Khái quát chung về quỹ đầu tư chứng khoán

A. LỜI MỞ ĐẦU
Sự xuất hiện của các quỹ đầu tư chứng khoán trên thị trường chứng khoán là
một trong những yếu tố góp phần cho sự ổn định của thị trường chứng khoán. Đặc
biệt là trong những năm gần đây, khi hoạt động kinh doanh bất động sản ngày càng
sôi động và đạt được những lợi nhuận đáng kể thì việc hình thành quỹ đầu tư bất
động sản đang là một vấn đề nóng bỏng. Việc hình thành quỹ đầu tư bất động sản
đang được kỳ vọng để giúp thị trường bất động sản vượt qua những khủng hoảng
đồng thời việc kinh doanh bất động sản sẽ được thực hiện đơn giản và dễ dàng hơn
nhiều. Chính vì vậy, các nhà làm luật đang dự thảo những quy định về quỹ đầu tư
bất động sản trong năm tới, đó cũng là sự chờ đợi của các nhà đầu tư vào thời kỳ
hoạt động kinh doanh chứng khoán và bất động sản đầy mới mẻ.
B. NỘI DUNG
I. Khái quát chung về quỹ đầu tư chứng khoán
Trước khi đi vào tìm hiểu quy định của pháp luật về quỹ đầu tư bất động
sản, ta cần tìm hiểu về quỹ đầu tư chứng khoán. Bởi lẽ, quỹ đầu tư bất động sản
chính là một dạng của quỹ đầu tư chứng khoán.
1. Khái niệm:
Quỹ đầu tư chứng khoán là một hình thức đầu tư tập thể, được hình thành
thông qua việc huy động, tập hợp nhiều nguồn vốn nhỏ thành một nguồn vốn lớn
và được ủy thác cho các nhà quản lý vốn chuyên nghiệp thực hiện việc đầu tư vào
các loại chứng khoán là chủ yếu, nhằm mang lại lợi nhuận cao nhất cho những
người góp vốn. Quỹ đầu tư bất động sản có đầy đủ những đặc điểm của quỹ đầu tư
1
chứng khoán và cũng chịu sự điểu chỉnh của pháp luật theo quỹ đầu tư chứng
khoán.
2. Đặc điểm
Quỹ đầu tư chứng khoán có một số đặc điểm từ đó có thể phân biệt nó với
một số hình thức đầu tư tập thể khác.
Thứ nhất, quỹ đầu tư chứng khoán không thể hoạt động nếu vắng bóng công
ty quản lí quỹ, bởi lẽ, đầu tư tập thể thông qua quỹ đầu tư chứng khoán không hình
thành nên một pháp nhân có tư cách độc lập, do đó, việc thành lập quỹ, quản lý tài

sản quỹ cũng như việc thực hiện đầu tư của quỹ đều do một công ty quản lý quỹ
tiến hành. Công ty quản lý quỹ là một quản lý chuyên nghiệp, đứng ra thành lập
quỹ đầu tư chứng khoán bằng cách phát hành chứng chỉ quỹ đầu tư, thu hút vốn
của các nhà đầu tư trên thị trường. Sauk hi phát hành chứng chỉ quỹ, công ty quản
lý quỹ sẽ đại diện cho các nhà đầu tư, quản lý tài sản của quỹ đầu tư, tiến hành đầu
tư vào các loại chứng khoán như cổ phiếu, trái phiếu và các loại tài sản khác theo
mục tiêu ban đầu đã đề ra và được ghi trong điều lệ quỹ đầu tư chứng khoán. Công
ty quản lý quỹ phải bồi thường thiệt hại nếu công ty quản lý quỹ vi phạm điều lệ
quỹ, vi phạm cam kết với nhà đầu tư hoặc vi phạm pháp luật.
Thứ hai, quỹ đầu tư chứng khoán chỉ là một lượng vốn nhất định, do các nhà
đầu tư đóng góp theo tính chất hùn vốn hoặc là một quỹ tiền mặt dùng vào đầu tư
của một tổ chức tài chính, tổ chức xã hội (như vốn tiền mặt của một công ty bảo
hiểm, quỹ tiền mặt của một tổ chức công đoàn). Đặc điểm này dẫn đến tư cách
không độc lập như một pháp nhân của quỹ đầu tư chứng khoán. Mọi hoạt động của
quỹ đầu tư chứng khoán do công ty quản lý quỹ đảm nhiệm. Công ty quản lý quỹ
sẽ thu phí dịch vụ quản lý quỹ và tiền thưởng từ quỹ. Công ty quản lý quỹ lại chịu
sự giám sát của một ngân hàng giám sát về tính phù hợp với điều lệ quỹ đầu tư
chứng khoán và phù hợp với lợi ích của nhà đầu tư trong toàn bộ hoạt động quản lý
2
quỹ. Ngoài nhiệm vụ giám sát công ty quản lý quỹ, báo cáo với người đại diện quỹ
về hoạt động của công ty quản lý quỹ trái với điều lệ quỹ, ngân hàng giám sát còn
có nhiệm vụ mở tài khoản quản lý vốn và toàn bộ tài sản của quỹ mà thực chất đây
là nhiệm vụ bảo quản tài sản của quỹ đầu tư chứng khoán.
Thứ ba, để thành lập quỹ đầu tư chứng khoán, công ty quản lý quỹ phải phát
hành chứng chỉ quỹ đầu tư chứ không phải phát hành cổ phiếu. Chứng chỉ quỹ đầu
tư là chứng chỉ hưởng lợi. Nhà đầu tư sở hữu chứng chỉ quỹ đầu tư vì thế chỉ là
người hưởng lợi từ hoạt động của quỹ đầu tư. Công ty quản lý quỹ, ngân hàng
giám sát có thể mua lại chứng chỉ quỹ của nhà đầu tư nếu nhà đầu tư có nhu cầu
hối vốn hoặc không có nghĩa vụ mua lại chứng chỉ quỹ nếu nhà đầu tư yêu cầu.
Thứ tư, nhà đầu tư khi góp vốn vào quỹ đầu tư chứng khoán chỉ là người thụ

hưởng từ hoạt động đầu tư của quỹ đầu tư chứng khoán tương ứng với tỉ lệ vốn
góp của họ vào quỹ đầu tư và hưởng các lợi ích và tài sản hợp pháp từ việc thanh
lý tài sản quỹ đầu tư chứng khoán. Sauk hi góp vốn, nhà đầu tư không có quyền
kiểm soát trực tiếp việc đầu tư của quỹ, không chủ động trong việc thành lập và
hoạt động đầu tư của quỹ, mà ủy thác cho một công ty quản lý quỹ thực hiện nhằm
đem lại lợi nhuận cao nhất từ khoản đầu tư của họ.
Những đặc điểm của quỹ đầu tư chứng khoán cho thấy nó có những hạn chế nhất
định như không huy động được vốn để đầu tư chứng khoán do không có tư cách
pháp nhân, nhà đầu tư khi góp vốn vào quỹ không có quyền chủ động từ khâu
thành lập đến hoạt động đầu tư của quỹ. Tuy vậy, quỹ đầu tư chứng khoán cũng có
một số ưu điểm: quỹ đầu tư chứng khoán được quản lý một cách chuyên nghiệp
bởi công ty quản lý quỹ; quỹ có cơ chế kiểm soát rõ ràng và hiệu quả thông qua đại
hội nhà đầu tư, ban đại diện quỹ, ngân hàng giám sát. Chính những ưu điểm này
góp phần đảm bảo cho vốn góp của nhà đầu tư được đầu tư một cách an toàn, hiệu
quả và mang lại lợi nhuận cao nhất cho họ từ số vốn góp ấy.
3
II. Tìm hiểu về quỹ đầu tư bất động sản
1. Khái niệm
Theo nghiên cứu hiện nay, chưa có một khái niệm hay định nghĩa chính thức
nào về quỹ đầu tư bất động. Tuy nhiên, dựa theo khái niệm về quỹ đầu tư chứng
khoán, ta có thể hiểu đơn giản: Quỹ đầu tư bất động sản là hình thức đầu tư tập thể
thông qua việc huy động, tập hợp những nguồn vốn nhỏ thành nguồn vốn lớn dành
riêng cho việc đầu tư vào bất động sản.
2. Vấn đề quỹ đầu tư bất động sản trên thực tế và pháp luật hiện nay
Trong thực tế, các quỹ đầu tư bất động sản hoạt động tại Việt Nam hiện nay
đều là các quỹ nước ngoài, như VNL của Vinacapital, VPF của Dragon Capital,
ILH- ILH2 và ILH3 của Indochina Capital, VPH của Saigon Asset Management....
Còn trong nước, dù hiện nay đã có nhiều quỹ đầu tư được hình thành và
tham gia đầu tư trên thị trường chứng khoán, vào doanh nghiệp, nhưng chưa có
quỹ nào chuyên sâu trong huy động vốn để đầu tư vào bất động sản. Nguyên nhân

là do hoạt động của các quỹ đầu tư là hoạt động tài chính, đòi hỏi một khung pháp
lý rõ ràng và minh bạch về các tài sản đầu tư và các quyền có liên quan đến tài sản,
như quyền sở hữu, quyền chuyển nhượng với sự thuận tiện trong mua bán, không
bị cản trở bởi các thủ tục hành chính và các yêu cầu pháp lý phức tạp. Trong khi
đó, nhìn chung, lĩnh vực bất động sản không đạt được các tiêu chí này, nên các quỹ
dành cho bất động sản chưa thể ra đời. Theo các chuyên gia, các quỹ huy động vốn
đầu tư vào bất động sản là công cụ hữu hiệu tạo sự linh hoạt, thanh khoản cao cho
tín dụng bất động sản, hỗ trợ cho người mua nhà có điều kiện vay và sở hữu nhà ở,
sở hữu bất động sản. Tuy nhiên, để cho mô hình này có thể phát triển, cần đổi mới
đồng bộ hệ thống pháp luật và hành chính về đất đai, quyền sở hữu, kinh doanh bất
4
động sản với định hướng bảo đảm các quyền sở hữu về bất động sản một cách chắc
chắn nhất; việc giao dịch, định đoạt của chủ sở hữu về tất cả các loại hình bất động
sản được thực hiện nhanh chóng nhất.
Chính thức thì chưa có một quy định, hàng lang pháp lý nào dành cho quỹ
đầu tư bất động sản, chính vì vậy mà việc thực hiện các hoạt động kinh doanh bất
động sản còn hạn chế. Để giải quyết việc kinh doanh bất động sản bằng các giao
dịch chứng khoán, cụ thể là đơn giản hóa các giao dịch phức tạp bằng các chứng
chỉ quỹ.
Tại buổi họp tổ về dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Chứng
khoán, các đại biểu cho rằng luật đã đề cập đến nhiều vấn đề nhưng chưa đột biến.
Có đại biểu còn góp ý luật nên quy định rõ về quỹ đầu tư bất động sản.
Theo các đại biểu, thị trường chứng khoán hiện tồn tại nhiều bất cập, sự thao
túng của tin đồn hay làm giá khá phổ biến nhưng chưa có biện pháp xử lý hữu
hiệu. Đánh giá cao về Dự thảo Luật Chứng khoán sửa đổi quy định các chỉ tiêu an
toàn tài chính đối với hoạt động của công ty chứng khoán nhưng nhiều đại biểu
cho rằng, dự thảo luật sửa đổi lần này tuy đề cập đến nhiều vấn đề nhưng quy mô
sửa đổi chưa có nhiều yếu tố đột biến.
Theo đại biểu Nguyễn Thị Nguyệt Hường (Hà Nội): “Quy định về công bố thông
tin đối với các công ty niêm yết và công ty chưa niêm yết được áp dụng chung, đáp

ứng được tính minh bạch về mặt thông tin và tốt cho các đối tượng có giao dịch.
Tuy nhiên, về an toàn hệ thống cũng cần phải xem lại. Do đó, việc công bố thông tin
riêng đối với các tổ chức tín dụng, tôi đề nghị cần phải tuân theo Luật của các tổ
chức tín dụng”.
5