Mối quan hệ giữa tín dụng bất động sản và thị trường bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh

B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP. H CHÍ MINH





NGUYN TH OAN TRÂN








Chuyên ngành: Kinh t tài chính - ngân hàng
Mã s: 62.31.12.01





LUN VN THC S KINH T





Ngi hng dn khoa hc:

PGS.TS. NGUYN NGC NH








TP. H CHÍ MINH - Nm 2009





Li cam đoan

Tôi cam đoan lun án Thc s Kinh t này do chính tôi nghiên
cu và thc hin. Các thông tin, s liu đc s dng trong lun
án hoàn toàn trung thc và chính xác.






Nguyn Th oan Trân
Cao hc khóa 16 - i hc Kinh t TP. H Chí Minh

2

BNG THUT NG VIT TT

ACB
Asia Commercial Bank
Ngân hàng thng mi c phn Á Châu
AIG
American International Group
Tp đoàn bo him M
CDS

Credit Default Swap
Bo him các khon vay th chp
CIC
Credit Information Center
Trung tâm thông tin tín dng
EFMs
Emerging Financial Markets
Th trng tài chính mi ni
EXIMBANK
Viet Nam Export Import Bank
Ngân hàng Xut nhp khu Vit Nam
FED
Federal Reserve System
Cc D tr Liên bang Hoa K
FHA Federal Housing Administration
GDP
Gross Domestic Product
Tng sn phm ni đa
HDBANK
Housing Development Bank
Ngân hàng thng mi c phn Phát Trin Nhà TP. HCM
HOLC Home Owners' Loan Corporation
M&A
Mergers and Acquisitions
Mua bán và Sáp nhp
MBS
Mortgage-Backed Security
Các khon cho vay th chp
NAVIBANK Ngân hàng thng mi c phn Nam Vit
NHTM Ngân hàng thng mi

ODA
Official Development Assistance
H tr phát trin chính thc
TCTD T chc tín dng
TECHCOMBANK
Vietnam Technological and Commercial joint stock Bank
Ngân hàng thng mi c phn K thng Vit Nam
TP.HCM Thành ph H Chí Minh
WB
World Bank
Ngân hàng Th gii
WESTERNBANK Ngân hàng thng mi c phn Min Tây
WTO
World Trade Organization
T chc Thng mi Th gii




3

MC LC

Trang
TRANG PH BÌA i
LI CAM OAN ii
BNG THUT NG VIT TT iii
MC LC iv
DANH MC CÁC BNG viii
DANH MC CÁC HÌNH ix

PHN M U 1

Chng 1. TNG QUAN V TÍN DNG BT NG SN
VÀ TH TRNG BT NG SN 4
1.1. Lý thuyt liên quan đn lnh vc nghiên cu ca đ tài 4
1.1.1. Lý thuyt v th trng ca Adam Smith 4
1.1.2. Lý thuyt th trng Lemon (Theory of Markets for Lemons)
ca George Akerlof 6
1.1.3 Lý thuyt v qun tr ri ro trong ngân hàng
1.1.3.1. Nhn dng các loi ri ro 7
1.1.3.2. Qun lý ri ro tín dng 8
1.2. Tín dng bt đng sn 11
1.2.1. Khái nim 11
1.2.2. c trng ca tín dng bt đng sn 12
1.2.3. Vai trò ca tín dng bt đng sn 13
1.2.4. Ri ro trong hot đng tín dng bt đng sn 16
1.3. Bt đng sn và th trng bt đng sn 18
1.3.1. Khái nim và phân loi bt đng sn 18
1.3.2. Nhng nhân t tác đng đn giá tr bt đng sn 19


4

1.3.3. Th trng bt đng sn và vai trò th trng bt đng sn 21
1.3.4. Nhân t tác đng đn th trng bt đng sn 23
1.4. Nghiên cu tín dng bt đng sn trong mi quan h
vi các cuc khng hong trong lch s 25
1.4.1. Khng hong tài chính ông Nam Á 1997 25
1.4.2. Khng hong tài chính  nhng th trng tài chính mi ni

- EFMs (Emerging Financial Markets) 26
1.4.4. Cuc khng hong tín dng bt đng sn Hoa K 28
1.4.4.1. Toàn cnh khng hong 28
1.4.4.2. Nguyên nhân khng hong 30
1.5. Bài hc cho Vit Nam 38
Kt lun chng 1 40

Chng 2. THC TRNG TÍN DNG BT NG SN
VÀ TH TRNG BT NG SN TI TP. H CHÍ MINH 41
2.1. Tng quan v h thng ngân hàng thng mi (NHTM)
ti TP. H Chí Minh 41
2.1.1. Mng li NHTM ti TP. H Chí Minh 41
2.1.2. Hot đng tín dng ca các NHTM ti TP. H Chí Minh 42
2.1.2.1. Huy đng vn 42
2.1.2.2. Cho vay 46
2.2. Tín dng bt đng sn ca các NHTM ti TP. H Chí Minh 50
2.2.1. Chính sách tín dng đi vi th trng bt đng sn 50
2.2.2. Thc trng tín dng bt đng sn ca các NHTM
ti TP. H Chí Minh 52
2.2.3. Nguy c tim n trong hot đng tín dng bt đng sn
ca các NHTM ti TP. H Chí Minh 60
2.3. Th trng bt đng sn ti TP. H Chí Minh 63
2.3.1. Thc trng th trng bt đng sn trong thi gian qua ti TP.HCM 63


5

2.3.2. ánh giá nhng tn ti ca th trng bt đng sn
ti TP. H Chí Minh 70
2.3.2.1. Tn ti 70

2.3.2.2. Nguyên nhân 73
2.4. Kho sát mi quan h gia tín dng bt đng sn
và th trng bt đng sn 74
Kt lun chng 2 85

Chng 3. GII PHÁP NÂNG CAO CHT LNG TÍN DNG
NHM PHÁT TRIN LÀNH MNH TH TRNG
BT NG SN TI TP. H CHÍ MINH 87
3.1. Quan đim v hot đng tín dng bt đng sn 87
3.1.1. Xây dng chin lc tín dng bt đng sn
nhm đm bo hiu qu cho h thng NHTM 87
3.1.2. áp ng kp thi nhu cu phát trin lành mnh
ca th trng bt đng sn 88
3.1.3. n đnh và phát trin nn kinh t 89
3.2. Gii pháp nâng cao cht lng hot đng tín dng bt đng sn 90
3.2.1. Gói gii pháp v chính sách 90
3.2.1.1. Kin toàn h thng pháp lý 90
3.2.1.2. Phát huy ti đa vai trò ca Chính ph và Ngân hàng Nhà nc 91
3.2.1.3. V chính sách thu 93
3.2.1.4. Hoàn thin và phát trin h thng cung cp thông tin tín dng 94
3.2.2. Gói gii pháp cho h thng ngân hàng thng mi 95
3.2.2.1. Xây dng chin lc tín dng bt đng sn 95
3.2.2.2. Kin toàn quy trình cp tín dng cht ch, hp lý và hiu qu 97
3.2.2.3. Xây dng chính sách đào to, bi dng đi ng 101
3.2.2.4. Xây dng “vn hóa qun tr ri ro” 103
3.2.2.5. Xem xét t l n, đánh giá li khon vay và c cu n 105


6

3.2.2.6. Phát trin h tng công ngh thông tin 107
3.2.2.7. Xây dng h thng chm đim và xp hng tín dng,
nâng cao vai trò ca công tác qun lý tín dng, giám sát đánh giá 107
3.2.2.8. Nâng cao nng lc tài chính, s dng đòn by tài chính phù hp 108
3.2.2.9. Phát huy ti đa vai trò ca h thng h thng kim soát ni b 109
3.2.3. Gói gii pháp khác cho th trng bt đng sn 111
3.2.3.1. y mnh công khai, minh bch các hot đng
trên th trng bt đng sn 111
3.2.3.2. a dng hóa hàng hóa, cân đi cung cu
trong th trng bt đng sn 112
3.2.3.3. Mt s bin pháp to vn cho th trng bt đng sn 112
3.3. Hng nghiên cu tip theo 113

KT LUN 114
DANH MC CÔNG TRÌNH TÁC GI
TÀI LIU THAM KHO
PH LC

7

DANH MC BNG

Bng 2.1. Mng li các t chc tín dng ti TP. H Chí Minh đn 31/5/2009 42
Bng 2.2. Huy đng vn (VT: t VN) 44
Bng 2.3. D n tín dng (VT: t VN) 46
Bng 2.4. D n tín dng và d n tín dng bt đng sn (VT: t VN) 52
Bng 2.5. D n tín dng bt đng sn phân theo nhu cu vn vay
(VT: t VN) 58
Bng 2.6. Giá mt s đt d án 64
Bng 2.7. Kt qu chuyn nhng, giao dch bo đm 65
Bng 2.8. Lnh vc công tác và thâm niên công tác ca mu 76
Bng 2.9. One-Sample Statistics 78
Bng 2.10. One-Sample Test 78
Bng 2.11. One-Sample Test 79
Bng 2.12. Descriptives 80
Bng 2.13. Test of Homogeneity of Variances 81
Bng 2.14. ANOVA 81
Bng 2.15. Group Statistics 82
Bng 2.16. Independent Samples Test 82
Bng 2.17 One-Sample Statistics 84
Bng 2.18 One-Sample Test 84

8

DANH MC HÌNH

Hình 2.1. Tình hình lãi sut trong thi gian qua 43
Hình 2.2. Huy đng vn (VT: t VN) 45
Hình 2.3. Tc đ tng trng vn huy đng 45
Hình 2.4. Tình hình d n tín dng (VT: t VN) 47
Hình 2.5. Tc đ d n tín dng 48
Hình 2.6. Hot đng cho vay và huy đng vn 49
Hình 2.7. D n tín dng và d n tín dng bt đng sn (VT: t VN) 53
Hình 2.8. D n xu tín dng bt đng sn (VT: t VN) 55
Hình 2.9. T l n xu so vi tng d n cho vay bt đng sn 56
Hình 2.10. D n cho vay bt đng sn phân theo thi gian (VT: t VN) 57
Hình 2.11. S cn h đã bán 63
Hình 2.12. Giá cho thuê vn phòng 65
Hình 2.13. Tình hình cho thuê vn phòng 67
Hình 2.14. Tình hình nhà  đ bán 68
Hình 2.15. Tình hình cn h dch v cho thuê 69
Hình 3.1.  xut quy trình tip nhn vn vay, đánh giá và thm đnh 99

9

PHN M U

i. t vn đ
Cuc khng hong tín dng bt đng sn bt ngun t M vào cui nm 2007
đã lan nhanh, nh hng sâu rng và tr thành cuc khng hong tài chính ln nht k
t thi k đi suy thoái 1929-1933. Các tác đng ca cuc khng hong không ch
dng li  nc M mà nhanh chóng lan rng đn các quc gia trên toàn th gii vi
mc đ nhiu hay ít tùy theo quy mô nn kinh t và mi liên h vi nn kinh t M.
Ngày nay, c th gii phi đi mt vi s suy thoái kinh t mà nh hng ca nó có th
kéo dài khong 3 nm hoc có th 5 nm na mi phc hi. Vì vy, các quc gia nên
chia s gii pháp đ mi bn thân nn kinh t t phc hi trong s phc hi chung ca
kinh t toàn cu thay vì mi nn kinh t có gii pháp đn l.
Nhìn li nn kinh t Vit Nam, th trng bt đng sn phát trin nóng vào cui
nm 2007 đu nm 2008 gây ra “bong bóng” bt đng sn cao hn rt nhiu so vi giá
tr tht. iu này đã nhn chìm không bit bao nhiêu nhà đu t đ vn vào lòng tham
ca th trng, đng thi khá nhiu ngân hàng ri vào hon cnh khó khn vi các
khon n xu và nguy c mt kh nng thanh khon cao. Mt trong nhng nguyên
nhân ch yu ca tình trng trên chính là vic cung ng vn khá d dàng ca h thng
ngân hàng qua kênh tín dng bt đng sn. Mt khác, vic cho vay bt đng sn vi đa
s tài sn đm bo là bt đng sn nên tác đng ca th trng bt đng sn tng hoc

gim có nh hng đáng k đn hot đng cho vay ca các ngân hàng.
Vi nhng đánh giá trên, tác gi đã chn đ tài “Mi quan h gia tín dng
bt đng sn và th trng bt đng sn ti TP.HCM” nhm nghiên cu thc trng
hot đng tín dng bt đng sn, th trng bt đng sn trong thi gian qua; tìm ra
mi quan h gia chúng và t đó, kin ngh nhng gii pháp nhm nâng cao cht lng
tín dng, va đem li hiu qu cho ngành ngân hàng đng thi góp phn đáp ng nhu
cu phát trin lành mnh ca th trng bt đng sn trong hin ti và tng lai.


10

ii. Mc tiêu nghiên cu
Tp trung nghiên cu các vn đ: (1) Tín dng bt đng sn qua các cuc khng
hong trong lch s, đc bit là khng hong tín dng bt đng sn ti M đ rút ra bài
hc cho Vit Nam; và (2) Thc trng hot đng tín dng bt đng sn và din bin th
trng bt đng sn, qua đó thy đc mi liên h gia chúng; T đó đ xut các gói
gii pháp nhm nâng cao cht lng tín dng bt đng sn đáp ng nhu cu phát trin
lành mnh th trng bt đng sn.

iii. i tng và phm vi nghiên cu
i tng nghiên cu: Hot đng ca các ngân hàng thng mi có cho vay bt
đng sn và th trng bt đng sn.
Phm vi nghiên cu: a bàn thành ph H Chí Minh, trong khong thi gian t
nm 2005 đn tháng 5 nm 2009.

iv. Phng pháp nghiên cu
 Phng pháp đnh tính: Nghiên cu tt c các vn đ liên quan đn hot đng
tín dng bt đng sn và th trng bt đng sn đã xut bn trong các tp chí khoa hc
trong và ngoài nc, các bài báo, tài liu hi tho, hi ngh, các tài liu nghe nhìn; kt
qu t tho lun nhóm mc tiêu;… đ làm c s cho vic nghiên cu đnh lng tip sau.

 Phng pháp đnh lng: Thông qua tin hành kho sát các cán b làm trong
lnh vc bt đng sn và ngân hàng.
 Ngoài ra, tác gi cng đã s dng các phng pháp truyn thng gm: phân
tích, tng hp, thng kê, mô t và so sánh.

v. Tính thc tin ca đ tài nghiên cu
Các gii pháp đc đ ngh là kt qu nghiên cu thc t vi s kho sát ý kin
ca 180 cán b công tác ch yu trong lnh vc ngân hàng và bt đng sn. Cùng vi


11

kt qu tham kho là nhng nghiên cu ca bn thân tác gi nên các gii pháp đa ra
mang tính thc tin cao, hu ích cho vic qun lý v mô ca Chính ph, Ngân hàng
Nhà nc và có th áp dng trong hot đng tín dng bt đng sn ca ngân hàng  c
ngn, trung và dài hn.

vi. im ni bt ca đ tài
 tài “Mi quan h gia tín dng bt đng sn và th trng bt đng sn
ti TP.HCM” là đ tài cha có tác gi nào thc hin nghiên cu trit đ trc đây. c
bit, bên cnh vic nghiên cu đnh tính thông qua phân tích thc trng din bin th
trng, tác gi đã thc hin mt cuc kho sát vi 180 ngi là cán b trong lnh vc
ngân hàng và bt đng sn đ kim đnh và khng đnh kt qu nghiên cu đnh tính.
ng thi thông qua vic tip xúc vi các đi tng công tác thc t trong lnh vc
nghiên cu, tác gi đã đút kt đc nhng ý kin hu ích đ b sung cho nhng gii
pháp ca mình.

vii. Kt cu ca đ tài
 tài gm 03 chng:
Chng 1: Tng quan v tín dng bt đng sn và th trng bt đng sn.

Chng 2: Thc trng hot đng tín dng bt đng sn và th trng bt đng sn.
Chng 3: Gii pháp nâng cao cht lng tín dng nhm phát trin lành mnh
th trng bt đng sn.








12

Chng 1
TNG QUAN V TÍN DNG BT NG SN
VÀ TH TRNG BT NG SN
1.1. Lý thuyt liên quan đn lnh vc nghiên cu ca đ tài
1.1.1. Lý thuyt v th trng ca Adam Smith
Adam Smith đc coi là cha đ kinh t hc. T tng ca ông là nn móng lý
thuyt c s ngày nay; t tng “bàn tay vô hình” đ cp ti hot đng ca các lc
lng th trng. Ông lp lun rng th trng s đnh hng hot đng kinh t, và nh
mt bàn tay vô hình “nn” quá trình phân phi tài nguyên. Giá c là phng tin chính
thc hin nhim v này. Giá s tng khi khan him và gim khi d tha.
Ông cho rng đc quyn ht sc nguy him và vit: “c quyn cho mt ngi
hay mt công ty đu có cùng mt hiu ng ging nh bí mt trong thng mi hay sn
xut. K đc quyn, bng cách gi cho th trng luôn thiu hàng thông qua vic
không bao gi cung cp đ hàng, s bán hàng vi giá cao hn nhiu so vi mc t
nhiên, tng li ích ca h cao hn nhiu ln so vi t nhiên”. Các t tng này rt cn
bn và nm khp ni trong h thng lý thuyt kinh t ngày nay.
Xut phát t quan đim th trng ca Adam Smith, ông Amartya Sen (Nobel

kinh t nm 1998), ging viên kinh t hc và trit ca Trng i hc Harvard - Hoa
K, đã có bài vit “Khng hong và lý thuyt th trng ca Adam Smith” đng trên
Thi báo Tài chính ca Anh (ngày 10.3.2009), sau đây tác gi tóm tt li nh sau:
Ngi ta mua bán vì t li. Tuy nhiên, mt nn kinh t cn các giá tr và cam kt khác
nh s tin tng ln nhau và nim tin là làm vic hiu qu. Ví d, Smith lp lun: “Khi
ngi dân  mt quc gia nào đó tin vào vn may, tính trung thc và s cn trng ca
mt ch ngân hàng nào đó, tin rng ông ta luôn sn sàng tr theo yêu cu trong giy n
ca mình bt c lúc nào trình lnh phiu cho ông ta; thì nhng giy ghi n này s có
giá tr lu thông nh vàng và tin, vì tin rng loi tin này có th có ích cho h vào bt
c lúc nào.”


13

Khi nim tin sp đ, cách nhìn mi xut hin.
Trên thc t, có nhiu lý do rt chính đáng dn ti s bt tín và sp đ nim tin -
nguyên nhân gây ra cuc khng hong hin nay. Các ngha v và trách nhim gn vi
các trao đi trong nhng nm gn đây đã tr nên khó phát hin hn vì s phát trin
chóng mt ca các th trng th cp liên quan đn các sn phm phái sinh và các công
c tài chính khác. Hin tng này xut hin vào thi đim mà tín dng di dào, mt
phn xut phát t s thng d thng mi ln ca mt s nn kinh t, ni bt nht là
Trung Quc, đã thi phng các giao dch xu. Mt ngi cho vay th chp di chun
la ngi đi vay nhn các ri ro vì không thn trng có th chuyn nhng các công c
tài chính sang nhng ngi khác không liên quan đn giao dch ban đu.
Nhu cu giám sát và điu chnh đã tr nên mnh m hn trong nhng nm gn
đây. Trong khi đó, vai trò giám sát ca chính ph  M nói riêng li gim mnh vì
nim tin ngày càng tng vào bn cht t điu tit ca nn kinh t th trng. Nói chính
xác là khi vai trò giám sát ca nhà nc càng cn thit thì kh nng tin hành giám sát
cn thit li càng gim. S thiu điu tit ca th ch không ch dn ti các th đon
bt lng, mà c xu hng siêu đu c, mà theo Smith, đang lôi kéo nhng ngi ham

kim li. Smith gi nhng ngi chy theo li nhun bt chp ri ro là “nhng k
hoang phí và đu c” – đây cng là cách mô t khá chính xác v nhng ngi cho vay th
chp di chun thi gian qua.
Nim tin âm thm rng nn kinh t th trng hoàn toàn có th t điu tit -
nguyên nhân chính dn ti vic hy các quy đnh đã đc thit lp ti M - thng hay
l đi hot đng ca nhng k hoang phí và đu c, điu này khin c ngi tiên phong
trình bày v nhân t c bn ca nn kinh t th trng cng phi ngc nhiên.
Smith không ch bin h cho vai trò ca nhà nc, có th can thip vào nhng
cái mà các th trng không th làm đc mà ông còn bin h cho nhng la chn th
ch có th gii quyt đc các vn đ ny sinh hn là các th ch bám cht vào mt vài
hình mu c đnh nào đó, nh đ mc mi th cho th trng.


14

Amartya Sen cho rng nhng khó khn kinh t hin nay cn mt cách hiu m
v các ý tng c liên quan đn quy mô và các gii hn ca nn kinh t th trng.
iu cn trên ht là mt nhn thc tnh táo v vic các đnh ch khác nhau vn hành
nh th nào, và bng cách nào các t chc khác nhau - t th trng đn các th ch
nhà nc - có th cùng nhau góp phn to ra mt th gii kinh t tt hn.

1.1.2. Lý thuyt th trng Lemon (
Theory of Markets for Lemons) ca George
Akerlof
George Akerlof (1940), Giáo s kinh t ti i hc California, Hoa K, đot
gii Nobel kinh t nm 2001. Ni dung lý thuyt nh sau:
Trên th trng Lemon, ngi bán là phía có đ thông tin v cht lng hàng
hóa trong khi ngi mua là phía không có đ thông tin. iu này trong kinh t hc gi
là vn đ thông tin phi đi xng. Ngi bán bit đn s tn ti ca vn đ thông tin phi
đi xng này và nó kích thích anh ta mo him bán hàng hóa c mt cht lng vi giá

nh hàng hóa cht lng còn tt. Ngi mua cng bit đn s tn ti ca vn đ thông
tin phi đi xng nên c gng đ khi b h bng cách chn mua các hàng hóa c giá
trung bình vi lp lun rng trong trng hp b mc la thì cng không đn ni thit
hi lm. Hu qu là, c hàng hóa c cht lng tt và giá cao vi hàng hóa mt cht
lng đc bán vi giá cao nh ca hàng còn tt đu khó bán đc. Hin tng này,
trong kinh t hc, gi là la chn trái ý. Trong nghiên cu nói trên ca Akerlof, nhng
xe c bán đc là nhng xe có cht lng  mc trung bình và giá trung bình ch
không phi nhng xe c nhng còn tt và giá cao. Xét trên bình din toàn xã hi, c
ngi bán ln ngi mua đu không đc li; phúc li xã hi b gim. ây là mt
minh chng ca vic c ch th trng không phi lúc nào cng ti đa hóa phúc li.
Nói cách khác, đây là mt tht bi th trng.


15

Vic khc phc hin tng th trng Lemon đòi hi có s can thip ca nhà
nc đ đm bo ngi bán phi minh bch hóa thông tin v hàng hóa và dch v cng
nh đòi hi phi có nhng quy đnh v cht lng ti thiu ca hàng hóa và dch v.

1.1.3 Lý thuyt v qun tr ri ro trong ngân hàng
1.1.3.1. Nhn dng các loi ri ro
Ri ro (risk) là mt s không chc chn (uncertainty) hay là mt tình trng bt n.
Tuy nhiên, không phi bt c mt s không chc chn nào cng là ri ro. Ch có nhng
tình trng không chc chn nào có th c đoán đc xác sut xy ra mi đc xem là
ri ro.
 có th đo lng, ri ro đc đnh ngha nh là s khác bit gia giá tr thc và
giá tr k vng. S khác bit này đc đo lng bi đ lnh chun hay phng sai.
Ri ro tín dng: Ri ro tín dng (credit risk) là loi ri ro phát sinh do khách n
không còn kh nng chi tr. Trong hot đng ngân hàng, ri ro tín dng xy ra khi khách
hàng vay n có th mt kh nng tr n mt khon vay nào đó.

Khi thc hin giao dch tín dng, t lúc gii ngân cho đn khi thu hi vn v c
gc và lãi, ngân hàng không bit chc giao dch đó có hoàn thành hay không. Do đó, ri
ro tín dng th hin kh nng hay xác sut hoàn thành giao dch tín dng đó. Tt c các
hình thc cp tín dng ca ngân hàng, lúc cp ngân hàng cha bit chc đc kh nng
thu hi vì lúc đó vic thu hi khon tín dng cha xy ra.
Ri ro lãi sut: Ri ro lãi sut phát sinh khi ngân hàng không khp đc gia lãi
sut thu đc t tài sn sinh lãi và lãi sut chi ra cho ngun vn phi tr lãi. Ri ro lãi
sut đc bit quan trng khi ngân hàng huy đng vn thông qua phát hành trái phiu,
hoc đu t tài chính khá ln và theo lãi sut th trng.
Ri ro t giá: Ri ro t giá là ri ro phát sinh do s bin đng ca t giá làm nh
hng đn giá tr k vng trong tng lai. Nhìn chung, bt c hot đng nào mà ngân
lu thu (inflows) phát sinh bng mt loi đng tin trong khi ngân lu chi (outflows)


16

phát sinh mt đng tin khác đu cha đng nguy c ri ro t giá, th hin  ch khi t
giá thay đi làm ngân lu thay đi theo.

1.1.3.2. Qun lý ri ro tín dng
Nh trên đã trình bày, ri ro trong hot đng ca ngân hàng có th khái quát và
nhn dng 3 nhóm ri ro chính. Tuy nhiên, trong khuôn kh ca đ tài, tác gi ch đi vào
phân tích qun lý đi vi ri ro tín dng.
Ti sao cn phi qun lý ri ro tín dng? Ri ro nói chung hay ri ro tín dng nói
riêng là thc trng luôn luôn tn ti trong kinh doanh. Cn phi qun lý ri ro vì ri ro và
li nhun bao gi cng cha đng trong bn thân chúng hai nghch lý: (1) Li nhun cao
thì ri ro cao, và (2) ngc li không có ri ro cao thì li nhun không cao, tc là không
có li nhun hoc li nhun rt thp.
Vic qun lý ri ro tín dng thc hin theo quy trình nh sau:
Th nht, phân tích ngun gc phát sinh ri ro tín dng: Ri ro này có th phát

sinh do nhng nguyên nhân khách quan hoc ch quan và c hai phía khách hàng và
ngân hàng.
- V phía khách hàng: Nguyên nhân ch quan là do khách hàng to ra, nó vn
nm trong tm kim soát ca khách hàng, chng hn: do trình đ qun lý yu kém dn
đn s dng vn vay không hiu qu; thiu thin chí trong vic tr n. Nguyên nhân
khách quan không do khách hàng to ra, nm ngoài s kim soát ca khách hàng, chng
hn: thay đi môi trng kinh doanh.
- V phía ngân hàng: Có th tóm tt nguyên nhân gây ra ri ro tín dng (Gup
(2007))
1
nh sau:



1
Gup, Avram, Beal, Lambert, and Kolari (2007), Commercial Banking – The Management of Risk, Willey,
p.234.


17

Th hai, các bin pháp qun lý ri ro tín dng:
- Xác đnh mc tiêu và thit lp chính sách tín dng.
Mc tiêu qun lý ri to tín dng là gim thiu ri ro tín dng, c th là gim n
quá hn đn mc thp nht có th đc. Vi các NHTM qun lý tín dng tt, t l n
quá hn thng xoay quanh mc 1%.
 đt đc mc tiêu qun lý ri to tín dng đ ra, các ngân hàng cn thit lp
chính sách tín dng phù hp. Chính sách tín dng là h thng các quan đim và công c
do Hi đng tín dng đ ra và thc thi khi xem xét cp tín dng cho khách hàng nhm
mc tiêu qun lý tt d n và ri ro tín dng. Nhìn chung có hai kiu chính sách tín
dng: tht cht và m rng; đc thc hin thông qua các công c nh lãi sut, t l
tham gia ca vn ngân hàng và tiêu chun xét duyt cp tín dng. Chính sách tín dng
phù hp là chính sách tín dng linh hot chuyn đi qua li gia hai trng thái m rng
và tht cht, tùy theo tình hình qun lý tín dng ca ngân hàng.
Ri ro tín dng
(Ri ro mt vn)
Ri ro danh mc
(Ri ro liên quan đn danh mc các khon vay)
Ri ro cá bit
(liên quan đn
tng loi cho vay)
Ri ro xét duyt
(liên quan đn vic
đánh giá mt
khon vay)
Ri ro giao dch
(Ri ro liên quan đn mt khon vay)
Ri ro kim soát

(liên quan đn vic
theo dõi khon
cho vay)
Ri ro tp trung
cho vay
(liên quan đn kém đa
dng hóa cho vay)
Ri ro bo đm
(liên quan đn chính sách và
hp đng cho vay)


18

- Phân tích và thm đnh tín dng: Là hai khâu rt quan trng trong toàn b quy
trình tín dng. Hai khâu này nu thc hin tt s góp phn đáng k trong vic qun lý tt
và gim thiu ri ro tín dng.
- Xp hng tín dng (Credit rating): Xp hng tín dng là k thut đánh giá ri ro
tín dng do các t chc xp hng thc hin và công b da trên các tiêu chí phn ánh uy
tín tín dng ca ngi đi vay n. Ví d,  M có t chc xp hng tín dng nh Standard
& Poor (S&P) và Moody’s Investor Service anh Fitch.
- Chm đim tín dng (Credit scoring): Chm đim tín dng là k thut s dng
các d liu nghiên cu thng kê và hot đng đ đánh giá mc đ ri ro tín dng đi vi
khách hàng. im tín dng th hin  mt con s do ngân hàng xác đnh da trên c s
phân tích thng kê ca chuyên viên tín dng, ca phòng tín dng hoc ca công ty
chuyên thc hin dch v chm đim tín dng.
- m bo tín dng: Hay còn gi là đm bo tin vay là vic t chc tín dng áp
dng các bin pháp nhm phòng nga ri ro, to c s kinh t và pháp lý đ thu hi n.
Các hình thc đm bo tín dng bao gm: th chp tài sn, cm c tài sn, đm bo bng
tài sn hình thành t vn vay và đm bo bng hình thc bo lãnh.

- Mua bo him tín dng: Trong nhiu trng hp khách hàng vay vn đc bit là
khách hàng cá nhân không có tài sn th chp hay cm c. Nhng khách hàng nào có thu
nhp không my n đnh hoc vic làm quá ph thuc vào s bin đng ca nn kinh t
không th đm bo có thu nhp đ tr khon n vay bt đng sn trong vòng 25-30 nm.
Trong nhng trng hp này, ngân hàng thng cho khách hàng vay vi điu kin
khách hàng phi mua bo him tín dng. Khi khách hàng tht nghip không có thu nhp
đ tr n thì công ty bo him s tr.
ây là bin pháp qun lý ri ro cn quan tâm trong hot đng ngân hàng  Vit
Nam. Cho đn nay vn cha thy có ngân hàng nào s dng bo him tín dng đ qun
lý ri ro cho mình đc bit là đi vi khách hàng cá nhân.


19

- Lp qu d phòng ri ro: Qu d phòng ri ro tín dng đc trích theo đnh k
t thu nhp ca ngân hàng trc khi np thu. Trong trng hp xy ra khon tín dng
không th thu hi, ngân hàng có th s dng qu d phòng này đ bù đp nhm khc
phc ri ro.

1.2. Tín dng bt đng sn
1.2.1. Khái nim
Trong nn kinh t th trng, cung cp tín dng là mt trong nhng chc nng
kinh t c bn ca ngân hàng. i vi hu ht các ngân hàng, d n tín dng luôn
chim t l cao trong tng tài sn có và thu nhp t tín dng là ngun thu nhp chính
trong tng thu nhp ca ngân hàng. V li, ri ro trong kinh doanh ngân hàng có xu
hng tp trung ch yu vào danh mc tín dng. Khi ngân hàng ri vào trng thái khó
khn, thì nguyên nhân thng phát sinh t hot đng tín dng ca ngân hàng. Vic
ngân hàng không thu hi đc vn, có th do đã buông lng qun lý, cp tín dng
không minh bch, áp dng mt chính sách tín dng kém hiu qu. Vy tín dng ngân
hàng là gì?

Tín dng ngân hàng là quan h chuyn nhng quyn s dng vn t ngân hàng
cho khách hàng trong mt thi hn nht đnh vi mt khon chi phí nht đnh. Cng
nh các quan h tín dng khác, tín dng ngân hàng cha đng ba ni dung:
- Có s chuyn nhng quyn s dng vn t ngi s hu sang cho ngi s dng;
- S chuyn nhng này có thi hn hay mang tính tm thi;
- S chuyn nhng này có kèm theo chi phí.
Tín dng ngân hàng (sau đây gi tt là tín dng
2
) có th phân chia thành nhiu
loi khác nhau tùy theo nhng tiêu thc phân loi khác nhau nh: Da vào thi hn tín

2
V ý ngha khái nim tín dng rng hn khái nim cho vay. Cho vay ch là mt trong nhng hình thc cp tín
dng. Bên cnh cho vay, còn có nhiu hình thc cp tín dng khác nh chit khu, cho thuê tài chính, bao thanh
toán,…Tuy nhiên, trong khuôn kh lun vn này tín dng đc hiu nh là cho vay.


20

dng; da vào mc đ tín nhim ca khách hàng; da vào phng thc cho vay; da
vào phng thc hoàn tr n vay và da vào mc đích ca tín dng.
Tín dng bt đng sn là loi tín dng đc phân loi da vào mc đích s dng
vn. Theo đó, tín dng bt đng sn là vic ngân hàng cp vn cho khách hàng (th
nhân hoc pháp nhân) cn c vào mc đích s dng vn ca khách hàng liên quan đn bt
đng sn.
Trong trng hp này, ngân hàng cho khách hàng vay đ xây dng, sa cha,
mua nhà đ  hoc đ bán; đu t kinh doanh bt đng sn; xây dng vn phòng cao c
cho thuê; xây dng c s h tng phc v sn xut kinh doanh; xây dng khu công
nghip, khu ch xut; xây dng khu đô th; xây dng và kinh doanh trung tâm thng
mi, ch, ca hàng; quyn s dng đt.

1.2.2. c trng ca tín dng bt đng sn
Ngoài đc đim chung nh các hình thc tín dng khác, tín dng bt đng sn
còn có nhng đc trng do tính cht đc bit ca hàng hóa bt đng sn, vi phm vi
nghiên cu ca đ tài, xin nhn xét mt s khác bit nh sau:
Th nht, quy mô trung bình ca mt khon vay bt đng sn thng ln hn
nhiu các khon vay thông thng khác nh vay tiêu dùng, vay kinh doanh nh… c
bit, đi vi nhng khon vay đ tài tr cho các d án nh xây dng khu đô th, vn
phòng cao c cho thuê, kinh doanh trung tâm thng mi, ch, ca hàng…; vn đu t
ln và dàn tri theo nhiu giai đon: gii ta đn bù, xây dng h tng, nn móng, xây
thô, hoàn thin. Vì th, nhà đu t s đc ngân hàng gii ngân theo tng giai đon đ
tránh áp lc v lãi sut và s dng vn mt cách hiu qu.
Th hai, thi gian cho vay bt đng sn thng có k hn dài do hàng hóa bt
đng sn có thi gian hình thành dài, trung bình khong t 5 nm tr lên. Chng hn,
mt s khon vay mua nhà th chp ch yu cho các ngôi nhà có gia đình thng có k
hn dài nht trong danh mc cho vay ca ngân hàng (15-30 nm). Vi vic cho vay k


21

hn dài nh vy s cha đng nguy c ri ro tín dng đáng k bi có quá nhiu vic có
th xy ra trong mt thi gian dài nh bin đi tiêu cc ca nn kinh t, ca th trng
bt đng sn, ri ro lãi sut, “sc khe” ca ngi đi vay… Trong trng hp có nhng
tín hiu bt li, vic thu hi các khon n tín dng là điu nan gii, n xu tng lên
nhanh chóng và nguy c đ v tín dng là hoàn toàn có th xy ra.
Th ba, hin giá dòng tin hoc thu nhp ca ngi đi vay là yu t quan trng đ
ngân hàng quyt đnh có cp tín dng hay không. Tuy nhiên, đi vi tín dng bt đng
sn, giá tr và tình trng ca tài sn li là trng tâm ca món vay, chúng có tm quan
trng tng đng vi thu nhp ca ngi đi vay. Vic đánh giá chính xác giá tr tài sn
là điu ti quan trng. S đánh giá này phi đc tuân theo nhng quy đnh c th. c

bit trong trng hp tài sn đc dùng làm vt th chp, ngân hàng đc phép bán li
trên th trng th cp đ thu hi vn khi phi phát mi tài sn.

1.2.3. Vai trò ca tín dng bt đng sn
Th trng bt đng sn đóng vai trò khá quan trng đi vi nn kinh t và đi
vi xã hi. Xut phát t đó mà vic bm vn đ kích thích th trng phát trin là ht sc
cn thit, theo đó, mt trong nhng bin pháp đc xem là hu hiu và khá ph bin
chính là qua kênh tín dng ngân hàng vi các khon vay bt đng sn.
Vit Nam là mt nc đang phát trin vi nn kinh t th trng đnh hng xã
hi ch ngha, trong nhng nm qua ch s tng trng liên tc kh quan, vì vy vic cho
vay bt đng sn càng có ý ngha thit thc trong vic khi thông dòng chy vn trong
nn kinh t, to tin đ cho th trng bt đng sn phát trin đng b vi các th trng
khác, t đó góp phn vào s phát trin bn vng ca nn kinh t. C th:
Th nht, đi vi nn kinh t, tín dng bt đng sn cung ng vn t vic khai
thác trit đ ngun vn nhàn ri trong xã hi, thúc đy vic s dng vn tit kim có
hiu qu, giúp phát trin th trng bt đng sn trong điu kin đng b vi các th
trng khác góp phn vào s phát trin chung ca nn kinh t. Cho vay bt đng sn


22

giúp các ch đu t ch đng hn v vn, mnh dn hn trong vic đu t vào các d án
nâng cp c s h tng, trung tâm thng mi, chung c hin đi đy nhanh tc đ đô
th hóa trong quá trình công nghip hóa, hin đi hóa đt nc
Th hai, đi vi xã hi, tín dng bt đng sn đã góp phn n đnh cuc sng cho
ngi dân bng chính sách cho vay sa cha, xây dng nhà …, tín dng bt đng sn
thúc đy s phát trin ca th trng bt đng sn to ngun cung hàng hóa di dào làm
tha mãn nhu cu ca mi tng lp dân c. Mc khác vn tín dng còn giúp cho vic
khai thác các tim nng sn có trong xã hi v tài nguyên, lao đng, đt đai… thu hút
đc nhiu lao đng to công n vic làm, n đnh trt t xã hi.

Th ba, đi vi doanh nghip, nh chúng ta đã bit theo lý thuyt v tài chính
doanh nghip, vic s dng đòn by tài chính bng cách vay n là mt quyt đnh khôn
ngoan ca doanh nghip đ ti đa hóa li nhun. Tín dng bt đng sn là mt kênh
cung ng vn hiu qu cho doanh nghip đ đu t m rng quy mô, nâng cao cht
lng hot đng t đó to li th cnh tranh cho doanh nghip.
Th t, đi vi ngân hàng, trong h thng ngân hàng hin nay, li nhun t sn
phm tín dng chim ch yu, đn 90% đi vi mt s ngân hàng quc doanh, trong đó
tín dng bt đng sn chim hn 30% tng li nhun. Chính vì vy, tín dng nói chung
cng nh tín dng bt đng sn nói riêng đóng mt vai trò ht sc quan trng đi vi h
thng ngân hàng. Tín dng bt đng sn góp phn làm tng d n tín dng, tng li
nhun cho ngân hàng, tuy nhiên ri ro đn t hot đng này cng cn phi đc xem xét,
cân nhc đòi hi ngân hàng phi xây dng mt chin lc ti u cho mình.
Vi vai trò ht sc quan trng đc nêu trên, do đó tín dng bt đng sn chu tác
đng bi rt nhiu nhân t, trong phm vi nghiên cu ca mình, tác gi xin phân tích
mt s nhân t chính nh sau:
Chin lc cho vay bt đng sn ca ngân hàng. Mi ngân hàng có mt chin
lc và mt hng đi riêng cho hot đng nói chung cng nh tng mng nh trong hot
đng ca mình. Nu mt ngân hàng mun phát trin v hot đng tín dng bt đng sn


23

vì h thy đc tim nng li nhun ca hot đng này h s tp trung xây dng c ch,
chính sách, phát trin nhng công c h tr, nâng cao cht lng ngun lc… đ có th
chim lnh th phn v sn phm này hoc ngc li.
C ch, chính sách qun lý. Mt c ch thông thoáng, mt hành lang pháp lý an
toàn đc xem là nn tng cho hot đng tín dng bt đng sn phát huy ht vai trò trong
vic phát trin th trng bt đng sn hoàn ho, t đó góp phn vào vic phát trin
chung ca nn kinh t. ng thi, cng vi c ch, chính sách Nhà nc có th qun lý
tt đc hot đng này, phát huy đc ti đa mt li và gim thiu nhng ri ro có th

có cho nhng đi tng liên quan.
Th trng bt đng sn. Nh đã có nhng đ cp trên đây, tín dng bt đng sn
là kênh tài tr vn chính cho hot đng tài chính ca th trng bt đng sn, vì vy trin
vng ca th trng bt đng sn s tác đng đn hot đng tín dng bt đng sn. Do
tính cht ca nhng khon vay bt đng sn là nhng khon vay có tài sn th chp ch
yu hình thành t ngun vn vay, ngun tr n t các dòng tin sinh ra t tài sn. Vì vy,
bt c mt s bin đng tiêu cc nào ca th trng s nh hng rt ln đn kh nng
thu hi n ca ngân hàng.
S tác đng ca nn kinh t. Mt nn kinh t là h thng các hot đng ca con
ngi liên quan đn sn xut, phân phi, trao đi và tiêu th hàng hóa, dch v trong mt
quc gia hoc mt khu vc đa lý nht đnh. Cu thành mt nn kinh t không th thiu
các cuc cách mng v công ngh, lch s, vn minh và t chc xã hi cùng vi đa lý và
sinh thái. Nn kinh t cng đ cp đn thc đo tng trng sn phm ca mt đt nc
hoc mt khu vc. T khái nim trên ca nn kinh t và đc nhân rng hn trong giai
đon toàn cu hóa đc quan tâm hàng đu, thì s phn thnh hay suy vong ca mt nn
kinh t không ch ph thuc vào các yu t trong nc mà còn b tác đng mnh ca các
yu t bên ngoài phm vi mt quc gia. Hot đng tín dng bt đng sn là mt kênh tài
tr vn cho nn kinh t s không tránh khi vic gp phi nhng tác đng do s bin
đng ca nn kinh t.


24

1.2.4. Ri ro trong hot đng tín dng bt đng sn
Nh nhng hot đng cho vay khác, cho vay bt đng sn cng tim n nhng
ri ro vn có nh ri ro do không chp hành đúng quy đnh hin hành, ri ro t phía
khách hàng, ri ro pháp lý, ri ro t s thay đi ca nn kinh t… Có th tóm lc
nh sau:
- T phía ngân hàng:
Không tuân th theo đúng nhng quy đnh hin hành v vic cp tín dng ca

cp trên th hin  vic: cho vay không đúng đi tng, không thc hin đúng quy
trình, điu kin thm đnh h s, cho vay vi tài sn đm bo vt quá t l quy đnh,
thiu thông tin v khách hàng…
Khi đã cp tín dng, thc hin không tt khâu kim tra, giám sát vic s dng
vn ca khách hàng dn đn vic s dng vn vay không hiu qu.
Hn ch v nng lc ca đi ng làm công tác tín dng, cng nh lc lng
qun tr cao cp ca ngân hàng.
Cha có chin lc c th cho riêng mình, chú trng đn s d n vay mà cha
tht s đ ý đn cht lng ca món vay.
- V phía khách hàng:
C tình to ra nhng thông tin, d liu, h s gi mo đ đánh la ngân hàng
chng hn che du kt qu hot đng thua l ca doanh nghip bng vic to ra báo cáo
vi các khon li ln nhm to nim tin cho ngân hàng.
S dng vn vay không đúng mc đích, đu t vào nhng lnh vc có nhiu ri ro
nh đu t tài chính…
- S bin đng ca nn kinh t - xã hi:
Thi hn cho vay bt đng sn thng là trung và dài hn, do đó nu lãi sut cho
vay không linh hot, không tính đn s thay đi ca th trng s dn đn nguy c thua
l do lãi sut huy đng cao mà cho vay li thp. Song song đó, trc s gia tng cao ca
lãi sut đã gây khó khn cho ngi đi vay bi vic gánh chu áp lc tr lãi cao tng