Hoàn thiện chính sách tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản TPHCM hiện nay Luận văn thạc sĩ

B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.H CHÍ MINH

(



LA HOÀNG NHT




HOÀN THIN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH
NHM PHÁT TRIN TH TRNG BT
NG SN TI THÀNH PH H CHÍ
MINH HIN NAY.




LUN VN THC S

TP.H CHÍ MINH – NM 2009


B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.H CHÍ MINH

(


LA HOÀNG NHT



HOÀN THIN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH
NHM PHÁT TRIN TH TRNG BT
NG SN THÀNH PH H CHÍ MINH
HIN NAY

Chuyên Ngành: Kinh t Tài chính – Ngân hàng
Mã s: 60.31.12




LUN VN THC S


NGI HNG DN KHOA HC:

PGS-TS: PHM VN NNG

TP.H CHÍ MINH – NM 2009
MC LC

Trang
PHN M U 01
1. S cn thit chn đ tài 01
2. Mc đích nghiên cu 03
3. i tng nghiên cu. 03
4. Phm vi nghiên cu 03
5. Phng pháp nghiên cu 03
6. Ý ngha khoa hc ca đ tài 03
7. B cc đ tài 03
CHNG 1: TNG QUAN
V CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH I VI TH
TRNG BT NG SN

05
1.1. Nhng lý lun chung v th trng bt đng sn 05
1.1.1.Khái nim bt đng sn 05
1.1.2.Khái nim th trng bt đng sn 06
1.1.3.C s và các yu t tác đng đn s hình thành và phát trin ca th trng
bt đng sn

07
1.1.3.1. C s hình thành 07

1.1.3.2. Các yu t tác đng 08
1.1.4.Các đc đim ca th trng bt đng sn. 10
1.1.5.Các yu t ca th trng bt đng sn 12
1.1.5.1. Cung cu 12
1.1.5.2. Hàng hóa ca th trng BS 12
1.1.5.3. Giá c ca hàng hóa BS, các yu t tác đng và vn đ đnh giá 14
1.1.5.4. Các ch th tham gia th trng 14
1.1.6.Tác đng ca th trng bt đng sn đi vi nn kinh t 15
1.2.Các chính sách tài chính ca Nhà nc đi vi bt đng sn và giao dch bt
đng sn 16
1.2.1 Khái nim chính sách tài chính v bt đng sn. 16
1.2.2. Vai trò ca chính sách tài chính đi vi s phát trin ca th trng bt
đng sn và hot đng ca nn kinh t. 17
1.2.3. Các loi chính sách tài chính đi vi bt đng sn và giao dch bt đng
sn 17
1.2.3.1. Chính sách thu, phí và l phí 17
1.2.3.2. Các khan thu khác liên quan đn bt đng sn 19
1.2.3.3. Chính sách tín dng ngân hàng liên quan đn th trng BS 20
1.2.3. 4. Chng khoán hóa bt đng sn và nghi
p v repo bt đng sn 21
1.2.3.5. Chính sách khác h tr phát trin th trng BS 23
1.3.Vai trò ca Nhà nc trong qun lý th trng bt đng sn. 24
1.3.1.Nhng hn ch ca th trng BS hot đng theo c ch th trng

24

1.3.2.Vai trò ca Nhà nc trong qun lý th trng bt đng sn 25
1.4. Chính sách tài chính phát trin th trng bt đng sn  mt s nc trên
th gii và bài hc kinh nghim cho Vit Nam 26
1.4.1. Chính sách thu liên quan bt đng sn  Thy in 26

1.4.2. Kinh nghim phát trin th trng bt đng sn ti Singapore: 27
1.4.3. Bài hc kinh nghim cho Vit Nam 28

Kt lun chng 1
. 29
CHNG 2: THC TRNG CÁC CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH TRÊN
TH TRNG BT NG SN TI TP.HCM TRONG THI GIAN
QUA 30
2.1.Thc trng phát trin ca th trng bt đng sn trong thi gian qua 30
2.1.1. Thc trng phát trin ca th trng Bt đng sn ti TP.HCM

30
2.1.1.1 Thc trng phát trin th trng BS ti TP.HCM trc khi có lut đt
đai. 30
2.1.1.2. Thc trng phát trin th trng BS ti TP.HCM sau khi có lut đt đai
đn nay. 31
2.1.2 ánh giá chung v th trng bt đng sn TP.HCM

35
2.1.3. Nhng tn ti ca th trng bt đng sn trong thi gian qua
36


2.1.4. Nguyên nhân tn ti:
37

2.2.Thc trng các chính sách tài chính đi vi bt đng sn và giao dch bt
đng sn.
38

2.2.1.Chính sách tài thu, phí và l phí
38

2.2.1.1. Thu s dng đt nông nghip 38
2.2.1.2. L phí trc b 40
2.2.1.3 Thu nhà đt 41
2.2.1.4. Thu chuyn quyn s dng đt 42
2.2.2. Các khon thu liên quan đn bt đng sn
4
3
2.2.2.1. Thu tin cho thuê đt 43
2.2.2.2. Thu tin s dng đt 44
2.2.3. Tín dng bt đng sn  TP.HCM 45
2.2.3.1. Thc trng tín dng bt đng sn trong thi gian qua 45
2.2.3.2. Các chính sách tín dng 46
2.2.4. Chng khoán hóa bt đng sn và nghip v repo bt đng sn 49
2.2.4.1. Chng khoán hóa bt đng sn 49
2.2.4.2. Nghip v repo bt đng sn 49
2.2.5. Các chính sách h tr
 khác 51
2.2.5.1. n bù thit hi khi nhà nc thu hi đt 51
2.2.5.2. Chính sách v giá đt 52
2.3. ánh giá s tác đng ca chính sách tài chính đi vi th trng bt đng
sn  TP.HCM
53


2.3.1. Nhng kt qu đt đc
53

2.3.2. Nhng vn đ tn ti
53

Kt lun chng 2 55
CHNG 3:
HOÀN THIN CÁC CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH NHM
PHÁT TRIN TH TRNG BT NG SN TI TP.HCM HIN NAY
56

3.1. D báo th trng bt đng sn  TP.HCM
56

3.1.1. D báo 56
3.1.2. Mc tiêu ca chính sách tài chính v bt đng sn và giao dch BS
58
3.2.Các gii pháp tài chính v bt đng sn và giao dch bt đng sn
60

3.2.1 Gii pháp v chính sách thu, phí, l phí 60
3.2.1.1. Thu s dng đt 60
3.2.1.2. Thu thu nhp t chuyn quyn s dng đt 62
3.2.1.3. L phí trc b 62
3.2.1.4 Thu chng đu c 62
3.2.2.Gii pháp v các khon thu liên quan đn bt đng sn

64
3.2.2.1. Chính sách tin thuê đt
64
3.2.2.2. Chính sách tin s dng đt 65

3.2.3.Gii pháp v tín dng bt đng sn

67
3.2.3.1. Chính sách huy đng vn tín dng trung và dài hn 67
3.2.3.2. Chính sách cho vay 67
3.2.3.3. C ch th chp 67

3.2.4. Chng khoán hóa bt đng sn và nghip v repo bt đng sn
68

3.2.4.1. Phát trin mô hình chng khóan hóa BS 68
3.2.4.2. Phát trin thc hin các nghip v repo bt đng sn 69
3.2.5. Các chính sách khác h tr s phát trin th trng bt đng sn
70
3.2.5.1.
Chính sách giá c hàng hóa BS
70
3.2.5.2.
Chính sách bi thng
71
3.2.5.3.
Tng cung hàng hóa trên th trng BS
71
3.2.5.4.
Chính sách tái đnh c, bi thng thit hi khi thu hi đt
72
3.2.5.5.
Chính sách nhà  cho ngi có thu nhp thp, nhà  xã hi
73
3.2.5.6.

Các chính sách qun lý nhà nc
74
K lun chng 3
78
KT LUN
Trang 79
TÀI LIU THAM KHO
PH LC
DANH MC CÁC CH VIT TT.

BS :
Bt đng sn

TP.HCM :Thành ph H Chí Minh
UBND :
y ban nhân dân
WTO :
T chc thng mi th gii


DANH MC CÁC BNG BIU

Bng 2.1 Bng giá đt mt s d án ti TP.HCM tháng 01/2008.
Bng 2.2 Tình hình thu thu s dng đt nông nghip.
Bng 2.3: Tình hình thu l phí trc b.
Bng 2.4: Tình hình thu thu nhà đt
Bng 2.5: Tình hình thu tin s dng đt, tin thuê đt.

TÀI LIU THAM KHO

A. Các tài liu giáo khoa, vn bn pháp lut.
1. Tài chính Doanh nghip hin đi – GS.TS Trn Ngc Th
2. Giáo trình Lý thuyêt Tài chính T - GS.TS Dng Th Bình Minh
3. Pháp lnh v thu nhà, đt nm 1992 ca Chính Ph Nc Cng Hòa Xã Hi
Ch Ngha Vit Nam.
4. Ch th s 01/2008/CT-TTg ca Th tng Chính Ph v mt s gii pháp đy
mnh phát trin và qun lý th trng bt đng sn.
5. Lu
t dân s 2005 ca nc Cng Hòa Xã Hi Ch Ngha Vit Nam
6. Lut đt đai 1993 ca nc Cng Hòa Xã Hi Ch Ngha Vit Nam
7. Lut đt đai 2003 ca nc Cng Hòa Xã Hi Ch Ngha Vit Nam
8. Lut nhà  2005 ca nc Cng Hòa Xã Hi Ch Ngha Vit Nam
9. Lut kinh doanh bt đng sn 2006 ca nc Cng Hòa Xã Hi Ch Ngha Vit
Nam.
10. Ngh đnh Chính Ph s 153/2007/N-CP ngày 15 tháng 10 nm 2007
B. Các trang web

1. B k hoch và đu t

2. Tng Cc Thng kê
3. S giao dch chng khoán TP.HCM
4. Tin nhanh Vit Nam
5. Thi báo kinh t Vit Nam
6. Saga Vit Nam
7. Báo Tui tr
8. Báo Vietnamnet
9. Báo thanh niên
10. Báo Sài Gòn tip th

11.
BDS/Khai_niem_BDS/
12.
san/TTBDS/
13.
14.
15. ecom.
com/buss/home/NewsDetail.aspx?webpage=news&id=774
16.
17.
cac-cong-ty-bat-dong-san-phat-hanh-trai-phieu-de-huy-dongvon.
html
18.
ticle&sid=1107
19.
3ED24FFF1D617D/View/Dn-
HienKe/Dinh_huong_thi_truong_bat_dong_san_Co_bai_truoc/?print
=179752070

20.
21.
22.
23.
24.
25.
200712/50363-bat-dong-san-2007-bat-on-va-tiem-an-rui-ro.html
26.













LI CAM OAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cu ca riêng tôi. Các kt qu
nghiên cu trong lun vn là trung thc. Tôi hoàn toàn chu trách nhim trc
nhà trng v s cam đoan này.

Thành ph H Chí Minh, ngày 24 tháng 10 nm 2009

La Hoàng Nht
Hc viên cao hc khóa 15
Chuyên ngành: Kinh t - Tài chính – Ngân hàng
Trng i hc Kinh t TP. H Chí Minh




Lun Vn Thc S Kinh T GVHD: PGS-TS. Phm Vn Nng



HVTH: La Hoàng Nht Trang
1

PHN M U:
1. S cn thit ca đ tài.
Vào nhng tháng cui nm 2007 và đu nm 2008, th trng bt đng sn ti thành
ph H Chí Minh, Hà Ni và mt s tnh lân cn có nhng bin đng phc tp, giá
mt s chng loi nhà, đt nm trong các khu vc có giá tr thng mi cao tng
mnh, giá bán cn h chung c cao tng  TPHCM và Hà Ni đn tháng 10-2007
tng khong 30% so vi nm 2006, cui tháng 1, đu tháng 2-2008 tng khong
50% so vi nm 2006. Chính vì th, giá vn phòng cho thuê  Vit Nam đã đc
xp  v trí đng hàng th 17, còn giá cn h đng hàng th 30 trên th gii.

Theo thông tin t B Xây dng, sau khi Ngân hàng Nhà nc thc hin chính sách
tin t đ kim ch lm phát nh rút bt tin trong lu thông, kim soát cht ch
vic cho vay, tng lãi sut cho vay lên t 14% đn 16%/nm, th trng bt đng
sn đã chng li đt ngt, giá nhà đt hin đã gim t 15% đn 70% so vi trc, s
lng rao bán tng nhng s lng giao dch thc t không đáng k. Vic hn ch
cho vay đu t kinh doanh bt đng sn và tng lãi sut cho vay tuy có tác dng hn
ch đu c, góp phn “gim nhit” th trng nhng cng khin các ch đu t khó
khn không ít trong quá trình huy đng vn, và sau đó th trng bt đng sn b
đóng bng. Các d án cn h cao cp, đt nn rt ít giao dch, lúc này th trng bt
đng sn ti TP.HCM đã đo chiu liên tc, giá cn h cao cp ti The manor HCM
đã h giá t 4.000USD/m2 xung còn 2.400USD/m
2
, Sài Gòn pearl t
4.200USD/m
2
xung còn 2.700USD/m
2
.
Ta có th nhn thy s yu kém ca th trng bt đng sn trong thi gian qua,
nht là khong cui nm 2007 cho đn nm 2008, phát trin thiu n đnh và bn
vng. c bit là cn st giá nhà đt trong các phân khúc th trng nh vn phòng
cho thuê, cn h cao cp, đt nn nhà  mt s d án, đã xut hin tình trng đu
c
, đy giá giao dch bt đng sn lên quá cao so vi giá tr thc, có du hiu “bong
bóng” vi nhng h qu nghiêm trng nu không đc điu chnh kp thi. Bên
cnh đó, vic thc hin ch trng phát trin nhà  xã hi, nhà tr góp cho đi
Lun Vn Thc S Kinh T GVHD: PGS-TS. Phm Vn Nng

HVTH: La Hoàng Nht Trang
2

tng thu nhp thp, cha huy đng đc doanh nghip thuc các thành phn kinh
t tham gia do cha có c ch, chính sách thích hp.
Hin th trng nhà  đang  tình trng c cu không hp lý, ngun cung sn phm
cho th trng theo kiu “cái cn không có, cái có cha cn”. Các doanh nghip ch
yu đu t loi nhà cao cp, din tích rng và giá thành đt, ch phù hp vi đi
t
ng có thu nhp cao. Trong khi đó li thiu trm trng loi nhà , cho thuê phù
hp vi nhu cu ca ngi thu nhp trung bình và thu nhp thp. Vic trin khai
xây dng qu nhà  xã hi đ cho thuê và thuê mua rt chm. Mt hin tng cn
lu ý là do li nhun cao nên th trng bt đng sn đã thu hút hu ht các doanh
nghip nhà nc, các tp đoàn kinh t ln tham gia kinh doanh bt đng sn bng
cách lp các công ty c phn nhm tìm kim li nhun. Hu ht các ngân hàng đu
có qu hoc công ty kinh doanh bt đng sn, xut hin s đu t ni b khó kim
soát.
Bc sang nm 2009, hàng lot các chính sách tài chính đã đc nc ta thc hin
nh: gói kích cu 1 t dollars ca Chính Ph, chính sách nhà  cho ngi có thu
nhp thp, chính sách h tr lãi sut, thay đi chính sách thu …, đã mang li mt
bc ngot mi cho th trng bt đng sn hin nay.
Chúng ta có th nói th trng bt đng sn đóng mt vai trò rt ln trong quá trình
phát trin ca nn kinh t Vit Nam nói chung và bt đng sn TP.HCM nói riêng,
nht là sau khi Vit Nam gia nhp WTO. Phát trin hiu qu th trng này s góp
phn quan trng trong vic thúc đy s phát trin ca nn kinh t xã hi, đóng góp
thit thc vào quá trình phát trin đô th và nông thôn ngày càng vn minh hn theo
đnh hng Xã Hi Ch Ngha.  phát trin tt th trng bt đng sn, yêu cu
rt quan trng cn phi đáp ng đc đó là cn phi có bin pháp tài chính hp lý
nhm n đnh và phát trin th trng bt đng sn. Cng chính trong bi cnh va
qua mà các bin pháp tài chính đã đc th hin rt rõ trong vic điu tit th trng

bt đng sn nh: Chính sách thu, chính sách tín dng, chính sách v nhà , chính
sách quy hach…, các chính sách tài chính này đã phát huy đc tác dng ca nó.
ây là lý do mà tác gi mnh dn chn đ tài:
Lun Vn Thc S Kinh T GVHD: PGS-TS. Phm Vn Nng



HVTH: La Hoàng Nht Trang
3

“ Hoàn thin các chính sách tài chính nhm phát trin th trng bt đng sn
ti TP.HCM hin nay.” làm lun vn Thc S Kinh t cho mình.
2. Mc đích nghiên cu.
 tài nghiên cu s cn thit ca th trng bt đng sn vi s phát trin nn kinh
t trên c s nghiên cu nhng lý lun chung v th trng bt đng sn, nhm đánh
giá tác đng ca chính sách tài chính đn th trng bt đng sn TP.HCM trong
thi gian qua, t đó đ xut nhng gii pháp tài chính ch yu đ bình n và phát
trin th trng bt đng sn ti TP.HCM.
3. i tng nghiên cu.
i tng nghiên cu đ tài này ch yu là các chính sách tài chính v bt đng sn
ti Thành Ph H Chí Minh trong thi gian va qua.
4. Phm vi nghiên cu.
Phm vi nghiên c
u ca đ tài là th trng bt đng sn ti TP.HCM.
5. Phng pháp nghiên cu.
Các phng pháp nghiên cu đc s dng trong đ tài này:
Phng pháp nghiên cu : Thng kê, đnh lng, đnh tính, phân tích, tng hp, so
sánh t các d liu v th trng bt đng sn ti TP.HCM
6. Ý ngha khoa hc ca đ tài.
Vic nghiên cu đ tài này có ý ngha quan trng trong vic qun lý, điu tit th

trng bt đng sn ti TP.HCM, nó không ch có ý ngha v mt kinh t mà còn rt
có ý ngha v mt xã hi. V mt kinh t, th trng bt đng sn càng phát trin thì
kh nng thu hút vn đu t trong và ngoài nc càng nhiu, c s h tng ngày
càng đc ci thin và đng b, góp phn thúc đy nn kinh t phát trin. ng thi
vic xây dng và phát trin th trng bt đng sn cng tác đng rt ln đn các th
trng khác, và đc bit là th trng tài chính, tin t. V mt xã hi, th trng bt
đng sn càng phát trin càng đêm li s minh bch, to lòng tin cho ngi dân vi
Nhà nc.
7. B cc đ tài: Gm 3 chng
Chng 1: Tng quan v chính sách tài chính đi vi th trng bt đng sn.
Lun Vn Thc S Kinh T GVHD: PGS-TS. Phm Vn Nng



HVTH: La Hoàng Nht Trang
4

Chng 2: Thc trng các chính sách tài chính v th trng bt đng sn ti
TP.HCM.
Chng 3: Hoàn thin các chính sách tài chính nhm phát trin th trng bt đng
sn ti TP.HCM hin nay.

Lun Vn Thc S Kinh T GVHD: PGS-TS. Phm Vn Nng



HVTH: La Hoàng Nht Trang
5

Chng 1:
TNG QUAN V CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH I VI TH
TRNG BT NG SN.
1.1. Nhng lý lun chung v th trng bt đng sn.
1.1.1 . Khái nim bt đng sn.
Theo t đin các thut ng tài chính :‘‘Bt đng sn là mt ming đt và tt c tài
sn vt cht gn lin trên đt’’.

Theo điu 181 B Lut Dân S ca nc ta: ‘‘Bt đng sn là các tài sn không di
di đc bao gm: đt đai, nhà, công trình xây d
ng gn lin vi đt đai, k c các
tài sn gn lin vi nhà, công trình xây dng đó; các tài sn khác gn lin vi đt
đai và các tài sn khác do pháp lut quy đnh.’’
Nh vy, bt đng sn là mt tài sn không di di đc, tn ti và n đnh lâu dài.
 đc coi là bt đng sn thì yêu cu phi có các điu kin sau:
- Là yu t vt cht có ích cho con ngi.
- c chim hu bi cá nhân hoc cng đng ngi.
- Có th đo lng bng giá tr nht đnh.
- Không th di di, hoc di di hn ch đ tính cht, công nng, hình thái ca nó
không thay đi.
Bt đng sn có nhng đc đim sau:
- Tính c đnh và lâu bn: bt đng sn ch to lp trên mt din tích c th c
a đt
đai, và đt đai là tài nguyên quc gia không th thay đi din tích, nu đt đai đó
không phi là hàng hoá thì bt đng sn gn trên đó cng khó khn trong vn đng
vi t cách là hàng hóa. Bt đng sn là tài sn không th di di nên h s mô t bt
đng sn ghi nhn s bin đng theo thi gian v hin trng, v ch s hu, s dng
theo mt trình t pháp lý nht đnh và là yu t đc bit quan trng trong quan h
giao dch trên th trng bt đng sn. Tính lâu bn đc th hin rõ trong quá trình
s dng đt đai bi vì đt đai không b hao mòn. Tính khan him đc bit do s phát
trin ca sn xut, s gia tng dân s làm cho nhu cu v đt đai, nhà  ngày càng
Lun Vn Thc S Kinh T GVHD: PGS-TS. Phm Vn Nng



HVTH: La Hoàng Nht Trang
6

tng, trong khi đó tng cung đt đai thì không thay đi, chính vì vy giá c đt đai
có xu hng ngày càng gia tng.
- Tính cá bit ln và chu nh hng qua li ln nhau: không có bt đng sn nào
trên th trng là ging nhau vì mi bt đng sn đc xác lp trên mt din tích c
th ca đt đai vi v trí đa lý, đa hình, kiu dáng kin trúc, c s h t
ng khác
nhau. Tuy bt đng sn mang tính cá bit cao nhng trong nhng trng hp có
nhng thay đi ln xung quanh bt đng sn nào đó s có nhng tác đng mnh v
nhu cu và giá c ca bt đng sn đó.
- Chu s chi phi mnh m ca chính sách pháp lut do nhà nc ban hành cng
nh các hot đng trong lnh vc kinh t -vn hoá- xã hi
1.1.2. Khái nim th trng b
t đng sn.
Th trng bt đng sn ch hình thành khi bt đng sn tr thành hàng hóa. Nh
vy,  đâu, vào lúc nào bt đng sn cha tr thành hàng hóa thì  đó, lúc đó cha
th có th trng bt đng sn. Tuy nhiên do nhng quan nim khác nhau v hàng
hóa bt đng sn và phm vi hot đng ca th trng nên cng có nhng quan
đim khác nhau v th trng bt đng sn.
- Có ý kin cho rng th trng bt đng sn và th trng đt đai ch là mt, vì tài
sn là nhà  và các công trình phi gn lin vi đt đai thì mi gi là bt đng sn,
tuy nhiên trên thc t th trng đt đai ch là mt b phn ca th trng bt đng
sn và hàng hóa đt đai cng ch là mt loi hay là mt phn ca hàng hóa bt đng
sn.
- Cng có ý kin cho rng th trng bt đng sn là th trng nhà và đt (th
trng đa c), quan đim này hin khá ph bin ti Vit Nam, vì cho rng ch có
nhà và đt đai mi đc đa ra trao đi mua bán trên th trng. Cng ging nh
trên, hàng hóa nhà, đt cng ch là mt b phn ca hàng hóa bt đng sn, vì vy,
quan đim này không đy đ.
- Mt quan đim khá ph bin khác cho rng, th trng bt đng sn là th trng
ca các hot đng mua, bán, trao đi, th chp quyn s hu, quyn s dng v bt

đng sn theo quy lut ca th trng. Khái nim này d làm cho ngi ta hiu v
Lun Vn Thc S Kinh T GVHD: PGS-TS. Phm Vn Nng



HVTH: La Hoàng Nht Trang
7

phm vi và ni dung hot đng ca th trng bt đng sn hn là mt khái nim có
tính khái quát. Hoc cng nh quan đim này, nhng các hot đng ca th trng
ngoài chu nh hng bi các quy lut ca th trng còn chu s điu tit và qun
lý ca Nhà nc. Ý kin này cng xut phát t thc t là hot đng c
a th trng
bt đng sn ca hu ht các nc trên th gii đu đc điu chnh bng pháp lut
Dân s, Lut t đai và chu s can thip, qun lý ca Nhà nc.
Nh vy, mt cách tng quát, th trng bt đng sn là th trng cha đng
nhng giao dch dân s v bt đng sn ti mt vùng nht đnh, trong mt thi gian
xác đnh.
Ti Vit Nam, Theo hin pháp 1992, Lut đt đai 2003 và điu 174 B Lut Dân s
2005 liên quan đn bt đng sn thì đt đai thuc s hu toàn dân, do Nhà nc
thng nht qun lý và đ ra ch đ s dng thông qua các hình thc giao, cho thuê
quyn s dng đt đi vi các t chc, cá nhân. Các t chc, cá nhân khi đc Nhà
nc giao đt, cho thuê đt s có quyn s dng đt theo quy đnh pháp lut nh:
đc quyn chuyn đi mc đích s dng đt, chuyn quyn s dng đt, quyn k
tha, cho thuê, th chp, góp vn bng giá tr quyn s dng đt đ hp tác kinh
doanh.  nc ta thc cht hàng hóa đt đai tham gia trao đi trên th trng là
quyn s dng đt, vì vy th trng bt đng sn  nc ta là th trng ca các
giao dch dân s v quyn s dng đt, quyn s hu nhà và các công trình, vt
dng, kin trúc gn lin vi nó.
1.1.3. C s và các yu t tác đng đn s hình thành và phát trin ca th

trng bt đng sn.
1.1.3.1. C s hình thành.
- S phát trin ca nn sn xut hàng hóa: quá trình hình thành và phát trin ca th
trng bt đng sn là mt quá trình tt yu mang tính khách quan, gn lin vi s
phát trin ca sn xut hàng hoá. C s kinh t - xã hi cho s ra đi và tn ti ca
sn xut hàng hoá là phân công lao đng và s khác bit v kinh t gia nhng nhà
sn xut vi nhau, s khác bit này do quan h khác nhau v t liu sn xut quy
đnh. Nh vy v mt kinh t, ch đ t hu t liu sn xut là c s ca sn xut
Lun Vn Thc S Kinh T GVHD: PGS-TS. Phm Vn Nng



HVTH: La Hoàng Nht Trang
8

hàng hoá. T liu sn xut ban đu mà giai cp thng tr chim hu là rung đt; do
s s hu t nhân v rung đt cùng vi s phát trin ca sn xut hàng hoá đã làm
ny sinh các hình thc trao đi, mua bán, thuê mn rung đt. ây cng là nhng
hình thc giao dch ban đu và c bn ca th trng bt đng sn. Vì bt đng s
n
là mt trong nhng yu t đu vào quan trng ca quá trình sn xut, do đó sn xut
phát trin đòi hi th trng bt đng sn cng phát trin theo v quy mô, s lng,
cht lng hàng hóa; các loi hình giao dch trên th trng cng ngày càng phong
phú hn; các ch th tham gia th trng cng đc m rng hn…,bên cnh đó,
quá trình phát trin ca nn kinh t th trng cng làm cho mc sng ca các tng
lp dân c càng tng lên bên cnh s gia tng dân s và quá trình đô th hóa din ra
mnh m dn đn nhu cu giao dich.
- S hình thành đng b ca các th trng khác trong nn kinh t:
Th trng bt đng sn là mt th trng trong h thng các th trng gn lin vi
quá trình sn xut kinh doanh. Vi vai trò yu t đu vào chính ca sn xut: bt

đng sn, vn, lao đng, mt mt đóng góp vào hot đng sn xut hàng hóa ca
nn kinh t, mt khác, th trng các yu t này cng có nhng tng tác ln nhau
nhm to s chuyn dch hiu qu ca hàng hóa bt đng sn, vn và lao đng trong
toàn b nn kinh t. Do vy vic hình thành th trng bt đng sn phi đc đt
trong mi quan h đng b vi các th trng khác là điu cn thit đ các th
trng có điu kin phát trin.
1.1.3.2. Các yu t tác đng.
Cng nh các th trng khác, s hình thành và phát trin ca th trng bt đng
sn cng chu s nh hng ca các yu t kinh t, chính tr, xã hi, dân c…tuy
nhiên, s nh hng ca các yu t này đn th trng bt đng sn li có nhng
đc đim, biu hin riêng, c th:
- S phát trin kinh t:
Phát trin kinh t ca mt nc tt yu làm gia tng các nhu cu s dng đt trong
các lnh vc sn xut, nht là lnh vc sn xut phi nông nghip. Vn đ này đòi hi
phi có quá trình chuyn dch đt s dng trong hot đng sn xut nông - lâm
Lun Vn Thc S Kinh T GVHD: PGS-TS. Phm Vn Nng



HVTH: La Hoàng Nht Trang
9

nghip sang s dng vào mc đích công nghip - thng mi - dch v, đng thái
này đã làm gia tng các giao dch v bt đng sn và to s phát trin cho th trng
bt đng sn. Mt khác s phát trin kinh t cng đng thi là quá trình phát trin
ca khoa hc, k thut và công ngh tác đng trc tip vào vic to lp, thay th, ci
t
o hàng hoá bt đng sn phù hp vi yêu cu mi ca nn kinh t và xã hi.
- Dân s:
Trc ht tng dân s cng đng ngha vi tng các nhu cu v các loi hàng hoá

trên th trng, các ngành sn xut đòi hi phi m rng, phát trin v quy mô t đó
làm tng nhu cu v s dng đt. Tuy nhiên do đt đai gii hn và tn ti quá trình
dch chuyn đt sn xut nông nghip sang s dng vào các mc đích phi nông
nghip khác nên luôn có nhng sc ép nhu cu ln đòi hi phi đc gii quyt
thông qua th trng là ch yu.
Tip đó, s gia tng dân s là mt áp lc ln làm tng nhu cu s dng nhà , đt ,
đng thi cng làm tng các nhu cu v hot đng xã hi, dch v, thng mi, nhu
cu khám cha bnh, giáo dc, các hot đng vui chi, gii trí, th dc th thao…,
nhng nhu cu này đu là nhng nhân t làm gia tng cu v bt đng sn, nht là
các bt đng sn ti các khu vc dân c, trung tâm thng mi, dch v.
- Pháp lut:
Pháp lut có th đc xem là yu t tác đng có tính cht quyt đnh đn s hình
thành và phát trin ca th trng bt đng sn biu hin qua nhng quy đnh pháp
lut v quyn mua, bán, cho thuê, th chp, góp vn liên doanh….bng bt đng
sn. Thc t cho thy yu t này có th thúc đy, hn ch hoc có th xóa b s tn
ti ca th trng bt đng sn do tính cht đc bit ca hàng hóa bt đng sn là
gn lin vi đt đai, mà điu này luôn đc Nhà nc  mi thi k (tr công xã
nguyên thy) nm quyn điu chnh.
- Chính sách kinh t:
Chính sách kinh t ca Chính ph Trung ng và Chính quyn a phng cng là
nhân t nhy cm nh hng đn th trng bt đng sn.
Lun Vn Thc S Kinh T GVHD: PGS-TS. Phm Vn Nng



HVTH: La Hoàng Nht Trang
10

Trc ht, nhng chính sách khuyn khích sn xut theo vùng, khu vc kinh t s đi
kèm vi k hoch quy hoch phát trin vùng, các quy hoch này thc cht s xác

đnh và xác đnh li mc đích s dng đt, t đó nhng khu vc, vùng nào nm
trong quy hoch chuyn mc đích s dng đt t sn xut nông nghip sang sn
xut và hot đng công nghip ho
c nm trong quy hoch xây dng khu đô th mi,
các khu trung tâm thng mi, dch v,…s đng thi làm gia tng các đn v sn
xut kinh doanh, gia tng dân s t đó làm tng nhu cu v bt đng sn, thúc đy
tng các chng loi hàng hóa và giao dch bt đng sn trên th trng. Ngc li,
nhng vùng, khu vc không đc Chính ph Trung ng, a phng chú trng
đu t phát trin kinh t do yu t vùng không thích hp cho mc tiêu phát trin
kinh t thì nhìn chung cu bt đng sn cho hot đng sn xut kinh doanh cho nhu
cu nhà , đt  ca dân c không đc kích thích, đng ngha vi giao dch trên th
trng bt đng sn s trm lng, nh hng đn tc đ phát trin ca th trng bt
đng sn ti khu vc, vùng tng ng.
- Phong tc đa phng:
Tp quán, truyn thng là nhng yu t mang tính nhân vn ca th trng bt
đng sn. Tp quán, truyn thng nh hng trc tip vào các tin trình thc hin
các giao dch mua, bán, thuê mn, th chp…trên th trng bt đng sn, nó có
tác dng đy nhanh hoc làm hn ch các v giao dch, nó đm bo đ tin cy gia
các bên mua-bán, thuê-cho thuê,…; nó cng có tác dng làm đy nhanh hoc chm
tin trình thanh toán gia các bên vi nhau.
Trong khi đó, th hiu li tác đng đn th trng bt đng sn trên hai khía cnh
ch yu sau: mt là, th hiu v v trí bt đng sn, hình dng, phng hng ca
bt đng sn phù hp vi tính cht s dng c th ca ngi có nhu cu; hai là, th
hiu v kin trúc, kiu dáng, tính hin đi, c đin… cng là nhng nhân t trc
tip làm nh hng đn cung và cu hàng hoá trên th trng bt đng sn.
1.1.4. Các đc đim ca th trng bt đng sn.
Do bt đng sn là hàng hoá đc bit có nhng đc đim khác bit vi hàng hoá
thông thng, nên th tr
ng bt đng sn cng có nhng đc đim riêng ca nó.
Lun Vn Thc S Kinh T GVHD: PGS-TS. Phm Vn Nng

HVTH: La Hoàng Nht Trang
11

- Th trng bt đng sn là th trng mang tính đa phng sâu sc: do đc tính
ca đt đai là không di di đc, không th chia ct và mang t ni tha sang ni
thiu ht đc, mi ni li có trình đ phát trin kinh t, vn hoá, xã hi, dân s,
…khác nhau dn đn nhu cu v bt đng sn rt khác nhau, do đó trình đ phát
trin ca th tr
ng bt đng sn  mi vùng s khác nhau.
- Th trng bt đng sn là th trng cnh tranh không hoàn ho: do mang tính đa
phng sâu sc nên th trng bt đng sn mang tính đc quyn nhiu hn th
trng các hàng hóa thông dng khác. Bin đng ca giá đt thng mnh hn bin
đng ca hàng hoá thông dng, các giao dch mua bán tin hành không có đy đ
thông tin cn thit do th tr
ng bt đng sn không có th trng trung tâm, ni mà
ngi mua ngi bán có th tác đng trc tip qua li ln nhau. Vì vy, to nên s
bt hoàn ho trong cnh tranh trên th trng.
- Th trng bt đng sn có mi quan h mt thit vi th trng tài chính tin t:
tùy theo nhu cu đu t mà ngi ta có th chuyn hóa hàng hóa bt đng sn thành
các sn phm trên th trng vn và ngc li. Bên cnh đó, hàng hóa trên th
trng bt đng sn thng có giá tr ln, các hot đng giao dch, đu t kinh
doanh đu có nhu cu rt ln v vn. Do có giá tr ln nên bt đng sn còn đc s
dng làm vt bo đm cho các hot đng vay mn ti các ngân hàng, t chc tín
dng.
- Th trng bt đng s
n là th trng chu nh hng nhiu bi s chi phi ca
pháp lut: do bt đng sn thng có giá tr tng đi ln và đc tính riêng có ca

hàng hoá bt đng sn nên giao dch bt đng sn luôn phc tp hn các hàng hoá
thông thng khác, đi cùng vi các giao dch bt đng sn là hàng lot các giy t
kèm theo nh: giy chng nhn quyn s dng đt, các quyn mua, bán, th chp,
góp vn bt đng sn, thu, l phí liên quan phi np. Nhng quy đnh pháp lut chi
phi đi vi bt đng sn và giao dch bt đng sn càng tinh gn, l phí liên quan
đn vic giao dch càng thp thì vic mua bán giao dch bt đng sn din ra càng
nhanh và càng phát trin thun li.

Lun Vn Thc S Kinh T GVHD: PGS-TS. Phm Vn Nng



HVTH: La Hoàng Nht Trang
12

1.1.5.Các yu t ca th trng bt đng sn.
1.1.5.1. Cung cu.
Cng nh các th trng khác, yu t hàng đu ca th trng bt đng sn là cung-
cu v bt đng sn. Cu bt đng sn đc xác đnh t nhu cu s hu và s dng
các loi bt đng sn. Nhu cu s hu bt đ
ng sn có khi không bt ngun t nhu
cu s dng phn vt cht ca bt đng sn mà xut phát t mc tiêu khác nh kinh
doanh (mua đ bán), tích tr tài chính…Khác vi nhu cu s hu, nhu cu s dng
bt đng sn ch yu li là nhu cu gn vi phn vt cht ca bt đng sn nh s
dng đt rung đ trng trt, dùng đt  đ xây nhà, xây vn phòng cho thuê…; do
đc đim này nên ngi có nhu cu s dng bt đng sn không nht thit phi
đng thi là ngi s hu. Trên thc t đ đáp ng nhu cu s dng bt đng sn,
ngi s dng thng đi thuê t nhng ngi s hu bt đng sn.
1.1.5.2. Hàng hoá ca th trng bt đng sn.
Hàng hóa bt đng sn có th xác đnh gm 2 loi ch yu: đt đai và các vt kin

trúc đã xây dng xong gn lin vi đt.
- t đai:
t đai nu tách ri vi nhà ca, vt kin trúc thì bn thân nó không th tha mãn
nhu cu c trú ca con ngi, nhng vì có giá tr phát trin tim n thông qua đu
t nên cui cùng nó cng đt đn mc đích tr thành không gian lu trú ca con
ngi. Do đó đt đai thuc phm trù bt đng sn và là b phn quan trng trong
phm trù đó.
- Nhà ca, vt kin trúc gn lin vi đt:
Vt kin trúc gn lin vi đt có th k đn nh:
+ Các công trình nhà  ph thông, bit th và nhà chung c. Mi loi công trình
phát trin trong nhng giai đon khác nhau, tng ng vi mc tng thu nhp khác
nhau.
+ Các công trình thng nghip có th k đn nh khách sn, nhà hàng, nhà
xng, siêu th, ch…Các công trình xây dng này đòi hi v vn đu t ln, đa
đim phi đc la chn k, phù hp vi mc tiêu sn xut, kinh doanh ca ngi
Lun Vn Thc S Kinh T GVHD: PGS-TS. Phm Vn Nng



HVTH: La Hoàng Nht Trang
13

đu t đng thi cng phi gn vi nhng điu kin kinh t, xã hi ca khu vc
quanh đó.
+ Ngoài ra còn có các công trình đc bit nh: các trung tâm gii trí, trng hc,
bn cng, sân bay…đây là nhng dng công trình đu t dài hn, lng giao dch
hn ch.
Nhìn chung, hàng hóa bt đng sn có nhng đc đim sau:
+ Tính c đnh, đc đim này xu
t phát t thc trng gn lin vi hàng hóa đt đai

ca các hàng hóa là công trình, vt kin trúc khác. Mt khác, đt đai là loi tài
nguyên quc gia không th thay đi v din tích, do đó hàng hóa bt đng sn còn
mang tính khan him đc bit.
+ Cng xut phát t v trí c đnh, hàng hóa bt đng sn mang tính cá bit ln,
tc là không có hàng hóa bt đng sn nào trên th trng bt đng sn là ging
nhau, đc tính này có đc do hai yu t: th nht, tính v trí nh nói  trên; th hai,
s khác bit v kiu dáng, kin trúc cng nh nhng công trình ph đi kèm.
+ Mc dù mang tính cá bit ln nhng các hàng hóa bt đng sn li chu nh
hng ln nhau rt ln, đc bit là trong các trng hp thay đi kt cu h tng k
thut, nhng công trình xây dng ln, quy mô đc thc hin…thì các bt đng sn
khác lin k cng chu tác đng ngay v mt giá c.
+Ngoài ra hàng hóa bt đng sn còn chu s chi phi mnh m ca các chính sách
pháp lut và kinh t ca Nhà nc, đc đim này cng xut phát t đc đim hàng
hóa đt đai là tài sn quan trng ca mi quc gia, các giao dch v bt đng sn
đu tác đng mnh đn các hot đng kinh t-xã hi khác, do đó, vn đ v đt đai,
nhà , vt kin trúc và các công trình gn lin vi đt phi chu s chi phi ca nhà
nc nhm làm gim đn mc thp nht nhng tác đng xu đn nn kinh t, đng
thi cng có th phát huy đn mc ti đa nhng ngun lc có đc hoc sinh ra t
th trng bt đng sn.



Lun Vn Thc S Kinh T GVHD: PGS-TS. Phm Vn Nng



HVTH: La Hoàng Nht Trang
14

1.1.5.3. Giá c ca hàng hóa bt đng sn, các yu t tác đng và vn đ đnh giá

bt đng sn.
Cng nh các loi hàng hoá khác, giá c hàng hoá bt đng sn đc hình thành
trên c s quan h cung - cu bt đng sn. Tuy nhiên do bt đng sn là loi hàng
hóa đc bit nên giá c hàng hoá bt đng sn cng có nhiu khác bit so vi hàng
hóa khác nh: giá c bt đng s
n mang tính khu vc sâu sc, giá c thay đi nhanh
chóng theo thi gian, theo các yu t ca din bin th trng. Thông thng giá
bt đng sn bao gm các loi sau: giá mua, giá bán, giá chuyn nhng, giá bán
ca nhà nc quy đnh, giá thc t th trng, giá hch toán trong kinh doanh bt
đng sn.
1.1.5.4. Các ch th tham gia th trng.
- Nhà nc: đi vi th trng bt đng sn, Nhà nc đm nhim vai trò rt quan
trng trong vic ban hành các quy đnh v qun lý bt đng sn, v các ngha v tài
chính có liên quan đn quyn s dng đt, kinh doanh bt đng sn, cng nh vch
ra các quy hoch v đt, kin trúc, c s h tng,… bên cnh đó, Nhà nc còn có
trách nhim trong vic qun lý, x lý, đ ra k hoch s dng ngun tài sn công, là
ngun cung hàng hoá bt đng sn quan trng trên th trng.
- Nhà đu t: Trong th trng bt đng sn không th không có mt các nhà đu t
(bao gm các cá nhân và các t chc kinh t) thuc ngành kinh doanh bt đng sn
và không thuc ngành ngh kinh doanh bt đng sn.
- Ngi mua - ngi bán thông thng: là nhng ngi có nhu cu mua hoc bán
bt đng sn vì rt nhiu lý do riêng, h có th là nhng ngi mua bt đng sn
phc v cho nhu cu c trú, hoc là ngi bán bt đng sn đ chuyn hoá thành
vn dùng vào vic khác, hoc h mua bán bt đng sn vì thay đi ni c trú,….
- Các t chc trung gian: là t chc làm cu ni gia ngi mua và ngi bán bt
đng sn, đây là các t chc có vn hay nghip v chuyên môn cao v bt đng sn.
Giao dch trên th trng bt đng sn liên quan nhiu đ
n vn, cng nh rt cn
đn các loi hình t vn và đnh giá chuyên nghip vì bt đng sn là hàng hóa có
Lun Vn Thc S Kinh T GVHD: PGS-TS. Phm Vn Nng

HVTH: La Hoàng Nht Trang
15

giá tr ln. Mt khác, giá c bt đng sn chu nh hng rt nhiu yu t phc tp,
thông tin th trng bt đng sn thì thng không hoàn ho.
1.1.6. Tác đng ca th trng bt đng sn đi vi nn kinh t.
Th trng bt đng sn đóng vai trò rt quan trng đi vi nn kinh t quc dân.
Nó ch
u nh hng ca tc đ tng trng kinh t cng nh chu nh hng ca các
th trng khác trong nn kinh t, nhng đng thi nó tác đng ngc tr li cng
không nh.
- Th trng bt đng sn có tác đng đn s tng trng ca nn kinh t bi vì xét
trong mi quan h tích ly và tiêu dùng thì tng tích ly tài sn c đnh luôn cao
hn tng tích ly tài sn lu đng, mà trong tích ly tài sn c đnh thì bt đng sn
chim t trng rt ln. Do đó bt đng sn là yu t hàng đu tác đng đn s tng
gim tng tích ly ca nn kinh t. Vi đc tính này, bt đng sn tr thành mt
trong nhng yu t quan trng ca tng sn phm quc dân. Vì vy th trng bt
đng sn phát trin mnh hay yu đu tác đng đn s tng trng ca nn kinh t.
- Th trng bt đng sn là th trng không th tách ri h thng các th trng
nên nó tác đng đn tt c các loi th trng trong nn kinh t. Vi t cách là th
trng đu vào ca các ngành sn xut kinh doanh và dch v các hàng hóa thông
thng khác, th trng bt đng sn góp phn không nh vào chi phí sn xut kinh
doanh ca các hàng hóa đó. Ngoài ra, do tính cht không b hao mòn trong s dng
và có th tái to li, hàng hoá bt đng sn là đt đai s dng vào quá trình sn xut
kinh doanh đóng vai trò quan trng trong vic to ra giá tr gia tng cho ngành sn
xut nói riêng, và cho toàn b nn kinh t nói chung.
i vi các th trng to lp hàng hoá bt đng sn nh th trng máy móc thit

b xây dng, vt liu xây dng, trang trí ni tht…thì khi th trng bt đng sn
phát trin sôi đng s kéo các th trng này phát trin theo. Th trng bt đng
sn còn tác đng trc tip vào th trng lao đng do vic s dng đt cho các hot
đng trng trt, chn nuôi, xây dng các công trình nhà  ki
n trúc,…luôn đòi hi
có s tham gia ca lc lng lao đng. Khi cu bt đng sn tng đòi hi cung hàng
hoá bt đng sn tng s trông ch vào vic to lp thêm nhng hàng hoá bt đng