Một số giải pháp đẩy nhanh tiến bộ thực hiện dự án đầu tư bất động sản của Công ty Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ TP.HCM đến năm 2010

B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.HCM




TRN V






MT S GII PHÁP Y NHANH TIN 
THC HIN D ÁN U T BT NG SN

CA CÔNG TY CP U T VÀ DCH V TP.HCM

N NM 2020







LUN VN THC S KINH T











TP. H
 Chí Minh, Nm 2010

B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.HCM



TRN V





MT S GII PHÁP Y NHANH TIN 
THC HIN D ÁN U T BT NG SN
CA CÔNG TY CP U T VÀ DCH V TP.HCM

N NM 2020

Chuyên ngành : Qun tr kinh doanh
Mã s : 60.34.05

LUN VN THC S KINH T





THY HNG DN KHOA HC : PGS.TS. V CÔNG TUN






TP. H Chí Minh, Nm 2010


MC LC
Trang
M đu 1
Chng 1 : C s lý lun v tin đ thc hin d án đu t bt đng sn 4
1.1. Khái nim v tin đ thc hin d án đu t bt đng sn 4
1.1.1. nh ngha 4
1.1.2. Ý ngha 4
1.1.3. Vai trò 5
1.2. c đim ca d án đu t bt đng sn 5

1.2.1. c đim tng quát 5
1.2.2. Tính đc thù 6
1.3. Các yu t nh hng đn tin đ thc hin d án đu t bt đng sn 6
1.3.1. Qui hoch và d án đu t 7
1.3.2. Kho sát, thit k, d toán 9
1.3.3. Giy phép xây dng 11
1.3.4. La chn nhà thu 12
1.3.5. Qun lý thi công xây dng 14
1.3.6. Các hình thc qun lý d án 16
1.3.7. Qun lý chi phí d án 17
1.3.8. Hp đng trong hot đng xây dng 19
1.3.9. iu kin nng lc trong hot đng xây dng và giám sát cng đng 20
Chng 2 : Phân tích thc trng, tin đ thc hin d án đu t ti Công ty
C phn u t và Dch v TP.HCM (Invesco) thi gian qua 23
2.1. Gii thiu v Công ty Invesco 23
2.1.1. Lch s hình thành 23
2.1.2. Ngành ngh kinh doanh ch yu 24
2.1.3. Các d án đu t, công trình xây dng tiêu biu 24
2.1.4. Tình hình hot đng sn xut kinh doanh 26
2.2. Phân tích thc trng tin đ thc hin các d án 26
2.2.1. D án Cao c Cn h - Thng mi 86 Tn à - Qun 5 26

2.2.2. D án Khu dân c An Phú - Qun 2 (Blooming Park) 29
2.2.3. D án Khu nhà  ti 321 ào Duy Anh - Qun Phú Nhun 33
2.2.4. D án Khu dân c Cát Lái 153ha - Qun 2 38
2.2.5. D án nâng cp, m rng đng Hùng Vng 45
2.3. ánh giá nguyên nhân nh hng 49
2.3.1. Nng lc và trách nhim ca các nhà t vn 49
2.3.2. Nng lc và trách nhim ca các nhà thu thi công 50
2.3.3. Chính sách đn bù - gii phóng mt bng và th tc hành chính 53

2.3.4. Nng lc qun lý d án ca ch đu t và s điu phi 54
2.3.5. Nng lc tài chính ca nhà đu t 55
Chng 3 : Mt s gii pháp đy nhanh tin đ thc hin d án ca Công ty
C phn u t và Dch v TP.HCM đn nm 2020 58
3.1. Mc tiêu phát trin ca Công ty 58
3.1.1. Mc tiêu tng quát 58
3.1.2. Mc tiêu c th 58
3.2. Quan đim đy nhanh tin đ d án đu t ca Công ty 61
3.2.1. Quan đim 1: Tuân th cht ch pháp lut và đm bo thc hin theo qui
hoch, tiêu chun, qui chun xây dng ca Nhà nc 61
3.2.2. Quan đim 2: Bo đm cht lng, an toàn công trình, bo v con ngi
và tài sn; phòng, chng cháy, n, v sinh môi trng 61
3.2.3. Quan đim 3: Xây dng đi ng cán b - nhân viên Công ty là nòng ct;
t chc, chm lo và quan tâm đn đi sng ca cán b - nhân viên 62
3.2.4. Quan đim 4: T chc tt vic qun lý chi phí, bo đm tit kim, có hiu
qu, chng lãng phí, tht thoát và các tiêu cc khác trong xây dng; to ra
nhiu sn phm cnh tranh, góp phn n đnh th trng bt đng sn 62
3.2.5. Quan đim 5: Phi hp cht ch, sâu sát vi c quan qun lý nhà nc trong
vic thc hin các th tc - công tác qun lý cht lng; k tha và phát huy
nhng u đim, khc phc nhng tn ti trong vic đy nhanh tin đ d án
trong thi gian qua 63
3.3. Các gii pháp đ xut 64
3.3.1. Gii pháp 1: Vn dng các ch tiêu qui hoch, t chc tt công tác lp qui

hoch xây dng và đm bo d án đc thit lp mang tính kh thi cao 64
3.3.2. Gii pháp 2: Qun lý cht ch cht lng,tin đ công tác kho sát,thit k
- lp d toán; quan tâm sâu sát đn vic xin phép xây dng 65
3.3.3. Gii pháp 3: Có hình thc chn thu phù hp vi tng gói thu, đm bo
nhà thu có nng lc; kim tra cht ch tin đ thc hin ca đn v thi
công và có bin pháp k thut đ x lý tình hung ti công trng 66

3.3.4. Gii pháp 4: Ch đu t la chn hình thc qun lý d án và qun lý chi
phí mt cách phù hp, linh hot 69
3.3.5. Gii pháp 5: Ch đng, minh bch,ci m trong đàm phán ký kt hp đng;
đm bo t chc, cá nhân tham gia hot đng xây dng đ nng lc 72
3.3.6. Gii pháp 6: To điu kin tích cc cho giám sát cng đng; có kin ngh
chính đáng vi cp thm quyn cho nhng vng mc v mt th tc 74
3.4. Kin ngh 80
3.4.1. i vi Nhà nc 80
3.4.2. i vi Thành ph H Chí Minh 81

Kt lun 83

Tài liu tham kho
Ph lc














1
M U

1. S CN THIT CA  TÀI NGHIÊN CU:
Vit Nam đã gia nhp WTO vào cui nm 2006, đã đc các nc ASEAN, Nam
Phi công nhn là quc gia có nn kinh t th trng và va mi đây đã tr thành thành
viên không thng trc Hi đng Bo an Liên hip quc nhim k 2008-2009. ó là c
hi rt ln, là tin đ cho Vit Nam phát trin nhanh, bn vng và vt bc. Trong đó,
mt trong các yu t góp phn vào vic tng trng kinh t ca đt nc, hình thành nên
din mo vn minh, hin đi ca đt nc là thc hin đu t các d án bt đng sn,
công trình xây dng.
Các d án đu t vào bt đng sn thng s dng vn đu t khá ln, vòng đi d
án rt dài (có khi đn 20-30 nm), mt rt nhiu thi gian, chi phí cho vic nghiên cu
đ quyt đnh đu t d án. Do đó, tin đ thc hin là yu t không th thiu đi vi
các nhà đu t d án bt đng sn, nó giúp cho nhà thu t có cách nhìn khái quát và
nm rõ trình t thc hin d án nhm phân tích tính kh thi ca d án và đ ra chính
sách đu t, kinh doanh hp lý.
Tuy nhiên, trong thi gian qua, tin đ thc hin các d án đu t bt đng sn
thng b chm, nh hng đn hiu qu đu t, nó không ch gây ra thit hi v kinh t
- xã hi mà còn gây ra ô nhim môi trng, cn tr giao thông, gây ra tâm lý c ch cho
ngi dân,… ó là nhng thit hi không th tính toán đc bng tin. Mc dù trong
thi gian qua, Nhà nc và các ch đu t cng có nhng bin pháp đ khc phc tình
trng trên, nhng hu nh cha trit đ.

Do vy, khi va hoàn thành chng trình Cao hc ca Trng i hc Kinh T
TP.HCM cng vi mt s kinh nghim thc t trong quá trình công tác và đc s đng
viên, hng dn ca Thy PGS.TS. V Công Tun, tôi mnh dn tin hành tìm hiu,
nghiên cu và la chn đ tài “Mt s gii pháp đy nhanh tin đ thc hin d án
đu t bt đng sn ca Công ty C phn u t và Dch v TP.HCM đn nm
2020” nhm góp phn tìm ra nhng bin pháp ti u nht cho vic phát trin Công ty và
góp phn phát trin đô th ti TP.HCM.

2. MC ÍCH NGHIÊN CU :
Nhm tìm hiu mt cách xác thc v tình hình thc hin các d án đu t bt đng
sn hin nay ca Công ty  TP.HCM, nm rõ thc trng và có nhng bin pháp đm bo
tin đ thc hin.
2
Nghiên cu và hiu rõ chi tit tng công đon ca quá trình thc hin d án, các hình
thc, tình hình qun lý d án thc t hin nay cng nh nhng gii pháp hu hiu trong
vic thc hin các d án bt đng sn trên đa bàn TP.HCM trong thi gian qua.
Thông qua đó, đ xut các gii pháp thit thc, ti u nht đ thúc đy nhanh tin đ
thc hin các d án đu t bt đng sn ca Công ty cng nh các doanh nghip, các
nhà đu t khác trên đa bàn Thành ph H Chí Minh, góp phn to thun li cho các
doanh nghip trong vic qun tr d án có hiu qu.
Mt khác, đ tài nghiên cu s đ ra mt s gii pháp thit thc trong vic cng c và
nâng cao hiu qu v qun lý d án đu t xây dng ca ch đu t, trong đó có vic
đm bo tin đ thc hin d án là yu t quan trng.
Ngoài ra, đ tài cng đ xut mt s bin pháp nhm tng cng hiu qu trong công
tác đn bù gii phóng mt bng, qun lý d án ca ch đu t, các công tác ca nhà t
vn nh: lp qui hoch, lp d án, thit k - lp d toán, giám sát thi công xây dng
công trình và nht là đi vi nhà thu thi công xây dng công trình, ch đu t,…

3. I TNG VÀ PHM VI NGHIÊN CU
i tng nghiên cu ca đ tài là các d án đu t bt đng sn ca Công ty
C phn u t và Dch v TP.HCM trên đa bàn Thành ph H Chí Minh; các chính
sách và các qui đnh v qun lý d án đu t xây dng, v đu thu, qun lý chi phí, hp
đng trong hot đng xây dng…; các ch đu t d án kinh doanh bt đng sn và các
nhà t vn có liên quan đn vic đu t xây dng công trình,….
Phm vi nghiên cu ca đ tài là tình hình thc hin các d án đu t bt đng sn
trong thi gian qua và các gii pháp t nay đn nm 2020 cho các d án đu t kinh
doanh bt đng sn ti Thành ph H Chí Minh ca Công ty k c các d án s dng
vn nhà nc và các d án s dng vn khác…

“Tin đ thc hin d án” trong đ tài này đc hiu là tng tin đ thc hin toàn
b d án, tc là thi gian thc hin d án trong sut quá trình k t khi có ý tng thc
hin d án, tin hành thc hin các bc chun b đu t đn trin khai thc hin d án
cho đn khi kt thúc d án đa vào khai thác s dng.

4. PHNG PHÁP NGHIÊN CU :
Trong lun vn s dng phng pháp duy vt bin chng, duy vt lch s; phng
pháp qui np, thng kê, phng pháp tng hp, lý thuyt h thng.
Vi đc đim ca lun vn, tác gi đã vn dng các c s pháp lý đ gii quyt đ
tài nh: Lut đu t (nm 2005), Lut kinh doanh bt đng sn (2005), Lut nhà 
(2005), Lut đu thu (nm 2005), Lut xây dng (nm 2003); Ngh đnh ca Chính ph
3
v qun lý d án đu t xây dng, qun lý chi phí đu t xây dng, la chn nhà thu,
kinh doanh bt đng sn, hp đng trong xây dng,…
 tài cng s dng các phng pháp phân tích, so sánh,… kt hp vi c s lý
lun là các sách giáo khoa, giáo trình, báo chí, các lut, ngh đnh, qui đnh hin hành
ca Nhà nc và s hng dn ca các thy cô trng i hc Kinh t TP.HCM,…
Ngoài ra, đ tài còn s dng c s lý lun và kinh nghim thc t ca các doanh
nghip - nhà đu t kinh doanh có hiu qu, các d án đu t đt kt qu cao, các thông
tin t các đng nghip, đi tác và kinh nghim thc tin trong công tác đ đ ra các gii
pháp phù hp.

5. KT CU CA LUN VN
 tài nghiên cu bao gm 03 chng :
Chng 1 : C s lý lun v tin đ thc hin d án đu t bt đng sn.
Chng 2 : Phân tích thc trng tin đ các d án đu t bt đng sn ti Công ty
C phn u t và Dch v TP.HCM trong thi gian qua.
Chng 3: Mt s gii pháp đy nhanh tin đ thc hin các d án ca Công ty
C phn u t và Dch v TP.HCM đn nm 2020.
Kt lun

Tài liu tham kho
Ph lc


Do trình đ và kinh nghim thc tin còn hn ch, chc chn nghiên cu còn nhiu
thiu sót, tôi rt mong nhn đc s ch bo ca các Thy, Cô trng i hc Kinh t
TP.HCM, nht là mong đc s tip tc hng dn thy PGS.TS. V Công Tun và các
ý kin đóng góp ca các bn lp Cao hc Qun tr kinh doanh - Khóa 16 đ sau này có
th hoàn thin và thc hin vic nghiên cu sâu hn, góp phn đ ra nhng gii pháp
hu hiu hn phc v cho c quan đang công tác và các doanh nghip đu t kinh doanh
bt đng sn.

Xin chân thành cm n các Thy, Cô trng i hc Kinh t TP.HCM.

Trân trng.


4
Chng 1
C S LÝ LUN V TIN  THC HIN
D ÁN U T BT NG SN

1.1. KHÁI NIM V TIN  THC HIN D ÁN U T BT NG SN
1.1.1. nh ngha

Theo t đin ting Vit, tin đ là nhp đ tin hành công vic.
Theo k hoch tin đ sn xut: là loi k
hoch đc xây dng trong các doanh nghip công nghip, nhm phân chia nhim v k
hoch sn xut c nm cho các phân xng, ngành, t chc sn xut và tng công nhân
trong tng khong thi gian tng đi ngn (tháng, tun), thm chí đn tng ca sn xut.

Là công c giúp cho giám đc doanh nghip ch đo điu hành sn xut mt cách cht
ch, nhp nhàng và kp thi.
Nh vy: Tin đ thc hin d án đu t bt đng sn là nhp đ tin hành công
vic trong mt khong thi gian nht đnh, trong đó phân chia c th chi tit theo mt
trình t các công vic cho tng b phn vi tng khong thi gian tng đi ngn
(tháng, tun) đ tin hành thc hin các d án đu t bt đng sn t khi chun b
đu t đn khi kt thúc xây dng, đa d án vào khai thác, s dng.
1.1.2. Ý ngha :

- Nm vng đc đy đ các yu t nh hng trc tip hay gián tip đn tin đ
thc hin d án s giúp cho ch đu t nhìn nhn tng quát v tin trình thc
hin d án, hình dung đc thi gian thc hin d án mt cách chung nht, nhn
đnh và lng trc đc kh nng ri ro cao nht khi d án b chm tin đ…
- Tin đ thc hin d án b nh hng  tt c các giai đon t khi hình thành ý
tng cho đn khi kt thúc vic xây dng, đa d án vào khai thác s dng. Có
khi tin đ ca d án b nh hng nghiêm trng trong giai đon đu ca d án
– giai đon chun b đu t.
- Trong quá trình thc hin d án, nht là  giai đon thi công, ta cn tin hành
nhiu công vic khác nhau, chúng chng chéo ln nhau trong nhng thi k cao
đim Do đó nhng công vic đc sp xp theo mt trình t cht ch, khoa
hc s giúp cho ch đu t hoàn thành d án đúng hn.
- Vic đ ra tin đ thc hin s giúp cho ch đu t d án có k hoch c th, chi
tit các công vic đ b trí và s dng ngun lc có hiu qu nht, qua đó có
bin pháp có th rút ngn thi gian thc hin công vic đó.
5
- Tin đ d án đu t càng chi tit, rõ ràng, hp lý s là công c đc lc cho ch
đu t hoàn thành d án đúng vào thi đim đã đnh hoc có bin pháp ci thin
nu thy tr tin đ.
- Vic thc hin đúng theo tin đ đã đ ra, giúp cho ch đu t d án nâng cao
hiu qu và nng lc cnh tranh ca mình…

- Vic thc hin d án theo đúng tin đ có ý ngha ht sc to ln v mt qun lý
chi phí, nó đm bo đc cho các d án có hiu qu cao nht.
- u t mi có ý ngha quyt đnh trong vic chuyn dch c cu kinh t. u t
mi đòi hi nhiu vn đu t, trình đ công ngh và qun lý mi.
1.1.3. Vai trò

- Có vai trò ht sc quan trng đn s thành công ca d án vì nó khái quát cho
ngi thc hin d án thy đc nhng vic cn u tiên thc hin, công vic
cn làm ngay.
- Giúp ch đu t có cái nhìn tng quát và toàn din d án, kp thi có nhng điu
chnh khi có các yu t tác đng làm nh hng d án.
- Giúp ch đu t thc hin d án mt cách trình t, khoa hc hoc thc hin mt
cách đan xen các công vic nhng vn đm bo đúng qui đnh.
- Tin đ thc hin d án nhanh s góp phn thúc đy s phát trin kinh t - xã
hi ca đt nc, hình thành các đô th vn minh, hin đi…
- Góp phn đáp ng nhu cu và minh bch th trng bt đng sn…
- Tin đ thc hin d án là c s đ ch đu t cân đi ngun vn thc hin mt
cách hiu qu nht và b trí vt t, nhân công, xe máy hp lý nht.

1.2. C IM CA D ÁN U T BT NG SN
1.2.1. c đim tng quát

- Hu ht các d án đu t bt đng sn khi trin khai đu tuân th theo Lut xây
dng, các lut khác có liên quan và các qui đnh hin hành ca Nhà nc v
qun lý d án đu t và xây dng.
- Các d án đu t bt đng sn bao gm mt hng mc hay nhiu hng mc công
trình; nm trong dây chuyn công ngh đng b, hoàn chnh.
- Ch yu là hot đng xây dng, lp đt, trang trí, nó bao gm lp quy hoch xây
dng, lp d án đu t xây dng công trình, kho sát xây dng, thit k xây
dng công trình, thi công xây dng công trình, giám sát thi công xây dng công

trình, qun lý d án đu t xây dng công trình, la chn nhà thu trong hot
đng xây dng và các hot đng khác có liên quan đn xây dng công trình.
6
- Phi tuân th các qui đnh v đu thu theo lut đu thu.
- Phi tuân th theo các qui trình, qui chun, tiêu chun ca c quan chuyên ngành.
- Nhà qun tr - s dng vn hoàn toàn chu trách nhim v hiu qu đu t ca
mình.
1.2.2. Tính đc thù

- Các d án đu t xây dng thung gn lin vi đt (bao gm c khong không,
mt nc, mt bin và thm lc đa…).
- Chúng là sn phm ca công ngh xây lp, đc to thành bng vt liu xây
dng, thit b và lao đng.
- Chim v trí không gian ln, có d án chim hn 1000ha đt.
- S dng nhiu loi vt liu xây dng (cát, đá, gch, xi mng, tole, st, thép,…
vi khi lng ln, có khi khng l).
- Tng mc đu t ca các d án đu t bt đng sn thng ln, thm chí rt ln
(có d án lên đn hn 20.000 t đng).
- Vn đu t ban đu ln, thi gian hoàn vn lâu. i vi các d án ln, thi gian
hoàn vn có th lên đn 10 ÷ 20 nm.
- Thi gian xây dng thng kéo dài qua nhiu nm, tui th công trình hay vòng
đi d án ln, nên mt nhiu thi gian nghiên cu chun b .
- Có mt hoc nhiu hng mc công trình trong mt d án nên vic thc hin khó
khn, phc tp và phi kt hp cht ch, đng b vi nhau.
- Tn nhiu thi gian cho vic thc hin thi công xây dng.
- Nhiu ri ro phát sinh khi thc hin d án trong thi gian dài…
- Tin đ thc hin ca d án ph thuc rt nhiu vào thi tit.
- Hu nh đu không hoàn thành đúng hn, cht lng không đm bo, chi phí
tng,… gây rt nhiu lãng phí cho xã hi, nht là các d án có ngun vn đu t
t ngân sách Nhà nc.

1.3. CÁC YU T NH HNG N  THC HIN D ÁN U T BT
NG SN
Trong quá trình tham gia thc hin vic qun lý các d án đu t bt đng sn ca
công ty Invesco và tìm hiu t các d án khác, tác gi nhn thy có rt nhiu yu t tác
đng và nh hng đn tin đ d án c khách quan ln ch quan. Tuy nhiên, thi gian
nghiên cu đ tài có gii hn, nên tác gi đã kt hp kinh nghim thc t trong vic qun
lý d án hn 10 nm qua và lp mu điu tra, tin hành kho sát thm dò v yu t nh
hng đn tin đ thc hin d án đu t đi vi hn 100 ngi là các chuyên gia, cán
7
b qun lý d án, đn v t vn, đn v thi công, bn bè đng nghip và các đi tác tham
gia thc hin d án bt đng sn.
Theo kt qu điu tra nhn đc t 105 phiu trong s 110 phiu phát ra, tác gi
nhn thy hu ht các ý kin đu cho rng các yu t sau nh hng ch yu (khá ln)
đn tin đ thc hin d án đu t bt đng sn. ó là vn đ qui hoch và d án đu t
xây dng công trình; kho sát, thit k, d toán xây dng công trình; giy phép xây
dng; la chn nhà thu; qun lý thi công xây dng công trình; hình thc qun lý d án
đu t xây dng công trình; qun lý chi phí d án đu t xây dng công trình; hp đng
trong hot đng xây dng; điu kin nng lc ca t chc, cá nhân trong hot đng xây
dng và vic giám sát đu t ca cng đng
(tham kho mt s mu điu tra ti Ph lc 1)

Chính vì vy, tác gi tin hành nghiên cu tp trung, xoáy sâu vào các yu t nêu
trên đ đ ra các gii pháp cho đ tài ca mình.
1.3.1. Vn đ qui hoch và d án đu t xây dng công trình
1.3.1.1. V qui hoch :
Quy hoch xây dng phi đc lp, phê duyt làm c s cho các hot đng xây
dng tip theo. Quy hoch xây dng đc lp cho mi nm tr lên và đnh hng phát
trin lâu dài. Quy hoch xây dng phi đc đnh k xem xét điu chnh đ phù hp vi
tình hình phát trin kinh t - xã hi trong tng giai đon.

Nhà nc bo đm ngun vn ngân sách và có chính sách huy đng các ngun vn
khác cho công tác lp quy hoch xây dng.
y ban nhân dân các cp cn khn trng t chc lp quy hoch xây dng trong
đa gii hành chính do mình qun lý theo phân cp, làm c s qun lý các hot đng xây
dng và trin khai các d án đu t xây dng công trình.
Quy hoch xây dng phi bo đm các yêu cu chung: phù hp vi quy hoch tng
th phát trin kinh t - xã hi, ca các ngành khác và quy hoch s dng đt; t chc, sp
xp không gian lãnh th trên c s khai thác và s dng hp lý tài nguyên thiên nhiên, đt
đai và các ngun lc phù hp; bo v môi trng, di sn vn hoá, bo tn di tích lch s -
vn hoá, cnh quan thiên nhiên, gi gìn và phát trin bn sc vn hoá dân tc,…
iu kin nng lc ca t chc, cá nhân thit k quy hoch xây dng cng phi
đm bo đ điu kin nng lc phù hp theo quy đnh v qui hoch xây dng.
Mi t chc, cá nhân phi tuân theo quy hoch xây dng đã đc c quan nhà
nc có thm quyn phê duyt. Nghiêm cm các t chc thit k quy hoch xây dng hot
đng không đúng phm vi hot đng theo quy đnh.
8
Các cp chính quyn có trách nhim lp nhim v quy hoch chung xây dng đô th
thuc đa gii hành chính do mình qun lý, trình duyt. y ban nhân dân các cp có trách
nhim t chc công b đ án quy hoch chi tit xây dng đô th đc duyt đ mi
ngi thc hin và giám sát vic thc hin. Xác đnh c th tính cht ca đô th, quy mô
dân s đô th, đnh hng phát trin không gian đô th tng giai đon 10 nm và d báo
hng phát trin ca đô th cho giai đon 20 nm.
i vi quy hoch chi tit xây dng đc duyt, trong thi hn 3 nm k t ngày
công b mà cha thc hin hoc thc hin không đt yêu cu thì ngi có thm quyn
phi có trách nhim áp dng các bin pháp khc phc và thông báo cho t chc, cá nhân
trong khu vc quy hoch bit. Trng hp quy hoch chi tit xây dng không th thc
hin đc thì phi điu chnh hoc hy b và công b li theo quy đnh.

1.3.1.2. V lp – thm đnh d án đu t xây dng công trình
Vic lp d án đu t xây dng cng là mt khâu quan trng trong tin trình thc

hin d án, nó phi đm bo đy đ các yêu cu v ni dung và thc hin theo đúng thi
gian qui đnh. Trong đó phi th hin mt cách chi tit rõ ràng đy đ các thông tin cn
thit đ ch đu t và ngi quyt đnh đu t có th hình dung ht tt c các yu t, đc
đim ca d án.  khâu này, ch đu t phi là đu tàu trong vic t chc lp d án đ
làm rõ s cn thit phi đu t và hiu qu đu t.
Vic lp d án chm đng ngha vi vic làm tr tin đ thc hin toàn b d án
cho dù vi bt c lý do gì. Tuy nhiên, vic lp d án cn tránh tình trng th hin ni
dung chung chung, s sài, các ni dung không liên quan đn nhau,… làm cho lúc t
chc thc hin không thc hin đc hoc phi điu chnh.
Do vy, d án đu t khi lp cn phi th hin c th và rõ ràng hai phn chính
(thuyt minh và thit k c s). Ni dung ca chúng phi nêu bt lên đc s cn thit
đu t, hình thc đu t, đánh giá nhu cu th trng; mô t v quy mô xây dng, phân
tích la chn phng án k thut; gii phóng mt bng, các phng án kin trúc, phân
k thc hin, tin đ thc hin và hình thc qun lý d án; khái quát tng mc đu t d
án, ngun vn và kh nng cp vn theo tin đ; phân tích đánh giá hiu qu kinh t - xã
hi ca d án; th hin đy đ thuyt minh thit k c s và các bn v thit k c s.
Ngoài ra, qui đnh v thi gian thm đnh thit k c s và thm đnh d án cng
rt rõ ràng. Thi gian thm đnh thit k c s không quá 30 ngày làm vic đi vi các
d án nhóm A, 15 ngày làm vic đi vi các d án nhóm B và 10 ngày làm vic vi các
d án nhóm C. Thi gian thm đnh d án, k c thi gian thm đnh thit k c s,
không quá 60 ngày làm vic đi vi các d án nhóm A; 30 ngày làm vic vi các d án
B; 20 ngày làm vic vi các d án nhóm C, k t ngày nhn đ h s hp l.
9
1.3.2. Kho sát, thit k, d toán xây dng công trình

1.3.2.1. Qun lý cht lng, tin đ công tác kho sát xây dng
n v t vn thit k hoc kho sát phi lp nhim v kho sát xây dng và đ
ngh ch đu t phê duyt. Trong đó, nhim v kho sát xây dng phi phù hp vi yêu
cu tng loi công vic kho sát, tng bc thit k, bao gm các ni dung nh: mc
đích kho sát; phm vi kho sát; phng pháp kho sát; khi lng các loi công tác

kho sát d kin; tiêu chun kho sát đc áp dng; thi gian thc hin kho sát.
Sau đó, đn v t vn lp phng án k thut kho sát xây dng và chuyn ch đu
t phê duyt. Phng án k thut kho sát xây dng phi đáp ng các yêu cu so vi
nhim v đc ch đu t phê duyt; tuân th các tiêu chun đc áp dng.
Ni dung báo cáo kt qu kho sát xây dng phi nêu đy đ các ni dung theo qui
đnh ca Ngh đnh qun lý cht lng công trình xây dng.
Báo cáo kt qu kho sát xây dng phi đc ch đu t kim tra, nghim thu theo
quy đnh và là c s đ thc hin các bc thit k công trình. Nhà thu kho sát xây
dng phi chu trách nhim trc ch đu t và pháp lut v tính trung thc và tính chính
xác ca kt qu kho sát; bi thng thit hi khi thc hin không đúng nhim v kho
sát, phát sinh khi lng do kho sát sai; s dng các thông tin, tài liu, quy chun, tiêu
chun v kho sát xây dng không phù hp và các hành vi vi phm khác gây ra thit hi.
Mt khác, ch đu t phi quán trit v trách nhim ca nhà thu kho sát xây dng
trong vic bo v môi trng và các công trình xây dng trong khu vc kho sát.
Ngoài ra, Ch đu t cn phi thc hin giám sát công tác kho sát xây dng
thng xuyên, có h thng t khi bt đu kho sát đn khi hoàn thành công vic (nu
không có đ điu kin nng lc thì phi thuê t vn giám sát).
Khi nghim thu kt qu kho sát xây dng, ch đu t phi cn c: hp đng kho
sát; nhim v và phng án k thut kho sát xây dng đã đc duyt; tiêu chun đc
áp dng; báo cáo kt qu kho sát xây dng; đánh giá cht lng công tác kho sát; kim
tra hình thc và s lng ca báo cáo kt qu kho sát xây dng. Kt qu nghim thu báo
cáo kt qu kho sát xây dng phi lp thành biên bn theo mu quy đnh. Ch đu t chu
trách nhim trc pháp lut v vic nghim thu báo cáo kt qu kho sát xây dng.

1.3.2.2. Qun lý tin đ, cht lng công tác thit k - d toán
Các bc thit k xây dng công trình phi tuân th theo qui đnh nh sau:
* D án đu t xây dng công trình có th gm mt hoc nhiu loi công trình
vi mt hoc nhiu cp công trình khác nhau theo quy đnh. Tùy theo quy mô, tính cht
ca công trình xây dng, vic thit k xây dng công trình có th đc thc hin theo
10

mt bc, hai bc hoc ba bc. Trng hp thc hin thit k hai bc hoc ba bc
thì các bc thit k tip theo phi phù hp vi bc thit k trc đã đc phê duyt.
* Thit k xây dng phi tuân th các quy chun, tiêu chun xây dng do c quan
nhà nc có thm quyn ban hành và phi đc th hin trên các bn v theo quy đnh.
Thit k phi th hin đc các khi lng công tác xây dng ch yu đ làm c s xác
đnh chi phí xây dng công trình.
V thm đnh, phê duyt thit k, d toán xây dng công trình :

* Thm đnh, phê duyt: Ch đu t t t chc vic thm đnh, phê duyt thit k
k thut, thit k bn v thi công, d toán, tng d toán đi vi nhng công trình xây
dng phi lp d án; thit k bn v thi công và d toán ca hng mc, công trình trc
khi đa ra thi công phi đc thm đnh, phê duyt.
* Tùy theo tính cht, quy mô và yêu cu ca công trình xây dng, ch đu t
đc thuê t vn có đ điu kin nng lc phù hp vi loi, cp công trình đ thc hin
thm tra thit k - d toán và phi chu trách nhim v kt qu thm tra. Trng hp
thit k - d toán không bo đm yêu cu theo hp đng thì nhà thu thit k phi thit
k li và chu mi chi phí, k c chi phí thm tra thit k.
* Nhà thu thit k - d toán xây dng công trình chu trách nhim trc ch đu
t và pháp lut v cht lng thit k xây dng công trình và phi bi thng thit hi
khi s dng thông tin, tài liu, quy chun, tiêu chun xây dng, gii pháp k thut, công
ngh không phù hp gây nh hng đn cht lng công trình xây dng và các hành vi
vi phm khác gây ra thit hi.

Yêu cu đi vi thit k - d toán
* Nhà thu thit k - d toán phi thc hin công tác giám sát tác gi mt cách đy
đ, thng xuyên và có trách nhim và phi c ngi đ nng lc đ thc hin giám sát
tác gi theo quy đnh trong quá trình thi công xây dng.
* Nhà thu thit k xây dng công trình có trách nhim tham gia nghim thu công
trình xây dng khi có yêu cu ca ch đu t. Qua giám sát, nu phát hin hng mc
công trình, công trình xây dng không đ điu kin nghim thu thì nhà thu thit k xây

dng công trình phi có vn bn gi ch đu t nêu rõ lý do t chi nghim thu.
* Trong thit k k thut, thit k bn v thi công phi đm bo các yêu cu nh:
nhim v thit k, kt qu kho sát, các quy chun, tiêu chun xây dng và ch dn k
thut đc áp dng; các yêu cu khác ca ch đu t. Bn v phi th hin chi tit tt c
các b phn ca công trình, các cu to vi đy đ các kích thc, vt liu và thông s
11
k thut đ thi công chính xác và đ điu kin đ lp d toán thi công; d toán thi công
phi phù hp. H s thit k phi phù hp vi thit k c s và d án đu t đc duyt.

1.3.3. Giy phép xây dng

1.3.3.1. Thm quyn cp giy phép xây dng
y ban nhân dân cp tnh y quyn cho Giám đc S Xây dng cp giy phép xây
dng đi vi các công trình xây dng cp đc bit, cp I theo phân cp công trình ti
Ngh đnh qun lý cht lng công trình xây dng.
y ban nhân dân cp huyn cp giy phép xây dng các công trình còn li và nhà 
riêng l thuc đa gii hành chính do huyn qun lý, tr các công trình quy đnh trên.
y ban nhân dân xã cp giy phép xây dng nhà  riêng l  nhng đim dân c
nông thôn đã có quy hoch xây dng đc duyt thuc đa gii hành chính do xã qun lý
theo quy đnh ca y ban nhân dân huyn.

1.3.3.2. Trách nhim ca c quan cp giy phép xây dng
Niêm yt công khai điu kin, trình t và các th tc cp giy phép xây dng ti tr
s c quan cp giy phép xây dng.
Cung cp bng vn bn thông tin liên quan đn cp giy phép xây dng khi có yêu
cu ca ngi xin cp giy phép xây dng. Thi hn cung cp thông tin chm nht là 7
ngày làm vic, k t khi đc yêu cu.
Khi cn làm rõ thông tin liên quan đn các c quan khác đ phc v vic cp giy
phép xây dng mà không thuc trách nhim ca ngi xin cp giy phép xây dng, thì
c quan cp giy phép xây dng có trách nhim ly ý kin các c quan có liên quan đ

làm rõ và x lý.
Trong thi hn 10 ngày làm vic k t khi nhn đc công vn xin ý kin, các t
chc đc hi ý kin có trách nhim tr li bng vn bn cho c quan cp giy phép xây
dng. Quá thi hn trên nu không có vn bn tr li thì coi nh đã đng ý và phi chu
trách nhim trc pháp lut v mi hu qu xy ra do vic không tr li hoc tr li
chm tr.
Giy phép xây dng đc cp trong thi hn không quá 20 ngày làm vic k t
ngày nhn đ h s hp l.
Gii quyt các khiu ni, t cáo v vic cp giy phép xây dng theo quy đnh ca
pháp lut. Thu l phí cp giy phép xây dng theo quy đnh.
C quan cp giy phép xây dng không đc ch đnh t chc, cá nhân thit k
hoc lp các đn v thit k trc thuc đ thc hin thit k cho ngi xin cp giy phép.

12
1.3.4. La chn nhà thu

Theo Lut đu thu s 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 và Ngh đnh ca Chính
ph hng dn v Lut đu thu, vic la chn nhà thu tham gia công tác t vn và thi
công xây dng công trình đc qui đnh tng đi nhiu. Trong đó, qui đnh v trình t
thc hin, điu kin nng lc ca t chc – cá nhân tham gia và thi gian xem xét h s
cng minh bch. Tuy nhiên, vic thc hin đy đ các th tc này cng còn rt nhiêu
khê, cha phù hp vi tình hình thc t c th ca mi gói thu. Do đó, đây cng là khâu
làm nh hng đn tin đ thc hin d án (nu làm không tt).
1.3.4.1. ào to, bi dng nghip v v đu thu và yêu cu đi vi bên mi thu,
t chuyên gia đu thu
i tng đc đào to, bi dng nghip v v đu thu bao gm: các cá nhân
trc tip tham gia hot đng đu thu; các cá nhân khác có nhu cu.
iu kin đ các c s t chc hot đng đào to, bi dng : phi có Giy chng
nhn đng ký kinh doanh hoc quyt đnh thành lp đi vi c s không có Giy chng
nhn đng ký kinh doanh theo quy đnh ca pháp lut; có đi ng ging viên v đu thu

đáp ng yêu cu. Các c s đào to v đu thu chu trách nhim v cht lng đào to;
thc hin hot đng đào to, bi dng và cp chng ch tham gia khóa hc cho hc
viên theo đúng quy đnh; đnh k hàng nm báo cáo B K hoch và u t và b,
ngành hoc đa phng có liên quan đ theo dõi, tng hp.
Cá nhân tham gia bên mi thu phi có đ các điu kin nh: am hiu pháp lut v
đu thu; có kin thc v qun lý d án; có trình đ chuyên môn phù hp vi yêu cu
ca gói thu theo các lnh vc k thut, tài chính, thng mi, hành chính và pháp lý; có
trình đ ngoi ng đáp ng yêu cu đi vi gói thu đc t chc đu thu quc t, gói
thu thuc d án s dng vn ODA.
Tùy theo tính cht và mc đ phc tp ca gói thu, thành phn t chuyên gia đu
thu bao gm các chuyên gia v lnh vc k thut, tài chính, thng mi, hành chính,
pháp lý và các lnh vc có liên quan. Thành viên t chuyên gia đu thu phi có đ các
điu kin nh: có chng ch tham gia khoá hc v đu thu; có trình đ chuyên môn liên
quan đn gói thu; am hiu các ni dung c th tng ng ca gói thu; có ti thiu 3
nm công tác trong lnh vc liên quan đn ni dung kinh t, k thut ca gói thu.
Trng hp ch đu t có đ nhân s đáp ng các điu kin quy đnh thì t mình
làm bên mi thu. Trng hp ch đu t không đ nhân s hoc nhân s không đáp
ng các điu kin quy đnh thì tin hành la chn theo quy đnh mt t chc t vn hoc
mt t chc đu thu chuyên nghip có đ nng lc và kinh nghim thay mình làm bên
mi thu. Trong mi trng hp, ch đu t phi chu trách nhim v quá trình la chn
13
nhà thu theo quy đnh và ký kt hp đng vi nhà thu trúng thu sau khi thng tho,
hoàn thin hp đng.

1.3.4.2. T cách hp l ca nhà thu và điu kin tham gia đu thu
Nhà thu là t chc có t cách hp l khi có đ các điu kin nh: Giy chng
nhn đng ký kinh doanh, Giy chng nhn đu t đc cp theo quy đnh ca pháp
lut; hch toán kinh t đc lp; không b c quan có thm quyn kt lun v tình hình tài
chính không lành mnh, đang lâm vào tình trng phá sn hoc n đng không có kh
nng chi tr; đang trong quá trình gii th.

Nhà thu là cá nhân có t cách hp l khi: nng lc hành vi dân s đy đ; đng ký
hot đng hp pháp hoc chng ch chuyên môn phù hp do c quan có thm quyn
cp; không b truy cu trách nhim hình s.

Nhà thu tham gia đu thu đi vi mt gói thu phi có đ các điu kin sau:
- Có t cách hp l quy đnh;
- Ch đc tham gia trong mt h s d thu đi vi mt gói thu vi t cách là
nhà thu đc lp hoc là nhà thu liên danh. Trng hp liên danh phi có vn bn tha
thun gia các thành viên, trong đó quy đnh rõ ngi đng đu ca liên danh, trách
nhim chung và trách nhim riêng ca tng thành viên đi vi công vic thuc gói thu;
- áp ng yêu cu ca thông báo hoc th mi thu ca bên mi thu;
- Bo đm cnh tranh trong đu thu theo quy đnh Lut u thu.

1.3.4.3. Bo đm cnh tranh trong đu thu
Nhà thu khi tham gia đu thu các gói thu thuc d án quy đnh ti iu 1 ca
Lut u thu phi bo đm các yêu cu v tính cnh tranh sau đây:
- Nhà thu t vn lp báo cáo nghiên cu kh thi không đc tham gia đu thu
cung cp dch v t vn lp thit k k thut ca d án, nhà thu t vn đã tham gia thit
k k thut ca d án không đc tham gia đu thu các bc tip theo, tr trng hp
đi vi gói thu EPC;
- Nhà thu tham gia đu thu phi đc lp v t chc, không cùng ph thuc vào
mt c quan qun lý và đc lp v tài chính vi nhà thu t vn lp h s mi thu, đánh
giá h s d thu;
- Nhà thu t vn giám sát phi đc lp v t chc, không cùng ph thuc vào
mt c quan qun lý và đc lp v tài chính vi nhà thu thc hin hp đng;
- Nhà thu tham gia đu thu các gói thu thuc d án phi đc lp v t chc và
đc lp v tài chính vi ch đu t ca d án.

14
1.3.4.4. Quy đnh v thi gian trong đu thu

Tùy vào tính cht ca tng gói thu, thi gian đu thu đc quy đnh nh sau:
- Thi gian s tuyn nhà thu ti đa là 30 ngày đi vi đu thu trong nc, 45
ngày đi vi đu thu quc t k t ngày phát hành h s mi s tuyn đn khi có kt
qu s tuyn đc duyt;
- Thi gian thông báo mi thu ti thiu là 10 ngày trc khi phát hành h s;
- Thi gian chun b h s d thu ti thiu là 15 ngày đi vi đu thu trong
nc, 30 ngày đi vi đu thu quc t k t ngày phát hành h s mi thu đn thi
đim đóng thu;
- Thi gian đánh giá h s d thu ti đa là 45 ngày đi vi đu thu trong nc,
60 ngày đi vi đu thu quc t k t ngày m thu đn khi ch đu t có báo cáo v
kt qu đu thu trình ngi có thm quyn xem xét, quyt đnh;
- Thi gian thm đnh ti đa là 20 ngày cho vic thc hin đi vi tng ni dung v
k hoch đu thu, h s mi thu, kt qu la chn nhà thu. i vi gói thu thuc thm
quyn phê duyt ca Th tng Chính ph, thi gian thm đnh ti đa là 30 ngày cho vic
thc hin đi vi tng ni dung v k hoch đu thu, kt qu la chn nhà thu.
1.3.5. Qun lý thi công xây dng công trình
1.3.5.1. Qun lý tin đ thi công xây dng công trình
- Công trình xây dng trc khi trin khai phi đc lp tin đ thi công xây
dng. Tin đ thi công xây dng công trình phi phù hp vi tng tin đ ca d án đã
đc phê duyt.
- i vi công trình xây dng có quy mô ln và thi gian thi công kéo dài thì tin
đ xây dng công trình phi đc lp cho tng giai đon, tháng, quý, nm, thm chí lp
theo tng ngày (nu cn phi đy nhanh tin đ thc hin d án hoc đi vi nhng
công trình xây dng có qui mô nh, thi gian thi công ngn)
- Nhà thu thi công xây dng công trình có ngha v lp tin đ thi công xây dng
chi tit, b trí xen k kt hp các công vic cn thc hin nhng phi bo đm phù hp
vi tng tin đ ca d án.
- Ch đu t, nhà thu thi công xây dng, t vn giám sát và các bên có liên quan có
trách nhim theo dõi, giám sát tin đ thi công xây dng công trình và điu chnh tin đ
trong trng hp tin đ thi công xây dng  mt s giai đon b kéo dài nhng không đc

làm nh hng đn tng tin đ ca d án.
Trng hp xét thy tng tin đ ca d án b kéo dài thì ch đu t phi báo cáo
ngi quyt đnh đu t đ quyt đnh vic điu chnh tng tin đ ca d án.
15
- Khuyn khích vic đy nhanh tin đ xây dng trên c s đm bo cht lng
công trình.
Trng hp đy nhanh tin đ xây dng đem li hiu qu cao hn cho d án thì
nhà thu xây dng đc xét thng theo hp đng. Trng hp kéo dài tin đ xây dng
gây thit hi thì bên vi phm phi bi thng thit hi và b pht vi phm hp đng.
Lý thuyt là vy, nhng vic đm bo tin đ thi công  hu ht các d án đu t
xây dng là điu đáng quan tâm và là vn đ then cht hin nay ca các ch đu t.

1.3.5.2. Qun lý an toàn lao đng trên công trng xây dng
Vic đm bo an toàn lao đng trên công trng cng nh hng không nh đn
tin đ thc hin d án, nu công trng xây dng đ xy ra s c tai nn lao đng thì
dù nh hay ln, công trình xây dng cng phi tm ngng thi công trong mt thi gian.
Do đó, cn phi tuân th các yêu cu di đây :
- Nhà thu thi công xây dng phi lp các bin pháp an toàn cho ngi và công
trình trên công trng xây dng. Các bin pháp an toàn, ni quy v an toàn phi đc th
hin công khai trên công trng xây dng đ mi ngi bit và chp hành.  nhng v trí
nguy him trên công trng, phi b trí ngi hng dn, cnh báo đ phòng tai nn.
- Nhà thu thi công xây dng, ch đu t và các bên có liên quan phi thng
xuyên kim tra giám sát công tác an toàn lao đng trên công trng. Khi phát hin có vi
phm v an toàn lao đng thì phi đình ch thi công xây dng. Ngi đ xy ra vi phm v
an toàn lao đng thuc phm vi qun lý ca mình phi chu trách nhim trc pháp lut.
- Nhà thu xây dng có trách nhim cp đy đ các trang b bo h lao đng, an
toàn lao đng cho ngi lao đng theo quy đnh khi s dng lao đng trên công trng.
- Khi có s c v an toàn lao đng, các bên liên quan t chc x lý và báo cáo
đng thi chu trách nhim khc phc và bi thng nhng thit hi.

1.3.5.3. Qun lý môi trng xây dng
ây cng là điu cn thit vì nu đ xy ra các khiu kin, s nh hng đn tin
đ thc hin d án.
Nhà thu thi công xây dng phi thc hin các bin pháp đm bo v môi trng
cho ngi lao đng trên công trng và bo v môi trng xung quanh, bao gm có bin
pháp chng bi, chng n, x lý ph thi và thu dn hin trng. i vi nhng công
trình xây dng trong khu vc đô th thì còn phi thc hin các bin pháp bao che, thu
dn ph thi đa đn ni quy đnh.
16
Trong quá trình vn chuyn vt liu xây dng, ph thi phi có bin pháp che chn
đm bo an toàn, v sinh môi trng.
Nhà thu thi công xây dng, ch đu t phi có trách nhim kim tra giám sát vic
thc hin bo v môi trng xây dng, đng thi chu s kim tra giám sát ca c quan
qun lý nhà nc v môi trng. Trng hp nhà thu thi công xây dng không tuân th
các quy đnh v bo v môi trng thì ch đu t, c quan qun lý nhà nc v môi
trng có quyn đình ch thi công xây dng và yêu cu nhà thu thc hin đúng bin
pháp bo v môi trng.
Ngi đ xy ra các hành vi làm tn hi đn môi trng trong quá trình thi công
phi chu trách nhim trc pháp lut và bi thng thit hi do li ca mình gây ra.

1.3.6. Các hình thc qun lý d án đu t xây dng công trình
1.3.6.1. Nhim v, quyn hn ca ch đu t và Ban Qun lý d án trong trng
hp ch đu t thành lp Ban Qun lý d án
Ch đu t có nhim v, quyn hn: t chc thm đnh và phê duyt các bc
thit k, d toán xây dng công trình sau khi d án đc phê duyt; phê duyt k hoch
đu thu, h s mi d thu, h s mi đu thu và kt qu đu thu đi vi các gói thu
không s dng vn ngân sách nhà nc; ký kt hp đng vi các nhà thu; thanh toán
cho nhà thu theo tin đ hp đng hoc theo biên bn nghim thu; nghim thu đ đa
công trình xây dng vào khai thác, s dng.
Ban Qun lý d án có các nhim v và quyn hn: thc hin các th tc v giao

nhn đt, xin cp giy phép xây dng, chun b mt bng xây dng và các công vic khác
phc v cho vic xây dng công trình; chun b h s thit k, d toán, tng d toán xây
dng công trình đ ch đu t t chc thm đnh, phê duyt theo quy đnh; lp h s mi
d thu, t chc la chn nhà thu; đàm phán, ký kt hp đng vi các nhà thu theo u
quyn ca ch đu t; thc hin nhim v giám sát thi công xây dng công trình (khi có
đ điu kin nng lc); nghim thu, thanh toán, quyt toán theo hp đng ký kt; qun lý
cht lng, khi lng, tin đ, chi phí xây dng, an toàn và v sinh môi trng ca công
trình xây dng; nghim thu, bàn giao công trình; lp báo cáo thc hin vn đu t hàng
nm, báo cáo quyt toán khi d án hoàn thành đa vào khai thác, s dng.
i vi các d án đu t xây dng quy mô ln, phc tp hoc theo tuyn thì Ban
Qun lý d án đc phép thuê các t chc t vn đ qun lý các d án thành phn.
Ban Qun lý d án đc ký hp đng thuê cá nhân, t chc t vn nc ngoài có
kinh nghim, nng lc đ phi hp qun lý các công vic ng dng công ngh xây dng
mi mà t vn trong nc cha đ nng lc thc hin hoc có yêu cu đc bit khác.
17
Vic thuê t vn nc ngoài đi vi các d án s dng vn ngân sách nhà nc
phi đc ngi có thm quyn quyt đnh đu t cho phép.

1.3.6.2. Nhim v ca ch đu t và t chc t vn qun lý d án trong trng
hp ch đu t thuê t vn qun lý d án
Ngi quyt đnh đu t quyt đnh hình thc la chn t vn qun lý d án. T
chc t vn đc la chn phi đ điu kin nng lc phù hp vi quy mô, tính cht ca
d án. T chc t vn phi là t chc t vn đc lp.
Trách nhim ca ch đu t trong trng hp thuê t vn t chc qun lý d án:
la chn và ký hp đng vi t chc t vn qun lý d án đ điu kin nng lc phù hp
vi d án; ký thanh toán cho nhà thu theo yêu cu ca t vn qun lý d án; to mi
điu kin cho hot đng ca t chc t vn qun lý d án; chu trách nhim trc pháp
lut và bi thng thit hi khi thông đng vi t chc t vn qun lý d án hoc nhà
thu làm tht thoát vn đu t.
Nhim v ca t chc t vn qun lý d án: kim tra h s thit k, d toán, tng

d toán xây dng công trình đ ch đu t phê duyt; lp h s mi thu, t vn la
chn nhà thu; thc hin nhim v giám sát thi công xây dng công trình nu đ điu
kin nng lc; nghim thu, thanh toán, quyt toán các hp đng đã ký kt; t vn qun lý
d án phi hoàn toàn chu trách nhim trc ch đu t và pháp lut v tính chính xác,
hp lý ca giá tr thanh toán; qun lý cht lng, khi lng, tin đ, chi phí xây dng,
an toàn và v sinh môi trng ca d án; nghim thu, bàn giao công trình; lp báo cáo
thc hin vn đu t hàng nm, lp báo cáo quyt toán khi d án hoàn thành đa vào
khai thác, s dng. Tu điu kin ca d án, ch đu t có th giao các nhim v khác
cho t vn qun lý d án và phi đc ghi c th trong hp đng.
T chc t vn qun lý d án phi chu trách nhim trc pháp lut và ch đu t v
các ni dung đã cam kt trong hp đng. Phi bi thng thit hi do li ca mình gây ra
trong quá trình qun lý d án. T vn qun lý d án phi chu trách nhim v các hot đng
qun lý d án ti công trng xây dng.

1.3.7. Qun lý chi phí d án đu t xây dng công trình

1.3.7.1. Nguyên tc qun lý chi phí
Qun lý chi phí d án đu t xây dng công trình phi bo đm mc tiêu, hiu qu
d án và các yêu cu khách quan ca kinh t th trng.
Qun lý chi phí đu t xây dng theo tng công trình, phù hp vi các giai đon
đu t xây dng, các bc thit k, loi ngun vn và các quy đnh ca nhà nc.
18
Tng mc đu t, d toán xây dng công trình phi đc tính đúng, tính đ và phù
hp đ dài thi gian xây dng công trình. Tng mc đu t là chi phí ti đa mà ch đu
t đc phép s dng đ đu t xây dng công trình.
Ch đu t xây dng công trình chu trách nhim toàn din v vic qun lý chi phí
đu t xây dng công trình t giai đon chun b đu t đn khi kt thúc xây dng đa
công trình vào khai thác, s dng.
Vic qun lý tt chi phí thc hin d án s tác đng rt ln đn và tích cc đn tin
đ thc hin d án vì nó đm bo ngun vn đc cung cp kp thi, hiu qu.

1.3.7.2. Lp, thm đnh, phê duyt tng mc đu t
Tng mc đu t xây dng công trình là chi phí d tính ca d án đc xác đnh
theo quy đnh. Tng mc đu t là c s đ ch đu t lp k hoch và qun lý vn khi
thc hin đu t xây dng công trình. Tng mc đu t bao gm: chi phí xây dng, chi
phí thit b, chi phí đn bù gii phóng mt bng, tái đnh c, chi phí qun lý d án, chi
phí t vn đu t xây dng, chi phí khác và chi phí d phòng.
Tng mc đu t đc xác đnh theo mt trong các phng pháp sau đây:
- Tính theo thit k c s ca d án;
- Tính theo din tích hoc giá xây dng tng hp, sut vn đu t xây dng công
trình; tính trên c s s liu ca các d án có ch tiêu kinh t-k thut tng t đã thc
hin; hoc kt hp các phng pháp quy đnh li vi nhau.
Thm đnh tng mc đu t là mt ni dung ca thm đnh d án đu t xây dng
công trình, bao gm: s phù hp ca phng pháp xác đnh tng mc đu t vi đc
đim, tính cht k thut và yêu cu công ngh ca d án đu t xây dng công trình;
tính đy đ, hp lý và phù hp vi yêu cu thc t th trng ca các khon mc chi phí
trong tng mc đu t; các tính toán v hiu qu đu t xây dng công trình, các yu t
ri ro, phng án tài chính, phng án hoàn tr vn, nu có; xác đnh giá tr tng mc
đu t bo đm hiu qu đu t xây dng công trình.
Ngi quyt đnh đu t quyt đnh vic t chc thm đnh tng mc đu t hoc
có th thuê các t chc, cá nhân có đ điu kin nng lc, kinh nghim đ thm tra. Các
t chc, cá nhân thc hin vic thm đnh tng mc đu t phi chu trách nhim trc
pháp lut v tính hp lý, chính xác ca kt qu thm đnh, thm tra .

1.3.7.3. Lp, thm đnh, phê duyt d toán - tng d toán
D toán xây dng công trình đc xác đnh theo công trình xây dng c th và là
cn c đ ch đu t qun lý chi phí đu t xây dng công trình.
19
D toán công trình đc lp cn c trên c s khi lng các công vic xác đnh
theo thit k k thut hoc thit k bn v thi công, nhim v công vic phi thc hin

ca công trình và đn giá xây dng công trình, đnh mc chi phí tính theo t l phn
trm cn thit đ thc hin khi lng, nhim v công vic đó. Ni dung d toán công
trình bao gm: chi phí xây dng, chi phí thit b, chi phí qun lý d án, chi phí t vn
đu t xây dng, chi phí khác và chi phí d phòng.
i vi d án có nhiu công trình, ch đu t có th xác đnh tng d toán ca d
án đ phc v cho vic qun lý d án. Tng d toán ca d án đc xác đnh bng cách
cng các d toán ca các công trình thuc d án.
Ch đu t t chc vic thm tra d toán công trình trc khi phê duyt. Trng
hp Ch đu t không đ điu kin, nng lc thm tra thì đc phép thuê t chc, cá
nhân đ điu kin nng lc, kinh nghim đ thm tra d toán công trình. T chc cá
nhân t vn thm tra d toán công trình chu trách nhim trc pháp lut và Ch đu t
v kt qu thm tra.
Ch đu t phê duyt d toán công trình sau khi đã thm tra và chu trách nhim
trc pháp lut v kt qu phê duyt d toán công trình. D toán công trình đc phê
duyt là c s đ xác đnh giá gói thu, giá thành xây dng và là cn c đ đàm phán ký
kt hp đng, thanh toán vi nhà thu trong trng hp ch đnh thu.
Công trình hoc hng mc công trình s dng vn ngân sách nhà nc khi khi
công xây dng phi có thit k, d toán đc phê duyt.

1.3.8. Hp đng trong hot đng xây dng

1.3.8.1. Nguyên tc chung ký kt và h s hp đng xây dng
Hp đng trong hot đng xây dng đc ký kt sau khi Bên giao thu hoàn
thành vic la chn nhà thu theo quy đnh. Vic ký kt và thc hin hp đng xây dng
phi tuân th quy đnh ca pháp lut v hp đng.
H s hp đng xây dng bao gm hp đng xây dng và các tài liu kèm theo
hp đng xây dng vi ni dung c bn đc quy đnh theo Lut Xây dng.
Tài liu kèm theo hp đng xây dng là b phn không th tách ri ca hp đng.
Tùy theo quy mô, tính cht ca công vic, tài liu kèm theo hp đng bao gm toàn b
hoc mt phn các ni dung: thông báo trúng thu hoc vn bn ch đnh thu; điu kin

riêng và điu kin chung ca hp đng; h s mi d thu, h s mi đu thu, h s d
thu, h s đu thu; đ xut ca nhà thu; các ch dn k thut; các bn v thit k; các
sa đi, b sung bng vn bn; các bng, biu; bo lãnh thc hin hp đng, bo lãnh
đi vi tin tm ng và các loi bo lãnh khác (nu có); các tài liu khác có liên quan.

20
1.3.8.2. àm phán, ký kt và phng thc thanh toán trong hp đng
Tu theo quy mô, tính cht và yêu cu v thi gian thc hin d án, ch đu t có
th ký hp đng vi mt hoc nhiu nhà thu chính. Nhà thu chính có th ký hp đng
đ thc hin công vic vi mt hoc nhiu nhà thu ph. Khi lng công vic do các
nhà thu ph thc hin không đc vt quá khi lng công vic ca hp đng.
Vic đàm phán, ký kt hp đng phi cn c vào kt qu la chn nhà thu, điu
kin thc hin công vic, h s mi đu thu, h s đu thu, đ xut ca nhà thu đc
la chn và các tài liu có liên quan khác.
Tu theo s tho thun, các bên trong hp đng xây dng có th u thác đ điu
phi, giám sát, thc hin nghim thu công vic theo hp đng.
Hp đng xây dng có hiu lc k t ngày các bên tham gia hp đng ký kt hp
đng tr trng hp các bên có tho thun khác.
Cn c thi gian thc hin hp đng, tính cht hp đng, các bên tham gia tho
thun áp dng mt hoc kt hp các phng thc thanh toán sau:
- Thanh toán theo giá trn gói (giá khoán gn): bên giao thu thanh toán cho nhà
thu theo giá khoán gn trong hp đng, đc áp dng cho gói thu đc xác đnh rõ v
khi lng, cht lng và thi gian.
- Thanh toán theo đn giá c đnh: bên giao thu thanh toán cho nhà thu các
công vic hoàn thành theo đn giá đã đc xác đnh trc trong hp đng.
- Thanh toán theo giá điu chnh: áp dng cho nhng gói thu mà ti thi đim ký
hp đng không đ điu kin xác đnh chính xác v s lng và khi lng hoc có bin
đng ln v giá c do Nhà nc thay đi và hp đng có thi gian thc hin trên 12 tháng.

1.3.9. iu kin nng lc ca t chc, cá nhân trong hot đng xây dng và đm

bo cho nhân dân tham gia vic giám sát cng đng
1.3.9.1. Quy đnh chung v điu kin nng lc ca t chc, cá nhân
Các t chc, cá nhân khi tham gia hot đng xây dng phi có đ điu kin nng
lc phù hp vi loi d án, loi, cp công trình và công vic theo quy đnh. Nng lc
ca t chc đc chia làm 2 hng và phi có ít nht t 10- 30 ngi là kin trúc s,
k s, k s kinh t phù hp vi yêu cu ca d án, trong đó có ngi có đ điu
kin đng đu 1 công trình cùng loi, đã tng thc hin 1 công trình cùng loi…
Nng lc hot đng xây dng ca t chc đc xác đnh theo cp bc trên c s
nng lc hành ngh xây dng ca các cá nhân trong t chc, kinh nghim hot đng xây
dng, kh nng tài chính, thit b và nng lc qun lý ca t chc.
Mt t chc t vn đc thc hin mt, mt s hoc tt c các công vic v lp d
án đu t xây dng công trình, qun lý d án, kho sát, thit k xây dng công trình,