Phân tích vai trò và cơ chế điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động môi giới bất động sản. Nêu một số giải pháp nâng cao hiệu quả điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động mô giới BĐS

LỜI MỞ ĐẦU
Việt Nam là một nước đang phát triển nên đẩy mạnh các lọai hình dịch vụ trong
các lĩnh vực quan trọng, then chốt là một trong những chủ trương nhằm thúc đẩy sự tăng
trưởng của nền kinh tế của Đảng và Nhà nước ta. Đối với lĩnh vực kinh doanh bất động
sản, một lĩnh vực khá năng động và nhạy cảm, có tác động trực tiếp đến nền kinh tế xã
hội thì nhu cầu được cung cấp các dịch vụ về bất động sản lại càng trở nên cần thiết.
Môi giới bất động sản là một trong những hình thức kinh doanh dịch vụ bất động sản
được Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định. Đây là loại dịch vụ được sử
dụng phổ biến trên thị trường và cố số lượng người hành nghề môi giới bất động sản rất
lớn. Để điều chỉnh hoạt động hành nghề môi giới bất động sản, pháp luật đã có những
quy định về điều kiện của hoạt động hành nghề môi giới bất động sản. Để hiểu rõ hơn
về hoạt động này em xin chọn đề tài:
“Phân tích vai trò và cơ chế điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động môi giới
bất động sản. Nêu một số giải pháp nâng cao hiệu quả điều chỉnh của pháp luật đối
với hoạt động mô giới BĐS”.
NỘI DUNG
I - MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG.
1. Kinh doanh dịch vụ bất động sản.
1.1. Khái niệm.
Theo quy định tại Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 của Việt Nam, thì bất động
sản bao gồm:
- Đất đai.
- Những công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với
nhà, công trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Tại Khoản 3 Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản quy định: “Kinh doanh dịch vụ
bất động sản và thị trường bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động
sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá
1
bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản

lý bất động sản”.
Như vậy có thể hiểu kinh doanh dịch vụ bất động sản là hoạt động của các loại
hình doanh nghiệp, hợp tác xã trong việc cung cấp hoặc trung gian thực hiện các dịch vụ
nhằm hỗ trợ cho các chủ thể kinh doanh bất động sản trên thị trường và hướng tới tìm
kiếm lợi nhuận từ các hoạt động đó.
1.2. Đặc điểm.
Thứ nhất, không có sự tham gia của cơ quan nhà nước trong việc cung ứng các
dịch vụ. Đây là đặc điểm cơ bản để phân biệt dịch vụ công với loại hình kinh doanh dịch
vụ bất động sản. Dịch vụ công đối với thị trường bất động sản là dịch vụ hành chính
công, là hoạt động của các cơ quan nhà nước, sử dụng quyền lực nhà nước để thực thi
các hoạt động. Còn các tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động kinh doanh dịch vụ bất
động sản trên cơ sở đăng ký kinh doanh đối với lĩnh vực dịch vụ mà mình có đủ khả
năng, điều kiện theo quy định của pháp luật, tự chịu trách nhiệm về mọi lĩnh vực đã
đăng ký.
Thứ hai, không thực hiện chức năng quản lý nhà nước. Kinh doanh dịch vụ bất
động sản thực hiện chức năng của mình trong khuôn khổ bất động sản cho phép và chịu
trách nhiệm trước nhà nước đối với hoạt động của mình.
Thứ ba, không sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước. Các doanh nghiệp phát
triển có hiệu quả hay không, tồn tại hay chấm dứt hoạt động phụ thuộc hoàn toàn vào
nguồn vật chất thu được từ việc cung ứng dịch vụ.
Thứ tư, kinh doanh nhằm mục đích thu lợi nhuận. Lợi nhuận là yếu tố được quan
tâm hàng đầu của các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản. Nó không hoạt
động vì mục tiêu công ích, không có màu sắc chính trị… mà quan trọng là hoạt động
hiệu quả để thu lợi nhuận cao.
2. Môi giới bất động sản.
2.1. Khái niệm.
Như trên đã phân tích, dịch vụ môi giới bất động sản là một trong những hoạt động
kinh doanh bất động sản của các chủ thể. Như vậy có thể hiểu môi giới bất động sản là
việc thực hiện công việc cho những người khác mà kết quả của những hoạt động này là
việc thực hiện những yêu cầu của khách hàng như bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ

của nhà môi giới. Nội dung bao gồm: Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách
hàng để tham gia đàm pháp ký hợp đồng; Đại diện ủy quyền để thực hiện các công việc
liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản; Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các
2
bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất
động sản.
2.2. Đặc điểm.
Thứ nhất, tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản làm trung gian cho việc đàm
phán, ký kết hợp đồng kinh doanh BĐS và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng
môi giới bất động sản.
Thứ hai, hoạt động môi giới bất động sản công khai, trung thực và tuân thủ pháp
luật.
Thứ ba, tổ chức – cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời là vừa là
nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh BĐS.
II - ĐIỀU KIỆN CỦA HOẠT ĐỘNG HÀNH NGHỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG
SẢN.
Như chúng ta đã biết hoạt động kinh doanh môi giới bất động sản (BĐS) là một
loại hình kinh doanh có điều kiện. Điều này có nghĩa là không phải bất kỳ tổ chức cá
nhân nào cũng được phép kinh doanh môi giới bất động sản mà chỉ có những tổ chức, cá
nhân có đủ điều kiện do pháp luật kinh doanh BĐS quy định mới được hành nghề môi
giới BĐS. Các điều kiện của hoạt động hành nghề môi giới bất động sản bao gồm các
nội dung sau:
Trước hết, phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, vốn, đăng ký kinh doanh.
Cụ thể tại khoản 2 Điều 8 Luật kinh doanh BĐS năm 2006 quy định: “ Tổ chức, cá
nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác
xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật, trừ trường
hợp quy định tại khoản 3 Điều này”. Đây là một điều kiện chung được áp dụng với mọi
cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản (trong đó có dịch vụ môi giới bất
động sản). Theo quy định của Luật Doanh nghiệp năm 2005, Luật hợp tác xã năm 2005,
thì tổ chức, cá nhân phải đáp ứng những điều kiện nhất định về vốn, nhân sự, quản trị,

cơ sở vật chất, điều lệ hoạt động mới được chấp nhận thành lập doanh nghiệp, hợp tác
xã. Quy định này nhằm đảm bảo chỉ những tổ chức, cá nhân có đủ năng lực mới được
phép thành lập doanh nghiệp môi giới bất động sản. Quy định này tránh tình trạng các
doanh nghiệp, hợp tác xã môi giới kinh doah BĐS không đủ năng lực và các điều kiện
pháp luật mở tràn lan, và không đảm bảo chất lượng. Đây có thể coi là một biện pháp
phòng ngừa rủi ro thiệt hại cho khách hàng. Vì giao dịch bất động sản liên quan đến tài
sản có giá trị rất lớn do vậy mà khách hàng thường nhờ cậy đến sự giúp đỡ của các tổ
chức môi giới BĐS chuyên nghiệp và nếu các hoạt động này không mang tính chuyên
3
nghiệp và không nằm trong sự quản lý cho phép của nhà nước sẽ tiềm ẩn nguy cơ gây
thiệt hại rủi ro về vật chất cho khách hàng
Thứ hai, có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới BĐS. Tại khoản 2 Điều 8 Luật
kinh doanh BĐS năm 2006 quy định: “Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi
giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản”. Hoạt
động môi giới bất động sản mang tính chuyên nghiệp phải được thực hiện bởi những
người có đủ năng lực, trình độ chuyên môn và được cấp chúng chỉ môi giới BĐS. Việc
quy định điều kiện tối thiểu cho doan nghiệp muốn kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS
phải có ít nhất 1 người có chứng chỉ môi giới BĐS nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho
doanh nghiệp trong việc xin cấp giấy phép đăng ký kinh doanh môi giới bất động sản.
Đồng thời, bảo đảm tính chuyên nghiệp cho dịch vụ môi giới BĐS mà doanh nghiệp
cung cấp đáp ứng được điều kiện nguyện vọng cho khách hàng.
Thứ ba, đối với cá nhân môi giới BĐS độc lập phải đăng kí kinh doanh và có chứng
chỉ môi giới BĐS. Tại khoản 3 Điều 8 Luật kinh doanh BĐS năm 2006 quy định “ cá
nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo
quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản”. Quy định này nhằm
đảm bảo sự đối xử công bằng của pháp luật với tổ chức cá nhân có nhu cầu kinh doanh
dịch vụ môi giới bất động sản. Hơn nữa việc đáp ứng điều kiện này của cá nhân môi
giới BĐS độc lập sẽ giúp nhà nước quản lý chặt chẽ hoạt động môi giới BĐS gây ra rủi
ro về vật chất đối với khách hàng.
Về việc cấp chứng chỉ môi giới bất động sản cho cá nhân, khoản 1 Điều 50 Luật

kinh doanh BĐS năm 2006 quy định như sau “ cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới
BĐS phải có đủ các điều kiện sau đây: a, Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; b, Được
đào tạo về môi giới BĐS; c, Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới BĐS ”. Tuy nhiên
những điều kiện này mới chỉ đề cập ở mức độ còn tương đối khái quát. Vậy phải hiểu
thế nào là đã được đào tạo về môi giới BĐS?, Đối với cán bộ, công chức nhà nước thì
có được cấp chứng chỉ môi giới BĐS không? , Đối với người từng vi phạm và bị cấm
hành nghề môi giới BĐS thì có được cấp chứng chỉ không?. Câu trả lời cho những câu
hỏi trên đay không được luật kinh doanh BĐS năm 2006 đề cập. Để cụ thể hóa các quy
định về điều kiện cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, Nghị định số 153/2007/ NĐ-CP
đã quy định chi tiết hơn về vấn đề này. Theo khoản 1 Điều 14 Nghị định số
153/2007/NĐ-CP thì cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới BĐS khi có đủ các điều
kiện sau đây:
a, Không phải là cán bộ, công chức nhà nước.
4
b, Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không bị cấm hành nghề theo quyết định
của cơ quan có thẩm quyền, không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình
sự, chấp nhận hình phạt.
c, Cấp giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi
giới BĐS.
d, Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới BĐS theo quy định tại khoản 2 Điều này.
Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo và tổ chức việc cấp
chứng chỉ môi giới BĐS.
Về đào tạo môi giới BĐS. Nghị định số 153/2007/NĐ-CP quy định khá chi tiết về
vấn đề này. Để có thể hoạt động đào tạo môi giới BĐS, cơ sở đào tạo phải đáp ứng được
các điều kiện sau như: có đăng ký kinh doanh về đào tạo đối với doanh nghiệp hoặc có
chức năng nhiệm vụ đào tạo đối với doanh nghiệp hoặc có chức năng nhiệm vụ đào tạo
đối với các tổ chức khác; có chương trình giáo dục, tài liệu phù hợp với chương trình
khung do Bộ xây dựng ban hành; giảng viên có trình độ chuyên môn và kinh nghiệm
giảng dạy đáp ứng yêu cầu của các môn học. Giảng viên là các nhà giáo chuyên nghiệp,
các chuyên gia, các nhà quản lý, người có chứng chỉ kinh nghiệm trong hoạt động kinh

doanh BĐS ( Điều 12 Nghị định 153/2007).
Bên cạnh việc quy định về điều kiện của cơ sở đào tạo môi giới BĐS, Điều 13 Nghị
định số 153/2007/NĐ-CP còn quy định trước khi tiến hành đào tạo, bồi dưỡng kiến thức
về môi giới BĐS, các cơ sở đào tạo phải đưa lên tổ chức của Bộ xây dựng các thông tin
tên và địa chỉ liên hệ cơ sở, lĩnh vực chương trình đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, đội ngũ
giảng viên. Khi tổ chức đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới BĐS thì các cơ sở đào
tạo, bồi dưỡng phải thông báo bằng văn bản tới Sở xây dựng địa phương, nơi tổ chức
đào tạo. Mặt khác, trong quá trình đào tạo, những cơ sở này chịu sự giám sát chặt chẽ
của Bộ xây dựng và Ủy ban nhân dân các cấp. Định kỳ 6 tháng một lần cơ sở đào tạo,
bồi dưỡng có trách nhiệm báo cáo kết quả đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới
BĐS tới Sở xây dựng nơi cơ sở đặt trụ sở chính.
III – Ý NGHĨA CỦA VIỆC QUY ĐỊNH ĐIỀU KIỆN HÀNH NGHỀ KINH
DOANH MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
Trong sự phát triển thị trường BĐS, vai trò của nghề môi giới BĐS là không thể
phủ nhận, bởi người môi giới BĐS góp phần làm gia tăng lợi ích của người bán cũng
như người mua trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, đẩy mạnh sự phát triển của thị trường.
Vì thế, việc quy định chặt chẽ điều kiện hành nghề đối với các chủ thể kinh doanh môi
giới BĐS là vô cùng cần thiết. Dù xét dưới góc độ của người kinh doanh dịch vụ môi
giới BĐS, người tham gia vào giao dịch BĐS hay cơ quan quản lý nhà nước, thì những
5