Phát triển thị trường trái phiếu kèm quyền mua nhà đất tại Việt Nam Luận văn thạc sĩ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TPHCM
KHOA ÀO TO SAU I HC
  



LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ



 TÀI
PHÁT TRIN TH TRNG TRÁI PHIU
KÈM QUYN MUA NHÀ T TI VIT NAM


Chuyên ngành : Kinh t Tài chính – Ngân hàng
Mã s : 60.3112




Ngi hng dn khoa hc: TS. Trn Th Thùy Linh
Ngi thc hin : Phm Th Ngc Trang





TP Hồ Chí Minh – Năm 2009

LI CAM OAN
Tôi xin cam đoan, lun vn này là công trình nghiên
cu ca chính tôi.
Phn c s lý lun v trái phiu kèm quyn mua nhà
đt đc tham kho t các tài liu v trái phiu. Các s liu

 chng 2 đc tng hp, tham kho t các website, t
công ty đa c Sacomreal cng nh t nhng kho sát ca
tôi.
Tôi cam đoan, đ tài nghiên cu này không đc sao
chép t các công trình nghiên cu khoa hc khác.

Hc viên



Phm Th Ngc Trang


MC LC
Li cam đoan
Li cm n
Danh mc các s đ
Danh mc các biu đ
Danh mc các bng
Các ký hiu và ch vit tt
Phn m đu 1
CHNG 1: C S LÝ LUN V TP VÀ TPKQMN 4
1.1.Khái nim v trái phiu và chng kh 4
1.1.1. Khái nim v trái phiu 4
1.1.2. Các ni dung liên quan đn trái phiu 5
1.1.2.1. Các thành t ca mt trái phiu 5
1.1.2.2. Các nhân t nh hng đn trái phiu 6
1.1.2.3. Các loi ri ro đu t trái phiu 7
1.1.3. Phân loi trái phiu 8
1.1.4. Chng kh 9

1.2. Trái phiu kèm quyn mua nhà đt – s kt hp gia th trng trái phiu và
th trng bt đng sn 10
1.2.1. Bt đng sn và th trng bt đng sn 11
1.2.2. Khái nim và đc đim TPKQMN 11
1.2.2.1. Khái nim TPKQMN 11
1.2.2.2. c đim ca TPKQMN 13
1.2.3. Nhng u đim ca vic tài tr bng TPKQMN so vi các ngun tài tr
khác đi vi doanh nghip BS 16
1.2.3.1. So vi ngun vn huy đng bng phát hành c phiu 16
1.2.3.2. So vi các khon vay ngân hàng và TPDN thông thng 17
1.2.4. Phng thc và quy trình phát hành TPKQMN 19
1.2.4.1. Phng thc phát hành TPKQMN 19
1.2.4.2. Quy trình phát hành TPKQMN 20
1.3. Th trng trái phiu công ty ca các nc trên th gii và bài hc kinh
nghim cho Vit Nam 21
1.3.1. Th trng trái phiu công ty ca các nc trên th gii 22
1.3.2. Bài hc kinh nghim cho Vit Nam 24
Kt lun chng 1 27
CHNG 2: THC TIN TRÁI PHIU KÈM QUYN MUA NHÀ T CA
DOANH NGHIP BT NG SN VIT NAM 28
2.1. Thc trng th trng chng khoán và th trng BS Vit Nam 28
2.1.1. Bi cnh nn kinh t Vit Nam giai đon “hu WTO” 28
2.1.2. Thc trng th trng chng khoán Vit Nam 32
2.1.3. Thc trng th trng bt đng sn Vit Nam 38
2.2. Thc trng huy đng vn thông qua phát hành TP và TPKQMN ti Vit Nam
41
2.2.1. Huy đng vn thông qua phát hành TP ti Vit Nam 42
2.2.1.1. Huy đng vn thông qua phát hành TPCP 42
2.2.1.2. Huy đng vn thông qua phát hành TPCQP 44
2.2.1.3. Huy đng vn thông qua phát hành TPDN 46

2.2.2. Huy đng vn thông qua phát hành TPKQMN 48
2.2.2.1. Huy đng vn thông qua phát hành TPKQMN ti Vit Nam trong
thi gian qua 48
2.2.2.2. iu kin và quy trình phát hành TPKQMN ti Vit Nam 52
2.2.2.3. Tác đng ca vic huy đng vn thông qua phát hành TPKQMN ti
Vit Nam 54
2.3. Phân tích kho sát điu tra các doanh nghip BS 58
2.4.Nhng thành tu, hn ch ca th trng TPKQMN ti Vit Nam, nguyên
nhân ca nhng hn ch đó 61
2.4.1. Nhng thành tu ca th trng TPKQMN ti Vit Nam 61
2.4.2. Nhng thành tu ca th trng TPKQMN ti Vit Nam 62
2.4.3. Nguyên nhân ca nhng hn ch trên 64
Kt lun chng 2 66
CHNG 3: GII PHÁP PHÁT TRIN TH TRNG TRÁI PHIU KÈM
QUYN MUA NHÀ T TI VIT NAM 67
3.1. nh hng phát trin th trng vn Vit Nam 67
3.2. D báo th trng BS Vit Nam trong thi gian ti 69
3.3. Gii pháp phát trin th trng TPKQMN ti Vit Nam 71
3.3.1. C s đ xut h thng gii pháp cho s phát trin th trng TPKQMN ti
Vit Nam 71
3.3.2. Gii pháp đi vi th trng TPKQMN 72
3.3.2.1. Xây dng hành lang pháp lý cho vic hình thành và phát trin th
trng TPKQMN 73
3.3.2.2.Các gii pháp đc thc hin bi các công ty BS 75
3.3.2.3. Phát trin các công ty MTN ti Vit Nam 79
3.3.2.4. Xây dng đng cong lãi sut chun 81
3.3.2.5. Gii pháp đi vi th trng TPDN 82
3.3.3. Gii pháp đi vi th trng BS 83
3.3.4. Mt s gii pháp khác 86
Kt lun chng 3 89

KT LUN 90
Tài liu tham kho
Ph lc



CÁC KÝ HIU VÀ CH VIT TT

Asian Khi các nc ông Nam Á
ADB Ngân hàng phát trin Châu Á
BS Bt đng sn
CIC Trung tâm thông tin tín dng
CPI Ch s giá tiêu dùng
MTN nh mc tín nhim
FDI Vn đu t trc tip nc ngoài
GDP Tng thu nhp quc dân
IPO Phát hành chng khoán ln đu ra công chúng
TP Trái phiu
TPKQMN Trái phiu kèm quyn mua nhà đt
TP.HCM Thành ph H Chí Minh
TPCP Trái phiu Chính ph
TPCQP Trái phiu chính quyn đa phng
TPDN Trái phiu doanh nghip
TTCK Th trng chng khoán
USD ôla M
WTO T chc Thng mi Th gii
DANH MC CÁC BNG
Bng 1.1 : So sánh TPKQMN và TP thng
Bng 1.2 : So sánh TPKQMN và TP kèm quyn, TP chuyn đi thông thng
Bng 1.3 : So sánh TPKQMN và TP chuyn đi sang nhà đt

Bng 2.1 : Tc đ tng trng GDP giai đon 1997-2009
Bng 2.2 : Ch s lm phát giá tiêu dùng và ch s lm phát c bn
Bng 2.3 : Din bin Lãi sut 2008-2009
Bng 2.4 : Quy mô niêm yt th trng ti SGD TP.HCM đn tháng 12/2009
Bng 2.5 : Quy mô niêm yt th trng ti SGD Hà Ni đn tháng 12/2009
Bng 2.6: Quy mô niêm yt th trng UPCoM
Bng 2.7 : Tình hình phát hành TPCP theo k hn
Bng 2.8 : Tình hình phát hành TP đô th TP.HCM đn 09/2006
Bng 2.9 : Tình hình phát hành TPCQP qua các nm
Bng 2.10: Tình hình niêm yt TPDN qua các nm
Bng 2.11: Tình hình giao dch TPDN qua các nm
Bng 2.12: Tóm tt các đt phát hành TPKQMN ca Sacomreal
Bng 2.13: Tóm tt các doanh nghip phát hành TPKQMN
Bng 2.14: Kt qu điu tra theo loi hình doanh nghip
Bng 2.15: Kt qu điu tra v vn điu l ca các doanh nghip
Bng 2.16: Kt qu điu tra v ngun vn đc s dng ti các doanh nghip
Bng 2.17: Kt qu điu tra v vic s dng TP đ huy đng vn
Bng 2.18: Kt qu điu tra s hiu bit đi vi TPKQMN
Bng 2.19: Kt qu điu tra v mc đ quan tâm ca DN đi vi TPKQMN
Bng 2.20: Kt qu điu tra v nguyên nhân ca vic không s dng TPKQMN
Bng 2.21: Kt qu điu tra v các gii pháp đ xut cho s phát trin ca th trng
TPKQMN
DANH MC CÁC BIU 

Biu đ 2.1: VN Index 2005-2009
Biu đ 2.2: T l giao dch CP, TP ti HASTC
Biu đ 2.3: Din bin HaSTC Index đn 09/2009
Biu đ 2.4 : Bin đng giá nm 2008 ca mt s chung cu cao cp
Biu đ 2.5: Giá tr TPCP phát hành qua các nm

Biu đ 3.1: Thng kê dân s Vit Nam
Biu đ 3.2 : Thng kê thu nhp Hà Ni và TP.HCM
PH LC

Ph lc 1: Phân loi trái phiu
Ph lc 2: Ngh đnh 52/N-CP
Ph lc 3: Bng công b thông tin ca Công ty Sacomreal đt phát hành TP d
án Phú M
Ph lc 4: Quy trình phát hành TP d án Phú M
Ph lc 5: Bng câu hi kho sát đi vi các doanh nghip bt đng sn
Ph lc 6: Mu thông tin tín dng t CIC
Ph lc 7: H s tín nhim ca Moody’s và S & P


1

PHN M U
1. Tính cp thit ca đ tài
Ngi ta cho rng, khng hong chính là thi đim tt nht đ suy ngh và
đánh giá li v s phát trin bn vng ca các nn kinh t, cng là thi đim lý
tng đ đánh giá li nhng c s nn tng ca th trng vn. C th gii s khó
có th quên đc cuc khng hong kinh t nm 1929 hay cuc khng hong kinh
t nm 1997. Và khi nhng bài hc rút ra t cuc khng hong kinh t 1997 cha
đc thc thi mt cách trit đ và hiu qu thì mt cuc khng hong kinh t đc
xem nh là “cn sóng thn th k” li xy đn.
Nu nh cuc khng hong nm 1997 không nh hng đn Vit Nam (vì ti
thi đim đó Vit Nam cha gia nhp WTO, mc đ hi nhp và m ca cha cao,
t do hóa thng mi cng nh t do hóa lung vn khó có kh nng nh hng
xu đn nn kinh t Vit Nam trong bi cnh chung) thì khng hong kinh t cui
nm 2007, đu 2008 đã ít nhiu nh hng đn nn kinh t Vit Nam.

Khi khng hong xy ra, hai th trng b tác đng mnh m và rõ rt nht
là: th trng vn và th trng BS.
i mt vi nhng khó khn v vn, các c quan nhà nc có th vn đng
và tip nhn đc các ngun vn h tr t nhiu phía nh: ODA, FDI hay các
ngun vn huy đng t dân c. Tuy nhiên, vic b sung vn đi vi các t chc
kinh t khác nh: công ty TNHH, công ty c phn… ch có th trông cy vào các
kênh truyn thng nh: vay ngân hàng, hay thông qua th trng chng khoán. Huy
đng vn thông qua th trng chng khoán bao gm hai hình thc: phát hành c
phiu và phát hành TP.
Ti Vit Nam, huy đng vn qua phát hành c phiu khá ph bin nhng li
còn khá hn ch đi vi hình thc huy đng vn thông qua phát hành TP. Loi TP
chim t trng ln c v giá tr phát hành cng nh giá tr giao dch là TPCP. Chính
s hn ch này đã làm cho các doanh nghip Vit Nam mt đi mt kênh huy đng
vn hu hiu. Bên cnh các loi TP truyn thng, các doanh nghip còn có th tng

2

tính hp dn ca TP phát hành bng s lai ghép, kt hp gia TP và mt s loi
chng khoán khác, to nên s đa dng v chng loi cho th trng TP Vit Nam.
Ðu nm 2008, th trng BS cng nh th trng chng khoán Vit Nam
đã xôn xao chng kin s ra đi mt công c huy đng vn mi. Ðây là s sáng to
ca chính các công ty BS trong cn khát vn đu t, trong b tc do khng hong.
TPKQMN đã ra đi đã có tác đng gii ta cn khát vn cng nh to ra mt loi
hình sn phm mi cho th trng tài chính Vit Nam.
Xut phát t thc t này, tôi đã chn nghiên cu đ tài:
“PHÁT TRIN TH TRNG TRÁI PHIU KÈM QUYN MUA
NHÀ T TI VIT NAM”
2. i tng và phm vi nghiên cu
 tài nghiên cu v TPKQMN, c s lý lun và nhng bài hc kinh
nghim t các nc, t đó đa ra gii pháp phát trin TPKQMN ti Vit Nam.

3. Mc tiêu ca đ tài:
- Nghiên cu khái quát v loi hình TPKQMN.
- ánh giá đc nhng tác đng tích cc cng nh nhng tn ti ca loi TP
này đn vn đ tài tr vn cho các công ty BS
- Thông qua N 52/2006-NCP v phát hành TPDN đ nghiên cu nhng
điu kin phát hành TPKQMN.
- a ra đc nhng đnh hng mi thông qua h thng gii pháp cho s
phát trin trong tng lai ca TPKQMN.
4. Phng pháp nghiên cu
Vì lý do TPKQMN là mt loi sn phm tài chính mi m ti Vit Nam, s
doanh nghip s dng TPKQMN rt ít, đ tài hn ch v mt s liu nên tác gi
đã chn phng pháp đnh tính. ng thi, kt hp vi các phng pháp khác nh
thông kê, kho sát, đánh giá đ đt đc mc tiêu nghiên cu ca đ tài.
5. Ðim mi ca đ tài
Trong bi cnh nn kinh t quc t và trong nc khng hong nh nm
2008 và vn còn tip din cho đn nay, khi mà lãi sut ngân hàng luôn có nhng
thay đi, th trng chng khoán trong nc đã chng kin nhng đt điu chnh

3

ln, bong bóng bt đng sn đã “xì hi” thì rõ ràng các công ty BS đã đi mt vi
không ít khó khn trong vn đ huy đng vn cho các d án BS. Và chính
TPKQMN là mt cu cánh, giúp khi thông dòng vn cho các công ty bt đng
sn, cng nh phát huy tác dng “kích cu” đi vi th trng bt đng sn.
Tác gi đã chn nghiên cu v TPKQMN, mt sn phm tài chính còn rt
mi m ti Vit Nam, đây chính là đim mi ca đ tài.
6. Kt cu ca đ tài
 tài có kt cu truyn thng gm ba chng:
Chng 1: C s lý lun v trái phiu và trái phiu kèm quyn mua nhà đt
Chng 2: Thc trng th trng TPKQMN ti Vit Nam

Chng 3: Gii pháp phát trin th trng TPKQMN ti Vit Nam.
Vi kt cu truyn thng gm ba chng nh trên, tác gi mong mun
chuyn ti đc ý tng ca đ tài cng nh mong mun đ tài s có ý ngha thc
tin đi vi s phát trin trong tng lai ca TPKQMN.










4

CHNG 1: C S LÝ LUN V TRÁI PHIU VÀ TRÁI PHIU KÈM
QUYN MUA NHÀ T
1.1. KHÁI NIM V TRÁI PHIU VÀ CHNG KH
1.1.1. Khái nim v trái phiu
Theo Lut Chng khoán Vit Nam s 70/2006/QH11, TP là mt loi chng
khoán xác nhn quyn và li ích hp pháp ca ngi s hu đi vi mt phn vn
n ca t chc phát hành.
Theo T đin Kinh t Tài chính Ngân hàng, TP là mt chng khoán tài chính
do mt xí nghip hoc chính ph phát hành nh mt công c vay n dài hn. Các
TP đc phát hành tiêu biu là TP dài hn. Chúng đc hoàn tr khi đáo hn vi
mt lãi sut ký danh c đnh (theo phiu lãi ca chng khoán – coupon). Mt khi
các TP đã đc phát hành theo giá tr ký danh, lúc đó giá tr th trng s thay đi
đ gi cho lãi sut TP có hiu qu phù hp vi lãi sut hin hành. Ngoài vai trò nh
là phng tin tín dng, các nhà chc trách tin t dùng các TP ca Nhà nc nh

là phng tin điu tit cung tin t. Ví d, nu mun gim cung tin t, h có th
phát hành các TP cho dân chúng, do đó gim bt kh nng thanh khon ca h
thng Ngân hàng vì khách hàng s dng séc đ rút tin ti các ngân hàng thng
mi đ mua TP.
Theo các tài liu hin hành v Th trng chng khoán Vit Nam, TP là mt
hp đng n dài hn đc ký kt gia ch th phát hành (Chính ph hay doanh
nghip) và ngi cho vay đm bo mt s chi tr li tc đnh k và hoàn tr li vn
gc cho ngi nm gi TP ti thi đim đáo hn. Trên giy chng nhn n này có
ghi mnh giá ca TP và t sut lãi TP.
* c đim c bn ca trái phiu:

- Nu nh ngi mua c phiu công ty là ngi ch s hu công ty thì ngi
mua TP là ch n đi vi công ty.
- Ðc hng lãi c đnh và t sut lãi TP không cao nhng không ph thuc
vào kt qu sn xut kinh doanh.

5

- TP cha đng ít ri ro hn so vi các loi hàng hóa khác trên th trng
chng khoán.
- Ðc thu hi vn gc bng vi mnh giá ca TP ti thi đim TP đáo hn.
- Khi công ty b gii th, các trái ch đc hoàn tr khon n trc các c
đông ca công ty.
- Mt đc đim quan trng na ca TP mà đây chính là lý do mà các doanh
nghip la chn TP làm phng thc huy đng vn, đó là: s dng tài tr thông qua
TP chính là doanh nghip đã s dng đòn by tài chính và phát huy vai trò ca tm
chn thu. òn by tài chính là mt vn đ mang tính hai mt đi vi công ty khi s
dng ngun tài tr này. Mt thay đi trong EBIT s đc phóng đi thành mt thay
đi ln hn trong thu nhp trên mi c phn (EPS) hay t sut sinh li trên vn ch
s hu. iu này có ngha là khi EBIT tng thì EPS s tng nhiu hn, và tng t

khi EBIT gim thì EPS cng s gim đi nhiu hn. Có th đa ra nhn đnh nh th
này: mt thay đi tích cc hay tiêu cc ca EBIT s có tác đng rt tích cc hoc
rt tiêu cc đi vi EPS ca doanh nghip.
Thêm na, chi phí s dng vn thông qua phát hành TP là chi phí không chu
thu thu nhp doanh nghip. Do đó, phát hành TP là doanh nghip đã s dng hiu
qu ca tm chn thu. Tùy thuc vào thu sut thu thu nhp doanh nghip ca các
quc gia mà giá tr ca tm chn thu s cao hay thp mt cách tng ng.
1.1.2. Các ni dung liên quan đn trái phiu
1.1.2.1. Các thành t ca mt trái phiu
Dù là bt c loi TP nào thì trên mi TP đu có nhng nhân t chính c bn
nh sau:
- T chc phát hành: Là t chc có quyn và các ngha v liên quan đn TP
(trong đó quan trng nht là ngha v thanh toán các khon lãi và gc)
- Mnh giá TP: Ti Vit Nam, TP thng có mnh giá là bi s ca 100.000
đng.
- Thi hn ca TP: là khong thi gian t khi TP đc phát hành cho đn khi
TP đáo hn.

6

- Lãi sut: là lãi đc tr đnh k cho TP, thng đc qui đnh theo t l
phn trm ca mnh giá. Lãi sut TP có th đc quy đnh c đnh hoc th ni theo
lãi sut th trng.
1.1.2.2. Các nhân t nh hng đn giá tr trái phiu
TP là mt loi hàng hóa đc lu thông trên TTCK. Chính vì vy, cng nh
các loi hàng hóa khác, giá ca TP đc quyt đnh bi cung cu TP. Và chính các
nhân t nh hng đn cung cu TP là các nhân t nh hng đn giá ca TP.
* Thc trng ca t chc phát hành

Ti các nc phát trin trên th gii, h s đnh mc tín nhim chính là mt

chun mc cho s la chn ca nhà đu t. Thông qua kt qu xp hng tín nhim,
các nhà đu t s thm đnh đc v mc đ ri ro khi quyt đnh la chn đu t
vào trái phiu. Còn đi vi t chc phát hành, mt kt qu xp hng tt s to thun
li cho đt phát hành nh: có th phát hành TP vi lãi sut thp (do ri ro thp) mà
vn thu hút đc nhà đu t, gia tng tính thanh khon cho TP, tit kim chi phí cho
đt phát hành. Kt qu xp hng đnh mc tín nhim đc th hin di hình thc
các ký hiu t A (tt nht, ít có kh nng v n nht) cho đn D (xu nht, v n
ri) cn c vào kh nng thc hin thanh toán đúng hn mt ngha v tài chính ca
các t chc phát hành các công c n.
Ngoài vic da vào h s đnh mc tín nhim đ đa ra quyt đnh đu t, thì
nhà đu t còn cn c vào thc trng và hiu qu hat đng ca t chc phát hành.
Thc trng hot đng kinh doanh tt, nhng trin vng trong tng lai, nhng chin
lc kinh doanh kh thi, mt đi ng lãnh đo chuyên nghip chính là mt s cam
kt đm bo v kh nng thanh toán cho các TP phát hành.
* Thi hn ca trái phiu: TP có thi hn càng dài thì lãi sut TP càng cao,
giá TP càng gim. Ngc li, TP có thi gian đáo hn càng gn thì lãi sut càng
thp, giá càng tng do ri ro trong ngn hn thng thp, có kh nng d báo và
kim soát đc bi các nhà đu t.
* Lm phát:

Nu lm phát có d kin tng thì vi yêu cu là lãi sut TP phi thc dng,
lãi sut TP phi tng đ đm bo yêu cu này. Và nh vy, giá TP s gim.

7

* Bin đng lãi sut th trng
ây là mt yu t quan trng. Khi lãi sut th trng tng thì ngun vn s
đ vào các kênh huy đng vn vi lãi sut th trng cao. Lúc này, TP vi lãi sut
c đnh s không hp dn na do không phn ánh đc din bin lãi sut trên th
trng và do đó giá ca các TP này s gim.

* T giá hi đoái

ây là nhân t có nh hng trc tip các loi TP có mnh giá phát hành
bng ngoi t.
1.1.2.3. Các loi ri ro đu t trái phiu
* Ri ro lãi sut
Giá ca mt TP đin hình s thay đi ngc chiu vi s thay đi ca lãi
sut: khi lãi sut tng thì giá TP s gim; khi lãi sut gim thì giá s tng. Nu nhà
đu t phi bán TP trc khi nó đáo hn trong điu kin lãi sut tng thì nhà đu t
đó s b l vn, tc là bán TP di giá mua. Ri ro này gi là ri ro lãi sut hay ri
ro th trng. Tt c các loi TP tr TP có lãi sut th ni, đu phi chu loi ri ro
này.
Mc đ nhy cm ca giá TP trc nhng thay đi ca lãi sut th trng
ph thuc vào nhng đc tính khác nhau ca đt phát hành nh lãi cung phiu,
thi gian đáo hn.
* Ri ro tái đu t:

Phép tính li sut ca mt TP đc gi đnh rng các dòng tin nhn đc s
đc tái đu t. Khon thu nhp b sung t vic tái đu t đó (còn gi là lãi ca lãi)
ph thuc vào lãi sut hin hành ti thi đim tái đu t, cng nh vào chin lc
tái đu t. Kh nng thay đi lãi sut tái đu t ca mt chin lc xác đnh do s
thay đi ca lãi sut th trng, dn ti tính không chc chn ca dòng li tc d
kin nhn đc t TP, gi là ri ro tái đu t.
* Ri ro thanh toán
Còn đc gi là ri ro tín dng, là ri ro mà t chc phát hành có th b v
n, mt kh nng thanh toán các khon gc và lãi ca đt phát hành. Ri ro thanh
toán đc xác đnh bng mc xp hng cht lng tín nhim do các công ty đnh

8

mc tín nhim n đnh, cn c vào các điu khon trong kh c vay, kh nng thu
nhp và h s trang tri n, kh nng thanh khon và trình đ qun lý ca công ty.
Tuy nhiên mc xp hng tín nhim có th thay đi sau khi công ty phát hành TP.
* Ri ro lm phát
Còn gi là ri ro sc mua, phát sinh do s bin đi trong giá tr ca các dòng
tin t đu t TP do lm phát mang li, làm thay đi sc mua.
* Ri ro t giá hi đoái

Nu TP đc thanh toán bng đng đôla M, mà đng Vit Nam li gim giá
so vi đôla M thì nhà đu t s nhn đc ít đô la M hn. ó là ri ro t giá.
* Ri ro thanh khon

Loi ri ro này tùy thuc vào vic TP có d dàng đc bán theo giá tr hay
gn vi giá tr không. Thc đo ch yu đi vi tính thanh khon là đ ln khong
cách gia giá hi mua và giá chào bán đc niêm yt trên th trng trong các phiên
giao dch. Nu nhà đu t có ý đnh nm gi TP cho đn khi đáo hn th loi ri ro
này không quan trng lm.
1.1.3. Phân loi trái phiu
Có rt nhiu loi TP c bn. Da vào nhng cn c phân loi khác nhau mà TP
đc phân thành nhiu loi khác nhau.(Chi tit v phân loi TP, xin xem ph lc 1)
S đ 1.1: Phân loi TP

PHÂN LOI TRÁI PHIU
THEO HÌNH
THC PHÁT
HÀNH
THEO CH
TH PHÁT
HÀNH
THEO THI
HN PHÁT
HÀNH
THEO PHM
VI PHÁT
HÀNH
THEO LI
TC TRÁI
PHIU
TP vô danh

TP ký danh

TPCP

TPCQP

TP Công ty

TP ng


n h

n

TP trung h

n

TP dài h

n

TP n

i đ

a

TP qu

c t


TP LS th


ni
TPLS c

đ


nh

TP chi

t kh

u


9

1.1.4. Chng kh (warrant)
Theo t đin kinh t, chng kh là mt loi chng khoán phái sinh (cng có
tài liu đnh ngha chng kh ch đn thun là mt giy chng nhn), thng đc
phát hành kèm theo trái phiu hay c phiu u đãi, cho phép ngi nm gi quyn
đc mua chng khoán vi mt giá xác đnh (thng cao hn so vi giá th trng
ti thi đim phát hành) trong tng lai. Trong trng hp giá c phiu trong tng
lai cao hn so vi giá thc hin ca chng kh thì nhà đu t s thc hin quyn
mua và thu đc li nhun t chênh lch giá. Ngc li, trong trng hp giá c
phiu xung thp hn giá n đnh ca các chng kh trong sut thi gian hiu lc
ca chng kh thì các chng kh s tr nên vô giá tr. Cng tng t nh quyn
chn mua, các chng kh này cng gia tng khu v cho nhà đu t bng nim tin
vào vic tng giá ca c phiu trong tng lai.
Giá ca chng kh s đng bin vi giá c phiu trên th trng. Nu không
mua c phiu mi, nhà đu t nm gi chng kh có th bán li chng kh cho
ngi khác. Ngoài ra, giá ca chng kh còn ph thuc vào thi hn ca chng kh,
thi hn ca chng kh càng dài thì giá ca chng kh càng cao và ngc li.
Hu ht các chng kh có th tách ri ra khi chng khoán đi kèm sau mt
thi gian phát hành nht đnh và khi đó đc giao dch riêng bit. Ch có mt s

loi chng kh đc bit không th tách ri đc tr khi thc hin quyn hoc khi
TP mà chng kh đó phát hành kèm đc mua li.
Nhà đu t vi t cách là ngi s hu chng kh không có quyn c đông
trong công ty, không có quyn biu quyt và không đc nhn c tc. Các điu
khon đc ghi rõ trên chng kh. Các điu khon quy đnh s c phiu mà mt
chng kh đc phép mua, giá mua mt c phiu và ngày ht hn hiu lc ca mi
chng kh. Hu ht các chng kh cho phép ngi s hu đc mua c phiu theo
t l 1:1.
Chng kh to điu kin cho vic phát hành chng khoán n trong nhng
trng hp khó khn. Trong khi vic phát hành bình thng không đc th trng
chp nhn hoc đc chp nhn nhng vi mt mc lãi sut yêu cu rt cao, thì
vic phát hành chng khoán n kèm theo chng kh s đc thc hin d dàng và

10

t l thành công ca đt phát hành là cao hn hn. Chng kh cng đc phát hành
trong vic c cu li công ty hay phá sn công ty nhm đa ra cho các c đông mt
c hi đ phc hi li s vn đu t ca h nu vic c cu li công ty đi theo chiu
hng tt. Vic s dng chng kh đã có truyn thng liên quan đn các công ty có
t sut li nhun cng nh ri ro rt cao nh các công ty BS, các hãng hàng
không và các công ty kinh doanh khoáng sn. Ví d đin hình là vào thp niên 70,
công ty American Telephone & Telegraph rt ni ting đã đ l ra mt khon n
1.57 t USD và công ty đã làm du đi tình hình này bng cách s dng chng kh.
1.2. TRÁI PHIU KÈM QUYN MUA NHÀ T – S KT HP GIA TH
TRNG TRÁI PHU VÀ TH TRNG BT NG SN
1.2.1. Bt đng sn và th trng bt đng sn
* Bt đng sn:

Hu ht các nc đu coi BS là đt đai và nhng tài sn có liên quan đn
đt đai, không tách ri vi đt đai, đc xác đnh bi v trí đa lý ca đt ( iu

517, 518 Lut Dân s Cng hòa Pháp, iu 86 Lut Dân s Nht Bn, iu 130
Lut Dân s CHLB Nga, iu 94, 96 Lut Dân s CHLB c ).
Theo B lut Dân s nm 2005 ca nc CHXHCN Vit Nam, ti iu 174
có quy đnh: “BS là các tài sn bao gm: t đai; Nhà, công trình xây dng gn
lin vi đt đai, k c các tài sn gn lin vi nhà, công trình xây dng đó; Các tài
sn khác gn lin vi đt đai; Các tài sn khác do pháp lut quy đnh”.
* Th trng bt đng sn:
Th trng BS là ni din ra các giao dch, mua bán có liên quan đn BS.
Th trng BS mang các đc đim sau
- Hu ht th trng BS đu hình thành và phát trin qua 4 cp đ: s khi,
tp trung hóa, tin t hóa và tài chính hóa. Không nht thit mi th trng đu tun
t tri qua tng giai đon, tng cung bc nh trên, cng nh có th không đng nht
v mt thi gian cho tng giai đon c th.
- Trong mi cp đ phát trin ca th trng BS, quá trình vn đng ca th
trng đu có chu k dao đng tng t nh nhiu th trng khác: phn vinh, suy

11

thoái, tiêu điu và phc hi. Ví d nh th trng BS M, trong vòng mt th k
(1870-1973) đã tri qua 6 chu k dao đng, bình quân mi chu k 18 nm
- Th trng BS mang tính vùng, tính khu vc sâu sc và không tp trung,
tri rng trên khp vùng min ca đt nc. Ví d nh, ti khu vc này, giá đt có
th rt cao, th trng BS đang phát trin rt nóng thì có th ti mt khu vc khác
ca đt nc thì giá đt li rt thp và th trng BS hu nh “đóng bng”.
- Th trng BS chu s chi phi ca yu t pháp lut.
- Th trng BS là mt dng th trng không hoàn ho (thông tin không đy
đ, thiu mt s t chc ca th trng)
- Th trng BS có mi liên h mt thit vi th trng vn và tài chính.
ng thái phát trin ca th trng này tác đng ti nhiu loi th trng trong nn
kinh t.

1.2.2. Khái nim và đc đim ca trái phiu kèm quyn mua nhà đt
1.2.2.1. Khái nim trái phiu kèm quyn mua nhà đt
Là mt sn phm mi, chính vì vy, loi sn phm này không có mt tên gi
c th, chính xác nào, có tài liu gi là “TP BS”, có tài liu s dng tên gi là
“TPKQMN”. Trong phm vi lun vn này, tác gi s dng tên gi “TPKQMN”
cho loi TP này.
Theo trung tâm thông tin khoa hc công ngh quc gia Vit Nam,
TPKQMN là loi TP đc phát hành có kèm theo quyn đc mua nhà đt
(nhng không bt buc) ti mt khu vc nht đnh theo mt mc giá n đnh trc
hoc theo mt khung giá th trng ti thi đim thc hin quyn có chit khu vi
mt t l nht đnh. Ti Vit Nam, TPKQMN là TP ký danh.
TPKQMN là s kt hp gia TPDN thông thng và hot đng mua bán
BS. Sau khi phát hành, quyn mua BS trong TPKQMN có th tách ri, không
tn ti trong s ràng buc vi s s hu TP mà nó đc phát hành kèm theo. Nh
vy, trong trng hp phát hành TPKQMN, quyn mua nhà đt đc s dng nh
mt hình thc khuyn khích vic mua TP. Giá ca TP và giá ca quyn mua nhà đt

12

đc xác đnh riêng r ngay t đu và giá ca TP không b nh hng bi s bin
đng ca giá nhà đt trên th trng BS. Quyn mua nhà đt trái li chu nh
hng trc tip t th trng này.
Xét v mt hc thut, có th thy TPKQMN là s kt hp mang tính cht
giao thoa gia chng khoán (TP) và mt loi chng khoán phái sinh (warrant).
Thông thng các warrant đc phát hành kèm vi TP s là quyn đc mua các c
phiu mà doanh nghip phát hành trong tng lai vi giá n đnh ti thi đim mua
TP. Trong trng hp TPKQMN, quyn mua c phiu thng đã đc thay th
bng quyn mua nhà đt.
TPKQMN có th đc th hin nh sau:
S đ 1.2: Mô phng TPKQMN

TPKQMN đc phát hành bi các doanh nghip BS hin đang có nhng
d án đu t cn huy đng vn. Da theo quy đnh v điu kin phát hành TP,
doanh nghip s phát hành TPDN. Và đ tng thêm tính hp dn cho TP, doanh
nghip BS s phát hành kèm theo quyn mua cn h hoc các BS đang cn
ngun vn huy đng t phát hành TP. Ti Vit Nam, vic phát hành TPKQMN
TPDN (thông
thng)
Warrant
(quyn mua
nhà đt)
+

TPKQMN

13

đc thc hin theo ngh đnh 52/2006/N-CP. (Chi tit Ngh đnh, xin xem ph
lc 2)
1.2.2.2. c đim ca trái phiu kèm quyn mua nhà đt
 làm rõ nhng đc đim ca TPKQMN, cn đt TPKQMN trong mi
quan h so sánh vi các loi TP khác
S đ 1.3: So sánh TPKQMN vi các loi TP khác

TPKQMN
TP thng
TP kèm quy

n,
TP chuyn đi
thông thng
TP chuyn đi
sang nhà đt
So sánh v

i


14

* So vi TP thông thng
Bng 1.1: So sánh TPKQMN và TP thng
Nhân t TPKQMN TP thng
Tính thanh khon và
giá TP
Ph thuc vào uy tín, thc trng
tài chính ca doanh nghip và
din bin th trng BS
Không ph thuc vào din
bin, xu hng th trng

BS
K hn TP Thng có k hn ngn và tùy
thuc vào thi gian thc hin
d án BS
K hn TP thng > 1
nm
Thu nhp NT Gc + lãi + tr giá quyn mua
BS
Gc + lãi TP
Ri ro u chu tt c các loi ri ro
ca TP thng nhng mc đ
ri ro lãi sut và ri ro lm phát
thp hn do thi hn ca
TPKQMN thp hn so vi
các loi TP thng.
u chu tt c các loi
ri ro TP.
Lãi sut Cao hn lãi sut ngân hàng, có
th nh hn hoc bng lãi sut
TP thng cùng thi hn do
kèm quyn mua BS có chit
khu vi t l % v giá.
Cao hn lãi sut ngân
hàng.
S lng nhà đu t Thng hn ch v s lng
nhà đu t do hn ch s lng
BS.
S lng nhà đu t
thng ln.

15

* So vi các loi TP kèm quyn, TP chuyn đi thng
Bng 1.2: So sánh TPKQMN và TP kèm quyn, TP chuyn đi
thông thng
Nhân t TPKQMN
TP kèm quyn, TP chuyn
đi thông thng
Hàng hóa chuyn đi c kèm quyn mua nhà, đt,
BS nói chung vi mt t l
chit khu nht đnh
c kèm quyn mua c
phiu hay chuyn đi sang
c phiu
Cu trúc vn DN
Không thay đi cu trúc vn
ca t chc phát hành
Tng vn CSH, gim N
trong cu trúc vn ca
doanh nghip.
Tính thanh khon và giá
trái phiu
Ph thuc vào s bin đng
ca th trng BS
Ph thuc vào din bin ca
giá c phiu trên th trng
chng khoán.
K hn Thng có k hn ngn
K hn dài hn k hn

TPKQMN
* So vi TP chuyn đi sang nhà đt
Bng 1.3: So sánh TPKQMN và TP chuyn đi sang nhà đt
Nhân t TPKQMN TP chuyn đi sang nhà
đt
Mi quan h gia
TP và quyn mua
BS
Quyn mua BS và TP có th tách ri
Quyn mua BS và TP
không th tách ri.
Cu trúc vn DN
Không thay đi cu trúc vn ca
doanh nghip khi nhà đu t thc hin
quyn
Thay đi cu trúc vn, gim
N trong cu trúc vn ca
doanh nghip khi nhà đu t
thc hin quyn

16

1.2.3. Nhng u đim ca vic tài tr bng trái phiu kèm quyn mua nhà
đt so vi các ngun tài tr khác đi vi doanh nghip bt đng sn
i vi bt k mt loi hình doanh nghip nào, ngun vn luôn là mt yu t
vô cùng quan trng, quyt đnh s sng còn, thnh suy ca chính doanh nghip đó,
hay nói cách khác, ngun vn chính là thành phn dinh dng không th thiu đi
vi sc khe ca doanh nghip. Các doanh nghip có hai cách tip cn vi ngun
vn là thông qua vn vay t h thng ngân hàng hoc ngun vn huy đng đc t
ngun tin nhàn ri ca các đông đo các nhà đu t.  cách thc tip cn vn th

hai, doanh nghip có th huy đng vn bng c phiu hoc TP. Mi cách tip cn
vn đu có nhng u, nhc đim khác nhau. Tuy nhiên, có th nói, TPKQMN
chính là mt sn phm ti u v tính nng và hiu qu đi vi các doanh nghip bt
đng sn trong thc trng b tc v huy đng vn. Mt mt, doanh nghip có th
huy đng vn mt cách ch đng và linh hot, mt khác, có th ch đng d báo v
doanh s bán ra mt cách tng đi, vi sai s thp.
1.2.3.1. So vi ngun vn huy đng bng phát hành c phiu
Th nht, phát hành TPKQMN có th tránh đc tình trng pha loãng
quyn s hu ca các c đông hin hu. Vic phát hành thêm c phiu đng ngha
vi vic xut hin thêm các c đông mi. Mc dù các c đông hin hành luôn đc
quyn u tiên mua c phiu mi trc khi c phiu đc bán ra bên ngoài. Tuy
nhiên, vic toàn b s c phiu mi li tip tc thuc quyn s hu ca các c đông
hin hu là rt khó xy ra (điu này b hn ch rt nhiu bi nng lc tài chính ca
chính các c đông). Hn na, không phi bao gi toàn b s c phiu phát hành
thêm cng đc t đng dành cho các c đông hin hu mà thông thng nó ch
đc bán di dng u tiên theo mt t l nht đnh. S xut hin thêm các c đông
mi s làm nh hng đn quyn li ca các c đông hin hu, quyn li ca h s
b chia s. Nu phát hành TP, thc cht đó là mt khon n vay ca doanh nghip
đi vi nhiu nhà đu t. Trên bng cân đi k toán không có s thay đi nào đi
vi vn c phn mà ch gia tng thêm khon mc n, c phiu s không b pha
loãng v giá.