n n kinh t gây r t nhi u khó kh n cho

các ngân hàng. Bên c nh ó là s thay
it

c

nh h

c nh ng bi n

ng ho t

ng c a

i v chính sách v i h th ng cung c p thông

ng có liên quan cịn q y u kém. Do ó khi i vào th c hi n nhi u

ngân hàng còn khá b t ng và t ra lúng túng. Vì v y i u này làm gi m hi u qu trong
vi c m r ng và ki m sốt r i ro tín d ng.
1.3.6.2. R i ro do s m t n

nh c a n n kinh t v mô

B t k qu c gia nào trên th gi i hi n nay c ng

u n l c và c g ng tham gia

vào n n kinh t toàn c u. Tuy nhiên, m t n n kinh t m , h i nh p sâu r ng v i các
n

c, các t ch c trên th gi i nh v y bên c nh nh ng c h i c ng mang l i nh ng

thách th c và r i ro khá l n n u nh khơng có nh ng quy t sách úng

n.

iv ih

th ng các NHTM, vi c m r ng h i nh p v i các t ch c tài chính và các n

c trên th

gi i c ng là m t xu th khách quan vì i u này mang l i l i ích khá l n cho các ngân
hàng. M t khác c ng chính i u này có kh n ng làm gia t ng n x u vì s tác
n n kinh t bên ngồi,

c bi t khi x y ra kh ng ho ng có tính chu k .

Khi cu c kh ng ho ng kinh t x y ra hai l nh v c b
tr

ng t

nh h

ng r t m nh là th

ng ch ng khoán và giá B S. Trong th i k h ng th nh, s n xu t và tiêu dùng

m r ng, ngu n cung ti n d i dào và giá b t
m r ng tín d ng b t
hàng nhà n

ng s n. Ng

u

ng s n t ng cao, các ngân hàng c ng

c l i khi n n kinh t phát tri n quá nóng, Ngân

c th c hi n th t ch t ti n t thì b t

ng s n là th tr

ng

u tiên b

nh