tác động của khủng hoảng kinh tế đến thị trường bất động sản Việt Nam và những giải pháp giành cho các nhà đầu tư

Lời mở đầu:
Thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay đang chiếm một vai trò quan
trọng trong nền kinh tế. Những năm gần đây, chịu ảnh hưởng của cuộc khủng
hoảng kinh tế thế giới và các nước trong khu vực đã làm cho thị trường bất
động sản có sự thay đổi theo chiều hướng xấu. Sau đây là những tác động của
khủng hoảng kinh tế đến thị trường bất động sản Việt Nam và những giải pháp
giành cho các nhà đầu tư.
1. Khái quát chung về thị trường bất động sản:
1.1. Khái niệm thị trường bất động sản:
Trên thực tế chưa có một khái niệm cụ thể nào về thị trường bất động sản,
tuy nhiên dựa trên khái niệm về thị trường và bất động sản, chúng ta có thể đưa
ra một khái niệm như sau:
“Thị trường bất động sản là tổng thể các hoạt động về đầu tư và kinh doanh
bất động sản, gồm đầu tư giao dịch cùng các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, định
giá, tư vấn... giữa các chủ thể có liên quan (người tạo lập, người đại diện bán
bất động sản với người có nhu cầu sử dụng bất động sản và người thực hiện
dịch vụ trung gian môi giới, định giá ...). Những giao dịch về bất động sản dựa
trên quan hệ hàng hóa, tiền tệ, diễn ra trên một khoảng thời gian và không gian
nhất định”.
Vì thế, một thị trường bất động sản hoàn chỉnh phải là nơi diễn ra các giao
dịch mua bán bất động sản và các giao dịch có liên quan đến bất động sản như
cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, chuyển dịch quyền sử dụng bất động sản.
1.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản:
Thứ nhất, thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản
thân bất động sản mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng
trong các bất động sản. Đặc điểm này do đặc điểm của đất đai quy định (do đất
đai là sở hữu nhà nước). Vì vậy khi xem xét giá cả đất đai, chúng ta cần phải
dựa trên khả năng sinh lời của đất đai và khả năng sinh lời của vốn đầu tư vào
đất đai.
1
Thứ hai, thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo. Do sự so

sánh giữa các bất động sản cùng loại chỉ mang tính tương đối nên trong nhiều
trường hợp người bán có lợi thế về mặt độc quyền mà giá cả độc quyền luôn
mang lại lợi ích cao cho người sở hữu bất động sản.
Thứ ba, nguồn cung trong thị trường bất động sản thường chậm, do việc
tạo ra hàng hóa bất động sản phức tạp, cần nhiều thời gian, và tất yếu, khi cung
không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả đòi hỏi nhà nước phải có
những can thiệp nhất định để bình ổn thị trường.
Thứ tư, vì bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn nên quá trình giao dịch
bất động sản thường phức tạp, mất nhiều thời gian và chi phí cho các dịch vụ
như cung cấp thông tin, tư vấn, kiểm định.
Thứ năm, thị trường bất động sản rất nhạy cảm và dễ biến động khi có sự
thay đổi về kinh tế, chính trị, xã hội. Điều này thể hiện rõ trong vài năm trở lại
đây, thị trường luôn biến động dữ dội trước ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng
kinh tế thế giới.
Thứ sáu, thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
Việc pháp luật can thiệp vào thị trường bất động sản nhằm tạo sự an toàn hơn
cho thị trường này, bên cạnh đó nó còn tạo giá trị cho bất động sản và là cơ sở
cho bất động sản tham gia vào các giao dịch khác trên thị trường.
1.3. Các yếu tố ảnh hưởng tới thị trường bất động sản:
Trên thực tế, có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, cụ thể
đó là:
Thứ nhất, nhóm các nhân tố tự nhiên. Nhóm này bao gồm các yếu tố về
địa hình, thổ nhưỡng, vị trí địa lý và điều kiện khai thác. Như vậy, những vùng
nào có điều kiện tự nhiên tốt, có vị trí địa lý thuận lợi... thì thị trường bất động
sản ở đó sẽ mở rộng.
Thứ hai, nhóm các nhân tố chính trị. Mỗi một chế độ chính trị khác nhau
đều có tác động khác nhau đến thị trường bất động sản. Chế độ tư bản chủ
nghĩa, quyền sở hữu đất đai được đẩy đến mức cao hơn và thị trường bất động
2
sản cũng có tiềm năng mở ra đến những giới hạn rông hơn, hoàn thiện hơn.

Dưới chế độ quốc hữu hóa ruộng đất xã hội chủ nghĩa, đất đai tham gia vào thị
trường bất động sản có những giới hạn nhất định, theo đó, chỉ có thị trường
chuyển nhượng quyền sử dụng đất là được pháp luật cho phép.
Bên cạnh đó, vấn đề quản lý nhà nước cũng có những tác động rất lớn đến
thị trường bất động sản. Cụ thể là đường lối chỉ đạo của Đảng và chính sách
pháp luật của nhà nước có tác động trực tiếp tới sự phát triển của thị trường
này. Nếu chính sách pháp luật thông thoáng thì sẽ tạo điều kiện cho thị trường
này phát triển hơn, ngược lại, nếu quy định pháp luật trở nên khó khăn và thắt
chặt thì sẽ làm cho thị trường này phát triển chậm hơn. Vì thị trường bất động
sản có ảnh hưởng rất lớn tới nền kinh tế, nên việc pháp luật can thiệp là rất cần
thiết, nó đảm bảo cho thị trường này hoạt động an toàn và hiệu quả nhất.
Thứ ba, nhóm các nhân tố kinh tế. Trình độ phát triển kinh tế, đặc biệt là
trình độ phát triển kinh tế thị trường nói chung, quyết định trình độ, quy mô và
mức độ hoàn thiện của thị trường bất động sản. Khi nền kinh tế càng phát triển
thì mục đích và kỹ năng sử dụng đất cũng trở nên đa dạng hơn và theo đó,
chủng loại hàng hóa bất động sản cũng sẽ trở nên đa dạng hơn. Bên cạnh đó, sự
xuất hiện của các ngành nghề mới, kỹ thuật mới cũng đòi hỏi đổi mới và
chuyển giao bất động sản giữa các chủ thể và các ngành kinh tế. Vì thế, nền
kinh tế phát triển kéo theo sự phát triển của thị trường kinh doanh bất động sản
phát triển theo.
Mặt khác, các dạng thị trường khác trong đó có thị trường tài chính phát
triển thì đòi hỏi thị trường bất động sản cũng phát triển. Lúc này, bất động sản
từ việc là tài sản thế chấp trở thành hàng hóa (khi con nợ không thể trả được
nợ). Như vậy, thị trường tín dụng là tiền đề ra đời và khi thị trường này phát
triển thì kéo theo thị trường bất động sản phát triển.
Khi phát hành chứng khoán, các doanh nghiệp đã đưa quyền sử dụng đất
tham gia vào thị trường chứng khoán, thúc đẩy thị trường này phát triển.
Nhưng chỉ khi thị trường bất động sản đã tồn tại khá phát triển, sự giao lưu vốn
trên thị trường chứng khoán dưới dạng cổ phiếu có đảm bảo mới có cơ sở thực
3

tế để tính toán giá trị doanh nghiệp, từ đó tính toán được giá trị cổ phiếu trái
phiếu.
Bên cạnh đó, thị trường bất động sản còn chịu ảnh hưởng của chu kỳ kinh
doanh trong nền kình tế thị trường
Thứ tư, nhóm các nhân tố xã hội. Khi dân số ngày càng tăng, thì các vấn
đề xã hội như giao thông, cơ sở, thông tin liên lạc... cũng ngày càng tăng sẽ
kéo theo sự phát triển của thị trường bất động sản để phục vụ cho các vấn đề xã
hội đó.
2. Tình hình cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới hiện nay.
Trong những thập kỷ qua, nhiểu quốc gia, nhiều vùng, và cả toàn thế giới
đã phải trải qua những năm tháng tồi tệ, kinh tế phát triển chậm, khủng hoảng
tổ chức tiền tê, khủng hoảng kinh tế ở những mức độ khác nhau. Có nhiều
nguyên nhân dẫn tới khủng hoảng, và một trong số đó chính là sự đổ vỡ của thị
trường bất động sản ở các quốc gia này.
Khủng khoảng kinh tế thế giới năm 2008-2009 là cuộc khủng khoảng kinh
tế đầu tiên của thế kỷ 21 nhưng không giống các cuộc khủng khoảng kinh tế
trước đó. Có thể gọi đây là cuộc khủng khoảng của các nhà băng, khủng
khoảng tín dụng hay cuộc khủng khoảng "phi vật chất"...Có những ngày,
những tuần, hàng loạt ngân hàng tuyên bố phá sản, bị mua lại hoặc bị kiểm soát
đặc biệt. Thế giới đã thực sự chao đảo, nghiêng ngả bởi làn sóng sụp đổ của
các nhà băng.
Theo thống kê chưa đầy đủ, từ cuối năm 2007 đến giữa năm 2009 toàn thế
giới đã có khoảng 33 ngân hàng ở các qui mô khác nhau bị mua lại, 92 ngân
hàng phải tuyên bố phá sản. Khủng khoảng tín dụng, khủng khoảng tài chính
dẫn đến các phương thức giải cứu cũng bằng biện pháp tài chính. Đó là những
nét chính của khủng khoảng kinh tế mà chúng ta đón nhận trong thập niên đầu
tiên của thế kỷ 21 này mà nguyên nhân của cuộc khủng hoảng là từ nhiều phía
khác nhau. Cụ thể:
4
- Từ tháng 09/2008, cuộc khủng hoảng tài chính của người Mĩ bắt đầu và

kéo theo nhiều nước, nhiều vùng trên thế giới cũng bị cuốn vào cuộc khủng
hoảng mà cho đến nay nhiều quốc gia vẫn chưa vượt qua được hoặt chưa được
phục hồi được nền kinh tế để tăng trưởng như cũ. Căn nguyên cũng từ việc các
ngân hàng đã buông lỏng quản lý và giám sát; mặt khác cũng do muốn làm
giàu nhanh nên đã cho vay dưới chuẩn, nhiều người đã vay và đầu tư vào BĐS
để trở thành nợ xấu, khó đòi. Nền kinh tế Mĩ đã và đang phát triển yếu ớt trong
06 tháng đầu năm 2011 và chương trình tiết kiềm 2400 tỷ USD chắc chắn sẽ
còn bóp nghẹt đà tăng trưởng nhiều hơn nữa. Nhiều nhà kinh tế đã lên tiếng
cảnh báo nền kinh tế Mỹ có nguy cơ sa vào một đợt suy thoái mới.
- Ở Châu Âu, cuộc khủng hoảng nợ đang hoành hành tàn phá Nam Âu và
buộc các chính phủ sở tại phải đưa ra các chương trình tiết kiệm khổng lồ.
- Nhật bản, nền kinh tế lớn thứ ba thế giới, hiện đang gánh chịu những
hậu quả khổng lồ của thảm họa sóng thần hồi tháng 3/2011. Tố độ phát triển
kinh tế chững lại và nợ công cao nhất thế giới (cao gấp 2 GDP).
Ngoài những vấn đề đó nền kinh tế các nước đang trỗi dậy, vốn là động
lực thúc đẩy kinh tế thế giới tăng trưởng, cũng vấp phải nhiều vấn đề nghiêm
trọng. Trung Quốc đang tìm cách hạ nhiều nền kinh tế để đối phó với nạn lạm
phát cao chưa từng có.
Với các dẫn chứng nêu trên, có thể khẳng định: trong quan hệ kinh tế quốc
hiện nay, các quốc gia đều có mối quan hệ mật thiết, có sự phụ thuộc và ràng
buộc nhau rất lớn. Mọi biến động về kinh tế ở nước này đều có tác động, có
ảnh hưởng đến kinh tế nước khác hoặc nhiều nước khác. Khủng khoảng kinh tế
có thể xảy ra tại bất cứ quớc gia nào nếu không phát hiện và điểu chỉnh kịp thời
các yếu tố làm mất cân đối vĩ mô, cho dù có thể là quốc gia lớn nhất như Mỹ
năm 2008; nước xa xôi như Mêhicô năm 1994; nước có kinh tế tăng trưởng cao
như Thái Lan và Hàn Quốc năm 1997-1998...
5
3. Ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới đến hoạt động
của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay:
Tác động của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới là tác động mang tính hai

chiều, song chủ yếu là tác động tiêu cực tới nền kinh tế toàn cầu cũng như của
Việt Nam. Do sự hội nhập ngày càng sâu và rộng của nền kinh tế Việt Nam
vào thế giới nên Việt Nam chịu những tác động nhất định, tuy không trực tiếp.
3.1. Tác động của cuộc khủng hoảng tới chính sách của Nhà nước:
Cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới không tác động trực tiếp quá lớn tới
Việt Nam. Tuy nhiên, tác động gián tiếp của cuộc khủng hoảng đã buộc Chính
phủ phải thay đổi các chính sách của mình. Trong cuộc khủng hoảng, việc
đồng USD mất giá cùng với giá dầu thô trên thế giới tăng mạnh là một trong
các nguyên nhân dẫn đến tình hình lạm phát của Việt Nam tăng cao khiến cho
cuộc sống của người dân đặc biệt là người lao động ngày càng khó khăn. Nay
từ nửa đầu năm 2008, việc kiềm chế lạm phát đã trở thành vấn đề được ưu tiên
hàng đầu trong chính sách kinh tế của Việt Nam. Nhằm kiềm chế lạm phát,
Chính phủ đã đưa ra một loạt các biện pháp đối với nền kinh tế. Đặc biệt, ngày
7/5/2008, chính phủ đã đưa ra 8 nhóm giải pháp nhằm hạn chế lạm phát như
sau:
- Thắt chặt tiền tệ
- Cắt giảm đầu tư, chi phí không cần thiết
- Đẩy mạnh sản xuất
- Đảm bảo cân đối các mặt hàng chủ yếu, đẩy mạnh xuất khẩu, chống
nhập siêu;
- Triệt để tiết kiệm trong sản xuất và tiêu dùng
- Quản lý thị trường, chống đầu cơ;
- Triển khai mở rộng các chính sách an sinh xã hội
- Ổn định tình hình kinh tế xã hội
Kết quả là những chính sách thắt chặt tín dụng bất động sản, thắt chặt điều
kiện đầu tư vào thị trường bất động sản được ban hành. Hiện nay, những chính
6